商標登録 第5040563号 公共財産の有効活用に向けて （業務案内） 平成20年4月 株式会社 都市経営戦略研究所 Urban Management Strategy Institute Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd １．都市経営戦略研究所の実績 届出番号 商号 特定資産 東海財務局長(会)第４号 キャッスルハイツ富田 マンション底地 東海財務局長(会)第６号 キャッスルハイツ常滑 区分所有建物 東海財務局長(会)第７号 アイフォーシーズンズ大垣 介護施設（建物） 東海財務局長(会)第８号 憩いの里すみよし(解散済) 介護施設（建物） 東海財務局長(会)第９号 憩いの里・土岐(解散済) 介護施設（建物） 東海財務局長(会)第10号 憩いの里・多治見 介護施設(土地建物) 東海財務局長(会)第11号 憩いの里・大治田(解散済) 開発型 東海財務局長(会)第12号 ハッピィーライフ大垣 介護施設(土地建物) 東海財務局長(会)第14号 ソレイユ半田 介護施設（建物） 東海財務局長(会)第15号 憩いの里・稲沢 介護施設（建物） 東海財務局長(会)第16号 Y'sライフサポート 社宅（土地建物） 東海財務局長(会)第17号 クックラひるがの ｻｰﾋﾞｽｴﾘｱ（建物） 東海財務局長(会)第18号 なごやプロジェクト第１号 学生ﾏﾝｼｮﾝ(土地建物) 東海財務局長(会)第20号 なごやプロジェクト第２号 都市型ﾏﾝｼｮﾝ(土地建物) 東海財務局長(会)第21号 ハーバーライフなごや 都市型ﾏﾝｼｮﾝ(土地建物) 東海財務局長(会)第22号 なごやプロジェクト岩村 介護施設(土地建物) 東海財務局長(会)第23号 Y'sライフサポートⅡ 社宅（土地建物） 東海財務局長(会)第24号 プロジェクトなごや 都市型ﾏﾝｼｮﾝ(土地建物) 東海財務局に届出された特定目的会社24社のうち18社は弊社がアレンジ Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd ２-1.実例①介護施設（ハッピィーライフ大垣） 開発契約 ｱﾚﾝｼﾞﾒﾝﾄ契約 ＳＰＣ 原保有者 ７年 ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ契約 特定目的借入 建設 2.6億 入居者 特定資産 ４億 第１優先出資 出資 1.1億 第２優先出資 介護報酬 介護事業者 融資 0.3億 出資 都市経営 戦略研究所 金融機関 地元投資家 投資家 事業運営委託 地元の支援者や個人投資家から資金を調達し証券化を実行したことで 介護事業者が施設を購入せず、 資金効率を高め、安定した介護運営を実現 Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd 2-2.実例②従業員寮（Y‘sライフサポート） 年２回配当 ｱﾚﾝｼﾞﾒﾝﾄ契約 売買契約 ＳＰＣ 原保有者 ５年 ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ契約 特定目的借入 融資 4.6億 都市経営 戦略研究所 金融機関 液晶関連工場 特定資産 6.5億 請負 従業員 三重県内 ３物件１２９戸 出資 1.6億 第２優先出資 0.3億 賃貸借 派遣会社 第１優先出資 出資 投資家 原保有者 一括借上 大手派遣会社と一括借上の契約を締結し、空室率のリスクを排除 賃料収入の安定化を実現 Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd ２-3.実例③サービスエリア（クックラひるがの） ｱﾚﾝｼﾞﾒﾝﾄ契約 開発契約 ＳＰＣ 地元有志会社 ７年 ﾓﾆﾀﾘﾝｸﾞ契約 特定目的借入 設立 4.8億 建設 特定資産 第１優先出資 出資 金融機関 地元投資家 ７億 地元の名士 第２優先出資 テナント 融資 都市経営 戦略研究所 賃貸借契約 第３優先出資 出資 機関投資家 出資 投資家 東海北陸道の全線開通に伴い、大幅な利用客増が見込む ひるがの高原サービスエリアに地域活性化施設の開発型証券化 商工会と地域一帯的に取組む Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd ２-3.実例④都市型マンション（なごやプロジェクト第２号） 建物管理業務 期間満了後の売却処分業務 ＰＭ業者 不動産業者 〔プライムレジデンス泉〕 1997年新築 全57室 処分委託 管理委託 SPC ３年 原保有者 土地・建物売却 特定資産 総額約８１５M 8.5億 アレンジメント契約 モニタリング契約 特定目的 借入 6.5億 特定社債 1.1億 優先出資 0.9億 都市経営 戦略研究所 金融機関 特定社債(7.0%) 機関投資家 賃貸借契約 入居管理契約 入居管理 ＰＭ業者 入居者 Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd ３．公共財産の現況と課題 ① “平成の市町村合併”の進展による行政機能の再編、統廃 合 ② 農山村地域の過疎化や地方都市における中心市街地の空洞 化 等による人口構造、産業構造の変化 有効活用されていない公共財産が増加 ● 行 ● ● ● 財政逼迫が進む公共団体の財源確保要請に逆 低・未利用によるまちの活力の低下 活用されない財産の維持管理費コスト問題 整備されたインフラの機能低下 等 【連結決算により負債が顕在化する可能性】 平成19年6月22日地方公共団体の財政の健全化に関する法律（地方財政健全化法）が公布。 当法案により連結実質赤字比率 を始めとする4つの財政指標の公表が義務化される。 平成20年度決算からの制度適用を目指している。 Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd ４．民間活力による公共財産の利活用 ＊民間の創意工夫やアイデアを取り入れ た新事業の展開・サービスの質の向上 有効活用されていない 公共財産 ＊補助事業や起債事業依存からの脱却 ＊譲渡益収入や固定資産税収増、財産の 維持コスト削減等による財政再建効果 ＊新規施設整備を行った場合、機能性の 向上や維持管理費の削減が出来る場合 もある 民間活力による 利活用の推進 ①地域雇用創出、所得の増加 ①地域雇用創出、所得の増加 ※１ ②住民のＱＯＬの向上 ②住民のＱＯＬの向上 ③活力と賑わいのある ③活力と賑わいのある まちづくりの推進 まちづくりの推進 ※１【ＱＯＬ】（Quality of Life）：衣食住に加えて“心の豊かさ”も含めた「生活の質」 Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd ５．財務諸表の健全化 流動化後 流動化前 売却 （切り離し） 特定目的会社（SPC) 公共団体 資 地方債や借入金 優先出資 産 40,525億円 固定負債 有形固定資産 33,609億円 （82.9%） 負 債 18,656億円 （46.0%） 固定資産 特定出資 17,548億円 （43.3%） 圧縮できる！ 公共団体 流動負債 1,108億円 （2.7%） 投資等 6,728億円 （16.6%） 正味資産 負 債 固定資産 21,869億円 （54.0%） 流動資産 正味資産 188億円 （0.5%） ※Ｎ市ホームページより作成 投資等 流動資産 ・基礎数値は昭和44年度から平成16年度までの決算統計データを採用 ・有形固定資産の評価方法は取得原価とし、土地を除いて、普通建設費の各区分ごとに設定された耐用年数に応じた定額法による減価償却を行っている。 Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd ６．バランスシートのスリム化 これまで・・・ スリム化 今後は・・・ 債券市場 金融機関 債券市場 金融機関 投融資 公共団体としての 信用力や担保価値 に対して融資を行 います。 公共団体の資産 公共団体の資産や業績 に関係なく、流動化す る資産の生み出す キャッシュフローに着 目して融資を行います。 公共財として 保有すべき資産 投融資 利活用資産 （流動化） 切り離し Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd ７．公共財産の流動化（概念図） 地域の皆様 地域住民の投資による 市民参加型の まちづくりが 可能になる 公共団体 （原保有者） 投資家 配当 優先出資 賃貸 売却 施設利用 利用料 賃料（地代） 売却代金 （公共部門） 民間活用 利息 施設賃貸料 施設運営会社 金融機関 管理委託契約 特定目的借入 資産流動化法に基づく 特定目的会社 各種契約料 工事請負契約 建設会社 トータルマネジメント （アレンジャー） Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd 維持管理会社 ８．流動化終了後の資産の取扱い ＳＰＣ組成時の 資産引渡し方法 ＳＰＣ解散時の 資産処分方法 ＳＰＣ解散後 資産は民間で利用 ＳＰＣ解散後 資産は公共団体で所有 売却 売却 賃貸 （買戻し条件付き） （定借活用も可能） （※１） 民間へ売却 公共団体が買戻す 公共団体へ返還 （※１）もう一度、別の新SPCを設立し、そのSPCへ売却することで新たに流動化することも可能。 Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd ９．流動化スケジュール 調査費用 事業方式等の議決 作業階層 １ 公共財産活用協議 ２ 事業計画作成 ３ ＳＰＣ設立 ４ 業務開始届出 ５ 募集業務準備 ６ 有価証券届出書 ７ 証券販売支援 ８ 証券発行 ９ 資産譲渡 10 事業運営(期中管理) 11 償還事務(清算処理) 資産譲渡・発行証券や 特定社債購入の議決 3ヶ月 程度 １月目 ２月目 契 ３月目 ４月目 資産譲渡 ５月目 ６月目 数年間 約 1．実現に向けて検証いたします（資産評価、市場調査、建物診断等）。 3．通常の株式会社設立と同様の手続き（公証人役場にて定款認証、法務局へ設立登記申請）を行います。 4．ＳＰＣ所在地の財務局へ「業務開始届出」を提出します。届出人名は「特定出資」をされた方になります。 6．公募する優先出資に対する「有価証券届出書」を作成し、ＥＤＩＮＥＴ登録（提出）を行います。 7．優先出資募集の際に、投資家に配布する「目論見書」と「商品説明書（パンフレット）」を作成します。 8．優先出資の払込完了後、「優先出資証券」券面を作成します。 9 ．資産譲渡に伴う登記手続きも行います。 １０．ＳＰＣと契約した運営事業者により運営業務が行われます。 １１．流動化期間終了に伴う特定資産の売却先の決定、残余財産の分配等について、公共団体の意向を出来る限り汲みつつ 検討・実施します。 Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd 最 3ヶ 10．流動化役割分担（公募及び証券発行の場合） 調 査 費 用 公 共 民 間 （ Ｓ Ｐ Ｃ ） １ 公 共 財 産 議活 用 に つ い て 協 事 業 方 式 等 の 議 決 Ｓ Ｐ Ｃ へ の 要 求 事 項 を 整 理 財 産 処 分 等 の 議 決 契 約 ２ 事 業 計 画 ・ 流 動 化 計 画 案 作 成 ３ Ｓ Ｐ Ｃ 設 立 業 務 モ ニ タ リ ン グ 資産流動化計画と 併せて、SPC所在の 財務局へ提出 ４ 業 出務 開 始 届 定款認証 設立登記 申請 ５ 募 集 業 務 準 備 ６ 有 価 証 券 届 出 書 作 成 ・ 提 出 Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd ９ 資 産 譲 渡 ７ 証 券 販 売 支 援 ８ 証 券 発 行 10 事 業 運 営 11 償 還 事 務 11．事業方式別比較 事業方式 目的 流動化方式 従来方式 リース方式 ・財政負担の削減・平準化 公共サービス提供に要する 財政負担の平準化 公有財産の確保・更新 ・公共サービス水準向上 ・公共施設運営に対する市民参 加意識の醸成 資金調達 民間資金 公的財源・公債 民間資金 公共 公共 運営 民間 ・特定目的会社と契約した運営 (注 会社 １) ・テナントとして公共の参加可 能性有り 「資産流動化計画」及び 事業契約により分担 全て公共負担 リスク分担 公共性確保 事業安定性 ＰＦＩ方式 ・財政負担の削減・平準化 ・公共サービス水準向上 民間資金 民間 ＳＰＣと契約した運営会社 (注 ２) 事業契約により分担 事業契約により分担 ・「資産流動化計画」及び事業 公共により全てのリスクが ・事業契約により公共性担保 ・事業契約により公共性担保 契約により公共性担保 負担されるため、公共性・ ・リース会社と契約するため、・ＳＰＣ利用による倒産隔離 (注 ・特定目的会社利用による倒産 安定性有り 倒産リスク有り ２) (注 隔離 １) 事業の スピード やや速い（手続きの効率化、契 遅い（業務分離発注手続き 速い（手続きの効率化、契約 かなり遅い（ＰＦＩ法による手 約手法について柔軟性あり。但 の遵守。） 手法の柔軟性あり。） 順、手続きフロー遵守） し、資産流動化法による手順、 手続きフロー遵守。） 施設所有 民間（特定目的会社）又は公共 (注 １) 公共 民間（リース会社） 民間（ＳＰＣ）又は公共 注１ 特定目的会社：（「資産の流動化に関する法律」に基づいて設立される特別な法人。ＳＰＣ（注２）の一種。） 注２ 【ＳＰＣ】：特別目的会社（不動産の取得、保有、運用などだけを目的として特別に設立する会社。） Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd (注 ２) 12．公共財産流動化の諸課題 ① 財産の区分による手法の検討 ・行政財産は原則として譲渡不可能※ ② 対象となる財産の取得原資による制限 ・国庫補助等の特定財源充当の問題（補助金適正化法 第22条） ・起債事業の残債の問題 ③ 資産価値の適正性 ・資産譲渡や貸付を行う場合の「適正な対価」の設定 ・設立・維持費用コストや市場による評価リスク ⇒導入に際しては、透明性の高い基準等の作成が不可欠 ※ 地方自治法改正（H19.3）による行政財産貸付の拡大 民間事業者が行政財産たる土地の上に建物等を所有する場合、その供用の目的を効果的に 達せられる場合において、貸付（私法上の契約）や私権の設定が可能になる。 （地方自治法 Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd 第238条の四） ＜お問い合わせ先＞ 〒４６０－０００３ 名古屋市中区錦二丁目２番13号 名古屋センタービル７０１ TEL FAX 052-201-5103 052-201-5104 株式会社 都市経営戦略研究所 代表取締役 伊藤 公一 市場会計のご提案 設立年月日：平成16年（2004年）6月30日 ＩＳＯ９００１：２００１取得 登録番号：B2006Q10111ROS URL http://www.umsi.jp 【東京支社】 東京都中央区日本橋茅場町一丁目２番14号 日本ビルディング３号館７階 TEL FAX Copy rights © Urban Management Strategy Institute Co., Ltd 03-5640-3737 03-5640-2771
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