ファミリートーク 新北島 管理組合 2011－2012年 大規模改修工事 大規模改修委員会 ＝ 修繕委員会 ファミリートーク新北島 ●所在地／大阪市住之江区新北島四丁目4-56 06-6683-5598 ●２０５戸 ●敷地面積／9790.70㎡●建築面積／2581.53㎡●延床面積／18189.14㎡ ●構造・規模／鉄骨・鉄筋コンクリート造14階建1棟（一部5階及11階） ●自動車収容台数／１６４台 ●バイク収容台数／３４台 ●自転車収容台数」／４０８台 ●来客用自動車収容台数／５台 ●付属建物／管理棟（1階部分…電気室・受水槽・ポンプ室 2階部分…管理事務所・集会所） ゴミ集積場他 今までの主な工事経過 １９８５年 ２月 １９８７年 ７月 １９９２年 ９月 １９９８年 １月 １９９９年 ３月 ２００１年 ２月 ２００５年１０月 ２０１２年 １月 ２０１３年１２月 ﾌｧﾐﾘｰﾄｰｸ新北島 竣工 自転車置場増築工事 敷地内に立体駐車場自走式２階建設工事 第１回大規模改修工事完成 自転車置場増築工事 給水設備改造工事 （圧送式) 電気幹線改修工事 第２回大規模改修工事完成 給水管ライニング工事 計画から完成まで ２００８年総会 来年からスタートすることを決める ２００９年総会 設計・監理を委託するコンサルタント会社の選定を決める ２０１０年 調査結果と工事の必要範囲を全組合員を対象に報告する ２０１１年総会 本年に工事を実施（業者･請負金額）すること を決める 工事実施の直前に工事の進め方の具体的な説明会をする ２０１２年１月 完成 Ｈ２１年 1月 ２ ０ ０ ９ 年 ２ ０ １ ０ 年 委 員 会 の 構 成 Ｈ２２年 1月 ２ ０ １ ２ 年 検 討 事 項 の 吟 味 2月 3月 建改 物修 調委 査員 に よ る 3月 4月 5月 6月 工事業者選定 Ｈ２４年 1月 2月 完成検査・手直し検査 3月 完成 9月 10月 11月 建物調査、居住者アンケート 12月 調査診断書作成 設計監理委託事務所（コンサル）選定の方法の検討 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 実施設計、予定金額算出 12月 工事業者選定 総会で工事内容、資金計画、工事計画を承認 4月 工 事 業 者 仮 契 約 3月 8月 総会でコンサルの選定・契約を理事会へ一任決定 組合員・居住者に調査報告会 2月 7月 コンサル選定・契約 工事費概算算出、資金調達方法策定 工事計画案作成 Ｈ２３年 1月 ２ ０ １ １ 年 2月 5月 承及 総 認び 会 工で 事工 業事 者実 施 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 工 事 施 工 工 事 業 者 本 契 約 組合員・居住者に工事の方法について説明 工事施工計画（工程表）検討 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 大規模改修委員会 ・2008年9月定例理事会で 大規模改修委員会の設置と募集を決定 ・2008年11月広報誌「だんらん」で委員の募集 ・2009年１月第１回大規模改修委員会を開催 構成：理事６名・監事１名 一般組合員等６名 職業：建築関係技術者６名・税理士・司法書士 大規模改修委員会 その２ 任務分担 委 員 長 ：委員会全体を統括する責任者、議長 副委員長：委員長を補佐、各担当の調整 事 務 局 ：設計監理・建物調査・工事請負会社との契約の準備、資金調達の計画案を立てる 公聴広報担当：居住者の意見を聴き、委員会や工事の様子を居住者に知らせる 技術担当：工事の技術的な検討を行い、施工内容・状況を監視する 法規担当：工事に関わる各種法律行為の点検を行う 近隣担当：近隣に迷惑をかけない様に配慮し、必要な対策を講じる 保安担当：事故や盗難・覗き見等を未然に防ぐ 学習担当：他の住宅の経験などの情報を収集し、修繕工事全般を委員がよく研究・理解 できるように学習を計画・実施する 改修委員会と理事会の関係 ・ 改修委員会は管理組合総会及び理事会の決定に 基づき設置されたもので、大規模改修工事に 関して管理組合理事会に答申する。 ・ 管理組合理事会は答申に基づき事業を行う。 管理組合理事会は必要に応じて管理組合総会に諮る。 ・ 最終責任は管理組合理事会にある。 改修委員会 2009．2．15 定例理事会報告より 第1・2回委員会＿検討事項 ① 改修委員による目視による調査を行う ② 設計・監理委託事務所（コンサル）の選定方法 ③ 関西分譲共同住宅管理組合協議会（関住協）のアドバイス コンサルの選定作業 2009．3．15 第3回委員会＿検討事項 ・複数のコンサルを選定の範囲に入れ準備作業を事務局と 技術担当委員で行い、次回改修委員会に諮る。 ・業界新聞、インターネットで公募する。 ・コンサルが調査診断業務もする。 コンサルの選定作業 その２ 第4回委員会＿検討事項 ・選定対象のコンサルへの第１次質問項目 ①当マンションの大規模改修工事に関わる意志があるか ②大阪近郊に事業所があるか ③スタッフは工事種別毎に何名いるか ④会社概要と実績 ⑤設計・コンサル業務に対する考え方とｱﾋﾟ-ﾙﾎﾟｲﾝﾄ ⑥費用は コンサルの選定作業 その３ 第5回委員会＿検討事項 コンサルの募集を締切る 応募してきたコンサル数は１３社 2009年7月12日の改修委員会で３～４社まで絞り込み 必ずしも委託料見積金額が最も安いところを選ぶわけでは なく、会社の考え方・陣容・実績など総合的に評価する 第7回委員会＿検討事項 コンサルタント会社の募集に対して１３社の応募 改修委員会で投票し、得票上位の４社を決める コンサルの選定作業 その４ 第8回委員会＿検討事項 改めて事業の進め方についての質問状を送り、８月９日ヒアリング 2009年８月 １１日 （株）大阪ハウジングサービス－－－－－７票 決定 （NPO法人）集合住宅維持管理機構－－ ６票 (株)小河建築設計事務所 (株)リノシスコーポレーション ※（株）大阪ハウジングサービスは、その後統合により 大阪ガスコミュニティライフ（株）［ＯＧＣＬ］に 工事内容検討 工事の検討項目 住居棟 ７項目 住居棟塔屋・中央階段・ＥＶ・エントランス ６項目 住居棟外壁 ４項目 住居棟各階 ２２項目 管理棟 １０項目 外＿構 ６項目 工事内容検討 その２ 調査した項目 ・ 既存塗膜の劣化状況 ・ 既存塗膜の付着強度 ・ 躯体の劣化状況 ・ 躯体コンクリートの中性化深度 ・ 防水材の状況 ・ シーリング材の状況 ・ 鉄部、その他の劣化状況 ・ タイルの状況 施工した項目 ・外部に面した全てのコンクリート部・鉄部の塗装 ・コンクリートひび割れ部の補修 ・ベランダアルミ製手摺りの取り替え ・ベランダ洗濯用竿受け取り替え ・屋内階段床に塩ビシート張り ・廊下塩ビシート補修 ・一部外壁タイル補修 ・屋上防水シートのトップコート塗り直し ・一部屋上防水シート張り ・換気口取り替え ・シーリング材打ち直し ・専用庭の沈下補修 ・外部階段の照明増設 ・エントランスホールに自動扉設置 ・エントランスホールの床タイル張り替え、天井張り替え ・集会所改造 コンサルの建物調査診断と居住者アンケート コンサルが独自に建物診断を行う 居住者アンケート 2009年11月までにまとめを出す １割程度の居住者に協力を得てベランダを見る 居住者説明会に向けて 第13・14回委員会＿検討事項 １．工事内容の基本方針 コンサルより調査の結果を受けての設計方針を説明 ２．居住者説明会 ＿＿工事内容・資金計画・工事計画 説明会予定日 2010年３月 その後のスケジュール 2010.5 通常総会（内容・予算・時期の概要決定） 2010.6～9 設計・積算 2010.11～2011.2 工事業者選定 2011.3 工事業者仮契約 2011.5 通常総会（工事業者・金額・時期の決定） 2011.6 工事業者本契約 2011.7 説明会（工事実施の日程や方法） 工事業者の選定 第18回委員会＿検討事項 業種：新築・改修の両方を手がける総合請負業者（ゼネコン） または改修工事を専門的に手がける専門工事業者 募集方法：改修委員会指名と新聞広告など公募（条件付き） 選定方法：募集→１次選考→現場説明→見積→２次選考→ ヒアリング→３次選考 工事業者の選定 その２ 工事業者の最終選定経過 ●ヒアリング立会者から感想を出し合い、投票により圧倒的多数（１０：１）の得票のあ った(株)小野工建と契約することを決定した。 ●最終提示金額の最安値の大末建設(株)と契約せず、第２位の(株)小野工建とした ことの主な理由 ・工事計画や居住者への対応がきめ細かに用意されている。 ・技術者の陣容が立派である。 ・リピート率が高い ・引き渡し以後の保証が用意されている。 ・他社は有料としているサービスが当社は無料となっている件が多くあり、それら を金額に換算すると大末建設(株)と大差がなくなる。 工事業者の選定 その３ 工事業者の選定 ①マンションのホームページと業界新聞に工事業者募集の公告 見積参加要領（応募資格） ・建設業許可 ・資本金５０００万円以上（専門業者）、５億円以上（ゼネコン） ・過去３年間で、分譲マンションの修繕工事実績（当管理組合と同規模程度）が関西圏で１０件以上 ・年商１０億円以上 提出書類 ・入札参加応募用紙 ・会社概要書（以下の内容がわかるもの） 設立年月、所在地、資本金、年商、従業員数、建設業の種類、登録番号、 技術者数（一級・二級建築士および、施工管理技士）、担当者連絡先 ・修繕工事経歴書（過去３年間の記載があるもの） ・決算書（過去３年分） ・経営事項審査結果通知書 工事業者の選定 その４ ②１７社の応募から第一次選考（書類選 考） 選考方法の基準 最も重要なのは工事実績 ＩＳＯ認定されているかどうか 工事実績と業務実績の比率 経営状況 ③第一次選考の結果９社に現場説明 ④９社から見積書を徴収し第二次選考 ⑤４社に絞り、個別にヒアリング ヒアリングの内容 １．工事期間中の居住者に対しての安全対策について ２．現場作業員の把握、指導について ３．工事期間中の平均的な作業員数と最大時の作業員数 ４．現場代理人を含む現場管理体制について ５．緊急時の指揮体制について ６．大規模修繕委員会との定例打合会の日程について ７．駐車場内住民車両への対策について ８．工事に関する広報活動について ９．工事に関するクレーム処理体制について １０．工事期間中の事故（保険）について １１. 最終提示金額 玄関ドア･外壁色アンケート 各戸玄関ドア色 外壁色アンケート実施 広報誌「だんらん」 2011年７月号掲載 工事説明会 説明会：２０１１年７月１７日 １．小野工建担当者の紹介 ２．工事全般の内容及び進め方の説明 ３．仮植栽置場所について ４．プレハブ倉庫置場所について ５．モデル施工住戸について ６．外壁タイル 工事 その１ 別途施工する工事（電気工事） ○ 廊下照明器具取り替え ○ 管理棟空調機取り替え ○ 防災用屋外スピーカー増設 ○ 玄関エントランスホール照明器具取り替え ○ 管理棟防災機器取り替え等 別途施工する工事（水道工事） ○ 受水槽補強工事 工事 その２ 2011．9．17 第29回委員会＿検討事項 １．工事進捗状況の報告 ○ ９月２７日より大型クレーン作業を開始 ２．協議事項 ○ ｸｰﾗｰのない家庭のﾊﾞﾙｺﾆｰ養生用ｼｰﾄ夜間解放 ○ 共用部扉の鍵交換 ○ 避難用ﾊﾟｰﾃｨｼｮﾝﾎﾞｰﾄﾞ破損品は取り替え ○ バイク置き場設置工事追加 工事 その３ 2011．10．30 第32回委員会＿検討事項 １．工事進捗状況の報告 ○室名札のｱﾝｹｰﾄ・ガラス取り替えｱﾝｹｰﾄ・バルコニー手直しｱﾝｹｰﾄ ２．協議事項 ○エントランスの天井仕上げの詳細検討・・・・・ ３．改修委員会よりの提案 ○中間検査 ○受水槽補強工事が完成したので代金を支払う 工事 その４ 工事中に修繕委員が行った検査 クレーンで足場や工事資材をつり上げているときに安全が確保されているか監視 外壁を高圧水洗浄したときに出来具合を検査 爆裂（鉄筋の腐食によって起こるコンクリートのひび割れ・剥がれ）を補修した時に検査 塗装の塗り重ね回数とタイミング及び仕上がりの監視 足場を撤去すれば見に行けなくなる場所の塗装や防水シールの仕上がり状況の検査 日常的に業者が居住者とどのように接しているかの観察 改修委員会 最終報告 2012．1．30 第37回委員会 ○１２月２８日に引き渡しを受け、 残工事の明細を明らかにした ○塗りむら判明、急きょ全戸手直し指示 第２期大規模改修工事 総括 １．コンサルタント会社選定の方法について ＿・公募をして多数のコンサルが応募し、その中から選んだので、 ＿＿選定の方法としては正しかった。 ２．コンサルタント会社（ＯＧＣＬ）について ＿・管理業務委託会社でもあるので、比較的話を聞いてくれた。 ＿・管理の内容、業者の指導の様子がよく見えなかった。 ＿・ＯＧＣＬとしてのバックアップ体制がなかった。 ＿・調査不足、施工方法で詰めの甘さがあった。 大規模改修工事総括 その２ ３．工事業者の選定 ＿・公募して、１３社が応募してきた。 ＿・絞り込んだ段階で、現地調査などが必要だった。 ４．工事業者について ＿・ランク、書類上の審査に問題はなかったが、仕事の中身に若干の問題 ＿・居住者の評判は悪くなかった。 ＿・塗装工事の技術能力が低かった。 ＿・日々の業務終了時の後片付けは悪かった。 大規模改修工事総括 その３ ５．今回の工事でできなかったこと ＿・ エレベーターの内装工事が２年先になっていたが、するべきだった。 ６．次回の工事でしなければならない事 ＿・ 各戸玄関ドアの交換 ＿・ 給水管の劣化が進んでいる。（排水管も） ＿・ 廊下塩ビシートや鉄部を交換 ＿・ コンクリートは状態が良い ・ 耐震改修は、ある程度壊れたところを修理して行くのが現実的 ７. 次回改修工事12年後も管理組合の力を合わせる雰囲気で＿ 大規模改修工事総括 その４ 大規模改修工事＿その他 エントランス（玄関）電子掲示板 ＡＥＤの設置にともない、コンセント等 の設備を付けたのを契機に設置した 画面では ①ＡＥＤの使用方法の映像 ②広報誌「だんらん」の電子アルバム ③防犯カメラ ④オンラインニュース ⑤天気予報 ⑥時計 ［災害時：インターネット端末として使用（ボックス内にＰＣも）］ が映し出されている 大規模改修 瑕疵担保 2013年１月 １年目の瑕疵アンケート（ＯＧＣＬに実施をう ながす） ２月 小野工建と理事会三役で打ち合わせ ２月下旬 共用部 瑕疵点検 ３月末まで 瑕疵担保工事 ５月 瑕疵担保工事終了報告
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