Ons kenmerk: 14.61652/ds/KV Uw kenmerk: Behandeld

Ons kenmerk:
14.61652/ds/KV
Uw kenmerk:
Behandeld door: N. Pouw
Bijlage(n):
-
Aan de besturen van de
Huurdersorganisaties van
DUWO
Datum:
Onderwerp:
17 april 2014
Adviesaanvraag aankoop Deventer
Geacht bestuur,
DUWO heeft het voornemen om een aantal complexen in Deventer aan te kopen van de lokale corporaties Ieder1
en Rentree. Naar aanleiding van een uitspraak van de Huurcommissie inzake een geschil tussen DUWO en
Huurdersraad Vulcanus over de aankoop van Vestia-bezit in Den Haag leggen we u de aankoop voor advies
voor.
Geschil
Voor de huurdersorganisaties die hiermee niet bekend zijn als eerste enige aanvullende informatie over het
geschil. De Huurdersraad Vulcanus was van mening dat de aankoop van woningen van Vestia in Den Haag -of
eigenlijk het aankoopbeleid van DUWO- aan haar voor advies had moeten worden voorgelegd. DUWO heeft
daarop aangegeven dat zij geen aankoopbeleid heeft en ook niet ontwikkelt, en dat de aankoop moest worden
gezien binnen de uitbreidingsdoelstelling van DUWO, zoals vastgelegd in het Ondernemingsplan en besproken
met alle huurdersorganisaties. De verkoop van Vestia-woningen bood DUWO een eenmalige en unieke kans om,
via verwerving in plaats van nieuwbouw, haar positie als studentenhuisvester in Den Haag te verstevigen en de
verhuur van deze woningen aan de doelgroep studenten veilig te stellen. Bovendien was DUWO van mening dat
niet de huurdersorganisaties van DUWO het adviesrecht toekwam, maar dat het adviesrecht primair lag bij de
huurdersorganisatie van Vestia. DUWO heeft daarbij tevens aangegeven dat elke huurdersorganisatie
desondanks vrij staat om ongevraagd advies uit te brengen.
De Huurcommissie heeft in haar uitspraak aangegeven dat het verwerven van woongelegenheden expliciet
onderwerp is waarover de huurdersorganisaties moeten worden geïnformeerd. In tegenstelling tot DUWO was de
Huurcommissie van mening dat een verwerving van de omvang van Vestia rechtstreekse gevolgen kan hebben
voor de woon- en leefsituatie van de (zittende) huurders van DUWO.
De uitspraak van de Huurcommissie is zonder rechtsgevolg gebleven; de aankoop was afgerond en Vulcanus
was daar ook niet mordicus tegen doch wilde slechts zijn veronderstelde recht op advisering, uitoefenen.
Naar de uitspraak van de Huurcommissie ontvangt u het voornemen voor aankoop in Deventer voor advies. Als u
advies wenst uit te brengen, dan kunt u van deze mogelijkheid gebruik maken.
Aanleiding
In het Koersdocument, dat u voor advies toegezonden heeft gekregen, kiest DUWO ervoor om tot 2016 alle
plannen af te maken waarmee zij –in kader van het vastgestelde Ondernemingsplan 2011-2015- en daarnaast
gecontroleerd en gedoseerd te groeien.
De groei houdt verband met de positie van DUWO als specialist in studentenhuisvesting. Dat heeft onder meer tot
gevolg dat DUWO door veel partijen benaderd wordt voor vraagstukken rond lokale studentenhuisvesting. Dit zijn
vooral hogescholen en universiteiten die voor hun studenten een goede studieomgeving willen creëren, door
gemeentes die een aantrekkelijk woonmilieu wensen en door corporaties die de doelgroep studenten als
ingewikkeld beschouwen.
DUWO heeft in haar ondernemingsplan reeds opgenomen dat groei zowel in het bestaande werkgebied alsook in
de “buitengebieden” kan plaatsvinden. Plannen voor stappen buiten het werkgebied en een daarvoor te
ontwikkelen beheermodel staan genoemd in het ondernemingsplan en in 2012 heeft DUWO op basis van deze
plannen landelijke toelating verkregen van het ministerie van BZK.
In 2012 is heeft dit onder andere geresulteerd in contacten in Deventer. De gemeente constateerde dat er een
fors tekort zal ontstaan aan wooneenheden voor studenten en de gevestigde lokale corporaties achten
studentenhuisvesting niet tot hun primaire doelstelling. De gemeente is toen op zoek gegaan naar andere partijen
voor deze opgave en dat heeft –na een tender, die door DUWO gewonnen is- in samenspraak met Saxion
Hogescholen geleid tot een samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Deventer en DUWODUWO is
daarop, met instemming van de Raad van Commissarissen, aan de slag gegaan om invulling te geven aan de
opgave in Deventer langs drie lijnen:
Verkenning van nieuwbouwprojecten om aan de vraaggroei tegemoet te komen
Verkenning van overname van bestaand bezit om voldoende basis te creëren voor onze activiteiten in
Verkenning van overname van het beheer van de short stay eenheden van Saxion Hogescholen in Deventer
Op deze lijnen wordt resultaat geboekt. U bent over de voortgang via het jaarverslag 2013 en het werkplan 2014
op de hoogte gehouden. In het werkplan is ook de voorgenomen aankoop van studenteneenheden in Deventer in
2014 gemeld. Er zijn vergevorderde plannen met betrekking tot nieuwbouw van studentenhuisvesting in het
Havenkwartier en transformatie van het voormalig ROC-gebouw aan de Diepenveenseweg tot
studentenhuisvesting. Het gaat hierbij om ca. 270 studenteneenheden, waarbij DUWO optreedt als
verhuurder/beheerder.
De gesprekken met de lokale corporaties hebben begin maart 2014 geleid tot een principeakkoord voor de
aankoop van hun studentenbezit uiterlijk per 31 december 2014. Het gaat in totaal om 568 studenteneenheden.
Met de aankoop is tevens de overname van 1 medewerker gemoeid.
Met Saxion is DUWO in gesprek over de overname van het beheer van hun short stay woningen.
De aankoop en nieuwbouw in Deventer in combinatie met het beheerproject in Wageningen biedt een solide
basis voor het oprichten van een kleine vestiging Oost Nederland. DUWO krijgt daarmee voor studenten,
gemeente en onderwijsinstellingen in deze regio een duidelijk profiel.
Overwegingen
Het beheermodel is inmiddels uitgewerkt en voor het Koersdocument aangevuld met de afspraak dat we alleen in
nieuwe steden aan de slag gaan als we onze doelen in de grote universiteitssteden in het bestaande werkgebied
halen. Daarvoor is een ‘afwegingskader’ gemaakt, waarin belangrijke criteria staan die DUWO gebruikt om te
bepalen of het wenselijk en haalbaar is dat we in een bepaalde plaats gaan werken (zoals vragen omtrent de
woningmarkt en de aard en herkomst van de vraag). U heeft het Koersdocument onlangs van ons ontvangen met
het verzoek om uw advies hierover uit te brengen.
De aankoop in Deventer past in de strategie voor de buitengebieden en wordt positief beoordeeld op de punten
uit het afwegingskader. Een aantal belangrijke thema’s haal ik eruit:
-
1
1
Markt. Eind 2012 is door DUWO een onderzoek onder alle studenten van de Saxion Hogescholen die in
Deventer en in Apeldoorn studeren, uitgezet. Daaruit blijkt dat er een actueel tekort is aan
studentenwoningen dat tot 2020 verder oploopt. De goedkope huursector in Deventer staat bovendien onder
druk in de komende periode en studenten zullen dus niet eenvoudig (alternatieve) woonruimte kunnen
vinden in de reguliere huur. Met de overname van bestaand bezit wordt het aanbod niet uitgebreid. De
woningen zijn betaalbaar voor studenten (100% DAEB, gemiddelde huurprijs ca. € 250,- p.m.) en gunstig
gesitueerd (in of aan de rand van het centrum en/of de hogeschool). De verhuurbaarheid is goed. Ondanks
meerdere mogelijkheden voor nieuwbouw zal DUWO dit temporiseren. Via StudentenWoningweb willen we
eerst meer feeling krijgen met de wachtduur en populariteit van de verschillende studentenwoningen.
Saxion Hogeschool is een van de grotere hogescholen in Nederland met ruim 26.000 studenten, waarvan er ruim 7.000 in
Deventer studeren. Andere locaties zijn Hengelo, Enschede en Apeldoorn.
-
Kwaliteit. De aan te kopen portefeuille is uitgebreid geschouwd door DUWO-medewerkers op basis van de
eigen systematiek en kwaliteitsscores. In het Due Dilligence onderzoek is bovendien gekeken naar het
uitgevoerde onderhoud in de laatste jaren, naar de onderhoudsraming en naar onderhoudscontracten. Op
basis daarvan is geconcludeerd dat op korte termijn geen bijzondere of hoge onderhoudslasten zijn te
verwachten. Het gaat om een gedifferentieerd aanbod dat in goede staat verkeert.
-
Organisatie. In Deventer kan en zal optimaal gebruik gemaakt worden van de nieuwe digitale werkwijze,
waardoor personele aanwezigheid vrijwel alleen voor het beheer van de woongebouwen nodig is. Er zal
door DUWO kantoor gehouden worden in het gebouw van de Saxion Hogeschool maar het kantoor zal
slechts op spreekuren geopend zijn. Het personeelsbestand wordt met 1 huismeester uitgebreid en hiermee
is een verdere reductie in de beheerlasten per vhe mogelijk.
-
Financiën. DUWO voldoet op dit moment aan de financiële KPI’s van de toezichthouder. Het
weerstandsvermogen blijft ook met deze aankoop (én de reeds ingerekende investeringen én heffingen)
boven de grens voor de A-rating die het CFV hanteert. De aankoop is uitgaande van een exploitatieduur van
40 jaar rendabel voor DUWO en brengt de plannen in het kernwerkgebied niet in gevaar. Voorbehoud voor
aankoop is de financiering ofwel het verkrijgen van borging door Waarborgfonds Sociale Woningbouw
(WSW) voor de nieuw aan te trekken leningen.
Proces
Alle complexen zijn door DUWO bezocht en in kaart gebracht. Tevens is, als gezegd, voor het aan te kopen bezit
een Due Dilligence onderzoek uitgevoerd, onder andere naar woningwaardering, woonruimteverdeling en
onderhoud. Vanzelfsprekend is de aankoop ook financieel doorgerekend.
Bij de feitelijke overdracht van het vastgoed in Deventer kan gebruik worden gemaakt van de eerdere ervaring die
is opgedaan met de overdracht van het Vestia-bezit in Den Haag in 2013.
Op 15 april jl. is het MT akkoord gegaan met de aankoop en nu geldt nog het voorbehoud van akkoord van de
Raad van Commissarissen en de (benodigde) borging door het WSW. Vóór besluitvorming in de Raad van
Commissarissen op 16 juni as. ontvangen wij graag uw advies. Ook als u geen gebruik wenst te maken van uw
adviesrecht hoor ik dat graag.
Met vragen kunt u terecht bij mijn collega Noek Pouw ([email protected]).
Met vriendelijke groet,
Stichting DUWO
Mr. J.J. Benschop,
Algemeen directeur

Download Report