＜今までのコンサルティングの形態＞ これまで、各々の分野において単独のコンサルティングが行われてきました。クライアントは個々のお悩みについ て、それぞれのプロフェッショナルに個別に相談するしか手段がありませんでした。 損害保険 生命保険 会 計 税 務 法 律 不 動 産 金融商品 建 築 事業承継 個人・法人 ＜顧客が望んでいるコンサルティングのあるべき姿＞ 顧客の悩みは千差万別で様々な分野に及びます。顧客にとってはどの悩みも重要であり解決したいと望んでいま す。様々な分野の問題点は相互に結びついており、対策を実行することにより各分野へ影響が及びます。 損害保険 生命保険 会 計 税 務 法 律 不 動 産 ﾌｧｲﾅﾝｼｬﾙ・ﾌﾟﾗﾝﾅｰ 個人・法人 金融商品 その他 建 築 事業承継 一般的な個人資産の現状分析 日本で１年間に亡くなる方は、約９０万人。 その内相続税のかかる人は６％程度（約５万４千人）といわれています。 相続税がかかる人の財産の内訳を見てみると、不動産資産が約７０ ％を占めています。(本ページ①グラフ） また、保有不動産資産の種類も下記多岐にわたっているのが現状で す。 （本ページ②グラフ） ①平均的日本人の資産構成 不動産 預金 不動産資産 約７０％ 有価証券 保険 その他 ②不動産資産の分類例 自宅 駐車場 遊休地 畑 アパート その他 貸地 ＜FPｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞの流れ＞ ？ 初回訪問 情報収集 次回訪問 ・家族構成 ・財産概要 ・現預金残高 ・具体的ニーズ ・その他 ・ ・ ・ ・ 潜在的気がかり発見 クロージング 各種ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ ニーズの把握 ニーズの顕在化 ニーズの喚起 PLAN ACTION DO SEE ＜不動産に関するアンケート＞にご協力下さい ○○会社では、ファイナンシャルプランナーとしてお客様の「気がかり・お悩み事」の解決を図るお手伝い をさせて頂きたいと考えております。 ＜省略＞ ＜A＞ ・相続の心配をしたことがある。 ・財産の大半を占める資産は不動産である。 ・不動産のことを相談できる相手が身近にいない。 ・様々な対策のメリットはよく聞くが、その反面デメリットはあまり聞かない。 ・子供にはできる限り資産性の高い財産を承継させ、煩わしい思いはさせたくない。 YES YES YES YES YES ／ ／ ／ ／ ／ NO NO NO NO NO YES YES YES YES YES ／ ／ ／ ／ ／ NO NO NO NO NO YES YES YES YES YES ／ ／ ／ ／ ／ NO NO NO NO NO ＜B＞ ・駐車場や更地を持っている ・貸宅地を持っている。 ・賃貸アパート（マンション）を持っている。 ・生産緑地を持っている。 ・借地権を持っている。 ＜C＞ ・親から受け継いだ財産なので、その詳細を良く知らない。 ・何か問題が有りそうなので、時期を見て現状の把握をしてみたいと思っている。 ・将来的に、子供達が財産分割や相続税の納税で苦労しないか、気がかりである。 ・借地人、近隣、借家人、兄弟などの間との権利関係で、不安や気がかりが有る。 ・有効活用を勧められているが、様々な影響がありそうで不安だ。 ＜D＞ ・その他ご質問、ご希望などがありましたらご記入下さい。 ご協力有り難うございました。 ◆お客様欄 お 名 前 ご 住 所 生 年 月 日 ご 年 齢 ご 連 絡 先 . . 事例.1 有効活用案件 ＜現状＞ 1313-1 1313-6 1317-2 ４３０Ｃ 1317-4 近隣商業地域 建蔽率：80％ 容積率：300％ 防火地域 地積：1095.2㎡ 331.29坪 1317-6 1318 ＜土地権利関係＞ ・山本はな（母親） 46/100 ・山本一郎（長男） 27/100 ・山本二郎（次男） 27/100 ＜建物権利関係＞ ・山本一郎（長男） 50/100 ・山本二郎（次男） 50/100 ＜依頼者の要望＞ ①相続対策をしたい ②賃貸物件を建てたい 有効活用その2 有効活用その１ 1318 有効活用その3 1318 有効活用その4 1318 1318 事例.2 東京都内A氏の場合 ？ 初回訪問 情報収集 次回訪問 ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ ・ 潜在的気がかり発見 クロージング 各種ｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ ニーズの把握 ニーズの顕在化 ニーズの喚起 PLAN ACTION DO SEE ＜相続対策における重要な３要素＞ 取得する財産に対応する納税額に見合う 財源を確保する必要があります。 . . 評価を引下げた財産を、誰にどのように 移転させるかが重要です。 評価引下げ対策を実施すると、 流動性は低下します。 . ＝ 賃貸物件建築 有効活用が相続対策になる と言われているのは、 評価の引下げ効果があるからです。 ※相続対策はひとつの対策に偏りすぎると、 効果以上の弊害が生じてきます。 ＜キャサリン様親族関係図＞ 事例.3 ◇その1 次男（キャサリンの兄） 実 子 実 子 実 子 父 ◇その2 亡 実 子 亡 亡 養 （ 次子 女 の 娘 ） （ キ養 ャ子 サ リ ン ） 母 亡 亡 長 男 次 男 長 女 次 女 実 子 8 人 養実 子子 2 4 人人 実 子 1 人 実 子 1 人 ◇その3 三 女 （ キ ャ サ リ ン ） 四 女 五 女 実 子 3 人 実 子 2 人 キャサリン 次 男 の 実 子 次 男 の 実 子 次 男 の 実 子 次 男 の 実 子 次 女 の 娘 ◆現状の権利関係及び問題点 事例.4 ※地下の造作権利者 ママ 1/4 兄弟 3/4 ママ1/4 建物賃貸借契約 ホテル部門 有限会社 ホテル 兄弟3/4 小料理部門 執行役員 母 （出資者の意向により選任） 出資持分構成 ・母 30％（300万） ・兄弟 70％（700万） ◆対応方法 執行役員 母 （出資者の意向により選任） ＜パターン1＞・区分所有物件化 有限会社 ホテル （例） ホテル部門 兄弟 ママ 敷地権（ママ1/4兄弟3/4） ＜パターン2＞・別途賃貸借契約の締結 ※地下の造作権利者 ママ （小料理屋） 執行役員 母 （出資者の意向により選任） 有限会社 ホテル ホテル部門 ママ 1/4 兄弟 3/4 ※地下の造作権利者 ママ1/4 兄弟3/4 ママ （小料理屋） 1.判断基準 不動産資産三分法は、特に相続対策と密接に関連します。色分けをするときの基準には様々なもの がありますが、代表的な基準に下記の二つを考えることが出来ます。 ①収益性 ②流動性 ・・いくら儲かるか？ ・・現金化できるか？（スピード・価格） 納税財源として物納できるか？ 流動性（納税財源性） 高 ＜例＞ Ｃ Ａ 駐車場 ＜例＞自宅 収 益 性 高 低 Ｄ Ｂ ＜例＞ 貸宅地（底地） ＜例＞ 生産緑地・農地 古アパート 賃貸アパート 低 ◆流動性が低くなる主な要因 ①境界が確定しない。（隣地、官民） ②共有者の意見がまとまらない。 ③立ち退きの時間や立退き料など、流動化にあたって時間と費用がかかる。 ④地型（間口狭小、奥行長大など）が悪い。 ⑤現実的に買い手が無い。（購入後の利用方法がイメージしにくい） ◆収益性が低くなる主な要因 ①物件が賃貸市場の要望に合致しなくなり、空室が多い。 ②物件修繕費が多大にかかる。 ③相当昔からの人間関係なので、値上げなどを行うことが難しい。 ④初期投資額（建築コスト）が多すぎる。 ⑤（物件エリアの）人口の減少と、競合物件の増加。 収 益 物 件 の 購 入 に つ い て １．収益物件保有の目的と留意点 ① ② と トレード・オフ との 性 ・ Ａ ・ Ｃ Ｂ ・ 性 ※どちらの効果を指向するかによって、どのような物件を購入するかの基準が異なってきます。
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