～『職人の街』－安城ギルドの具体化に向けて～ 勉 強 会 テーマ：街づくりにおける資金計画 （共同化はどうすればできるか ） 平成１７年７月１５日 末広まちづくり協議会 商業部会 『職人の街』小委員会 1 □講師：伊藤 公一 氏ご紹介□ 「官庁・民間を通じて街づくりの事業に精通」 略歴 ●1989年～2002年 名古屋市住宅都市局 勤務 ●2004年～ 株式会社 都市経営戦略研究所 代表取締役 就任 設立 ○株式会社 都市経営戦略研究所の主な業務 □不動産の証券化 □ＰＦＩ事業導入可能性検討 □費用便益分析（Ｂ/Ｃ） □その他関連業務 2 1.共同化の定義 • 共同化するモノ ⇒ 「建物」 • 建物の共同化 ⇒ 土地所有者や借地権者（＝「地権者」） が共同して建物を建設すること But！ 建物の所有方法や建て方のルールによって、 ①手続き、②補助金、③税制に違いが生じる。 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 3 2.共同化のメリット ①敷地を細分化しない ⇒ 間口が広く使えて、床の有効利用が可能 ②協調化した施設計画が可能 ⇒ まちの魅力づくりに寄与 まちのグレードが向上 ③事業メリットを得る ⇒ 法律に定める一定要件を満たすことに よって資金負担が軽減 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 4 3.共同化基本方式フローチャート Yes 建物をすべて 地権者が所有 No 資金調達可能 余剰床の処分 共同建替方式 デベロッパーの参入 ※デベロッパー ＝ 床を購入する人 等価交換方式 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 5 4.共有と分有の違い ①共有 1筆の土地を持分 割合によって所有 する形態 土地は1筆 1,000㎡ ②分有 各人がそれぞれの 土地を所有する形態 Aさん：4/10 Bさん：3/10 Cさん：2/10 Dさん：1/10 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. Aさん：400㎡ Bさん：300㎡ Cさん：200㎡ Dさん：100㎡ 6 5.地上権と賃借権の違い ①地上権 ・物権 ・貸主に登記協力義務 ・貸主の承諾なく譲渡、 転貸が可能 ②賃借権 ・債権 ・登記は一般的ではない ・譲渡、転貸には貸主の 承諾が必要 ただし！ 借地借家法や契約内容により、両者の差異を なくすこともできる Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 7 6.共同化の種類 ① 敷地共有型 ・敷地は1筆の共有 ・所有権付の区分所有建物として第三者(X) に処分が可能 A B 共同化 A AX A B A BB X BX 土地の一部を建物と交換 A B X 1筆の土地として共有 等価交換方式向き Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 8 7.共同化の種類 ② 地上権設定型 ・敷地は分有のまま、それぞれに地上権を 設定 ・地上権付の区分所有建物として第三者(X) に処分が可能 等価交換方式向き A B 共同化 A A X B B 土地の権利の一部を建物と交換 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. A B X A B 土地は分有 地上権を設定 9 8.共同化の種類 ③ 賃借権設定型 • 敷地は分有のまま、それぞれに賃借権を 設定 • 賃借権付の区分所有建物として第三者に 共同建替方式向き 処分が可能 A 共同化 A B X B A B X A B 土地は処分せず ただし資金調達が必要 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. A B 土地は分有 賃借権を設定 10 9.共同化の種類 ④ 敷地分有型 • 敷地を分有のまま、敷地の相互使用という 形態で、敷地面積に見合った建物を所有 • 地権者だけの区分所有建物に適する 共同建替方式向き A A 共同化 A B B 土地は処分せず ただし資金調達が必要 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. B A B 土地は分有 11 10.共同化の基本方式① 「等価交換方式」 ⇒ 地権者は土地を、 デベロッパー（DV）は建設費を負担 A X A 地権者：土地提供 DV：建物建設 B A BB Y 建物 土地 土地の一部を建物と交換 土地の一部を処分して建物に置換するので、 原則として地権者の費用負担なし Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 12 11.収支モデル① 等価交換方式（敷地共有型） 【モデルの一例】 • 従前資産額：5億円(補助金、移転補償金含む) • 敷地は共有、一部等価交換 • 工事費：5億円 建物 売却 • 共同ビルの価額：10億円 • 地権者が取得する 地権者 権利床は50％（5億円相当） 共有 土地 • 残り5億円は売却して調達 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 13 12.共同化の基本方式② 「共同建替方式」 ⇒ 地権者が建設費を負担 地権者間の取り決めで建物を所有 地権者：資金調達 DV：建物建設 土地 建物 土地 土地を処分することがない反面、資金調達が 必要となる。 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 14 13.収支モデル② 共同建替方式（敷地分有型） 【モデルの一例】 • 従前資産額：いくらでもよい • 工事費：5億円 • 地権者の敷地面積比等で 工事費を按分負担 建物 土地 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 15 14.共同化における公共団体のサポート体制① 「優良建築物等整備事業」の概要 • • • • 優良開発型（共同化タイプ） 市街地住宅供給型（優良住宅供給タイプ） 対象地域：人口5万人以上の市の区域 規模：原則として概ね1,000㎡以上 （マンション建替タイプは300㎡以上） • 敷地：一定規模の空地を確保、幅員6ｍ 以上の道路に4ｍ以上接すること • 構造、階層：地上3階以上で耐火又は準耐火構造 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 16 15.共同化における公共団体のサポート体制② 「優良建築物等整備事業」の補助対象 ①調査設計計画費 事業計画作成費、地盤調査費、建築設計費 ②土地整備費 建築物除却費、整地費、（補償費） ③共同施設整備費 空地等整備費、供給処理施設整備費 ④附帯事務費 ※各プロジェクトのタイプにより補助対象の項目 は異なる。 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 17 16.共同化の推進上の課題 • 床をどのように所有するのか。 • 所有⇒公租公課 （「不動産取得税」「登録免許税」 その後「固定資産税」「都市計画税」） • 誰かが転売する可能性 （永久に同じメンバーで所有できない） • 建替時には全員の同意が必要 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 18 17.共同化した床の将来性 • 「法人化」により安定した運営を行える可 能性 • 資金調達を、別に設立する法人を通じて行 える可能性（「証券化」の可能性） • 共同化した床を、資産流動化法に基づく 「特定目的会社」に売却し、販売リスクを 回避できる可能性 • 建物管理や処分を「特定目的会社」を 利用して行える可能性 Urban Management Strategy Institute Co.,Ltd. 19 お問い合わせ先 株式会社 都市経営戦略研究所 所在地 名古屋市中区錦二丁目2番13号 名古屋センタービル701 TEL： FAX ： URL ： 052-201-5103 052-201-5104 http://www.umsi.jp/ 20
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