Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 „Schleusenweg - OT Moordorf“ mit örtlichen Bauvorschriften Teil A: BEGRÜNDUNG Teil B: Umweltbericht gem. § 2 Abs. 4 BauGB Übersichtskarte Planungsbüro Weinert Norddeicher Straße 7 26 506 Norden Telefon 04931/98366-0 Telefax 04931/98366-29 Stand: 18.05.2015 Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 2 Inhaltsverzeichnis 1 Anlass und Ziel der Planung ............................................................................. 3 2 Lage und Abgrenzung des Bebauungsplans ................................................... 3 3 Planungsvorgaben ............................................................................................. 4 3.1 Raumordnung....................................................................................................... 4 3.1.1 Landesraumordnung ............................................................................................ 4 3.1.2 Regionale Raumordnung ...................................................................................... 5 3.2 Flächennutzungsplan der Gemeinde Südbrookmerland ....................................... 5 4 Bestand und gegenwärtige Nutzung ................................................................. 6 4.1 Nutzung ................................................................................................................ 6 5 Standortalternativen........................................................................................... 7 6 Inhalt und Auswirkungen der Planung ........................................................... 12 6.1 Art der baulichen Nutzung .................................................................................. 12 6.2 Maß der baulichen Nutzung................................................................................ 13 6.3 Bauweise und Baugrenzen ................................................................................. 13 6.4 Verkehrserschließung......................................................................................... 14 6.5 Grünflächen und Anpflanzungen ........................................................................ 15 6.6 Wasserflächen.................................................................................................... 16 6.7 Führung von Ver- und Entsorgungsleitungen...................................................... 16 7 Örtliche Bauvorschriften.................................................................................. 17 8 Immissionen ..................................................................................................... 20 9 Belange von Natur und Landschaft................................................................. 22 10 Ergebnisse der Beteiligungsverfahren ........................................................... 26 10.1 Ergebnisse der öffentlichen Auslegung............................................................... 26 11 Versorgungs- und Entsorgungsanlagen ........................................................ 26 12 Hinweise und nachrichtliche Übernahmen ..................................................... 27 Anlage: Schalltechnische Stellungnahme Nr. 3646-15-L1, IEL GmbH (Aurich) P:\Projekte\Suedbrookmerland\Schleusenweg\BBP\sbl_bbp_334_bg_07012015.docx 19.05.2015 11:41:00 Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 3 1 ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 3.34 „Schleusenweg - OT Moordorf“ ist die städtebauliche Zielsetzung der Gemeinde Südbrookmerland in zentralörtlicher Lage weitere Flächen für den Wohnungsbau zu entwickeln. Mit der Bebauungsplanaufstellung soll ein einheitliches Wohngebiet realisiert werden, in dem die umliegende Siedlungsstruktur, die sich mehrheitlich aus Einfamilien- und Doppelhäusern zusammensetzt, weiterentwickelt wird. Hierbei umfasst der vorliegende Bebauungsplan den ersten nördlichen Bauabschnitt von insgesamt zwei Bauabschnitten. Ein zeitlich späterer II. Bauabschnitt wurde zwischenzeitlich aufgegeben, da eine Anbindung an die B 72 aktuell nicht umsetzbar ist. Mit dieser Bauleitplanung werden die angrenzenden Baugebiete entwickelt, um entsprechend der Nachfrage weitere Baulandreserven zu mobilisieren. Durch die anhaltende Zunahme der Einwohnerzahl werden in der Gemeinde Südbrookmerland die angebotenen Baugrundstücke stetig nachgefragt. Aufgrund der zentralen und verkehrsgünstigen Lage zwischen den Mittelzentren Aurich und Emden handelt es sich bei den Wohnstandort Moordorf um eine bevorzugte Wohnlage. Weiterhin wird eine Baulandverknappung durch eine Zuwanderung aus anderen Regionen verursacht. Diese wird durch hohe Baulandpreise in den Ballungsräumen verursacht, die ihrerseits eine Folge der dortigen Baulandverknappung ist. Die Ursache für diese Wanderungsbewegung sind die niedrigen Grundstückskosten sowie die freie Landschaft (ländlicher Charakter) und die damit verbundene Verbesserung des Wohnumfeldes. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 3.34 wird der Baulandnachfrage nach Grundstücken in zentraler Lage der Gemeinde Südbrookmerland entsprochen. Dieser Wohnstandort ist besonders für junge Familien interessant, da sämtliche Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen in kurzer Entfernung zu erreichen sind. Aufgrund der zentralen Lage des Plangebietes handelt es sich bei diesem Bereich der Gemeinde Südbrookmerland um einen attraktiven Wohnstandort. 2 LAGE UND ABGRENZUNG DES BEBAUUNGSPLANS Das Plangebiet liegt im zentralen Bereich des Ortsteils Moordorf in der Gemeinde Südbrookmerland. Der räumliche Geltungsbereich umfasst eine Fläche von rd. 3,5 ha. Die Lage und Abgrenzung des Plangebietes sind der folgenden Abbildung zu entnehmen. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 4 Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 3.34 3 PLANUNGSVORGABEN 3.1 Raumordnung Die übergeordneten Belange der Raumordnung werden entsprechend der vorgegebenen Hierarchie dargestellt. 3.1.1 Landesraumordnung Raumordnerische Grundlage ist das Niedersächsische Landesraumordnungsprogramm (NLROP; vom 08. Mai 2008, geändert mit Inkrafttreten am 03.10.2012). In der zeichnerischen Darstellung ist die Bundesstraße B 436 als Hauptverkehrsstraße nordwestlich des Plangebiets ausgewiesen. Weitere, das Plangebiet betreffende Darstellungen, sind nicht vorhanden. Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 3.34 steht den im LROP genannten Zielen nicht entgegen. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 5 Auszug aus dem Landesraumordnungsprogramm (ohne Maßstab) 3.1.2 Regionale Raumordnung Das Regionale Raumordnungsprogramm für den Landkreis Aurich ist seit dem 20.07.2006 nicht mehr rechtskräftig. Mit dem Wegfall des Regionalen Raumordnungsprogramms gilt das Landesraumordnungsprogramm für den Landkreis Aurich und damit für die Gemeinde Südbrookmerland. 3.2 Flächennutzungsplan der Gemeinde Südbrookmerland Nach § 8 Abs. 2 BauGB ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan (FNP) zu entwickeln. Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Südbrookmerland wird das Plangebiet überwiegend als Wohnbaufläche (W) und im östlichen Teilbereich als Fläche für die Landwirtschaft dargestellt. Aufgrund der Abweichung vom derzeit gültigen Flächennutzungsplan erfolgt die 30. Änderung des Flächennutzungsplans. Diese erforderliche Flächennutzungsplanänderung erfolgt im Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 3.34 „Schleusenweg - OT Moordorf“ im sog. Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 6 Geltungsbereich Bebauungsplan Nr. 3.34 Geltungsbereich der 30. Flächennutzungsplanänderung Auszug aus der 30. Flächennutzungsplandarstellung mit Kennzeichnung des Plangebietes des Bebauungsplanes Nr. 3.34 4 BESTAND UND GEGENWÄRTIGE NUTZUNG 4.1 Nutzung Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine landwirtschaftliche Nutzfläche. Nördlich und westlich angrenzend ist eine Wohnbebauung vorhanden, die sich überwiegend aus Einzelund Doppelhäusern zusammensetzt. Östlich und südlich schließen sich teilweise landwirtschaftliche Nutzflächen an. Östlich angrenzend befinden sich zudem zwei einzelne Wohngebäude. Die äußere Erschließung des Plangebietes erfolgt über den nördlich angrenzenden Moorweg. Im weiteren werden die Verkehre über die Georgsfelder Straße und die Bundesstraße B 72 abgeführt, wodurch eine Anbindung an die Mittelzentren Aurich und Emden gewährleistet ist. Durch die zentrale Ortslage in der Gemeinde Südbrookmerland sind sämtliche Versorgungseinrichtungen und sonstige Infrastruktureinrichtungen in fußläufiger Entfernung zu erreichen. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 7 Schulen/Sportpatz Moorweg Georgsfelder Straße Spielplatz Bundesstraße B 72 Luftbild mit bestehenden Nutzungen 5 STANDORTALTERNATIVEN Nach den neuen Planungsgrundsätzen zum Schutz von land- und forstwirtschaftlichen Flächen sind vorrangig Möglichkeiten der Innenentwicklung zu prüfen. Eine Prüfung sämtlicher Alternativen im Innenbereich wird in der Regel nicht möglich sein, es sind daher einige Standorte auszuwählen, die sich als Alternative aufdrängen. Für die Gemeinde Südbrookmerland liegt kein Baulückenkataster vor. Die für eine Bebauung zur Verfügung stehenden Baulücken werden durch Immobilienbüros zum Verkauf angeboten. Die weit überwiegende Anzahl von Baulücken werden jedoch dem freien Markt entzogen, da für diese Flächen grundsätzlich keine Verkaufsbereitschaft besteht, oder die Grundstücke für nachkommende Generationen als Bauplatz freigehalten werden. Die verfügbaren Baulücken werden nicht in ausreichendem Maße freigesetzt, um den erforderlichen Wohnflächenbedarf zu decken. Daher ist eine schrittweise Bauflächenausweisung erforderlich. Die Betrachtung der möglichen Standortalternativen und die damit verbundene Eignung des Plangebietes orientieren sich im Folgenden an die, in Aufstellung befindliche 27. Flächennutzungsplanänderung, die auf das Stadtentwicklungskonzept der Gemeinde Südbrookmerland zurückgreift. Hinsichtlich der Einwohnerentwicklung verlief die Wachstumsrate in der Gemeinde Südbrookmerland kontinuierlicher als im Landkreis Aurich und verzeichnete bis zum Jahr 2006 ein stetiges Wachstum. In den Folgejahren zeigen sowohl die Bevölkerungsentwicklung in der Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 8 Gemeinde als auch im Landkreis leicht abnehmende Tendenzen. Die Bevölkerungszahl des Landkreises wuchs in dem Betrachtungszeitraum (bis 2012) um 12,5 %, die der Gemeinde um 29,6%. Dies liegt einerseits in der stagnierenden Wachstumsphase der Anzahl der Landkreisbevölkerung in den 1980-er Jahren und anderseits in der deutlich höheren Wachstumsdynamik der Gemeinde Südbrookmerland begründet. Seit 2006 zeigten sowohl der Landkreis Aurich als auch die Gemeinde leichte Bevölkerungsabnahmen zwischen 1,0% bis 1,7% auf. In den einzelnen Ortsteilen der Gemeinde entwickelte sich hierbei eine Bevölkerungsverteilung mit erheblichen Unterschieden, wobei sich 70% der Einwohner in den Ortsteilen Moordorf, Victorbur und Moorhusen/Münkeboe verteilen. Hinsichtlich der Entwicklung der Haushaltsgrößen wird vom Niedersächsischen Institut für Wirtschaftsforschung von einer Abnahme von 0,17 Personen/Haushalt innerhalb des Landkreises bis zum Jahr 2030 ausgegangen. Damit kann für die Gemeinde Südbrookmerland von bis 2030 von einer durchschnittlichen Haushaltsgröße 2,31 Personen/Haushalt ausgegangen werden. Innerhalb des Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes bzw. der 27. Flächennutzungsplanänderung wird konstatiert, dass der demographische Wandel in der Gemeinde Südbrookmerland bereits begonnen hat und erste Auswirkungen, wie geringe Geburtenraten und Wanderungsverluste bereits aktuell erkennbar sind. Noch profitiert die Gemeinde von den starken Bevölkerungszuwächsen der vergangenen Jahre, sodass insbesondere die Überalterung der Bevölkerung weniger stark ausgeprägt sein wird, wie im Landkreisdurchschnitt. Dennoch weisen einige Gemeindeteile eine stagnierende oder abnehmende Bevölkerungszahl mit Überalterungstendenzen auf (z.B. Forlitz-Blaukirchen, abgeschwächt in Wiegboldsbur). Insbesondere aufgrund der zu erwartenden Verkleinerung der Haushaltsgröße wird entsprechend der 27. Flächennutzungsplanänderung bis zum Jahr 2030, ein Wohnflächenbedarf von maximal 40 ha ermitteln. Überdies verfügt die Gemeinde noch über große Bauflächenpotenziale (vgl. Siedlungsentwicklungskonzept Kap. B.1.7 im Anhang). Diese sind aber nur zu gut einem Drittel (ca. 26 ha) nach heutigen Maßstäben städtebaulich geeignet, um den zukünftigen Anforderungen des demographischen Wandels zu genügen. Nach den Empfehlungen des RROP (Entwurf 2012) sollen nur in den festgelegten zentralen Orten eine Siedlungsentwicklung ermöglicht werden. Darüber hinaus können zur Eigenentwicklung der anderen Siedlungsteile pro 1000 Einwohner pro Jahr 4 Wohneinheiten errichtet werden. Vor diesem Hintergrund soll sich die zukünftige Siedlungsentwicklung Südbrookmerlands in den drei vorhandenen Siedlungsbereichen Moordorf/Victorbur, Münkeboe/Moorhusen, Uthwerdum/Georsheil (Gewerbe) konzentrieren. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 9 Gem. der vorgenannten Planungen sind vorrangig für den Hauptort Moordorf Entwicklungsflächen zur Verfügung zu stellen. Hierbei sollen insbesondere die Potentiale einer Innenverdichtung ausgenutzt werden. Für die kleineren Siedlungskerne soll eine Ausweisung von Flächen zur Deckung des Eigenbedarfs und moderater Entwicklung erfolgen. Die kleineren Ortslagen sollen sich im Rahmen der Eigenentwicklung entfalten dürfen (Eindämmung der Abwanderung). Hier ist vor allem die dörfliche Struktur, insbesondere die Landwirtschaft zu erhalten, wobei allerdings auch Potenziale zur Eigenentwicklung des jeweiligen Ortsteiles eingeräumt werden sollten. Entsprechend dem Entwicklungsziel soll der Siedlungsschwerpunkt Moordorf mit der Konzentration an Infrastruktureinrichtungen als Hauptsiedlungsschwerpunkt weiter entwickelt und die Funktion als Familien- und Senioren-Wohnstandort und als Versorgungsschwerpunkt gestärkt werden. Durch die gewählten Darstellungen für den Hauptsiedlungsschwerpunkt Moordorf wird eine weitere Ausuferung der Siedlung vermieden, schwer zu erschließende bzw. zu versorgende Flächen werden aus der Darstellung genommen und somit Folgekosten eingedämmt. Mit der angestrebten Innenverdichtung in Moordorf wird dem Gebot der nachhaltigen Siedlungsentwicklung Rechnung getragen (Räumliche Verknüpfung von Wohnflächen und Versorgungseinrichtungen, Stärkung der vorhandenen Infrastruktur, geringe Erschließungsund Folgekosten). Weiterhin erfolgt im Rahmen eine Herausnahme von weniger geeigneten Reserveflächen. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 10 Mit der 27. Flächennutzungsplanänderung werden die Reserveflächen R 24 bis R 28 als Wohnbauflächen aufgehoben. Es wird demnach weniger die Aufgabe der Flächennutzungsplan-Konzeption sein, einen quantitativen Nachweis zum Wohnbauflächenbedarf zu führen als vielmehr Wohnbauflächen auszuweisen, die dem zukünftigen Anspruch der differenzierten Nutzungsmöglichkeiten entsprechen. Der ermittelte Wohnbauflächenbedarf von 40 ha ist somit nur ein grober Orientierungsrahmen. Die zukünftige Wohnbauflächenentwicklung soll verstärkt zur Innenverdichtung und Arrondierung der Siedlungsstrukturen beitragen. Die Nachverdichtung von bestehenden Siedlungsbereichen durch die Innenverdichtung hat höchste Priorität. Auf die Darstellung städtebaulich nachrangig geeigneter Potenzialflächen soll zukünftig verzichtet werden, soweit sie nicht innerhalb des Siedlungsgefüges eine zentrale Funktion (langfristiges Entwicklungsoption) einnehmen. Im vorliegenden Fall wurde ein Wohnstandort in zentralörtlicher Lage ermittelt. Bedingung hierfür war die fußläufige Erreichbarkeit von Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen, sowie eine gute verkehrliche Anbindung. Ferner sollte das Plangebiet grundsätzlich vom freien unbelasteten Außenbereich abgeschnitten sein, wodurch entsprechend des Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes und der Zielsetzung der 27. Flächennutzungsplanänderung eine Innenentwicklung im Entwicklungsschwerpunkt Moordorf forciert wird. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 11 Diese Kriterien treffen für das Plangebiet in besonderer Weise zu. Dennoch ergeben sich weitere mögliche Standorte, die diese Eigenschaften aufweisen, da sich im Gemeindegebiet aufgrund häufiger linienhafter Siedlungsstrukturen Außenbereichsinseln gebildet haben, die wie auch das Plangebiet, von der freien Landschaft abgeschnitten sind. Das vorherrschende disperse Siedlungsbild, das zum Teil auch historisch durch die Moorkultivierung bedingt ist (lineare Strukturen entlang von Wegen und Straßen), bietet in vielen Bereichen Möglichkeiten zur Nachverdichtung. Im Vergleich zu diesen anderweitigen Außenbereichsinseln zeichnet sich das Plangebiet durch eine intensiv landwirtschaftliche Ackernutzung aus. Ferner wurden die Belange der Landwirtschaft im Rahmen der Standortbewertung des Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes berücksichtigt, mit dem Ergebnis einer guten Eignung des Plangebietes. Mit der Planung wird der Siedlungsschwerpunkt Weisenweg/Haidjerpad in östlicher Richtung fortgeführt und eine Außenbereichsinsel, zugunsten des unbelasteten freien Außenbereichs aufgefüllt. Aufgrund der umliegenden Siedlungsstruktur und der intensiv landwirtschaftlichen Nutzung eignet sich das Plangebiet für eine Wohnbaulandausweisung. Zur Bewertung der Reserveflächen hinsichtlich einer Eignung für eine nachhaltige Siedlungsentwicklung wurde innerhalb des Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ein Punktesystem verwendet. Hierbei wurden dem Plangebiet 3,5 Punkte zugeordnet, wonach der Standort zwischen „bedingt geeignet“ (1-3 Punkte) und „geeignet“ (> 4 Punkte) bewertet wird. Bei der Bewertung der Reserveflächen wurden folgende Bewertungskriterien herangezogen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Städtebauliche Situation Planungsrechtliche Situation Erschließung Ver- und Entsorgung Immissionen Verkehr Immissionen Landwirtschaft Entfernung zur Grundschule Hinsichtlich der Punkte 1, 5,6 und 7 wurde das Plangebiet positiv beurteilt. Das Plangebiet erstreckt sich in östliche Richtung über die Reservefläche hinaus. Da die planungsrechtliche Situation (Punkt 2) ohne eine verbindliche Bauleitplanung als „bedingt geeignet“ beurteilt wird, ist im vorliegenden Fall von einer Bewertung als „nachrangig geeignet“ auszugehen. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass das städtebauliche Entwicklungskonzept hinsichtlich der Flächenbewertung nur einen Orientierungsrahmen liefert und eine anschließende Wertung der Bauleitplanung überlässt. Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung des Entwicklungskonzeptes, die zukünftigen Problemkreise und Entwicklungschancen in einer ganzheitlichen und nachhaltigen Planung zu berücksichtigen, muss die planungsrechtliche Situation ein geringeres Gewicht zukommen wie, z.B. der Innenentwicklung oder der Immissionssituation. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 12 Diese angestrebte nachhaltige Siedlungsentwicklung kann im Rahmen der kommunalen Planungshoheit gesteuert werden, wodurch auch die planungsrechtliche Situation überwindbar ist. Da das Plangebiet über eine Gemeindestraße angebunden ist, jedoch die innere Erschließung nicht vorhanden und hergestellt werden muss, wird das Plangebiet hinsichtlich der Erschließung (Punkt 3) „bedingt geeignet“ beurteilt. Hinsichtlich der Ver- und Entsorgung (Punkt 4) wurde das Plangebiet aufgrund von schwierigen Anschlussmöglichkeiten negativ beurteilt. Da der hier das zugrunde liegende Reservegebiet in südliche Richtung über das Plangebiet hinausgeht, war für diese Beurteilung die Barrierewirkung der Bahnanlage und der B 72 maßgebend. Für den infrage stehenden nördlichen Bereich konnten im Rahmen der Ausbauplanung keine Schwierigkeiten ermittelt werden, die über das übliche Maß hinausgehen. Ein erhöhter Erschließungsaufwand müsste auf die zu veräußernde Grundstücksfläche umgelegt werden. Stattdessen ergeben die Grundstückspreiskalkulationen eine Anpassung an die ortsüblichen Grundstückspreise. Unter Beachtung der genannten Standortfaktoren wird die städtebauliche gute städtebauliche Lage höher gewichtet als die Kriterien der Erschließung und der planungsrechtlichen Situation. Die Gemeinde kommt in ihrer Abwägung zu dem Ergebnis, einer Plangebiet guten Eignung für die Wohnbaulandbereitstellung. 6 INHALT UND AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG 6.1 Art der baulichen Nutzung Das Ziel der verbindlichen Bauleitplanung ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die weitere städtebauliche Entwicklung, durch eine Abrundung des Ortsrandes. Hierbei soll die umliegende aufgelockerte Siedlungsstruktur fortgesetzt werden. Entsprechend dieser Zielsetzung und der angrenzenden Gebietsprägung wird das Plangebiet als ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Gem. §1 Abs. 6 der Baunutzungsverordnung wird festgesetzt, dass innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete (WA) die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 4 Abs. 3 Nr. 1, 4 und 5 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden: Betriebe des Beherbergungsgewerbes Gartenbaubetriebe Tankstellen Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 13 Tankstellen und Gartenbaubetriebe werden als Ausnahmen grundsätzlich ausgeschlossen, weil hierfür kein Bedarf in diesem Stadtbereich besteht. Diese würden darüber hinaus den Charakter des typischen Wohngebietes stören. Mit dem Ausschluss von Beherbergungsbetrieben soll eine möglichst große Wohnruhe und Wohnqualität erreicht werden, weil mit dieser Art von Betrieben erhebliche Störungen und Beeinträchtigungen der Wohnruhe verbunden sind. Einschränkung der Anzahl der Wohnungen pro Gebäude Im gesamten Plangebiet werden nach §9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB pro Gebäude max. eine Wohnung zugelassen. Bei Doppelhäusern wird je eine Doppelhaushälfte als ein Gebäude angesehen, da es ein eigenständig nutzbarer Gebäudeteil darstellt. Hiermit soll zum einen eine größere Wohnruhe gewährleistet und zum anderen die gestalterische Zielsetzung nach einer kleingliedrigen Siedlungsstruktur, vorgegeben durch die umliegende Bebauung, unterstützt werden. Durch diese Festsetzung werden z.B. größere Mietshäuser und Wohnheime ausgeschlossen. 6.2 Maß der baulichen Nutzung Innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets werden eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 sowie eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 festgesetzt. Die Geschossigkeit der Bebauung wird, unter Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz, auf zwei Vollgeschosse (II) beschränkt. Innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete wird gemäß § 16 Abs.3 Nr.2 BauNVO eine Gebäudehöhe von max. 9,5 m über Oberkante Straßenmitte, der zur Erschließung des Baugrundstücks dienenden Verkehrsfläche, als Höchstgrenze festgesetzt. Die Festsetzung der Gebäudehöhe belässt innerhalb dieses Rahmens vielfältige Gestaltungsmöglichkeiten. Die festgesetzte Höhe reicht aus, ortsübliche und ortstypische Gebäude in vielfältiger Weise zu errichten. 6.3 Bauweise und Baugrenzen Innerhalb des Plangebiets wird eine abweichende Bauweise (a) festgesetzt. In der abweichenden Bauweise (a) sind Gebäude gem. § 22 BauNVO zulässig wie in der offenen Bauweise, jedoch je Einzel- bzw. Doppelhaus mit einer Längenbeschränkung von 18m, in jede Richtung. Die Beschränkungen der Gebäudelängen orientieren sich an der Bestandssituation und der umliegenden Siedlungsstruktur. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 14 Gem. § 22 Abs. 2 Baunutzungsverordnung BauNVO dürfen in der offenen Bauweise Gebäude mit einer Gesamtlänge von 50,00 m errichtet werden. Baukörper in dieser Größenordnung fügen sich nicht in das vorhandene Ortsbild ein. Aus diesem Grund wurde eine abweichende Bauweise gewählt, die in ihren Abmessungen die bereits bestehende Bebauung berücksichtigt. Bei der Längenbeschränkung der abweichenden Bauweise (a) sind Stellplätze und Garagen gem. § 12 BauNVO und Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO, auch in Form von Vor- oder Anbauten, nicht mit anzurechnen. Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung wird mit der Ergänzung der bestehenden Festsetzung die Längenbeschränkung nur auf den Hauptbaukörper angewendet und Garagen und Stellplätze sowie Nebenanlagen in jeder Art werden nicht berücksichtigt. Voraussetzung für die Anwendung diese Festsetzung ist eine bauliche Trennung von Garage bzw. Nebenanlage und der Hauptnutzung. Ferner darf eine Garage bzw. Nebenanlage nicht durch eine Hauptnutzung über- oder unterbaut werden. Dies wäre u.a. der Fall, wenn oberhalb der Garage eine Wohnung entsteht. Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen (gem. § 23 BauNVO) festgesetzt. Baugrenzen ermöglichen den Bauwilligen die größtmögliche Freiheit in der Wahl des Gebäudestandortes, ohne jedoch die Wirkung einer städtebaulichen Ordnung zu verlieren. Für bestehende Gebäude, mit Ausnahme von Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO und Garagen gem. § 12 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche, gelten die Festsetzungen nur dann, wenn die Gebäude durch einen Neubau ersetzt werden oder Umbauten durchgeführt werden, die einem Neubau gleichkommen. Zulässigkeit von Nebenanlagen und Garagen Innerhalb des gesamten Plangebiets sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Bereich zwischen der Straßenbegrenzungslinie der Erschließungsstraße und der vorderen Baugrenze (Vorgartenbereich) Nebenanlagen als Gebäude gem. § 14 BauNVO und Garagen gem. § 12 BauNVO unzulässig. Die Vorgartenbereiche sind über die Erholungsfunktion hinaus ein Gestaltungselement des Straßenraums, welches eines der wichtigsten Merkmale eines Siedlungsbildes ist. Sie sollen deshalb von jeglichen Gebäuden freigehalten werden und ihre Gestaltung nur durch gärtnerische Anlagen und typische Einfriedungen erhalten. 6.4 Verkehrserschließung Die Straßenflächen, die als Anliegerstraßen Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Planungsbüro Weinert dienen, werden als öffentliche Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 15 Die innere Erschließung des Plangebietes erfolgt über Planstraßen mit einer Breite von 5 bis 8m, wobei die Haupterschließung im nördlichen Bereich an den Moorweg angebunden wird und im südlichen Bereich auf eine Wendeanlage mit einem Durchmesser von 18m führt. Hierbei orientiert sich die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Haupterschließung an den Trassenverlauf des Schleusenweges. Weiterhin werden Fuß- und Radwege mit einer Breite von 3m bzw. 5m festgesetzt. Mit dieser Festsetzung wird das Wohngebiet für Fußgänger und Radfahrer durchlässig und eine fußläufige Anbindung an den zukünftigen II. Bauabschnitt gewährleistet. Diese Verkehrsflächen werden als öffentliche Verkehrsflächen ohne Zweckbestimmung festgesetzt, damit im Rahmen der Ausbauplanung ein Gestaltungsfreiraum vorhanden ist. Innerhalb der Haupterschließung (Schleusenweg) verläuft eine Gasdruckrohrleitung der EWE AG, deren Schutzstreifen (4m beidseitig der Rohrachse) sich teilweise innerhalb der Straßenverkehrsfläche befindet und ein östlicher Teilbereich über ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der EWE AG abgesichert wird. Anlagen für die Abfallentsorgung Aufgrund der fehlenden Wendemöglichkeit werden die Stichstraßen innerhalb des Plangebietes nicht von Abfallentsorgungsfahrzeugen angefahren. Eine für 3-achsige Fahrzeuge ausgelegte Dimensionierung der Verkehrsfläche (gem. RASt 06) würde das Baugebiet aus wirtschaftlichen Gründen in Frage stellen. Zur Sicherstellung einer Abfallentsorgung wurden Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: Stellfläche für die Abfallentsorgung (M) zeichnerisch festgesetzt. 6.5 Grünflächen und Anpflanzungen Öffentliche Grünflächen Innerhalb des Plangebietes werden im südlichen Bereich öffentliche Grünflächen mit Pflanzgeboten festgesetzt. Diese Grünflächen dienen der Eingrünung des Baugebietes und zur Eingriffsreduzierung. Mit der Festsetzung der Grünflächen wird eine zukünftige Gliederung zwischen dem I. und dem nachfolgenden II. Bauabschnitt sichergestellt. Zur weiteren Konkretisierung der Anpflanzungen wird die folgende textliche Festsetzung aufgenommen: Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Sträuchern ist eine dreireihige Strauchhecke anzulegen. Es sind Anpflanzungen aus standortgerechten heimischen Sträuchern in Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 16 gemischten Gruppen zu 5 - 7 Exemplaren derselben Art dreireihig auf Lücke zu pflanzen. Der Pflanzabstand beträgt hierbei 2,0 x 1,0 m. Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Sträuchern ist ein Erdwall mit einem Wallfuß in einer Breite von 3 m und einer Höhe von max. 1 m anzulegen. Innerhalb der öffentlichen Grünfläche, ohne Pflanzgebot, sind insgesamt 5 hochstämmige Obstbäume (2x verpflanzt) in Reihe anzupflanzen und bei Ausfall zu ersetzten. Weitere Anpflanzungen Zur weiteren Eingrünung und zur ökologischen Aufwertung des Plangebietes werden Anpflanzungen innerhalb der Straßenverkehrsflächen festgesetzt. Innerhalb der Verkehrsflächen sind gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB Anpflanzungen mit standortgerechten Laubbäumen vorzunehmen. Je angefangene 100 m Straßenlänge sind 6 Laubbäume, mit einem Stammumfang von 18 bis 20 cm anzupflanzen, zu pflegen, ständig zu erhalten und soweit erforderlich zu ergänzen und zu erneuern. Die Anpflanzungen sind in der Pflanzperiode zwischen dem 31. Oktober und dem 30. April, spätestens jedoch 8 Monate nach Beendigung der Baumaßnahme vorzunehmen. 6.6 Wasserflächen Innerhalb des Plangebietes werden teilweise bestehende und geplante Gewässer III. Ordnung (Entwässerungsgräben) als Wasserfläche festgesetzt. Durch diese Festsetzung werden die zu erhaltenden Gewässer öffentlich-rechtlich abgesichert und die Erhaltung sichergestellt. 6.7 Führung von Ver- und Entsorgungsleitungen Innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche sind Ver- und Entsorgungsleitungen nur im befestigten Straßenkörper (unterhalb überbauter Flächen) zulässig. Die Hausanschlussleitungen sind hiervon ausgenommen. Diese Festsetzung entspricht einem flächensparenden Umgang mit Grund und Boden. Da in den Pflanzbereichen, innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen, keine Leitungen untergebracht werden, wird die Anpflanzung von Laubbäumen abgesichert. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 17 7 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN Um bestimmte städtebauliche, baugestalterische oder ökologische Absichten zu verwirklichen, trifft die Gemeinde Südbrookmerland gemäß § 84 NBauO die folgenden örtlichen Bauvorschriften. Die städtebauliche Zielsetzung besteht hierbei in der Durchgrünung der Grundstücke und einer weitgehend landschaftssowie ortsbildverträglichen Siedlungsgestaltung. Dachform Im Plangebiet müssen Dächer mit Ausnahme der Dächer von gewerblich genutzten Gebäuden, Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO, Garagen gemäß § 12 BauNVO, Carports, Dachaufbauten (Dachgauben, Dachhäuschen, Zwerggiebel) Schleppgauben o. ä., Überdachungen für Eingangsbereiche bis 6 m² und Freisitze bis 25 m² Grundfläche und transparente Gebäudeteile (z.B. Wintergärten) eine Dachneigung von min. 15° aufweisen. Begründung Das Dach des einzelnen Gebäudes und die Dachlandschaft des Siedlungsbereiches stellen den wichtigsten Faktor der Gestaltungselemente dar. Sowohl die geneigte symmetrische Dachform (Satteldach, Krüppeldach, Walmdach, Krüppelwalmdach oder Mansarddach) als auch die Bandbreite der Dachneigung entspricht der ortstypischen Bebauung. Das Satteldach, bestehend aus zwei symmetrisch gegeneinander ansteigenden Dachflächen, wobei senkrechte, dreieckige Giebel entstehen, ist die am häufigsten anzutreffende Dachform in dieser Region. Viele Dächer sind jedoch aufgrund von Modeerscheinungen in den letzten Jahren abgewandelt worden. Um auch moderne Bauformen, unter Beibehaltung einer gewissen Dachneigung, zu ermöglichen werden die Vorgaben auf ein Mindestmaß beschränkt. Für Garagen und Nebenanlagen als Gebäude sowie für untergeordnete Gebäudeteile, wie Erker oder Wintergärten, sind vom Flachdach bis zum geneigten Dach alle Dachformen zulässig. Da sich diese Gebäude sowohl in Größe als auch in Funktion dem Hauptgebäude unterordnen, bestehen gegen eine Zulassung bezüglich des Siedlungsbildes keine Bedenken. Dächer von Dachaufbauten, Nebenanlagen und Garagen sowie andere untergeordnete Gebäudeteile weichen in der Regel von den vorgegebenen Dachneigungen ab. Eine zwangsweise Anpassung ist weder zumutbar noch gestalterisch sinnvoll. Deshalb wurden diese baulichen Anlagen von der Festsetzung der Dachneigung ausgenommen. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 18 Dacheindeckung Die Dacheindeckung der geneigten Dachflächen über 15° Dachneigung sind mit Dachziegeln (keine Glasuren) oder Betondachsteinen (DIN 1117 und 1118) oder Reet vorzunehmen. Dachflächen von mehr als 15° Dachneigung dürfen als begrünte Dächer ausgeführt werden. Ausnahmsweise kann von der Dacheindeckung abgewichen werden, wenn es sich gem. Niedersächsischer Bauordnung (NBauO) um untergeordnete Gebäudeteile sowie Wintergärten handelt, die mit ihrer Grundfläche insgesamt unter 30 % der Grundfläche des übrigen Gebäudeteils liegen, das den festgesetzten Anforderungen entsprechen muss oder wenn zur Energiegewinnung neue (Sonnenkollektoren, Absorberanlagen). Technologien eingesetzt werden sollen oder wenn es sich um Garagen gem. § 12 BauNVO oder Nebenanlagen als Gebäude gem. § 14 BauNVO handelt. Begründung Für das Erscheinungsbild der Dachlandschaft ist die Farbe der Dächer ausschlaggebender als die Form. Aufgrund der Rohstoffvorkommen sind im ostfriesischen Raum seit jeher Dächer mit gebrannten Tonziegeln eingedeckt worden, die entsprechend der hier vorkommenden Tonart eine rote Farbe haben. Diese von gebranntem Ton herrührende Farbe mit all den Schattierungen durch unterschiedlichen Brand, durch Feuchtigkeitswechsel und altersbedingte Beläge (Patina) waren charakteristisch für die so schon von Ferne erkennbaren Siedlungsbereiche in Ostfriesland. Aber auch hier haben die Architektur und die Baustoffindustrie ihre Einflüsse geltend gemacht, wobei andere Baustoffe und auch andere Farben teilweise überwiegen. Es sollen daher entsprechend der näheren Umgebung auch gewellte Betondachsteine (ähnlich "Doppel-S") in roten bis rotbraunen Farben entsprechend der angegebenen Farbpalette zulässig sein. Ebenso soll eine Dacheindeckung aus grauen oder grauschwarzen unglasierten Dachziegeln, sowie Reet, ermöglicht werden. Ein "historisches" Erscheinungsbild ließe sich aufgrund vielfältiger Einbrüche nicht verwirklichen. Unglasierte bzw. nicht glänzende Dachziegel oder Betondachsteine sind für die hiesige Dachlandschaft die typische Erscheinungsform. Daher werden glasierte bzw. glänzende Dachziegel oder Betondachsteine ausgeschlossen. Bei entsprechender Sonneneinstrahlung ist der Farbton nicht mehr erkennbar, da das Dach nur noch als reflektierende, z. T. blendende Flächen wahrnehmbar ist. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 19 Für untergeordnete Gebäudeteile kann von der Regel abgewichen werden, weil diese für das Gesamterscheinungsbild des Baugebietes weniger von Bedeutung sind. Weiterhin sollen ökologische Bauformen mit begrünten Dachflächen ermöglicht werden. Aufgrund zunehmender Beachtung hinsichtlich des Umweltschutzes und der Diskussion über herkömmliche Energieträger treten vermehrt förderwürdige, alternative und umweltfreundliche Energiegewinnungsmöglichkeiten in den Vordergrund. Hier ist u.a. die Nutzung der Sonnenenergie zu nennen. Einbauten in der Dachfläche zur Nutzung der Sonnenenergie sollen im Plangebiet ausnahmsweise zulässig sein. Auch Garagen oder Nebenanlagen von unter 25 qm sind von der Regelung ausgenommen, da deren Erscheinungsbild bezüglich der Dachlandschaft im Baugebiet nicht entscheidend ist. Außenwände der Gebäude Die Außenwände der Gebäude sind mit nach außen sichtbaren Vormauerziegeln (DIN 105) zu verblenden. Ausnahmsweise kann von den festgesetzten Kriterien der Außenwände abgewichen werden, wenn aus gestalterischen Gründen für weniger als 50 % der Außenwandflächen als Material Holz, Putz o.ä. verwendet werden soll oder wenn es sich gem. Niedersächsischer Bauordnung (NBauO) um untergeordnete Gebäudeteile sowie Wintergärten handelt, die mit ihrer Grundfläche insgesamt unter 30% der Grundfläche des übrigen Gebäudeteils liegen, das den gestalterischen Anforderungen entsprechen muss oder wenn es sich um Garagen gem. § 12 BauNVO oder Nebenanlagen als Gebäude gem. § 14 BauNVO handelt. Materialien und Konstruktionen, die eine andere vortäuschen, sind unzulässig. Begründung Die Festsetzung der Außenwandflächen der Gebäude im Ziegelsichtmauerwerk soll die großflächige Verwendung ortsuntypischer Materialien wie gelbes bzw. weißes Verblendmauerwerk oder weiß geschlämmten Kalksandstein verhindern. Aus gestalterischen Gründen soll die aufgeführte Ausnahme (Außenwände) zugelassen werden. Sie soll z.B. die Verkleidung von Außenwandgiebeln mit Holz ermöglichen. Ferner sollen, um eine ausreichende Gestaltungsfreiheit zu gewährleisten, weiße oder farbig getünchte Putzflächen an den Fassaden der Gebäude zugelassen werden. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 20 Ausnahmsweise kann deshalb als Material Holz, Putz o.ä. zugelassen werden, wenn weniger als 50% der Ansichtsflächen davon eingenommen wird. Zudem sollen gläserne Wintergärten ermöglicht werden. Bei vielfältigen Bauanträgen wurden oft Bauzeichnungen mit eingereicht, welche die Einrichtung von kleinen Nebenanlagen zur Unterstellung von Gartengeräten und seitlich offenen Garagen, den sogenannten Carpots, beinhalteten. Bei diesen Gebäuden handelt es sich fast ausschließlich um seriengefertigte Produkte, die in "do-it-jourself-Manier" selbst aufgebaut werden können. Aufgrund der niedrigen Baukosten im Vergleich zu massiven Gebäuden werden diese bevorzugt errichtet. Bis zu einer gewissen Größenordnung ordnen sich solche Nebenanlagen noch den Wohngebäuden (Hauptanlagen) unter und wirken sich von daher nur unwesentlich auf das Erscheinungsbild einer Siedlung aus. Sie können deshalb auch aus unterschiedlichen Materialien zulässig sein. Materialien und Konstruktionen, die eine andere vortäuschen, sind unzulässig, um den Gesamteindruck der gewünschten Gestaltung nicht zu gefährden. Einfriedungen Die Einfriedung der Baugrundstücke entlang der öffentlichen Verkehrsflächen ist nur durch lebende Hecken oder lichtdurchlässige Zaunanlagen mit einer Höhe von max. 1,2 m über Geländeoberkante zulässig. Die verbleibenden Grundstücksgrenzen sollen möglichst mit lebenden Hecken eingefriedet werden, dürfen jedoch auf einer Gesamtlänge von 50 % auch nach eigener Wahl im Rahmen der bauordnungsrechtlichen und nachbarrechtlichen Vorschriften eingefriedet werden. Grenzbebauungen wie z.B. Garagen werden in die Berechnung einbezogen. Der Eingriff in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und das Landschaftsbild soll soweit wie möglich minimiert werden. Die o.a. Festsetzung soll der Minimierung der durch Baumaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigungen dienen. 8 IMMISSIONEN Im Rahmen dieser Bauleitplanung wurden die auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen (Verkehrslärm) ermittelt und entsprechend der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ bewertet. Hierbei wurden die Immissionen vom Moorweg, der Bundesstraße B 210 und der Bahnstrecke der EAE berücksichtigt. Die Berechnungsergebnisse sind in Schallimmissionsrastern dargestellt (siehe Schalltechnische Stellungnahme Nr. 3646-15-L1). Aus den Darstellungen wird ersichtlich, dass während der Tages- und der Nachtzeit innerhalb des Plangebietes die zulässigen Orientierungswerte für Verkehrslärm z.T. überschritten werden (ausgehen von einem Abstand von 3m der nördlichen Plangebietsgrenze um bis zu 3 dB am Tag und bis zu 6 dB in der Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 21 Nacht). Dies betrifft den nördlichen Bereich des Plangebietes an der Gemeindestraße „Moorweg“. Ab einem Abstand zur Straßenmitte von ca. 30m werden die zulässigen Orientierungswerte eingehalten. Der Anhang enthält eine Darstellung der Lärmpegelbereiche (gemäß DIN 4109 „Schallschutz im Hochbau“). Es ergeben sich innerhalb des Planbereiches die Lärmpegelbereiche LPB III – I gemäß DIN 4109, Tabelle 8. Innerhalb LPB I werden die zulässigen Orientierungswerte eingehalten. Auf diesen wird daher nachfolgend nicht weiter eingegangen. Für den Lärmpegelbereich II ergibt ein erforderliches bewertetes Schalldammmaß R’w,res = 30 dB. Etwaige Korrekturen müssen u.U. entsprechend DIN 4109, Tabelle 9 vorgenommen werden. Die Anforderungen an die einzelnen Außenbauteile wie Außenmauerwerk, Dachhaut und Fenster sind vom jeweiligen Flächenverhältnis abhängig. Für gängige Fensterflächenanteile können die Angaben der DIN 4109, Tabelle 10, übernommen werden. Sind in den beschriebenen Aufenthaltsräumen Schlafräume vorgesehen, kann es bei geöffneten Fernstern zu Schlafstörungen kommen. In diesem Fall ist durch den Einbau schallgedämpfter Lüftungseinrichtungen eine ausreichende Belüftung der Räumlichkeiten bei geschlossenen Fenstern sicherzustellen. Aufgrund der geringfügigen Einwirkung des ermittelten Lärmpegelbereiches III wird die Baugrenze versetzt, so dass für den Bereich eine Wohnnutzung ausgeschlossen wird und eine Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen nicht erforderlich ist. Daher wird in einem Abstand von 5,5m zur nördlichen Plangebietsgrenze der Lärmpegelbereich II festgesetzt. Damit befindet sich der ermittelte Lärmpegelbereich LPB III außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche des allgemeinen Wohngebietes. Lärmpegelbereich II An allen der Gemeindestraße "Moorweg" zugewandten und um bis zu 90° abgewandten Gebäudefronten von Wohn- und Aufenthaltsräumen in Wohnungen mit Ausnahme von Bädern und Hausarbeitsräumen sind bauliche Schallschutzmaßnahmen vorzusehen, die den Anforderungen für den LBP II gem. DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau", Tabelle 8, Zeile 2 entsprechen. An allen der Gemeindestraße "Moorweg" abgewandten Gebäudefronten von Wohn- und Aufenthaltsräumen sind keine zusätzlichen baulichen Schallschutzmaßnahmen vorzusehen. Aufgrund der gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz kann davon ausgegangen werden, dass innerhalb des Lärmpegelbereichs II auch die Anforderungen an den baulichen Schallschutz erfüllt werden. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 22 Zur Absicherung der sog. Wohnaußenbereiche wird die folgende textliche Festsetzung aufgenommen: Terrassen, Balkone, Loggien Die Freiräume zum Aufenthalt von Menschen (Terrassen, Balkone, Loggien) in den Bereichen mit Überschreitungen der zulässigen Orientierungswerte sind auf der Straße "Moorweg" abgewandten Gebäudefront anzuordnen oder durch massive bauliche Anlagen mit einer Mindesthöhe von h = 2m, gemessen über Oberkante Verkehrsfläche "Moorweg" gegen den Verkehrslärm zu schützen. Dieser Eingriff in die Baufreiheit wird als gering beurteilt, da mit dieser Festsetzung eine vernünftige Weise gebotene Südausrichtung der Freisitze, vorgeschrieben wird. Vor diesem Hintergrund ist die Wahrung von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen innerhalb des Plangebietes sichergestellt. 9 BELANGE VON NATUR UND LANDSCHAFT Entsprechend dem Bundesnaturschutzgesetz (Eingriffsregelung) muss ein unvermeidbarer zulässiger Eingriff in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts und das Landschaftsbild durch geeignete Maßnahmen kompensiert werden. Die Eingriffsbilanzierung erfolgt nach den Modellen von Bierhals et al. (2004, Tab. 2) und des Niedersächsischen Städtetages (2008, Tab. 3). Im Wesentlichen basieren diese Modelle auf den Wertigkeiten der vorhandenen bzw. geplanten Biotoptypen. Die Biotoptypen (nach v. Drachenfels) werden dabei auf einer Skala von 0 bzw. 1 (wertlose, versiegelte Flächen) bis 5 (Naturnahe – natürliche, zumeist besonders geschützte Lebensräume) eingeteilt. Zur Eingriffsbilanzierung wird dann die jeweilige Biotopfläche mit dem spezifischen Wertfaktor multipliziert und ein Gesamtwert errechnet. Dieser Gesamtwert wird dem Gesamtwert der prognostizierten Planung gegenübergestellt. Aus der Differenz ergibt sich dann der Kompensationswert. Zusätzlich sind weitere Bewertungsmerkmale bzw. Parameter zu beachten, die in der Beurteilung mit zu berücksichtigen sind: Vorkommen gefährdeter Arten, besondere Standortbedingungen, biotoptypische Ausprägung, Vernetzungswirkung, Nutzungs- und Pflegeintensität, Alter, Größe, Seltenheit, Gefährdung, kulturhistorische Bedeutung, klimatische Bedeutung, Regenerationsfähigkeit, Vegetationsstruktur und Vielfalt an biotoptypischen Arten. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Eingriffsbilanzierung nach Bierhals et al. (2004) Planungsbüro Weinert Seite 23 Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 24 Die Gegenüberstellung der Flächenwertigkeiten zwischen Bestand und Planung macht die Werteverschiebung (Verlust bzw. Verbesserung auf der Fläche) durch die Planung deutlich. Durch die Planung wird voraussichtlich ein Verlust von 45.200 Werteinheiten verursacht, so dass eine Kompensation außerhalb des Plangebietes erforderlich ist. Allerdings ist zu beachten, dass das Plangebiet zwar in den letzten Jahren im Vorgriff auf die geplante Bebauung brach lag, jedoch davor durchgehend als Ackerland genutzt worden ist. Eine Ackernutzung als aktuelle Eingriffsgrundlage gerechnet ergibt nach Bierhals et al. nur noch einen Flächenwert von 29.091 Punkten und nach dem Städtetagmodell sogar nur eine Differenz von 12.766 Punkten. Dies liegt daran, dass Ackerflächen nach Bierhals et al. mit Wertstufe 2 und beim Städtetagmodell nur mit Wertstufe 1 bewertet werden. In Abwägung der Tatsache, dass die Ackerbrache lediglich durch die zukünftige Überbauung entstanden ist, sollte bei der abschließenden Festlegung des Kompensationsumfanges Rechnung getragen werden. Es steht dem Erschließungsträger eine Fläche von 1,5 ha zur Verfügung (19.026 qm abzgl. 4.000 qm mit Grünlandextensivierung bereits durch Kompensation belegter Fläche), die sich heute als artenarmes Extensivgrünland mit Grüppen darstellt (WST 2). Hier ist eine Aufwertung um zwei Wertstufen durch eine Entwicklung zu einer Obstbaumwiese mit artenreichem Gemeinde Südbrookmerland - Umweltbericht Seite 17 30. Flächennutzungsplanänderung und Bebauungsplan Nr. 3.34 „Schleusenweg / Moordorf“ Grünland und aufgestauten Grüppen möglich. Dies ergäbe ein Aufwertungspotential von 30.000 Punkten, das zwar unterhalb des aktuell errechneten zu kompensierenden Flächenwertes, jedoch deutlich über dem Flächenwert einer potentiell möglichen Ackernutzung liegt. Die Aufwertung von 30.000 Punkten wird in Anbetracht der langjährigen vorgegangenen Ackernutzung fachlich als ausreichend betrachtet. Maßnahmen zur Vermeidung und Eingriffsminimierung Um eine Durchgrünung des Siedlungsgebietes zu erreichen, die gleichzeitig die ökologische Wertigkeit des Gebietes erhöht und die Erholungsnutzung verbessert, wird im Süden eine öffentliche Grünfläche festgesetzt. Da in diesem Bereich zudem ein landwirtschaftlicher, unbefestigter Weg geplant ist, soll dieser mit zwei Wallhecken als Hohlweg eingefasst werden. Durch die Anlage als Doppelwallhecke wird die Wertigkeit der einzelnen Wallhecken weiter erhöht, gleichzeitig bietet der Weg über die fußläufige Erschließung eine gute Erholungsnutzung. Um den „Alleecharakter“ der Doppelwallhecke zu verstärken, soll diese im Westen verlängert werden. Statt des landwirtschaftlichen Weges soll hier ein artenreicher Grünlandstreifen entwickelt werden, der mit fünf hochstämmigen Obstbäumen bepflanzt wird. Um eine Beschattung der Obstbäume und nördlich angrenzenden Grundstücke zu vermeiden, sollen die Wallhecken ausschließlich mit 2 x verpflanzten Sträuchern mit mindestens 80/100 cm Höhe Sträuchern bepflanzt werden: Salix cineria, Salix aurita, Sambucus nigra, Frangula alnus, Sorbus aucuparia, Cornus avenella, Prunus spinosa, Rosa canina, Rosa multiflora. Die Wälle können mit dem Mutterboden aus dem Plangebiet (Aushub für Erschließung) hergestellt Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 25 werden, wobei beidseitig kleine Gräben anzulegen sind. Pflanzzeit der Gehölze ist im Herbst nach der Wallanlage (Pflanzabstand 1 m), wobei auf der Wallkrone eine Wässerungsmulde anzulegen ist. Der Grünlandstreifen ist mit einer autochthonen Wiesenmischung einzusäen und mit Hochstammobstbäumen möglichst wiederstandsfähiger, alter regionaler Sorten zu bepflanzen. Externe Kompensation Der wesentliche Eingriff entsteht durch die Versiegelung des Bodens. Dabei wird insbesondere der Lebensraum für offenlandgebundene Arten und Lebensgemeinschaften beseitigt bzw. beeinträchtigt. Außerdem wird das Landschaftsbild erheblich verändert. Im Hinblick auf den funktionalen Bezug zum Eingriff soll die Ausgleichsmaßnahme unter Bodenschutzaspekten mit positiver Wirkung auf das Schutzgut Arten und Lebensgemeinschaften durchgeführt werden. Aufgrund der Eingriffsbilanzierung ist eine Fläche von 1,5 ha um zwei Wertstufen aufzuwerten. Die externe Kompensation soll auf einer 1,9026 ha großen Fläche in OstVictorbur (Gemarkung Victorbur, Flur 1, Flurstück 14/1) erfolgen. Hier ist ein ca. 4.000 qm großer Bereich bereits als Kompensationsfläche belegt. Sie ist derzeit als artenarmes Extensivgrünland einzustufen. Die gesamte Fläche (1,5 ha) soll im Herbst mit 100 Hochstamm-Obstbäumen alter, regionaler Sorten bepflanzt werden (Pflanzabstand ca. 10 x 10 m). Hierzu ist die vorhandene Begrüppung als Entwässerungssystem wieder herzustellen und an einigen Stellen aufzuweiten. Zu den Randgräben sind die Grüppen so zu verrohren, dass ein leichter Aufstau erreicht wird und zugleich ein umlaufender grüner Wirtschaftsweg entsteht. Die Beete sind zu fräsen und im April mit einer autochthonen Wiesenmischung einzusäen. Für die extensive Nutzung ist nur eine angepasste Schafbeweidung zulässig. Dazu sind die Bäume durch stabile Drahtkörbe oder vergleichbare Einzäunungen vor Verbiß zu schützen und die gesamte Fläche mit einem festen Schafszaun einzuzäunen. Die Beweidung darf erst im zweiten Jahr nach der Einsaat erfolgen, im ersten Jahr ist eine Schröpfmahd erforderlich. Sie ist grundsätzlich von Juni bis November mit bis zu 10 Schafen durchzuführen. Der Verbißschutz der Bäume ist mindestens 10 Jahre aufrechtzuerhalten. Baumverluste sind um-gehend zu ersetzen. Zur Absicherung der Kompensationsmaßnahme wird die folgende textliche Festsetzung aufgenommen: Die Durchführung der im Umweltbericht ermittelten Ersatzmaßnahmen wird auf folgenden Flächen festgesetzt: Gemeinde: Gemeinde Südbrookmerland Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 26 Gemarkung: Victorbur Flur: 1 Flurstück: 14/1 Mit der Durchführung der Ersatzmaßnahmen ist vor Beginn der Erschließungsmaßnahmen des Bebauungsplanes zu beginnen. Mit der Fertigstellung der Erschließungsanlage ist auch die Ausgleichsmaßnahme zum Abschluss zu bringen. Darüber hinaus erfolgt eine grundbuchrechtliche Absicherung. 10 ERGEBNISSE DER BETEILIGUNGSVERFAHREN Gemäß § 1 (7) BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegen- und untereinander gerecht abzuwägen. In den folgenden Abschnitten werden die vorliegenden Informationen über die relevanten Belange erläutert und miteinander abgestimmt. 10.1 Ergebnisse der öffentlichen Auslegung Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 2 und der Behördenbeteiligung gem. §4 Abs. 2 BauGB wurde der Bebauungsplan mit Begründung den Behörden und der Öffentlichkeit in der Zeit vom XX.XX.2014 bis XX.XX.2014 vorgestellt. (Dieser Teil der Begründung wird im weiteren Verfahren ergänzt.) 11 VERSORGUNGS- UND ENTSORGUNGSANLAGEN Wasserversorgung Die Wasserversorgung erfolgt durch Anschluss an das Versorgungsnetz des OldenburgischOstfriesischen Wasserverbandes Brake. Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist gewährleistet. Strom- und Gasversorgung Die Versorgung mit elektrischer Energie und Erdgas erfolgt durch den Anschluss an das Verteilernetz der Energieversorgung Weser-Ems AG. Telekommunikation Der Anschluss an das öffentliche Fernsprechnetz wird durch die ortsansässigen Telekommunikationsanbieter realisiert. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 27 Schmutzwasserentsorgung Die Abwasserentsorgung wird durch Anschluss an das öffentliche Schmutzkanalsystem der Gemeinde Südbrookmerland gewährleistet. Oberflächenentwässerung Die Oberflächenentwässerung erfolgt über ein Grabensystem und das kommunale Kanalsystem mit Einleitung in das Regenrückhaltebecken südlich an den Moorweg angrenzend. Eine entsprechende Oberflächenentwässerungsplanung wurde bei dem Ingenieurbüro Born & Ermel beauftragt und wird dem Landkreis Aurich vorgelegt. Abfallentsorgung Die Abfallbeseitigung wird zentral durch den Landkreis Aurich gewährleistet. 12 HINWEISE UND NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN Bodenfunde Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde gemacht werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1 des Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG; vom 30.05.1978) meldepflichtig und müssen dem Landkreis Aurich - Untere Denkmalschutzbehörde unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der Finder, der Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14 Abs. 2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen, bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die Fortsetzung der Arbeit gestattet. Dieser Hinweis ist in die Baugenehmigung unter Angabe der Meldestelle aufzunehmen. Altablagerungen / Altstandorte Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten Hinweise auf Altablagerungen bzw. Altstandorte zutage treten, so ist unverzüglich der Landkreis Aurich - Untere Abfallbehörde zu benachrichtigen. Meldepflichtig sind der Leiter der Arbeiten, die bauausführende Firma und/oder der Bauherr. Lage der Versorgungsleitungen Vor Beginn der Baumaßnahme sind die Bauunternehmen verpflichtet, sich rechtzeitig mit dem jeweiligen Versorgungsunternehmen, deren Leitungen vor Ort verlegt sind, abzustimmen (Erkundigungspflicht der Ausbauunternehmer). Der Bauunternehmer genügt dieser Erkundigungs- und Prüfungspflicht nicht, wenn er sich bei dem Grundstückseigentümer bzw. bei der Stadt - oder Gemeindeverwaltung erkundigt. Planungsbüro Weinert Gemeinde Südbrookmerland Bebauungsplan Nr. 3.34 Seite 28 Vielmehr hat er sich bei dem jeweiligen Versorgungsunternehmen zu erkundigen, wo deren Leitungen vor Ort verlegt sind. Sichtfelder Gemäß § 31 Abs. 2 NStrG dürfen Anpflanzungen, Zäune, Stapel, Haufen und andere mit dem Grundstück nicht verbundene Einrichtungen nicht angelegt werden, wenn sie die Verkehrssicherheit beeinträchtigen. In den Einmündungsbereichen der Straßen sind daher Sichtfelder einzuhalten. Südbrookmerland, den Der Bürgermeister Planungsbüro Weinert
© Copyright 2024 ExpyDoc