入門計量経済学第01回

Reitaku-University
静岡県不動産鑑定士協会
自治体における不動産市場情報整備の意義
-取引情報・取引価格・不動産業況DIの整備と自治体での政策活用-
•
•
•
•
1. 不動産取引情報整備の意義
2.不動産情報整備の現状
3.不動産情報の分析: 取引量と土地利用
4. 不動産業況DIの整備
清水千弘(Chihiro SHIMIZU)
麗澤大学経済学部准教授
[email protected]
1
Reitaku-University
1.不動産市場情報整備の意義
• 不動産情報は，なぜ政策的な整備が必要なのか
• →不動産市場の公共性と特殊性
• 地域経済のEarly Warning Signal !!!
•
•
•
•
•
•
•
•
土地利用の外部性
-単純な外部性
ある土地の土地利用が周辺の土地利用に対して影響をもたらす
-追加的な外部性
一度，決定された土地利用が時間を超えて影響をもたらす
良好な都市空間の創造=最適な土地利用の管理
→地域経済の持続的成長(資源の最適配分)
[email protected]
2
Reitaku-University
不動産価格の変動と地域経済
• 資産価格の変動がどのように地域経済に影響をもたらすのか?
• 上昇局面:
•
企業・家計の資産に対する投機行動の活発化
•
-適正水準の資産価格の上昇に基づく投資の活性化は，(+).
•
-本来，投資に回るべき資金が，過剰に資産に投資される(-)
• 下落局面:
•
-信用収縮 : 金融システムの不安定化短期的な経済の停滞資
産需要低下
•
-長期的な期待の低下 : 価格の押し下げ効果
•
-負債効果 :生産性の高い経済主体から，生産性の低い経済主体
に対する資産の移転
•
企業:成長性の高い企業，生産性の高い家計 : 負債(大)
[email protected]
3
Reitaku-University
2.不動産情報整備の現状
(1)土地価格情報
調査名
調査機関
地価公示
国土交通省
地価調査
都道府県
相続税路線価
国税庁
固定資産税路線価
市町村
固定資産税・標準宅地鑑定価格
市町村
(社)東京都宅地建物取引業協会
東京都地価図
(株)ミサワ総合研究所
大都市圏地価調査
(株)東急不動産
地価分布図
(財)日本不動産研究所
市街地価格指数
東京圏マンション流通価格指数
東日本レインズ
RRPI:リクルート住宅価格指数
(株)リクルート
(株)住宅新報社
地価相場
取引事例
国土交通省
性格
周期
開始時点*
鑑定
鑑定
査定
査定
鑑定
相場
相場
相場
鑑定
年1回
年1回
年1回
3年ごと
3年ごと
1970
1975
1963
1950
1994
1968
1979
1962
1955
1995
1986
1959
2005
ヘドニック指数
ヘドニック指数
相場
売買
年1回**
年1回
年1回
年2回(3月・9月)
月次
月次
年1回
四半期
*開始時点は，情報の入手可能時点であり，調査開始時点ではない。
**1968年に開始し,第2回調査は,1972年。その後,1980年までは2年おき程度で実施。　1981年以降は年1回。
[email protected]
4
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取引価格情報の開示画面1(検索画面)
不動産価格水準の把握
[email protected]
5
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取引価格情報の開示画面2(データ表示画面)
[email protected]
6
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固定資産評価・路線価，標準宅地等
[email protected]
7
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(2)土地利用データ
Division
Land Use
1 Agriculture
Agricultural
land
Pasture
2 Forestry
3 Field
4 Surface
waters,
rivers and
water
channels
5 Roads
6 Urban
1985
Three
Metropolitan
Areas
73 (13.6)
Local
Areas
476
(14.7)
72 (13.4)
466
(14.4)
0 10 (0.3)
0
323
2,207
(60.3)
(68.1)
1 30 (0.9)
(0.2)
1995
Three
Local
MetroJapan
politan
Areas
Areas
513 66 (12.3)
447
(13.6)
(13.8)
504 66 (12.2)
438
(13.3)
(13.5)
9 (0.2)
0
8
(0.0)
(0.3)
2,514
318
2,196
(66.5)
(59.3)
(67.7)
26 (0.7)
0 26 (0.8)
(0.0)
128 (3.4) 18 (3.4) 110 (3.4) 130 (3.4) 18 (3.4) 112 (3.5) 132 (3.5) 19 (3.6) 113 (3.5)
89 (2.4) 19 (3.6) 70 (2.2) 107(2.8) 23 (4.3)
84 (2.6) 121 (3.2) 25 (4.7) 95 (2.9)
①Residential
43 81 (2.5) 150 (4.0) 51 (9.5) 99 (3.1) 170 (4.5) 57 (10.6) 113 (3.5)
-8.1
79 (2.1) 26 (4.9) 53 (1.6) 92 (2.4) 31 (5.8) 61 (1.9) 102 (2.7) 34 (6.4) 68 (2.1)
②Industrial
14 (0.4)
③Others
7 Others
Total
Source:
Note1:
Note2:
Note3:
Note4:
1975
Three
Local
MetroJapan
Japan
politan
Areas
Areas
576 81 (15.2)
495
548
(15.3)
(15.3)
(14.5)
557 80 (15.0)
477
538
(14.8)
(14.7)
(14.2)
19 (0.5)
1 18 (0.6) 10 (0.3)
0
2,529
324
2,205
2,530
(67.0)
(60.7)
(68.0)
(67.0)
43 (1.1)
1 42 (1.3) 31 (0.8)
-0.2
124 (3.3)
6
8 15 (0.4)
6
9 17 (0.5)
6 11 (0.3)
(1.1)
(0.2)
(1.1)
-0.3
-1.1
31 (0.8) 11 (2.1) 20 (0.6) 44 (1.2) 15 (2.8) 29 (0.9) 51 (1.4) 17 (3.1) 35 (1.1)
286 (7.6) 48 (9.0) 238 (7.3) 282 (7.5) 47 (8.8) 234 (7.2) 302 (8.0) 52 (9.7) 252 (7.8)
3,775
(100.0)
534
(100.0)
3,241
(100.0)
3,778
(100.0)
536
(100.0)
3,242
(100.0)
3,778
(100)
537
(100)
3,242
(100)
482
-12.8
474
-12.5
8
-0.2
2,509
-66.4
26
-0.7
2003
Three
Metropolitan
Areas
62
-11.5
62
-11.5
0
0
316
-58.8
1
-0.2
134
-3.5
131
-3.5
182
-4.8
110
-2.9
16
-0.4
57
-1.5
316
-8.4
3,779
(100.0)
Japan
420
-13
413
-12.7
7
-0.2
2,193
-67.6
25
-0.8
481
-12.7
473
-12.5
8
-0.2
2,509
-66.4
27
-0.7
2004
Three
Metropolitan
Areas
62
-11.5
61
-11.4
0
0
316
-58.8
1
-0.2
19
115
133
19
114
-3.5
27
-5
60
-11.2
37
-6.9
6
-1.1
18
-3.4
52
-9.7
537
(100.0)
-3.5
104
-3.2
121
-3.7
73
-2.3
10
-0.3
39
-1.2
264
-8.1
3,242
(100.0)
-3.5
131
-3.5
183
-4.8
110
-2.9
16
-0.4
56
-1.5
316
-8.4
3,779
(100.0)
-3.5
27
-5
61
-11.4
37
-6.9
6
-1.1
18
-3.4
51
-9.5
537
(100.0)
-3.5
104
-3.2
122
-3.8
73
-2.3
11
-0.3
39
-1.2
264
-8.1
3,242
(100.0)
Local
Areas
Japan
Local
Areas
420
-13
412
-12.7
7
-0.2
2,193
-67.6
26
-0.8
"Survey of Current Status of Distribution of Land Use" by Ministry of Land, Infrastructure and Transport
Roads include open roads, farm roads and forest roads
Figures are estimated by Ministry of Land, Infrastructure and Transport based on various statistics.
Figures in parentheses are shares of the total figures of each area.
Regions are as follows:
[email protected]
8
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Spatial Distribution of Condominiums
東京23区の戸建て住宅の分布
Source : Shimizu, C and K.Karato(2005). Inefficiency of Land Use in the Tokyo Office Market:
An Attempt to Measure Social Costs in Inefficiency of Land Use , ARSC2005
[email protected]
Reitaku-University
Figure17.東京23区のオフィスビルの分布
Source : Shimizu, C and K.Karato(2005). Inefficiency of Land Use in the Tokyo Office Market:
An Attempt to Measure Social Costs in Inefficiency of Land Use , ARSC2005
[email protected]
10
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(3)土地所有データ
(unit : 10,000 ha, %)
Ⅰ.Public sector
ownership
*By central
government
*By local government
Ⅱ.Private sector
ownership
ⅢTotal
FY1975
1,102
-33.7
900
-27.5
202
-6.2
2,170
-66.3
3,272
-100
80
1,110
-34
897
-27.5
213
-6.5
2,156
-66
3,266
-100
85
1,109
-34
896
-27.5
213
-6.5
2,150
-66
3,259
-100
90
1,112
-34.3
895
-27.6
217
-6.7
2,133
-65.7
3,245
-100
95
1,121
-34.8
894
-27.7
227
-7
2,102
-65.2
3,223
-100
2000
1,191
-37.1
893
-27.8
298
-9.3
2,017
-62.9
3,208
-100
2002
1,193
-37.3
891
-27.8
302
-9.4
2,008
-62.7
3,201
-100
2003
1,195
-37.4
891
-27.9
304
-9.5
2,003
-62.6
3,198
-100
2004
1,183
-37
877
-27.4
306
-9.6
2,016
-63
3,199
-100
Source:
Calculated by Ministry of Land, Infrastructure and Transport from "Monthly Report of Statistics of Fiscal and
Financial Figures" by Ministry of Finance, and "Survey of Current Status of Public Utilities" by Ministry of
Public Management, Home Affairs, Posts and Telecommunications
Note1:
Public sector ownership is calculated from "Monthly Report of Statistics of Fiscal and Financial Figures" and
"Survey of Current Status of Public Utilities". Private sector ownership is calculated by deducting areas of public
sector ownership from the total which was researched by the Ministry of Land, Infrastructure and Transport.
Figures represent areas as of 31 March each year.
The total area of Japan includes streets and roads that are not shown in the. These account for approximately
5.80 million ha (14.33 million acres). In 2004, the total area of Japan was 37.79 million ha (93.38 million acres).
Note2:
Note3:
[email protected]
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3.不動産情報の分析: 取引量と土地利用
• 不動産情報の正確性を知る
• 情報流通と情報精度
• 正確な情報:目的によって必要とされる情報が異なる
• 市場動向の観測:
• ・取引情報・募集情報
• 確実性:
•
・取引価格・募集価格 × 時間的速報性
[email protected]
12
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House purchase timeline and price indices
[email protected]
13
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Valuation Error + Smoothing
• 地価指数=鑑定値指数(鑑定人による価格)
• リスク指標=ボラティリティ
140
Rate
100
35,000,000
80
Land Price(yen per square meter)
30,000,000
60
40
MarketPrice
25,000,000
20,000,000
PublishedLand Price
15,000,000
Published Land Price/Market Land Price
120
Transaction Published Transaction
price-based Land Price- price-based
Index
based Index
Index
Terrm
1976-1999(annually)
9/1975 - 9/1999(bi-annually)
N=
24
48
10,000,000
Residential
Land
5,000,000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
1989
1988
1987
1986
1985
1984
1983
1982
1981
1980
1979
1978
1977
1976
1975
1974
0
Commercial
Land
Calendar Year
ID
Neighbourhood
Small-sized
Point retails and
1 financial offices
mix up
Retails and
Point offices mix up
2
Area
Land
Value(Yen/
m2) at
1975
Lot
size
Value/Estim Value/Estim Value/Estim
ate Ratio at ate Ratio at ate Ratio at
1975
1987
1999
Road
Width
Nearest
Station
Distanc
FLR
e to NS
150m 800%
75.98%
58.63%
126.01%
60m
71.02%
63.14%
115.56%
Chiyoda
Ward
1,250,000 163m2
27m
Kanda
Minato
Ward
1,270,000 133m2
10m
Omotesando
700%
ULPI
Figure 1- Value to Price ratio on particular points: Commercial sites
[email protected]
(Average)
7.44
8.26
2.64
1.47
(Standard
Deviation)
31.26
32.03
17.93
9.27
(Average)
7.77
7.30
3.15
2.22
(Standard
Deviation)
30.19
26.27
13.32
6.50
Source) Shimizu and Nishimura (2006)
14
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先行指標としての土地取引件数
0.3
0.12
Volume of T ransactions [Left scale]
0.1
0.04
0.0
0.00
-0.1
-0.04
-0.2
-0.08
Deviation from Trend
0.08
19
68
19
70
19
72
19
74
19
76
19
78
19
80
19
82
19
84
19
86
19
88
19
90
19
92
19
94
19
96
19
98
20
00
20
02
20
04
20
06
20
08
Deviation from Trend
House Price [Right scale]
0.2
Bubble Bursting as Phase Transition Phenomenon: M. Iwamuraa, K. Nishinarib, Y. Saitoc, and T. Watanabed
[email protected]
15
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取引量と土地利用
•
•
•
•
•
•
•
•
•
不動産市場の流動性の重要性
流通速度の重要性
過剰流動性:土地利用を前提としない土地取引の増加
→投機的土地取引が土地利用の混乱をもたらす
流動性の低下:土地の有効利用の阻害
→所有者の転換と土地利用の上昇
景気の先行指標
観測指標:
面積流動率（％）＝当該市区町村で一定の期間に取引の対
象となった土地面積／当該市区町村の宅地面積
• 件数密度（件数／ｋ㎡）＝当該市区町村の一定期間の土地
取引件数／当該市区町村の宅地面積
[email protected]
16
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土地取引データ1:流動性
首都圏における土地取引面積流動率(％)：1988-1996
[email protected]
17
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土地取引データ2:流動性
土地取引件数密度変化率：バブル崩壊期１／バブル期
[email protected]
18
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土地取引データ3:流動性
土地取引件数密度変化率：バブル崩壊期２／バブル期
[email protected]
19
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土地取引データ4:主体別土地取引動向
法人→法人
70,000
バブル期（S62～H1）
60,000
崩壊期(H3～H5)
50,000
回復期（H7～H9）
数
値
30,000 軸
40,000
バブル期（S62～H1）
20,000
回復期（H7～H9）
10,000
個人→個人
0
法人→個人
崩壊期(H3～H5)
個人→法人
時期別・取引主体別・取引件数の動向（東京全域）
[email protected]
20
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土地取引データ5:主体別土地取引動向
法人→法人
12,000
バブル期（S62～H1）
10,000
崩壊期(H3～H5)
8,000
6,000
バブル期（S62～H1）
4,000
2,000
個人→個人
回復期（H7～H9）
数
値
軸
回復期（H7～H9）
0
法人→個人
崩壊期(H3～H5)
個人→法人
時期別・取引主体別・取引件数の動向（都心部）
[email protected]
21
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土地取引データ6:短期転売
市区町村別・短期転売件数比率（バブル期）
[email protected]
22
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土地取引データ7:短期転売
市区町村別・短期転売取引における売手・法人比率（全期間）
[email protected]
23
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マイクロな分析1(土地利用の混乱地域の抽出)
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
(
指
標
２
（
土
地
取
引
件
数
／
町
丁
目
面
積
キ
ロ
㎡
）
1000
)
0
0
100
200
300
指標１（土地取引面積／町丁目面積）
土地取引面積指標と土地取引密度指標との関係
[email protected]
24
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マイクロな分析2(土地利用の混乱地域の抽出)
指標（土地取引面積／町丁目面積）にみる土地取引集中地域と取引特性
順位
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
区名
大字名
小字名
新宿区
渋谷区
渋谷区
渋谷区
豊島区
渋谷区
新宿区
新宿区
渋谷区
豊島区
新宿区
新宿区
渋谷区
渋谷区
渋谷区
豊島区
新宿区
渋谷区
豊島区
新宿区
西新宿
鴬谷町
恵比寿南
神宮前
池袋
千駄ケ谷
富久町
西五軒町
代々木
目白
大久保
西新宿
代々木
富ケ谷
神宮前
南大塚
四谷
神宮前
池袋本町
下落合
６丁目
１丁目
３丁目
２丁目
３丁目
４丁目
５丁目
２丁目
３丁目
５丁目
１丁目
４丁目
１丁目
４丁目
２丁目
１丁目
４丁目
取引件数前期取引件数後期取引件数変化率転売件数法人件数流動率取引密度転売比率法人比率
192
114
142
266
531
203
317
43
178
209
266
79
202
205
199
286
262
201
226
195
161
49
93
122
289
122
214
23
73
126
130
48
96
136
97
97
176
98
91
65
28
52
48
117
226
72
94
16
97
74
109
31
93
59
89
178
62
88
130
124
[email protected]
-82.61
6.12
-48.39
-4.10
-21.80
-40.98
-56.07
-30.43
32.88
-41.27
-16.15
-35.42
-3.13
-56.62
-8.25
83.51
-64.77
-10.20
42.86
90.77
26
20
12
50
87
56
63
6
34
29
55
13
37
31
33
42
37
39
41
37
175
53
73
172
249
124
212
39
85
49
132
70
108
101
136
101
177
129
69
59
255.37
199.38
109.59
86.50
80.42
72.11
67.57
67.49
65.13
62.84
62.64
61.62
60.57
58.02
57.14
56.90
56.56
54.50
53.40
50.96
2,534
1,505
1,874
3,511
7,008
2,679
4,184
568
2,349
2,758
3,511
1,043
2,666
2,706
2,626
3,775
3,458
2,653
2,983
2,574
13.54
17.54
8.45
18.80
16.38
27.59
19.87
13.95
19.10
13.88
20.68
16.46
18.32
15.12
16.58
14.69
14.12
19.40
18.14
18.97
91.15
46.49
51.41
64.66
46.89
61.08
66.88
90.70
47.75
23.44
49.62
88.61
53.47
49.27
68.34
35.31
67.56
64.18
30.53
30.26
25
Reitaku-University
マイクロな分析3(土地利用の混乱地域の抽出)
前半期（S63～H4）土地取引集中地域と取引特性
順位
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
区名
大字名
小字名
豊島区
新宿区
新宿区
新宿区
新宿区
新宿区
渋谷区
新宿区
新宿区
豊島区
新宿区
新宿区
渋谷区
豊島区
渋谷区
新宿区
新宿区
渋谷区
新宿区
渋谷区
池袋
富久町
四谷
西新宿
北新宿
北新宿
富ケ谷
大久保
高田馬場
目白
歌舞伎町
上落合
神宮前
千早
千駄ケ谷
西新宿
百人町
幡ケ谷
西新宿
本町
２丁目
４丁目
６丁目
２丁目
３丁目
１丁目
２丁目
３丁目
５丁目
１丁目
３丁目
３丁目
２丁目
３丁目
４丁目
１丁目
３丁目
８丁目
３丁目
取引件数前期取引件数後期取引件数変化率転売件数法人件数流動率取引密度転売比率法人比率
531
317
262
192
236
310
205
266
240
209
170
228
266
225
203
224
192
298
135
239
289
214
176
161
140
138
136
130
129
126
124
123
122
122
122
120
112
106
105
103
226
94
62
28
85
159
59
109
103
74
38
98
117
100
72
88
76
170
30
110
[email protected]
-21.80
-56.07
-64.77
-82.61
-39.29
15.22
-56.62
-16.15
-20.16
-41.27
-69.35
-20.33
-4.10
-18.03
-40.98
-26.67
-32.14
60.38
-71.43
6.80
87
63
37
26
38
89
31
55
58
29
41
52
50
34
56
35
54
59
23
43
249
212
177
175
136
122
101
132
121
49
145
74
172
60
124
137
132
96
116
122
80.42
67.57
56.56
255.37
44.48
46.45
58.02
62.64
42.50
62.84
25.31
35.22
86.50
40.51
72.11
40.45
50.10
50.45
35.35
50.58
7,008
4,184
3,458
2,534
3,115
4,091
2,706
3,511
3,168
2,758
2,244
3,009
3,511
2,970
2,679
2,956
2,534
3,933
1,782
3,154
16.38
19.87
14.12
13.54
16.10
28.71
15.12
20.68
24.17
13.88
24.12
22.81
18.80
15.11
27.59
15.63
28.13
19.80
17.04
17.99
46.89
66.88
67.56
91.15
57.63
39.35
49.27
49.62
50.42
23.44
85.29
32.46
64.66
26.67
61.08
61.16
68.75
32.21
85.93
51.05
26
Reitaku-University
マイクロな分析4(土地利用の混乱地域の抽出)
短期転売基準と他の指標との関係
ランク値
密度
短期
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
3
1
10
2
40
4
11
22
6
33
14
45
7
18
26
21
56
12
5
15
法人
212
172
256
80
258
251
148
109
159
76
250
220
90
302
292
130
158
146
234
260
流動
30
5
29
7
101
24
38
6
11
26
66
92
4
118
88
31
44
21
16
19
前期
6
1
82
2
58
18
9
15
8
17
12
21
13
40
48
25
66
20
24
32
地域名
区名
新宿区
豊島区
渋谷区
新宿区
豊島区
渋谷区
新宿区
渋谷区
新宿区
新宿区
新宿区
豊島区
渋谷区
豊島区
豊島区
新宿区
新宿区
渋谷区
豊島区
豊島区
大字名小字名
北新宿
３丁目
池袋
２丁目
富ケ谷
２丁目
富久町
池袋本町２丁目
幡ケ谷
３丁目
高田馬場３丁目
千駄ケ谷３丁目
大久保
２丁目
百人町
１丁目
上落合
３丁目
池袋
４丁目
神宮前
３丁目
高松
２丁目
長崎
２丁目
高田馬場４丁目
大久保
１丁目
本町
３丁目
南大塚
１丁目
池袋本町１丁目
[email protected]
住所コード
13104034003
13116001002
13113019002
13104100000
13116002002
13113023003
13104050003
13113017003
13104025002
13104079001
13104032003
13116001004
13113015003
13116011002
13116013002
13104050004
13104025001
13113028003
13116018001
13116002001
取引件数
取引件数転売件数
310
89
531
87
244
81
317
63
179
60
298
59
240
58
203
56
266
55
192
54
228
52
172
51
266
50
218
49
201
45
204
44
157
44
239
43
286
42
226
41
27
Reitaku-University
マイクロな分析5(土地利用の混乱地域の抽出)
土地取引密度基準と他の指標との関係
ランク値
短期
密度
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
2
4
1
6
19
9
13
29
56
3
7
18
27
11
20
38
32
14
59
53
法人
172
80
212
251
234
159
90
79
306
256
148
146
123
250
260
284
108
302
298
161
流動
5
7
30
24
16
11
4
17
79
29
38
21
34
66
19
45
46
118
10
14
前期
1
2
6
18
24
8
13
3
29
82
9
20
5
12
32
14
16
40
10
7
地域名
区名
豊島区
新宿区
新宿区
渋谷区
豊島区
新宿区
渋谷区
新宿区
豊島区
渋谷区
新宿区
渋谷区
新宿区
新宿区
豊島区
豊島区
新宿区
豊島区
豊島区
渋谷区
大字名
池袋
富久町
北新宿
幡ケ谷
南大塚
大久保
神宮前
四谷
長崎
富ケ谷
高田馬場
本町
北新宿
上落合
池袋本町
千早
西新宿
高松
目白
富ケ谷
[email protected]
小字名
２丁目
３丁目
３丁目
１丁目
２丁目
３丁目
４丁目
４丁目
２丁目
３丁目
３丁目
２丁目
３丁目
１丁目
２丁目
４丁目
２丁目
５丁目
１丁目
住所コード
13116001002
13104100000
13104034003
13113023003
13116018001
13104025002
13113015003
13104092004
13116013004
13113019002
13104050003
13113028003
13104034002
13104032003
13116002001
13116022002
13104070004
13116011002
13116020005
13113019001
取引件数
取引件数転売件数
531
87
317
63
310
89
298
59
286
42
266
55
266
50
262
37
249
30
244
81
240
58
239
43
236
38
228
52
226
41
225
34
224
35
218
49
209
29
205
31
28
Reitaku-University
公共事業の計画策定と土地取引
250
その他法人
200
不動産業者
150
100
個人
[email protected]
H7
H9
H2
S60
S55
S50
S45
S40
S35
0
S30
50
29
Reitaku-University
投機的土地取引が土地利用の混乱に与える影響
[email protected]
30
Reitaku-University
転売プロセス
関西学術研究都市調査懇談会
昭和53年9月結成
103-1 9737
S20. 9. 21相続
個人０
103-1 9737
S54. 6. 17売買
不動産業者Ａ
凡例
地番　面積㎡
原因日と原因
主体
線上の日付は
分筆登記申請日
S54. 7. 6
103-1 2631
S54. 8. 30
不動産業者Ａ
103-1 1109
不動産業者Ａ
103-2 661
S54. 6. 30売買
個人１
103-11 396
S54. 7. 10売買
個人１０
130-3 661
S54. 6. 30売買
個人２
103-12 396
S54. 7. 20売買
個人１１
103-4 495
S54. 6. 30売買
個人３
103-13 330
S54. 6. 30売買
個人１２
103-5 396
S54. 6. 30売買
個人４
103-14　122
S55. 5. 6売買
個人１３
103-6 396
S54. 6. 30売買
個人５
103-15 495
S54. 8. 7売買
個人１４
103-7 330
S54. 7. 20売買
個人６
103-16 330
S54. 6. 30売買
個人１５
103-8 330
S54. 7. 10売買
個人７
103-17 337
S54. 7. 23売買
個人１６
103-9 330
S54. 8. 25売買
個人８
103-18 396
S54. 7. 30売買
個人１７
103-19 463
S54. 9. 1売買
個人１８
103-20 529
S54. 8. 11売買
個人１９
S54. 11. 5
103-1 684
S55. 5. 6売買
個人２１
103-22 94
S55. 5. 6売買
個人２１
103-23 330
S54. 11. 10売買
個人２２
103-21 529
S54. 9. 1売買
個人２０
103-10　694
S54. 8. 28売買
個人９
所有権移転と敷地分割過程（合力 A 敷地）
[email protected]
31
Reitaku-University
取引価格指数の活用:価格指数
• 鑑定誤差はなぜ起こるのか?
• 情報鮮度問題=正確な情報とは?
• 価格情報の正確性と時間的速報性
• →時点修正問題
• 市場の時間的な変動を捕捉するためには
• →価格指数の重要性
[email protected]
32
Reitaku-University
取引価格指数の事例:英国の場合
Index
Sample
about 80(5)% sample of Council
DCLG(ODPM)(a) of Mortgage Lenders' eligible
completions
Standardisation method
Seasonally adjusted?
Weights used
Weighting method
Mix adjustment
No
Rolling average of UK transactions
Expenditure
Halifax
Loans approved for house
purchase
Hedonic regression
Yes
1983 Halifax loan approvals
Volume
Nationwide
Loans approved for house
purchase
Hedonic regression
Yes
Rolling average of Survey of Mortgage
Lenders,Land Registry and Nationwide
transactions
Volume
Land Registry
100% of sales registered in
England and Wales
Simple average／Repeat
Sales
No
None
Expenditure
Mix adjustment
No
England and Wales housing stock
Expenditure
Mix adjustment
No
England and Wales housing stock
Expenditure
Hometrack
Rightmove
Survey of approx. 4,000 estate
agents' estimated local average
prices
Sellers' asking prices posted on
web site
Sellers' asking prices upon
Hedonic regression
No
None
－
removal from the RECRUIT
magazine
(a)The DCLG(ODPM) is in the process of expanding the Survey of Mortgage Lenders data set on which its index is based, and will shortly switch to a variant of the
hedonic regression method.
RRPI
[email protected]
33
Reitaku-University
情報鮮度と価格決定の誤差1:3か月前データでの評価
0.98
0.96
Index:2000.01=1
0.94
0.92
Index
0.9
実績
予測
予測
0.88
0.86
0.84
実績
200202
200201
200112
200111
200110
200109
200108
200107
200106
200105
200104
200103
200102
200101
0.82
１月１日現在価格の評価:３か月前までの情報(TEST1:1993.01～2001.09)
[email protected]
34
Reitaku-University
情報鮮度と価格決定の誤差2:2か月前データでの評価
0.98
0.96
Index:2000.01=1
0.94
0.92
Index
0.9
実績
予測
0.88
予測
0.86
0.84
実績
200202
200201
200112
200111
200110
200109
200108
200107
200106
200105
200104
200103
200102
200101
0.82
１月１日現在価格の評価:２か月前までの情報(TEST2:1993.01～2001.10)
[email protected]
35
Reitaku-University
情報鮮度と価格決定の誤差3:1か月前データでの評価
0.98
0.96
Index:2000.01=1
0.94
0.92
Index
0.9
実績
予測
0.88
予測
0.86
0.84
実績
200202
200201
200112
200111
200110
200109
200108
200107
200106
200105
200104
200103
200102
200101
0.82
１月１日現在価格の評価:1 か月前までの情報(TEST2:1993.01～2001.11)
[email protected]
36
Reitaku-University
先行指標の探索:経済モデル
△LP  10.660 4.953･INT  1.4117･△M 2CD(2)  0.671･△IP.N  0.223
・△ IH (4)
(10.97)
(6.54)
(5.26)
(6.77)
(3.40)
adjusted_ R  Square 0.8066, D.W  1.079
INT : 全国銀行約定平均金利
M 2 CD : マネーサプライ
IP.N : 名目民間企業設備投資
IH : 名目民間住宅投資
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37
1990Q3
1990Q4
1991Q1
1991Q2
1991Q3
1991Q4
1992Q1
1992Q2
1992Q3
1992Q4
1993Q1
1993Q2
1993Q3
1993Q4
1994Q1
1994Q2
1994Q3
1994Q4
1995Q1
1995Q2
1995Q3
1995Q4
1996Q1
1996Q2
1996Q3
1996Q4
1997Q1
1997Q2
1997Q3
1997Q4
1998Q1
1998Q2
1998Q3
1998Q4
1999Q1
1999Q2
1999Q3
1999Q4
2000Q1
2000Q2
2000Q3
2000Q4
2001Q1
2001Q2
2001Q3
Reitaku-University
実績値と予測値
(単位：%)
15
10
5
実績
前
年
同
期
変
動
率
0
推定
-5
-10
-15
-20
-25
世田谷区地価モデル:実測値 vs.推定値
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4.不動産業況DIの整備
• 不動産価格情報の適切な把握の困難性
• 不動産価格→資産価格/将来の期待によって変化
• 先行指標
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景況判断:
• 景気動向指数:
• コンポジット・インデックス（ＣＩ）,ディフュージョン・インデックス
（ＤＩ）
• ＣＩ:構成する指標の動きを合成することで景気変動の大きさ
やテンポ（量感）を把握
• ＤＩ:構成する指標のうち改善している指標の割合を算出す
ることで景気の各経済部門への波及の度合い（波及度）を
測定する
• →近年，景気変動の大きさや量感を把握することがより重
要になっていることから， 2008年4月値以降，ＣＩを中心の公
表形態に移行
• http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/di/di3.html
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ＣＩとＤＩとの違い
•
•
ＤＩは景気の各経済部門への波及の度合いを表す指標で
あり，各採用系列が大幅に拡張しようと，小幅に拡張しよう
と，拡張系列の割合が同じならば同じＤＩが計測される。ＣＩ
は景気の強弱を定量的に計測する指標であり，ＤＩが同じ数
値で計測されたとしても，各採用系列が大幅に拡張してい
ればＣＩも大幅に上昇し，各採用系列が小幅に拡張している
ならばＣＩも小幅に上昇する。このように，ＣＩは，ＤＩでは計測
できない景気の山の高さや谷の深さ，拡張や後退の勢いと
いった景気の「量感」を計測することができる。
http://www.esri.cao.go.jp/jp/stat/di/di3.html
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DI先行指標: 12指標
•
•
•
•
•
•
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•
•
•
•
•
最終需要財在庫率指数（逆サイクル）
鉱工業生産財在庫率指数（逆サイクル）
新規求人数（除学卒）
実質機械受注（船舶・電力を除く民需）
新設住宅着工床面積
耐久消費財出荷指数
消費者態度指数
日経商品指数（42種）
長短金利差
東証株価指数
投資環境指数（製造業）
中小企業売上げ見通しD.I.
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日銀短観 : Diffusion Index（ディフュージョン・インデックス）
• Diffusion Index（ディフュージョン・インデックス）:
• 企業の業況感や設備，雇用人員の過不足などの判断
• 算出の方法: 各判断項目について３個の選択肢を用意し，
選択肢毎の回答社数を単純集計し，
• 全回答社数に対する「回答社数構成百分比」を算出した後，
次式により算出
• D.I.＝（第１選択肢の回答社数構成百分比）－（第３選択
肢の回答社数構成百分比）
• 判断D.I.は，業況のほか，製商品・サービス需給や在庫，価
格，設備，雇用人員，資金繰りなどの項目についても作成
• http://www.boj.or.jp/oshiete/research/08204002.htm
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自治体版KPIの開発の重要性
• 自治体版Key Performance Indicatorの開発の重要性
• どのような政策目的のもとで，どのような不動産情報を蓄積
し，誰が，定期的にモニタリングしていくのか
• 政策目標:
•
-乱開発の防止
• -投機的土地取引の防止
• -街づくりと不動産取引
• -評価精度の向上
• 価格指数の整備
• 業況DI
• →複数指標での市況把握
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•
•
清水千弘(しみずちひろ)
麗澤大学経済学部准教授
http://www.cs.reitaku-u.ac.jp/sm/shimizu/
277-0062 千葉県柏市光ヶ丘2-1-1 麗澤大学経済学部研究室B棟309
電話04-7173-3439 / FAX 04-7173-1100 / E-Mail: [email protected]
[email protected]
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