Statement Fraunholz (PDF 0069 MB)

Wohnimmobilienmarkt Bayern:
Pressekonferenz des Sparkassenverbandes Bayern,
der LBS Bayern und
der Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-Gesellschaft
am 19. Mai 2015
Ausführungen von
Paul Fraunholz
Geschäftsführer der Sparkassen-Immobilien
Sparkassen-Immobilien-Vermittlungs-GmbH; Karolinenplatz 1, 80333 München; www.sparkassen-immo.de
Kontakt: Irene Niedermaier; Tel: 089 74648-205; [email protected]
Sehr geehrte Damen und Herren,
nach den Ausführungen meiner Vorredner Herr Dr. Wirnhier und Herr
Schmautz darf ich Ihnen über die Umsatzentwicklung am bayerischen
Wohnimmobilienmarkt, die Preisentwicklung sowie die Auswirkungen der
am 1. Juni in Kraft tretenden Mietpreisbremse und des Bestellerprinzips
Auskunft geben.
Grafik: Immobilienumsatz 2014 in den bayerischen Regionen
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Der Umsatz am bayerischen Immobilienmarkt ist 2014 zum fünften Mal in
Folge gestiegen und erreichte mit etwas über 40 Milliarden Euro eine neue
Rekordmarke. Der Zuwachs um 5,8 Prozent ist einer ungebrochen starken
Nachfrage nach Wohnimmobilien sowohl von Eigennutzern als auch von
privaten und institutionellen Investoren - wie beispielweise Versicherungen,
Pensionskassen oder Fonds - zu verdanken. Zudem trugen höhere
Immobilienpreise und die belebte Nachfrage nach gewerblichen Immobilien
zu dem neuerlichen Anstieg der Immobilienumsätze bei. Unsere Experten
errechnen den Umsatz anhand der von den Finanzämtern ermittelten
Grunderwerbsteuerzahlen. Diese lassen leider keine Unterscheidung
zwischen wohnwirtschaftlichen und gewerblichen Umsätzen zu.
Genau kann jedoch ermittelt werden, wie unterschiedlich sich die Umsätze
in den einzelnen Regionen entwickelten. Mit 20 Prozent deutlich über dem
Durchschnitt legte der Umsatz in Oberfranken zu. Größere Zuwächse gab
es hier konkret in Bamberg und Forchheim. In Schwaben stieg der Umsatz
um neun, in Oberbayern um sieben und in Niederbayern um drei Prozent.
In der Größenordnung der Vorjahreswerte bewegte sich das Marktvolumen
in Unterfranken mit plus zwei Prozent, in Mittelfranken mit einem Plus von
einem Prozent sowie in der Oberpfalz mit einem Minus von zwei Prozent.
Der Umsatz verteilt sich sehr unterschiedlich auf die einzelnen Regionen.
Mit 58 Prozent hat Oberbayern den deutlich größten Anteil am bayerischen
Gesamtmarkt. Allein die Stadt München trägt mit 32 Prozent knapp ein
Drittel zum Gesamtvolumen des bayerischen Immobilienmarktes bei. Dies ist
vor allem ein Ergebnis der sehr hohen Immobilienpreise sowie größerer
gewerblicher Transaktionen in der Landeshauptstadt. Die Umsatzanteile
aller anderen Regierungsbezirke sind entsprechend geringer: Schwaben hat
zwölf Prozent, Mittelfranken elf Prozent, Niederbayern sechs Prozent,
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Unterfranken und die Oberpfalz jeweils fünf Prozent und Oberfranken einen
Anteil von vier Prozent.
Grafik: Geschäftsergebnis 2014
Das Ergebnis der Sparkassen-Finanzgruppe war in diesem positiven
Marktumfeld entsprechend erfreulich: Mit 87,8 Millionen Euro erzielte die
Sparkassen-Immo im vergangenen Jahr das zweitbeste Courtageergebnis
ihrer Unternehmensgeschichte. Das Vorjahresergebnis wurde um ein
Prozent gesteigert, der Umsatz des bisherigen Rekordjahres 2012 nur um
eine halbe Million Euro verfehlt. Die Immobilienmakler der bayerischen
Sparkassen und der LBS Bayern konnten im letzten Jahr 9.220 Immobilien
im Wert von nahezu zwei Milliarden Euro vermitteln. Damit ging die Zahl
der Kaufobjekte zwar um sieben Prozent zurück, der Gesamtwert aller
vermittelten Immobilien blieb mit minus einem Prozent jedoch nahezu
unverändert. Zusätzlich wurden von unseren Maklern im vergangenen Jahr
1.600 Mietobjekte vermittelt.
Die Makler der Sparkassen trugen 88 Prozent zu dem Ergebnis bei, der
Außendienst der LBS elf Prozent. Ein Prozent erzielte die in unserer
Vertretung tätige Gewerbe-Immobiliengesellschaft, die als erfahrener
Spezialist für die bayerischen Sparkassen vor allem Investmentimmobilien
vermarktet. Auf dem bayerischen Immobilienmarkt behauptete sich die
Sparkassenorganisation mit diesem Ergebnis erneut als größter Makler.
Auch bundesweit sind Sparkassen und LBS mit insgesamt 33.700 vermittelten Objekten im Wert von annähernd sechs Milliarden Euro die mit
deutlichem Abstand größte Maklergruppe.
Grafik: Nachfrage, Angebot und durchschnittliche Immobilienpreise
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Auf dem Wohnimmobilienmarkt werden – so das Ergebnis unserer
Befragung aller bayerischen Sparkassen – am stärksten gebrauchte Häuser,
also Ein- und Zweifamilien- sowie Doppel- und Reihenhäuser nachgefragt.
Nahezu in jedem bayerischen Landkreis ist das Angebot an Häusern aus
dem Bestand erheblich geringer als die Anzahl der Kaufinteressenten. In
den Ober- und Mittelzentren ist auch die Nachfrage nach Eigentumswohnungen aus zweiter Hand sehr hoch und übersteigt das vorhandene
Angebot deutlich. In diesen Zentren sind inzwischen zwar zahlreiche
Neubauten entstanden, das vorhandene Angebot ist dennoch in vielen
Städten – allen voran in München – nicht ausreichend. In München hat
das Angebot an Eigentumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr zudem
nicht zugenommen. Der Gutachterausschuss der Stadt München berichtet,
dass im Stadtgebiet um vier Prozent weniger Eigentumswohnungen als noch
im Vorjahr veräußert wurden. Und das bei weiterhin steigenden Einwohnerzahlen, welche die hohe Nachfrage noch verstärken.
Je weiter ein Ober- oder Mittelzentrum vom Standort einer Wohnimmobilie
entfernt liegt, umso geringer wird in aller Regel die Nachfrage, so die
Erfahrungen unserer Makler. In diesen Lagen können sich die Preise
für einzelne Immobilien auch gegen den Trend rückläufig entwickeln.
Im bayernweiten Durchschnitt sind die die Kaufpreise weiter gestiegen.
Die Ursache dafür liegt in dem beschriebenen zu geringen Angebot und
dem Fehlen anderer attraktiver Anlageformen auf dem Kapitalmarkt.
Grafik: Durchschnittlich erzielte Immobilienpreise in Bayern
So viel kosteten Wohnimmobilien durchschnittlich in Bayern: Für ein
gebrauchtes Haus – wir unterscheiden hier nicht zwischen Reihenhaus,
Doppelhaushälfte oder Ein- und Zweifamilienhaus – erzielten die Makler bei
Sparkassen und LBS durchschnittlich 237.000 Euro und damit um sieben
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Prozent mehr als im Vorjahr. Nahezu den doppelten Preis, 450.000 Euro,
zahlten Käufer eines neu gebauten Hauses im Bayernschnitt. Das sind zehn
Prozent mehr als noch im Jahr zuvor. Neu gebaut und über einen Makler
verkauft wird vor allem in den wirtschaftlich starken Regionen mit hohen
Grundstückspreisen, die sich entsprechend auf den Gesamtpreis auswirken.
Auch die gesetzlichen Anforderungen an eine hohe Energieeffizienz,
steigende Bau- und Erschließungskosten sowie Auflagen der Kommunen
sorgen für einen Anstieg der Neubaupreise. Zudem haben die Menschen
heute höhere Ansprüche an die Größe der Räume sowie die Qualität der
Innenausstattung.
Der durchschnittlich erzielte Kaufpreis für eine gebrauchte Eigentumswohnung
lag bei 140.000 Euro und damit um acht Prozent höher als noch im Jahr zuvor.
Für eine neu gebaute Eigentumswohnung wurden im Durchschnitt 223.000
Euro investiert. Das bedeutet eine vergleichsweise nur sehr geringe
Steigerung um ein Prozent, die sich vor allem aus einem statistischen Effekt
erklärt. 2014 haben unsere Makler deutlich mehr kleine Wohnungen,
insbesondere Studenten- und Pflege-appartements vermittelt. Der Kaufpreis
für diese Appartements ist vergleichs-weise niedrig, so dass sich insgesamt
ein geringerer Durchschnittspreis ergibt. Bei der Vermittlung einzelner
gebrauchter Eigentumswohnungen wurden dagegen auch im letzten Jahr
größere Preissteigerungen beobachtet. Im nächsten Jahr wird es uns möglich
sein, für Eigentumswohnungen auch die durchschnittlichen Kaufpreise pro
Quadratmeter Wohnfläche zu nennen.
Grafik: Nachfrage, Angebot II (Studenten- und Pflegeappartements)
Bei Anlegern sind kleine Appartements sehr gefragt: Sie bieten neben der
vergleichsweise überschaubaren Investitionssumme den Vorteil, dass sich
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in der Regel ein Betreiber um Instandhaltung, Verwaltung und gegebenenfalls
die Neuvermietung kümmert. Der Eigentümer hat mit der Immobilie somit
erheblich weniger eigenen Aufwand als mit einer klassischen Eigentumswohnung. Den Trend zum Bau und Kauf von Studenten- und Pflegeappartements spiegeln auch die Zahlen des statistischen Landesamtes deutlich
wieder: So stieg die Anzahl der in Bayern genehmigten Wohnungen in
Wohnheimen von 2035 auf 3774 Wohnungen. Dies bedeutet eine Steigerung
um 85 Prozent. Die Anzahl der genehmigten Wohnungen insgesamt stieg im
Vergleich zum Vorjahr jedoch lediglich um fünf Prozent.
Wir stellen zudem fest, dass noch viel zu wenige barrierefreie Wohnungen
vorhanden sind und neu gebaut werden. Die Nachfrage nach diesen
Wohnungen ist groß. Vor allem ältere Menschen, denen ihr Haus zu groß oder
zu beschwerlich wird, suchen eine barrierefreie Zwei- bis Drei-ZimmerWohnung in einer Lage mit guter Infrastruktur. Neben dem höheren Komfort
ist dabei die Möglichkeit wichtig, bei Bedarf in der neuen Wohnung auch
gepflegt werden zu können. Wer darüber nachdenkt, eine Immobilie zur
Kapitalanlage zu kaufen, sollte diese in der Zukunft steigende Zielgruppe
ebenfalls im Fokus haben.
Nach wie vor werden Wohnimmobilien überwiegend von Eigennutzern
gekauft. Das niedrige Zinsniveau reduziert die monatlichen Kosten für die
Finanzierung einer Immobilie so stark, dass die gestiegenen Kaufpreise
in den meisten bayerischen Regionen damit kompensiert werden.
Durchschnittsverdiener können sich nach wie vor an den meisten Standorten
die Finanzierung von Wohneigentum leisten. Im Stadtgebiet von München
sowie in einigen Lagen im Münchener Umland sind die Preise für diese
Käufergruppe inzwischen jedoch oftmals nicht mehr finanzierbar.
Grafik: Immobilienpreise Bayerns Regionen
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Die bayernweiten Durchschnittspreise können immer nur ein sehr vages Bild
vom Markt zeigen. Betrachtet man die Preise in den einzelnen Landkreisen,
ergibt das ein deutlich differenzierteres Bild. Anfang des Jahres haben wir
die Immobilienmakler der 71 bayerischen Sparkassen befragt, zu welchen
Preisen Wohnimmobilien in ihrer Region üblicherweise gehandelt werden.
Das Ergebnis dieser Befragung finden Sie in dem Ihnen vorliegenden
Marktspiegel. Er enthält Preisinformationen zu den Preisspannen von
Neubau- und Gebrauchtimmobilien in einfachen, mittleren und bevorzugten
Lagen jedes Landkreises in Bayern sowie die dazugehörige Angebots- und
Nachfragesituation. Die Tabellen der aktuellen Ausgabe stehen seit heute
auch online auf unserer Homepage unter www.sparkassen-immo.de zum
Download zur Verfügung. Kaufinteressenten und Verkäufer finden hier
zudem viele wertvolle Tipps und Informationen des Marktführers rund um
Kauf und Verkauf von Immobilien.
In der Karte, die Sie hier sehen, haben wir die Preise für gebrauchte Ein- und
Zweifamilienhäuser in mittleren bis bevorzugten Lagen zusammengefasst.
In den Landkreisen Cham, Tirschenreuth, Wunsiedel, Hof und Kulmbach
lässt sich der Traum von den eigenen vier Wänden in der Regel für weniger
als 200.000 Euro verwirklichen. Bei der großen Mehrheit der bayerischen
Landkreise kostet ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus in einer guten
Wohngegend weniger als 450.000 Euro. Dies sind alle in der Karte in einem
Grauton gehaltenen Landkreise.
Zwischen 450.000 und 550.000 Euro investieren Käufer im Durchschnitt in
den Städten Nürnberg und Augsburg sowie in den Landkreisen Lindau,
Neu-Ulm, Pfaffenhofen, Weilheim und Berchtesgaden. Sie können diese an
dem hellen Rotton erkennen. Bereits deutlich mehr – zwischen 550.000 und
700.000 Euro – werden in den Landkreisen Regensburg, Erding, Freising,
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Fürstenfeldbruck und Bad Tölz für ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus in einer guten Wohngegend bezahlt. Mehr als 700.000 Euro kostet ein
solches Haus in den Landkreisen München, Ebersberg, Starnberg, Landsberg, Miesbach und Garmisch. In der Stadt München bezahlen Käufer
erheblich mehr: Preise unter einer Million Euro für ein Ein- oder Zweifamilienhaus sind hier eher die Ausnahme. Für Verkäufer sind die Chancen zu einem
guten Preis zu verkaufen, an den meisten Orten in Bayern also sehr günstig.
Um den genauen Marktpreis für eine Immobilie zu ermitteln, sollte man sich
immer an einen Profi wenden. Allein durch die Lage, Größe und Ausstattung
kann sich eine Differenz von mehreren tausend Euro ergeben.
Grafik: Für Vermieter wird es komplizierter
Nicht nur beim Verkauf, auch bei der Vermietung einer Wohnung ist
professioneller Rat inzwischen ratsam. Denn für Vermieter wird es in Zukunft
deutlich komplizierter: Zum 1. Juni tritt das Mietrechtsnovellierungsgesetz
in Kraft, das die Regelungen zur Mietpreisbremse und zum Bestellerprinzip
enthält. Mit strengeren Regeln wirkt auch die Energieeinsparverordnung.
Bei der Neuvermietung muss zwingend ein Energieausweis vorliegen und
Mietinteressenten müssen diesen seit 1. Mai einsehen können. Anderenfalls
drohen dem Vermieter Bußgelder von bis zu 15.000 Euro. Ein Bußgeld
kann seit dem 1. Mai auch dann erhoben werden, wenn der Vermieter in
einer Anzeige die Daten aus einem vorhandenen Energieausweis nicht
oder fehlerhaft angibt.
Von der Mietpreisbremse erhofft sich der Gesetzgeber, dass nach ihrer
Einführung in Ballungszentren die Mietpreise weniger stark steigen. Wird eine
Wohnung neu vermietet, begrenzt die Mietpreisbremse die Möglichkeiten für
eine Erhöhung. Bisher kann die neue Miete vom Vermieter frei festgelegt
werden. Künftig darf sie, von wenigen Ausnahmen abgesehen, nach einem
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Mieterwechsel höchstens zehn Prozent über dem Niveau der ortsüblichen
Vergleichsmiete liegen. Die Mietpreisbremse gilt nur in Gebieten mit
angespanntem Wohnungsmarkt und ist zunächst auf fünf Jahre begrenzt.
Welche Gebiete genau betroffen sein werden, muss von den Bundesländern
festgelegt werden. Die bayerische Staatsregierung bereitet derzeit eine
entsprechende Rechtsverordnung vor.
Für Vermieter ist es künftig wichtig, die Gebiete in denen die Mietpreisbremse
gilt sowie die ortsübliche Vergleichsmiete zu kennen. Nur so kann er sicher
gehen, dass sein neuer Mieter nicht einen Teil der bezahlten Miete wieder
zurückfordern kann. Allerdings veröffentlichen nicht jede Stadt und nur
wenige Gemeinden einen qualifizierten Mietspiegel, dem die ortsübliche
Vergleichsmiete entnommen werden kann. Vermieter sollten sich zudem
darüber informieren, welche Objekte von der Mietpreisbremse ausgenommen
bleiben. Denn der Gesetzgeber hat für den Erstbezug von Neubauten oder
nach einer umfassenden Modernisierung besondere Regelungen getroffen.
Anders als die Mietpreisbremse gilt das Bestellerprinzip für die Wohnraumvermietung im gesamten Bundesgebiet. Das Bestellerprinzip besagt, dass
ausschließlich der Vermieter die Kosten für den von ihm beauftragten Makler
trägt. Vor allem dort, wo die Nachfrage größer als das Angebot ist, gilt bisher
in der Praxis, dass der Vermieter den Makler beauftragt, jedoch der Mieter
die Kosten für den Makler ganz oder anteilig trägt. Diese übliche Praxis ist
ab dem 1. Juni nicht mehr zulässig und es wird auch keine Möglichkeiten
geben, das Bestellerprinzip zu umgehen. Alle Branchenvertreter sind sich
einig, dass sich seriöse Makler an dieses Prinzip auch halten werden.
Welche Auswirkungen hat das Bestellerprinzip für Vermieter und Mieter? Ein
Vermieter wird künftig mehr auf die Qualität des Maklers, den er beauftragt
und auch bezahlt, achten. Unqualifizierte oder schlecht qualifizierte Makler
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werden somit in geringerem Umfang tätig werden können. Von der höheren
Qualität der Makler profitieren auch die Mieter, da Sie zukünftig auf deutlich
professionellere Makler treffen. Wir erwarten vom Bestellerprinzip jedoch
auch Nachteile für Mietsuchende: Über die öffentlichen Marktplätze, wie
Tageszeitung oder Internetportale, werden sie erheblich weniger Angebot
finden als bisher. Denn Vermieter, welche die Kosten für einen Makler nicht
tragen wollen oder können, suchen ihren neuen Mieter häufig über private
Kontakte oder Mund-zu-Mund-Propaganda. Von diesen Angeboten erfahren
somit immer nur sehr wenige Menschen.
Beauftragt ein Vermieter einen Makler, sollte er sich in jedem Fall für einen
gut ausgebildeten und sorgfältig arbeitenden Profi entscheiden: Denn es
müssen, wie bereits erwähnt, einige neue Regeln und gesetzliche Vorgaben
beachtet werden: Bei Verstößen gegen die Energieeinsparverordnung drohen
jetzt sogar Bußgelder. Veraltete Mietvertragsformulare können dem Vermieter viel Streit und Ärger bringen und ihm auch viel Geld kosten. Kürzlich
hat der Bundesgerichtshof wieder bislang übliche Regelungen zu den Schönheitsreparaturen für unwirksam erklärt. Im Geltungsbereich der Mietpreisbremse ist zudem aktuelles Fachwissen nötig, um kein Geld zu verschenken.
Die Makler von Sparkasse und LBS sind ausgebildete Bank- und Immobilienkaufleute, die von der Sparkassen-Immo über alle relevanten gesetzlichen
Neuerungen gründlich informiert werden. Vermieter erhalten somit stets
konkrete Handlungsempfehlungen sowie aktuelle Formulare.
Der Koalitionsvertrag sieht neben den inzwischen umgesetzten Regelungen
von Mietpreisbremse und Bestellerprinzip auch die Einführung von bundeseinheitlichen Rahmenbedingungen für Maklerleistungen sowie eine
Qualitätssicherung für Makler und Wohnungsverwalter vor. Dazu gibt
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es inzwischen auch ein internes Eckpunktepapier aus dem Wirtschaftsministerium. Danach soll in der Gewerbeordnung für Immobilienmakler und
Wohnungseigentumsverwalter ein Sachkundenachweis und eine Berufshaftpflichtversicherung als neue Voraussetzung für die Maklertätigkeit eingeführt
werden. Immobilienmakler sollen den Sachkundenachweis durch eine
Prüfung bei der IHK ablegen. Wir sehen dies als einen wichtigen und notwendigen Schritt für die Professionalisierung der Branche. Deren Ruf nimmt
unter einer Reihe von unqualifizierten Maklern, die zum Teil auch aus
Unkenntnis unlauter agieren, deutlichen Schaden.
Die Makler der Sparkassen-Finanzgruppe durchlaufen an der Sparkassenakademie einen mehrwöchigen Präsenzunterricht und schließen diesen mit
einer praktischen und theoretischen Prüfung ab. Diese Ausbildung ist von
der IHK zertifiziert. Zusätzlich werden unsere Makler regelmäßig geschult
und sind an strenge interne Qualitätsrichtlinien gebunden. Wird die Maklerdienstleistung seriös erbracht, ist sie schon heute eine anspruchsvolle und
hochwertige Dienstleistung.
Grafik: Ausblick auf den Wohnimmobilienmarkt in Bayern 2015
Unabhängig von den Veränderungen, die der Gesetzgeber für Vermieter und
Makler bringt, werden sich die Entwicklung der letzten Jahre am Wohnimmobilienmarkt nach unserer Einschätzung in diesem Jahr konstant fortsetzen. Dabei gehen wir davon aus, dass das gesamtwirtschaftliche Umfeld
mit einer hohen Beschäftigung und steigenden Einkommen stabil bleibt.
Weiterhin suchen in sehr vielen Regionen Bayerns zahlreiche Eigennutzer
nach einer für sie passenden Immobilie. Hinzu kommen insbesondere in den
wirtschaftlich attraktiven Gebieten neue Zuwanderer aus dem In- und
Ausland, welche die Nachfrage noch weiter verstärken. Das Angebot bleibt
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dagegen knapp. Da voraussichtlich auch die Zinsen niedrig bleiben, können
sich auch dieses Jahr viele Eigennutzer den Traum vom Eigenheim erfüllen.
Für Kapitalanleger fehlen andere attraktive Anlageformen, weshalb sie trotz
sinkender Renditen weiterhin kräftig in Wohnimmobilien investieren werden.
Viele Investoren weichen dabei inzwischen auf sogenannte B-Standorte aus,
die in der Regel eine wesentlich attraktivere Verzinsung in Aussicht stellen.
Umsätze, Kaufpreise und Mieten werden nach unserer Einschätzung nicht
mehr so stark steigen wie in den vergangenen Jahren. Die in manchen
Boomregionen erreichten Preisspitzen sind dabei für den Markt keinesfalls
repräsentativ. Einzelne Liebhaberpreise zeichnen hier oftmals ein verzerrtes
Bild vom Gesamtmarkt.
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit.
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