Klik hier voor het artikel

310. Executieveiling onroerende
zaken via internet
MW. MR. E.M. DUTMER
Op30 september 2014 is door de Eerste Kamer het wetsvoorstel ‘Wijziging van het Wetboek van Burgerlijke
Rechtsvordering en het Burgerlijk Wetboek in verband met het transparanter en voor een breder publiek
toegankelijk maken van de executoriale verkoop van onroerende zaken’ aangenomen. Deze wet treedt
per 1januari 2015 in werking. Met dit wetsvoorstel beoogt de regering met name om de opbrengst van
executieveilingen te verhogen. Dit is zowel in het belang van de schuldenaar als de schuldeiser. Meest in het
oog springende wijziging is dat executieveilingen onder de nieuwe wet ook plaats kunnen vinden via (enkel)
internet. In dit artikel zal ik kort de huidige regeling rondom executieveilingen bespreken. Daarna bespreek ik
de belangrijkste wijzigingen, waarna ik iets dieper zal ingaan op het aspect van executieveilingen via internet.
De regels rondom executoriale verkoop van onroerende
zaken door beslagleggers of hvpotheekhouders vinden
we hoofdzakelijk in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (‘Rv’((art. 514 Rv cv.). Daar waar liet gaat om
executie door een Iivpotheekhoudei bevat liet Burgerlijk
Wetboek (‘BW’) aanvullende bepalingen in art. 3:268 BW
e v.
Kern van de regeling is dat de executoriale verkoop (hierna
ook: ‘veiling’) plaatsvindt ten overstaan van een bevoegd
notaris (art. 5 14 Rv) en in het openbaar, eerst bij opbod en
vervolgens bij afmijning (artS 19 Rv(. De huidige regeling
bevat verder bepalingen omtrent de wijze en liet tijdstip
van aankondiging van de veiling, cle wijze van vaststelling
en inhoud van de veilingvoorwaarden, alsmede de
uitkering van de veilingopbrengst. De regie over de veiling
ligt vrijwel volledig bij de notaris, die daarbij ik ZOLi haast
zeggen uiteraard de belangen van zowel de schuldeiser
als de schuldenaar. de eventuele eigenaar die niet tevens
schuldenaar is, overige schuldeisers, de veilingkoper, als het
algemeen belang in de gaten heeft te houden.
begeleiding van een veilingmeester. Sinds enige tijd kunnen
biedingen op regioveilingen ook plaatsvinden door deze
via internet door te geven aan de notaris in de veilingzaal,
maar in die zaal wordt verder nog steeds op de ‘klassieke’
wijze geboden.
In 20 1 1 vond de eerste ‘echte’ executoriale intcrnetvei
ling plaats: een veiling waarbij alle biedingen via internet
plaatsvinden. Om zeker te weten dat wordt voldaan aan
voormelde bepalingen (de veiling moet openbaar zijn en
ten overstaan van een notaris plaatsvinden( wordt daarbij
steeds een fysieke veilinglocarie aangewezen, waar de
notaris gedurende dc veiling toezicht houdt en zo nodig
toelichtnig geeft aan aanwezige hieders. Thans hebben in
ternetveilingen al een enorme vlucht genomen en worden
wekelijks meerdere panden op deze wijze geveild.
—
—
Van oudsher vonden veilingen plaats in dorpscafés of
veilinghuizen, waarbij iedere notaris zijn ‘eigen’ veilnig
organiseerde. Enige aren geleden zijn veilingen steeds meer
regionaal georganiseerd. Dat had niet alleen te maken met
efhciencv en kostenreductie, maar was ook bedoeld om
een groter publiek te trekken en om liet samenspannen van
veilingkopers een halt toe te roepen. Bicdmgen gebeurden
steeds door handopsteking of roepen, veelal onder
234
De belangrijkste wijziging is, zoals gezegd, dat executieveilingen na inwerkingtreding van de wet via (uitsluitend)
internet kunnen plaatsvinden. Daarop ga ik hierna verder
in. Eerst stip ik nog enkele andere wetswijzigingen aan,
die ook tot doel hebben om de veiling transparanter en
sLiccesvoller te maken.
In liet verlengde van cle mogelijkheid om uitsluitend via
internet te veilen, wordt artS 16 Rv zodanig aangepast
dat de bekendmaking van de verkoop niet meer via
1
Vrijwillige interneiveilingen kennen we natuurlijk al veel langer.
TIJÛSCHRIFT FINANCIERING, ZEKiRKEDEN EN INSOLVENTIERECIITPRAKTIJK
EXECUTIEVEILING ONROERENDE ZAKEN VIA INTERNET
‘aanplakking volgens plaatselijk gebruik en aankondiging
in een plaatselijk verspreid dagblad’ geschiedt. maar door
‘aankondigmg op een of meer algemeen toegankelijke
websites’. Ook de bekendmaking van de veilingvoorwaar
den vindt voortaan plaats op een algemeen toegankelijke
website (art. 517 Rv nieuw), in plaats van door terinzage
legging bij de notaris. Daarbij moeten de veilingvoorwaar
den voortaan ten minste dertig (0] plaats van acht) dagen
tevoren worden bekendgemaakt.
In het voorgestelde nieuwe art. 524a Rv wordt een regeling
getroffen die bepaalt welke kosten aan een koper in rekening
n]ogen worden gebracht. Tevens wordt vastgelegd dat aan
de koper voorafgaand aan de veiling ‘naar beste weten
een indicatie’ wordt gegeven van de n]aximale hoogte van
de kosten en heffingen die aan hem in rekening worden
gebracht. Een zin die nog wel tot discLissie kan leiden.
Maar feitelijk is dit een vastlegging van hetgeen binnen het
notariaat nu al goed gebruik is. Een koper wil nu eenmaal
graag weten waar hij aan toe is. Onzekerheid op dat punt
kan al tot lagere biedingen leiden, terwijl de hypotheekhou
der ei] de notaris tot taak hebben een zo hoog n]ogelijke
opbrengst te genereren.
bewoners van het te veilen pand verplicht mee te werken
aan hezichtigingen )art. 3:26’a B’sX nieuw) en wordt de
onderhandse verkoop als bedoeld in art. 3:268 lid 2 8W
ook i]]ogell)k gemaakt voor de executerende beslaglegge
Aan art. 5 19 Rv worden in het wetsvoorstel drie ledei]
toegevoegd, die ervoor zorgen dat een execLitieveiling naar
keuze in een veilingzaal, via internet of via zowel de zaal
als interi]et (‘hvbride’( plaatsvindt. Nieuw is. zoals gezegd,
dat het voortaan mogelijk is om een veiling tutsltittend via
internet te laten plaatsvinden.
De tekst van het wetsvoorstel laat daarnaast toe dat
een veiling gedurende een langere periode plaatsvindt,
bijvoorbeeld gedurende een hele dag of zelfs n]eerdere
dagen. Daarmee zijn bieders niet meer aan een relatief
korte periode gebonden waarbinnen biedingel] gedaan
kunnen worden. Met dergelijke langere veilingperioden
is reeds lange tijd ervaring opgedaan bij niet-executoriale
verkopen. Daaruit is overigens wel zichtbaar dat vrijwel alle
biedn]gen tocI] enkel in de laatste uren (of zelfs l]et laatste
uur) worden gedaan, n]aar een langere veilmgperiode kan
wel bijdragen aal] meer publicireit/kenhaarheid. Overigens
is het veilen gedurende een langere periode onder de
huidige regelgeving ook toegestaan (de wet verbiedt het
althans niet), n]aar slechts weinig notarissen zullen bereid
gevonden worden om gedurende meerdere oren of dagen in
een veilingzaal te bivakkeren.
—
In l]et voorgestelde art. 525 lid 3 Rv wordt de ontrLlimings
procedure (ria de veiling) enigszins aangepast en kan niet
alleen de geëxecuteerde, n]aar ook ‘degene die ziel] op
het moment van de inschrijving van het proces-verbaal
toewijzing zonder recl]t of titel in de verkochte zaak
bevindt’ tot ontruiming worden gedwongen.
Aan art. 525 wordt een lid 4 toegevoegd, inhoudende
dat een tot bewoning bestensde onroerende zaak eerst
voor risico van de koper is, vanaf het moment van de
inschrijving val] het proces-verbaal van toewijzing (i]a
betaling van de koopsom). Thans is gebruikelijk dat de ri
sico-overgang eerder plaatsvindt, te weten op het moment
dat de executant tot guni]ing is overgegaan.
Door wijziging van art. 3:264 BW wordt l]et risico dat
ziel] na de veiling nog huurders in l]et pand blijken te
bevinden, verkleind. 00] die reden wordt de executant
die een woning wil veilen verplicht om voorafgaand aan
de openbare verkoop l]et huurheding in te roepen. Op
die nieuwe regel komen drie uitzonderingen. De eerste
Lutzondering is het geval dat de opbrengst gunstig wordt
beïnvloed door het bestaan van een l]Liurovereenkomst.
Een tweede uitzondering geldt indien de opbrengst ook
i]]et instandl]ouding van de huurovereenkomst kennelijk
voldoende zal zijn. Tot slot hoeft l]et huurbeding niet
ingeroepen te worden indien er gegronde redenen Ziji]
om aan te nemen dat er geen sprake is van verhuur of
onderhutir. De ontruimingstermijn die is opgenomen ii] art.
3:264 lid 6 BW wordt terLiggebracht van ten l]oogste één
jaar, naar ten hoogste drie maanden.
Naast genoemde wijzigingen wordt voorts het
beheersbeding van art. 3.267 8W verduidelijkt, zijn
TIILISCHRIFT FINANCIIRING, ZFKERHEDEN EN INSGLiENTIEREcHTPRAKTI1K
—
Bij een internetveiling kunnen biedingen achteraf worden
bekeken op de servers waarop die biedingen zijn ontvangen
en worden bewaard. Het spreekt voor ziel] dat de betreffende
servers afdoende beveiligd moeten zijn tegen n]anipulatic.
Het wetsvoorstel bepaalt op dat punt: ‘De algenzeen
toegankelijke tt’ebszte u’aarop de verkoop flclatSt’inclt is
zlzgerzcl;t niet passende tec/,,zIsclJc’ ,naat regelen om de be—
trouiz’baarlzeid en veiligheid te zvaarborgen. Bij algemene
maatregel van bestuur kunnen bieronitrent nadere regels
it’orden gesteld.’ Die nadere regels zijn op dit i]]oment nog
niet bekend, n]aar in de praktijk wordt hieraan uiteraard
reeds uitgebreid aandacht besteed. Geen hvpotheekhooder
en geen notaris zal het ziel] ii]]i]]ers willen laten overkomen
dat iemand acl]teraf betwIst dat een bod is gedaan,
casLi quo dat komt vast te staan dat het hiedverloop is
gem al] i p ulee rd.
2
3
Thans is dit alleen voor hypotheekhouders mogelijk.
Om mij geheel onduidelijke redenen geldt deze regeling niet voor vei
ling van schepen. De memorie van toelichting meldt dat dit het geval is,
zonder daarvoor een argument te geven.
235
Een ander punt van belang is dat de notaris moet kunnen
vaststellen door wie een internethieding is gedaan. Het is
immers een koud kunstje om op internet een valse identiteit
aan te nemen en aldus onder valse of zelfs andermans
naam biedingen te doen. Dat zou een onzekerheid opleveren
die absoluut niet past binnen de notariële zorgplicht in het
algemeen en de veiligheid die rondom executieveilingen
moet worden betracht in het bijzonder. De huidige praktijk
is dat een gegadigde zich bij een notaris laat identi&eren
en daarbij een verklaring tekent waarin hij verklaart dat
—
—
Bieders geven verder aan het prettig te vinden dat zij via
internet kunnen bieden en aldus niet hun kantoor/huis
hoeven te verlaten. Voor de regLillere handelaren geldt dat
zij het waarderen dat zij op ineerdere veilingen tegelijk mee
kunnen doen, daarvoor niet naar verschillende veilingzalen
hoeven te rijden en dus bijvoorbeeld ook tijdens een
vakantie kunnen meedoen.
Zoals gezegd, treedt de wet op 1 januari 2015 in werking.
Het overgangsrecht is overzichtelijk: de wet treedt
onmiddellijk in werking, met uitzondering van die veilingen
die reeds voor de inwerkingtreding waren aangezegd.
alle biedingen die worden gedaan met het door hem zelf
aangemaakte account (en zelf gekozen wachtwoord),
worden geacht te zijn gedaan door hem als ondertekenaar
van de verklaring. Ook andere vormen van identi&atie
zijn natuurlijk denkbaar, maar zijn bij mijn weten op dit
moment nog niet gangbaar.
Vooral in de periode waarin de eerste internetveilingen
plaatsvonden (zoals gezegd vond de eerste executoriale in
ternetveiling in 2011 plaats), maar ook thans nog, wordt
wel gezegd dat internetveilingen de ‘dynamiek’ van de
veilingzaal missen. De ‘traditionele’ veilingkoper geeft
volgens sommigen de voorkeur aan de fysieke veiling.
Dat zou een argument moeten zijn om voorlopig geen in
ternetveilingen te organiseren, maar hooguit ‘hvbride’
veilingen om zo de veilingopbrengst niet nadelig te
beïnvloeden. Wat daar ook van zij (dergelijke beweringen
worden niet onderbouwd), in praktijk doen inmiddels
ook veel veilingkopers ‘oude stijl’ mee aan internetveilin
gen. De groep deelnemers wordt daarbij aangevuld door
meer ‘incidentele’ kopers. Het gaat dan bijvoorbeeld oin
ondernemers die een bedrijfspand op het oog hebben dat
via de veiling wordt aangeboden. Dit zijn deelnemers die
in een traditionele veilingzaal zelden deelnamen aan een
veiling. Het nut van internet hij veilingen heeft zich dan
ook naar mijn mening op dat punt reeds bewezen.
236
Het wetsvoorstel zorgt voor een aantal zinvolle wijzigingen
en aanvullingen op de geldende regeling bij execLitie
veilingen. Dat deze wijzigingen gunstig uitvallen voor de
veilingkoper behoeft geen betoog en de biedingen zouden
om die reden inderdaad hoger kunnen gaan uitvallen.
Maar of dit substantiële wijzigingen in de opbrengst met
zich brengt en aldus het door de regering beoogde doel
wordt bereikt betwijfel ik. Met de wijzigingen zullen niet
(substantieel) meer particulieren gaan meedoen. Groot
struikelblok voor een particulier is nog steeds het feit
dat het niet mogelijk is een (financierings(voorbehoud te
maken. Veel particulieren durven het om die reden niet aan
om zich tot aankoop te binden op een executieveiling. Bij
gebreke van deelname van particulieren zal de veilingop
brengst niet signicant hoger worden. Het zijn immers juist
de particulieren die meer willen betalen voor een woning,
nu zij de woning niet kopen met het oog op doorverkoop
en het behalen van winst. Deelname van particulieren
kan aldus een gezonde concurrentie opleveren met
‘professionele’ kopers, maar vooralsnog verwacht ik niet
dat dit op grote schaal gaat gebeuren. De tijd zal het leren!
—
—
Over de auteur
Mw. Mr. EM. Dutmer ii
notaris te
Arnhem, Nysingh advocaten- notarissen NV.
TIJDSCHRIFT FINANCIIRING, ZEKERHEDEN EN INSDLVENTIER1CHTPRAKTIJK

Download Report