Anlage 2 – Bebauungsplan Nr. 3.34

Gemeinde
Südbrookmerland
Bebauungsplan Nr. 3.34
„Schleusenweg - OT Moordorf“
mit örtlichen Bauvorschriften
Teil A: BEGRÜNDUNG
Teil B: Umweltbericht gem. § 2 Abs. 4 BauGB
Übersichtskarte
Planungsbüro Weinert
Norddeicher Straße 7
26 506 Norden
Telefon 04931/98366-0
Telefax 04931/98366-29
Stand: 18.05.2015
Gemeinde Südbrookmerland
Bebauungsplan Nr. 3.34
Seite 2
Inhaltsverzeichnis
1
Anlass und Ziel der Planung ............................................................................. 3
2
Lage und Abgrenzung des Bebauungsplans ................................................... 3
3
Planungsvorgaben ............................................................................................. 4
3.1
Raumordnung....................................................................................................... 4
3.1.1 Landesraumordnung ............................................................................................ 4
3.1.2 Regionale Raumordnung ...................................................................................... 5
3.2
Flächennutzungsplan der Gemeinde Südbrookmerland ....................................... 5
4
Bestand und gegenwärtige Nutzung ................................................................. 6
4.1
Nutzung ................................................................................................................ 6
5
Standortalternativen........................................................................................... 7
6
Inhalt und Auswirkungen der Planung ........................................................... 12
6.1
Art der baulichen Nutzung .................................................................................. 12
6.2
Maß der baulichen Nutzung................................................................................ 13
6.3
Bauweise und Baugrenzen ................................................................................. 13
6.4
Verkehrserschließung......................................................................................... 14
6.5
Grünflächen und Anpflanzungen ........................................................................ 15
6.6
Wasserflächen.................................................................................................... 16
6.7
Führung von Ver- und Entsorgungsleitungen...................................................... 16
7
Örtliche Bauvorschriften.................................................................................. 17
8
Immissionen ..................................................................................................... 20
9
Belange von Natur und Landschaft................................................................. 22
10
Ergebnisse der Beteiligungsverfahren ........................................................... 26
10.1
Ergebnisse der öffentlichen Auslegung............................................................... 26
11
Versorgungs- und Entsorgungsanlagen ........................................................ 26
12
Hinweise und nachrichtliche Übernahmen ..................................................... 27
Anlage:

Schalltechnische Stellungnahme Nr. 3646-15-L1, IEL GmbH (Aurich)
P:\Projekte\Suedbrookmerland\Schleusenweg\BBP\sbl_bbp_334_bg_07012015.docx 19.05.2015 11:41:00
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1 ANLASS UND ZIEL DER PLANUNG
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 3.34 „Schleusenweg - OT Moordorf“ ist die
städtebauliche Zielsetzung der Gemeinde Südbrookmerland in zentralörtlicher Lage weitere
Flächen für den Wohnungsbau zu entwickeln. Mit der Bebauungsplanaufstellung soll ein
einheitliches Wohngebiet realisiert werden, in dem die umliegende Siedlungsstruktur, die sich
mehrheitlich aus Einfamilien- und Doppelhäusern zusammensetzt, weiterentwickelt wird.
Hierbei umfasst der vorliegende Bebauungsplan den ersten nördlichen Bauabschnitt von
insgesamt zwei Bauabschnitten. Ein zeitlich späterer II. Bauabschnitt wurde zwischenzeitlich
aufgegeben, da eine Anbindung an die B 72 aktuell nicht umsetzbar ist.
Mit dieser Bauleitplanung werden die angrenzenden Baugebiete entwickelt, um entsprechend
der Nachfrage weitere Baulandreserven zu mobilisieren.
Durch die anhaltende Zunahme der Einwohnerzahl werden in der Gemeinde
Südbrookmerland die angebotenen Baugrundstücke stetig nachgefragt. Aufgrund der
zentralen und verkehrsgünstigen Lage zwischen den Mittelzentren Aurich und Emden handelt
es sich bei den Wohnstandort Moordorf um eine bevorzugte Wohnlage.
Weiterhin wird eine Baulandverknappung durch eine Zuwanderung aus anderen Regionen
verursacht. Diese wird durch hohe Baulandpreise in den Ballungsräumen verursacht, die
ihrerseits eine Folge der dortigen Baulandverknappung ist. Die Ursache für diese
Wanderungsbewegung sind die niedrigen Grundstückskosten sowie die freie Landschaft
(ländlicher Charakter) und die damit verbundene Verbesserung des Wohnumfeldes.
Mit der Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 3.34 wird der Baulandnachfrage nach
Grundstücken in zentraler Lage der Gemeinde Südbrookmerland entsprochen. Dieser
Wohnstandort ist besonders für junge Familien interessant, da sämtliche Versorgungs- und
Infrastruktureinrichtungen in kurzer Entfernung zu erreichen sind.
Aufgrund der zentralen Lage des Plangebietes handelt es sich bei diesem Bereich der
Gemeinde Südbrookmerland um einen attraktiven Wohnstandort.
2 LAGE UND ABGRENZUNG DES BEBAUUNGSPLANS
Das Plangebiet liegt im zentralen Bereich des Ortsteils Moordorf in der Gemeinde
Südbrookmerland. Der räumliche Geltungsbereich umfasst eine Fläche von rd. 3,5 ha.
Die Lage und Abgrenzung des Plangebietes sind der folgenden Abbildung zu entnehmen.
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Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplanes Nr. 3.34
3 PLANUNGSVORGABEN
3.1 Raumordnung
Die übergeordneten Belange der Raumordnung werden entsprechend der vorgegebenen
Hierarchie dargestellt.
3.1.1 Landesraumordnung
Raumordnerische Grundlage ist das Niedersächsische Landesraumordnungsprogramm
(NLROP; vom 08. Mai 2008, geändert mit Inkrafttreten am 03.10.2012).
In der zeichnerischen Darstellung ist die Bundesstraße B 436 als Hauptverkehrsstraße
nordwestlich des Plangebiets ausgewiesen. Weitere, das Plangebiet betreffende
Darstellungen, sind nicht vorhanden. Die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 3.34 steht den
im LROP genannten Zielen nicht entgegen.
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Auszug aus dem Landesraumordnungsprogramm (ohne Maßstab)
3.1.2 Regionale Raumordnung
Das Regionale Raumordnungsprogramm für den Landkreis Aurich ist seit dem 20.07.2006
nicht mehr rechtskräftig.
Mit dem Wegfall des Regionalen Raumordnungsprogramms gilt das Landesraumordnungsprogramm für den Landkreis Aurich und damit für die Gemeinde Südbrookmerland.
3.2 Flächennutzungsplan der Gemeinde Südbrookmerland
Nach § 8 Abs. 2 BauGB ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan (FNP) zu
entwickeln. Im Flächennutzungsplan der Gemeinde Südbrookmerland wird das Plangebiet
überwiegend als Wohnbaufläche (W) und im östlichen Teilbereich als Fläche für die
Landwirtschaft dargestellt.
Aufgrund der Abweichung vom derzeit gültigen Flächennutzungsplan erfolgt die 30. Änderung
des Flächennutzungsplans. Diese erforderliche Flächennutzungsplanänderung erfolgt im
Zusammenhang mit der Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 3.34 „Schleusenweg - OT
Moordorf“ im sog. Parallelverfahren gem. § 8 Abs. 3 BauGB.
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Geltungsbereich
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Geltungsbereich
der
30.
Flächennutzungsplanänderung
Auszug aus der 30. Flächennutzungsplandarstellung mit Kennzeichnung des Plangebietes des
Bebauungsplanes Nr. 3.34
4 BESTAND UND GEGENWÄRTIGE NUTZUNG
4.1 Nutzung
Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine landwirtschaftliche Nutzfläche. Nördlich und
westlich angrenzend ist eine Wohnbebauung vorhanden, die sich überwiegend aus Einzelund Doppelhäusern zusammensetzt. Östlich und südlich schließen sich teilweise
landwirtschaftliche Nutzflächen an. Östlich angrenzend befinden sich zudem zwei einzelne
Wohngebäude. Die äußere Erschließung des Plangebietes erfolgt über den nördlich
angrenzenden Moorweg. Im weiteren werden die Verkehre über die Georgsfelder Straße und
die Bundesstraße B 72 abgeführt, wodurch eine Anbindung an die Mittelzentren Aurich und
Emden gewährleistet ist.
Durch die zentrale Ortslage in der Gemeinde Südbrookmerland sind sämtliche
Versorgungseinrichtungen und sonstige Infrastruktureinrichtungen in fußläufiger Entfernung
zu erreichen.
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Schulen/Sportpatz
Moorweg
Georgsfelder
Straße
Spielplatz
Bundesstraße B 72
Luftbild mit bestehenden Nutzungen
5 STANDORTALTERNATIVEN
Nach den neuen Planungsgrundsätzen zum Schutz von land- und forstwirtschaftlichen
Flächen sind vorrangig Möglichkeiten der Innenentwicklung zu prüfen. Eine Prüfung sämtlicher
Alternativen im Innenbereich wird in der Regel nicht möglich sein, es sind daher einige
Standorte auszuwählen, die sich als Alternative aufdrängen.
Für die Gemeinde Südbrookmerland liegt kein Baulückenkataster vor. Die für eine Bebauung
zur Verfügung stehenden Baulücken werden durch Immobilienbüros zum Verkauf angeboten.
Die weit überwiegende Anzahl von Baulücken werden jedoch dem freien Markt entzogen, da
für diese Flächen grundsätzlich keine Verkaufsbereitschaft besteht, oder die Grundstücke für
nachkommende Generationen als Bauplatz freigehalten werden. Die verfügbaren Baulücken
werden nicht in ausreichendem Maße freigesetzt, um den erforderlichen Wohnflächenbedarf
zu decken. Daher ist eine schrittweise Bauflächenausweisung erforderlich.
Die Betrachtung der möglichen Standortalternativen und die damit verbundene Eignung des
Plangebietes orientieren sich im Folgenden an die, in Aufstellung befindliche 27.
Flächennutzungsplanänderung, die auf das Stadtentwicklungskonzept der Gemeinde
Südbrookmerland zurückgreift.
Hinsichtlich der Einwohnerentwicklung verlief die Wachstumsrate in der Gemeinde
Südbrookmerland kontinuierlicher als im Landkreis Aurich und verzeichnete bis zum Jahr 2006
ein stetiges Wachstum. In den Folgejahren zeigen sowohl die Bevölkerungsentwicklung in der
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Gemeinde als auch im Landkreis leicht abnehmende Tendenzen. Die Bevölkerungszahl des
Landkreises wuchs in dem Betrachtungszeitraum (bis 2012) um 12,5 %, die der Gemeinde um
29,6%. Dies liegt einerseits in der stagnierenden Wachstumsphase der Anzahl der
Landkreisbevölkerung in den 1980-er Jahren und anderseits in der deutlich höheren
Wachstumsdynamik der Gemeinde Südbrookmerland begründet. Seit 2006 zeigten sowohl
der Landkreis Aurich als auch die Gemeinde leichte Bevölkerungsabnahmen zwischen 1,0%
bis 1,7% auf.
In den einzelnen Ortsteilen der Gemeinde entwickelte sich hierbei eine Bevölkerungsverteilung
mit erheblichen Unterschieden, wobei sich 70% der Einwohner in den Ortsteilen Moordorf,
Victorbur und Moorhusen/Münkeboe verteilen.
Hinsichtlich der Entwicklung der Haushaltsgrößen wird vom Niedersächsischen Institut für
Wirtschaftsforschung von einer Abnahme von 0,17 Personen/Haushalt innerhalb des
Landkreises bis zum Jahr 2030 ausgegangen. Damit kann für die Gemeinde Südbrookmerland
von bis 2030 von einer durchschnittlichen Haushaltsgröße 2,31 Personen/Haushalt
ausgegangen werden.
Innerhalb
des
Städtebaulichen
Entwicklungskonzeptes
bzw.
der
27.
Flächennutzungsplanänderung wird konstatiert, dass der demographische Wandel in der
Gemeinde Südbrookmerland bereits begonnen hat und erste Auswirkungen, wie geringe
Geburtenraten und Wanderungsverluste bereits aktuell erkennbar sind. Noch profitiert die
Gemeinde von den starken Bevölkerungszuwächsen der vergangenen Jahre, sodass
insbesondere die Überalterung der Bevölkerung weniger stark ausgeprägt sein wird, wie im
Landkreisdurchschnitt. Dennoch weisen einige Gemeindeteile eine stagnierende oder
abnehmende Bevölkerungszahl mit Überalterungstendenzen auf (z.B. Forlitz-Blaukirchen,
abgeschwächt in Wiegboldsbur).
Insbesondere aufgrund der zu erwartenden Verkleinerung der Haushaltsgröße wird
entsprechend der 27. Flächennutzungsplanänderung bis zum Jahr 2030, ein
Wohnflächenbedarf von maximal 40 ha ermitteln.
Überdies verfügt die Gemeinde noch über große Bauflächenpotenziale (vgl.
Siedlungsentwicklungskonzept Kap. B.1.7 im Anhang). Diese sind aber nur zu gut einem
Drittel (ca. 26 ha) nach heutigen Maßstäben städtebaulich geeignet, um den zukünftigen
Anforderungen des demographischen Wandels zu genügen.
Nach den Empfehlungen des RROP (Entwurf 2012) sollen nur in den festgelegten zentralen
Orten eine Siedlungsentwicklung ermöglicht werden. Darüber hinaus können zur
Eigenentwicklung der anderen Siedlungsteile pro 1000 Einwohner pro Jahr 4 Wohneinheiten
errichtet werden.
Vor diesem Hintergrund soll sich die zukünftige Siedlungsentwicklung Südbrookmerlands in
den drei vorhandenen Siedlungsbereichen Moordorf/Victorbur, Münkeboe/Moorhusen,
Uthwerdum/Georsheil (Gewerbe) konzentrieren.
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Gem. der vorgenannten Planungen sind vorrangig für den Hauptort Moordorf
Entwicklungsflächen zur Verfügung zu stellen. Hierbei sollen insbesondere die Potentiale einer
Innenverdichtung ausgenutzt werden.
Für die kleineren Siedlungskerne soll eine Ausweisung von Flächen zur Deckung des
Eigenbedarfs und moderater Entwicklung erfolgen. Die kleineren Ortslagen sollen sich im
Rahmen der Eigenentwicklung entfalten dürfen (Eindämmung der Abwanderung). Hier ist vor
allem die dörfliche Struktur, insbesondere die Landwirtschaft zu erhalten, wobei allerdings
auch Potenziale zur Eigenentwicklung des jeweiligen Ortsteiles eingeräumt werden sollten.
Entsprechend dem Entwicklungsziel soll der Siedlungsschwerpunkt Moordorf mit der
Konzentration an Infrastruktureinrichtungen als Hauptsiedlungsschwerpunkt weiter entwickelt
und die Funktion als Familien- und Senioren-Wohnstandort und als Versorgungsschwerpunkt
gestärkt werden.
Durch die gewählten Darstellungen für den Hauptsiedlungsschwerpunkt Moordorf wird eine
weitere Ausuferung der Siedlung vermieden, schwer zu erschließende bzw. zu versorgende
Flächen werden aus der Darstellung genommen und somit Folgekosten eingedämmt. Mit der
angestrebten Innenverdichtung in Moordorf wird dem Gebot der nachhaltigen
Siedlungsentwicklung Rechnung getragen (Räumliche Verknüpfung von Wohnflächen und
Versorgungseinrichtungen, Stärkung der vorhandenen Infrastruktur, geringe Erschließungsund Folgekosten). Weiterhin erfolgt im Rahmen eine Herausnahme von weniger geeigneten
Reserveflächen.
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Mit der 27. Flächennutzungsplanänderung werden die Reserveflächen R 24 bis R 28 als
Wohnbauflächen aufgehoben.
Es wird demnach weniger die Aufgabe der Flächennutzungsplan-Konzeption sein, einen
quantitativen Nachweis zum Wohnbauflächenbedarf zu führen als vielmehr Wohnbauflächen
auszuweisen, die dem zukünftigen Anspruch der differenzierten Nutzungsmöglichkeiten
entsprechen. Der ermittelte Wohnbauflächenbedarf von 40 ha ist somit nur ein grober
Orientierungsrahmen.
Die zukünftige Wohnbauflächenentwicklung soll verstärkt zur Innenverdichtung und
Arrondierung der Siedlungsstrukturen beitragen. Die Nachverdichtung von bestehenden
Siedlungsbereichen durch die Innenverdichtung hat höchste Priorität.
Auf die Darstellung städtebaulich nachrangig geeigneter Potenzialflächen soll zukünftig
verzichtet werden, soweit sie nicht innerhalb des Siedlungsgefüges eine zentrale Funktion
(langfristiges Entwicklungsoption) einnehmen.
Im vorliegenden Fall wurde ein Wohnstandort in zentralörtlicher Lage ermittelt. Bedingung
hierfür war die fußläufige Erreichbarkeit von Versorgungs- und Infrastruktureinrichtungen,
sowie eine gute verkehrliche Anbindung. Ferner sollte das Plangebiet grundsätzlich vom freien
unbelasteten Außenbereich abgeschnitten sein, wodurch entsprechend des Städtebaulichen
Entwicklungskonzeptes und der Zielsetzung der 27. Flächennutzungsplanänderung eine
Innenentwicklung im Entwicklungsschwerpunkt Moordorf forciert wird.
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Diese Kriterien treffen für das Plangebiet in besonderer Weise zu. Dennoch ergeben sich
weitere mögliche Standorte, die diese Eigenschaften aufweisen, da sich im Gemeindegebiet
aufgrund häufiger linienhafter Siedlungsstrukturen Außenbereichsinseln gebildet haben, die
wie auch das Plangebiet, von der freien Landschaft abgeschnitten sind. Das vorherrschende
disperse Siedlungsbild, das zum Teil auch historisch durch die Moorkultivierung bedingt ist
(lineare Strukturen entlang von Wegen und Straßen), bietet in vielen Bereichen Möglichkeiten
zur Nachverdichtung. Im Vergleich zu diesen anderweitigen Außenbereichsinseln zeichnet
sich das Plangebiet durch eine intensiv landwirtschaftliche Ackernutzung aus. Ferner wurden
die Belange der Landwirtschaft im Rahmen der Standortbewertung des Städtebaulichen
Entwicklungskonzeptes berücksichtigt, mit dem Ergebnis einer guten Eignung des
Plangebietes.
Mit der Planung wird der Siedlungsschwerpunkt Weisenweg/Haidjerpad in östlicher Richtung
fortgeführt und eine Außenbereichsinsel, zugunsten des unbelasteten freien Außenbereichs
aufgefüllt. Aufgrund der umliegenden Siedlungsstruktur und der intensiv landwirtschaftlichen
Nutzung eignet sich das Plangebiet für eine Wohnbaulandausweisung.
Zur Bewertung der Reserveflächen hinsichtlich einer Eignung für eine nachhaltige
Siedlungsentwicklung wurde innerhalb des Städtebaulichen Entwicklungskonzeptes ein
Punktesystem verwendet. Hierbei wurden dem Plangebiet 3,5 Punkte zugeordnet, wonach der
Standort zwischen „bedingt geeignet“ (1-3 Punkte) und „geeignet“ (> 4 Punkte) bewertet wird.
Bei der Bewertung der Reserveflächen wurden folgende Bewertungskriterien herangezogen:
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
Städtebauliche Situation
Planungsrechtliche Situation
Erschließung
Ver- und Entsorgung
Immissionen Verkehr
Immissionen Landwirtschaft
Entfernung zur Grundschule
Hinsichtlich der Punkte 1, 5,6 und 7 wurde das Plangebiet positiv beurteilt.
Das Plangebiet erstreckt sich in östliche Richtung über die Reservefläche hinaus. Da die
planungsrechtliche Situation (Punkt 2) ohne eine verbindliche Bauleitplanung als „bedingt
geeignet“ beurteilt wird, ist im vorliegenden Fall von einer Bewertung als „nachrangig geeignet“
auszugehen. Hierbei ist jedoch zu berücksichtigen, dass das städtebauliche
Entwicklungskonzept hinsichtlich der Flächenbewertung nur einen Orientierungsrahmen liefert
und eine anschließende Wertung der Bauleitplanung überlässt. Entsprechend der
städtebaulichen Zielsetzung des Entwicklungskonzeptes, die zukünftigen Problemkreise und
Entwicklungschancen in einer ganzheitlichen und nachhaltigen Planung zu berücksichtigen,
muss die planungsrechtliche Situation ein geringeres Gewicht zukommen wie, z.B. der
Innenentwicklung oder der Immissionssituation.
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Diese angestrebte nachhaltige Siedlungsentwicklung kann im Rahmen der kommunalen
Planungshoheit gesteuert werden, wodurch auch die planungsrechtliche Situation
überwindbar ist.
Da das Plangebiet über eine Gemeindestraße angebunden ist, jedoch die innere Erschließung
nicht vorhanden und hergestellt werden muss, wird das Plangebiet hinsichtlich der
Erschließung (Punkt 3) „bedingt geeignet“ beurteilt.
Hinsichtlich der Ver- und Entsorgung (Punkt 4) wurde das Plangebiet aufgrund von
schwierigen Anschlussmöglichkeiten negativ beurteilt. Da der hier das zugrunde liegende
Reservegebiet in südliche Richtung über das Plangebiet hinausgeht, war für diese Beurteilung
die Barrierewirkung der Bahnanlage und der B 72 maßgebend. Für den infrage stehenden
nördlichen Bereich konnten im Rahmen der Ausbauplanung keine Schwierigkeiten ermittelt
werden, die über das übliche Maß hinausgehen. Ein erhöhter Erschließungsaufwand müsste
auf die zu veräußernde Grundstücksfläche umgelegt werden. Stattdessen ergeben die
Grundstückspreiskalkulationen eine Anpassung an die ortsüblichen Grundstückspreise.
Unter Beachtung der genannten Standortfaktoren wird die städtebauliche gute städtebauliche
Lage höher gewichtet als die Kriterien der Erschließung und der planungsrechtlichen Situation.
Die Gemeinde kommt in ihrer Abwägung zu dem Ergebnis, einer Plangebiet guten Eignung
für die Wohnbaulandbereitstellung.
6 INHALT UND AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG
6.1 Art der baulichen Nutzung
Das Ziel der verbindlichen Bauleitplanung ist die Schaffung der planungsrechtlichen
Voraussetzungen für die weitere städtebauliche Entwicklung, durch eine Abrundung des
Ortsrandes. Hierbei soll die umliegende aufgelockerte Siedlungsstruktur fortgesetzt werden.
Entsprechend dieser Zielsetzung und der angrenzenden Gebietsprägung wird das Plangebiet
als ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt.
Gem. §1 Abs. 6 der Baunutzungsverordnung wird festgesetzt, dass innerhalb der Allgemeinen
Wohngebiete (WA) die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gem. § 4 Abs. 3 Nr. 1, 4 und 5
BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes werden:
 Betriebe des Beherbergungsgewerbes
 Gartenbaubetriebe
 Tankstellen
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Tankstellen und Gartenbaubetriebe werden als Ausnahmen grundsätzlich ausgeschlossen,
weil hierfür kein Bedarf in diesem Stadtbereich besteht. Diese würden darüber hinaus den
Charakter des typischen Wohngebietes stören. Mit dem Ausschluss von
Beherbergungsbetrieben soll eine möglichst große Wohnruhe und Wohnqualität erreicht
werden, weil mit dieser Art von Betrieben erhebliche Störungen und Beeinträchtigungen der
Wohnruhe verbunden sind.
Einschränkung der Anzahl der Wohnungen pro Gebäude
Im gesamten Plangebiet werden nach §9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB pro Gebäude max. eine
Wohnung zugelassen. Bei Doppelhäusern wird je eine Doppelhaushälfte als ein Gebäude
angesehen, da es ein eigenständig nutzbarer Gebäudeteil darstellt.
Hiermit soll zum einen eine größere Wohnruhe gewährleistet und zum anderen die
gestalterische Zielsetzung nach einer kleingliedrigen Siedlungsstruktur, vorgegeben durch die
umliegende Bebauung, unterstützt werden. Durch diese Festsetzung werden z.B. größere
Mietshäuser und Wohnheime ausgeschlossen.
6.2 Maß der baulichen Nutzung
Innerhalb des Allgemeinen Wohngebiets werden eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3 sowie
eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 festgesetzt. Die Geschossigkeit der Bebauung wird,
unter Berücksichtigung der vorhandenen Bausubstanz, auf zwei Vollgeschosse (II)
beschränkt.
Innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete wird gemäß § 16 Abs.3 Nr.2 BauNVO eine
Gebäudehöhe von max. 9,5 m über Oberkante Straßenmitte, der zur Erschließung des
Baugrundstücks dienenden Verkehrsfläche, als Höchstgrenze festgesetzt.
Die Festsetzung der Gebäudehöhe belässt innerhalb dieses Rahmens vielfältige
Gestaltungsmöglichkeiten. Die festgesetzte Höhe reicht aus, ortsübliche und ortstypische
Gebäude in vielfältiger Weise zu errichten.
6.3 Bauweise und Baugrenzen
Innerhalb des Plangebiets wird eine abweichende Bauweise (a) festgesetzt. In der
abweichenden Bauweise (a) sind Gebäude gem. § 22 BauNVO zulässig wie in der offenen
Bauweise, jedoch je Einzel- bzw. Doppelhaus mit einer Längenbeschränkung von 18m, in jede
Richtung. Die Beschränkungen der Gebäudelängen orientieren sich an der Bestandssituation
und der umliegenden Siedlungsstruktur.
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Gem. § 22 Abs. 2 Baunutzungsverordnung BauNVO dürfen in der offenen Bauweise Gebäude
mit einer Gesamtlänge von 50,00 m errichtet werden. Baukörper in dieser Größenordnung
fügen sich nicht in das vorhandene Ortsbild ein. Aus diesem Grund wurde eine abweichende
Bauweise gewählt, die in ihren Abmessungen die bereits bestehende Bebauung
berücksichtigt.
Bei der Längenbeschränkung der abweichenden Bauweise (a) sind Stellplätze und Garagen
gem. § 12 BauNVO und Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO, auch in Form von Vor- oder
Anbauten, nicht mit anzurechnen.
Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung wird mit der Ergänzung der bestehenden
Festsetzung die Längenbeschränkung nur auf den Hauptbaukörper angewendet und Garagen
und Stellplätze sowie Nebenanlagen in jeder Art werden nicht berücksichtigt. Voraussetzung
für die Anwendung diese Festsetzung ist eine bauliche Trennung von Garage bzw.
Nebenanlage und der Hauptnutzung. Ferner darf eine Garage bzw. Nebenanlage nicht durch
eine Hauptnutzung über- oder unterbaut werden. Dies wäre u.a. der Fall, wenn oberhalb der
Garage eine Wohnung entsteht.
Die überbaubare Grundstücksfläche ist durch Baugrenzen (gem. § 23 BauNVO) festgesetzt.
Baugrenzen ermöglichen den Bauwilligen die größtmögliche Freiheit in der Wahl des
Gebäudestandortes, ohne jedoch die Wirkung einer städtebaulichen Ordnung zu verlieren.
Für bestehende Gebäude, mit Ausnahme von Nebenanlagen gem. § 14 BauNVO und
Garagen gem. § 12 BauNVO außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche, gelten die
Festsetzungen nur dann, wenn die Gebäude durch einen Neubau ersetzt werden oder
Umbauten durchgeführt werden, die einem Neubau gleichkommen.
Zulässigkeit von Nebenanlagen und Garagen
Innerhalb des gesamten Plangebiets sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen im
Bereich zwischen der Straßenbegrenzungslinie der Erschließungsstraße und der vorderen
Baugrenze (Vorgartenbereich) Nebenanlagen als Gebäude gem. § 14 BauNVO und Garagen
gem. § 12 BauNVO unzulässig.
Die Vorgartenbereiche sind über die Erholungsfunktion hinaus ein Gestaltungselement des
Straßenraums, welches eines der wichtigsten Merkmale eines Siedlungsbildes ist. Sie sollen
deshalb von jeglichen Gebäuden freigehalten werden und ihre Gestaltung nur durch
gärtnerische Anlagen und typische Einfriedungen erhalten.
6.4 Verkehrserschließung
Die Straßenflächen, die als Anliegerstraßen
Straßenverkehrsflächen festgesetzt.
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dienen,
werden
als
öffentliche
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Die innere Erschließung des Plangebietes erfolgt über Planstraßen mit einer Breite von 5 bis
8m, wobei die Haupterschließung im nördlichen Bereich an den Moorweg angebunden wird
und im südlichen Bereich auf eine Wendeanlage mit einem Durchmesser von 18m führt.
Hierbei orientiert sich die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Haupterschließung an den
Trassenverlauf des Schleusenweges. Weiterhin werden Fuß- und Radwege mit einer Breite
von 3m bzw. 5m festgesetzt. Mit dieser Festsetzung wird das Wohngebiet für Fußgänger und
Radfahrer durchlässig und eine fußläufige Anbindung an den zukünftigen II. Bauabschnitt
gewährleistet.
Diese Verkehrsflächen werden als öffentliche Verkehrsflächen ohne Zweckbestimmung
festgesetzt, damit im Rahmen der Ausbauplanung ein Gestaltungsfreiraum vorhanden ist.
Innerhalb der Haupterschließung (Schleusenweg) verläuft eine Gasdruckrohrleitung der EWE
AG, deren Schutzstreifen (4m beidseitig der Rohrachse) sich teilweise innerhalb der
Straßenverkehrsfläche befindet und ein östlicher Teilbereich über ein Geh-, Fahr- und
Leitungsrecht zugunsten der EWE AG abgesichert wird.
Anlagen für die Abfallentsorgung
Aufgrund der fehlenden Wendemöglichkeit werden die Stichstraßen innerhalb des
Plangebietes nicht von Abfallentsorgungsfahrzeugen angefahren. Eine für 3-achsige
Fahrzeuge ausgelegte Dimensionierung der Verkehrsfläche (gem. RASt 06) würde das
Baugebiet aus wirtschaftlichen Gründen in Frage stellen.
Zur Sicherstellung einer Abfallentsorgung wurden Verkehrsflächen besonderer
Zweckbestimmung: Stellfläche für die Abfallentsorgung (M) zeichnerisch festgesetzt.
6.5 Grünflächen und Anpflanzungen
Öffentliche Grünflächen
Innerhalb des Plangebietes werden im südlichen Bereich öffentliche Grünflächen mit
Pflanzgeboten festgesetzt. Diese Grünflächen dienen der Eingrünung des Baugebietes und
zur Eingriffsreduzierung. Mit der Festsetzung der Grünflächen wird eine zukünftige Gliederung
zwischen dem I. und dem nachfolgenden II. Bauabschnitt sichergestellt.
Zur weiteren Konkretisierung der Anpflanzungen wird die folgende textliche Festsetzung
aufgenommen:
Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Sträuchern ist eine dreireihige Strauchhecke
anzulegen. Es sind Anpflanzungen aus standortgerechten heimischen Sträuchern in
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gemischten Gruppen zu 5 - 7 Exemplaren derselben Art dreireihig auf Lücke zu pflanzen. Der
Pflanzabstand beträgt hierbei 2,0 x 1,0 m.
Innerhalb der Flächen zum Anpflanzen von Sträuchern ist ein Erdwall mit einem Wallfuß in
einer Breite von 3 m und einer Höhe von max. 1 m anzulegen.
Innerhalb der öffentlichen Grünfläche, ohne Pflanzgebot, sind insgesamt 5 hochstämmige
Obstbäume (2x verpflanzt) in Reihe anzupflanzen und bei Ausfall zu ersetzten.
Weitere Anpflanzungen
Zur weiteren Eingrünung und zur ökologischen Aufwertung des Plangebietes werden
Anpflanzungen innerhalb der Straßenverkehrsflächen festgesetzt.
Innerhalb der Verkehrsflächen sind gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB Anpflanzungen mit
standortgerechten Laubbäumen vorzunehmen. Je angefangene 100 m Straßenlänge sind 6
Laubbäume, mit einem Stammumfang von 18 bis 20 cm anzupflanzen, zu pflegen, ständig zu
erhalten und soweit erforderlich zu ergänzen und zu erneuern. Die Anpflanzungen sind in der
Pflanzperiode zwischen dem 31. Oktober und dem 30. April, spätestens jedoch 8 Monate nach
Beendigung der Baumaßnahme vorzunehmen.
6.6 Wasserflächen
Innerhalb des Plangebietes werden teilweise bestehende und geplante Gewässer III. Ordnung
(Entwässerungsgräben) als Wasserfläche festgesetzt. Durch diese Festsetzung werden die
zu erhaltenden Gewässer öffentlich-rechtlich abgesichert und die Erhaltung sichergestellt.
6.7 Führung von Ver- und Entsorgungsleitungen
Innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche sind Ver- und Entsorgungsleitungen nur im
befestigten
Straßenkörper
(unterhalb
überbauter
Flächen)
zulässig.
Die
Hausanschlussleitungen sind hiervon ausgenommen.
Diese Festsetzung entspricht einem flächensparenden Umgang mit Grund und Boden. Da in
den Pflanzbereichen, innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen, keine Leitungen
untergebracht werden, wird die Anpflanzung von Laubbäumen abgesichert.
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7 ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN
Um bestimmte städtebauliche, baugestalterische oder ökologische Absichten zu verwirklichen,
trifft die Gemeinde Südbrookmerland gemäß § 84 NBauO die folgenden örtlichen
Bauvorschriften. Die städtebauliche Zielsetzung besteht hierbei in der Durchgrünung der
Grundstücke
und
einer
weitgehend
landschaftssowie
ortsbildverträglichen
Siedlungsgestaltung.
Dachform
Im Plangebiet müssen Dächer mit Ausnahme der Dächer von gewerblich genutzten
Gebäuden, Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO, Garagen gemäß § 12 BauNVO, Carports,
Dachaufbauten (Dachgauben, Dachhäuschen, Zwerggiebel) Schleppgauben o. ä.,
Überdachungen für Eingangsbereiche bis 6 m² und Freisitze bis 25 m² Grundfläche und
transparente Gebäudeteile (z.B. Wintergärten) eine Dachneigung von min. 15° aufweisen.
Begründung
Das Dach des einzelnen Gebäudes und die Dachlandschaft des Siedlungsbereiches stellen
den wichtigsten Faktor der Gestaltungselemente dar. Sowohl die geneigte symmetrische
Dachform (Satteldach, Krüppeldach, Walmdach, Krüppelwalmdach oder Mansarddach) als
auch die Bandbreite der Dachneigung entspricht der ortstypischen Bebauung. Das Satteldach,
bestehend aus zwei symmetrisch gegeneinander ansteigenden Dachflächen, wobei
senkrechte, dreieckige Giebel entstehen, ist die am häufigsten anzutreffende Dachform in
dieser Region. Viele Dächer sind jedoch aufgrund von Modeerscheinungen in den letzten
Jahren abgewandelt worden. Um auch moderne Bauformen, unter Beibehaltung einer
gewissen Dachneigung, zu ermöglichen werden die Vorgaben auf ein Mindestmaß
beschränkt.
Für Garagen und Nebenanlagen als Gebäude sowie für untergeordnete Gebäudeteile, wie
Erker oder Wintergärten, sind vom Flachdach bis zum geneigten Dach alle Dachformen
zulässig. Da sich diese Gebäude sowohl in Größe als auch in Funktion dem Hauptgebäude
unterordnen, bestehen gegen eine Zulassung bezüglich des Siedlungsbildes keine Bedenken.
Dächer von Dachaufbauten, Nebenanlagen und Garagen sowie andere untergeordnete
Gebäudeteile weichen in der Regel von den vorgegebenen Dachneigungen ab. Eine
zwangsweise Anpassung ist weder zumutbar noch gestalterisch sinnvoll. Deshalb wurden
diese baulichen Anlagen von der Festsetzung der Dachneigung ausgenommen.
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Dacheindeckung
Die Dacheindeckung der geneigten Dachflächen über 15° Dachneigung sind mit Dachziegeln
(keine Glasuren) oder Betondachsteinen (DIN 1117 und 1118) oder Reet vorzunehmen.
Dachflächen von mehr als 15° Dachneigung dürfen als begrünte Dächer ausgeführt werden.
Ausnahmsweise kann von der Dacheindeckung abgewichen werden,

wenn es sich gem. Niedersächsischer Bauordnung (NBauO) um untergeordnete
Gebäudeteile sowie Wintergärten handelt, die mit ihrer Grundfläche insgesamt unter
30 % der Grundfläche des übrigen Gebäudeteils liegen, das den festgesetzten
Anforderungen entsprechen muss
oder

wenn zur Energiegewinnung neue
(Sonnenkollektoren, Absorberanlagen).
Technologien
eingesetzt
werden
sollen
oder

wenn es sich um Garagen gem. § 12 BauNVO oder Nebenanlagen als Gebäude gem.
§ 14 BauNVO handelt.
Begründung
Für das Erscheinungsbild der Dachlandschaft ist die Farbe der Dächer ausschlaggebender als
die Form. Aufgrund der Rohstoffvorkommen sind im ostfriesischen Raum seit jeher Dächer mit
gebrannten Tonziegeln eingedeckt worden, die entsprechend der hier vorkommenden Tonart
eine rote Farbe haben. Diese von gebranntem Ton herrührende Farbe mit all den
Schattierungen durch unterschiedlichen Brand, durch Feuchtigkeitswechsel und
altersbedingte Beläge (Patina) waren charakteristisch für die so schon von Ferne erkennbaren
Siedlungsbereiche in Ostfriesland.
Aber auch hier haben die Architektur und die Baustoffindustrie ihre Einflüsse geltend gemacht,
wobei andere Baustoffe und auch andere Farben teilweise überwiegen. Es sollen daher
entsprechend der näheren Umgebung auch gewellte Betondachsteine (ähnlich "Doppel-S") in
roten bis rotbraunen Farben entsprechend der angegebenen Farbpalette zulässig sein.
Ebenso soll eine Dacheindeckung aus grauen oder grauschwarzen unglasierten Dachziegeln,
sowie Reet, ermöglicht werden. Ein "historisches" Erscheinungsbild ließe sich aufgrund
vielfältiger Einbrüche nicht verwirklichen.
Unglasierte bzw. nicht glänzende Dachziegel oder Betondachsteine sind für die hiesige
Dachlandschaft die typische Erscheinungsform. Daher werden glasierte bzw. glänzende
Dachziegel oder Betondachsteine ausgeschlossen. Bei entsprechender Sonneneinstrahlung
ist der Farbton nicht mehr erkennbar, da das Dach nur noch als reflektierende, z. T. blendende
Flächen wahrnehmbar ist.
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Für untergeordnete Gebäudeteile kann von der Regel abgewichen werden, weil diese für das
Gesamterscheinungsbild des Baugebietes weniger von Bedeutung sind. Weiterhin sollen
ökologische Bauformen mit begrünten Dachflächen ermöglicht werden.
Aufgrund zunehmender Beachtung hinsichtlich des Umweltschutzes und der Diskussion über
herkömmliche Energieträger treten vermehrt förderwürdige, alternative und umweltfreundliche
Energiegewinnungsmöglichkeiten in den Vordergrund. Hier ist u.a. die Nutzung der
Sonnenenergie zu nennen. Einbauten in der Dachfläche zur Nutzung der Sonnenenergie
sollen im Plangebiet ausnahmsweise zulässig sein.
Auch Garagen oder Nebenanlagen von unter 25 qm sind von der Regelung ausgenommen,
da deren Erscheinungsbild bezüglich der Dachlandschaft im Baugebiet nicht entscheidend ist.
Außenwände der Gebäude
Die Außenwände der Gebäude sind mit nach außen sichtbaren Vormauerziegeln (DIN 105)
zu verblenden.
Ausnahmsweise kann von den festgesetzten Kriterien der Außenwände abgewichen werden,

wenn aus gestalterischen Gründen für weniger als 50 % der Außenwandflächen als
Material Holz, Putz o.ä. verwendet werden soll
oder

wenn es sich gem. Niedersächsischer Bauordnung (NBauO) um untergeordnete
Gebäudeteile sowie Wintergärten handelt, die mit ihrer Grundfläche insgesamt unter
30% der Grundfläche des übrigen Gebäudeteils liegen, das den gestalterischen
Anforderungen entsprechen muss
oder

wenn es sich um Garagen gem. § 12 BauNVO oder Nebenanlagen als Gebäude gem.
§ 14 BauNVO handelt.
Materialien und Konstruktionen, die eine andere vortäuschen, sind unzulässig.
Begründung
Die Festsetzung der Außenwandflächen der Gebäude im Ziegelsichtmauerwerk soll die
großflächige Verwendung ortsuntypischer Materialien wie gelbes bzw. weißes
Verblendmauerwerk oder weiß geschlämmten Kalksandstein verhindern.
Aus gestalterischen Gründen soll die aufgeführte Ausnahme (Außenwände) zugelassen
werden. Sie soll z.B. die Verkleidung von Außenwandgiebeln mit Holz ermöglichen. Ferner
sollen, um eine ausreichende Gestaltungsfreiheit zu gewährleisten, weiße oder farbig
getünchte Putzflächen an den Fassaden der Gebäude zugelassen werden.
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Ausnahmsweise kann deshalb als Material Holz, Putz o.ä. zugelassen werden, wenn weniger
als 50% der Ansichtsflächen davon eingenommen wird. Zudem sollen gläserne Wintergärten
ermöglicht werden.
Bei vielfältigen Bauanträgen wurden oft Bauzeichnungen mit eingereicht, welche die
Einrichtung von kleinen Nebenanlagen zur Unterstellung von Gartengeräten und seitlich
offenen Garagen, den sogenannten Carpots, beinhalteten. Bei diesen Gebäuden handelt es
sich fast ausschließlich um seriengefertigte Produkte, die in "do-it-jourself-Manier" selbst
aufgebaut werden können. Aufgrund der niedrigen Baukosten im Vergleich zu massiven
Gebäuden werden diese bevorzugt errichtet. Bis zu einer gewissen Größenordnung ordnen
sich solche Nebenanlagen noch den Wohngebäuden (Hauptanlagen) unter und wirken sich
von daher nur unwesentlich auf das Erscheinungsbild einer Siedlung aus. Sie können deshalb
auch aus unterschiedlichen Materialien zulässig sein.
Materialien und Konstruktionen, die eine andere vortäuschen, sind unzulässig, um den
Gesamteindruck der gewünschten Gestaltung nicht zu gefährden.
Einfriedungen
Die Einfriedung der Baugrundstücke entlang der öffentlichen Verkehrsflächen ist nur durch
lebende Hecken oder lichtdurchlässige Zaunanlagen mit einer Höhe von max. 1,2 m über
Geländeoberkante zulässig.
Die verbleibenden Grundstücksgrenzen sollen möglichst mit lebenden Hecken eingefriedet
werden, dürfen jedoch auf einer Gesamtlänge von 50 % auch nach eigener Wahl im Rahmen
der bauordnungsrechtlichen und nachbarrechtlichen Vorschriften eingefriedet werden.
Grenzbebauungen wie z.B. Garagen werden in die Berechnung einbezogen.
Der Eingriff in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und das Landschaftsbild soll soweit
wie möglich minimiert werden. Die o.a. Festsetzung soll der Minimierung der durch
Baumaßnahmen zu erwartenden Beeinträchtigungen dienen.
8 IMMISSIONEN
Im Rahmen dieser Bauleitplanung wurden die auf das Plangebiet einwirkenden Immissionen
(Verkehrslärm) ermittelt und entsprechend der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“
bewertet. Hierbei wurden die Immissionen vom Moorweg, der Bundesstraße B 210 und der
Bahnstrecke der EAE berücksichtigt.
Die
Berechnungsergebnisse
sind
in
Schallimmissionsrastern
dargestellt
(siehe
Schalltechnische Stellungnahme Nr. 3646-15-L1). Aus den Darstellungen wird ersichtlich,
dass während der Tages- und der Nachtzeit innerhalb des Plangebietes die zulässigen
Orientierungswerte für Verkehrslärm z.T. überschritten werden (ausgehen von einem Abstand
von 3m der nördlichen Plangebietsgrenze um bis zu 3 dB am Tag und bis zu 6 dB in der
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Nacht). Dies betrifft den nördlichen Bereich des Plangebietes an der Gemeindestraße
„Moorweg“. Ab einem Abstand zur Straßenmitte von ca. 30m werden die zulässigen
Orientierungswerte eingehalten.
Der Anhang enthält eine Darstellung der Lärmpegelbereiche (gemäß DIN 4109 „Schallschutz
im Hochbau“). Es ergeben sich innerhalb des Planbereiches die Lärmpegelbereiche LPB III –
I gemäß DIN 4109, Tabelle 8. Innerhalb LPB I werden die zulässigen Orientierungswerte
eingehalten. Auf diesen wird daher nachfolgend nicht weiter eingegangen.
Für den Lärmpegelbereich II ergibt ein erforderliches bewertetes Schalldammmaß R’w,res =
30 dB. Etwaige Korrekturen müssen u.U. entsprechend DIN 4109, Tabelle 9 vorgenommen
werden. Die Anforderungen an die einzelnen Außenbauteile wie Außenmauerwerk, Dachhaut
und Fenster sind vom jeweiligen Flächenverhältnis abhängig. Für gängige
Fensterflächenanteile können die Angaben der DIN 4109, Tabelle 10, übernommen werden.
Sind in den beschriebenen Aufenthaltsräumen Schlafräume vorgesehen, kann es bei
geöffneten Fernstern zu Schlafstörungen kommen. In diesem Fall ist durch den Einbau
schallgedämpfter Lüftungseinrichtungen eine ausreichende Belüftung der Räumlichkeiten bei
geschlossenen Fenstern sicherzustellen.
Aufgrund der geringfügigen Einwirkung des ermittelten Lärmpegelbereiches III wird die
Baugrenze versetzt, so dass für den Bereich eine Wohnnutzung ausgeschlossen wird und eine
Festsetzung von passiven Schallschutzmaßnahmen nicht erforderlich ist. Daher wird in einem
Abstand von 5,5m zur nördlichen Plangebietsgrenze der Lärmpegelbereich II festgesetzt.
Damit befindet sich der ermittelte Lärmpegelbereich LPB III außerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche des allgemeinen Wohngebietes.
Lärmpegelbereich II
An allen der Gemeindestraße "Moorweg" zugewandten und um bis zu 90° abgewandten
Gebäudefronten von Wohn- und Aufenthaltsräumen in Wohnungen mit Ausnahme von Bädern
und Hausarbeitsräumen sind bauliche Schallschutzmaßnahmen vorzusehen, die den
Anforderungen für den LBP II gem. DIN 4109 "Schallschutz im Hochbau", Tabelle 8, Zeile 2
entsprechen. An allen der Gemeindestraße "Moorweg" abgewandten Gebäudefronten von
Wohn- und Aufenthaltsräumen sind keine zusätzlichen baulichen Schallschutzmaßnahmen
vorzusehen.
Aufgrund der gesetzlichen Anforderungen an den Wärmeschutz kann davon ausgegangen
werden, dass innerhalb des Lärmpegelbereichs II auch die Anforderungen an den baulichen
Schallschutz erfüllt werden.
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Zur Absicherung der sog. Wohnaußenbereiche wird die folgende textliche Festsetzung
aufgenommen:
Terrassen, Balkone, Loggien
Die Freiräume zum Aufenthalt von Menschen (Terrassen, Balkone, Loggien) in den Bereichen
mit Überschreitungen der zulässigen Orientierungswerte sind auf der Straße "Moorweg"
abgewandten Gebäudefront anzuordnen oder durch massive bauliche Anlagen mit einer
Mindesthöhe von h = 2m, gemessen über Oberkante Verkehrsfläche "Moorweg" gegen den
Verkehrslärm zu schützen.
Dieser Eingriff in die Baufreiheit wird als gering beurteilt, da mit dieser Festsetzung eine
vernünftige Weise gebotene Südausrichtung der Freisitze, vorgeschrieben wird.
Vor diesem Hintergrund ist die Wahrung von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen
innerhalb des Plangebietes sichergestellt.
9 BELANGE VON NATUR UND LANDSCHAFT
Entsprechend dem Bundesnaturschutzgesetz (Eingriffsregelung) muss ein unvermeidbarer
zulässiger Eingriff in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts und das Landschaftsbild durch
geeignete Maßnahmen kompensiert werden. Die Eingriffsbilanzierung erfolgt nach den
Modellen von Bierhals et al. (2004, Tab. 2) und des Niedersächsischen Städtetages (2008,
Tab. 3). Im Wesentlichen basieren diese Modelle auf den Wertigkeiten der vorhandenen bzw.
geplanten Biotoptypen. Die Biotoptypen (nach v. Drachenfels) werden dabei auf einer Skala
von 0 bzw. 1 (wertlose, versiegelte Flächen) bis 5 (Naturnahe – natürliche, zumeist besonders
geschützte Lebensräume) eingeteilt. Zur Eingriffsbilanzierung wird dann die jeweilige
Biotopfläche mit dem spezifischen Wertfaktor multipliziert und ein Gesamtwert errechnet.
Dieser Gesamtwert wird dem Gesamtwert der prognostizierten Planung gegenübergestellt.
Aus der Differenz ergibt sich dann der Kompensationswert.
Zusätzlich sind weitere Bewertungsmerkmale bzw. Parameter zu beachten, die in der
Beurteilung mit zu berücksichtigen sind: Vorkommen gefährdeter Arten, besondere
Standortbedingungen, biotoptypische Ausprägung, Vernetzungswirkung, Nutzungs- und
Pflegeintensität, Alter, Größe, Seltenheit, Gefährdung, kulturhistorische Bedeutung,
klimatische Bedeutung, Regenerationsfähigkeit, Vegetationsstruktur und Vielfalt an
biotoptypischen Arten.
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Eingriffsbilanzierung nach Bierhals et al. (2004)
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Die Gegenüberstellung der Flächenwertigkeiten zwischen Bestand und Planung macht die
Werteverschiebung (Verlust bzw. Verbesserung auf der Fläche) durch die Planung deutlich.
Durch die Planung wird voraussichtlich ein Verlust von 45.200 Werteinheiten verursacht, so
dass eine Kompensation außerhalb des Plangebietes erforderlich ist.
Allerdings ist zu beachten, dass das Plangebiet zwar in den letzten Jahren im Vorgriff auf die
geplante Bebauung brach lag, jedoch davor durchgehend als Ackerland genutzt worden ist.
Eine Ackernutzung als aktuelle Eingriffsgrundlage gerechnet ergibt nach Bierhals et al. nur
noch einen Flächenwert von 29.091 Punkten und nach dem Städtetagmodell sogar nur eine
Differenz von 12.766 Punkten. Dies liegt daran, dass Ackerflächen nach Bierhals et al. mit
Wertstufe 2 und beim Städtetagmodell nur mit Wertstufe 1 bewertet werden.
In Abwägung der Tatsache, dass die Ackerbrache lediglich durch die zukünftige Überbauung
entstanden ist, sollte bei der abschließenden Festlegung des Kompensationsumfanges
Rechnung getragen werden. Es steht dem Erschließungsträger eine Fläche von 1,5 ha zur
Verfügung (19.026 qm abzgl. 4.000 qm mit Grünlandextensivierung bereits durch
Kompensation belegter Fläche), die sich heute als artenarmes Extensivgrünland mit Grüppen
darstellt (WST 2). Hier ist eine Aufwertung um zwei Wertstufen durch eine Entwicklung zu
einer Obstbaumwiese mit artenreichem Gemeinde Südbrookmerland - Umweltbericht Seite 17
30. Flächennutzungsplanänderung und Bebauungsplan Nr. 3.34 „Schleusenweg / Moordorf“
Grünland und aufgestauten Grüppen möglich. Dies ergäbe ein Aufwertungspotential von
30.000 Punkten, das zwar unterhalb des aktuell errechneten zu kompensierenden
Flächenwertes, jedoch deutlich über dem Flächenwert einer potentiell möglichen
Ackernutzung liegt.
Die Aufwertung von 30.000 Punkten wird in Anbetracht der langjährigen vorgegangenen
Ackernutzung fachlich als ausreichend betrachtet.
Maßnahmen zur Vermeidung und Eingriffsminimierung
Um eine Durchgrünung des Siedlungsgebietes zu erreichen, die gleichzeitig die ökologische
Wertigkeit des Gebietes erhöht und die Erholungsnutzung verbessert, wird im Süden eine
öffentliche Grünfläche festgesetzt. Da in diesem Bereich zudem ein landwirtschaftlicher,
unbefestigter Weg geplant ist, soll dieser mit zwei Wallhecken als Hohlweg eingefasst werden.
Durch die Anlage als Doppelwallhecke wird die Wertigkeit der einzelnen Wallhecken weiter
erhöht, gleichzeitig bietet der Weg über die fußläufige Erschließung eine gute
Erholungsnutzung. Um den „Alleecharakter“ der Doppelwallhecke zu verstärken, soll diese im
Westen verlängert werden. Statt des landwirtschaftlichen Weges soll hier ein artenreicher
Grünlandstreifen entwickelt werden, der mit fünf hochstämmigen Obstbäumen bepflanzt wird.
Um eine Beschattung der Obstbäume und nördlich angrenzenden Grundstücke zu vermeiden,
sollen die Wallhecken ausschließlich mit 2 x verpflanzten Sträuchern mit mindestens 80/100
cm Höhe Sträuchern bepflanzt werden: Salix cineria, Salix aurita, Sambucus nigra, Frangula
alnus, Sorbus aucuparia, Cornus avenella, Prunus spinosa, Rosa canina, Rosa multiflora. Die
Wälle können mit dem Mutterboden aus dem Plangebiet (Aushub für Erschließung) hergestellt
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werden, wobei beidseitig kleine Gräben anzulegen sind. Pflanzzeit der Gehölze ist im Herbst
nach der Wallanlage (Pflanzabstand 1 m), wobei auf der Wallkrone eine Wässerungsmulde
anzulegen ist.
Der Grünlandstreifen ist mit einer autochthonen Wiesenmischung einzusäen und mit
Hochstammobstbäumen möglichst wiederstandsfähiger, alter regionaler Sorten zu
bepflanzen.
Externe Kompensation
Der wesentliche Eingriff entsteht durch die Versiegelung des Bodens. Dabei wird insbesondere
der Lebensraum für offenlandgebundene Arten und Lebensgemeinschaften beseitigt bzw.
beeinträchtigt. Außerdem wird das Landschaftsbild erheblich verändert.
Im Hinblick auf den funktionalen Bezug zum Eingriff soll die Ausgleichsmaßnahme unter
Bodenschutzaspekten mit positiver Wirkung auf das Schutzgut Arten und
Lebensgemeinschaften durchgeführt werden.
Aufgrund der Eingriffsbilanzierung ist eine Fläche von 1,5 ha um zwei Wertstufen
aufzuwerten. Die externe Kompensation soll auf einer 1,9026 ha großen Fläche in OstVictorbur (Gemarkung Victorbur, Flur 1, Flurstück 14/1) erfolgen. Hier ist ein ca. 4.000 qm
großer Bereich bereits als Kompensationsfläche belegt. Sie ist derzeit als artenarmes
Extensivgrünland einzustufen.
Die gesamte Fläche (1,5 ha) soll im Herbst mit 100 Hochstamm-Obstbäumen alter, regionaler
Sorten bepflanzt werden (Pflanzabstand ca. 10 x 10 m). Hierzu ist die vorhandene Begrüppung
als Entwässerungssystem wieder herzustellen und an einigen Stellen aufzuweiten. Zu den
Randgräben sind die Grüppen so zu verrohren, dass ein leichter Aufstau erreicht wird und
zugleich ein umlaufender grüner Wirtschaftsweg entsteht. Die Beete sind zu fräsen und im
April mit einer autochthonen Wiesenmischung einzusäen.
Für die extensive Nutzung ist nur eine angepasste Schafbeweidung zulässig. Dazu sind die
Bäume durch stabile Drahtkörbe oder vergleichbare Einzäunungen vor Verbiß zu schützen
und die gesamte Fläche mit einem festen Schafszaun einzuzäunen. Die Beweidung darf erst
im zweiten Jahr nach der Einsaat erfolgen, im ersten Jahr ist eine Schröpfmahd erforderlich.
Sie ist grundsätzlich von Juni bis November mit bis zu 10 Schafen durchzuführen.
Der Verbißschutz der Bäume ist mindestens 10 Jahre aufrechtzuerhalten. Baumverluste sind
um-gehend zu ersetzen.
Zur Absicherung der Kompensationsmaßnahme wird die folgende textliche Festsetzung
aufgenommen:
Die Durchführung der im Umweltbericht ermittelten Ersatzmaßnahmen wird auf folgenden
Flächen festgesetzt:
Gemeinde: Gemeinde Südbrookmerland
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Gemarkung: Victorbur
Flur: 1
Flurstück: 14/1
Mit der Durchführung der Ersatzmaßnahmen ist vor Beginn der Erschließungsmaßnahmen
des Bebauungsplanes zu beginnen. Mit der Fertigstellung der Erschließungsanlage ist auch
die Ausgleichsmaßnahme zum Abschluss zu bringen.
Darüber hinaus erfolgt eine grundbuchrechtliche Absicherung.
10 ERGEBNISSE DER BETEILIGUNGSVERFAHREN
Gemäß § 1 (7) BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten
Belange gegen- und untereinander gerecht abzuwägen. In den folgenden Abschnitten werden
die vorliegenden Informationen über die relevanten Belange erläutert und miteinander
abgestimmt.
10.1 Ergebnisse der öffentlichen Auslegung
Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 2 und der Behördenbeteiligung gem.
§4 Abs. 2 BauGB wurde der Bebauungsplan mit Begründung den Behörden und der
Öffentlichkeit in der Zeit vom XX.XX.2014 bis XX.XX.2014 vorgestellt.
(Dieser Teil der Begründung wird im weiteren Verfahren ergänzt.)
11 VERSORGUNGS- UND ENTSORGUNGSANLAGEN
Wasserversorgung
Die Wasserversorgung erfolgt durch Anschluss an das Versorgungsnetz des OldenburgischOstfriesischen Wasserverbandes Brake. Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist
gewährleistet.
Strom- und Gasversorgung
Die Versorgung mit elektrischer Energie und Erdgas erfolgt durch den Anschluss an das
Verteilernetz der Energieversorgung Weser-Ems AG.
Telekommunikation
Der Anschluss an das öffentliche Fernsprechnetz wird durch die ortsansässigen
Telekommunikationsanbieter realisiert.
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Schmutzwasserentsorgung
Die Abwasserentsorgung wird durch Anschluss an das öffentliche Schmutzkanalsystem der
Gemeinde Südbrookmerland gewährleistet.
Oberflächenentwässerung
Die Oberflächenentwässerung erfolgt über ein Grabensystem und das kommunale
Kanalsystem mit Einleitung in das Regenrückhaltebecken südlich an den Moorweg
angrenzend. Eine entsprechende Oberflächenentwässerungsplanung wurde bei dem
Ingenieurbüro Born & Ermel beauftragt und wird dem Landkreis Aurich vorgelegt.
Abfallentsorgung
Die Abfallbeseitigung wird zentral durch den Landkreis Aurich gewährleistet.
12 HINWEISE UND NACHRICHTLICHE ÜBERNAHMEN
Bodenfunde
Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten ur- oder frühgeschichtliche Bodenfunde
gemacht werden, sind diese gemäß § 14 Abs. 1 des Nds. Denkmalschutzgesetzes (NDSchG;
vom 30.05.1978) meldepflichtig und müssen dem Landkreis Aurich - Untere
Denkmalschutzbehörde unverzüglich gemeldet werden. Meldepflichtig ist der Finder, der
Leiter der Arbeiten oder der Unternehmer. Bodenfunde und Fundstellen sind nach § 14 Abs.
2 des NDSchG bis zum Ablauf von 4 Werktagen nach der Anzeige unverändert zu lassen,
bzw. für ihren Schutz ist Sorge zu tragen, wenn nicht die Denkmalschutzbehörde vorher die
Fortsetzung der Arbeit gestattet. Dieser Hinweis ist in die Baugenehmigung unter Angabe der
Meldestelle aufzunehmen.
Altablagerungen / Altstandorte
Sollten bei den geplanten Bau- und Erdarbeiten Hinweise auf Altablagerungen bzw.
Altstandorte zutage treten, so ist unverzüglich der Landkreis Aurich - Untere Abfallbehörde zu
benachrichtigen. Meldepflichtig sind der Leiter der Arbeiten, die bauausführende Firma
und/oder der Bauherr.
Lage der Versorgungsleitungen
Vor Beginn der Baumaßnahme sind die Bauunternehmen verpflichtet, sich rechtzeitig mit dem
jeweiligen Versorgungsunternehmen, deren Leitungen vor Ort verlegt sind, abzustimmen
(Erkundigungspflicht der Ausbauunternehmer).
Der Bauunternehmer genügt dieser Erkundigungs- und Prüfungspflicht nicht, wenn er sich bei
dem Grundstückseigentümer bzw. bei der Stadt - oder Gemeindeverwaltung erkundigt.
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Vielmehr hat er sich bei dem jeweiligen Versorgungsunternehmen zu erkundigen, wo deren
Leitungen vor Ort verlegt sind.
Sichtfelder
Gemäß § 31 Abs. 2 NStrG dürfen Anpflanzungen, Zäune, Stapel, Haufen und andere mit dem
Grundstück nicht verbundene Einrichtungen nicht angelegt werden, wenn sie die
Verkehrssicherheit beeinträchtigen. In den Einmündungsbereichen der Straßen sind daher
Sichtfelder einzuhalten.
Südbrookmerland, den
Der Bürgermeister
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