Business Column 「増やす相続対策」鍵は資産の運用方法～高利回り不動産運用「シェアハウス」とは？～一般社団法人日本ＳＦＰ協会ピックの影響もあり都心一等地年、資産家の方々の間で、オリンっています。（ＢＧＪ社実績実質利回：家には高利回りの収益還元が可能となその反面、キャッシュで決済できる投資〜 %/年利）。室（2015年月現在）とい 112 MAY 2015 のマンション経営が資産運用として再度注目を集めていますが、日本の人口この利回りは一般の新築マンションと比較すると、プラス～ %程の高利減少、オリンピック後のドーナツ化現象等のリスクが考えられ、価格変動が回りが期待でき、キャッシュでの買取りょう。方法としてもますます注目されるでし後さらにニーズが高まり、資産の運用ど、外国人に対応したシェアハウスは今人口減少による外国人労働者の需要な学びたい外国人の増加や、日本の労働課題です。日本の「おもてなし文化」を今後相続を見据えた資産運用を行う際に、「運用方法」の選定は最も重要なきいのです。（表１）。ても「不動産を人に貸す」メリットは大らに、相続や固定資産税の観点から見う驚異的な入居率となっています。さ空室が顧客を海外から直接、現地にある留学 ●居住用の建物の敷地は、固定資産税が1/6に軽減される。ョンの一室をシェアハウスメリット３：固定資産税の軽減エージェントや日本語学校などを介し ●建物を相続人または会社に移転させれば、さらに効果的。として活用するモデルも ●資金をそのまま保有せず、贈与も可能。安定して入居者を確保している点にあメリット２：相続税の納税資金準備可能です（※要マンショ ●小規模宅地の特例（最大50％減額）の対象となる。ります。実際にＢＧＪ社では、管理・運 ●相続税の評価額が、土地は約20％減、建物は30％減。ンの許可）。これによりまた、外国人の高所得者を対象に、入居の空いた高級マンシうな方にとっては、非常にメリットのあ大きく安定運用には適していません。（以下BG Good Japan J 社）の運営モデルと、ＳＦＰ協会会員の村田税理士による賃貸物件の税的メリットをご紹介メリット１：相続税の負担軽減営するシェアハウス1150室のうち表１人に貸す物件を持つ税的・相続的メリット（監修：村田税理士）人入居者が退出してできます（参照：運営例②）。スクヘッジをしながら運用がゼロになることはなく、リも賃料収入がいきなり 1 を吹き込んでいる、株式会社Be が可能なパチンコホールオーナーのよ 25 今回は従来のマンション経営にはないメリットを持つ「シェアハウス運用」 3 る不動産運用であると言えます。 29 について、都心物件の運用方法に新風 8 3 ●物件から得た収入で、納税資金の準備ができる。 3 します。ＢＧＪ社のシェアハウスは昨今話題になっている空き家を活用しているものも多く（参照：運営例 ① ）、そうした物件は築年数が経過しているためどうする!? 相続税運営例② ＢＧＪ社の入居率の高さの秘訣は、台湾・スウェーデン・香港など外国籍の都心のタワーマンションをシェアハウスとして運用（全3室）シリーズ築30年以上の相続した空室オフィスビルを改装（全21室）銀行の融資がつきにくい面があります。運営例① 1 近取材協力／株式会社 Be Good Japan 代表取締役伊藤吾多、村田顕吉郎税理士事務所 ※一般社団法人日本ＳＦＰ協会についてクライアントの資産を守るため、金融・不動産知識をつけた各法律のスペシャリスト（弁護士、税理士等）が加盟・登録する団体。http://sfp.or.jp/ 問合せ [email protected]