Mei 2014
Grondexploitaties expliciet
Rekenkameronderzoek naar de grondexploitaties
van de gemeente Veenendaal
Colofon
De rekenkamercommissie van de gemeente Veenendaal bestaat uit twee interne leden en drie
externe leden en wordt ondersteund door een ambtelijk secretaris.
Voorzitter:
Externe leden:
Interne leden:
Secretaris:
ir. G.L. Tjerkstra
drs. T. Mulders
drs. A.M. Jutte
mr. ing. E. Stroobosscher
R.W. Glimmerveen
drs. M.W. Baggerman
Postadres:
Rekenkamercommissie Veenendaal
Postbus 1100
3900 BC Veenendaal
e-mail:
[email protected]
Telefoon:
Tel. 0318-538277
Uitgevoerd in samenwerking met RIGO Research en Advies BV
Eerdere onderzoeken:
1.
Een dienst bewezen? Onderzoek naar de verbouwing van de centrale hal in het gemeentehuis (2006).
2.
Het beleids- en beheersinstrumentarium in de gemeente Veenendaal (2006).
3.
Op de “kleintjes” letten, quickscan naar de inkoopsituatie in de gemeente Veenendaal (2006).
4.
Een schot in de roos. Onderzoek naar de aankoop en exploitatie van de Rozenbottel (2007).
5.
IW4-bedrijven. Onderzoek naar de sociale werkvoorziening in de gemeente Veenendaal (2007).
6.
Een klap van de molen? Onderzoek naar molen “De Vriendschap” in Veenendaal (2007).
7.
De Vallei, zwembad voor en van elke Veenendaler? (2007).
8.
Jeugdbeleid uit de puberteit. Onderzoek naar het jeugdbeleid in Veenendaal (2008).
9.
Brouwerspoort getoetst. Onderzoek naar het centrumproject Brouwerspoort (2009).
10.
Van rapport naar resultaat. Evaluatie van de doorwerking van aanbevelingen uit zeven onderzoeken van de
rekenkamercommissie Veenendaal (2009).
11.
Bouwsteen voor de toekomst. Onderzoek naar het vastgoedbeleid (2009).
12.
Melden doet gelden. Onderzoek naar de afhandeling van meldingen (2010).
13.
Rekenen met risico’s. Onderzoek naar risicomanagement in de gemeente Veenendaal (2011).
14.
Veenendaal Veilig? Onderzoek naar het veiligheidsbeleid in Veenendaal (2011).
15.
Digitaal Veenendaal. Onderzoek naar de digitale dienstverlening van de gemeente Veenendaal (2011).
16.
Vervoer voor iedereen? Onderzoek naar de kwaliteit en klanttevredenheid van de Regiotaxi in Veenendaal (2012).
17.
Het Centrum voor Jeugd en Gezin in de kinderschoenen. Rekenkameronderzoek naar de invoering van het Centrum
voor Jeugd en Gezin in Veenendaal (2012).
18.
De toekomst van Veenendaal. Rekenkameronderzoek naar de Strategische Visie 2025 (2012).
19.
Subsidiebeleid, een fluitje van een cent? Rekenkameronderzoek naar het subsidiebeleid van de gemeente
Veenendaal (2013).
20.
Klaar voor de start? Rekenkameronderzoek naar de drie decentralisaties (2013).
2
INHOUDSOPGAVE
1
Voorwoord
5
Samenvatting
6
Aanbevelingen
8
Inleiding
9
1.1
Aanleiding en achtergrond
9
1.2
Doelstelling en vraagstelling onderzoek
10
1.3
Aanpak
12
1.4
Leeswijzer
16
2 Casestudies
17
2.1
Groene Grens – Balkons
17
2.2
Casus II: Stationskwartier C
24
2.3
Casus III: Brouwerspoort
30
2.4
Casus IV: Veenendaal-Oost
39
3
3 Algemeen: projectenboek en grondbedrijf
3.1
49
Inhoudelijk: aannames en financiële
ontwikkelingen
49
3.2
Risico’s en risicobeheersing
52
3.3
Informatievoorziening in projectenboek,
risicoanalyse en jaarstukken
52
4 Conclusies en aanbevelingen
55
Bijlagen
69
1.
Normenkader
70
2.
Bevindingen getoetst aan het normenkader
81
3.
Gespreksthemalijst
84
4.
Bronnen
86
5.
Bestuurlijke reactie college van B&W
89
4
VOORWOORD
Als buitenstaander en leek zie je de stadsontwikkeling, de groei van nieuwbouw wijken en
het aanleggen van bedrijfsterreinen. Je vraagt je dan af, waar komt al deze groei en
ontwikkeling vandaan en is het voldoende, ook financieel, onderbouwd?
Grondpolitiek is letterlijk de meest beeldbepalende activiteit van een gemeente. Wat ga ik
als gemeente met mijn gronden doen? Veel woningbouw, nieuwe stadsontwikkeling,
recreatie voorzieningen of andere creatieve plannen.
Wat doe ik met mijn bestaande terreinen die niet meer aan hun huidige bestemmingen
voldoen. Hoe kan ik nieuwe gebieden ontwikkelen zonder dat het een veel te groot beslag
legt op de gemeentelijke begroting?
Grondopbrengsten kunnen voor gemeenten een welkome aanvulling zijn op haar inkomsten.
De vraag is of de daarbij gemaakte plannen ook nog haalbaar bij economisch mindere
vooruitzichten. De afgelopen jaren zijn gemeenten in de problemen gekomen door het
hanteren van een grondpolitiek die risicovol bleek te zijn.
Vastgoedontwikkeling kent een lange looptijd. De tijd van idee en ontwikkeling naar
realisatie en exploitatie kan zomaar 10 jaar of meer zijn. Het is dan voor een gemeenteraad
ook niet eenvoudig het wel en wee van alle lopende grondexploitaties te volgen en waar
nodig bij te sturen. Nog los van het feit dat de complexiteit ook financieel bestuurlijk een
niet te onderschatten deskundigheid vereist.
De raad wordt door het college van B&W op de hoogte gehouden van de ontwikkelingen op
het gebied van grondexploitaties door het jaarlijks geactualiseerde projectenboek en
tussentijds door zowel mondelinge als schriftelijke informatie.
In dit rekenkameronderzoek gaan we na hoe de informatievoorziening aan de raad ten
aanzien van grondexploitaties in Veenendaal is ingericht en of de informatie dusdanig is dat
de raad haar kaderstellende en controlerende taak goed kan uitvoeren.
Met vriendelijke groet,
Namens de rekenkamercommissie,
Ir. G.L. Tjerkstra
Voorzitter rekenkamercommissie Veenendaal
5
SAMENVATTING
COMPLEXE
EN LANGDURIGE PROJECTEN
Grondexploitatie en daaraan verbonden vastgoedontwikkeling vormen
vaak een complex en langdurig project. Er zijn dikwijls omvangrijke
investeringen mee gemoeid, waarbij meerdere -publieke en privatepartijen zijn betrokken.
Volgens het Projectenboek 2013, dat jaarlijks door de raad wordt
vastgesteld, heeft de gemeente Veenendaal in totaal 25
grondexploitatieprojecten. Hiervan zijn 16 lopende projecten
gemeentelijke exploitaties. Het Projectenboek is voor de raad een
instrument om zijn kaderstellende en controlerende rol in te vullen.
INZICHT
IN HET PROCES VAN INFORMATIEVOORZIENING RAAD
De rekenkamercommissie wil inzicht krijgen in de wijze waarop dit proces
van de informatievoorziening en risicomanagement in Veenendaal is
ingericht, maar ook in de mate waarin dit de raad mogelijkheid geeft om
invulling te geven aan hun rol.
Hierbij treft u de samenvatting aan van het onderzoek en in het bijzonder
betreffende de projecten:
- Balkons/Groene Grens
- Stationskwartier deelgebied C
- Brouwerspoort en Veenendaal-Oost
De belangrijkste aandachtspunten waren risicobeheersing en
informatievoorziening aan de raad bij grondexploitaties.
TRANSPARANTIE KAN WORDEN VERBETERD
Over het algemeen blijken de aannames in en onderbouwing van de
grondexploitaties inhoudelijk juist te zijn; er worden reële ramingen
opgesteld en op basis van verdedigbare uitgangspunten. De transparantie
van deze uitgangspunten voor de raad kan echter worden verbeterd.
6
HET PROJECTENBOEK
Voor de raad vormt het Projectenboek de belangrijkste informatiebron over
de grondexploitaties. De uitgangspunten voor het Projectenboek zijn
beschreven in de Nota Grondbeleid.
Met een aantal aanvullingen kan de functie van het Projectenboek –
monitoring voortgang grondexploitaties- worden versterkt.
NOTITIE RISICOANALYSE PROJECTEN
Een ander belangrijk document voor risicobeheersing is de jaarlijkse
(vertrouwelijke) Notitie Risicoanalyse Projecten, waarin per project de
belangrijkste risico’s worden beschreven en welke beheersmaatregelen
daarvoor worden genomen. Dit rapport wordt jaarlijks bij het uitbrengen
van de notitie aan de raad toegelicht.
7
AANBEVELINGEN
1. Laat de raad bepalen op welke manier en hoe vaak hij betrokken wil worden
bij besluitvorming over grondexploitaties en welke informatie dan nodig is.
a- Onderscheid verschillende categorieën projecten, met verschillen in
sturingsmogelijkheden. Dat maakt inzichtelijker voor de raad aan welke
‘knoppen’ per project nog gedraaid kan worden.
b- Hanteer in en buiten het Projectenboek een eenduidige projectdefinitie,
zodat projecten beter vergelijkbaar zijn tussen verschillende documenten.
c- Geef in het Projectenboek meer informatie over de voortgang van de
projecten : wat is tot nu toe gerealiseerd (en dus niet meer beïnvloedbaar),
welk deel van het project gaat nog komen?
d- Maak explicieter duidelijk op welke algemene parameters de
doorrekening van de projecten gebaseerd is en wat het effect is van
veranderingen in deze parameters.
e- Leg in het Projectenboek een relatie tussen de programma’s per project
en de financiële uitkomsten.
Daarnaast zijn de volgende extra aanbevelingen gedaan ter versterking van
de rol van de raad:
2. Informeer de raad over (nader gedefinieerde) belangrijke wijzigingen in
de grondexploitaties.
3. Reken de kosten van bovenwijkse voorzieningen toe aan projecten
volgens de systematiek van de Grondexploitatiewet.
4. Vertaal per project de kwalitatieve risicoanalyse door een kwantitatief
risicoprofiel.
8
1. INLEIDING
De rekenkamercommissie van de gemeente Veenendaal heeft een onderzoek
uitgevoerd naar de grondexploitaties van de gemeente Veenendaal. De
rekenkamercommissie wil in dit kader inzicht krijgen in de wijze waarop het
proces van de informatievoorziening en het risicomanagement in Veenendaal is
ingericht en in de mate waarin dit de raad mogelijkheid geeft om invulling te
geven aan de kaderstellende en controlerende rol.
1.1 A ANLEIDING EN ACHTERG ROND
Grondexploitatie en daaraan verbonden vastgoedontwikkeling vormen vaak
een complex en langdurig project. Er zijn dikwijls omvangrijke investeringen
mee gemoeid, waarbij meerdere partijen zijn betrokken (publiek en privaat).
Grondexploitaties zijn een middel om gemeentelijke doelstellingen mee te
realiseren. Aan grondexploitatie zijn eveneens risico’s verbonden die realisatie
van doelstellingen kunnen bedreigen. De economische crisis drukt zijn stempel
op veel bouwprojecten en grondexploitaties, zoals afnemende vraag, dalende
(grond)opbrengsten en afnemende financieringsbereidheid bij financiers. Het
financiële risicomanagement van grondexploitaties wordt in deze economisch
ongunstige tijden op de proef gesteld voor het beheersen van financiële risico’s
voor de gemeente.
De gemeente Veenendaal heeft volgens het Projectenboek 2013 in totaal 25
grondexploitatieprojecten, waarvan 16 lopende gemeentelijke exploitaties. 1
1
Er zijn in het Projectenboek 2013 ook vijf vastgoedprojecten opgenomen (bouwprojecten van
openbare voorzieningen zoals de ontwikkeling van een parkeergarage in het centrum), die buiten
onderhavig onderzoek vallen.
9
Deze projecten worden beschreven in het Projectenboek 2013
(grondexploitatie herzieningen, grondnota en voortgangsrapportage). In het
Projectenboek 2013 is ook de grondexploitatie Ontwikkelingsbedrijf
Veenendaal-Oost (OVO) vermeld. Maar de grondexploitatie OVO wordt los van
het Projectenboek apart verantwoord en heeft een eigen risicoanalyse en een
eigen risicoreserve. De gemeente is voor 50% mede-eigenaar van OVO. 2
figuur 1- 1 Het Projectenboek in de planning- en controlecyclus
Bron: gemeente Veenendaal, Nota Grondbeleid 2011
Het Projectenboek, dat jaarlijks door de raad wordt vastgesteld, dient als een
instrument voor de raad om de controlerende en sturende rol in te vullen en
past in de cyclus van planning en control (zie het bovenstaande schema). Het
eerste Projectenboek dateert van 2009.
1.2 D OE L ST E LLI N G E N V R A A G ST E L LI N G OND E R Z O E K
Het doel van het onderzoek is inzicht geven in het proces van
informatievoorziening en risicomanagement. De rekenkamercommissie wil
daarmee onderzoeken in hoeverre het Projectenboek een adequaat instrument
is voor de raad om invulling te geven aan de kaderstellende en controlerende
rol. Waarborgt de manier waarop het college het proces van
informatievoorziening en risicomanagement heeft ingericht en de manier
waarop dit functioneert dat de informatie aan de hand waarvan beslissingen
over grondexploitaties worden genomen, kwalitatief en kwantitatief voldoende
is voor het nemen van die beslissingen? Deze vraag, vanuit de rol van de raad
2
De grondexploitatie voor Veenendaal-Oost is van OVO en derhalve geen gemeentelijke
grondexploitatie voor in het projectenboek. Deze gemeentelijke deelneming verloopt net als
andere gemeentelijke deelnemingen via de algemene dienst . Bron: brief gemeente Veenendaal
aan RKC Veenendaal, Reactie op onderzoeksopzet ‘Grondexploitaties en financiële
risicobeheersing’ augustus 2013, 29 oktober 2013.
10
geformuleerd, leidt tot de twee vragen die de Rekenkamercommissie met het
onderzoek wil beantwoorden:
1. Op basis van welke informatie neemt de raad beslissingen ten aanzien van
grondexploitaties?
2. Is deze informatie kwalitatief en kwantitatief voldoende om invulling te
geven aan de kaderstellende en controlerende rol?
Voor de beantwoording van de twee onderzoeksvragen wil de
Rekenkamercommissie vier grondexploitatieprojecten nader analyseren. Voor
deze analyse van vier projecten heeft de Rekenkamercommissie vier
deelvragen geformuleerd:
a) Welke aannames liggen ten grondslag aan de projectplannen?
b) Hoe zijn de kosten en opbrengstenposten onderbouwd?
c)
Worden goede risicoanalyses uitgevoerd en handelt men hiernaar?
d) Krijgt de gemeenteraad een goed, transparant beeld van de kosten,
opbrengsten en risico's per inventarisatie en het Projectenboek als geheel?
Het onderzoek beslaat de periode 2009 – 2013.
Bij analyse van de informatievoorziening en het risicomanagement wordt de
relatie gelegd tussen de vier projecten en het ‘gehele’ Projectenboek en
daarmee het ‘totale’ risicomanagement (waaronder benodigd
weerstandscapaciteit en risicoreserve grondbedrijf) voor de grondexploitaties
in het onderzoek betrekken. Daartoe kijken we ook naar de paragraaf
Grondbeleid in de begroting en de jaarrekening. Het Projectenboek is namelijk
niet alleen bedoeld voor sturing en controle van afzonderlijke projecten, maar
ook voor strategische sturing en controle op het grondbeleid en grondbedrijf
als geheel, hetgeen ook met de vereisten van het BBV (Besluit Begroting en
Verantwoording) voor de paragraaf Grondbeleid wordt beoogd. 3 De
deelvragen worden daarom niet alleen voor de losse casusprojecten, maar ook
voor het geheel van de Veenendaalse grondexploitaties beantwoord.
3
Zie BBV artikel 16 met de vereisten voor grondexploitaties in paragraaf 1.4.4.
11
figuur 1- 2 Samenhang individuele grondexploitaties en het grondbedrijf als geheel
Bron: gemeente Veenendaal, Projectenboek 2012
Hiertoe zijn er twee nadere aandachtspunten in de aanpak van het onderzoek:
•
De informatievoorziening in het Projectenboek in relatie tot de paragraaf
Grondbeleid te toetsen aan de BBV-vereisten en het Projectenboek tevens
te toetsen aan de opzet van een Meerjaren Prognose Grondexploitaties
(MPG), zoals die in sommige andere gemeenten wordt gebruikt.
•
De analyse van de cases aangaande de beheersing van de ontwikkeling van
de grondexploitaties en de risico’s ook te doen voor alle projecten samen
op basis van het Projectenboek. De ontwikkeling van de grondexploitaties
(kosten, opbrengsten en saldo) in 2009-2013 geeft een beeld van de
beheersing van de grondexploitaties.
1.3 A AN PAK
In het onderzoek zijn de volgende stappen ondernomen:
1.
2.
3.
Analyse casusprojecten
Verbreding documentstudie naar grondbedrijf totaal
Interviews
De bevindingen uit het onderzoek zijn getoetst aan een normenkader, dat te
vinden is in de bijlagen.
ANALYSE CASUSPROJECTEN
In deze stap worden de onderzoekvragen beantwoord op basis van een
deskstudie naar vier grondexploitatieprojecten.
Casusselectie
De rekenkamercommissie heeft in overleg met de onderzoekers vier cases
geselecteerd.
12
Eén gekozen project is de grondexploitatie van het Ontwikkelingsbedrijf
Veenendaal-Oost (OVO) waarvan de grondexploitatie apart buiten het
Projectenboek om wordt verantwoord met een eigen risicoanalyse en
risicoreserve. Gelet op de omvang (met name de bouw van circa 3.200
woningen), looptijd en financiële betekenis van het project OVO is dit project
een casus voor het onderzoek.
Casusselectie OVO: toelichting
Vanuit de gemeente is voorgesteld OVO buiten het onderzoek te houden, zoals
ook bij de aanvang van het onderzoek ambtelijk was aangegeven. Hiervoor
wordt een technisch bestuurlijke renden aangegeven (grondexploitatie
ondergebracht in een apart bedrijf).
Voor het beoogde doel van het onderzoek is het belangrijk OVO wel mee te
nemen. De vraag is of de raad het grondbeleid met het Projectenboek kan
controleren en (bij)sturen. Het grondbeleid omvat meer dan alleen de
gemeentelijke grondexploitaties. Voor een beeld van het grondbeleid als
geheel (en ruimtelijke ontwikkelingsprojecten) hoort OVO erbij. Het is wel een
grondexploitatie die op afstand staat, een deelneming met 50% aandeel
gemeente. Daarmee is het technisch gezien geen grondexploitatie die onder
verantwoordelijkheid van de gemeente valt; het is echter wel een ruimtelijk
project met mogelijk belangrijke (financiële) consequenties voor de gemeente
en als zodanig is het goed dat de raad daarover geïnformeerd wordt, zoals de
raad ook geïnformeerd wordt over particuliere grondexploitaties.
De andere drie grondexploitatieprojecten zijn geselecteerd op basis van
gegevens van 24 projecten uit het Projectenboek 2013. Volgens het
Projectenboek zijn er vijf exploitaties waar de gemeente faciliterend
grondbeleid voert, waarbij maar de gemeente maar beperkte risico’s loopt, Van
het project Stationsgebied zijn drie van de vier deelexploitaties nog niet
geactiveerd. Er zijn dan zestien lopende gemeentelijke
grondexploitatieprojecten met financieel risico. Deze zestien exploitaties zijn in
tabel 1-1 weergegeven met looptijd, type programma, totaal geraamde
investeringen, het verwachte grondexploitatiesaldo en de kleur volgens het
‘stoplichtmodel’ voor financiële voortgang en risico-ontwikkeling.
13
tabel 1-1
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
Kenmerken grondexploitatieprojecten Projectenboek 2013 (excl. OVO)
Projectnaam
functie
Looptijd
Ontw.posities
Veenendaal Oost
Binnenronde
Aller Erf
e
1 Melmseweg
Muziekschool
Weverij
Brouwerspoort
Zuidpoort
Schrijverspark-W
De Batterijen
Spitsbergen
CSV-locaties
Groene Grens
Balkons
Stationskw. C
Rest Petenbos
Wonen
2000-22
Investerin
g totaal
€2,7 mln.
Wonen, voorz.
Wonen, voorz.
Wonen, voorz.
Maatsch. voorz.
Wonen
Wonen, voorz.
Wonen, voorz.
Wonen
Bedrijven
Wonen, sport
Onderwijs
Won, recr. nat.
Zie Groene Grens
Won,kant, voorz.
Wonen
2006-14
2005-14
2003-19
2007-14
2009-16
2003-18
2008-14
2012-17
1997-14
1992-14
2004-14
1999-26
€5,0 mln.
€0,8 mln.
€1,3 mln.
€1,9 mln.
€1,8 mln.
€54,0 mln.
€8,7 mln.
€1,2 mln.
€44,1 mln.
€0,2 mln.
€8,1 mln.
€26,1 mln.
2010-20
2002-14
€6,4 mln.
€1,2 mln.
saldo
Financiële
voortgang
Groen
Risicoontwik.
Oranje
-€1,3 mln.
€0,1 mln.
€0,6 mln.
-€0,8 mln.
-€0,6 mln.
-€19,9 mln.
-€1,2 mln.
€0 mln.
€3,9 mln.
€1,8 mln.
-€1,4 mln.
€0,0 mln.
Groen
Groen
Groen
Oranje
Oranje
Rood
Groen
Groen
Groen
Groen
Rood
Oranje
Groen
Oranje
Oranje
Groen
Oranje
Rood
Groen
Groen
Groen
Groen
Oranje
Oranje
-€1,2 mln.
€2,6 mln.
Oranje
Groen
Oranje
Oranje
€0,0mln.
Bron: Projectenboek, bewerking RIGO
Van de zestien projecten worden er acht volgens de planning in 2014 afgerond.
Voor nog uit te voeren risicomanagement zijn die acht projecten minder
interessant. De meeste zijn wat betreft investeringen ook klein, behalve de
CSV-locaties en Zuidpoort, die beiden ook een grondexploitatietekort hebben.
De CSV-locaties verlopen ook relatief ongunstig voor wat betreft de financiële
voortgang volgens het stoplichtmodel (zie tabel 1-1).
Van de overige acht projecten met een langere loopduur dan 2014 en met
omvangrijke investeringen springen Brouwerspoort, Groene Grens/Balkons en
Stationskwartier deelplan C in het oog. Deze drie projecten hebben minder
positieve verwachtingen voor wat betreft de financiën en risico-ontwikkeling
volgens het stoplichtmodel. Brouwerspoort heeft daarbij de meest ongunstige
verwachtingen. Brouwerspoort heeft ook een groot geraamd
grondexploitatietekort van -€20 mln. 4 Stationskwartier deelplan C heeft een
geraamd tekort van ruim -€1 mln. bij investeringen van €6,4 mln. Groene
Grens/Balkons heeft een geraamd saldo van 0 mln. bij geraamde totale
investeringen van €26 mln.
Wat betreft programma verschillen deze projecten. Uitgesproken locaties voor
bedrijven zijn er niet.
4
Op alle zestien exploitaties samen (tabel 1-1) is er per saldo een verwacht tekort van -€17,5
miljoen. Andere exploitaties leveren per saldo naar verwachting winst op.
14
Op basis van deze afwegingen dienen deze projecten Brouwerspoort, Groene
Grens/ Balkons en Stationskwartier deelplan C als casestudies. Brouwerspoort
is eerder geëvalueerd in een onderzoek van de Rekenkamercommissie over de
periode 2003-2007. 5 Inmiddels is de crisis ingetreden en is Brouwerspoort in
complex vaarwater terecht gekomen met grote financiële risico’s.
Brouwerspoort is daarmee een belangrijke case voor dit onderzoek.
Daarnaast is OVO, zoals hierboven vermeld, als vierde casestudie gekozen. Bij
dit grote project, dat in publiek-private samenwerking (PPS) wordt gerealiseerd,
daalt het verwachte resultaat gestaag onder invloed van de crisis. OVO hangt
als nieuwe woonwijk ook planinhoudelijke samen met de Groene
Grens/Balkons.
VERBREDING DOCUMENTSTUDIE
Voor een beeld van de ontwikkeling van risico’s en de risicobeheersing bij de
drie cases en het grondbedrijf als geheel wordt de ontwikkeling van de
grondexploitaties (investeringen, opbrengsten en grondexploitatiesaldo en
risico’s) beschreven op basis van de Projectenboeken 2009, 2010, 2011 en
2012. Daaraan zijn ook indicaties te ontlenen voor de doeltreffendheid van het
risicomanagement.
De tweede stap is het verbreden van het beeld uit de casestudies met een
beeld van de grondexploitaties als geheel (Grondbedrijf, benodigde en feitelijke
risicoreserve). Primaire documenten voor deze studie zijn het Projectenboek
2013 en het vertrouwelijk rapport Risicoanalyse Projecten Gemeente
Veenendaal 2013. Op basis van deze informatie kan het beeld uit de
casestudies verbreed worden naar een beeld van het grondbedrijf als geheel.
Voor de kwaliteit van informatievoorziening over de grondexploitaties en de
risico’s daarbij worden in samenhang met het Projectenboek ook de paragrafen
Grondbeleid in de Programmabegroting 2013 en de Jaarrekening 2012
geanalyseerd met behulp van onderdelen van het normenkader.
INTERVIEWS
De informatie uit de documentstudie naar de vier cases en het grondbedrijf als
geheel zijn verder verdiept met behulp van gesprekken. De volgende personen
zijn geïnterviewd:
5
Rekenkamercommissie Veenendaal, Brouwerspoort – een onderzoek naar het centrumproject
Brouwerspoort in de gemeente Veenendaal, mei 2009.
15

Wethouder grondzaken, mw. A. Hollander (tevens verantwoordelijk
voor de twee grote projecten Brouwerspoort en Veenendaal-Oost) en
dhr. Feskens, senior projectenmanager.

Planeconomen van de vier cases, mevr. Blok en dhr. Meijer.

De raadsleden in een groepsgesprek over de ervaringen met en
verbeterpunten voor het Projectenboek.
Van de interviews is een inhoudelijk verslag gemaakt, dat ter verificatie en
aanvulling aan de gesprekspartners is toegezonden.
1.4 L EE SWIJZER
In het vervolg van dit rapport komen in hoofdstuk 2 de vier casestudies aan
bod: Balkons/Groene Grens, Stationskwartier deelgebied C, Brouwerspoort en
Veenendaal-Oost. Hoofdstuk 3 verbreedt de blik naar het geheel van het
grondbedrijf. Op basis van deze informatie worden in hoofdstuk 4 de conclusies
beschreven. Als bijlagen zijn het normenkader, de gespreksthemalijst en de
gebruikte bronnen toegevoegd.
16
2. CASESTUDIES
Om de informatie over de grondexploitaties in beeld te brengen, zijn
allereerst vier projecten geanalyseerd: Groene Grens – Balkons,
Stationskwartier deelgebied C, Brouwerspoort en Veenendaal-Oost. Het gaat
met deze casusselectie om drie gemeentelijke exploitaties en één PPSexploitatie. Dit hoofdstuk beschrijft de uitkomsten van die casestudies. In het
daaropvolgende hoofdstuk wordt de blik verbreed naar de totale
projectenportefeuille.
2.1 C ASUS I: G ROENE G RE NS – B ALKON S
INTRODUCTIE PROJECT
Tussen Veenendaal en Ede wordt een groene zone gerealiseerd, De Groene
Grens. De Groene Grens beslaat in totaal een oppervlakte van 70 ha. Daarvan
krijgt 50 ha een natuurbestemming, de resterende 20 ha wordt tot
recreatiegebied ontwikkeld, mede voor de bewoners van de nieuwe uitbreiding
Veenendaal-Oost.
Veenendaal-Oost en De Groene Grens - Balkons
Om het groengebied de Groene Grens te bekostigen, wordt in het naastgelegen
plangebied van de ‘Balkons’ woningbouw gerealiseerd. Dit plan bestaat uit
twee onderdelen, ‘Balkon-Noord’ en ‘Balkon-Zuid’. Het complex is als geheel in
exploitatie genomen, waarbij gestart is met de uitvoering van Balkon-Zuid en
Balkon-Noord nog nader moet worden uitgewerkt. In het plangebied BalkonZuid worden volgens het huidige plan circa 60 vrijstaande woningen
17
gerealiseerd, waarvoor de gemeente kavels uitgeeft. Het gaat om ruime kavels
van 600 tot 1.800 m² gelegen in het groen.6
Op 26 juni 2006 heeft de gemeenteraad het plan van aanpak voor De Groene
Grens goedgekeurd. Daarin is vastgelegd dat als er voor het plan minder
opbrengsten worden verwacht / gerealiseerd, er ook minder in het plan (groen)
wordt geïnvesteerd. Op 19 september 2006 zijn de grenzen van het plangebied
vastgesteld. De gemeente Veenendaal is op 10 juli 2007 voor het plan De
Groene Grens een samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Ede
aangegaan. In deze overeenkomst (artikel 6.3) staat ook dat minder uitgaven
voor het plan worden gedaan als er minder inkomsten worden verwacht, onder
verwijzing naar het plan van aanpak van 2006.
ONDERBOUWING AANNAMES
Balkons en Groene Grens worden gezien als één geconsolideerde
grondexploitatie met twee onderliggende deelexploitaties.7 De reden voor het
consolideren ligt in het feit dat bij het afzonderlijk bijhouden van twee
exploitaties de gemeente zich gedwongen zou zien voor de (verlieslatende)
exploitatie Groene Grens direct een voorziening te treffen, terwijl de winst van
de Balkons nog niet genomen kon worden. Door de twee deelexploitaties als
één grondexploitatie te benoemen, is het treffen van een verliesvoorziening
niet nodig.
De oorspronkelijke grondexploitatiebegroting dateert uit 2006. Aan de
opbrengstenkant is deze begroting vergelijkbaar met de stand van zaken per
2008. Er zijn opbrengsten uit grondverkopen ter grootte van circa €25,5
miljoen. Daarnaast is er een externe bijdrage van ruim €3,6 mln. die vanuit de
grondexploitatie OVO komt.
Ook aan de kostenkant is de opstelling vergelijkbaar, behalve het afsplitsen van
de post ´onderhoudsfonds´ in 2008. 8 Dit onderhoudsfonds wordt gevuld vanuit
de grondexploitatie. Vanaf Projectenboek 2010 wordt een post voor kosten- en
opbrengstenstijging apart benoemd. Deze draagt per saldo negatief bij aan de
grondexploitatie, want voor de opbrengstenstijgingen wordt in alle jaren vanaf
2009 €0 geraamd en voor de kostenstijgingen wel een significant bedrag (meer
6
Projectenboek 2013, p. 59.
7
Zie Projectenboek 2013, p. 60 voor de meest recente versie.
8
Dit onderhoudsfonds hoort blijkens de bijlage bij de grondexploitatie bij de inrichtingskosten
voor de Groene Grens; in 2008 is het dus van de kosten bouw- en woonrijp maken afgetrokken en
afzonderlijk gepresenteerd.
18
dan €2 mln. in 2013). Vóór 2009 werd deze post overigens wel meegerekend;
dat blijkt uit het feit dat de grondexploitatie over 2009 volgens de
Projectenboeken 2009 en 2010 op hetzelfde totaalbedrag uitkomt. Tot
Projectenboek 2009 werd deze post echter niet afzonderlijk opgevoerd.
tabel 2-1
Verwervingskosten
Milieumaatregelen
Bouw-/woonrijp maken
Kosten buiten plangebied
Indirecte kosten
Rentekosten
Niet terugvorderbare BTW
Opslag Bovenwijks
Grond toekomstige expl.
Bijdragen AD, derden etc
Onderhoudsfonds
Onvoorzien
Kostenstijging
Totale uitgaven
Balkons
Groene Totaal 2006
2006 Grens 2006
2.560.000
5.475.000
8.035.000
2008
8.470.000
2009
10.070.000
10.000
12.107.000
0
3.102.000
2.952.000
0
654.000
0
0
2010
10.041.248
5.218
12.351.782
0
3.121.000
2.977.973
0
693.000
0
0
2011
6.839.260
59.519
8.381.001
0
2.904.991
4.263.868
0
701.959
0
0
2012
8.837.282
249.407
6.559.546
0
3.396.263
3.752.561
0
740.751
0
0
2013
9.955.522
201.772
6.565.047
361.120
3.460.438
2.908.517
0
0
0
0
1.310.000
1.124.000
31.329.000
1.085.227
1.073.552
31.349.000
845.122
608.545
24.604.264
736.080
1.853.076
26.124.966
697.705
2.048.894
26.199.015
27.585.000
3.764.000
0
31.349.000
20.106.022
4.498.242
0
24.604.264
20.498.866
4.646.549
979.552
26.124.966
20.498.866
4.713.504
986.646
26.199.015
0
0
0
0
3.366.000
10.073.000
13.439.000
10.698.000
390.000
1.455.000
602.000
1.497.000
992.000
2.952.000
1.056.000
2.586.000
652.000
0
652.000
641.000
632.000
2.863.000
3.495.000
2.350.000
3.229.000
9.055.000
20.330.000
29.385.000
29.030.000
25.655.000
-16.700.000
20.330.000
25.655.000
3.630.000
25.400.000
3.630.000
9.055.000
20.330.000
29.385.000
29.030.000
27.565.000
3.764.000
0
31.329.000
0
0
Bron: Projectenboeken 2009 –2013.
0
0
0
Opbrengst grondverkopen
Subsidies en bijdragen
Opbrengstenstijging
Totale inkomsten
Saldo
Ontwikkeling kosten- en opbrengsten Groene Grens – Balkons
Op een aantal punten is de exploitatie in de oorspronkelijke opzet nader
onderbouwd. Voor de verwervingskosten is een overzicht van te verwerven
percelen opgesteld, inclusief de gerealiseerde aankoopprijzen en ramingen van
de kosten voor nog te verwerven percelen. Voor bouw- en woonrijp maken van
de ‘Balkons’ is een globaal bedrag per woning geraamd; voor de inrichting van
de Groene Grens is deze raming gebaseerd op oppervlakten en
eenheidsprijzen. Daarnaast is een raming opgesteld voor het benodigde bedrag
voor het onderhoudsfonds voor de Groene Grens. Voor de Balkons is een
raming van de grondopbrengsten bijgevoegd, gebaseerd op een kavelprijs per
m² en het aantal uitgeefbare kavels. Na uitwerking van het plan zijn de
ramingen voor de kosten uitgewerkt door een extern bureau, voor de raming
van de grondopbrengst is gebruik gemaakt van een taxatie.
Voor beide projecten is in de oorspronkelijke opzet gerekend met een
rentepercentage van 5%. Het rentepercentage voor alle projecten is in het
Projectenboek 2013 neerwaarts bijgesteld tot 3,8%, voor Balkons/Groene
Grens is zelfs een rentepercentage van 2% mogelijk vanwege ene lening bij het
19
groenfonds. Dat leidt tot dalende rentekosten in het project. 9 Kosten- en
opbrengstenstijging worden in de oorspronkelijke raming voor de Balkons
geraamd op 2%, voor De Groene Grens is de opbrengstenstijging op 0% gezet.
Dit betekent dat de bijdrage aan dat project niet geïndexeerd wordt; dat is
logisch, omdat die bijdrage afkomstig is uit de opbrengsten van de Balkons.
Voor de Balkons is een post onvoorzien van 10% geraamd, voor De Groene
Grens van 8%.10
Het grondexploitatiesaldo blijft volgens de opeenvolgende Projectenboeken
constant op €0. Daaronder ligt sinds het Projectenboek 2011 een dalende
raming voor de grondopbrengsten, gebaseerd op een hertaxatie van de
grondopbrengsten. Dat leidt er volgens de systematiek van de samenhang van
de projecten toe dat er minder geïnvesteerd kan worden in de aanleg van de
Groene Grens. 11 Een deel van het gebied kan daarom niet gerealiseerd
worden. Volgens Projectenboek 2012 gaat het om ruim 20%.12 Dat is terug te
zien in dalende verwervingskosten en dalende inrichtingskosten in de
grondexploitatiebegroting. Er wordt dus ook volgens de
grondexploitatiebegroting minder grond verworven en minder geïnvesteerd in
de aanleg van natuur, nu de opbrengsten achterblijven.
RISICOBEHEERSING
In de jaarlijkse risicoanalyse van de grondexploitaties worden de belangrijkste
risico’s genoemd, met de beheersmaatregelen. Ook wordt teruggekeken op de
in het voorgaande jaar benoemde risicobeheersingsmaatregelen, om te bezien
in hoeverre die effectief zijn geweest. Per risico wordt benoemd of het ten
opzichte van de vorige risicoanalyse gewijzigd is of niet. De belangrijkste
benoemde risico’s in 2013 zijn13:

Overeenkomst met Ede: er is afgesproken dat Veenendaal minimaal 85
ha natuur ontwikkelt in de Groene Grens, maar bij het uitgangspunt van
een sluitende exploitatie is er momenteel zicht op maximaal 70 ha. De
beheersmaatregel is in overleg treden met de gemeente Ede, om een
ontwikkelplanning vast te stellen waarbij de beschikbare middelen zo
doelmatig worden ingezet voor natuuraanleg.
9
Projectenboek 2013, p. 12.
10
Grondexploitatie Groene Grens 2006; Grondexploitatie Balkons 2006.
11
Projectenboek 2012, p. 68.
12
Projectenboek 2012, p. 69.
13
Projectenboek 2013, p. 43 – 46.
20

Achterblijvende kavelopbrengst: twee genoemde beheersmaatregelen
zijn het verkopen met overdrachtsbelasting (6%) in plaats van BTW
(21%), en het aanstellen van een ‘kavelcoach’ voor de begeleiding van
potentiële kopers.

Achterblijvend verkooptempo: de belangrijkste beheersmaatregelen zijn
het optimaliseren van de kasstroom, door het uitstellen van
investeringen en het realiseren van een lagere rente (2% in plaats van
de gebruikelijke 5% (tot 2013) of 3,8% (vanaf 2013)) middels een lening
bij het Groenfonds. Door deze een lage rente kunnen de investeringen
hoger blijven.

Moeizame grondverwerving: de afspraak was dat maximaal de
agrarische waarde betaald zou worden. Dat maakte grondverwerving
lastig. Een beheersmaatregel (die wel de kosten opstuwt) is het
verhogen van de verwervingsprijs op basis van de complexwaarde
inclusief de recreatieterreinen.

Bestemmingsplan Balkon-Zuid: tegen dit plan is beroep aangetekend.
De beheersmaatregel was ‘goede communicatie’, die maatregel blijft
staan. Het beroep kan leiden tot vertraging en daarmee oplopende
rentelasten.

Beheer natuurgebied: er is een taakstellend budget voor het beheer, als
maatregel om het risico daarbij te beperken is een
beheersovereenkomst met Staatsbosbeheer afgesloten. Door
Staatsbosbeheer is een groengarantie afgegeven, de eerste van
Nederland.
Het laatste punt is nieuw in de risicoanalyse 2013 vergeleken met de
risicoanalyse van 2012. Het eerste punt is gewijzigd ten opzichte van de vorige
risicoanalyse, omdat het plangebied is verkleind. De vier overige punten zijn
ongewijzigd ten opzichte van de eerdere risicoanalyse.
De meeste genoemde risico’s (met uitzondering van het laatste, dat nieuw is in
2013) staan al vanaf 2009 als risico te boek. De naamgeving is daarbij wel
anders; er is een risico ‘financiering vanuit OVO en Balkons’, waarin alle risico’s
met betrekking tot dalende opbrengsten beschreven staan. Daarin zit de vaste
bijdrage vanuit OVO, maar ook de opbrengst vanuit de verkoop van
woningbouwkavels. Naarmate het project vordert, wordt ook dit risico
explicieter beschreven in de risicoanalyses.
Bij Balkons zijn, volgens de interviews, op basis van een nieuwe taxatie de
prijzen drastisch verlaagd, maar het blijven dure kavels voor een bijzondere
21
doelgroep. Het plan Balkons Zuid omvat ongeveer 60 kavels, waarvan er
conform raming inmiddels drie verkocht zijn. Het uitgangspunt is dat het
project met een neutraal saldo sluit; daartoe beperkt de gemeente de uitgaven,
door een kleinere Groene Grens aan te leggen, wanneer de inkomsten
achterblijven.
CONCLUSIES
CASUS
BALKONS – GROENE GRENS
Welke aannames liggen ten grondslag aan de projectplannen?
De belangrijkste aannames voor dit project zijn:

Er wordt maximaal zo veel geïnvesteerd in groenaanleg als er middelen
beschikbaar zijn uit de woningverkoop. Dit betekent dat de Groene
Grens bij tegenvallende verkopen kleiner en bij meevallende verkopen
groter wordt.

De gemeente kan goedkoop financieren via het Groenfonds, daardoor
kan in de exploitatie gerekend worden met een lage rente.

De parameter voor opbrengstenstijging in de Groene Grens is op 0%
gesteld, die voor kostenstijging op 2%; de gemeente gaat er dus vanuit
dat er wel sprake zal zijn van stijgende kosten, maar dat de kavelprijzen
in de komende jaren gelijk zullen blijven.

Een laatste aanname is dat de uitgifte van kavels in de Balkons
weliswaar vertraagd is, maar dat wel voldoende behoefte is aan deze
kavels.
Hoe zijn de kosten en opbrengstenposten onderbouwd?
In de grondexploitatie is de raming van kosten en opbrengsten per soort
uitgewerkt. Voor een deel van de bedragen geldt dat deze nader onderbouwd
zijn:

De verwervingskosten zijn gebaseerd op de werkelijke
verwervingskosten van de reeds verworven percelen en een raming van
de waarde van de resterende percelen.

Kosten voor bouw- en woonrijp maken in de Balkons zijn geraamd op
basis van een globaal bedrag per woning.

Opbrengsten van de woningen in de Balkons zijn geraamd op basis van
kavelgrootte en een kavelprijs per m², later verder onderbouwd met
een taxatie.
22

Er is een vaste bijdrage aan het project vanuit OVO.
Voor de Groene Grens geldt dat de aanlegkosten geraamd zijn op basis van
eenheidsprijzen en oppervlakten, later uitgewerkt op basis van de
planuitwerking. Het betreft dus een globale raming. Uitgangspunt hierbij is dat
het project geen verlies mag opleveren en dat bij hogere eenheidsprijzen er dus
een kleinere oppervlakte gerealiseerd wordt.
Worden goede risicoanalyses uitgevoerd en handelt men hiernaar?
Er worden in de systematiek van de jaarlijkse risicoanalyse projecten goede
risicoanalyses uitgevoerd. Op grond van die analyses worden maatregelen
genomen om het risico te beperken.
Het grootste risico dat overblijft is wat de consequenties zijn als de
overeenkomst met Ede niet uitgevoerd wordt. Die overeenkomst gaat uit van
de aanleg van een Groene Grens van 85 ha, terwijl er momenteel zicht is op 70
ha. Of dat op andere terreinen nadelige consequenties kan hebben voor de
gemeente Veenendaal, wordt uit de risicoanalyses niet duidelijk.14
Krijgt de gemeenteraad een goed, transparant beeld van de kosten,
opbrengsten en risico's?
Volgens de systematiek van het Projectenboek krijgt de raad een goed en
transparant beeld van de kosten, opbrengsten en risico’s. Er is echter een
aantal factoren dat het inzicht van de raad beperkt:

De combinatie van wat formeel twee grondexploitaties zijn in één
project in het Projectenboek, maakt dat er geen onderscheid meer te
maken is tussen de ontwikkelingen van kosten en opbrengsten één van
beide projecten.

Daarmee hangt samen dat in de huidige opzet niet duidelijk wordt uit de
cijfers dat er sprake is van een kleinere Groene Grens bij tegenvallende
opbrengsten. Er is sprake van dalende verwervingskosten en
inrichtingskosten, maar dit is niet expliciet benoemd als gevolg van deze
interne afspraak.
Tot slot is een punt dat bij alle onderzochte projecten aan de orde is, dat in het
Projectenboek niet wordt aangegeven welk deel van de totaal geraamde kosten
al gerealiseerd is. Daarmee wordt niet inzichtelijk hoe zeker de verschillende
14
Risicoanalyse 2013, p. 44.
23
kosten- en opbrengstenposten zijn.
2.2 C ASUS II: S TATIONSKWARTIER C
INTRODUCTIE PROJECT
Nabij station Veenendaal-Centrum wordt een bestaande bedrijvenlocatie
herontwikkeld voor woningbouw, maatschappelijke voorzieningen en
centrumfuncties. Het gaat om een gebied van 10 ha, onderverdeeld in vier
deelgebieden. 15 Van deze vier deelgebieden is deelgebied C door de gemeente
in exploitatie genomen. Deelgebied B wordt vooralsnog niet gerealiseerd,
uitgesteld vanwege de crisis op de woningmarkt. Deelgebieden A en D worden
door marktpartijen gerealiseerd. Voor deelgebied A is daartoe een
exploitatieovereenkomst opgesteld en worden er circa 90 zorgwoningen
gebouwd. Voor deelgebied D heeft nog geen exploitant belangstelling getoond.
Het totale bouwprogramma voor de vier deellocaties bedraagt circa 400
woningen. 16 Het plan voor vernieuwing van het Stationsgebied is van 2007.
Het stedenbouwkundig kader is in 2010 herijkt.
Eind 2013 is de bouw van woningen in het CSV-gebouw gestart.17 Daarnaast zijn
de bestaande panden op de locatie gesloopt. Binnenkort start de ontwikkeling
van de nieuwbouw op deze locatie.
Deelgebieden Stationskwartier
Bron: Raadsvoorstel d.d. 1 november 2011, p. 2.
15
Volgens de Samenwerkingsovereenkomst meet deelgebied C circa 2,8 ha.
16
Projectenboek 2013, p. 68.
17
Zie http://www.veenendaal.nl/bouwprojecten/#c728, 14 april 2014.
24
ONDERBOUWING AANNAMES
Voor de ontwikkeling van het gebied is al in 2006 een
samenwerkingsovereenkomst ondertekend. Partijen in die samenwerking zijn
de gemeente, projectontwikkelaar Planoform (tegenwoordig onderdeel van
Volker Wessels) en Boschveen projectontwikkeling. De afspraak in deze
overeenkomst is dat de gemeente de grond levert aan Planoform, die er het
gewenste programma op realiseert. Deze vorm van ontwikkeling is te typeren
als publiek-private samenwerking in een concessiemodel; in het Projectenboek
wordt de exploitatie van het Stationskwartier als geheel getypeerd als
‘actief/PPS’.
Modellen van publiek-private samenwerking
Bij publiek-private samenwerking werkt de gemeente met één of meerdere
marktpartijen samen. Die samenwerking krijgt op hoofdlijnen drie vormen, die
onderling verschillen in de verdeling van risico en invloed tussen de partijen.
Het eerste model is het bouwclaimmodel, waarbij marktpartijen ruwe
bouwgrond aan de gemeente verkopen in ruil voor het recht op afname van
bouwrijpe kavels. De gemeenten dragen vrijwel volledig alle risico’s van de
grondexploitatie. De sturingsmogelijkheden voor de gemeente zijn ook
maximaal. In feite is er slechts beperkt sprake van “samenwerking”: het
bouwclaim-model zit dicht tegen actief grondbeleid aan. Het tweede model is
het ‘joint venture’-model, waarbij gemeente en marktpartij een gezamenlijke
grondexploitatie maatschappij (GEM) oprichten. Dit is een gezamenlijke
onderneming waarin beide partijen een deel van – meestal 50% - de aandelen
in bezit hebben. De verdeling van de risico’s is gelijk aan de verdeling van
aandelen. Risico’s en invloed zijn beide gedeeld naar rato van het
aandelenbezit. Wanneer gesproken wordt over PPS, wordt vaak deze vorm
bedoeld. Veenendaal-Oost wordt volgens dit model ontwikkeld, door de GEM
OVO. Het derde model is het concessiemodel. In dit model verkoopt de
gemeente ruwe bouwgrond aan een ontwikkelaar en neemt daarbij in de
koopovereenkomst voorwaarden op over de realisatie van het gewenste
bouwplan. Het risico van de ontwikkeling ligt vervolgens bij de private partij;
dat betekent ook dat de gemeente nauwelijks bij kan sturen nadat de
overeenkomst getekend is. Stationskwartier C is een voorbeeld van dit model.
Dat het gaat om een concessiemodel is in de gemeentelijke grondexploitatie te
zien, omdat er daarin geen kosten voor bouw- en woonrijp maken zijn
opgenomen. Deze werkzaamheden worden volgens de
samenwerkingsovereenkomst door Planoform uitgevoerd. Er is een
verkoopprijs voor de grond afgesproken van €5.295.800; dit bedrag is sinds de
25
eerste grondexploitatie van 2011 door de jaren heen gelijk gebleven. Er is een
afspraak over indexering van het bedrag met een index voor de woningprijsontwikkeling, maar ook is afgesproken dat niet geïndexeerd wordt zolang die
index negatief is (wat de afgelopen jaren het geval was). Aan de
opbrengstenkant is daarmee niets gewijzigd.
In de samenwerkingsovereenkomst is afgesproken dat Planoform de gronden
afneemt op het moment dat alle procedures doorlopen zijn. De gemeente heeft
daarmee de verantwoordelijkheid om tijdig te zorgen voor een bruikbaar
bestemmingsplan, zodat een bouwaanvraag goedgekeurd kan worden. De
bouwaanvraag zelf moet echter door Planoform worden opgesteld; zo lang dat
niet gebeurt, wordt de grond niet afgenomen. Voor de gemeente is dit een
risico, dat in de jaarlijkse risicoanalyse ook benoemd wordt.
tabel 2-2
Ontwikkeling kosten en opbrengsten Stationskwartier C
Verwervingskosten
Milieumaatregelen
Bouwrijp/woonrijp maken
Kosten buiten plangebied
Indirecte kosten
Rentekosten
Niet terugvorderbare BTW
Opslag Bovenwijks
Inbreng gronden voor toekomstige expl.
Bijdragen aan AD, derden etc
Onvoorzien
Kostenstijging
Totale uitgaven
Opbrengst grondverkopen
Subsidies en bijdragen
Opbrengstenstijging
Totale inkomsten
Saldo
Oorspronkelijk
2011
2.772.450
600.000
0
0
254.000
1.131.857
2011
2.768.049
600.000
0
0
294.687
904.212
0
0
0
1.500.000
0
28.852
6.095.800
2012
2.768.049
600.000
0
0
294.687
904.212
0
0
0
1.500.000
0
28.852
6.095.800
2013
2.682.302
950.000
0
0
382.595
825.776
0
0
0
1.500.000
84.834
20.293
6.445.800
5.295.800
5.295.800
0
0
5.295.800
5.295.800
0
0
5.295.800
5.295.800
0
0
5.295.800
-962.507
(eindwaarde)
-800.000
(ncw)
-800.000
(ncw)
-1.150.000
(ncw)
1.500.000
6.258.307
5.295.800
Bron: Projectenboeken 2011 – 2013.
Ten opzichte van de oorspronkelijke exploitatieopzet van 2011 zijn er tot 2013
feitelijk geen wijzigingen. De verschillen die er zijn, zijn veroorzaakt door een
andere weergave van de posten. De oorspronkelijke exploitatie is bijvoorbeeld
op eindwaarde opgesteld, waarbij in de opzet al aangegeven is dat dit leidt tot
een resultaat op netto contante waarde van €800.000 negatief. In het
Projectenboek in de jaren daarna zijn de cijfers op netto contante waarde
gegeven.
26
Eindwaarde of netto contante waarde?
Geraamde resultaten van grondexploitaties worden vaak of in de eindwaarde, of
in de netto contante waarde (ncw) aangegeven. De eindwaarde is het bedrag dat
het project naar verwachting per saldo bij afsluiting aan winst of verlies oplevert,
in valuta van dat moment. De eindwaarde van projecten met verschillende
eindjaren kan dus niet zomaar bij elkaar worden opgeteld.
De netto contante waarde is de eindwaarde teruggerekend met een bepaald
rentepercentage naar het heden: welk bedrag moet nu ‘gespaard’ worden om met
rente in de toekomst het verlies te kunnen opvangen? Of welk bedrag kan nu
geleend worden, zodat de lening met de toekomstige projectwinst kan worden
afgelost? Het voordeel van de netto contante waarde is dat projectsaldi bij elkaar
opgeteld kunnen worden.
Aan de kostenkant zijn de grootste wijzigingen de toename van de milieukosten
en van de indirecte kosten in 2013. Het gaat in eerste instantie om extra kosten
voor asbestsanering, naar aanleiding waarvan rekening is gehouden met
stijgende indirecte kosten. Aan de andere kant is er een meevaller bij de
(grotendeels al voor 2006 gerealiseerde) verwervingskosten; dit betreft een
voordeliger resultaat voor tijdelijk beheer dan begroot. 18
Veel kosten- en opbrengstensoorten worden uiteindelijk door Planoform /
Volker Wessels gemaakt. Een groot deel van de posten ligt daarom vast voor de
gemeente. De opbrengsten zijn, bijvoorbeeld, zo afgesproken in de
Samenwerkingsovereenkomst. Het bedrag van €1,5 mln. voor ‘bijdragen’
betreft een bijdrage aan de nieuwe locatie van de CSV-school, die vanuit deze
locatie verplaatst is. De verwervingskosten zijn al gerealiseerd met de aankoop
van de gronden Van Zanten.
RISICOBEHEERSING
In de risicoanalyse worden voor het Stationskwartier zowel in het algemeen
risico’s benoemd, als voor de afzonderlijke deelprojecten. Voor het geheel van
het Stationskwartier zijn de volgende risico’s met bijbehorende
beheersmaatregelen genoemd19:

Planologische procedures kunnen leiden tot vertraging, waar vooral de
deelgebieden A en C last van zouden hebben. Door het project op te
18
Projectenboek 2013, p. 70.
19
Risicoanalyse 2013, p. 52.
27
knippen in deelprojecten met afzonderlijke planologische trajecten,
wordt het proces flexibeler en het risico beperkt.

Planvorming: vooralsnog is niet voor alle deelgebieden een haalbaar
bouwplan ontworpen.

Uitvoeringsrisico’s zijn nog niet in beeld gebracht, dat gaat gebeuren
wanneer de realisatie van deelgebieden A en C feitelijk start.
Voor deelgebied C worden de volgende specifieke risico’s genoemd20:

Sociale onveiligheid CSV-school; het schoolgebouw zou oorspronkelijk
gesloopt worden, maar wordt (na een prijsvraag) herontwikkeld tot
jongerenhuisvesting (circa 50 eenheden). Dat betekent leegstand en de
daarbij behorende potentiële sociale problemen.

Belemmeringen bestaande functies: er is een voormalige garage met
tankstation in de buurt van de locatie en die kan leiden tot
bodemverontreiniging op de locatie. Ook kan er nog een belemmering
zijn vanwege een hindercirkel. De gemeente is in overleg met de
eigenaars van het bedrijf om de bedrijfsbestemming in een
woonbestemming om te zetten.

Marktrisico: als ontwikkelaar VolkerWessels geen omgevingsvergunning
aanvraagt, is dat voor de gemeente zowel een financieel risico vanwege
stijgende rentelasten als een risico voor de ontwikkeling van het
Stationskwartier als geheel.

Solvabiliteit ontwikkelaar: dit is een zwaardere variant van het
voorgaande risico. Als VolkerWessels in financiële problemen raakt, gaat
de ontwikkelaar het project zeker niet realiseren. Vooralsnog is er
echter geen reden tot zorg, aldus de gemeentelijke risicoanalyse.
CONCLUSIES
CASUS
STATIONSKWARTIER C
Welke aannames liggen ten grondslag aan de projectplannen?
In verhouding met andere plannen zijn er bij dit project weinig aannames
gedaan. Immers, het gaat om een terrein dat de gemeente al in eigendom heeft
en waarvoor een ontwikkelaar de realisatie gaat uitvoeren. Het project bestaat
voor een deel uit de realisatie van jongerenwoningen; de aanname is dat daar
behoefte aan is. Deze aanname is in de gemeente vrijwel niet omstreden.
20
Risicoanalyse 2013, p. 53 – 54.
28
Hoe zijn de kosten en opbrengstenposten onderbouwd?
De meeste kosten en opbrengsten worden in deze samenwerkingsvorm door
de ontwikkelaar gemaakt. Dat beperkt de onzekerheid in de hoogte van kosten
en opbrengsten. De opbrengsten zijn onderbouwd met de overeenkomst met
de ontwikkelaar, waarin een grondprijs is afgesproken. Aan de kostenkant geldt
dat de aankoop van het terrein geld gekost heeft en dat er tot het moment dat
er gestart wordt, rentelasten zijn. De belangrijkste onzekerheid hierin is het
moment dat de grond afgenomen wordt, waardoor de totale rentelasten hoger
of lager worden. Verder is de gemeente verantwoordelijk voor sloop en
sanering, waarbij tegenvallers kunnen optreden. Op zich zijn dergelijke kosten
echter goed te ramen; daarnaast is een risicomarge opgenomen in het bedrag
dat de gemeente vergoed krijgt hiervoor.
Worden goede risicoanalyses uitgevoerd en handelt men hiernaar?
Er worden goede risicoanalyses uitgevoerd, conform de systematiek van de
jaarlijkse risicoanalyses voor alle projecten. Naar die analyses wordt ook
gehandeld.
Het belangrijkste en moeilijkst beheersbare risico voor de gemeente ligt in de
samenwerking met de ontwikkelaar. Volgens de gekozen samenwerkingsvorm
wordt de grond geleverd wanneer de ontwikkelaar wil starten met bouwen. De
veronderstelling is dat bouwen voor de ontwikkelaar aantrekkelijk is en dat hij
dus er naar zal streven om zo snel mogelijk te kunnen starten. De grondprijs is
daarbij echter vastgesteld met een bepaalde indexering per jaar, die nooit
negatief is. Dat betekent in de huidige markt – bij dalende woningprijzen – dat
het minder aantrekkelijk wordt voor de ontwikkelaar om de woningen te
bouwen. Voor de gemeente is er in de huidige samenwerkingsovereenkomst
verder geen stok achter de deur om de ontwikkeling sneller te realiseren.
Krijgt de gemeenteraad een goed, transparant beeld van de kosten,
opbrengsten en risico's?
Net als bij Balkons – Groene Grens geldt dat de informatie goed en transparant
is, maar dat de informatie niet altijd over hetzelfde project gaat. Soms is de
informatie samengevoegd voor de gehele grondexploitatie Stationskwartier,
soms is deze opgesplitst per deelplan. In sommige gevallen wordt dan ook nog
een extra exploitatie ‘hoofdplanstructuur’ toegevoegd.
Een ander punt is dat het in feite geen volledig gemeentelijke grondexploitatie
is. De feitelijke werkzaamheden in de grondexploitatie worden uitgevoerd door
een projectontwikkelaar, die de gronden zodra er sprake is van een
29
bouwaanvraag voor een vast bedrag afneemt. De beïnvloedingsmogelijkheden
zijn voor de gemeente in dit geval dus veel beperkter dan bij volledig eigen
grondexploitaties. Ook de informatie over kosten, opbrengsten en risico’s is
anders dan bij gemeentelijke grondexploitaties: van een deel daarvan is de
ontwikkelaar en niet de gemeente eigenaar.
2.3 C ASUS III: B ROUWER SPOORT
INTRODUCTIE PROJECT
Brouwerspoort is één van de grootste projecten in de gemeente Veenendaal.
Het gaat om de herontwikkeling van het oostelijk deel van het centrum.
Brouwerspoort is met een (beleids)visie begonnen. De gemeente wilde dit
gebied herontwikkelen, er stond veel verouderde kleinschalige bedrijvigheid en
een aantal parkeerterreinen. Men wilde graag het centrum versterken en
daartoe een aantal functies uitplaatsen; zo is o.a. Ekeris (nu Eijerkamp)
uitgeplaatst. ING had in het verleden de Passage gebouwd, de gedachte
ontstond om aansluitend hierop het winkelcircuit af te ronden. In een
detailhandelsvisie werd dat uitgewerkt, met als leidend idee een ‘achtje’ voor
het winkelend publiek.
Voor 2000 werd de eerste overeenkomst daarover gesloten met HBG Vastgoed
BV. Dat was een contract op basis van Masterplan 1. De raad wilde echter geen
ongebreidelde gemeentelijke bijdrage voor de ontwikkelaar beschikbaar
stellen. Bij Masterplan 2 en de daarbij horende samenwerkingsovereenkomst
(SOK) is de raad intensief betrokken, o.a. door middel van sessies met een
advocatenkantoor erbij. Op basis van dat masterplan is in 2003 de nieuwe SOK
ondertekend.
30
Plankaart Brouwerspoort met functies en deelprojectnummers
1 Zwaaiplein: Bijzondere invulling bijzonder verkeersplein.
2 Jacquard : Een complex met woningen en commerciële ruimte,
omzoomd door de Brouwersgracht, het Kees Stipplein, de
Synagogestraat en het Zwaaiplein/Verlaat.
3 Angora : Een combinatie van nieuwbouw en gerestaureerde
elementen van de Hollandia Wolfabriek.
4 De Cultuurfabriek : Cultureel gebouw aan het Kees Stipplein met
imposante gevel die doet denken aan een gebreide trui.
5 Colorant : Van verloederd hoekje naar hartje Brouwerspoort.
6 Voormalige Pniëlkerk: Kerkgebouw krijgt een tweede leven.
7/8/ 9 De Bernard van Kreelpoort zorgt ervoor dat het bestaande
centrum en het nieuwe Brouwerspoort vorm één geheel vormen.
10 Voormalig Rabobank-kantoor: Bijzondere herontwikkeling.
11 Tricotage: Aan het Kees Stipplein en naast De Cultuurfabriek
staat het multifunctionele complex Tricotage. Verdeeld over acht
verdiepingen is een breed scala aan functies ondergebracht.
12/13 Voormalige kantoor ING: Herontwikkeling terrein.
14/15 Nieuwbouw achterzijde: plint winkels met appartementen.
16 Sajet: Eerste Brouwerspoort-gebouw opgeleverd zomer 2008.
17 Uitbreiding gemeentehuis: Alle diensten op één adres.
18 Parkeerplaats Coornhertpad: Herinrichting parkeerterrein.
Uitgangspunt van de SOK is dat de gemeente alle gronden verwerft. Vervolgens
maakt de gemeente per deelplan na een verzoek van de ontwikkelaar de
gronden bouwrijp en levert die aan de ontwikkelaar. De ontwikkelaar neemt de
gronden af voor een op een vastgestelde manier berekende grondprijs. De
verantwoordelijkheid van de ontwikkelaar is om het vastgoed te verkopen of
verhuren; zolang er per deelproject geen sprake is van 70% voorverkoop, is de
ontwikkelaar niet verplicht gronden af te nemen.
Het plan is met de SOK in juli 2003 door de raad vastgesteld. In totaal moeten
er op deze locatie volgens de oorspronkelijke opzet 380 woningen worden
gerealiseerd, plus 1.160 parkeerplaatsen, plus winkels, kantoren en
voorzieningen. De deelprojecten 2, 3, 4, 7, 8, 9, 11, 16 en 17 zijn inmiddels
opgeleverd, deelproject 5 is in aanbouw.
Voor het project is een samenwerkingsovereenkomst opgesteld met HBG.
Volgens deze overeenkomst verwerft de gemeente de gronden en levert deze
in bouwrijpe staat aan HBG, die er vervolgens de opstallen op realiseert.
Volgens de Projectenboeken 2009 – 2013 is het aantal te realiseren woningen
inmiddels 600. Het blijkt dat er naast de 380 woningen in de SOK nog andere
woningen ontwikkeld worden in het plangebied. De Projectenboeken maken
31
niet duidelijk hoe deze woningen in de grondexploitatie verwerkt zijn.
ONDERBOUWING AANNAMES
De programmatische invulling van Brouwerspoort is beschreven in
verschillende documenten, o.a. in een Masterplan uit 2002, in een ruimtelijkfunctionele structuurvisie uit 2007 en in het bestemmingsplan uit 2008. In het
bestemmingsplan is het programma samengevat. 21 Dit programma wordt voor
wat betreft de woningen onderbouwd met een verwijzing naar de Woonvisie
uit 2007. 22 Wat betreft de winkel- en horecafunctie gaat het vooral om
kwaliteitsverbetering, omdat het bestaande aanbod aan aantrekkelijkheid
inboet. 23 Voor uitbreiding blijkt op grond van marktonderzoek nauwelijks
ruimte te zijn en daarom is in het Masterplan aangegeven dat het plangebied
niet geheel tot winkelgebied wordt ontwikkeld. 24
Bij de vaststelling van de samenwerkingsovereenkomst op 2 juli 2003 is ook een
grondexploitatie aan de raad aangeboden. Deze is – samen met de actualisaties
daarvan in de Projectenboeken 2009 – 2013 – samengevat in tabel 2-3. In de
SOK met de ontwikkelaar van 2003 zitten ook de grondprijzen en de financiële
uitgangspunten, zoals de gemeentelijke bijdrage. In 2003 zijn rentekosten,
kostenstijging en opbrengstenstijging niet afzonderlijk geraamd, maar als
totaalsaldo; in de tabel is dat weergegeven onder ‘kostenstijging’ (€2 mln.). Het
resultaat was per 2003 een sluitende grondexploitatie. Dit verwachte resultaat
van saldo ‘nul’ was mogelijk dankzij een gemeentelijke bijdrage van €9 mln. (in
2003).
Brouwerspoort is vanaf het begin een verliesgevend project, zo blijkt uit de
cijfers en uit de interviews. Omdat de gemeente het vanuit haar wens om het
centrum verder te versterken toch wilde realiseren, was actief grondbeleid
nodig. De markt pakt zo’n project zonder winstverwachting niet op.
Om te beoordelen in hoeverre het in 2003 gepresenteerde tekort realistisch is,
kijken we naar de ontwikkeling van de kosten en opbrengsten die onder de
toename van het tekort liggen.
21
Bestemmingsplan Brouwerspoort, p. 31.
22
Bestemmingsplan Brouwerspoort, p. 9 – 10.
23
Bestemmingsplan Brouwerspoort, p. 21 – 22.
24
Masterplan II, p. 11.
32
tabel 2-3
Ontwikkeling kosten en opbrengsten Brouwerspoort
Verwervingskosten
Milieumaatregelen
Bouwrijp/woonrijp maken
Kosten buiten plangebied
Indirecte kosten
Rentekosten
Niet terugvorderbare BTW
Opslag Bovenwijks
Inbreng gronden toekomstige expl.
Bijdragen aan AD, derden etc
Onvoorzien
Kostenstijging
Totale uitgaven
Opbrengst grondverkopen
Subsidies en bijdragen
Opbrengstenstijging
Bijdrage gemeente
Totale inkomsten
Saldo
Oorspronkelijk
2003
15.900.000
2008
19.009.000
12.200.000
4.600.000
800.000
13.856.000
2009
18.645.000
1.515.000
10.420.000
2010
18.370.920
1.515.000
11.552.000
2011
21.630.120
957.599
13.216.329
2012
21.484.979
962.383
13.776.298
2013
21.703.561
1.297.024
13.659.795
6.650.000
1.704.000
119.000
10.185.000
2.560.000
119.000
10.385.000
3.242.730
119.000
9.569.774
3.583.238
119.000
10.427.824
5.656.805
119.000
11.115.581
5.087.485
119.000
1.700.000
1.300.000
36.622.000
591.000
308.000
42.237.000
488.000
254.000
44.186.000
266.749
349.601
45.801.000
322.821
226.418
49.625.298
739.458
316.302
53.483.049
687.400
264.246
53.934.092
24.000.000
3.500.000
26.663.000
4.906.000
27.813.000
4.839.000
28.614.000
5.653.000
32.080.705
5.710.593
31.947.455
6.064.593
27.892.303
6.170.789
9.075.000
36.575.000
10.668.000
42.237.000
32.652.000
34.267.000
37.791.298
38.012.048
34.063.092
122.000
25
0
Bron: Projectenboeken 2009 – 2013.
0 11.534.000
11.534.000
11.834.000
15.471.000
De belangrijkste veranderingen in de periode 2003 – 2008 betreffen de stijging
van de geraamde verwervingskosten en van de indirecte kosten. Per saldo is er
sprake van een toename van de kosten van bijna €6 miljoen.
De indirecte kosten bestaan uit kosten voor voorbereiding en toezicht op de
uitvoering (VTU) en plankosten. De kosten voor VTU werden in 2003 geraamd
op 14% van de kosten voor bouw- en woonrijp maken.26 Dat is een laag
percentage, zeker voor binnenstedelijke projecten, waar de VTU-kosten vaak
tot 10 procentpunt hoger zijn. Het resulterende bedrag is €1,7 miljoen. Daarbij
komt een geraamde post van €2,9 mln. voor plankosten, zodat de totale
indirecte kosten €4,6 mln. bedragen. In 2009 is in het overzicht in het
Projectenboek een onderscheid gemaakt tussen plankosten en projectkosten.
De eerstgenoemde post staat in 2008 op €2,6 mln. en is dus lager dan de
initiële raming, maar stijgt in 2009 naar €3,2 miljoen.27
25
Verschillen door afronding.
26
Grondexploitatieberekening, p. 6.
27
Projectenboek 2009, p. 34.
33
19.871.000
De projectkosten stijgen volgens hetzelfde Projectenboek van €4,1 naar €4,7
mln., maar lagen in 2008 dus al fors hoger dan de oorspronkelijk geraamde €1,7
miljoen.
Onder deze stijging ligt, aldus het Projectenboek, de verlenging van de
verwachte looptijd van het project. Er is langer projectbegeleiding nodig vanuit
de gemeente en dus worden daar meer kosten voor gemaakt. 28 Bij de
overgang tussen Projectenboek 2009 en 2010 worden de kosten anders
ingedeeld, waardoor de kostenraming 2009 volgens beide Projectenboeken
opgedeeld naar kostensoort niet meer vergelijkbaar is. De indirecte kosten zijn
in Projectenboek 2010 fors toegenomen ten opzichte van 2009, maar de
directe kosten voor verwerving en bouw- en woonrijp maken zijn gedaald,
waarmee de totale kostenraming gelijk uitkomt. In Projectenboek 2011 wordt
voor een deel weer de andere kant op geschoven, waardoor opnieuw de cijfers
niet goed vergelijkbaar zijn.29
In dezelfde periode daalt de raming voor de post onvoorzien. In het
Projectenboek wordt deze daling in 2010 verantwoord door aan te geven dat
daar een tegenvaller bij de kosten voor bouw- en woonrijp maken mee
gecompenseerd is.30 In 2011 wordt voor een tegenvaller een bedrag
overgeheveld uit de reserve grondexploitaties.31
De belangrijkste onderbouwing voor de grondopbrengsten is het grondbod van
HBG. 32 Het grondbod van HBG is onder andere gebaseerd op een
woningbouwprogramma met een gemiddelde prijs per m² van €2.317.33 Dat is
hoger dan de mediane transactieprijs voor woningen in 2003, die was blijkens
de NVM-cijfers €1.936 per m².34 Het prijsverschil is verklaarbaar vanwege het
feit dat het nieuwbouwwoningen betreft met een beter dan gemiddelde
kwaliteit, op een binnen Veenendaal goede locatie. Verder zijn er in het
contract afspraken gemaakt over de berekening van de grondwaarde uit de
28
Projectenboek 2009, p. 35.
29
Zie toelichting in projectenboek 2010, p. 29.
30
Projectenboek 2010, p. 27.
31
Projectenboek 2011, p. 29.
32
Grondexploitatieberekening, p. 7.
33
SOK artikel 9.1.
34
NVM Kwartaalcijfers 2003/4 regio 59 Ede e.o..
34
bouwkosten en de vastgoedopbrengsten en is er een voorbeeldberekening
bijgevoegd, waaruit de geraamde grondopbrengst volgt.
De grondopbrengst wordt in de loop der jaren wel iets hoger – ongeveer €2,5
mln., op basis van de in de samenwerkingsovereenkomst opgenomen
berekening – en worden er meer subsidies begroot – ongeveer €1,5 mln. –
maar blijft er per saldo een extra gemeentelijke bijdrage van ongeveer €1,5
mln. nodig. In 2009 stijgt deze bijdrage nog iets verder, van €10,7 mln. naar
€11,5 miljoen. Vanaf 2009 wordt de gemeentelijke bijdrage anders
gepresenteerd: als een tekort (wat het al die tijd is) in plaats van als een
opbrengst.
In 2012 en 2013 stijgt dit tekort verder, naar €15,5 en €19,9 miljoen. In 2012
was er vooral sprake van stijgende kosten, veroorzaakt door een langere
fasering van het project.35 In 2013 zijn het vooral de grondopbrengsten die naar
beneden worden bijgesteld. De verklaring hiervoor is, aldus het Projectenboek,
vooral de verslechtering in de detailhandelsmarkt. 36 Begin 2013 heeft er een
herijking van het plan plaatsgevonden van met name het bouwprogramma,
waardoor het m² winkels naar beneden is bijgesteld. De beleidsdoelstelling
blijft overeind. Het ‘achtje’ blijft noodzakelijk. De SOK is gebaseerd op
verwachte grondopbrengsten, maar dat prijsniveau ligt nu (te) hoog voor de
markt. De vermindering winkeloppervlak maakt resterende projecten beter
realiseerbaar en vergroot vertrouwen in het project.
RISICOBEHEERSING
Brouwerspoort is één van de meest risicovolle projecten in Veenendaal, mede
vanwege de projectomvang. Brouwerspoort is daarom het enige project
waarbij de gemeente de risico’s door middel van een Monte Carlo analyse
kwantificeert (Monte Carlo analyse wordt ook bij Veenendaal-Oost toegepast,
uitgevoerd door OVO). Uit deze analyse blijkt een benodigde risicoreserve van
€2 mln.; dat is lager dan het voorgaande jaar, vanwege een verliesneming van
€4,4 miljoen.37
Monte Carlo-analyse voor kwantificering van risico’s
Monte Carlo analyse is een statistische techniek voor de kwantificering van
risico’s. Bij deze methode wordt voor iedere variabele in de grondexploitatie
een bandbreedte geschat rond de in de exploitatie opgenomen waarde. De
35
Projectenboek 2012, p. 43.
36
Projectenboek 2013, p. 39.
37
Risicoanalyse 2013, p. 34.
35
looptijd van een exploitatie wordt, bijvoorbeeld, in een exploitatie geschat op
twaalf jaar, met een bandbreedte tussen de elf en veertien jaar. Of, een ander
voorbeeld, er wordt gerekend met een rente van 3,8%, met een bandbreedte
tussen de 3,5% en 6%. Op deze manier kunnen voor alle variabelen
bandbreedten worden benoemd. In de Monte Carlo analyse wordt de
exploitatie vervolgens een groot aantal malen (bijvoorbeeld 100.000)
doorgerekend, met telkens iets verschillende waarden per variabele. Uit deze
analyse volgt een kans dat – gegeven de bandbreedte voor de invoervariabelen
– het saldo binnen een bepaalde bandbreedte uitkomt. Die kans kan gebruikt
worden om de benodigde risicoreserve op te baseren. Er komt, bijvoorbeeld,
uit dat in 95% van de 100.000 doorgerekende ramingen het verlies kleiner is
dan €4 mln.; dan is een risicoreserve van €4 mln. normaalgesproken met een
waarschijnlijkheid van 95% voldoende om eventuele verliezen op te vangen.
De ramingen voor Brouwerspoort uit 2003 zijn met behulp van externe bureaus
zo nauwkeurig mogelijk in beeld gebracht. Het ging om ramingen van de
marktwaarde, de nog aan te kopen percelen, etc.. Ook is er uitgebreid gekeken
naar de risico’s. In een startsessie in het voorjaar van 2003 is geïnventariseerd
welke risico’s er zijn. Vervolgens is jaarlijks gemonitord of de raming nog klopt,
ook op basis van het resultaat van de aanbestedingen voor civiele werken. Op
dat gebied worden de laatste jaren aanbestedingsvoordelen gehaald. Voor
bijvoorbeeld de parkeergarage en cultuurcluster komt dat ten goede aan de
algemene dienst (dit betreft een investering en geen grondexploitatie).
Behalve de markt op dit moment zat in het verleden ook de planologische
procedure tegen bij Brouwerspoort, o.a. vanwege een naastliggend bedrijf dat
alle juridische bezwaarmogelijkheden heeft aangegrepen, tot op
bouwvergunningniveau. Oorspronkelijk was het idee om dit bedrijf (Lantor) uit
te plaatsen, maar om financiële redenen is daar uiteindelijk niet toe besloten.38
Ook waren er wat tegenvallers onder de grond, m.n. kabels en leidingen. Dat
leidde tot vertraging en hogere civiele kosten.
Naast de terugval op de woningmarkt waar het project hinder van ondervindt is
er door verschillende oorzaken – zoals de opkomst van het internetwinkelen –
ook sprake van een verslechtering in de detailhandelsmarkt. Dat zet de
haalbaarheid van het oorspronkelijke plan onder druk. Niet alleen het financiële
plaatje komt in gevaar, het risico is dat de gewenste verbetering van de
38
RKC rapport 2009, p. 30 – 31.
36
kwaliteit van Veenendaal als winkelstad in het gedrang komt als bepaalde delen
van het project niet gerealiseerd worden.
Vanwege die verslechterde haalbaarheid is mede op basis van analyses van de
markt voor winkels en wonen in juni 2013 een drietal toekomstscenario’s aan
de raad voorgelegd: doorgaan op de huidige weg, stoppen of een
tussenvariant. Het is de tussenvariant geworden. Belangrijk daarbij is dat de
detailhandelsmarkt veranderd is, daarom is de hele programmering van het
winkelaanbod aangepast. De keuze is dan uiteindelijk ook voor een scenario
waarbij het project financieel minder gunstig uitvalt, maar waarbij de
ruimtelijke kwaliteit van het project beter gewaarborgd kan worden.
CONCLUSIES CASUS BROUWERSPOORT
Welke aannames liggen ten grondslag aan de projectplannen?
Belangrijke aannames voor dit project zijn de verwachtingen voor de behoefte
aan woningen en winkels. Op beide punten is met onderzoek in beeld gebracht
wat haalbaar zou zijn op deze locatie. Wat betreft de winkels geldt dat het
onderzoek bij de start van het project aangaf dat uitbreiding van het
winkeloppervlak onhaalbaar was. Er is in lijn met dat onderzoek gekozen voor
invulling van het project met diverse andere functies, om te voorkomen dat een
overaanbod aan winkelruimte zou worden gecreëerd. Wat betreft de
woningmarkt geldt dat het plan vooral appartementen bevat, maar dit is in
belangrijke mate eigen aan de ruimtelijke karakteristieken van het plan: in het
centrum, met een hoge dichtheid. Realisatie van andere woningtypen ligt hier
ruimtelijk gezien niet voor de hand.39
Voor beide marktsegmenten geldt nu dat de markt weinig rooskleurig is. Voor
wat betreft de winkels is de verslechtering – vanwege o.a. het internetwinkelen
- structureel. Dat heeft geleid tot herziening van de plannen. Aan de woningen
is op zich wel behoefte, maar hiervoor geldt dat het aanbod aan
appartementen in Veenendaal als geheel te groot is. Brouwerspoort heeft wat
dit betreft prioriteit, en omdat het qua locatie al snel de meer gewilde
appartementen zijn, en omdat andere locaties gemakkelijker aan te passen zijn.
Hoe zijn de kosten en opbrengstenposten onderbouwd?
Bij aanvang van het project zijn de kosten- en opbrengstensoorten onderbouwd
door externe bureaus. Jaarlijks worden de ramingen geactualiseerd op basis
van de gerealiseerde aanbestedingen. Wat betreft de opbrengsten is er met de
ontwikkelaar een berekeningsmethodiek afgesproken voor de grondprijs. In
39
In paragraaf 2.4.2 komt de woningbouwprogrammering nader aan de orde.
37
principe beweegt de grondprijs dankzij die methodiek mee met de markt.
Worden goede risicoanalyses uitgevoerd en handelt men hiernaar?
Brouwerspoort is het enige project waarvoor de gemeente een Monte Carloanalyse uitvoert. Voor Veenendaal-Oost wordt ook een dergelijke analyse
uitgevoerd, maar dat gebeurt daar door OVO. De ‘normale’, financiële risico’s
binnen de bandbreedte van het bestaande plan worden daarmee goed in beeld
gebracht en doorgerekend. Dat betekent ook dat er een relatie is tussen deze
risico’s en de hoogte van de risicoreserve.
De risico’s die ontstaan zodra men geheel afwijkt van de bestaande plannen,
worden in deze benadering niet meegenomen. Dat is wat in het afgelopen jaar
gebeurd is. In het licht van de structureel verslechterde detailhandelsmarkt –
als risico benoemd in de jaarlijkse risicoanalyse – was het niet langer haalbaar
om het gehele plan te realiseren zoals men dat oorspronkelijk voor ogen had.
Dat heeft uiteindelijk geleid tot een herontwikkeling van de locatie.
Krijgt de gemeenteraad een goed, transparant beeld van de kosten,
opbrengsten en risico's?
Net als bij Stationskwartier C en Veenendaal-Oost geldt dat Brouwerspoort in
samenwerking met private partijen wordt ontwikkeld. Bij Brouwerspoort is het
zo dat de gemeente de grondexploitatie uitvoert binnen de met de
ontwikkelaar afgesproken kaders. Naar aanleiding van de gewijzigde
marktsituatie, hebben gemeente en ontwikkelaar in overleg in 2013 de
overeenkomst bijgesteld. Het resultaat van die nieuwe overeenkomst (net als
van de vorige) voor de gemeente wordt duidelijk uit de informatievoorziening,
maar de precieze veronderstellingen over de uitvoering van het project die zijn
afgesproken veel minder.
38
2.4 C A SUS IV: V EENE NDAAL -O OST
INTRODUCTIE PROJECT
Veenendaal-Oost is een grote uitleglocatie aan de oostzijde van Veenendaal.
Veenendaal-Oost dateert al uit het VINEX-tijdperk. De locatie is aangewezen
door de provincie in het kader van de regionale opvang van woningzoekenden.
Het was toentertijd de vraag hoe om te gaan met ontwikkelaars die
grondposities hadden ingenomen. Zwolle vond de vorm met een gezamenlijke
grondexploitatiemaatschappij, waarbij het grondeigendom voor de gemeente
dient als borgstelling. Dat model is ook in Veenendaal gebruikt. Oost bestaat uit
twee delen, het al gerealiseerde Dragonder-Oost en het nog in ontwikkeling
zijnde Veenendaal-Oost.
Veenendaal-Oost met drie deelplannen
In OVO - Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal-Oost - participeren de gemeente en
Quattro Ontwikkeling BV, dat op zijn beurt weer een samenwerkingsverband is
van de partijen Latei, woningcorporatie Patrimonium en projectontwikkelaar
Smalle Akker/Opus. OVO bestaat nu tien jaar. Eerst voerde OVO het
bestemmingsplan Dragonder-Oost uit, vervolgens werd na een m.e.r.procedure40 het bestemmingsplan Veenendaal-Oost vastgesteld. De
ontwikkeling van Veenendaal-oost maakt onderdeel uit van een brede
overeenkomst met de gemeente Ede, het ISEV-convenant uit 1991. Op Ede’s
grondgebied wordt een bedrijventerrein, natuur en infrastructuur ontwikkeld.
Daarnaast zijn afspraken gemaakt over onder andere een grenscorrectie met
Ede en daarnaast de aanleg van Rondweg-Oost.
Op de locatie Veenendaal-Oost moeten de komende jaren volgens planning
40
M.e.r. = milieueffectrapportage. Dit is een – bij grote bouwprojecten verplichte – analyse van
de milieueffecten van het voorgenomen plan in vergelijking met bepaalde planalternatieven.
39
ongeveer 3.200 woningen verrijzen.41 Voordat OVO startte met de realisatie
van Veenendaal-Oost heeft hetzelfde ontwikkelingsbedrijf de wijk DragonderOost gerealiseerd.
In het Projectenboek wordt OVO genoemd, maar niet als grondexploitatie
beschreven. Het gaat bij OVO om een PPS-grondexploitatie met gemeentelijke
deelname, waarmee deze valt onder de algemene dienst, ook wat betreft
risico’s. Zo valt de grondexploitatie OVO buiten de reikwijdte van het
Projectenboek. Er is in het Projectenboek wel een complex ‘Ontwikkelposities
OVO’ opgenomen; dit is een klein deel van Veenendaal-Oost dat de gemeente
zelf ontwikkelt (negen vrije kavels langs de Dragonderweg plus de bouwclaims
van de gemeente in de Veenderij en de Groenpoort). OVO rapporteert jaarlijks
in de jaarrekening (vertrouwelijk) aan de gemeenteraad.
Eigen aan een PPS-constructie als OVO (een deelneming) is dat er voor de
gemeenteraad weinig informatie beschikbaar is; veel informatie is immers
eigendom van de private partijen. Deze paragraaf is dan ook op minder
informatie gebaseerd dan de andere drie casusbeschrijvingen. Voor verdere
toelichting op de selectie van OVO als casus zie paragraaf 1.3.
ONDERBOUWING PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN
In Veenendaal-Oost moeten volgens de huidige plannen 3.200 woningen
gerealiseerd worden. Dat is een forse opgave in vergelijking met de omvang van
de bestaande Veenendaalse woningvoorraad (25.175 woningen, meer dan
12%). Die woningen zijn niet alleen voor de ontwikkeling van de eigen bevolking
bedoeld, maar ook voor opvang van de groei van het aantal huishoudens in de
hele regio. Ook de eigen behoefte is naar verwachting echter al fors met iets
minder dan 4.000 woningen tot 2030.42
In dat licht is er, zo blijkt uit cijfers van de woningmarktmonitor van de
provincie Utrecht, vrijwel zeker behoefte aan die woningen. De
woningmarktmonitor geeft aan dat in de regio Utrecht-Zuidoost – waar
Veenendaal met Renswoude, Utrechtse Heuvelrug, Rhenen en Wijk bij
Duurstede toe behoort – veel minder bouwplannen zijn dan op grond van de
ontwikkeling van het aantal huishoudens nodig zou zijn.43 Volgens die monitor
41
Risicoanalyse 2013, p. 20.
42
Bron: eigen RIGO-prognose op basis van ‘migratiesaldo 0’, 2011.
43
Zie http://www.wmm-provincie-utrecht.nl/behoefte-en-plannen/, laatst bezocht 17 februari
2014.
40
is er in de genoemde vijf gemeenten samen tot 2030 behoefte aan gemiddeld
1.000 woningen per jaar. Daarin kan ook Veenendaal-Oost niet voorzien.
Ook andere prognoses wijzen erop dat er vooralsnog geen sprake is van
overaanbod aan woningen. De PRIMOS-prognose geeft voor Veenendaal aan
dat, zelfs als er de in die prognose genoemde ongeveer 4.000 woningen tot
2030 gerealiseerd worden, er een groeiend woningtekort is in Veenendaal.44 De
vergelijkbare huishoudensprognose van het CBS zit daar zelfs nog boven met
een toename van ongeveer 4.700 huishoudens in de periode 2012 – 2030.45
Gemiddeld betekent dat een woningbehoefte van 220 – 260 woningen per jaar.
De cijfers suggereren dus dat er – in ieder geval in kwantitatieve zin – behoefte
is aan deze woningen. Een ander punt is dat in de huidige markt de afzet van
deze woningen veel moeizamer gaat dan een aantal jaar geleden. Er is, aldus
een in Food Valley-verband opgestelde analyse, sprake van een overcapaciteit
op de korte termijn, tot 2016. Voor de langere termijn stemt ook deze analyse
overeen in de constatering dat er nog een sterke groei van het aantal
huishoudens in Veenendaal verwacht wordt.46 De hierin genoemde provinciale
prognose gaat zelfs nog uit van een grotere huishoudensgroei voor de langere
termijn. Voor de kortere termijn gaat deze analyse echter uit van een
marktopnamecapaciteit van maximaal 220 woningen per jaar in Veenendaal.47
Het aantal woningen dat feitelijk in 2013 opgeleverd is, ligt daar nog onder.
De gemeente zelf heeft een analyse van de effecten van de crisis op de
woningmarkt opgesteld. Daaruit blijkt dat er sprake is van een overaanbod op
korte termijn, met aantallen tot 600 woningen per jaar in 2013 - 2014. Voor de
langere termijn zijn er in totaal 5.000 woningen gepland; dat is dus iets meer
dan de geplande toename van het aantal huishoudens tot 2030 volgens de
meeste prognoses.
De tegenvallende afzet en de bijstelling op grond van de woningmarktanalyse
betekenen een risico voor Veenendaal-Oost. Uitfaseren van de woningbouw in
Veenendaal-Oost was nodig en heeft in de afgelopen jaren ook
plaatsgevonden, blijkt uit de analyse van de gemeente zelf.48 Mocht er in de
44
PRIMOS 2013; zie primos.datawonen.nl.
45
Zie CBS Statline; de prognose 2013 is voor Veenendaal nog niet bekend, cijfers op basis van
prognose 2011.
46
Food Valley analyse, p. 3 – 4.
47
Food Valley p. 64.
48
Analyse crisis woningmarkt, p. 5.
41
toekomst opnieuw de noodzaak bestaan om de fasering aan te passen, dan zal
dat financiële consequenties hebben voor het resultaat van OVO.
Eén van de problemen die in de marktanalyse gesignaleerd worden, is een
overaanbod van appartementen. Om die reden wordt, bijvoorbeeld, de
planvorming voor de voormalige Muziekschool uitgesteld. In Veenendaal-Oost
zijn (onder andere) appartementen gepland op het wijkwinkelcentrum.
GRONDEXPLOITATIE EN RISICO’S
In het Projectenboek 2011 is OVO (Ontwikkelingsbedrijf Veenendaal Oost) nog
wel meegenomen met een eigen financieel overzicht, ondanks het feit dat het
geen gemeentelijke grondexploitatie betreft. In dit Projectenboek wordt niet
expliciet benoemd of het verwachte resultaat van €18,3 mln. nog moet worden
verdeeld tussen de gemeente en de ontwikkelaar(s) in deze PPS. In totaal komt
50% van de verwachte winst van OVO ten gunste van de gemeente. Die winst
wordt pas geboekt als deze gerealiseerd is. In het Projectenboek 2011 wordt
wel vermeld dat de baten van OVO als die worden gerealiseerd naar de
algemene middelen toevloeien, in afwijking van de andere grondexploitaties.
tabel 2-4
Resultaten grondexploitatie OVO
Bron: Projectenboek 2011
De voor OVO verwachte winst van €18 mln. (vooral in Deelplan 1) in 2011 is,
volgens de gemeente, inmiddels lager geworden. OVO zelf staat nog positief.
Het risico is wel benoemd dat het saldo daalt, misschien uiteindelijk wel tot 0.
Veenendaal-Oost ondervindt de negatieve gevolgen van de huidige
economische situatie. De verkoop van woningen loopt achter bij de
oorspronkelijke prognose en de ooit gecalculeerde winst is enkele malen naar
beneden bij gesteld. Financieel gezien is het risico binnen OVO te overzien. Dit
wordt verklaard doordat de boekwaarde op de ruwe bouwgrond relatief
beperkt is. Hierdoor zijn de extra rentekosten (ook mede vanwege de lage
financieringsrente) relatief beperkt.
Enkele aanvullende maatregelen op grondexploitatie OVO zijn genomen om de
grondexploitatie te beheersen:
42
• 2,5% kostenstijging per jaar en een eenmalig opbrengstendaling 2,5%
doorgevoerd.
•
3% rente tot 2014, daarna 4,5%.
RISICOBEHEERSING
Ten behoeve van de risicobeheersing wordt jaarlijks een risicoanalyse
uitgevoerd door OVO. Voor de kwantificering van de risico’s wordt een Monte
Carlo analyse gebruikt en de omvang van de risicoreserve is afgestemd op de
uitkomst van die analyse.
Bij de ontwikkeling van Veenendaal-Oost staat de gemeente borg voor OVO.
Deze borgstelling is gedekt door de grondeigendom van de gemeente in het
plangebied. De gemeente heeft bij de start van de samenwerking de gronden
van de ontwikkelaars verworven. Het risico is dat de gronden minder waard
worden dan de verleende borgstelling. Om dat risico te beheersen, is in 2012
en 2013 een second opinion uitgevoerd op de grondwaarde in VeenendaalOost.
Borgstelling Veenendaal- Oost: hoe werkt het?
Voor de ontwikkeling van Veenendaal-Oost is – net als voor alle bouwlocaties –
financiering nodig. Geen enkele ontwikkelaar heeft voldoende eigen vermogen
om zonder geleend geld een dergelijk project uit te voeren. Voor deze
financiering wordt rente betaald en de hoogte van de rente is afhankelijk van
het risico: banken rekenen een hogere rente als zij het risico hoger inschatten.
In de samenwerkingsovereenkomst (artikel 6) voor Veenendaal-Oost is
afgesproken dat de gemeente garant staat voor de financiering van OVO.
Daarmee kan OVO voor een lagere rente financieren en dat komt het
projectresultaat ten goede. Om vervolgens het risico voor de gemeente te
beperken, houdt de gemeente de rechten op de gronden. Zolang de waarde
daarvan ten minste gelijk is aan de hoogte van de financiering en dus van de
gemeentelijke garantie, is er vrijwel geen risico voor de gemeente. In het geval
dat OVO ontbonden wordt en financiers zich beroepen op de
gemeentegarantie, is de aan de gemeente toevallende grondwaarde het
onderpand.
Per 31 december 2012 is er €59 mln. aan krediet opgenomen door OVO,
waarvoor de gemeente borg staat. De grondwaarde in Veenendaal-Oost moet
voldoende zijn om dit risico te dekken.49 Volgens de jaarrekening 2012 van OVO
staat daar tegenover een balanswaarde van ruim €61 mln. voor de gronden.50
49
Raadsvoorstel borgstelling OVO 2013, p. 2; Jaarrekening 2012, p. 111.
50
OVO, Jaarrekening 2012, p. 14.
43
De gemeente heeft een second opinion laten uitvoeren om de grondwaarde te
toetsen.51 Ook in het raadsvoorstel voor de borgstelling wordt een hogere
grondwaarde genoemd, van gemiddeld €74 mln. in 2013.52
In 2013 is geen volledig nieuwe second opinion uitgevoerd, maar heeft
hetzelfde bureau op basis van de marktontwikkelingen de geraamde
grondwaarde opnieuw ingeschat. Deze waarde is beduidend lager dan in 2012,
maar ligt nog wel iets hoger dan de benodigde borgstelling van €59 miljoen.53
Volgens OVO zelf bedraagt de grondwaarde in 2014 ongeveer €68 miljoen.54
OVO wordt wel meegenomen in de jaarlijkse risicoanalyse van de
grondexploitaties. In die rapportage wordt verwezen naar de risicoanalyse van
OVO zelf. Er is een afzonderlijke risicoreserve binnen de CV, waarin het
projectrisico gedekt wordt.55 De gemeente participeert voor 50% in OVO en
loopt zo dus indirect een risico. Dit wordt niet in de rapportage over de
grondexploitaties meegenomen, maar in de rapportage over verbonden
partijen in de jaarrekening.
CONCLUSIES CASUS VEENENDAAL-OOST
Welke aannames liggen ten grondslag aan de projectplannen?
De belangrijkste aannames voor Veenendaal-Oost liggen op het vlak van de
woningbouwprogrammering. Qua aantallen blijkt dat alle demografische
prognoses uitwijzen dat er sprake is van een forse groei van het aantal
huishoudens in Veenendaal en dat daarmee de omvang van de locatie goed
verdedigbaar is.
Minder zeker zijn de aannames over het afzettempo en de prijsontwikkeling. Er
is een prijsdaling doorgevoerd in de opbrengstraming en er is structureel sprake
van een hogere raming voor de kostenstijging dan voor de opbrengstenstijging.
Voor de langere termijn is daarmee een risicomarge ingebouwd. Aan de andere
kant geldt dat de raming voor het afzettempo nogal optimistisch lijkt in de
huidige markt.
51
De Lorijn, Second opinion grondwaarde Veenendaal-Oost, p. 30.
52
Raadsvoorstel borgstelling OVO 2013, p. 2.
53
Raadsvoorstel borgstelling OVO 2014, p. 1.
54
Aanvraag borgstelling 2014, p. 2.
55
Jaarrekening 2012, p. 74.
44
Hoe zijn de kosten en opbrengstenposten onderbouwd?
De onderbouwing van kosten- en opbrengstenposten wordt bij deze
grondexploitatie niet door de gemeente, maar door de PPS OVO gedaan. Hoe
deze ramingen precies tot stand zijn gekomen, is daarom niet duidelijk.
Worden goede risicoanalyses uitgevoerd en handelt men hiernaar?
Voor Veenendaal-Oost voert OVO jaarlijks een Monte Carlo-analyse uit.
Daarmee is er een goed inzicht in de risico’s van het project. Richting de
gemeente wordt dit gecommuniceerd in de risicoanalyse OVO en in de
risicoanalyse projecten.
Krijgt de gemeenteraad een goed, transparant beeld van de kosten,
opbrengsten en risico's?
Veenendaal-Oost is de enige van de vier casestudies die niet (meer) in het
Projectenboek is opgenomen. De reden hiervoor is dat het een PPS-exploitatie
is en geen gemeentelijke exploitatie. In dat licht is het des te opvallender dat
Stationskwartier C wel in het Projectenboek opgenomen is, en dat VeenendaalOost dat in 2011 ook nog was.
De gemeenteraad wordt over dit project op de hoogte gehouden door de
jaarlijkse toelichting van OVO, de risicoanalyse en de jaarstukken. Dat is eigen
aan de gekozen vorm van samenwerking; de gemeente is 50% aandeelhouder,
private partijen hebben de andere 50% in eigendom. De gemeente kan in deze
samenwerkingsvorm weinig informatie over de exploitatie openbaar maken,
omdat die niet bij de gemeente, maar bij OVO in beheer is.
2.5 F INANCIËLE ANALY SE CA SUSPROJECTEN
Het Projectenboek geeft gedetailleerde financiële informatie over de projecten.
Met behulp van deze informatie kan een aantal indicatoren worden berekend
die helpen om de doelmatigheid van de projecten in beeld te brengen. Deze
indicatoren kunnen niet absoluut beoordeeld worden – daarvoor spelen
projectspecifieke factoren een te grote rol. De ontwikkeling van de indicatoren
laat echter wel door de tijd zien wat er verandert.
RENTEKOSTEN
Een eerste indicator is het aandeel van de rentekosten in de totale kosten
(tabel 2-5). Deze indicator geeft een indruk van de doelmatigheid van de
fasering van een project. Wanneer kosten ver voor de baten gemaakt worden,
zal er immers meer betaald worden aan rente dan wanneer het andersom is.
Uit tabel 2-5 blijkt dat tot 2012 er sprake was van stijgende rentekosten. Een
45
logische verklaring hiervoor is dat er vertraging in de projecten optreedt,
waardoor de opbrengsten later gerealiseerd worden. In 2013 dalen de
rentelasten weer, dit wordt veroorzaakt door het verlaagde rentepercentage
dat in de exploitaties is doorgevoerd (3,8% vanaf 1 januari 2014). Overigens valt
op dat zeker bij Brouwerspoort sprake is van een in vergelijking met projecten
in veel andere gemeenten laag aandeel rentekosten. Dat wijst op een in opzet
doelmatige fasering van investeringen en opbrengsten.
tabel 2-5
Rentekosten ten opzichte van totale kosten
Brouwerspoort
2008
2009
2010
2011
2012
2013
4,0%
5,8%
7,1%
7,2%
10,6%
9,4%
14,8%
14,8%
12,8%
17,3%
14,4%
11,1%
Stationskwartier C
Balkons / Groene Grens
8,9%
9,4%
9,5%
PLANKOSTEN / VTU
Een tweede indicator is het geraamde bedrag voor plankosten en VTU gedeeld
door de geraamde investeringen in bouwrijp en woonrijp maken. De
milieukosten, in de gemeentelijke opzet afzonderlijk benoemd, zijn hier ook in
meegeteld. Een kengetal in het algemeen – gemiddeld voor alle type plannen –
is dat dit percentage ongeveer 25% tot 35% hoort te bedragen. Daarachter zit
de veronderstelling dat de hoeveelheid ambtelijke tijd en ondersteuning die
een plan kost gerelateerd is aan de omvang van het plan.
In dat licht is er bij alle projecten wat aan de hand. Voor Brouwerspoort nemen
de plankosten naar verhouding fors toe tot 2010. Het – hoge – percentage bij
Stationskwartier C is grotendeels te herleiden tot het opdelen van de
exploitatie Stationskwartier in een deelplan ‘Hoofdstructuur’ en vier
afzonderlijke plandelen. Dat leidt ertoe dat de geraamde kosten voor bouw- en
woonrijp maken in deelgebied C nihil zijn en het percentage daardoor per
definitie hoog is. Bij Balkons / Groene Grens speelt mee dat het geen normaal
bouwproject is, maar voor een groot deel een natuuraanlegproject, waarbij de
investeringen in natuur kleiner worden naarmate de geraamde opbrengsten
dalen. Dat is waardoor het percentage de laatste jaren stijgt; niet zo zeer door
stijgende plankosten, maar door dalende geraamde investeringen in
groenaanleg.
46
tabel 2-6
Plankosten ten opzichte van kosten bouwrijp, woonrijp maken en
milieumaatregelen
Brouwerspoort
2008
2009
2010
2011
2012
2013
37,7%
48,0%
85,3%
79,5%
67,5%
70,8%
49,1%
49,1%
40,3%
34,4%
49,9%
51,1%
Stationskwartier C
Balkons / Groene Grens
9,9%
25,6%
25,3%
RENDEMENT OP INVESTERINGEN
Als indicator voor het rendement van een project kan het geraamde plansaldo
gedeeld door de geraamde investeringen gebruikt worden. Tabel 2-7 geeft voor
de onderzochte projecten weer hoe dit zich ontwikkelt. Opvallend is daarin dat
het ‘rendement’ voor Brouwerspoort steeds slechter wordt – inmiddels levert
elke geïnvesteerde euro een verlies van bijna 37 cent op – terwijl het voor
Stationskwartier C juist verbetert. Er is dus niet in alle projecten sprake van een
‘crisiseffect’, dat leidt tot verslechtering van het grondexploitatiesaldo. Er lijkt
op basis van deze cijfers veeleer sprake te zijn van een voor sommige projecten
nadelige invloed van de crisis. Dit beeld wordt bevestigd door het overzicht van
geraamde saldi in hoofdstuk 4: het saldo van de projecten behalve
Brouwerspoort blijft redelijk op peil.
tabel 2-7
Projectsaldo ten opzichte van investeringen
Brouwerspoort
2008
2009
2010
2011
2012
2013
-25,3%
-26,1%
-25,2%
-23,8%
-28,9%
-36,8%
13,1%
13,1%
17,8%
0,0%
0,0%
0,0%
Stationskwartier C
Balkons / Groene Grens
0,0%
0,0%
0,0%
BOEKWAARDEN EN RISICO
Het Projectenboek beschrijft vooral de totale stand van zaken per project en
gaat niet of nauwelijks in op de fasering van kosten en opbrengsten.
Gerealiseerde bedragen per jaar zijn in het Projectenboek dan ook niet te
vinden. De boekwaarden worden wel in de jaarrekening gegeven, maar niet in
het Projectenboek; dat laatste is daarmee niet geheel zelfstandig leesbaar. De
belangrijkste reden is dat de gemeente ervoor gekozen heeft om verwachte
47
tekorten op grondexploitaties af te dekken door een storting in het complex. 56
Door deze storting daalt het risico, maar geeft de boekwaarde niet langer het
eigenlijke saldo van investeringen en opbrengsten per project weer.
Als alternatief kunnen CBS-cijfers over de gemeentefinanciën gebruikt worden.
Het CBS publiceert voor iedere gemeente een samenvatting van de
gemeentelijke rekening en balans. Door de boekwaarde van de gronden – het
gaat daarbij om het totaal van de boekwaarde van alle projecten bij elkaar – te
vergelijken met het eigen vermogen van de gemeente krijgen we een indicatie
van het risico voor de gemeente. Bij afwaarderingen van de gronden moet
immers een deel van het eigen vermogen worden aangewend om de
boekwaarde van de gronden te verlagen – direct of via een voorziening. Figuur
2-1 geeft de ‘relatieve grondpositie’ weer, de boekwaarde van de gronden
gedeeld door het eigen vermogen, voor alle gemeenten met 50.000 tot 80.000
inwoners.
Uit de figuur blijkt dat het risicoprofiel gezien de boekwaarde voor Veenendaal
vrij laag is. De boekwaarde bedraagt 31% van het eigen vermogen van de
gemeente. Er zijn in deze grootteklasse gemeenten met een kleinere
grondpositie, maar de figuur laat zien dat er meer gemeenten zijn met een
boekwaarde groter dan het eigen vermogen. Voor Veenendaal betekent dit dat
het risico om als gemeente in zwaar weer te geraken vanwege de grondpositie
relatief klein is.
figuur 2-1 Relatieve grondpositie in vergelijking met andere gemeenten 50.000 –
80.000 inwoners, 2011
56
Deze regel is vastgelegd in de nota grondbeleid, p. 18.
48
3. ALGEMEEN: PROJECTENBOEK EN
GRONDBEDRIJF
In het vorige hoofdstuk is via vier casestudies de informatievoorziening en
risicobeheersing van de grondexploitaties in beeld gebracht. In dit hoofdstuk
verbreden we het beeld naar het totaal van het Projectenboek. Daarbij kijken
we eerst naar inhoudelijke ontwikkelingen van het totaal van de
grondexploitaties (3.1), vervolgens naar de risico’s (3.2) en tot slot naar de
informatievoorziening in Projectenboek, risicoanalyse en jaarstukken (3.3).
Het Projectenboek gaat ook in op niet-grondexploitatieprojecten; deze blijven
in dit onderzoek buiten beschouwing.
3.1 I NHOUDELIJK : AANNAMES EN FINANCIË LE ONTWIKKELINGEN
Het eerste hoofdstuk van het Projectenboek geeft een algemeen overzicht van de
ontwikkelingen van de exploitatieportefeuille. In 2013 is de belangrijkste
ontwikkeling de crisis, die in 2012 niet alleen de woningmarkt, maar ook de
commerciële vastgoedmarkt trof. Vooral voor Brouwerspoort heeft dat negatieve
consequenties en daar wordt dan ook een heroverweging voor aangekondigd.57
Deze heroverweging heeft inmiddels plaatsgevonden en is in juni 2013 aan de
raad ter besluitvorming voorgelegd (zie paragraaf 2.3).
Vervolgens gaat het Projectenboek in op het woningbouwprogramma en de
noodzaak om dat te beperken. Die noodzaak was in 2011 al aangetoond in het
Plan van aanpak crisis woningmarkt.58 Het Projectenboek noemt een aantal
crisisbeheersingsmaatregelen voor de woningmarkt: herprogrammeren, faseren
en de risico’s beperken. Het Projectenboek geeft aan dat de uitvoering van deze
maatregelen goed op koers ligt, met uitzondering van die voor Brouwerspoort.59
De woningbouwplanning is door deze maatregelen fors aangepast (zie figuur 3-1).
Volgens de planning uit 2011 zouden er in 2012 nog bijna 600 woningen worden
57
Projectenboek 2013, p. 4.
58
Analyse crisis woningmarkt, p. 5.
59
Projectenboek 2013, p. 6.
49
gerealiseerd, maar nieuwere planningen komen op een aantal van rond de 200
woningen. Dat is in lijn met de gemiddelde productie in de afgelopen jaren,
ongeveer 240 woningen per jaar. Het gaat daarbij om woningen in alle projecten
in Veenendaal, niet alleen de gemeentelijke grondexploitaties; OVO telt in dit
overzicht dus ook mee. Voor 2013 is het verschil nog extremer met 1.400
woningen volgens de planning uit 2011 en bijna 300 woningen volgens de recente
planningen. Daarna wordt het verschil weer kleiner, al blijft er een zeker
‘boeggolfpatroon’ zichtbaar: een steeds uitgestelde verwachte toename van de
productie.
figuur 3-1
Aangepaste woningbouwplanning 2011, 2012 en 2013
De aanpassing van het bouwprogramma heeft vooral consequenties voor
bepaalde projecten. De verwachtingen voor de woningbouw in Veenendaal-Oost
zijn voor de eerstkomende jaren bijgesteld, de herontwikkeling van de
Muziekschool en Stationskwartier B zijn uitgesteld. Voor de Muziekschool is
inmiddels besloten dat de maatschappelijke functie blijft. Daarnaast worden bij
Balkons/Groene Grens maatregelen genomen die de financiering van het project
efficiënter maken (de lening met lage rente via het Groenfonds, zie paragraaf
2.1).60
Uit de inhoudelijke uitgangspunten en planwijzigingen volgt een financieel plaatje
met bijbehorende risico’s. In dat overzicht wordt van de complexen in exploitatie
aangegeven wat het saldo is volgens de huidige herziening en de ontwikkeling ten
opzichte van de voorgaande herziening. Daaruit volgt ook een overzicht van de
transacties tussen exploitaties en risicoreserve: voor welke projecten moeten
middelen worden opgenomen uit de reserve en uit welke projecten kunnen ze
gestort worden?
60
Projectenboek 2013, p. 5 – 6.
50
De resterende risicoreserve wordt vervolgens vergeleken met het risicoprofiel van
de exploitaties. De uitkomst in 2013 is dat de omvang van de reserve
grondexploitaties onvoldoende is om alle risico’s te dekken. In principe zou er in
dat geval een storting vanuit de algemene reserve moeten plaatsvinden – zo is het
in de Nota Grondbeleid bepaald – maar de gemeente acht een dergelijke storting
gezien de financiële positie van het concern niet verantwoord. Daarom wordt een
dekkingsplan voorgelegd om de reserve op korte termijn weer op peil te krijgen.
Dat wordt vooral gedaan door winsten op twee projecten – Spitsbergen en
Batterijen, samen €1,8 mln. – mee te rekenen. Deze winsten worden verwacht
uiterlijk medio 2014 gerealiseerd de zijn.
Met behulp van de achtereenvolgende Projectenboeken is het mogelijk de
ontwikkeling van het financieel resultaat in beeld te brengen. Figuur 3-2 geeft dat
weer, onderscheiden naar Brouwerspoort en de overige projecten. Uit deze figuur
wordt duidelijk hoe zeer Brouwerspoort het totaal van de projecten in Veenendaal
domineert. Er is voor het totaal van de projecten sprake van een sinds 2011
verdubbeld tekort – van €8,5 naar €17,5 mln. – terwijl het saldo van de overige
projecten met ongeveer €2,5 mln. positief in alle jaren min of meer constant is. Er
is de laatste jaren wel sprake van enige daling van het resultaat in bijna alle andere
projecten, maar het gaat daarbij om kleine bedragen. Deze cijfers suggereren dat
de gemeente in de meeste projecten de crisis behoorlijk goed het hoofd weet te
bieden, met bepaalde maatregelen zoals aanpassingen in het programma of
bezuinigingen op kwaliteit (Groene Grens). De crisis heeft vooral effect doordat
voor Brouwerspoort een veel groter verlies geraamd wordt.
figuur 3-2
Ontwikkeling totaal saldo lopende grondexploitaties 2008 – 2013
Na het financieel overzicht van de huidige projecten geeft het Projectenboek kort
weer welke nieuwe projecten er verwacht worden. Hiervan wordt kort beschreven
wat de plannen zijn en hoe de gemeenteraad betrokken zal worden.
51
3.2 R ISIC O ’ S EN RISICOBEH EERSIN G
Het Projectenboek en de risicoanalyse starten met een algemeen overzicht van
grondexploitaties en risico’s. Per complex wordt benoemd welke methodiek van
risicoanalyse gevolgd is. De twee opties voor grondcomplexen zijn de methodiek
van de nota grondbeleid (zie paragraaf 2.1) en de Monte Carlo analyse. De
laatstgenoemde methodiek wordt alleen gebruikt bij de projecten Brouwerspoort
en Veenendaal-Oost.
De genoemde methodiek stemt overeen met de in de nota grondbeleid genoemde
principes, maar laat de pps-exploitaties buiten beschouwing. Dat betekent dat
OVO niet meegerekend is in het risicoprofiel van het grondbedrijf. Het motief
hiervoor is dat OVO als verbonden partij eventuele winsten of verliezen
rechtstreeks met het concern verevent en daarom niet in het grondbedrijf
thuishoort. Daarnaast heeft OVO een eigen risicoreserve binnen de CV en komt
het risico pas in tweede instantie bij de gemeente als 50%-aandeelhouder te
liggen.
Per project is vervolgens benoemd op basis van welk principe het risico berekend
is. Voor de meeste projecten is dat het eerste principe, ‘25% van de nog te
realiseren opbrengsten bij gemeentelijke exploitaties’.61 Voor particuliere
exploitaties niet de daarbij behorende regel gebruikt (ten minste 5% van nog te
maken kosten) wordt, maar ofwel de regel voor actieve gemeentelijke
grondexploitaties (25% van de nog te realiseren inkomsten), ofwel die voor
slapende complexen (50% van de boekwaarde). Een afwijkende berekening wordt
gebruikt voor het project Balkons; in plaats van 25% wordt hier gerekend met 10%
risicomarge, omdat het grootste gedeelte van het risico al in het complex Groene
Grens is meegerekend.62
3.3 I NFORMAT IEVOORZIENING IN P ROJECTENBOEK , RISICOANALYSE EN
JAARSTUKKEN
In het Projectenboek is van de grondexploitaties de stand van zaken opgenomen.
Per exploitatie start de beschrijving met een overzicht van de projectkenmerken.
Daarin wordt weergegeven wat de status is dan het project, welke vorm van
grondbeleid er gevoerd wordt en wat de (verwachte) looptijd van de exploitatie is.
Daarnaast worden de hoofdlijnen van het programma (de belangrijkste
bestemming), de oppervlakte en het financiële resultaat benoemd.
61
Risicoanalyse 2013, p. 11; verhoging van 15% naar 25% in verband met de marktsituatie.
62
Risicoanalyse 2013, p. 12 – 13.
52
figuur 3-3
Voorbeeld overzicht projectkenmerken in Projectenboek (Zuidpoort)
Alle lopende grondexploitaties en niet in exploitatie genomen gronden in het
Projectenboek verantwoord. Dat blijkt uit een vergelijking van de gronden op de
balans in de jaarrekening 2012 met het Projectenboek 2013. Wel geldt dat de
naamgeving niet altijd consistent is (Ronde Erf = Aller Erf; VSW-Noord = Weverij),
waardoor de twee niet altijd gemakkelijk te vergelijken zijn. Er is één complex
(Hoofdstructuur Stationskwartier, complex 41) dat niet in alle documenten
voorkomt. OVO wordt wel genoemd, maar in de betreffende paragraaf wordt
verwezen naar andere documenten.
In het Projectenboek worden dus zowel lopende grondexploitaties als niet in
exploitatie genomen gronden verantwoord. Niet in exploitatie genomen gronden
betreffen in het geval van Veenendaal vooral private grondexploitaties. Datzelfde
geldt voor de jaarlijkse risicoanalyse van de projecten. In de toelichting op de
projectkenmerken in het Projectenboek wordt per project aangegeven in welke
categorie het thuishoort. In de risicoanalyse is een overzichtstabel gegeven met
per project de betreffende categorie en de daarbij behorende
risicoberekeningswijze. Ook de vorm van grondbeleid wordt per project
aangegeven in het Projectenboek: actief, PPS, faciliterend of een combinatie van
vormen.
De meeste complexen worden in het Projectenboek afzonderlijk beschreven. Een
uitzondering zijn de complexen Balkons/Groene Grens en Stationskwartier A tot
en met D. Bij deze projecten is er zodanige samenhang tussen de verschillende
complexen dat ze als één project beschreven worden. De samenvattende
voorgangsindicatoren worden wel per complex afzonderlijk beschreven.63 In de
risicoanalyse zijn opnieuw deze complexen samengenomen in één beschrijving.
63
Zie Projectenboek, p. 2.
53
Het Projectenboek beschrijft vooral de totale stand van zaken per project en gaat
niet of nauwelijks in op de fasering van kosten en opbrengsten. Gerealiseerde
bedragen per jaar zijn in het Projectenboek dan ook niet te vinden. Deze cijfers
worden met het oog op de gemeentelijke belangen vertrouwelijk behandeld en
daarom niet genoemd in het Projectenboek, maar alleen in de mondelinge
toelichting. Ook de boekwaarde is er niet in te vinden. De raad krijgt daarom uit
het Projectenboek weinig inzicht in de (financiële) voortgang van het project.
54
4. CONCLUSIES EN AANBEVELINGEN
TWEE VRAGEN STONDEN CENTRAAL
Op grond van de in het Rekenkamerrapport Grondexploitaties beschreven
bevindingen (en normenkader bijlage 1) zijn conclusies en aanbevelingen te
formuleren. In dit hoofdstuk vindt u achtereenvolgens de eindconclusie
voor de hoofdvragen voor het onderzoek en de conclusies per deelvraag.
In het onderzoek stonden twee hoofdvragen centraal:
- op basis van welke informatie neemt de raad beslissingen ten
aanzien van grondexploitaties?
- is deze informatie kwalitatief en kwantitatief voldoende om
invulling te geven aan de kaderstellende en controlerende rol?
De raad wordt op de volgende momenten geïnformeerd:
-
bij de start van een project wordt een grondexploitatie(-berekening)
aan de raad voorgelegd ter vaststelling. Deze informatie is vaak
vertrouwelijk.
-
jaarlijks via het Projectenboek over de voortgang van (vastgestelde en
nog niet vastgestelde) grondexploitatie. Dit geeft inzicht in de
afwijkingen per grondexploitatie.
-
jaarlijks via de notitie risicoanalyse (vertrouwelijk) over de risico’s van
de projecten, zowel kwalitatief (geïdentificeerde risico’s per project),
als kwantitatief (benodigde risicoreserve). Deze Informatie is altijd
vertrouwelijk.
-
In de programmabegroting en het jaarverslag wordt kort ingegaan op
de grondexploitaties.
55
Kan de raad met deze informatie voldoende invulling geven aan haar
kaderstellende en controlerende rol?
Relevant is of de raad met deze informatie voldoende invulling kan geven
aan zijn kaderstellende en controlerende rol, een rol die bij
grondexploitaties vooral aan de orde komt bij de start van projecten. De
grondexploitatieberekening vormt op dat moment de belangrijkste
informatie. Door vaststelling van een grondexploitatie, heeft de raad de
mogelijkheid kaderstellend betrokken te zijn.
Kanttekeningen bij Projectenboek en notitie risicoanalyse
Het Projectenboek en de notitie risicoanalyse hebben voor de
controlerende rol van de raad een belangrijke functie, maar er is een aantal
kanttekeningen te maken:
-
Het functioneert niet als afwegingsmoment voor de voortgang van
projecten, en daarom is het niet duidelijk wat de raad kan met het
Projectenboek.
-
Vanwege de vertrouwelijkheid van de risicoanalyse van projecten kan
er niet naar verwezen worden. Dit maakt het moeilijk om deze
informatie te benutten.
-
Het Projectenboek geeft minder inzicht over de voortgang, zoals
informatie over welk deel van de kosten en opbrengsten al gerealiseerd
is.
-
De informatie in het Projectenboek is vrijwel gelijk voor alle projecten,
terwijl het gaat om actieve gemeentelijke grondexploitaties,
particuliere grondexploitaties en vormen van PPS-exploitaties
(Publiekprivate samenwerking). Niet bij alle projecten kan de raad dus
evenveel met de informatie: soms is bijsturen mogelijk, vaak ook niet,
omdat er afspraken zijn gemaakt met ontwikkelaars.
56
CONCLUSIES PER DEELVRAAG
Voor de projecten formuleerde de rekenkamercommissie de volgende
deelvragen:
-
Welke aannames liggen ten grondslag aan de projectplannen?
-
Hoe zijn de kosten en opbrengstenposten onderbouwd?
-
Worden goede risicoanalyses uitgevoerd en handelt men hiernaar?
-
Krijgt de gemeenteraad een goed, transparant beeld van de kosten,
opbrengsten, risico’s per inventarisatie en het Projectenboek als geheel?
1. Aannames matig inzichtelijk
Bij het vaststellen van een grondexploitatie door de raad wordt een
uitgewerkte grondexploitatie met daarin expliciete aannames aan de raad
voorgelegd. De aannames verschillen echter per jaar. Bij de jaarlijkse
actualisatie van de exploitaties in het Projectenboek worden deze
aannames en eventuele veranderingen daarin niet opnieuw expliciet
gemaakt. Dat komt de inzichtelijkheid van deze aannames niet ten goede.
In deze grondexploitatieberekening worden ook de verschillende kostenen opbrengstensoorten onderbouwd. De aannames (en eventuele
alternatieven) zijn niet bij alle projecten in een vroeg stadium met de raad
afgestemd (bij Brouwerspoort wel, Stationskwartier C en Balkons/Groene
Grens zijn zonder expliciete alternatieven aan de raad voorgelegd) (6).
Bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties krijgt de raad inzicht in
de belangrijkste aandachtspunten die ten grondslag liggen aan de
geactualiseerde ramingen.
2. Onderbouwde kosten- en opbrengstensoorten, maar suggestie van
saldosturing
Er is een standaardopzet van kosten- en opbrengstensoorten die bij alle
projecten wordt gebruikt, en waarin alle kosten- en opbrengstensoorten
die volgens de kostensoortenlijst van de Grondexploitatiewet in een
exploitatie thuishoren.
57
Daarnaast is een post ‘bijdragen aan AD’ (algemene dienst) opgenomen.
‘Bijdragen aan AD’ zijn echter geen kosten in eigenlijke zin; in zekere zin is
dit winst uit de exploitatie die alvast gereserveerd wordt. Er missen geen
kosten- of opbrengstensoorten. Hiermee wordt de volledigheid van de
ramingen gewaarborgd.
In het Projectenboek worden jaarlijks de kosten- en opbrengstenposten
geactualiseerd, tweejaarlijks wordt een analyse van de vastgoedmarkt
uitgevoerd en ook in Food Valley-verband wordt een marktanalyse
uitgevoerd.
Bij het opstellen van de eerste grond-exploitatieraming wordt vaak
gebruik gemaakt van externe partijen, in sommige gevallen van
second opinions. Hiermee draagt de gemeente zorg voor een
zorgvuldige onderbouwing van kosten en opbrengsten.
Hoewel over het algemeen de kosten- en opbrengstensoorten goed
onderbouwd zijn, wekt het Projectenboek op sommige punten de indruk
van ‘saldosturing’: het schuiven tussen verschillende posten, waarmee het
totaalresultaat gelijk blijft. Er wordt dan zonder verdere onderbouwing een
tegenvaller gefinancierd uit de post onvoorzien (Brouwerspoort), of een
verlaging van de raming voor een andere kostensoort doorgevoerd die
compenseert voor een verhoging van de één.
Deze werkwijze wekt de indruk dat er een zekere speling op de ramingen
zit; sommige posten kunnen blijkbaar zonder nadere verantwoording
aangepast worden. Dat roept de vraag op in hoeverre raming van deze
posten daadwerkelijk onderbouwd is.
3. Goede systematiek van risicoanalyse en risicobeheersing
Uit het onderzoek blijkt dat in de nota grondbeleid (hierin wordt
aangegeven op welke manier het risicomanagement wordt uitgevoerd) bij
de verschillende casusprojecten de systematiek van risicoanalyse en
risicobeheersing in de praktijk goed wordt toegepast.
De nota grondbeleid stelt regels vast voor het bepalen van de omvang van
het risico per projecttype (als percentage nog te realiseren kosten of
opbrengsten). Daarmee zijn het eenvoudige vuistregels voor het schatten
van het kwantitatieve risico:
58
-
gemeentelijke grondexploitaties: minimaal 25% van de nog te
realiseren opbrengsten
-
PPS-grondexploitaties: het gemeentelijk aandeel in de PPS van
minimaal 15% van de nog te realiseren opbrengsten
-
particuliere exploitaties: minimaal 5% van de kosten van nog uit te
voeren werken
-
slapende complexen: 25% van de boekwaarde
Een – gedetailleerder – alternatief is het inschatten van het risico via een
Monte Carlo-analyse (2). Deze statistische methode wordt alleen gebruikt
voor grotere projecten als Brouwerspoort en Veenendaal-Oost.
Opvallend is dat de regel voor particuliere exploitaties (5% van de kosten
van de nog uit te voeren werken) (3) niet wordt toegepast. De gemeente
loopt hierdoor geen extra risico, maar het roept de vraag op wat de functie
van de betreffende regel is.
Naast de kwantitatieve risicoberekening volgens deze beslisregels wordt er
jaarlijks in de risicoanalyse van projecten een kwalitatief overzicht van de
risico’s per project gegeven (4). Hiermee is de keuze gemaakt voor eenvoud
en efficiëntie ten koste van specificiteit.
Totaal risicoprofiel bepaalt omvang risicoreserve
Aan de hand van het totale risicoprofiel wordt de benodigde omvang van
de risicoreserve bepaald. Daarmee is er een relatie tussen risico en reserve.
Feit is wel dat de risicoreserve voor de grondexploitaties in 2013
ontoereikend is voor het afdekken van alle risico’s. Omdat er geen
mogelijkheid was om de risicoreserve direct aan te vullen, is een
dekkingsplan opgesteld waarmee de reserve weer op het benodigde peil
komt.
4. Uitgebreide informatievoorziening in Projectenboek op basis van door
de raad vastgesteld format
De belangrijkste instrumenten voor de informatievoorziening aan de raad
zijn het Projectenboek en de risicoanalyse projecten. Daarnaast krijgt de
raad via de nota grondbeleid en de documenten van de P&C-cyclus
informatie over het grondbeleid. Het Projectenboek wordt opgesteld
volgens de regels die daarvoor in de nota grondbeleid zijn vastgesteld. Door
59
middel van die nota grondbeleid heeft de raad zich dus ook zelf kunnen
uitspreken over de informatievoorziening.
Bij elkaar voldoet de gemeente daarmee aan de vereisten van artikel 16
BBV (5) over de verantwoording van het grondbeleid. Het Projectenboek en
de nota grondbeleid, waarnaar in de paragraaf grondbeleid verwezen
wordt, geven samen de informatie die in artikel 16 gevraagd wordt. Wat
betreft het andere BBV-artikel over grondzaken, artikel 70 (6), voldoet de
informatie niet. Het gaat daarbij om inzicht in de boekwaarde en nog te
realiseren kosten en opbrengsten van de projecten (70 lid 1.a, 1.d, 1.e en
1.f) en van de nog niet in exploitatie genomen gronden (70 lid 2). De
ontwikkelingen in het voorbije jaar zijn in de jaarrekening wel beschreven,
de geraamde nog te realiseren bedragen niet.
Projectenboek: voorbeeld voor andere gemeenten
Het projectenboek geeft (veel) meer informatie dan door het BBV
als minimum voor de grondexploitaties wordt voorgeschreven. In
feite is het een rapportage over de grondexploitaties en een
voortgangsrapportage projecten in één. Als zodanig is het een
waardevol instrument voor de beheersing van de projecten door de
gemeenteraad; in alle interviews is genoemd dat het boek als
voorbeeld voor andere gemeenten wordt aangeprezen.
Verbeteringen
Dat laat onverlet dat het Projectenboek in het licht van de
sturingsmogelijkheden van de raad op bepaalde punten wel verbeterd kan
worden (zie ook de aanbevelingen). Opvallend is, bijvoorbeeld, dat in het
boek over verschillende projecttypen op dezelfde manier gerapporteerd
wordt. Er wordt wel genoemd welke vorm van grondbeleid het betreft –
actief, PPS of faciliterend – maar bij alle vormen wordt vervolgens dezelfde
informatie gegeven. Dat suggereert dat de rol van de gemeente
vergelijkbaar is, terwijl in werkelijkheid de sturingsmogelijkheden
verschillen.
Opname OVO in het Projectenboek
Juist vanuit de dubbele functie van actualisatie grondexploitaties en
voortgangsrapportage projecten is het vreemd dat OVO niet in het
Projectenboek voorkomt. Natuurlijk is OVO geen grondexploitatie en hoort
het project in die zin niet in het Projectenboek thuis – maar eenzelfde
60
redenering kan gelden voor particuliere grondexploitaties (zoals ’t Holle
Goed en Ritmeesterkwartier), waarbij de gemeente ook op een heel andere
manier betrokken is als bij de eigen, gemeentelijke complexen. Particuliere
exploitaties staan er echter wel in; zowel vanuit het financieel belang van
de gemeente daarbij als vanwege de functie van het boek als
voortgangsrapportage is daar ook veel voor te zeggen. Op grond van
diezelfde argumenten zou het – met kanttekeningen over de precieze
invulling van de samenwerking en de speelruimte van de gemeente daarin
– logisch zijn als OVO in het Projectenboek was opgenomen.
Een aantal gegevens blijft onderbelicht
Een aantal gegevens over de grondexploitaties blijft in het Projectenboek
onderbelicht. Dat betreft enerzijds de gehanteerde parameters bij
doorrekening en anderzijds informatie over de boekwaarden. De
gehanteerde parameters – rente, kostenstijging, opbrengstenstijging – zijn
van grote invloed op de uiteindelijke uitkomst, zeker bij langer lopende
projecten. In het Projectenboek is echter niet terug te vinden met welke
cijfers gerekend is, of wat de bandbreedte is bij aanpassingen in die
parameters. Bij de vaststelling van individuele grondexploitaties worden de
parameters genoemd – Brouwerspoort is, bijvoorbeeld, in 2003
doorgerekend met kostenstijging = opbrengstenstijging = 2,5% - maar in
hoeverre die parameters vervolgens aangepast zijn, wordt in de
projectenboeken niet genoemd. Voor het berekende eindresultaat van de
exploitaties maakt dat wel veel verschil en het komt de inzichtelijkheid dus
ten goede als deze parameters geëxpliciteerd worden.
Wat betreft de boekwaarde geldt dat die in de jaarrekening gegeven wordt.
Volgens het BBV is dat op zich voldoende, maar juist in het licht van de
informatievoorziening over risico’s aan de raad zou het waardevol zijn om
bij de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties in het Projectenboek
te laten zien in hoeverre de verschillende posten gerealiseerd zijn. Het
maakt immers uit voor het risico van een project of een grote kostenpost al
voor 95% gerealiseerd is of nog bijna niet. De boekwaarde is van deze
realisatie en afgeleide en zou daar dus ook bij kunnen passen.
61
AANBEVELINGEN
Op grond van het onderzoek formuleert de rekenkamercommissie de
volgende aanbevelingen:
1 Laat de raad bepalen op welke manier hij betrokken wil worden bij
besluitvorming over grondexploitaties en welke informatie dan nodig is.
Het huidige Projectenboek is daarbij een goed startpunt, maar kan op een
aantal onderdelen versterkt worden:
a- Onderscheid verschillende categorieën projecten, met verschillen in
sturingsmogelijkheden. Dat maakt inzichtelijker voor de raad aan welke
‘knoppen’ per project nog gedraaid kan worden.
In het huidige Projectenboek worden actieve, gemeentelijke
grondexploitaties en vormen van PPS- of faciliterende exploitaties op
vrijwel dezelfde manier beschreven. In werkelijkheid verschillen risico en
beïnvloedingsmogelijkheden sterk tussen deze categorieën (7).
Wanneer gekozen wordt voor een indeling in categorieën waar OVO ook in
past (8) kan dat de inzichtelijkheid voor de raad verbeteren.
b- Hanteer in en buiten het Projectenboek een eenduidige
projectdefinitie, zodat projecten beter vergelijkbaar zijn tussen
verschillende documenten.
Nu is de definitie van (deel)projecten soms verschillend: Stationskwartier is
in de ene rapportage één project, in een andere een verzameling van vier
projecten en soms wordt er zelfs een vijfde project in onderscheiden (9).
c- Geef in het Projectenboek meer informatie over de voortgang van de
projecten: wat is tot nu toe gerealiseerd (en dus niet meer
beïnvloedbaar), welk deel van het project gaat nog komen?
Door aan de geraamde totalen informatie toe te voegen over de mate
waarin deze gerealiseerd zijn, wordt inzichtelijker wat de voortgang van de
projecten is.
Nu worden alleen (actualisaties van) totale ramingen gegeven, zonder dat
duidelijk is in hoeverre deze ramingen (en daarmee het project) al
gerealiseerd zijn. In hoeverre de ramingen voor een bepaald project nog
risico’s in zich houden wordt zo niet duidelijk.
d- Maak explicieter duidelijk op welke algemene parameters de
doorrekening van de projecten gebaseerd is en wat het effect is van
veranderingen in deze parameters.
62
Het gaat hier om veronderstellingen over rente en percentages van kostenen opbrengstenstijging. Hierbij hoort ook het inzichtelijk maken welke
invloed veranderingen in deze parameters hebben op het resultaat van de
grondexploitaties (10).
e- Leg in het Projectenboek een relatie tussen de programma’s per project
en de financiële uitkomsten.
Door de relatie tussen de programma’s per project en de financiële
uitkomsten op te nemen in het Projectenboek, krijgt de gemeenteraad
meer mogelijkheden om zijn kaderstellende en controlerende rol waar te
maken. Net als bij de financiële informatie is het ook hierbij van belang om
inzicht te hebben in de voortgang (11).
2 Informeer de raad vaker dan eens per jaar over belangrijke
wijzigingen in de grondexploitaties.
Ook de frequentie van informatievoorziening is een aandachtspunt. Het feit
dat het Projectenboek eens per jaar uitkomt, maakt dat de informatie soms
verouderd is. Het ligt voor de hand om hiervoor aan te sluiten bij de
informatie in de normale P&C cyclus, met de programmabegroting,
bestuursrapportages en de jaarrekening als rapportagemomenten.
Suggestie: neem duidelijke escalatienormen op. Bij welke afwijking moet de
raad worden geïnformeerd? (12)
3 Deel kosten van bovenwijkse voorzieningen toe conform de
systematiek van de Grondexploitatiewet, zodat de kosten toegerekend
worden aan de exploitaties die er baat bij hebben.
Het verdient aanbeveling een overzicht van bovenwijkse voorzieningen met
kostentoerekening daarvan op te stellen. Heeft een plan nut van een
bepaalde voorziening, zijn de kosten voor de voorziening veroorzaakt door
het plan en in welke mate?
Door op deze manier de financiering van de Groene Grens te
verantwoorden, wordt inzichtelijker waarom bepaalde projecten wel of
niet rendabel zijn (13).
63
4 Overweeg de kwalitatieve risico’s per project te verbinden aan de
kwantitatieve risicoanalyse.
Een suggestie is, tot slot, om bij de bepaling van de benodigde risicoreserve
meer uit te gaan van de risico’s per project. In de huidige systematiek zijn
er vuistregels voor de bepaling van de risicoreserve; de kwalitatieve risicoinventarisatie per project staat daar in feite los van. Een voordeel van deze
benadering is de eenvoud, maar een nadeel is dat de methode geen
rekening houdt met specifieke situaties per project.
64
EINDNOTEN
1)
Gezien het verschil in projectomvang en –complexiteit is dat niet
verwonderlijk; bij Brouwerspoort zijn veel meer keuzes te maken dan bij de
twee andere projecten. Over het algemeen wordt de raad bij belangrijke
inhoudelijke keuzes voor de grondexploitaties betrokken, maar er is geen
definitie van wat wel en niet belangrijk is voor de raad. Of een wijziging dus
wel of niet wordt voorgelegd wordt dus veelal gebaseerd op de inschatting
van betrokkenen of dat nodig zal zijn.
2)
De Monte Carlo-analyse is een statistische methode om uit de variatie in
verschillende ingangswaarden een risicobandbreedte te schatten. Wordt
gebruikt voor de projecten Brouwerspoort en Veenendaal-Oost. De keuze
om voor de meeste projecten een eenvoudige regel te hanteren en alleen
bij grotere projecten een Monte Carlo-analyse uit te voeren, is goed
verdedigbaar. De vraag is immers wat een ingewikkelde statistische analyse
extra oplevert voor een op zichzelf overzichtelijk project, zeker wanneer
bedacht wordt dat het (laten) uitvoeren van een dergelijke analyse zelf ook
geld kost.
3)
Regel voor particuliere exploitaties (5% van de kosten van de nog uit te
voeren werken). Voor particuliere exploitaties wordt ofwel de regel voor
niet in exploitatie genomen gronden (minimaal 25% van de boekwaarde),
ofwel de regel voor actieve gemeentelijke grondexploitaties (25% van de
nog te realiseren opbrengsten) gehanteerd. Door die beide regels toe te
passen wordt over het algemeen een hogere risicoreserve aangehouden
dan volgens de regel voor particuliere exploitaties.
4)
Per risico worden beheersmaatregelen benoemd, met een terugblik op de
ontwikkeling van het risico en het effect van de beheersmaatregelen in het
afgelopen jaar. Er vindt geen kwantificering van de kwalitatieve risico’s
plaats; voor risicokwantificering worden alleen de hiervoor benoemde
vuistregels gehanteerd.
65
5)
Artikel 16 BBV: verantwoording grondbeleid
De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste:
a. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de
doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
b. een aanduiding van de wijze waarop de provincie resp. gemeente het
grondbeleid uitvoert;
c. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale
grondexploitatie;
d. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
e. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in
relatie tot de risico’s van de grondzaken.
BBV= Besluit begroting en verantwoording. Meer informatie.
6)
Artikel 70 BBV: verantwoording grondexploitatie
1. In de toelichting op het onderhanden werk inzake grondexploitatie
wordt voor het totaal van de in exploitatie zijnde complexen aangegeven:
a. de boekwaarde aan het begin van het begrotingsjaar;
b. de vermeerderingen in het begrotingsjaar;
c. de verminderingen in het begrotingsjaar;
d. de boekwaarde aan het einde van het begrotingsjaar;
e. de geraamde nog te maken kosten en een onderbouwing hiervan;
f. de geraamde opbrengsten en een onderbouwing hiervan;
g. het geraamde eindresultaat;
h. een uiteenzetting van de wijze waarop eventuele nadelige resultaten
worden opgevangen.
2. Van de nog niet in exploitatie genomen gronden wordt de gemiddelde
boekwaarde per m2 vermeld.
7)
Zo rapporteert het huidige Projectenboek op dezelfde manier over het
project ‘Balkons’ (op eigen grond, gemeente voert uit) als over de
projecten ‘Brouwerspoort’ en ‘Stationskwartier C’. Bij die laatste twee
projecten heeft de markt echter een veel grotere stem. Bij VeenendaalOost gaat de betrokkenheid van de markt nog verder. De huidige keuze om
66
Veenendaal-Oost niet in het Projectenboek op te nemen is verdedigbaar
vanuit het gegeven dat de eigenlijke exploitatie door de CV/BV OVO
gevoerd wordt, maar betekent wel dat het Projectenboek het project met
de grootste (financiële) omvang buiten beschouwing laat.
8)
Kanttekening hierbij is dat de sturingsmogelijkheden bij het OVO project –
overigens net als bij de samenwerkingsovereenkomsten voor
Brouwerspoort en Stationskwartier C – beperkter zijn dan bij volledig
actieve gemeentelijke grondexploitatie.
9)
Hetzelfde geldt voor Groene Grens en Balkons. Andersom is Brouwerspoort
door de jaren heen steeds als één project behandeld, terwijl er sinds de
start al meerdere deelprojecten bijgekomen of juist weer afgevallen zijn.
10)
Bijvoorbeeld hoe veel stijgt het resultaat als de jaarlijkse
opbrengstenstijging niet 0% is, maar 1%, bijvoorbeeld vanwege een
aantrekkende markt? Of wat kost het de gemeente als er geen 4%, maar
5% rente per jaar betaald moet worden?
11)
Zeker in het licht van het toegenomen belang van programmasturing voor
de grondexploitaties – zie bijvoorbeeld herijking woningbouwprogramma
2011/2012 – is het waardevol om meer informatie over de te realiseren
programma’s toe te voegen aan het Projectenboek. Het programma heeft
grote invloed op het financieel resultaat van de exploitatie. Tegelijkertijd
bleek in de afgelopen jaren juist de afzetbaarheid van het geplande
programma – woningen in Balkons/Groene Grens, winkels in
Brouwerspoort – vaak het knelpunt.
12)
Voorbeeld voor een duidelijke escalatienorm: als de kosten van een
afzonderlijke kostensoort meer dan 10% afwijken van de raming, of de
totale kosten meer dan 5%, moet de afwijking gemeld worden aan de raad.
67
13)
Alleen onder deze drie voorwaarden rekent de Grondexploitatiewet kosten
van bovenwijkse voorzieningen tot de grondexploitatie. De consequenties
hiervan zijn vooral bij het project Balkons/Groene Grens aan de orde: in de
huidige situatie worden de kosten voor de Groene Grens (behoudens een
deel uit Veenendaal-Oost) volledig toegerekend aan het
woningbouwproject Balkons. In werkelijkheid is de Groene Grens beter te
beschrijven als een bovenwijkse voorziening, die meerdere plannen
(waaronder Balkons en Veenendaal-Oost, maar ook bestaande wijken) ten
goede komt.
68
BIJLAGEN
69
BIJLAGE 1: NORMENKADER
Voor het onderzoek is een normenkader, met normen per deelvraag, vastgesteld.
Deze normen worden ontleend aan de volgende drie bronnen:
 eigen gemeentelijk beleid
 richtlijnen van hogere overheden, zoals het BBV en de Gemeentewet
 deskundigennormen
WELKE
AANNAMES LIGGEN TEN GRONDSLAG AAN DE
PROJECTPLANNEN?
De norm is dat de gemaakte aannames in de grondexploitaties expliciet zijn
gemaakt en zo mogelijk zijn onderbouwd.
Het gaat hier om het bouwprogramma (voor wonen, bedrijven, winkels, kantoren
andere commerciële en maatschappelijke voorzieningen, recreatie), ruimtelijke
kwaliteit (ruimtegebruik van uitgeefbaar terrein, verharding, groen en water en de
inrichtingskwaliteit van de openbare ruimte), de fasering van de planuitvoering in
de tijd en daarbij te hanteren parameters voor rente en kosten- en
opbrengstenstijgingen.
Bij de startnotitie voor het project zijn de aannames ook expliciet gemaakt en
wordt duidelijk welke projectalternatieven er zijn en in welke mate het
voorgestelde project bepaalde (programmatische of in termen van ruimtelijke
planopzet en -kwaliteiten) ambities kent.
tabel b-1
Normenkader: aannames in projectplannen
Aannames in grondexploitaties zijn expliciet gemaakt
Aannames in grondexploitaties zijn onderbouwd
Aannames in grondexploitaties en eventuele alternatieven daarvoor zijn in een vroeg stadium met de raad
afgestemd
HOE ZIJN DE KOSTEN EN OPBRENGSTENPOSTEN ONDERBOUWD?
Voor deze vraag is de norm conform het BBV dat de ramingen voor kosten en
opbrengsten (zie de tabel hieronder) jaarlijks worden vastgesteld en herzien, op
basis van feitelijke ontwikkelingen in het jaar ervoor. Aanvullend geldt als
deskundigen norm dat risicomarges in de grondexploitatie transparant zijn.
70
Bij de opbrengsten gaat het om aan actualisering van het programma en de
grondprijzen op basis van actuele marktinformatie over de marktvraag en
marktprijsontwikkeling per functie en segment. In de Nota Grondbeleid 201164 is
de norm dat eens in de twee jaar de vastgoedmarkt wordt geanalyseerd
(onderdeel Paragraaf Grondbeleid Programmabegroting). De Nota Grondbeleid
2011 geeft geen normen voor grondprijsbepaling per functie of marktsegment
naar locatie. Per grondcomplex bepaalt het college de wijze van verkoop. 65 De
markt bepaalt in principe de grondprijzen.
Periodiek wordt een (externe) second opinion gevraagd, vooral als de raming sterk
afwijkt van de realisatie in een jaar.
tabel b-2
Hoofdposten van de grondexploitatie
Programma en ruimtegebruik (kwaliteit) & planfasering (investeringen en opbrengsten) (tijd)
Kosten
Opbrengsten
Verwerving
Goedkope woningbouw
Sloop & grondwerk
Middeldure woningbouw
Riolering
Duur woningbouw
Verharding
Bijzondere (maatschappelijke) doelstellingen
Groen & water
Commerciële functies (winkels, kantoren, bedrijven)
Lichtmasten & brandkranen
Kunstwerken (bruggen e.d.)
V&T (planvoorbereiding en toezicht
Subsidies (rijk, provincie, EU)
uitvoering)
Bijdrage bovenwijkse voorzieningen
Rentekosten
Rentebaten
Kostenstijging
Opbrengstenstijging
Totale kosten
Totale opbrengsten
Saldo kosten en opbrengsten
Tot slot toetsen we of de in de grondexploitatie opgenomen kosten- en
opbrengstensoorten conform de kostensoortenlijst van de Grondexploitatiewet
is.66
tabel b-3
Normenkader: onderbouwing kosten- en opbrengstenposten
Kosten en opbrengsten jaarlijks geactualiseerd
Risicomarges transparant in exploitatie opgenomen
64
Nota Grondbeleid 2011, p. 4.
65
Nota Grondbeleid 2011, p. 16.
66
Deze vereisten gelden wettelijk alleen bij een exploitatieplan (voor het gemeentelijk
kostenverhaal). Bij gemeentelijke grondexploitaties mag hiervan worden afgeweken. Hier worden
deze regels mede daarvoor als toets gebruikt.
71
Tweejaarlijkse analyse vastgoedmarkt
Periodieke second opinion bij afwijking raming van realisatie
Toets kosten- en opbrengstensoorten aan Grondexploitatiewet
WORDEN
GOEDE RISICOANALYSES UITGEVOERD EN HANDELT MEN
HIERNAAR?
Voor de risicoanalyse en het omgaan met die risico’s zijn verschillende normen te
gebruiken. De gemeenteraad zelf heeft in de Nota Grondbeleid 2011 beleid voor
risicomanagement geformuleerd.
De opbrengsten van gronden en vastgoed in tijdelijk beheer moeten worden
gemaximaliseerd.67 De risicoreserve Grondbedrijf dient in overeenstemming te
zijn met de gemeentelijke risico’s in de grondexploitaties. Voor de bepaling van de
noodzakelijke omvang van de risicoreserve worden normen gegeven voor een
bepaald percentage van de opbrengsten, naar type grondexploitatie (actief, PPS,
facilitair en gronden nog niet in exploitatie).68 Daarbij wordt een adequate vorm
van beheersing van de kosten van de grondexploitaties verondersteld. Daarnaast
worden normen gegeven voor het (tussentijds) nemen van verlies en winst op de
grondexploitaties en afdracht uit de risicoreserve aan de algemene middelen.
Het Projectenboek is volgens de Nota Grondbeleid 2011 het instrument om
invulling te geven aan sturing en controle van de grondexploitaties en het
Grondbedrijf als geheel, waarbij per grondexploitatieproject de grondexploitatie
wordt herzien en verantwoord en het risicodossier van het project wordt
geactualiseerd.
Aanvullende normen volgen uit het rijksbeleid. De gemeente voldoet bij de
aankopen van onroerend goed, het grondbeleid en -exploitaties en bij het
financiële risicomanagement ter zake aan de eisen die de Gemeentewet, het BBV
(met name grondexploitaties worden minimaal één keer per jaar herzien) en de
Wet ruimtelijke ordening (financieel uitvoerbare plannen) hieraan stellen.
Het risicomanagement van de gemeente voldoet verder aan deskundigennormen:
I. Er wordt stelselmatig een goed gespecificeerd overzicht bijgehouden van de
financiële risico’s (waarderingsrisico’s, interne en externe risico’s) per
grondexploitatie.
II. Voor het grondverwervingsbeleid is er specifiek beleid om de risico’s van
grondposities (nog niet in exploitatie genomen gronden) te beheersen.
67
Nota Grondbeleid 2011, p. 15.
68
Nota Grondbeleid 2011, p. 17 - 18.
72
III. De omvang van de risico’s is acceptabel in het licht van de financiële reserves
en bijvoorbeeld de IFLO-norm van het ministerie van BZK.
IV. Risico’s worden gekwantificeerd.
V. Er worden beheersmaatregelen per risico geformuleerd (zie het kader
hieronder) en het effect hiervan wordt gemonitord.
VI. Er zijn ‘escalatienormen’ vastgesteld: grenzen die niet overschreden mogen
worden zonder instemming van de raad vooraf?
VII. De gemeente maakt gebruik van de ervaringen uit eerder beleid of eerdere
grondexploitaties of uit externe bronnen om het risicomanagement te verbeteren
en waarin komt dit leereffect tot uitdrukking?
Mogelijke maatregelen beheersing risico’s grondexploitaties
Aanpassing parameters rente, kosten en opbrengstenstijgingen.
Langere fasering kosten en opbrengsten (goed afgestemd op actuele verwachtingen over de
marktopname van diverse functies als wonen en werken komende 10 jaar)
Optimalisering bouwprogramma’s voor huidige markt (meer goedkopere segmenten, meer aanbod
van vrije kavels in goedkopere segmenten, minder dure appartementen enz.)
Verlaging grondprijzen (in bepaalde segmenten afgewogen tegen langere verkooptijd met
renteverliezen)
Betere beheersing van plankosten
Mogelijkheden tijdelijk of alternatief gebruik van de gronden
Heroverwegen lopende grondexploitaties (de zogenaamd “bouwstop-analyse”: welke actief
houden, welke temporiseren, welke -tijdelijk - stoppen)
Treffen van extra voorzieningen voor tegenvallers in lopende grondexploitaties
Afwaardering van gronden en/of het afstoten van gronden
Aanvullende maatregelen buiten het grondbeleid; zoals vernieuwing prestatieafspraken met
woningcorporaties (meer nieuwbouw), activering nieuwbouwmarkt voor koopwoningen (met
ontwikkelaars en makelaars), activeren acquisitie voor bedrijven en inwoners.
Mogelijke maatregelen beheersing risico’s grondposities
Optimalisering bouwprogramma’s voor huidige markt (meer goedkopere segmenten, meer aanbod
van vrije kavels in goedkopere segmenten, minder dure appartementen enz.)
Mogelijkheden tijdelijk of alternatief gebruik van de gronden
Heroverwegen lopende grondexploitaties (de “bouwstop-analyse”: welke actief houden, welke
temporiseren, welke -tijdelijk - stoppen)
Afwaardering van gronden en/of het afstoten van gronden
Tot slot kan met deskundigennorm de efficiëntie van de uitvoering van het
risicomanagement worden getoetst. Voor de efficiëntie zijn geen harde normen te
geven, omdat de uitkomst sterk afhankelijk is van projectspecifieke factoren. We
letten op de volgende kengetallen:

Rentekosten ten opzichte van de totale kosten: hoe efficiënt wordt het
project gefinancierd en hoe efficiënt wordt het project gefaseerd?
73

Plankosten ten opzichte van kosten voor bouw- en woonrijp maken: hoe
efficiënt gaat de gemeente om met de eigen, ambtelijke uren?

Rendement op investeringen: hoe rendabel zijn de grondexploitaties in
financieel opzicht?69

Hoe groot is de grondvoorraad ten opzichte van jaarlijkse afzet? (Hoe
doelmatig is het grondverwervingsbeleid?)

Hoe groot is de boekwaarde? De boekwaarde van de grondexploitatie (het
saldo van gedane investeringen en gerealiseerde opbrengsten, de netto
investeringen) moet voor en door risicobeheersing laag blijven: met een
lage boekwaarde heeft de gemeente minder financiële risico’s dan met een
hoge.
tabel b-4
Normenkader: risicoanalyses
Risicomanagement conform normen nota grondbeleid
Toets aan BBV / notitie Grondexploitaties commissie BBV
Goed overzicht risico’s per exploitatie
Risico’s worden gekwantificeerd
Beleid beheersing risico nog niet in exploitatie genomen gronden
Risicoreserve in verhouding tot risico’s
Beheersmaatregelen per risico geformuleerd
Escalatienormen
Evaluaties voor verbetering risicomanagement
Indicatie risico met behulp van kengetallen
KRIJGT
DE GEMEENTERAAD EEN GOED, TRANSPARANT BEELD VAN DE
KOSTEN, OPBRENGSTEN EN RISICO'S PER INVENTARISATIE?
De beantwoording van de bovenstaande vragen biedt een basis voor
beantwoording van de vierde vraag. Hieronder worden aanvullende normen
beschreven voor de informatievoorziening over grondexploitatie en grondbeleid
aan de raad.
69
Bij veel gemeenten is er geen meetbaar doel voor rendement op een grondexploitatie
geformuleerd. Bij doeleinden van grondbeleid komt het streven naar winst wel vaak voor. Ook
wordt vermeld dat winst kan worden aangewend om grondexploitaties met een financieel tekort
te dekken. Dit laat onverlet dat naar het rendement van een grondexploitatie kan worden gekeken.
Bij een grondexploitatie met een verwacht tekort kan dat ook. Als het verwachte tekort
bijvoorbeeld groter of kleiner wordt geeft de een indicatie voor efficiency bij een grondexploitatie.
74
In de Nota Grondbeleid 201170 heeft de raad voor het Projectenboek globale
richtlijnen gegeven voor de informatievoorziening.
“Per project wordt een overzicht gegeven van inhoudelijke rapportage,
grondexploitatie en de actualisatie van het risicodossier. Daarnaast wordt inzicht
gegeven in de overige projecten. …. Per project worden de volgende onderdelen
toegelicht: projectomschrijving, projectvoortgang van 1 januari van het
kalenderjaar, financiële voortgang per kalenderjaar, risico-ontwikkeling en
risicomanagement”.
Op hoofdlijnen is door het Rijk bepaald hoe de rolverdeling tussen raad en college
bij het grondbeleid is: de raad stelt de kaders vast, het college voert uit, de raad
controleert, zoals bij ieder beleidsveld. Daartoe dient de raad tijdig over de juiste
informatie te beschikken. Op een aantal punten is die rol nader uitgewerkt. De
Gemeentewet geeft aan hoe de raad betrokken moet worden bij grote transacties.
In het BBV zijn artikel 16 en artikel 70 relevant hoe over het grondbeleid en de
uitvoering van de grondexploitaties gerapporteerd moet worden in de begroting
en jaarrekening.
Artikel 16 BBV:
verantwoording grondbeleid
De paragraaf betreffende het grondbeleid bevat ten minste:
a. een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de
programma’s die zijn opgenomen in de begroting;
b. een aanduiding van de wijze waarop de provincie resp. gemeente het grondbeleid
uitvoert;
c. een actuele prognose van de te verwachten resultaten van de totale gronde xploitatie;
d. een onderbouwing van de geraamde winstneming;
e. de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s
van de grondzaken.
A r t i k e l 7 0 B B V : v e r a n t w o o r d i n g g r o n d e xp lo it a t i e
1. In de toelichting op het onderhanden werk inzake grondexploitatie wordt voor het totaal
van de in exploitatie zijnde complexen aangegeven:
a. de boekwaarde aan het begin van het begrotingsjaar;
b. de vermeerderingen in het begrotingsjaar;
c. de verminderingen in het begrotingsjaar;
d. de boekwaarde aan het einde van het begrotingsjaar;
e. de geraamde nog te maken kosten en een onderbouwing hiervan;
f.
de geraamde opbrengsten en een onderbouwing hiervan;
g. het geraamde eindresultaat;
h. een uiteenzetting van de wijze waarop eventuele nadelige resultaten worden
opgevangen.
70
Nota Grondbeleid 2011, p. 20 -21.
75
2. Van de nog niet in exploitatie genomen gronden wordt de gemiddelde boekwaarde per
m2 vermeld.
Naast de toets aan deze wettelijke vereisten, beoordelen we de projecten en het
Projectenboek ook met behulp van de elementen van een Meerjaren Prognose
Grondexploitaties (MPG), die een integraal beeld van het ‘grondbedrijf’ met een
ontwikkelingsperspectief en de risico’s geven, zoals die in sommige andere
gemeenten wordt gebruikt:

Het expliciet maken van de aannames (parameters, met name die voor
rente, kosten- en opbrengstenstijgingen en fasering).

Het geven van integraal beeld per grondexploitatie inclusief boekwaarde
en risicoanalyse; met vergelijking ten opzichte van aanvankelijk gekozen
uitgangspunten voor de afzonderlijke grondexploitatie ten aanzien van
ruimtegebruik, programma, fasering en grondexploitatiesaldo, totale
kosten en opbrengsten.

Het geven van een overzicht van de nog niet in exploitatie genomen
gronden (NIEG-gronden) en een grondexploitatieverkenning van die
gronden.

Verkenning van het ontwikkelingsbeeld van het Grondbedrijf als geheel
(lopende grondexploitaties en komende grondexploitaties) met enkele
scenario’s in verband met algemene risico’s.
tabel b-5
Normenkader: informatievoorziening gemeenteraad
Informatievoorziening conform nota grondbeleid
Informatievoorziening conform BBV
Toets aan vereisten MPG
BELEIDSKADER: NOTA GRONDBELEID
Niet tot het eigenlijke normenkader behoren de Nota grondbeleid en het
Handboek projecten en integrale opdrachten. Deze twee documenten leggen het
inhoudelijke en procedurele beleidskader voor het grondbeleid vast. Daarmee
vormen deze twee documenten wel de achtergrond voor de uitvoering in de vier
casestudies.
In de Nota Grondbeleid 2011 worden vijf typen grondcomplexen onderscheiden 71:
71
Nota Grondbeleid 2011, p. 6.
76

complexen in gemeentelijke exploitatie

complexen in private exploitatie

complexen in PPS-exploitatie

restanten geliquideerde complexen

slapende complexen
De keuze voor een bepaalde vorm van grondbeleid wordt, aldus de nota, van geval
tot geval door het college gemaakt. Het uitgangspunt hierbij is ‘zo actief mogelijk’,
vooral omdat dat de mogelijkheden voor regievoering verbetert.72 Grondposities
van marktpartijen kunnen echter maken dat de gemeente het niet meer voor het
kiezen heeft.
Voor risicobeheersing noemt de nota een aantal principes. Het algemene principe
is dat de omvang van de risicoreserve in overeenstemming dient te zijn met de
omvang van de risico’s in de projecten. Voor de verschillende typen complexen
wordt de risicobepaling als volgt uitgewerkt73:

gemeentelijke grondexploitaties: ten minste 15% van de nog te realiseren
opbrengsten 74

PPS-exploitaties: het gemeentelijk aandeel in de pps van ten minste 15%
van de nog te realiseren opbrengsten

private exploitaties: tenminste 5% van de kosten van nog uit te voeren
werken

slapende complexen: 25% van de boekwaarde
Wanneer een financieel tekort op een grondexploitatie voorzien wordt (bij de start
van een complex, of bij een herziening van de grondexploitatie tijdens de
uitvoering van het bestemmingsplan), dan wordt dit gedekt uit de risicoreserve. In
beginsel wordt het tekortbedrag uit de risicoreserve bijgestort in de
grondexploitatie. Als die bijstorting echter leidt tot een negatieve boekwaarde op
de betreffende grondexploitatie, dan wordt de boekwaarde teruggebracht tot nul
en het restant in een aparte voorziening voor die grondexploitatie opgenomen.
72
Nota Grondbeleid 2011, p. 7.
73
Nota Grondbeleid 2011, p. 17 – 18.
74
In 2012 en 2013 is dit percentage verhoogd naar 25%; zie Risicoanalyse 2013, p. 11.
77
Voor wat betreft winstneming is het uitgangspunt dat tussentijds (voor de
afsluiting van de grondexploitatie) winst uit de grondexploitatie kan worden
gestort in de grondbedrijfsreserve als ten minste 75% van de opbrengsten
gerealiseerd is en voor zover de tussentijdse winstneming niet leidt tot een
positieve boekwaarde.
Tot slot zijn nog bepalingen opgenomen over het beleid ten aanzien van de
risicoreserve. Als de omvang van deze reserve te klein is in verhouding tot de
risico’s, moet het college een dekkingsplan opstellen. Directe investeringen vanuit
de reserve zijn niet toegestaan.
Een ander thema in de Nota Grondbeleid 2011 is de besluitvorming en
informatievoorziening over projecten (paragrafen 3.7 en 3.8). Daarin wordt onder
andere de hoofdstructuur van het Projectenboek beschreven.75
BELEIDSKADER: HANDBOEK
PROJECTEN EN INTEGRALE OPDRACHTEN
Een tweede document waarin kaders voor het grondexploitatieproces worden
gesteld is het Handboek projecten en integrale opdrachten. In dat document is de
standaard voor de projectstructuur beschreven, met de rollen en
verantwoordelijkheden per betrokken partij76:

de gemeenteraad bepaalt de kaders, stelt op grond van het budgetrecht de
benodigde middelen ter beschikking en controleert de uitvoering.

het college is formeel bestuurlijk opdrachtgever, maar mandateert één van
de wethouders met die bevoegdheid.

de projectwethouder is de bestuurlijk opdrachtgever voor het project. Hij
of zij is bestuurlijk verantwoordelijk voor de realisatie van het project
binnen de door de raad vastgestelde kaders en voor het bereiken van de
projectdoelstelling. De bestuurlijk opdrachtgever accordeert de
projectplannen, zit de stuurgroep van het project voor en besluit in overleg
met projectmanager en ambtelijk opdrachtgever over eventuele
planaanpassingen die het kader te buiten gaan.

de ambtelijk opdrachtgever – de directie – is degene die de
projectmanager rechtstreeks aanstuurt. De ambtelijk opdrachtgever draagt
zorg voor de beschikbaarheid van voldoende middelen voor de uitvoering
van het project. Richting het bestuur waarschuwt de ambtelijk
75
Nota Grondbeleid 2011, p. 21; zie ook de figuur op p. 2 van dit rapport.
76
Handboek projecten en integrale opdrachten, p. 28 – 36.
78
opdrachtgever wanneer gestelde kaders of doelen niet realistisch (meer)
zijn. Projectplannen worden ook door de ambtelijk opdrachtgever
geaccordeerd.

de projectmanager is verantwoordelijk voor de realisatie van het project
binnen de vastgesteld kaders en bestuurlijke randvoorwaarden. Hij of zij
formuleert het projectplan en andere beslisdocumenten. De
projectmanager stuurt het projectteam aan en bewaakt de voortgang op
alle onderdelen.

projectmedewerkers voeren, aangestuurd door de projectmanager, vanuit
hun inhoudelijke deskundigheid het project uit.

tot slot wordt de capaciteitsleverancier genoemd, het afdelingshoofd van
de betrokken afdelingen; deze zorgt voor voldoende capaciteit om het
project te bemensen.
Voor grondexploitaties bevat het Handboek ook een processchema, dat weergeeft
wie wanneer betrokken wordt bij de besluitvorming.
Volgens het processchema (tabel b-6) verloopt een project in een zevental fasen.
De start is de door B&W vastgestelde projectopdracht. Deze wordt gevolgd door
een door de raad vast te stellen programma van eisen met bijbehorende kaders
voor de grondexploitatie. Via een door B&W vastgesteld voorlopig ontwerp wordt
een door de raad vast te stellen definitief ontwerp met bijbehorende
grondexploitatie opgesteld. Na vaststelling daarvan is de projectwethouder
verantwoordelijk voor de voorbereiding en realisatie van het eigenlijke project. De
raad is, tot slot, weer aan zet bij de afronding van het project en het sluiten van de
grondexploitatie. Tussendoor wordt de raad, aldus het Handboek, geïnformeerd
via het Projectenboek.
79
tabel b-6
Processchema grondexploitaties gemeente Veenendaal
Bron: Handboek projecten en integrale opdrachten, p. 26.
80
BIJLAGE 2: BEVINDINGEN GETOETST AAN
NORMENKADER
Aannames in projectplannen
Aannames in grondexploitaties zijn expliciet gemaakt
Aannames in grondexploitaties zijn onderbouwd
Aannames in grondexploitaties en eventuele
alternatieven daarvoor zijn in een vroeg stadium met
de raad afgestemd.
Gedeeltelijk
Ja
Per project verschillend
Onderbouwing kosten- en opbrengstenposten
Kosten en opbrengsten jaarlijks geactualiseerd
Risicomarges transparant in exploitatie opgenomen
Tweejaarlijkse analyse vastgoedmarkt
Periodieke second opinion bij afwijking raming van
realisatie
Toets kosten- en opbrengstensoorten aan
Grondexploitatiewet
MOGELIJKE
Ja, maar soms suggestie saldosturing
Ja, afzonderlijke post onvoorzien
Uitgevoerd in 2011, nieuwe versie wordt
verwacht
Voorbeeld OVO second opinion op
grondwaarde
‘Bijdragen aan algemene dienst (AD)’ is
volgens Grondexploitatiewet geen
kostenpost; dit is niet problematisch
MAATREGELEN BEHEERSING RISICO’S GRONDEXPLOITATIES
Aanpassing parameters rente, kosten en
opbrengstenstijgingen.
Langere fasering kosten en opbrengsten (goed
afgestemd op actuele verwachtingen over de
marktopname van diverse functies als wonen en
werken komende 10 jaar)
Optimalisering bouwprogramma’s voor huidige markt
(meer goedkopere segmenten, meer aanbod van
vrije kavels in goedkopere segmenten, minder dure
appartementen enz.)
Verlaging grondprijzen (in bepaalde segmenten
afgewogen tegen langere verkooptijd met
renteverliezen)
Betere beheersing van plankosten
Mogelijkheden tijdelijk of alternatief gebruik van de
gronden
Heroverwegen lopende grondexploitaties (de
zogenaamd “bouwstop-analyse”: welke actief
houden, welke temporiseren, welke -tijdelijk -
Rente aangepast in 2013
Ja
Ja, sturing op beperking
appartementenaanbod
Ja, selectief
Nee
Ja, zie voorbeeld Muziekschool
Ja, zie Brouwerspoort; deel project niet
realiseren om ander deel zeker te stellen
81
stoppen)
Treffen van extra voorzieningen voor tegenvallers in
lopende grondexploitaties
Afwaardering van gronden en/of het afstoten van
gronden
Aanvullende maatregelen buiten het grondbeleid;
zoals vernieuwing prestatieafspraken met
woningcorporaties (meer nieuwbouw), activering
nieuwbouwmarkt voor koopwoningen (met
ontwikkelaars en makelaars), activeren acquisitie
voor bedrijven en inwoners.
Ja
Ja
Aantal maatregelen benoemd in kader van
woningmarktanalyse 2011
RISICOANALYSES
Risicomanagement conform normen nota
grondbeleid
Toets aan BBV / notitie Grondexploitaties commissie
BBV
Goed overzicht risico’s per exploitatie
Risico’s worden gekwantificeerd
Beleid beheersing risico nog niet in exploitatie
genomen gronden
Risicoreserve in verhouding tot risico’s
Beheersmaatregelen per risico geformuleerd
Escalatienormen
Evaluaties voor verbetering risicomanagement
Indicatie risico met behulp van kengetallen
INFORMATIEVOORZIENING
Ja, alleen bij grotere exploitaties
kwantificering per risico
Ja, via systematiek nota grondbeleid of Monte
Carlo analyse
Ja, ook in risicoanalyse projecten
Ja, volgens eigen regel nota grondbeleid
Ja, in jaarlijkse risicoanalyse
Nee
Ja, risicoanalyse kijkt terug op effect
beheersingsmaatregelen
Risico gemeentebreed is beperkt; wel
stijgende plankosten en rentekosten
77
GEMEENTERAAD
Informatievoorziening conform nota grondbeleid
Informatievoorziening conform BBV
Ja, behalve in gemotiveerde
uitzonderingsgevallen
Particuliere exploitaties vaak met andere regel
Ja
Ja, Projectenboek in lijn met opzet volgens
nota grondbeleid
Nota grondbeleid doet art. 16 a/b;
Projectenboek c/d/e
Art. 70 BBV a/b/c/d in jaarrekening; e/f/g/h
niet. Geen boekwaarde per m² voor niet in
77
Volgens de gemeente is de stand van de risicoreserve in 2013 weliswaar te laag, feit
is dat de omvang van de reserve steeds wordt vergeleken met de omvang van de risico’s en
daar op afgestemd wordt.
82
Toets aan vereisten MPG
exploitatie genomen gronden.
parameters voor rente, kosten- en
opbrengstenstijging niet expliciet
geen boekwaarde
weinig programmatische info
wel niet in exploitatie genomen gronden
geen scenario’s
83
BIJLAGE 3: GESPREKSTHEMALIJST
In opdracht van de Rekenkamercommissie Veenendaal voert RIGO een onderzoek
uit naar de grondexploitaties in Veenendaal. Het doel van het onderzoek is inzicht
geven in het proces van informatievoorziening en risicomanagement. Het
onderzoek wordt uitgevoerd aan de hand van vier casusprojecten –
Brouwerspoort, Balkons/Groene Grens, Stationsgebied C en Veenendaal-Oost.
Deze gespreksthemalijst geeft de hoofdpunten voor de interviews weer.
GRONDEXPLOITATIEPROCES

Welk proces wordt doorlopen voordat de grondexploitatie wordt
vastgesteld? Welke rol spelen college en raad daarin?

Hoe wordt een schatting gemaakt van de hoogte van de verschillende
posten in de grondexploitatie?

Hoe wordt de grondexploitatieraming geactualiseerd?
RISICOANALYSES
EN RISICOBEHEERSING

Hoe worden de risico’s van de grondexploitatie in beeld gebracht?

Wat zijn de belangrijkste risico’s van de lopende grondexploitaties?

Wat zijn de belangrijkste risico’s voor niet in exploitatie genomen gronden?

Welke maatregelen zijn genomen om de risico’s te beheersen? Wat was
het effect van deze maatregelen?
CASESTUDIES: BROUWERSPOORT, BALKONS/GROENE GRENS,
STATIONSGEBIED C, VEENENDAAL OOST

Hoe is het ontwikkelingsproces tot op heden verlopen?

In hoeverre is de gemeente erin geslaagd om aan de oorspronkelijke
uitgangspunten vast te houden? Wat was de reden voor het eventueel
doorvoeren van wijzigingen?

Wat is het vooruitzicht voor de komende jaren?
84
INFORMATIEVOORZIENING
AAN DE GEMEENTERAAD

Hoe wordt de gemeenteraad betrokken bij de besluitvorming over de
uitgangspunten voor het project? Hoe wordt de gemeenteraad betrokken
bij eventuele wijzigingen in de uitgangspunten en de consequenties
daarvan?

Welke informatie krijgt de raad over risico’s en risicobeheersing?

Wat zijn vanuit de raad de belangrijkste aandachtspunten voor grondbeleid
en grondexploitatie?
ALGEMEEN

Wat gaat in uw ogen goed / kan beter in de informatievoorziening en het
risicomanagement voor de grondexploitaties?
85
BIJLAGE 4: BRONNEN
ALGEMEEN
Companen i.o.v. Regio Food Valley Inventarisatie en probleemanalyse. Eerste stap
op weg naar een regionaal woningbouwprogramma? 2012
Handboek projecten en integrale opdrachten 2010
Jaarstukken 2009/10/11/12
Nota grondbeleid 2011
Overdrachtsdossier gemeenteraad 2010
Plan van aanpak gevolgen crisis woningmarkt 2011
Programmabegroting 2009/10/11/12/13
Projectenboek 2009/10/11/12/13
Risicoanalyse 2009/10/11/12/13
BALKONS / GROENE GRENS
Grondexploitatie Balkons 2006
Grondexploitatie Groene Grens 2006
ISEV-convenant 1991
BROUWERSPOORT
Bestemmingsplan Brouwerspoort
Grondexploitatie Brouwerspoort 2003
Masterplan II Brouwerspoort
86
Notitie scenario’s vervolg Brouwerspoort 2013
RKC Veenendaal, Brouwerspoort – een onderzoek naar het centrumproject
Brouwerspoort in de gemeente Veenendaal, mei 2009.
SOK Brouwerspoort incl. bijlagen
STATIONSKWARTIER C
Allonge SOK 2011
Grondexploitatie Stationskwartier C 2011
Projectplan gebiedsontwikkeling Stationskwartier 2012
Samenwerkingsovereenkomst Stationskwartier C 2006
VEENENDAAL-OOST
De Lorijn, Second opinion grondwaarde Veenendaal-Oost, 2012
De Lorijn, Herijking waardetaxatie gronden Veenendaal-Oost, 2013
Jaarrekening OVO 2012
Raadsvoorstel borgstelling OVO 2013/14
Risicoanalyse OVO 2013
SOK Veenendaal-Oost 2003
INTERVIEWS
In het kader van het onderzoek zijn de volgende personen geïnterviewd:

Mevr. A. Hollander, wethouder

Dhr. K. Meijer, planeconoom
87

Mevr. I. Blok, planeconoom

Dhr. J. Feskens, senior projectmanager
De volgende raadsleden waren aanwezig bij het raadsgesprek:

Dhr. M. Beek - raadslid Pro Veenendaal

Mevr. T. Bette - raadslid Christen Unie

Dhr. A. Doelwijt - commissielid PvdA

Dhr. B. Duiker - raadslid CDA

Dhr. R. Glimmerveen - commissielid D66

Dhr. W. van Heteren - raadslid SGP

Dhr. H. Hondema - commissielid Lokaal Veenendaal

Dhr. K. Lochtenberg - raadslid Liberaal Veenendaal

Dhr. W. van 't Noordeinde - raadslid CDA

Dhr. K. Oskam - raadslid GroenLinks

Dhr. D. Roodbeen - raadslid Christen Unie

Dhr. R. Veen - raadslid VVD

Dhr. R. van der Weerd - raadslid VVD
88
BIJLAGE 5: BESTUURLIJKE REACTIE COLLEGE VAN B&W
89
90
91
92
93

THESISONDERWERPEN 2015-2016 (versie 25 maart 2015

UITNODIGING - Schietsportvereniging Prins Hendrik

Voorlichtingsavond EN 1090 en ISO 3834

Flyer a4 Uitnodiging GroPet

Tabellen stand van zaken SDE+ 2014

Klik op deze link voor een voorbeeld berekening.

Gemeenten

addendum opbrengsten

Bij het verlaten van het terrein LA Vijftien Morgen

BIJLAGE H-‐ Concrete uitwerking Management SWV PassendWijs