Download - Corio

De creatie van de leidende
pan-Europese retail
vastgoedspecialist
BAVA 8 december 2014
Inhoudsopgave
1. Hoofdpunten van de transactie
2. Leidende pan-Europese retail
vastgoedspecialist
3. Conclusie
2
1. Hoofdpunten van de transactie
3
Creatie van de leidende pan-Europese
retail vastgoedspecialist
 Belangrijke vergroting van de basis in Continentaal Europa

Grootste leverancier voor elke retail brand

Vastgoedportefeuille van meer dan € 21 miljard in waarde en netto huurinkomsten in 2013 boven € 1,2
miljard (1)
 Mogelijkheid om onderliggende groei sneller te realiseren

Ondersteund door Simon Property Group zal de invoering van ‘best practices’ en operationele excellentie
versneld worden ingevoerd

Actieve ‘re-tenanting’ en retail management strategie vanuit een veel groter platform

Ontwikkelingspijplijn van meer dan € 3 miljard, voegt winstgevende groei toe
 Waarde creërende transactie



Draagt onmiddellijk bij aan het resultaat
Potentiele synergie van uiteindelijk € 60 miljoen per jaar, die in de komende 3-5 jaar gerealiseerd wordt
Best-in-class financieel profiel

Gezamenlijke marktkapitalisatie van meer dan €10 miljard, zeer liquide investeringsvehicle (2)

Sterke balans met een LTV van ongeveer 40%
 Ondersteund door Besturen van Klépierre en Corio en de grootste aandeelhouders

APG, eigenaar van 30.6% van de Corio aandelen, biedt haar aandelen onherroepelijk aan

Volledige ondersteuning van de grootste aandeelhouders in Klépierre: Simon Property
Group (29,4%) en BNP Paribas (21,7%) (3)
(1) Gebaseerd op gerapporteerde cijfers voor 2013 (2) Gebaseerd op slotprijzen van 28 juli 2014 (3) Exclusief treasury shares op 30 juni 2014
4
Tijdslijn
7 mei
Vergadering van de voorzitters van de Raad van Commissarissen van
Klépierre en Corio en de grootste aandeelhouder van Corio waarbij een nietbindend voorstel werd overhandigd over een combinatie met Corio en
Klépierre door een aandelenruil
7 mei 29 juli
In deze periode hebben Corio en Klépierre de strategische rationale
besproken, over de overeenkomst onderhandeld en wederzijdse due
dilligence uitgevoerd
29 juli
Tekenen van fusie protocol en aankondiging van de deal
27 okt
Publicatie van alle bieding- en fusiedocumenten
8 dec
Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Corio
11 dec
Buitengewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Klépierre
8 jan
Sluiten van de initiële bieding periode
29
Klépierre dient uiterlijk 3 dagen na sluiting van de periode te bevestigen
5
Belangrijkste punten van de
voorgenomen transactie
Attractieve
financiële
transactie
Belangrijke
transactie
onderdelen
Governance
•
Publiek ruilaanbod geïnitieerd door Klépierre voor 100% van de Corio aandelen potentieel
gevolgd door een grensoverschrijdende fusie
•
1.14 Klépierre aandelen voor elk aangeboden Corio aandeel
•
15.6% premie op de Corio slotkoers van 28 juli
•
Sterke balans en toegang tot de kapitaalmarkt behouden
•
Minimaal acceptatie niveau van 95% van de uitstaande aandelen van Corio, deze wordt
verminderd naar 80% indien de BAVA van Corio akkoord gaat met de
grensoverschrijdende fusie
•
Minimaal 66,67% meerderheid in deze BAVA vereist voor de grensoverschrijdende fusie
•
SIIC en FBI regimes voor Klépierre en Corio worden na verwachting gehandhaafd
•
Notering aan Euronext in Parijs en Amsterdam
•
Na de transactie zal de Raad van Commissarissen bestaan uit 10 leden, 3 op voordracht
van Simon Property Group, 1 door APG, 1 door BNP Paribas en 5 onafhankelijke leden
•
Raad van Bestuur met 4 leden
•
Voorzitter van de Raad van Commissarissen: de heer David Simon
6
2. Leidende pan-Europese retail
vastgoedspecialist
7
Belangrijke vergroting van de
basis in Continentaal Europa
Klépierre franchise versterkt over Europa
Klépierre (1)
(juni 2014)
Corio (juni 2014)
Gecombineerd
Totaal
Totaal
Totaal
Aantal landen
13
+
7 (2)
16
Aantal winkelcentra
125
+
57
182
Totaal aantal bezoekers (miljoen)
750
+
400
1,150
Totaal BVO (miljoen m²)
2,8
+
1,7
4,5
€14,0 m
+
€7,3 m
€21,3 m
Bruto waarde vastgoed (100% aandeel) (3)
(1)
(2)
(3)
Pro forma voor Zweedse verkopen (5 projecten)
Rapportage van Corio is gebaseerd op 6 landen, het Portugese project wordt meegenomen de Spanje
Totaal aandeel inclusief overdrachtsbelasting
Leidende pan Europese pure retail speler Bruto waarde van de projecten (€ miljard)
6.8
Retail projecten
26.8
6.2
21.3
9.2
Unibail
Rodamco
•
•
Klépierre
+ Corio
Intu
Other properties
9.2
8.3
7.9
5.1
3.3
2.7
British
Land
Hammerson
Land
Securities
Deutsche
Euroshop
Eurocommercial
Properties
0.1
2.5
Mercialys
Bron: Bedrijven
Note: Unibail Rodamco, Klépierre + Corio, Hammerson, Mercialys op 30 juni 2014; British Land, Land Securities, Eurocommercial op 31 maart 2014; Intu op 31 december 2013; Deutsche
Euroshop op 31 december 2013, property investments and equity participation; GBP/EUR FX rate 0,8, 0,826 en 0,83 voor 30 juni 2014, 31 maart 2014 en 31 december 2013 respectievelijk
8
Een pan-Europese footprint met leidende
posities in de belangrijkste landen
Frankrijk / België: # 2
Klépierre (1)
projecten
m²
 GAV: €6,6 mld
Nederland: # 1
Corio (2)
Corio (2)
Klépierre
projecten
m²
 GAV: €1,5 mld
Nordics: # 1
Klépierre
 35
 12
 13
 20
 969k
 264k
 415k
 699k
projecten
m²
 GAV: €1.8 m
47 projecten (€ 8,1 mld)
13 projecten (€ 1.8 m)
projecten
m²
 GAV: € 3.4 mld
20 projecten (€ 3.4 mld)
#1
Iberia: # 2
Klépierre
 13
projecten
 278k m²
 GAV: € 0.7 mld
Duitsland
Corio
(2)
Klépierre
projecten
 169k m²
 GAV: € 0.6 mld
23 projecten (€ 1.3 mld)
5
projecten
 255k m²
 GAV: € 1.0 mld
5 projecten (€ 1.0 mld)
#2
CEE / Gr. land/ Turkije
Italië: # 1
projecten
m²
 GAV: € 1.5 mld
Corio
 28
 10
 324k
 318k
Corio
#1
 10
Klépierre
Corio
Klépierre
(2)
projecten
m²
 GAV: € 1.8 mld
#2
#1
Corio
 29
7
 506k
 250k
projecten
m²
 GAV: € 1.1 mld
projecten
m²
 GAV: € 0.5 mld
36 projecten (€1.6 mld)
38 projecten (€ 3.3 mld)
Gecombineerde GAV per regio
Legenda:
Klépierre aanwezigheid
Corio aanwezigheid
182 winkelcentra in 16 landen
Klépierre en Corio
Bron:
Note:
Data heeft alleen betrekking op winkelcentra. JV projecten wordt de BVO voor aandeel Klépierre en Corio’
meegenomen. 100% aandeel is meegenomen voor GAV (= Bruto waarde projecten) inclusief overdrachtsbelasting
Corio cijfers hebben betrekking op 57 winkelcentra
(1) Exclusief Klémurs; (2) Aangepast voor projecten die verkocht zijn door Corio in 2014
CEE / Griekenland /
Duitsland
Turkije
5%
8%
Iberia
Frankrijk
6%
39%
Nederland
9%
Italië
16%
Nordics
17%
9
Top 24 projecten (bezoekers) - 41% van de
gecombineerde waarde van de portefeuille
Klépierre
St. Lazare Paris
(Parijs, Frankrijk)
0,5 M bezoekers per dag
11.900 m²
Corio
Créteil Soleil
(Regio Parijs, Frankrijk)
18 M bezoekers
126.000 m²
Grand Place
(Grenoble, Frankrijk)
13 M bezoekers
94,100 m²
Hoog Catharijne
(Utrecht, Nederland)
26 M bezoekers
89.500 m²
Arcades
(Regio Parijs, Frankrijk)
17 M bezoekers
63.000 m²
La Gavia
(Madrid, Spanje)
13 M bezoekers
82,800 m²
Porta di Roma
(Rome, Italië)
19 M bezoekers
130.000 m²
Val d’Europe
(Regio Parijs, Frankrijk)
16 M bezoekers
98.000 m²
Nový Smíchov
(Praag, Czech Republic)
19 M bezoekers
58.200 m²
Le Gru
(Turijn, Italië)
13 M visitors
78.500 m²
Grand Littoral
(Marseille, Frankrijk)
12 M bezoekers
110,500 m²
Principe Pio
(Madrid, Spanje)
12 M bezoekers
28.700 m²
10
Top 24 projecten (bezoekers) - 41% van de
gecombineerde waarde van de portefeuille
Klépierre
Corio
Maremagnum
(Barcelona, Spanje)
12 M bezoekers
22.000 m²
Jaude
(Clermont-Ferrand,
Frankrijk)
10 M bezoekers
40.900 m²
L’esplanade
(Regio Brussel, Belgie)
8 M bezoekers
55.700 m²
Campania
(Napels, Italië)
11 M bezoekers
108.000 m²
Forum Duisburg
(Duisburg, Duitsland)
10 M bezoekers
57.800 m²
Blagnac
(Toulouse, Frankrijk)
7 M bezoekers
48.000 m²
Boulevard Berlin
(Berlijn, Duitsland)
11 M bezoekers
87.100 m²
Akmerkez
(Istanbul, Turkije)
9 M bezoekers
33.200 m²
Field’s
(Copenhagen,
Denemarken)
7 M bezoekers
91.000 m²
Brunn’s Galleri
(Aarhus, Denemarken)
11 M bezoekers
25.600 m²
Alexandrium
(Rotterdam, Nederland)
9 M bezoekers
108.000 m²
Rives d’Arcins
(Bordeaux, Frankrijk)
6 M bezoekers
53.000 m²
11
Realiseren van extra huurgroei
1
2
Consistent implementeren
van verhuur strategie vanaf
een groter platform
Invoeren van best practices
in marketing
3
Focus op beste projecten
4
Verbeteren van de portefeuille
door ontwikkeling van
leidende projecten
•
•
•
Groei van cash flow versnellen
Bewezen voordeel van Simon Property Group best
practices
Een groter aantal leidende projecten vergroot de
onderhandelingskracht
Anticiperen op trends om re-tenanting te versnellen
•
•
•
Uitrollen van vernieuwende marketing initiatieven
Innovatieve digitale oplossingen
Verbeteren van de consumenten ervaringen
•
Verkoop van non-core projecten om pijplijn te
financieren
Strakke discipline in allocatie van kapitaal
•
•
•
•
Selectieve aanpak op project niveau
Versterkt door het vermogen van Klépierre en Corio om
extra huur te realiseren
12
1
Consistent implementeren van verhuur
strategie vanaf een groter platform
Verversen en vervangen van verhuurmix per project, gebaseerd op het verzorgingsgebied
van het project
De retailer met de beste
resultaten de best passende
units aanbieden
Retailers versneld de mogelijkheid
bieden om in meer landen een
positie op te bouwen
Meewerken aan het uitbreiden
van nieuwe retail concepten
EEN BELANGRIJKE PARTNER VOOR RETAILERS OM OUTPERFORMANCE TE REALISEREN
13
1
Consistent implementeren van verhuur
strategie binnen een groter platform
Recente prestaties
L’esplanade, Louvain-la-Neuve (België
(Klépierre)
Grand Littoral, Marseille (Frankrijk/Corio)
• Zara en H&M naar grotere units
• Nieuwe ‘flagships’ getekend met Mango,
Bershka en Starbucks
• CDAC heeft Multiplex cinema toegezegd
Invloed op bijzondere verhuur en merkbeleving
• Gebruik centrum als middel om over een merk te
communiceren
• Uitbreiden van merk evenementen naar meerdere
winkelcentra
• Gebruik maken van tijdelijke leegstand
14
2
Gezamenlijk invoeren van best
practices in marketing
Uitrollen van vernieuwende marketing initiatieven en innovatieve digitale oplossingen
• Aanpak waarbij de consument centraal staat waarbij het aantal bezoekers omhoog gaat
en de duur van het bezoek verlengd wordt
Verbeteren van de consumenten beleving en versterken via loyalty programma’s
Verbeteren van welzijn (Club lounge en rustige plekken)
Recreatieve sfeer (Exclusieve ‘Curiosity Room’ concept, interactieve vloer voor kinderen, etc.)
• Ontwikkelen van unieke en onvergetelijke
animaties
Verrijken van de consumentenbeleving
• Nastreven van het uitrollen van innovatieve digitale marketing
oplossingen door de hele portefeuille
• Ontsluiten van alle winkelcentra tot een uniek digitaal platform
15
3
Focus op de beste projecten
Versnellen van de focus op de beste projecten in de portefeuille
Heeft in de afgelopen jaren scherp kapitaal
management laten zien
Heeft ervaring met focus op verbeteren
van de portefeuille
€ 3,6 miljard verkocht sinds 2012
€ 2,2 miljard verkocht sinds 2008
155 projecten verkocht in 2013 en 2014
31 projecten verkocht in 2013 en 2014
• Beide bedrijven gaan door met geplande verkoopprogramma’s
• Kennis combineren om versnelde focus op core assets te realiseren
• Sterke balans behouden om de ontwikkelings mogelijkheden te kunnen financieren
• Strategische investering voor Simon Property Group, zij ondersteunen de herziene focus op de
portefeuille
16
Verbeteren van de portefeuille door
ontwikkeling van de leidende projecten
4
Recente openingen
Markthal (Corio)
Saint Lazare (Klépierre)
•
•
Succesvolle transformatie van het
drukste treinstation in Parijs
Verse voedselmarkt in het centrum
van Rotterdam
Nave de Vero (Corio)
•
Nieuw ontwikkeld winkelcentrum nabij
Venetië van 38.800 m² met 98%
bezetting bij opening
Huidige ontwikkelingen
Val d’Europe (Klépierre)
•
Capitaliseren van de meest succesvolle
ontwikkeling in de Parijse regio
L’esplanade (Klépierre)
•
30.000 m² uitbreiding met focus op
luxury shopping
Hoog Catharijne (Corio)
•
Ambitieus project boven het drukste
treinstation van Nederland
• Bewezen track record in project selectie, management en leasing
• Meer dan 350.000 m² additionele winkelcentra in de pijplijn voor 2018
17
Een waarde creërende transactie met
synergievoordelen van ongeveer € 60
miljoen per jaar te realiseren in 3-5 jaar
50% INKOMSTEN SYNERGIËN
 Actieve ‘re-tenanting’
 Ontwikkeling van specialty leasing
 Cross-selling mogelijkheden met ervaren verhuur en asset management teams
50% OPERATIONELE EN VERBETERING VAN FINANCIERING
 Gebruik maken van schaalvergroting door gecentraliseerde inkoop (schoonmaak, beveiliging en
energie)
 Delen van best practices
 Financiële besparingen door geleidelijke herfinanciering van de schulden van Corio met het
voordeel van het betere krediet profiel van Klépierre
18
3. Conclusie
19
Een unieke waarde propositie voor
zowel de aandeelhouders van
Klépierre als van Corio
1. Creatie van de leidende pan Europese retail vastgoedspecialist
2. Grotere footprint van eerste klas winkelcentra in de belangrijkste strategische
regio’s
3. Significante organische groei mogelijkheden
4. Best-in-class financieel profiel om gebruik te kunnen maken van nieuwe
mogelijkheden
5. Verwachte run-rate synergiën van ongeveer € 60 miljoen
6. Transactie draagt onmiddellijk bij aan het resultaat
7. Transactie is unaniem goedgekeurd door de Raden van Commissarissen en
Bestuur van Klépierre en Corio en wordt ondersteund door de belangrijkste
aandeelhouders van beide bedrijven
20
Vragen
21
Disclaimer
This document has been prepared by Corio NV (the “Company”) solely for use at the Extraordinary General Meeting of Shareholders of 8
December, 2014. This document is not to be reproduced nor distributed, in whole or in part, by any person other than the Company. The
Company takes no responsibility for the use of these materials by any person.
The information contained in this document has not been subject to independent verification and no representation, warranty or undertaking,
express or implied, is made as to, and no reliance may be placed on, the fairness, accuracy, completeness or correctness of the information
or opinions contained herein. None of the Company, its shareholders, its advisors or representatives nor any other person shall have any
liability whatsoever for any loss arising from any use of this document or its contents or otherwise arising in connection with this document.
This document does not constitute an offer to sell or an invitation or solicitation of an offer to subscribe for or purchase any securities, and this
shall not form the basis for or be used for any such offer or invitation or other contract or engagement in any jurisdiction.
Certain statements included in the registration document contain forward-looking statements with respect to future events, trends, plans or
objectives. The information, assumptions and estimates that were used to determine these objectives are subject to change or modification
due to economic, financial and competitive uncertainties. Furthermore, it is possible that some of the risks described in this document could
have an impact on the Company’s ability to achieve these objectives. Accordingly, the Company cannot give any assurance as to whether it
will achieve the objectives described, and makes no commitment or undertaking to update or otherwise revise this information.
No assurance is given as to the fairness, accuracy, completeness or correctness of the information or opinions contained in this document. In
case of any discrepancies between the information contained in this document and the registration document, the latter will prevail.
The “Proposed” or “Projected” Transaction discussed in this document refers to the proposed business combination with Klépierre S.A.
A merger agreement has been signed on July 29, 2014 on this transaction. The Projected Transaction remains subject to a number of
conditions; there is no assurance that such transaction will be completed in accordance with the terms outlined in this document, within any
particular timeframe, or at all.
22

Download Report