Maandbericht: oktober 2014

Maandbericht: oktober 2014
Fondsinformatie
Profiel
ActivInvestor Real Estate N.V. (AIRE) is een duurzaam
vastgoedaandelenfonds met een focus op Europa. Het fonds heeft een
rendementsdoelstelling van 5% - 7% gemiddeld per jaar en streeft naar
een consistent, licht groeiend dividend. AIRE heeft een focus op de
lange termijn en maakt geen gebruik van een benchmark. AIRE wil met
haar beleggingsbeleid een brug slaan tussen financieel en
maatschappelijk rendement en belegt met de overtuiging dat een
integrale analyse van financiële- en duurzaamheidsaspecten een
positieve bijdrage levert aan het risico- rendementsprofiel van de
aandelenportefeuille. Dit vertaalt zich in een portefeuille van
vastgoedondernemingen van hoge kwaliteit. Daarnaast ziet AIRE het
als haar fiduciaire plicht de belangen van haar aandeelhouders actief te
vertegenwoordigen bij haar beleggingen.
Rendement
De intrinsieke waarde per aandeel AIRE bedroeg aan het einde van
oktober 2014 € 560,73 vergeleken met € 547,81 ultimo september
2014. De intrinsieke waarde steeg hiermee met 2,3%.
Het rendement voor het jaar 2014, inclusief uitgekeerd dividend,
bedraagt tot ultimo oktober 14,28%.
Portefeuille
Omvang
Waarvan belegd
Cash
Aantal posities
€ 16,9 mln
€ 16,5 mln
€ 0,4 mln
20
Gegevens per aandeel
IW 1 januari 2014 € 512,53
IW 31 oktober
€ 560,73
2014
Dividend in 2014
€ 25,00
Aantal aandelen
30.266
Kosten
Management fee
Instap fee
Uitstap fee
Performance fee
1,5%
0%
1%
0%
Structuur
Naamloze vennootschap (N.V.)
Beleggingsmaatschappij met
veranderlijk kapitaal
Open-end, dagelijks verhandelbaar
Fiscale beleggingsmaatschappij
Overig
Beheerder
Benchmark
Start
ISIN
DoubleDividend
Management
B.V.
Geen
Mei 2005
NL0009445915
Deze informatie biedt onvoldoende basis voor een beleggingsbeslissing. Lees daarom de Essentiële Beleggersinformatie en het prospectus. Deze zijn
verkrijgbaar op de website van DoubleDividend Management B.V. (www.doubledividend.nl). DoubleDividend Management B.V. is beheerder van
ActivInvestor Real Estate N.V. en heeft een vergunning als beheerder en staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. De intrinsieke
waarde is niet door een externe accountant gecontroleerd.
Tabel: maandelijks totaal rendementen in % (de cijfers zijn na kosten, inclusief jaarlijks uitgekeerd dividend)
Jan
2009
2010
2011
2012
2013
2014
-0,93
1,46
2,08
1,53
0,83
-0,47
Feb
Mar
Apr
Mei
Jun
Jul
Aug
Sep
-4,09
-0,29
2,75
2,02
0,72
5,76
-1,62
4,57
-0,17
4,59
-1,41
-1,86
6,58
-1,62
1,75
-3,24
4,38
2,69
4,56
-6,72
3,52
-2,34
1,39
4,17
-4,94
1,07
-2,20
1,51
-7,59
0,52
1,52
5,14
-2,90
3,09
2,56
1,18
9,69
1,00
-8,16
-0,18
-1,31
1,59
1,91
5,21
-4,90
1,49
3,14
-2,11
Okt
-1,53
2,46
3,69
2,56
2,61
2,26
Nov
-1,03
-3,26
-5,90
0,48
-0,81
Dec
Totaal
0,32
4,08
1,26
-0,02
-0,67
9,87
12,75
-9,62
11,81
3,35
14,28
Ontwikkelingen in de markt en portefeuille
In eerste instantie lieten de vastgoedaandelen afgelopen maand een scherpe correctie zien om
daarna zo mogelijk nog sneller te herstellen. De daling van de beurzen werd ingezet door een
optreden van Mario Draghi, president van de ECB, waarin hij naar de smaak van de aandelenmarkten
onvoldoende concrete toezeggingen deed om meer miljarden in de economie te pompen. IMF
topvrouw Lagarde deed ook een duit in het zakje door tijdens de jaarlijkse IMF bijeenkomst haar
zorgen te uiten over de stagnerende Europese economie. Een reeks van zwakke cijfers over met
name de Duitse economie en “gedoe” over de Franse begroting maakten het negatieve sentiment
compleet. Het herstel werd vooral gedreven door economische en bedrijfscijfers uit de VS en een de
helpende hand van de Japanse centrale bank die inzet op nog meer monetaire verruiming.
Uiteindelijk steeg de EPRA Europe Total Return met 2,6% en de EPRA Euro Zone Total Return met
1,0%. De AEX daarentegen daalde met 2,3% en de breed samengestelde Eurostoxx 600 met 1,8%.
Ondanks de lage groeiverwachtingen in Europa beseffen beleggers dat vastgoedaandelen een
aantrekkelijk alternatief zijn in het huidige (lage rente) klimaat. Afgelopen maand kwamen veel
vastgoedondernemingen met kwartaalcijfers naar buiten. Over het algemeen presteerden de
ondernemingen conform verwachtingen. Met name de Engelse vastgoedondernemingen publiceerde
zeer sterke cijfers en kwamen met goede vooruitzichten. Londen kent op dit moment een sterke
vastgoedmarkt en staat in de belangstelling van grote investeerders.
Belangrijk nieuws in oktober was de aankondiging van Wereldhave dat zij zes Franse winkelcentra
van Unibail-Rodamco wil overnemen. Unibail-Rodamco had al eerder aangegeven ‘kleinere’
winkelcentra te willen verkopen om zich zo uitsluitend te focussen op dominante winkelcentra. De
overnamesom bedraagt € 850 miljoen en het netto aanvangsrendement is 5,5%. Deze deal laat zien
dat de onroerendgoedmarkt erg liquide is en prijzen op een hoog niveau blijven.
In de maand oktober vonden een aantal beursintroducties plaats van vastgoedondernemingen. Zo
ging het Noorse kantorenfonds Entra onder grote belangstelling naar de beurs. Ondanks dat
Noorwegen een sterke economie heeft en Oslo een interessante kantorenmarkt is, voldoet de
kwaliteit van de portefeuille niet aan onze vereisten en hebben we dus niet meegedaan aan de
beursintroductie. In Duitsland kreeg TLG Immobilien een beursnotering. TLG heeft een gemengde
portefeuille van winkels, kantoren en hotels in voornamelijk Oost-Europa. Ondanks de ‘aantrekkelijke’
rendementen is TLG vanwege de B/C kwaliteit van de portefeuille niet interessant voor een belegging
binnen de portefeuille van AIRE. De ervaring leert dat dit soort portefeuilles relatief veel investering
behoeven om hun waarde de behouden en het leegstandspercentage relatief hoog is.
Portefeuille wijzigingen
De posities in Befimmo en Shaftesbury zijn in de maand oktober iets afgebouwd nadat de koersen
van beide vastgoedondernemingen een sterke stijging lieten zien. De posities in Gecina en Unite
Group zijn verder uitgebouwd door gebruik te maken van de correctie in de eerste helft van de
maand.
ActivInvestor Real Estate N.V. – Herengracht 252 – 1016 BV Amsterdam – Tel: +31 20 520 7660 – [email protected]
KVK nr. 301 998 45 – AFM nr beheerder: 15000358
Verder is de cash positie verder teruggebracht door Klépierre aan de portefeuille toe te voegen.
Klépierre is een Franse vastgoedonderneming actief in (dominante) winkelcentra in Europa. In
onderstaande case wordt verder ingegaan op Klépierre.
Tabel: top 10 Holdings (naar weging) in portefeuille per einde maand
Onderneming en weging
Deutsche Annington (Dui)
Hufvudstaden (Zwe)
Unibail-Rodamco (Fra/NL)
Land Securities (VK)
Gecina (Fra)
11,9%
10,3%
7,3%
6,8%
6,5%
Swiss Prim Site (Zwi)
Great Portland (VK)
Capital Counties Properties (VK)
Klépierre (Fra)
Intu Properties (VK)
5,6%
5,5%
5,3%
5,0%
4,9%
Bron: DoubleDividend
Spreiding over landen en sectoren
Door de wijzigingen in de portefeuille is de samenstelling licht gewijzigd. Door de verkleining van het
belang in Befimmo is het aandeel kantoren iets afgenomen van 30% naar 28%. Het aandeel in
winkels is daarentegen door de aankoop van Klépierre, ondanks de gedeeltelijke verkoop van
Shaftesbury, gestegen van 36% naar 39% ultimo oktober.
Op landenniveau zorgen deze aan- en verkopen ook voor lichte verschuivingen. Door de aankoop van
Klépierre is het aandeel in Frankrijk verder uitgebreid van 14% naar 17%. Het aandeel in het Verenigd
Koninkrijk is licht afgenomen van 31% naar 29%. De portefeuilleverdeling over de verschillende
categorieën en landen is per ultimo oktober 2014 dan ook als volgt:
Spreiding per sector en per land
Case: Klépierre
Klépierre belegt in grote en hoogwaardige winkelcentra voornamelijk gelegen in Frankrijk en
Scandinavië. Per ultimo juni 2014 had de portefeuille een omvang van ruim 13 miljard euro. Eind juli
maakte Klépierre bekent dat het de Nederlandse winkelspeler Corio wil overnemen. Door deze fusie
hoeft Klépierre in omvang alleen Unibail-Rodamco nog voor zich te dulden. De gecombineerde
portefeuille Klépierre-Corio zal bestaan uit 182 winkelcentra met een waarde van 21 miljard euro.
Corio lag al een aantal jaren onder vuur. Het management team werd als zwak beschouwd. De
financiële crisis, een mislukte overname in Duitsland en moeilijke marktomstandigheden in onder
ActivInvestor Real Estate N.V. – Herengracht 252 – 1016 BV Amsterdam – Tel: +31 20 520 7660 – [email protected]
KVK nr. 301 998 45 – AFM nr beheerder: 15000358
meer Nederland, Spanje en Turkije hebben de druk verder opgevoerd. Het mag dan ook niet
verbazen dat Corio een overnameprooi werd.
De overname biedt voor Klépierre voordelen aan de opbrengsten en de kosten kant. Klépierre kan
door de overname haar huurders nog beter bedienen doordat Klépierre in nog meer markten ruimte
kan aanbieden. Vooral Duitsland is interessant voor winkelketens en daar was Klépierre nog niet
actief. Ook zijn er kostenvoordelen, met name op de overhead kosten. Zo is reeds aangekondigd dat
de CEO en CFO van Corio niet een functie zullen vervullen in het nieuwe Klépierre. De
kostenbesparingen bedragen naar verwachting minimaal 60 miljoen euro binnen een periode van
drie tot vijf jaar.
De grootaandeelhouders van zowel Klépierre als Corio hebben al goedkeuring gegeven aan deze
transactie. Sterker, de grootaandeelhouders zijn juist de drijvende kracht achter de transactie. Vooral
Simon Property Group, sinds een aantal jaren grootaandeelhouder in Klépierre, heeft hierin een
belangrijke rol gespeeld. Simon Property Group is een grote speler in Amerika en het management
team met David Simon voorop heeft een sterke reputatie. De verwachting is dat de strategie van de
combinatie Klépierre/Corio verder wordt aangescherpt door meer focus op dominante winkelcentra
en dat de minder interessante winkelcentra worden verkocht. Ook zal de combinatie tegen
aantrekkelijkere voorwaarden kunnen lenen en makkelijker een beroep op de kapitaalmarkt kunnen
doen.
Met de aangekondigde overname van Corio en de aangescherpte strategie hadden we Klépierre al
een tijd in het vizier. Nadat in oktober de koers van Klépierre onder druk kwam te staan is besloten
een positie te nemen.
Het DoubleDividend Team
ActivInvestor Real Estate N.V. – Herengracht 252 – 1016 BV Amsterdam – Tel: +31 20 520 7660 – [email protected]
KVK nr. 301 998 45 – AFM nr beheerder: 15000358

Download Report