Editorial
Die ersten Wochen des neuen Jahres sind vorüber. Noch besteht
kein klares Bild darüber, was das neue Jahr an zusätzlichen
Herausforderungen für die Wohnungs‐ und Immobilienwirtscha
bringen wird. Doch die Themen zeichnen sich ab.
Bereits 2014 wurde die Mietrechtsreform eingeleitet. Noch steht die
endgül ge Entscheidung über die sogenannte Mietpreisbremse auf
Bundesebene aus; die Umsetzung auf Länderebene wird nahtlos
folgen, bevor schließlich die Regionen feststehen. Erst dann werden
die Neuregelungen die Unternehmenspraxis treffen. Weitere
Änderungen zum Mietrecht sind angekündigt. So sollen zur
Modernisierungsumlage gesetzliche Änderungen erfolgen. Bei den Mietspiegeln soll die Grundlage
erweitert werden ‐ was immer dies auch bedeuten mag. Hier zieht sich noch ein krä iger Grauschleier über
die Vorhaben.
Auch auf Länderebene stehen wich ge Entscheidungen an. So sind zur Zeit alle Länder damit beschä igt,
die Landesbauordnungen zu novellieren. Die Verfahren sind unterschiedlich weit gediehen. Im Saarland und
in Rheinland‐Pfalz befinden sich die Gesetzentwürfe im Gesetzgebungsverfahren. In Hessen sind
Bestandteile einer Neuregelung in der Koali onsvereinbarung fixiert.
Werden in naher Zukun auch zusätzliche Änderungen zur energe schen Qualität der Gebäude erfolgen?
Hier stellt sich auf Bundesebene die Frage, wie die Umsetzung von weiteren EU‐Vorgaben erfolgen soll. In
Rheinland‐Pfalz ist der Diskussionsprozess zu einem Klimaschutzkonzept angelaufen. Dieser soll noch dieses
Jahr abgeschlossen werden.
Damit stehen auch in diesem Jahr wich ge Entscheidungen für die Wohnungs‐ und Immobilienwirtscha
an. Dabei sind noch nicht alle Themen, die Unternehmen und Verbände beschä igen werden, absehbar. Wir
verweisen an dieser Stelle nur beispielha darauf, welche Überraschungsthemen uns die Rechtsprechung
immer wieder bietet. Aktuelle Beispiele sind in dieser Ausgabe in unserer Rubrik Recht zu finden.
Die Bewäl gung neuer Weichenstellungen erfordert frühzei ge Informa onen, einen praxisgerechten
Austausch, die Weiterentwicklung von bedarfsgerechten Dienstleistungen und eine intensive und breit
angelegte Interessenvertretung. Hierfür steht Ihr Verband.
Dr. Rudolf Ridinger
Vorstand
Claudia Brünnler‐Grötsch
Vorstand
6. Parlamentarischer Abend der AWI‐Hessen in Wiesbaden
Werden die Grundstückseigentümer kün ig an den Kosten des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) beteiligt
werden? Der Koali onsvertrag der die Landesregierung tragenden Parteien enthält hierzu einen Prüfau rag. Dies
bildete den Hintergrund einer bei dem diesjährigen Parlamentarischen Abend im Hessischen Landtag kontrovers
geführten Deba e.
Die Arbeitsgemeinscha der hessischen Wohnungs‐ und Immobilienverbände (AWI‐Hessen) setzte in diesem Jahr bei
ihrem schon tradi onellen Parlamentarischen Abend Fragen der Mobilität auf die Tagesordnung. Hier zeichnen sich
grundlegende Veränderungen vor allem im Mobilitätsverhalten ab. So erfolgt insbesondere bei jungen Haushalten eine
zunehmende Verlagerung bei der Wahl der bevorzugten Verkehrsmi el. Viele junge Menschen verzichten sogar ganz
bewusst auf einen eigenen PKW.
Dies wir an vielen Orten die Frage auf, ob die Stellplatzsatzungen noch zeitgemäß sind. Zwei Großstädte – Berlin und
Hamburg – haben vor diesem Hintergrund die Stellplatzsatzungen komple abgescha . In Hessen befinden sich
entsprechende Diskussionen noch in einem frühen Stadium.
Gleichzei g bestehen beim ÖPNV‐Ausbau an vielen Orten erhebliche Finanzierungsschwierigkeiten. Hessen plant
deshalb – als (bislang ?) einziges Bundesland ‐ die Grundstückseigentümer an der Finanzierung zu beteiligen.
Der gewählte Themenkomplex für den parlamentarischen Abend
bot deshalb viel Stoff für kontroverse Deba en. Bei einem von Dr.
Rudolf Ridinger, Vorstand des VdW südwest und Sprecher der
AWI‐Hessen, moderierten Podium verteidigten Ulrich Caspar als
Vertreter der CDU und Karin Müller für die Grünen die Pläne zur
ÖPNV‐Finanzierung. Kri k gab es hingegen von allen Vertretern der
Opposi onsparteien. Als groben Fehler bezeichnete Jürgen Lenders
von der FDP‐Landtagsfrak on die Idee der Finanzierungsbeteiligung.
Michael Siebel von der SPD betonte die Zielsetzung, das Wohnen
billiger zu machen und nicht durch eine „systemwidrige
Interven on“ zu verteuern. Hermann Schaus von der Frak on Die
Linke bekrä igte, dass Pläne, die die Kosten in die Höhe trieben, kontraproduk v wirken.
Die Aussicht auf weitere Regulierungen werteten auch die Verbandsvertreter der AWI‐Hessen als ein falsches Signal.
Stephan Schlocker, Vorstandsmitglied des Immobilienverbands Deutschland Region Mi e (IVD) betonte am Beispiel der
Stellplatzsatzung die bereits jetzt herrschenden Restrik onen, welche an den tatsächlichen Bedürfnissen der
Bewohner vorbeigingen. Gerald Lipka, Geschä sführer des Landesverbandes Freier Immobilien‐ und
Wohnungsunternehmen Hessen/Rheinland‐Pfalz/Saarland, bezweifelte die Möglichkeit zur Schaffung bezahlbaren
Wohnraums unter diesen Bedingungen.
Ridinger warf die Frage auf, wo denn die Grenzen der Umlagefinanzierung liegen: Wenn der ÖPNV durch die
Grundstückseigentümer finanziert werden solle, dann könne man mit gleichen Argumenten auch die Finanzierung von
Kultureinrichtungen mit einbeziehen. Welche Rolle fiele dann noch den öffentlichen Haushalten zu? Die aktuelle
Diskussion finde zudem vor dem Hintergrund einer wohnungspoli schen Deba e zur Realisierung preisgüns gen
Wohnraums sta . Größere Widersprüche in der Deba e könne man sich nicht vorstellen.
Mathias Samson, Staatssekretär im Hessischen
Ihr Ansprechpartner:
Ministerium für Wirtscha , Energie, Verkehr und
Thorsten Schmi
Landesentwicklung, versprach im Rahmen seines
Interessenvertretung
Statements, dass die Verbände der
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Immobilienwirtscha zur weiteren Entwicklung des
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Instrumentariums gehört würden. Ulrich Caspar
stellte in Aussicht, dass das Bauen nicht verteuert
werden solle, sondern an anderer Stelle Entlastungen, etwa bei den Stellplatzpflichten, erfolgen könnten.
Die Diskussion der angesprochenen Themenkomplexe verspricht in den nächsten Monaten noch viel Spannung, waren
sich die Teilnehmer der Veranstaltung einig.
Wohnungswirtscha liche Daten und Trends 2014/2015
Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und
Immobilienunternehmen hat die neue Ausgabe seiner jährlichen
Publika on „Wohnungswirtscha liche Daten und Trends“ veröffentlicht.
Die Berichtersta ung basiert auf eigenen umfassende Erhebungen bei
den vom GdW bundesweit vertretenen 3.000 Wohnungs‐ und
Immobilienunternehmen. Diese Daten werden wohnungswirtscha lich
relevanten Ergebnissen der amtlichen Sta s k und weiteren
Erhebungen von Branchentrends gegenübergestellt.
Bei den rund 3.000 im GdW und seinen Regionalverbänden organisierten
Wohnungsunternehmen sinken die Mietschulden und die Leerstandsquote. Die Betriebskosten steigen
unterdurchschni lich, die Zahl der energe sch sanierten Wohnungen und die Inves onen steigen
wesentlich stärker als im Branchendurchschni . „Wir sind der Taktgeber für die Entwicklung zeitgemäßen
Wohnens in Deutschland“, so GdW‐Präsident Axel Gedaschko.
Die im GdW und seinen
Ihr Ansprechpartner:
Regionalverbänden organisierten
Thorsten Schmi
Wohnungsunternehmen haben im Jahr
Interessenvertretung
2013 rund 10,3 Milliarden Euro in die
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Bewirtscha ung und den Neubau von
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Wohnungen inves ert. Im Durchschni
flossen damit im letzten Jahr rund 28,2
Millionen Euro täglich in Deutschlands Wohnungen und in den Wohnungsneubau.
Diese und viele weitere Kennziffern, Tabellen und Grafiken zur Entwicklung der Branche und der
Wohnungsmärkte sind in den „Daten und Trends“ detailliert dokumen ert. In einem gesonderten
Schwerpunkt wird der aktuelle Stand bei der energe schen Sanierung in den Wohnungsbeständen der
GdW‐Unternehmen beleuchtet.
Die vollständige Veröffentlichung kostet 35 Euro und kann bestellt werden bei Haufe‐Lexware GmbH & Co.
KG: immobilien@haufe‐lexware.com.
Hinweis für die Mitgliedsunternehmen der Regionalverbände
„Wohnungswirtscha liche Daten und Trends 2014/2015“ steht im GdW‐Mitgliederbereich als kostenfreier
Download zur Verfügung. Dort finden Sie auch ein Bestellfax für ein kostenloses Freiexemplar:
► Extranet des GdW
GdW ru zur Beteiligung auf
Die Arbeitsgruppe KOOPERATION des GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen, des Bundes Deutscher
Architekten BDA und des Deutschen Städtetages hat den
Doppelwe bewerb um den Deutschen Bauherrenpreis 2015/2016
ausgelobt. Der wich gste Preis im Bereich des Wohnungsbaus setzt am
Spannungsfeld von hoher Qualität und tragbaren Kosten an, wobei er
die besondere Rolle des Bauherren hervorheben will. Einsendeschluss
für Bewerbungen ist der 10. März 2015.
„Die Wohnungsmärkte entwickeln sich rasant und differenzieren sich an
unterschiedlichen Standorten mit unterschiedlichen Notwendigkeiten
aus. Damit rückt qualitätsvoller und zugleich wirtscha licher
Wohnungsbau wieder mehr in das Bewusstsein der Öffentlichkeit“,
erklärte Axel Gedaschko, Präsident des GdW, anlässlich der Auslobung.
Ausschlaggebend dafür seien die Entscheidungen der Bauherren, die
nicht nur auf tragbare Kosten beim Bauen, sondern auf die langfris ge Wirtscha lichkeit ihrer Inves onen
achten müssen. Gedaschko rief insbesondere die vom GdW und seinen Regionalverbänden vertretenen
Wohnungsunternehmen dazu auf, sich ak v am We bewerb zu beteiligen, weil sie sich bereits in
besonderer Weise beim nachhal gen Bauen engagieren.
Der Deutsche Bauherrenpreis wird in den
folgenden beiden Kategorien ausgelobt:
1. Deutscher Bauherrenpreis
Modernisierung 2015 für Sanierungs‐,
Modernisierungs‐ und
Umnutzungsprojekte mit Sonderpreis
„Denkmalschutz im Wohnungsbau“
Ihr Ansprechpartner:
Thorsten Schmi
Interessenvertretung
Telefon: 069 97065‐300
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
2. Deutscher Bauherrenpreis Neubau 2016 für innova ve Projekte im Wohnungsneubau mit Sonderpreis
„Freiraumgestaltung im Wohnungsbau“.
► Download Bewerbungsunterlagen
Immaterielles Weltkulturerbe
Als erster von bundesweit 27 Beiträgen wurde die
Genossenscha sidee für die Aufnahme in die
interna onale „Repräsenta ve Liste des immateriellen
Kulturerbes“ bei der UNESCO nominiert. Dies hat die
Kultusministerkonferenz im Dezember 2014
beschlossen. Die Schulze‐Delitzsch‐Gesellscha in
Delitzsch und die Raiffeisen‐Gesellscha in Hachenburg
ha en den Vorschlag vorgelegt. Diese erste
Nominierung wird Deutschland im März 2015 bei der
UNESCO einreichen.
Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverbandes deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen,
begrüßte die Nominierung. „Dass eine solche zivilgesellscha liche Selbstorganisa on wie die
Genossenscha sidee mit ihrer über 100‐jährigen Tradi on für die UNESCO‐Liste nominiert wurde,
unterstreicht, wie wich g ihre Prinzipien damals wie heute sind. Genossenscha en fördern als lokal
verwurzelte Unternehmen die Wirtscha skreisläufe vor Ort. Bei ihnen werden die unternehmerischen
Entscheidungen nicht unter Renditevorgaben, sondern zum Wohle ihrer Mitglieder getroffen. Durch ihre
nachhal ge Wirtscha sweise erzielen die Genossenscha en posi ve Effekte für die Gesellscha . Sie haben
sich gerade in den letzten Jahren als äußerst krisen‐ und insolvenzfest erwiesen und sind ein Vorbild für
viele Wirtscha sbereiche.“
In Deutschland sind die Genossenscha en
weit verbreitet. Neben den rund 2.000
Wohnungsgenossenscha en exis eren
1.100 Volksbanken und Raiffeisenbanken,
2.600 landwirtscha liche und 1.600
gewerbliche Waren‐ und
Dienstleistungsgenossenscha en sowie
mehr als 200 Konsumgenossenscha en.
Ihr Ansprechpartner:
Thorsten Schmi
Interessenvertretung
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thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
„Die ‚Genossenscha sidee‘ von Dr. Hermann Schulze‐Delitzsch und Friedrich Wilhelm Raiffeisen hat sich
über Deutschland hinaus weltweit bewährt und beweist ihre ungebrochene Kra . Ein sichtbarer Beweis sind
die über 900.000 Genossenscha en in mehr als 100 Ländern mit über 800 Millionen Mitgliedern“, betonte
auch Dr. Axel Viehweger, Vorstand der Deutschen Hermann‐Schulze‐Delitzsch‐Gesellscha und des
Verbandes Sächsischer Wohnungsgenossenscha en (VSWG).
Ha ersheimer Wohnungsbaugesellscha mbH erhält Gartenpreis 2014
Am 4. September 2014 wurde die Stadt Ha ersheim im
Rahmen der Bundesgartenschau in Gießen für ihre
Teilnahme am Bundeswe bewerb „Entente Florale“ mit
der Silbermedaille ausgezeichnet. Für das Vorzeigeprojekt
„Essbare Siedlung“ erhielt das Mitgliedsunternehmen des
VdW südwest zudem den „Gartenpreis 2014“ des
Bundesministeriums für Ernährung und Landwirtscha .
„Das Projekt ‚Essbare Siedlung‘ ist für Kinder und
Jugendliche, aber auch für viele Bürger dieses
Wohngebietes besonders von Bedeutung. Im Rahmen der
‚Sozialen Stadt‘ wird dieses als interkulturelles
Beteiligungsprojekt vorbildlich prak ziert. Es ist von
bleibendem Wert und wird posi ve Spuren hinterlassen“, lautete die Begründung der Jury in der Lauda o.
„Gemeinsam au lühen” ‐ unter diesem Mo o regt die „Entente Florale Deutschland“ Ini a ven zur
Gestaltung eines anziehenden Stadtbildes an. Der We bewerb nutzt das Ideenpotenzial der Bewohner,
fördert ihr Engagement und bündelt Maßnahmen im Hinblick auf die gemeinsame Entwicklung einer
l(i)ebenswerten Stadt.
Entente Florale – Ha ersheim nimmt teil
Ende 2013 ha e sich der Magistrat der Stadt Ha ersheim entschieden, sich den Herausforderungen des
Bundeswe bewerbs „Entente Florale“ zu stellen. Das größte Pfund für die städ sche Bewerbung war
natürlich die „Essbare Siedlung“. Aber auch weitere Projek deen wie der „Frühstücksgarten“, der auf dem
Dach der Hawobau‐Geschä sstelle in der Friedensstraße entstehen sollte, sowie ein Blumenwe bewerb
rund um die Häuser in der Siedlung waren Teil der Bewerbung.
Als Mi e Januar 2014 die Bestä gung über die Zulassung der Stadt zum We bewerb eintraf, galt es, neue
Mitstreiter, Gartenfreunde und ehrenamtliche Helfer zu suchen. Es fanden sich zahlreiche interessierte
Bürger und Ins tu onen, die sich mit Spaß und Freude für eine grüneres Stadtbild und mehr Lebensqualität
in ihrer Heimatstadt einsetzen wollten. Mit insgesamt 17 Projekten aus allen drei Stad eilen ging
Ha ersheim schließlich ins Rennen. Vier Kindertagesstä en, drei Schulen und ein Jugendtreff kümmerten
sich zudem intensiv um das ausgegebene Jahresmo o „Alles Tomate! Oder?“, für das der kleine „Tomaten
Marc“ Werbung machte.
Zur Unterstützung der We bewerbsbeiträge ha en sich wiederum Sponsoren gefunden, wie der Lions Club,
die Immo Herbst GmbH und die Schlocker‐S ung, die 100 Tomatenpflanzen zur Verfügung stellte.
Die Jury kommt
Für den Besuch der
Fachjury am 4. Juli 2014
war von der Projektgruppe
der Verwaltung und des
Stad eilbüros alles
bestens vorbereitet.
Bürgermeisterin Antje
Köster und Erste Stadträ n
Karin Schnick sowie
zahlreiche
Projektbeteiligte
begrüßten die Jurymitglieder und führten sie den ganzen Tag durch Ha ersheim. „Die finanzschwache Stadt,
die mit sechs Städten in ganz Deutschland konkurrierte, präsen erte sich reich an Bürgerengagement und
überraschte mit großem Ideenreichtum“, hieß es im Bericht der Frankfurter Allgemeinen Zeitung zum
Jurybesuch.
Die Siedlung gewinnt
Die Spannung war groß, als am 4. September 2014 schließlich die Bekanntgabe der We bewerbssieger und
die Preisverleihung im Rahmen der Landesgartenschau sta inden sollten. Voller Vorfreude machten sich
die „Gärtner“ der Siedlung, Vertreter verschiedener anderer Projekte sowie der Stadtverwaltung und der
Hawobau auf den Weg nach Gießen. Tatsächlich konnten die Ha ersheimer jubeln, als Schnick und der
Geschä sführer der Hawobau, Holger Kazzer, die Silbermedaille für die Stadt entgegennehmen dur en.
„Obwohl die Teilnahme am We bewerb für eine Schutzschirm‐Kommune eine Herausforderung ist, wurde
das Thema „Reiche Blüte – reiche Ernte“ unter dem Mo o „Alles Tomate! Oder?“ mit großer Begeisterung
erfolgreich umgesetzt,“ hieß es in der Lauda o der Fachjury, die Ha ersheim für das Engagement im
Bundeswe bewerb den zweiten Platz zuerkannt ha e. Noch größer war die Begeisterung, als die Erste
Stadträ n und der Geschä sführer erneut auf die Bühne gebeten wurden. Zur großen Überraschung der
Delega on nahmen sie als zweite Auszeichnung den mit 1.500 Euro do erten „Gartenpreis 2014“ des
Bundesministeriums für Ernährung und Landwirtscha für den Siedlungsgarten entgegen.
„Weiter so!“
Dieser schöne Erfolg wurde beim
Gartenfest am 19. September 2014 mit
den Projektbeteiligten im
Siedlungsgarten gebührend gefeiert. Für
alle gab es ein Dankeschön und für fünf
Sieger des Balkonwe bewerbs tolle
Preise. Noch einmal hieß es „Alles
Tomate! Oder?“, als eine ausgewiesene
Fachfrau, Melanie Grabner, Dutzende
historische Tomaten präsen erte, deren
Samen anbot sowie dazu Anbau‐ und
Pflege pps gab.
Das Preisgeld aus dem Sonderpreis für
die „Essbare Siedlung“ soll im Frühjahr
2015 unter anderem dafür eingesetzt
werden, die Bodenqualität im Siedlungsgarten zu verbessern, damit das Gärtnern in den Parzellen noch
mehr Früchte trägt. Auch die künstlerische Gestaltung des Umfeldes – besonders während der grauen
Wintermonaten etwas Farbe in den Siedlungsgarten zu bringen – hat das Stad eilbüro weiter im Blick.
Verstärkt sollen Kinder und Jugendliche daran beteiligt werden. Entsprechende Angebote zur Gestaltung
von Holzstelen und Steinskulpturen wurden für 2015 ins Programm genommen.
Wie ha e Kazzer den Siedlungsgärtnern im April 2014 zugerufen?: „Es macht einfach Spaß! Und deshalb:
Weiter so!“.
Weitere Eindrücke über die Projekte der Hawobau und die „Neue Lust am Grün“ enthält die aktuelle 2.
Auflage der Broschüre „Essbare Siedlung“.
► Download der Broschüre
Beschluss der Bauministerkonferenz
Bundesweit und jährlich soll er durchgeführt werden:
der „Tag der Städtebauförderung“. Dies ha e die
Bauministerkonferenz im November 2014 beschlossen.
Au akt ist nun am 9. Mai 2015. Bürger sollen ermuntert
werden, sich an Veranstaltungen zu beteiligen, die aus
diesem Anlass angeboten werden. Zugleich soll der Tag
Gelegenheit bieten, Erfolge der Städtebauförderung
anhand konkreter Projekte einer breiten Öffentlichkeit
näherzubringen.
Wie das Bundesumweltministerium mi eilt, soll das
gemeinsam von Bund, Ländern, kommunalen
Spitzenverbänden und weiteren Partnern getragene Projekt die Bürgerbeteiligung in Städtebauförderung
und Stadtentwicklung stärken und Projekten in kleineren Gemeinden, Mi el‐ und Großstädten ein Forum
bieten.
Erstmalig sind am 9. Mai 2015
Ihr Ansprechpartner:
deutschlandweit die Städte und
Thorsten Schmi
Gemeinden eingeladen, vor allem in den
Interessenvertretung
Programmgebieten der
Telefon: 069 97065‐300
Städtebauförderung Veranstaltungen
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
durchzuführen. Diese informieren die
Bürger über Projekte, Strategien und Ziele
in der Stadtentwicklung sowie der Städtebauförderung, stellen sie zur Diskussion und ermuntern zur
Beteiligung und Mitgestaltung. Bereits laufende Verfahren und Ak vitäten der Städtebauförderung stehen
im Vordergrund, aber auch abgeschlossene und zukün ige Maßnahmen können an diesem Tag vorgestellt
werden.
► www.tag‐der‐staedtebaufoerderung.de
Rheinland‐Pfalz
Seit dem 1. Dezember 2014 gilt die Verwaltungsvorschri „Förderung von
Wohnraum für Studierende (Studierendenwohnheime)“. Das Land
Rheinland‐Pfalz bietet zusammen mit der Inves ons‐ und Strukturbank
Rheinland‐Pfalz (ISB) ein Förderangebot für die Schaffung und Modernisierung
von Wohnraum für Studierende an.
Das Förderangebot richtet sich an Investoren, die Studierendenwohnraum zu
preiswerten Mieten errichten. Im Rahmen der Konzipierung dieses speziellen
Förderangebotes wurde auch die Arbeitsgemeinscha rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen von Seiten des Finanz‐ und Bauministeriums zur
Beratung geladen.
Gefördert werden der Neubau von Studierendenwohnheimen, Ausbau,
Umwandlung, Umbau und Erweiterung vorhandener Wohnheime für Studierende
sowie der Ersatzneubau nach Abriss. Die Förderung erfolgt durch ein Darlehen
der ISB. Die Höhe des Grunddarlehens je Quadratmeter Wohnfläche für
Neubauten variiert nach der Mietenstufe. In Mietenstufe 3 zum Beispiel beträgt
es 1.400 Euro; in Mietenstufe 5 erhöht sich das Grunddarlehen auf 1.650 Euro. Für energe sch und/oder
standortbedingte Mehrkosten, für den Einbau eines Aufzugs oder bauliche Maßnahmen für Menschen mit
Schwerbehinderung sind Zusatzdarlehen möglich.
Für die mit Neubau‐ oder Modernisierungsmi eln
geförderten Wohnheimplätze gelten pro
Quadratmeter Wohnfläche Mietobergrenzen
(Ne okaltmiete); für die Mietenstufe 3 zum
Beispiel 6,20 Euro, für die Mietenstufe 5 kommen
6,60 Euro in Betracht.
Ihre Ansprechpartnerin:
Roswitha Sinz
ARGE rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen
Telefon: 0211 16998‐46
r.sinz@vdw‐rw.de
Ein Informa onsflyer mit der Übersicht der
Förderkondi onen sowie Antragsformulare sind auf der Internetseite der ISB abru ar. Der Kundenbetreuer
der Wohnraumförderung steht unter der Telefonnummer 06131 6172‐1991 zwecks Beratung zur Verfügung.
► www.isb.rlp.de
► Direktdownload des Flyers
► Direktdownload des Förderantrags
DESWOS
Der Verwaltungsrat der Deutsche Entwicklungshilfe für soziales
Wohnungs‐ und Siedlungswesen e.V. (DESWOS) hat im Januar 2015 sein
langjähriges Vorstandsmitglied Gerhard Müller zum ehrenamtlichen
Generalsekretär gewählt.
Gerhard Müller (58), Geschä sführer der GSW Gemeinnütziges
Siedlungswerk Speyer GmbH, tri die Nachfolge von Georg Potschka an,
der im November 2014 verstarb. Die DESWOS ist die Fachorganisa on für
Entwicklungszusammenarbeit in der deutschen Wohnungswirtscha . Der
Generalsekretär ist Vorstandsvorsitzender der DESWOS und leitet die
Organisa on mit mehr als 850 Mitgliedern und sechs Mitarbeitern in Köln.
Gerhard Müller wirkt seit vielen Jahren ehrenamtlich für die Ziele der wohnungswirtscha lichen
Entwicklungszusammenarbeit. Im Oktober 2002 wurde er in den Vorstand der DESWOS gewählt. Als
Schwerpunkt seiner Tä gkeit war er für das Finanzwesen verantwortlich. „In den zwölf Jahren meiner
Mitarbeit im Vorstand habe ich einen intensiven Einblick in die Arbeit der DESWOS bekommen“, so Müller.
„Ich bin sehr zuversichtlich, dass wir auch in Zukun sehr gut zusammen arbeiten werden und die DESWOS
weiterhin ein verlässlicher Partner für Menschen in Entwicklungsländern sein wird.“
In seiner jüngsten Ini a ve ha e Müller im Rahmen einer Länderpartnerscha mit dem Verein
Partnerscha Rheinland‐Pfalz/Ruanda e.V. den Bau eines Mädchenwohnheims in Rusumo, Ruanda, auf den
Weg gebracht. Daraus entwickelte sich eine Förderpartnerscha mit dem VdW südwest seinen Mitgliedern
und Geschä spartnern, die gemeinsam das DESWOS‐Projekt finanzieren.
Gerhard Müller wurde am 25.06.1956 in Landau/Pfalz geboren. Nach der Ausbildung zum Bankkaufmann
bei einer regionalen Genossenscha sbank war er weitere 18 Jahre dort beschä igt und zuletzt als
Regionaldirektor tä g. Anschließend übernahm er die Leitung einer Immobilien‐Organisa on in der
Südpfalz, die von Volks‐ und Raiffeisenbanken getragen wurde.
Seit dem Jahr 2001 ist Gerhard Müller Geschä sführer der GSW Gemeinnütziges Siedlungswerk Speyer
GmbH, des Wohnungsbauunternehmens der Diözese Speyer. Weitere Funk onen in der
Wohnungswirtscha hat Gerhard Müller als Mitglied im Vorstand des KSD Katholischer Siedlungsdienst e.V.,
der Dachorganisa on und Interessenvertretung der katholischen Wohnungsunternehmen. Darüber hinaus
ist er Delegierter zum Verbandstag des GdW.
► www.deswos.de
KfW‐Award Bauen und Wohnen 2015
Die KfW‐Bankengruppe hat die Bewerbungsphase für
ihren Award Bauen und Wohnen 2015 gestartet. Das
diesjährige Mo o lautet: „Intelligent Bauen: modern,
effizient, wohnlich“. Insgesamt werden Preisgelder in
Höhe von 30.000 vergeben. Bewerbungsschluss ist der
19. März 2015.
Bewerben können sich ab sofort private Bauherren und
Baugemeinscha en, die in den vergangenen fünf Jahren
ein Gebäude besonders intelligent gebaut oder
modernisiert haben. Die Bewertungskriterien der KfW
sind Modernität, Energie‐ und Kosteneffizienz,
Barrierearmut, op male Raum‐ und Flächennutzung sowie individuelle Wohnlichkeit.
„Mit dem KfW‐Award Bauen und Wohnen
Ihr Ansprechpartner:
zeichnen wir Bauherren aus, die
Thorsten Schmi
intelligente Lösungen für die Gestaltung
Interessenvertretung
von Wohnraum aufzeigen. Technik und
Telefon: 069 97065‐300
Architektur sollen dabei helfen, Energie
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
einzusparen und Grundstücks‐
beziehungsweise Bauplatzflächen besser
nutzen zu können, ohne den Wohnkomfort der Bewohner außer Acht zu lassen“, so Dr. Ingrid Hengster,
Vorstandsmitglied der KfW Bankengruppe.
Prämiert werden 13 Bauherren mit insgesamt 30.000 Euro. Die ersten drei Gewinner erhalten zusammen
20.000 Euro. Die weiteren zehn am besten bewerteten Projekte erhalten jeweils 1.000 Euro.
► Informa onen und Bewerbungsunterlagen
BBSR/empirica‐Studie zu Wohnungsleerständen
Wohnungsleerstände werden kün ig in immer mehr schrumpfenden
Regionen in Deutschland für Eigentümer und Kommunen zum Problem.
Bundesweit könnte sich bis zum Jahr 2030 ein Wohnungsüberschuss von
3,3 bis 4,6 Millionen au auen – wenn nicht Wohnungen im Bestand
nachfragegerecht saniert oder abgerissen werden. Das sind zentrale
Ergebnisse einer empirica‐Studie im Au rag des Bundesins tuts für
Bau‐, Stadt‐ und Raumforschung (BBSR).
Im Jahr 2011 standen deutschlandweit bereits 1,72 Millionen
Wohnungen in Wohngebäuden leer. Besonders betroffen sind Regionen,
in denen die Bevölkerungszahl stark zurückgeht. Derzeit leben schon 41
Prozent der Bevölkerung in solchen schrumpfenden Kreisen.
Die Studie prognos ziert, dass sich die Klu zwischen den regionalen
Wohnungsmärkten verstärken wird. In den Räumen mit
Bevölkerungsrückgang werden demzufolge ohne Abriss und
Bestandsmaßnahmen im Jahr 2030 rund zwölf bis 17 Prozent der Wohnungen leer stehen. In
prosperierenden Regionen hingegen wird die anhaltend hohe Nachfrage den Leerstand auf einem niedrigen
Niveau um vier Prozent halten. „Der Druck in den Wachstumszentren bleibt erhalten, deshalb braucht es
dort mehr Neubau. Außerhalb der dynamischen Wirtscha sregionen scha mehr Neubau aber weitere
Leerstände. Dort gilt es vor allem, sich auf die Aufwertung von Beständen zu konzentrieren, um
qualitätsbedingten Neubau zu vermeiden“, so BBSR‐Direktor Harald Herrmann.
Unterschiede gibt es auch bei den
Ihr Ansprechpartner:
Wohnungsmarktsegmenten. Besonders
Thorsten Schmi
hoch bleibt die Leerstandsquote
Interessenvertretung
voraussichtlich im Geschosswohnungsbau.
Telefon: 069 97065‐300
Die Wissenscha ler empfehlen, den
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Rückbau von Beständen in schrumpfenden
Regionen mit Hilfe der Programme der
Städtebauförderung fortzuführen und gleichzei g Strategien für eine nachfragegerechte Entwicklung der
Bestände auszubauen. Das Augenmerk gelte auch einer Verringerung von Leerständen in Innenstädten und
Stadtzentren, um diese als a rak ve Standorte der Kommunen zu stärken. In ländlichen Regionen komme
es darauf an, die Städte mi lerer Größe als regionale Zentren weiter gezielt zu unterstützen.
► Direktdownload der Studie
Aus den Mitgliedsunternehmen
Die Baugenossenscha Odenwaldring eG, Offenbach, teilt mit, dass Carl Alexander
Ramm zum 31. Dezember 2014 aus dem Vorstand ausgeschieden ist. Seit dem 1.
Februar 2015 ist Tanja Kötzel geschä sführendes Vorstandsmitglied der
Genossenscha .
Februar 2015
105 Jahre
4. März 1910
Gemeinnützige Eschweger Wohnungsgenossenscha eG, Eschwege
Energieversorgung bürgernah gestalten
Am 3. Februar 2015 fand in Berlin der „Bundeskongress
genossenscha liche Energiewende“ sta . Rund 400
Teilnehmer disku erten über Geschä smodelle für
Energiegenossenscha en im Bereich der Solar‐ und
Windenergie sowie Möglichkeiten der
Wärmeversorgung und der Energieeffizienz. Im Bereich
der Wohnungsgenossenscha en wurde die direkte
Stromversorgung von Mietern in Mehrfamilienhäusern
vorgestellt.
„Genossenscha en sind für eine nachhal ge und
bürgernahe Energiewende wich ge strategische Partner“,
erklärte Dr. Eckhard O , Vorstandsvorsitzender des
Deutschen Genossenscha s‐ und Raiffeisenverbandes
(DGRV) im Rahmen des Kongresses. Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen, fügte hinzu: „Die Umsetzung der Energiewende vor Ort bietet
große Chancen. Dafür brauchen wir aber die passenden poli schen und rechtlichen Voraussetzungen.“
Bei der Betrachtung der insgesamt 800 Energiegenossenscha en mit ihren 200.000 Mitgliedern zog O eine
posi ve Bilanz: innerhalb der vergangenen zehn Jahre hä en diese eine ak ve Beteiligung der Bürger an der
Energiewende ermöglicht, seit 2005 habe sich die Anzahl der Energiegenossenscha en in Deutschland
verzehnfacht. Im letzten Jahr allerdings seien die Gründungen um 50 Prozent niedriger ausgefallen. Als
Grund hierfür sei vor allem das Kapitalanlagegesetzbuch (KAGB) zu nennen, das den grauen Kapitalmarkt
regulieren soll, dabei jedoch viele Genossenscha en verunsichere. „Obwohl das Genossenscha sgesetz
bereits einen umfassenden Schutz der Mitglieder gewährleistet, werden die Genossenscha en mit
bürokra schen Anforderungen konfron ert, die für Investmen onds gedacht sind. Hier muss die Poli k
zügig Abhilfe schaffen“, so O weiter.
GdW‐Präsident Gedaschko erklärte, für die rund 2.000 Wohnungsgenossenscha en biete insbesondere die
direkte Versorgung der Mitglieder mit Strom und Wärme ein großes Potenzial, das gemeinsam gehoben
werden müsse. „Im Erneuerbare‐Energien‐Gesetz (EEG) werden Mieter beziehungsweise Nutzer und
Eigenheimbesitzer leider nicht gleich behandelt“, so Gedaschko. Dies betreffe zum einen die EEG‐Umlage,
die Mieter im Gegensatz zu Eigenheimbesitzern voll zahlten. Zum anderen bestünden steuerliche
Hemmnisse, die den Bau sowohl von Photovoltaikanlagen als auch von Blockheizkra werken behinderten.
Diese sollten schnell besei gt werden, wie dies auch im Ak onsprogramm Klimaschutz der Bundesregierung
vorgeschlagen wird. Zu begrüßen seien die aktuellen Verbesserungen bei der Förderung der Kreditanstalt
für Wiederau au (KfW) hinsichtlich der Tilgungszuschüsse und Zinsen im Bereich Energieeffizienz.
Unterdessen hob Gastredner Rainer Baake, Staatssekretär im Bundesministerium für Wirtscha und
Energie, die große Bedeutung der Genossenscha en hervor: „Genossenscha en sind aus Sicht der
Bundesregierung auch kün ig wich ge Akteure der Energiewende. Sie helfen, Akzeptanz und Mo va on für
die Energiewende in der Gesellscha zu schaffen und tragen zur Dezentralisierung und Energieerzeugung
bei.“
Jahresempfang der BID
Der Jahresempfang der BID Bundesarbeitsgemeinscha
Immobilienwirtscha Deutschland stand im Januar 2015
im Zeichen des Dialogs zwischen Poli k und Wirtscha .
„Die großen bau‐ und wohnungspoli schen
Herausforderungen können nur bewäl gt werden, wenn
wir uns gemeinsam auf Lösungen verständigen“, betonte
Jens‐Ulrich Kießling, Vorsitzender der BID und Präsident des IVD, bei seiner Begrüßung. Große
Erwartungen setze man dabei in das „Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen“ mit der
Baukostensenkungskommission.
Bevor der Wohnungswirtscha weitere Regulierungen auferlegt würden, müssten zunächst die wahren
Preistreiber iden fiziert und sämtliche gesetzliche Vorhaben auf Wirtscha lichkeit und Effek vität geprü
werden. Kießling nannte dabei Kappungsgrenze, Mietpreisbremse, Grunderwerbsteuer, Grundsteuer und
die Energieeinsparverordnung. Natürlich müsse auch das Baurecht auf den Prüfstand gestellt werden –
S chworte Stellplatzverordnung oder Abstandsflächen.
Die drei zentralen Forderungen der Immobilienwirtscha gegenüber der Poli k fasste Kießling
folgendermaßen zusammen: „Es dürfen erstens keine weiteren Regulierungen mehr eingeführt werden,
bevor nicht zweitens die Ergebnisse umfassender Evaluierungen vorliegen, um dri ens zu einer für die
Immobilienwirtscha unverzichtbaren Verlässlichkeit der Rahmenbedingungen zu kommen.“
Die Parlamentarische Staatssekretärin
Ihr Ansprechpartner:
beim Bundesminister für Wirtscha und
Thorsten Schmi
Energie, Iris Gleicke, erklärte in ihrem
Interessenvertretung
Grußwort: „Die deutsche
Telefon: 069 97065‐300
Immobilienwirtscha hat nicht nur die
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Finanz‐ und Wirtscha skrise sehr gut
überstanden. Sie ist gerade in
wirtscha lich schwierigen Zeiten ein wich ger Faktor für den Wirtscha sstandort Deutschland und zählt
mit vier Millionen Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmern zu den wich gsten Arbeitgebern in Deutschland.
Ich bin zuversichtlich, dass die Immobilienwirtscha dank ihrer Erfahrungen und Exper se auch für kün ige
Aufgaben gut aufgestellt ist. Das s mmt auch mit Blick auf das Gelingen der Energiewende sehr
zuversichtlich."
Gunther Adler, Staatssekretär im Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit
unterstrich die Bedeutung, die die BID im Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen und als Mitglied des
Wohnungswirtscha lichen Rates einnimmt. Nur mit einer gemeinsamen Zielrichtung sei man in der Lage,
möglichst schnell Lösungen herbeizuführen.
Rund 350 Gäste aus Wirtscha und Poli k waren der Einladung der in der BID zusammengeschlossenen
Verbände BFW Bundesverband Freier Immobilien‐ und Wohnungsunternehmen e.V., bsi Bundesverband
Sachwerte und Investmentvermögen e.V., DDIV Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V., GdW
Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen, IVD Immobilienverband Deutschland
e.V., vdp Verband deutscher Pfandbrie anken und ZIA Zentraler Immobilienausschuss e.V. in das Humboldt
Carré in Berlin gefolgt.
Zahl der Zuzüge steigt
Die Zahl der Zuzüge ist nach dem am 21. Januar 2015
vom Bundeskabine verabschiedeten Migra onsbericht
2013 gegenüber dem Vorjahr deutlich ges egen.
Demnach sind mehr als 1,23 Millionen Personen
zugezogen, das war die höchste Zuwanderung seit 1993.
Für 2013 verzeichnet der Bericht einen
Wanderungsgewinn von 430.000 Personen und damit
rund 60.000 mehr als im Vorjahr. Das Sta s sche
Bundesamt rechnet nach vorläufigen Zahlen für 2014 mit
einer Ne ozuwanderung von 470.000 Personen.
Rheinland‐Pfalz
Der Aufsichtsrat der Energieagentur Rheinland‐Pfalz hat den bisherigen
Koordinator Klimaschutz des Umweltamtes Mainz, Thomas Pensel, zum neuen
Geschä sführer der Energieagentur bestellt, wie das Ministerium für Wirtscha ,
Klimaschutz, Energie und Landesplanung des Landes Rheinland‐Pfalz am 23.
Dezember 2014 mi eilte. Der Naturwissenscha ler war in den vergangenen
Jahren verstärkt im europäischen Klima‐Bündnis ak v. Er tri sein Amt als
Geschä sführer im Februar 2015 an.
Wirtscha sstaatssekretär Uwe Hüser freut sich, mit Pensel einen Mann mit großer Erfahrung im
kommunalen Bereich gewonnen zu haben: „Thomas Pensel bringt die gelungene Mischung von viel
kommunaler Erfahrung und großem Engagement für Umwelt‐ und Klimaschutz, Energieeffizienz und
erneuerbare Energien mit. Die Energieagentur wird von seinen Erfahrungen und seiner Fähigkeit zur
Vernetzung sehr profi eren.“
Gleichzei g bedankte sich Hüser bei Chris na
Kaltenegger für ihren Einsatz als
Geschä sführerin: „Chris na Kaltenegger hat
binnen eines Jahres neun Regionalbüros der
Energieagentur an den Start und die
Energieagentur so in die Regionen von
Rheinland‐Pfalz gebracht. Ich freue mich, dass sie
die Energieagentur als Prokuris n weiterhin unterstützen wird.“
► www.energieagentur.rlp.de
Ihre Ansprechpartnerin:
Roswitha Sinz
ARGE rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen
Telefon: 0211 16998‐46
r.sinz@vdw‐rw.de
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen
„Die Höhe des Wohngeldes sollte
jährlich an die Preis‐ und
Lohnentwicklung angepasst werden“,
forderte Axel Gedaschko, Präsident des
GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs‐ und
Immobilienunternehmen, anlässlich der
Anhörung zur Reform des
Wohngeldrechts am 28. Januar 2015.
Der GdW fordert, das Wohngeld nicht ‐
wie im Gesetzentwurf vorgesehen – nur alle vier Jahre zu überprüfen. Der Rhythmus solle auf zwei Jahre
verkürzt werden. Noch effek ver, so der GdW, wäre es, das Wohngeld zu dynamisieren und wie bei der
Mindestsicherung jährlich entsprechend der Preis‐ und Lohnentwicklung anzupassen.
Zudem fordert der GdW, die Heizkosten beim Wohngeld stärker zu berücksich gen. Der Gesetzentwurf
orien ert sich an der Steigerung der Bru owarmmieten. Bei einer Pauschalierung würden jedoch
unterschiedliche Kosten in den Regionen nicht berücksich gt, kri siert der GdW.
Ressortübergreifende Arbeitsgruppe gegründet
Mi e Januar hat sich die neue Arbeitsgruppe „Ländliche
Entwicklung“ der Bundesregierung kons tuiert. Diese
will damit ihr Engagement für eine integrierte
Entwicklung ländlicher Räume verstärken und die im
Koali onsvertrag vereinbarte Schwerpunktsetzung
realisieren.
In dem Arbeitsstab sind die Parlamentarischen
Staatssekretäre des Bundeslandwirtscha sministeriums,
des Bundesbauministeriums, des
Bundesinnenministeriums, des
Bundeswirtscha sministeriums, des
Bundesgesundheitsministeriums und des Bundesverkehrsministeriums zusammengeschlossen. Der
Parlamentarische Staatssekretär beim Landwirtscha sminister, Peter Bleser, sagte anlässlich der
Kons tuierung: „Ziel dieses Arbeitsstabes ist es, die verschiedenen Maßnahmen der Ressorts zur
Entwicklung der ländlichen Räume stärker zu bündeln und Synergien zu nutzen.“
Florian Pronold, Staatssekretär im
Ihr Ansprechpartner:
Bauministerium, führte aus: „Die
Thorsten Schmi
landscha liche Vielfalt und die dezentrale
Interessenvertretung
Siedlungsstruktur sind besondere
Telefon: 069 97065‐300
Kennzeichen Deutschlands und Teil seiner
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
wirtscha lichen Erfolgsgeschichte. Um die
Wertschätzung der ländlichen Räume auch
unter den Bedingungen des demografischen Wandels zu erhalten, ist es erforderlich, sie als Lebens‐ und
Wirtscha sraum nachhal g zu stärken. Umwelt‐ und Klimaschutz sind notwendige Elemente einer
vorsorgenden städtebaulichen Entwicklung. Bauen und Wohnen müssen auf die Gewährleistung sozialer
Teilhabe in allen Lebensphasen ausgerichtet sein. Stadt und Land müssen sich gegensei g ergänzen und ihre
spezifischen Potenziale einbringen, um die Gleichwer gkeit der Lebensverhältnisse zu sichern und zu
fördern.“
Rheinland‐Pfalz
Anfang Dezember 2014 leitete das Finanz‐ und Bauministerium
Rheinland‐Pfalz der Arbeitsgemeinscha (ARGE) rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen zwei Entwürfe von Änderungs‐
Verwaltungsvorschri en aus dem Bereich der sozialen
Mietwohnraumförderung (Soziale Mietwohnraumförderung und
Förderung von Wohngruppen) mit der Bi e um Stellungnahme zu.
Neben redak onellen Anpassungen weist der Entwurf zwei wesentliche
Änderungen auf. Die erste betri die Einordnung von Städten und
Gemeinden in Mietenstufen. Kün ig sollen die Städte Trier, Speyer,
Landau in der Pfalz sowie der Landkreis Trier‐Saarburg einer höheren Mietenstufe angehören. Die
Höherstufung der drei Städte steht im Zusammenhang mit der ab 1. Januar 2015 geltenden
Kappungsgrenzenverordnung, die in ihrer Begründung zur Anwendung der Verordnung von angespannten
Wohnungsmärkten ausgeht. Die Höherstufung erscheint somit folgerich g. Der Entwurf der Änderungs‐
Verordnung sieht jedoch für die Stadt Mainz keine Höherstufung vor; sie gehört bereits der höchsten
Mietenstufe 5 an.
Die zweite wesentliche Änderung erstreckt sich auf die Einführung der aktuelleren DIN 18040 Teil 2
hinsichtlich des Baus von barrierefreien Wohnungen und Wohnungen für Rollstuhlbenutzer.
Der VdW südwest und der VdW Rheinland Wes alen haben in Abs mmung mit der ARGE rheinland‐
pfälzischer Wohnungsunternehmen noch im Dezember 2014 ihre Stellungnahme schri lich abgegeben. Sie
begrüßen die Höherstufung der drei Städte und des Landkreises, mahnen aber zugleich auch eine
Besserstellung der Stadt Mainz bei den Förderkondi onen an, da sich die Differenz zwischen Markt‐ und
Bewilligungs‐/Fördermiete weiter vergrößert hat. Die Verbände schlagen eine zweiprozen ge
Mietanhebung der Fördermiete vor, wie sie als Mietpreisanpassung für ältere soziale
Mietwohnungsbestände zulässig ist. Unabhängig von der Zuordnung zur Kappungsgrenzenverordnung
schlagen die Verbände zudem eine Höherstufung der Stadt Koblenz um eine Mietenstufe vor, da sich die
Angebotsmieten dort spürbar erhöht haben.
Ferner monieren die Verbände, dass die aktuellere DIN 18040 Teil 2 hinsichtlich des Baus von barrierefreien
Wohnungen und Wohnungen für Rollstuhlbenutzer eingeführt werden soll, ohne dass die hierdurch
entstehenden Mehraufwendungen in den Förderkondi onen entsprechende Berücksich gung finden. Dies
reduziere die A rak vität der Umsetzung dieser Vorgaben.
Zu den Aspekten der Umsetzung dieser Norm
verweisen die Verbände auch auf ihre
gemeinsame Stellungnahme zum Entwurf des
dri en Landesgesetzes zur Änderung der
Landesbauordnung Rheinland‐Pfalz vom 30. Juni
2014. Ihre anhaltenden Bedenken zu diesem
Vorhaben werden die Verbände im dor gen
Beteiligungsverfahren einbringen.
Ihre Ansprechpartnerin:
Roswitha Sinz
ARGE rheinland‐pfälzischer
Wohnungsunternehmen
Telefon: 0211 16998‐46
r.sinz@vdw‐rw.de
Bei Redak onsschluss war noch nicht absehbar, ab wann und in welcher Endfassung die Änderungs‐
Verwaltungsvorschri en gül g werden.
Gemeinscha liches und genossenscha liches Wohnen in Frankfurt am Main
Der Magistrat der Stadt Frankfurt am Main hat neue
Vergaberichtlinien für Grundstücke beschlossen, um
gemeinscha liches und genossenscha liches Wohnen
stärker zu fördern. Demnach sollen in Zukun
bes mmte Grundstücke nach dem Konzeptverfahren
zum Festpreis abgegeben werden. Die
Stadtverordnetenversammlung muss noch zus mmen.
„Auf diese Weise gleichen wir den We bewerbsnachteil
aus, den solche Wohngruppen aufgrund ihrer
heterogenen Struktur gegenüber ins tu onellen
Investoren haben“, so Bürgermeister und Planungsdezernent Olaf Cunitz anlässlich des Beschlusses Ende
Januar. „Denn aufgrund der sogenannten Sozialrendite haben wir ein großes stadtentwicklungspoli sches
Interesse an unterschiedlichen gemeinscha lichen Wohnformen.“
Wie das Dezernat mi eilt, müssen sich alle an einem Vergabeverfahren interessierten Wohnprojekte bei der
Koordina ons‐ und Beratungsstelle des Netzwerks Frankfurt für gemeinscha liches Wohnen registrieren
lassen, um berücksich gt zu werden. Sobald eine geeignete Liegenscha in Betracht kommt, überlässt die
Konversions‐Grundstücksentwicklungsgesellscha mbH (KEG), die erst kürzlich in ihrer Funk on als
Stadtentwicklungsgesellscha gestärkt wurde und die den Liegenscha sfonds betreut, der
Koordina onsstelle alle verfügbaren Informa onen. Diese benachrich gt die Ini a ven und lädt gemeinsam
mit der KEG zu einer Veranstaltung ein, um Details zu übermi eln und Fragen zu klären. Danach erarbeiten
die interessierten Gruppen ihre Bewerbung für das konkrete Projekt, entwickeln ein inhaltliches Konzept
und schildern dessen Auswirkungen auf das Wohnumfeld.
Im Verfahren werden soziale Aspekte, der
Einfluss des Wohnprojektes auf das
Quar er, die Mieterscha und bauliche
Aspekte berücksich gt. Das
Vergabeverfahren soll kün ig auch bei
Liegenscha en der ABG FRANKFURT
HOLDING für gemeinscha liche und
genossenscha liche Wohnprojekte angewandt werden.
Ihr Ansprechpartner:
Thorsten Schmi
Interessenvertretung
Telefon: 069 97065‐300
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
„Die Vergaberichtlinien stellen einen weiteren wich gen neuen Baustein in der Unterstützung dieser
Wohnformen dar. Schon bislang finanzieren wir das Netzwerk Frankfurt und veranstalten einmal jährlich
eine Informa onsbörse im Rathaus Römer. Doch die Nachfrage nach unterschiedlichen Formen des
gemeinscha lichen und genossenscha lichen Wohnens wächst weiter sehr stark“, so Cunitz. „Durch die
neue Richtlinie sind eine objek ve Bewertung und Transparenz gesichert. Gemeinscha liche und
genossenscha liche Wohnprojekte können vermehrt in die Umsetzung kommen.“
Na onaler Ak onsplan Energieeffizienz (NAPE)/Ak onsprogramm Klimaschutz 2020
Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und
Immobilienunternehmen e. V. hat die Pläne der
Bundesregierung, die energe sche Gebäudesanierung
zukün ig stärker fördern zu wollen, begrüßt. Die
Gebäudesanierungsprogramme der KfW sollen laut
Ak onsplan Klimaschutz 2020 um 200 Millionen Euro
auf zwei Milliarden Euro aufgestockt werden; 300
Millionen Euro davon sind für Zuschüsse geplant. Auch
der Na onale Ak onsplan Energieeffizienz (NAPE)
enthält aus wohnungswirtscha licher Sicht posi ve
Ansätze.
„Die heute verkündeten Pläne eines verstärkten staatlichen Engagements bei der Gebäudesanierung sind
ein Schri in die rich ge Richtung und entsprechen einer intensiven Forderung des GdW. Diese Vorhaben
müssen nun zügig und langfris g mithilfe eines Gesetzgebungsverfahrens festgeschrieben werden“, erklärte
GdW‐Präsident Axel Gedaschko anlässlich des Kabine sbeschlusses zu den beiden Plänen der
Bundesregierung.
Besonders posi v hob der GdW die Aussage im NAPE hervor, wonach bei Umsetzung der im
Koali onsvertrag vorgesehenen Anpassungen der Modernisierungsmieterhöhung darauf zu achten ist, dass
die Anreize im Mietrecht für energe sche Modernisierungen nicht verringert werden. Auch lobte der
Verband die Überlegungen, die Hemmnisse für Wohnungsunternehmen bei der Erzeugung von Strom aus
erneuerbaren Energien oder Kra ‐Wärme‐Kopplung (KWK) zu besei gen. Derzeit können
Wohnungsunternehmen die Einspeisevergütung des Erneuerbare‐Energien‐Gesetzes (EEG) für den Betrieb
erneuerbarer Energieanlagen in vielen Fällen wegen gravierender steuerlicher Nachteile nicht nutzen und
müssen daher auf die Nutzung erneuerbarer Energien im Sinne des EEG genauso verzichten, wie auf die
Lieferung von Strom aus KWK oder Fotovoltaik an Mieter.
„Die dezentrale Energieerzeugung im Gebäudebereich bietet große Chancen, um die Wohngebäude in
Deutschland noch effizienter zu bewirtscha en. Deshalb darf die Wohnungswirtscha hier nicht
benachteiligt, sondern muss bei ihrem Engagement unterstützt werden“, so Gedaschko weiter.
Posi v wertet der GdW auch das Vorhaben, das Wohngeld um eine Klimakomponente zu ergänzen. „Damit
kann verhindert werden, dass Menschen, die staatliche Unterstützung beziehen, nach einer energe schen
Sanierung ihrer Wohnung umziehen müssen, weil sie die höheren Kosten nicht mehr tragen können“, so der
GdW‐Präsident.
Zusätzlich soll die energe sche Gebäudesanierung steuerlich mit einer Milliarde Euro pro Jahr gefördert
werden. „Die Energiewende kostet Geld und kann nur funk onieren, wenn alle Gebäudeeigentümer auch
mitmachen und angemessen dabei unterstützt werden“, erläutert der GdW‐Chef. Bund und Länder müssten
hier zu einer Einigung kommen, um die Rahmenbedingungen für die Erreichung der Klimaschutzziele der
Regierung zu verbessern.
Einige Punkte kommen aus wohnungswirtscha licher Sicht aber weiterhin zu kurz: Für den Eigenverbrauch
von Strom, zum Beispiel durch eine Fotovoltaik‐Anlage auf dem eigenen Hausdach, ist eine verminderte
EEG‐Umlage fällig. Mieter dagegen müssen die EEG‐Umlage immer zahlen, auch wenn die Energie in dem
Haus oder Quar er erzeugt wird, in dem sie wohnen. Sobald die entsprechende Anlage nicht ihnen gehört,
stellt dies keinen begüns gten Eigenverbrauch dar. Die Wohnungswirtscha fordert daher, dass der in
Gebäuden und Quar eren erzeugte und direkt durch Mieter verbrauchte Strom mit dem Eigenverbrauch
gleichbehandelt wird.
„Um die Ak onsprogramme nachhal g zum Erfolg zu führen, müssen sie im Wohngebäudebereich mit Blick
auf das bezahlbare Wohnen und Bauen
Ihr Ansprechpartner:
koordiniert werden“, so Gedaschko, und
Thorsten Schmi
weiter: „Steigende Anforderungen an die
Interessenvertretung
Energieeffizienz und
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Klimaschutzmaßnahmen müssen mit der
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Bezahlbarkeit des Wohnens und der
Wirtscha lichkeit von Inves onen in
Einklang gebracht werden. Wenn die Energiewende gelingen soll, müssen die Klimaschutzziele sowohl sozial
gerecht für die Mieter als auch wirtscha lich tragbar für die Bauherren und Vermieter umgesetzt werden
können.“
Aus dem saarländischen Landtag
Die saarländische Landesregierung hat am 15. Januar 2015 einen
Gesetzentwurf in den Landtag eingebracht, um die Landesbauordnung
(LBO) zu novellieren. Wich gste Neuerung aus
wohnungswirtscha licher Sicht ist die Ausdehnung der
Rauchwarnmelderpflicht auf Bestandswohnungen. Weitere Änderungen
sollen unter anderem hinsichtlich Barrierefreiheit und bei
Genehmigungsverfahren umgesetzt werden.
Bereits im Juni 2014 ha e die Landesregierung einen Erstentwurf
erarbeitet und ein entsprechendes Anhörungsverfahren durchgeführt. Hier ha e auch der VdW saar
Stellung zu den geplanten Änderungen genommen. Als Konsequenz aus der Anhörung hat die Regierung
den Entwurf überarbeitet und nun in den parlamentarischen Prozess gegeben. Auch einige Anregungen des
VdW saar wurden hierbei berücksich gt.
Die Rauchwarnmelderpflicht, die bisher nur für den Neubau galt, soll nun auch im Bestand eingeführt
werden. Ursprünglich plante die Landesregierung die Änderung als sogenanntes Eigentümermodell. Dies
hä e bedeutet, dass der Wohnungseigentümer nicht nur die Ausrüstpflicht hat, sondern auch für die
Gewährleistung der Betriebsbereitscha verantwortlich ist. Der VdW saar ha e in seiner Stellungnahme auf
die damit verbundene erhebliche Kostenbelastung für die Wohnungswirtscha hingewiesen und sich
sta dessen für das sogenannte Mischmodell ausgesprochen. Dabei wird die Betriebspflicht unmi elbar
dem Wohnungsnutzer, sprich dem Mieter, auferlegt und vom Eigentümer nur auf dessen ausdrücklichen
Wunsch erfüllt. Die Landesregierung ist diesem Vorschlag gefolgt und hat die vom Verband vorgeschlagene
Formulierung nahezu wortgleich übernommen.
Des Weiteren soll Bauherren kün ig ermöglicht werden, zwischen Verfahrensfreiheit,
Genehmigungsfreistellung, vereinfachtem Baugenehmigungsverfahren und formellem
Baugenehmigungsverfahren zu wählen. Nach geltender Rechtslage kann ein Bauherr bei
genehmigungsfreien Vorhaben die Durchführung eines vereinfachten oder formellen
Genehmigungsverfahrens sowie bei vereinfachten Verfahren die Durchführung eines formellen Verfahrens
nicht verlangen. Mit dem Herstellen der Wahlfreiheit wurde eine Forderung des VdW saar erfüllt, die der
Verband bereits in früheren Stellungnahmen ar kuliert ha e.
Gleiches gilt für die Verfahrensfreiheit von Solaranlagen. Nach der aktuell gül gen Landesbauordnung sind
nur solche Solaranlagen verfahrensfrei, die ausschließlich der Eigenstromerzeugung dienen. Kün ig zählen
auch solche Solaranlagen, die überwiegend oder ausschließlich zur Einspeisung des Stroms ins öffentliche
Netz errichtet werden, zu den verfahrensfreien Vorhaben.
Bei der Barrierefreiheit bezieht sich eine wesentliche Änderung auf die Möglichkeit zur Abweichung von
Vorgaben. Während in der bisherigen Fassung der LBO ein Abweichen von den Anforderungen der
Barrierefreiheit bei einem unverhältnismäßigen Mehraufwand prinzipiell zulässig war, bedarf es laut
Novellierung kün ig einer expliziten Genehmigung. Das bedeutet, dass in solchen Fällen ein
Antragsverfahren durchlaufen werden muss. Darüber hinaus soll nach den Entwurfsplänen auch der
„unverhältnismäßige Mehraufwand“ enger werden. Wegfallen würden die Tatbestände
„Nutzungsänderung“ und „Einbau des sonst nicht erforderlichen Aufzuges“. Der VdW saar ha e die
Änderungen als unnö g und sogar kontraproduk v kri siert, die Landesregierung ist hier jedoch bei ihrer
ursprünglichen Fassung geblieben.
Der Gesetzentwurf wurde bereits am 21. Januar 2015 im Plenum des saarländischen Landtages behandelt
und in den zuständigen Ausschuss für Inneres und Sport überwiesen. Der Ausschuss wird in den
kommenden Wochen eine Anhörung durchführen und auf dieser Grundlage eine Beschlussempfehlung
aussprechen. VdWaktuell wird über den weiteren Prozess berichten.
► Direktdownload des Gesetzentwurfes der Landesregierung
Frankfurt am Main
Der Frankfurter Magistrat hat im Januar
eine Milieuschutzsatzung für den
Stad eil Bockenheim mit dem Ziel
beschlossen, die angestammte
Wohnbevölkerung vor Aufwertungs‐
und Verdrängungstendenzen zu
schützen. Die
Stadtverordnetenversammlung muss
dieser „Erhaltungssatzung Nr. 47“ noch
zus mmen.
Wie das Bundesumweltministerium mi eilt, soll das gemeinsam von Bund, Ländern, kommunalen
Spitzenverbänden und weiteren Partnern getragene Projekt die Bürgerbeteiligung in Städtebauförderung
und Stadtentwicklung stärken und Projekten in kleineren Gemeinden, Mi el‐ und Großstädten ein Forum
bieten.
„Mit der Milieuschutzsatzung wollen wir angemessenen Wohnraum für untere und mi lere
Einkommensgruppen erhalten und die Verdrängung dieser Sozialgruppen verhindern“, führt Bürgermeister
und Planungsdezernent Olaf Cunitz aus. „Dabei wollen wir selbstverständlich weiterhin wünschenswerte
Inves onen in den Wohnungsbestand, solange diese die Barrierefreiheit und die Energieeffizienz
verbessern oder einfach einen zeitgemäßen Aussta ungsstandard herstellen.“
Der Magistrat ist der Auffassung, dass bereits Merkmale von Verdrängung, Aufwertung und sozialer
Entmischung im Satzungsgebiet vorliegen. Demnach könnten durch überzogene Modernisierungen, die
Zusammenlegung von Wohnungen oder die Gründung von Wohneigentum weitere strukturelle
Veränderungen des Mietwohnungsangebots erfolgen und die soziale Bevölkerungszusammensetzung
gefährden.
Auf Grundlage des § 172 Baugesetzbuch (BauGB) können Kommunen Gebiete ausweisen, in denen durch
Milieuschutzsatzungen der Rückbau, die Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer
besonderen Genehmigung bedürfen, um die Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Zu den
Kriterien, die auf eine übermäßige Aufwertung hindeuten, zählen die Zusammenlegung von Wohnungen zu
Großwohnungen von mehr als 130 Quadratmetern, Balkone von mehr als acht Quadratmetern Größe oder
die Umwandlung von Wohnungen in Büronutzung.
Für das Frankfurter Stadtgebiet gelten derzeit schon mehr als 40 Erhaltungssatzungen, acht davon haben
auch eine Milieuschutzkomponente. Weitere Milieuschutzsatzungen sind bei der Stadt im Moment in
Vorbereitung.
Zeitgleich setzt sich Frankfurt bei der
Landesregierung für ein sogenanntes
Umwandlungsverbot ein. Ebenfalls auf
Grundlage des § 172 BauGB soll die
Landesregierung verfügen, dass in
Gebieten mit Erhaltungssatzung
Mietwohnungen nur mit Genehmigung in
Eigentumswohnungen umgewandelt werden dürfen.
Ihr Ansprechpartner:
Thorsten Schmi
Interessenvertretung
Telefon: 069 97065‐300
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
Saarländisches Innenministerium
Der saarländische Innenminister Klaus Bouillon zieht
eine erste posi ve Bilanz nach Schaffung des
Flüchtlingswohnprogramms: Bereits jetzt ist die zur
Verfügung stehende Summe von fünf Millionen Euro
ausgeschöp . Die finanziellen Mi el werden nun
aufgestockt.
„Das Sonderprogramm hat voll gegriffen“, so Bouillon.
„Ein großes Lob geht an alle 52 saarländischen
Gemeinden, die sich intensiv mit dem Programm
beschä igt haben.“ Insgesamt haben die Kommunen bis
zum jetzigen Zeitpunkt 177 Einzelmaßnahmen beantragt.
Mit der Unterstützung von Kommunen und Privaten wird
jetzt rund 20.000 Quadratmeter Wohnraum geschaffen, das bedeutet 600 Wohneinheiten wurden
beziehungsweise werden nach und nach zur Verfügung gestellt.
Der Innenminister: „Das bedeutet konkret, dass etwa 2.000 Menschen dezentral und menschenwürdig von
und in den Kommunen untergebracht werden. Ein Ergebnis, auf das wir stolz sind.“
Da die fünf Millionen Euro des Programms ausgereizt sind, wird das Innenministerium über sogenannte
Bedarfszuweisungen weitere vier Millionen Euro zur Verfügung stellen.
„Wir sind außerdem bereits jetzt schon in
Ihr Ansprechpartner:
Verhandlungen mit dem
Thorsten Schmi
Finanzministerium, um 2016/2017 weitere
Interessenvertretung
fünf Millionen Euro einbringen zu können.“
Telefon: 069 97065‐300
Damit sei das Problem zwar verlangsamt,
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
aber noch nicht gelöst. „Hier werden auch
in Zukun weitere Anstrengungen notwendig sein, um den Menschen, die zu uns kommen, zu helfen“, so
der Minister weiter.
Nachbarrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 16.
Januar 2015 entschieden, dass ein Mieter, der sich durch
den von einem efer gelegenen Balkon aufsteigenden
Zigare enrauch im Gebrauch seiner Wohnung
beeinträch gt fühlt und zudem Gefahren für seine
Gesundheit durch sogenanntes Passivrauchen
befürchtet, unter engen Voraussetzungen von dem
anderen Mieter verlangen kann, das Rauchen während
bes mmter Zeiten zu unterlassen.
Sachverhalt
Die Parteien sind Mieter in einem Mehrfamilienhaus. Die
Kläger wohnen im ersten Stock, die Beklagten im Erdgeschoss. Die Balkone der Wohnungen liegen
übereinander. Die Beklagten sind Raucher und nutzen den Balkon mehrmals am Tag zum Rauchen, wobei
der Umfang des täglichen Zigare enkonsums strei g ist. Die Kläger fühlen sich als Nichtraucher durch den
von dem Balkon aufsteigenden Tabakrauch gestört und verlangen deshalb von den Beklagten, das Rauchen
auf dem Balkon während bes mmter Stunden zu unterlassen. Die Vorinstanzen waren der Meinung, dass
ein Rauchverbot mit der durch Ar kel 2 Absatz 1 GG geschützten Freiheit der Lebensführung nicht vereinbar
sei; diese schließe die Entscheidung ein, unabhängig von zeitlichen und mengenmäßigen Vorgaben auf dem
zur gemieteten Wohnung gehörenden Balkon zu rauchen.
Entscheidung
Der BGH hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an das Landgericht (LG) zurückverwiesen. Dabei
hat er sich von folgenden Erwägungen leiten lassen:
1. Einem Mieter steht gegenüber demjenigen, der ihn in seinem Besitz durch sogenannte Immissionen stört
(zu diesen gehören Lärm, Gerüche, Ruß und eben auch Tabakrauch), grundsätzlich ein
Unterlassungsanspruch zu. Das gilt auch im Verhältnis von Mietern untereinander. Der Abwehranspruch ist
nicht deshalb ausgeschlossen, weil das Rauchen eines Mieters im Verhältnis zu seinem Vermieter
grundsätzlich zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gehört. Denn vertragliche Vereinbarungen
zwischen einem Mieter und seinem Vermieter rech er gen nicht die Störungen Dri er.
Der Abwehranspruch ist jedoch ausgeschlossen, wenn die mit dem Tabakrauch verbundenen
Beeinträch gungen nur unwesentlich sind. Das ist anzunehmen, wenn sie auf dem Balkon der Wohnung des
sich gestört fühlenden Mieters nach dem Empfinden eines verständigen durchschni lichen Menschen nicht
als wesentliche Beeinträch gung empfunden werden.
Liegt hingegen nach diesem Maßstab eine als störend empfundene – also wesentliche – Beeinträch gung
vor, besteht der Unterlassungsanspruch allerdings nicht uneingeschränkt. Es kollidieren zwei grundrechtlich
geschützte Besitzrechte, die in einen angemessenen Ausgleich gebracht werden müssen. Einerseits steht
dem Mieter das Recht auf eine von Beläs gungen durch Tabakrauch freie Nutzung seiner Wohnung zu,
anderseits hat der andere Mieter das Recht, seine Wohnung zur Verwirklichung seiner Lebensbedürfnisse –
zu denen auch das Rauchen gehört – zu nutzen. Das Maß des zulässigen Gebrauchs und der
hinzunehmenden Beeinträch gungen ist nach dem Gebot der gegensei gen Rücksichtnahme zu
bes mmen. Im Allgemeinen wird dies auf eine Regelung nach Zeitabschni en hinauslaufen. Dem Mieter
sind Zeiträume freizuhalten, in denen er seinen Balkon unbeeinträch gt von Rauchbeläs gungen nutzen
kann, während dem anderen Mieter Zeiten einzuräumen sind, in denen er auf dem Balkon rauchen darf. Die
Bes mmung der konkreten Zeiträume hängt von den Umständen des Einzelfalls ab.
2. Sollte die Geruchsbeläs gung nur unwesentlich sein, kommt ein Abwehranspruch in Betracht, wenn
Gefahren für die Gesundheit drohen.
Immissionen, die die Gefahr gesundheitlicher Schäden begründen, sind grundsätzlich als eine wesentliche
und damit nicht zu duldende Beeinträch gung anzusehen. Bei der Einschätzung der Gefährlichkeit der
Einwirkungen durch aufsteigenden Tabakrauch ist allerdings zu berücksich gen, dass im Freien geraucht
wird. Insoweit kommt den Nichtraucherschutzgesetzen des Bundes und der Länder, die das Rauchen im
Freien grundsätzlich nicht verbieten, eine Indizwirkung dahingehend zu, dass mit dem Rauchen auf dem
Balkon keine konkreten Gefahren für die Gesundheit anderer einhergehen. Nur wenn es dem Mieter gelingt,
diese Annahme zu erschü ern, indem er nachweist, dass im konkreten Fall der fundierte Verdacht einer
Gesundheitsbeeinträch gung besteht, wird eine wesentliche Beeinträch gung vorliegen und deshalb eine
Gebrauchsregelung getroffen werden müssen.
► Urteil des BGH vom 16. Januar 2015, Az.: V ZR 110/14; www.bundesgerichtshof.de.
Anmerkung
Die Sache wurde an das LG
Ihr Ansprechpartner:
zurückzuweisen, weil es bislang keine
RA Stephan Gerwing
Feststellungen dazu getroffen hat, ob der
Jus ziar
Rauch auf dem Balkon der Kläger als
Telefon: 069 97065‐178
störend wahrnehmbar ist oder – wenn das
[email protected]
zu verneinen sein sollte – ob im konkreten
Fall von dem Tabakrauch gesundheitliche
Gefahren ausgehen, wie die Kläger unter Hinweis auf eine Feinstaubmessung behaupten.
Mietrecht
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 21. Januar
2015 entschieden, dass dem Mieter in den Fällen der
Vereitelung seines gesetzlichen Vorkaufsrechts ein Anspruch auf
Schadensersatz zustehen kann.
Sachverhalt
Der Mieter bewohnt seit 1992 eine Wohnung in einem
Mehrfamilienhaus in Hamburg, der Vermieter ist durch
Eigentumserwerb in den Mietvertrag eingetreten. Zwischen den
Parteien steht im Streit, ob vor oder nach Mietbeginn an den
sieben Wohnungen des Hauses Wohnungseigentum begründet
worden ist.
Mit notariellem Kaufvertrag vom 17. Mai 2011 veräußerte der
Vermieter sämtliche Eigentumswohnungen zum Gesamtpreis von
rund 1,3 Millionen Euro an einen Dri en. Dieser wurde am 18.
Juli 2011 als neuer Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.
Der Mieter wurde von dem Vermieter weder vom Kaufvertragsabschluss unterrichtet noch auf ein
Vorkaufsrecht hingewiesen.
Am 12. Januar 2012 bot der neue Eigentümer dem Mieter die von ihm bewohnte Wohnung zum Preis von
266.250 Euro zum Kauf an. Der Mieter macht geltend, der Vermieter habe durch die unterlassene
rechtzei ge Unterrichtung von dem Verkauf sein gesetzliches Vorkaufsrecht vereitelt und sei daher zum
Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verpflichtet. Bei Ausübung des Vorkaufsrechts hä e der Mieter
die Wohnung, die einen Verkehrswert von 266.250 Euro aufweise, zu einem Kaufpreis von (nur) 186.571
Euro – auf seine Wohnung en allender Anteil an dem gezahlten Gesamtkaufpreis – erwerben und dadurch
einen Gewinn von 79.428,75 Euro erzielen können.
Entscheidung
Der BGH hat entschieden, dass dem Mieter nicht nur in den vom Berufungsgericht angenommenen Fällen
der Vereitelung eines bereits ausgeübten Vorkaufsrechts, sondern auch dann ein Anspruch auf Ersatz der
Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Dri en vereinbarten Kaufpreis –
abzüglich ersparter Kosten – als Erfüllungsschaden zustehen kann, wenn der Mieter infolge einer Verletzung
der den Vermieter treffenden Mi eilungspflichten aus § 577 Absatz 1 Satz 3, § 469 Absatz 1 Satz 1 BGB, §
577 Absatz 2 BGB vom Inhalt des Kaufvertrags und seinem Vorkaufsrecht erst nach Übereignung der
Wohnung an den Dri en Kenntnis erlangt und aus diesen Gründen von der Ausübung des Vorkaufsrechts
absieht.
Die Mi eilung vom Eintri des Vorkaufsfalls und die Belehrung über die Vorkaufsberech gung sollen den
Mieter in die Lage versetzen, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit einen Anspruch auf Übereignung der
Wohnung zu begründen. Erhält der Mieter diese Informa onen erst zu einem Zeitpunkt, zu dem der
Kaufvertrag mit dem Dri käufer schon abgewickelt worden ist, sei zu vermuten, dass der Vermieter die
nicht mehr in seinem Eigentum stehende Wohnung nicht an den Mieter übereignen kann. In einem solchen
Fall ist vom Mieter nicht zu verlangen, dass er zunächst das Vorkaufsrecht ausübt, um hierdurch einen
Kaufvertrag mit dem Vermieter zustande zu bringen, den dieser von vornherein nicht erfüllen kann.
Vielmehr kann der Mieter dann unmi elbar Ersatz des Erfüllungsschadens – hier entgangener Gewinn –
begehren, der ihm bei Ausübung des Vorkaufsrechts entstanden wäre.
Der Ersta ungsfähigkeit eines solchen Schadens steht auch nicht ein eingeschränkter Schutzzweck des
Vorkaufsrechts nach § 577 BGB entgegen. Denn der Gesetzgeber verfolgte mit dieser Regelung nicht nur die
Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Dri käufer zu schützen, sondern wollte ihm auch die
Möglichkeit eröffnen, die Wohnung zu einem Kaufpreis zu erwerben, den auch ein Dri er zu zahlen bereit
ist, und ihn damit an den von diesem ausgehandelten güns gen Kondi onen teilhaben lassen.
► Urteil des BGH vom 21. Januar 2015, Az.: VIII ZR 51/14; www.bundesgerichtshof.de.
Anmerkung
Der Rechtsstreit wurde an das
Berufungsgericht zurückzuverweisen, da
dieses nicht alle für eine abschließende
Entscheidung erforderlichen tatsächlichen
Feststellungen getroffen hat.
Ihr Ansprechpartner:
RA Stephan Gerwing
Jus ziar
Telefon: 069 97065‐178
[email protected]
Gesetzliche Zinsen
Turnusmäßig wurde der
Basiszinssatz (§ 247 Absatz 2
BGB) zum 1. Januar 2015
verändert. Er beträgt nun ‐
(minus!) 0,83 Prozent.
Nach § 288 Absatz 1 Satz 2 BGB
(Verbrauchergeschä e) betragen
die gesetzlichen Verzugszinsen
fünf Prozentpunkte über dem
Basiszinssatz nach § 247 Absatz 2
BGB, aktuell also 4,17 Prozent.
Nach § 288 Absatz 2 BGB
(Handelsgeschä e) betrug der
Zinssatz bei Entgel orderungen, an denen ein Verbraucher nicht beteiligt ist, neun Prozentpunkte über dem
Basiszinssatz, aktuell somit 8,17 Prozent. Der jeweils maßgebliche Basiszinssatz wird immer zum 1. Januar
und zum 1. Juli von der Deutschen Bundesbank im Bundesanzeiger bekannt gegeben. Auf der Internetseite
www.basiszinssatz.de finden Sie einen Zinsrechner.
Aus der Beratungspraxis
Eine häufig in der Betriebskostenpraxis der
Wohnungsunternehmen au retende Frage ist, in
welchem Umfang die Kosten für einen
Hausmeister/Hauswart im Rahmen der
Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umgelegt
werden dürfen.
Die Beantwortung der Frage ist zunächst unabhängig von
der Organisa on der Hausmeisterdienste. Es macht aus
rechtlicher Sicht keinen Unterschied, ob beim Vermieter
angestellte Hausmeister oder extern beau ragte
Dienstleister die in Frage stehenden Tä gkeiten ausüben.
Sowohl das Gehalt im ersten Fall als auch die Dienstleistungsvergütung im zweiten Fall können umlagefähig
sein. Maßgeblich ist vielmehr die Art der durchgeführten Tä gkeiten.
Hier gelten die allgemein definierten Maßstäbe für die Umlagefähigkeit von Betriebskosten nach §§ 1, 2 Nr.
14 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Danach gehören zu den umlagefähigen Kosten für den Hauswart die
Vergütung, die Sozialbeiträge und alle geldwerten Leistungen, die der Eigentümer oder Erbbauberech gte
dem Hauswart für seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung,
Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betreffen. Da ein Hauswart regelmäßig sowohl Tä gkeiten
durchführt, die dem bes mmungsgemäßen Gebrauch von Gebäude oder Grundstück dienen, als auch
solche Arbeiten verrichtet, die dem Bereich Instandhaltung (zum Beispiel Reparaturen) oder Verwaltung
(Organisa onsaufgaben; beispielsweise Aufzeichnungen, Telefonate) zuzurechnen sind, können
grundsätzlich nicht 100 Prozent der Gehalts‐ oder Vergütungskosten umgelegt werden. Demnach sind nach
höchstrichterlicher Rechtsprechung nachweisbare Abgrenzungen der umlagefähigen von den nicht
umlagefähigen Arbeiten vorzunehmen.
Hierzu bieten sich Tä gkeitslisten oder so
Ihr Ansprechpartner:
genannte BAB
RA Stephan Gerwing
(Betriebsabrechnungsbögen) an. Aufgrund
Jus ziar
der Vielfäl gkeit der
Telefon: 069 97065‐178
Hausmeistertä gkeiten hat die
[email protected]
Rechtsprechung keine Vorgaben oder
Richtwerte aufgestellt, zu welchen
Prozentsätzen diese Au eilung erfolgen kann. Daher ist auch der von den Wohnungsunternehmen
angesetzte Au eilungsschlüssel sehr breit gestreut. So werden in der Praxis Anteile von 40 bis zu 85 Prozent
der Hausmeisterkosten als Umlage in den Betriebskostenabrechnungen angesetzt.
Schäden am Boden durch Toile enbenutzung
Aufatmen bei vielen männlichen Mietern: Das
Amtsgericht (AG) Düsseldorf hat mit Urteil vom 20.
Januar 2015 entschieden, dass Mieter auf der Toile e
ihrer Wohnung im Stehen urinieren dürfen, ohne dass
sie für dadurch verursachte Schäden am Boden des
Badezimmers au ommen müssen.
Das AG Düsseldorf gab damit einem Mieter Recht, der
auf Auszahlung von 3.000 Euro Mietkau on geklagt
ha e. Im Rahmen einer Widerklage wollte der Vermieter
1.900 Euro einbehalten, weil der hochwer ge
Marmorboden der Toile e durch Urinspritzer abgestump war.
Ein fachkundiger Zeuge ha e die Urinspritzer als Ursache für die Abstumpfungen ausgemacht. Dennoch
habe der Vermieter kein Recht, die Kau on für die anstehende Reparatur einzubehalten. Urinieren im
Stehen sei weit verbreitet, die Gefahren für Böden aber kaum bekannt. Der Vermieter hä e für eine
erfolgsversprechende Aussicht auf Schadensersatz explizit auf die Empfindlichkeit des Bodens hinweisen
müssen, was vorliegend unterblieben ist. Nach Auffassung des AG Düsseldorf konnte die Frage offenbleiben,
ob das Urinieren im Stehen zum vertragsgemäßen Gebrauch einer Mietwohnung gehöre. Ausschlaggebend
sei, dass der Mieter nicht schuldha gehandelt hat.
In seiner durchaus amüsanten Begründung
Ihr Ansprechpartner:
führt das Gericht wortwörtlich aus: „Es
RA Stephan Gerwing
bedarf vorliegend keiner näheren
Jus ziar
Erörterung, ob in der heu gen Zeit das
Telefon: 069 97065‐178
Urinieren im Stehen als solches eine
[email protected]
vertragsgemäße Nutzung der Mietsache
darstellt. Selbst wenn man dies zugunsten
des Vermieters verneinen würde, würde es jedenfalls an einem Verschulden des Mieters fehlen. Trotz der in
diesem Zusammenhang zunehmenden Domes zierung des Mannes ist das Urinieren im Stehen durchaus
noch weit verbreitet. Jemand, der diesen früher herrschenden Brauch noch ausübt, muss zwar regelmäßig
mit bisweilen erheblichen Auseinandersetzungen mit – insbesondere weiblichen – Mitbewohnern, nicht
aber mit einer Verätzung des im Badezimmer oder Gäste‐WC verlegten Marmorbodens rechnen."
Urteil des AG Düsseldorf vom 20. Januar 2015, Az.: 42 C 10583/14.
Umsetzung von EU‐Recht
Derzeit befindet sich im Bundestag der Entwurf eines „Gesetzes zur
Teilumsetzung der Energieeffizienz‐Richtlinie“ mit Änderung des „Gesetzes über
Energiedienstleistungen und andere Energieeffizienzmaßnahmen (EDL‐G)“. Mit
dieser Umsetzung von EU‐Recht soll in Deutschland die Pflicht zur Durchführung
von Energieaudits für betriebliche Gebäude eingeführt werden.
Dies betri alle Unternehmen, die nach EU‐Defini on keine kleinen und mi leren
Unternehmen (KMU) sind. Auch Wohnungsunternehmen sind betroffen, wenn sie
keine KMU sind. Unternehmen sind keine KMU, wenn sie mindestens 250 Personen
beschä igen und entweder einen Jahresumsatz von mehr als 50 Millionen Euro
erzielen oder sich ihre Jahresbilanzsumme auf mehr als 43 Millionen Euro beläu .
Neben der Mitarbeiterzahl und den finanziellen Schwellenwerten findet sich in der EU‐Defini on folgende
Festlegung: „Ein Unternehmen kann nicht als KMU angesehen werden, wenn 25 Prozent oder mehr seines
Kapitals oder seiner S mmrechte direkt oder indirekt von einer oder mehreren öffentlichen Stellen oder
Körperscha en des öffentlichen Rechts einzeln oder gemeinsam kontrolliert werden.“ Danach sind die
kommunalen und öffentlichen Wohnungsunternehmen keine KMU.
Nach der EU‐Richtlinie müssen die Energieaudits erstmalig bis zum 5. Dezember 2015 und danach
mindestens alle vier Jahre durchgeführt werden. Aus den Regelungen ergibt sich, dass das Energieaudit
ausschließlich für die betrieblichen Gebäude und Betriebsabläufe der Unternehmen durchzuführen ist.
Bewirtscha ete Wohnungen sind demnach nicht einbezogen. Dies wird jedoch in dem Gesetzentwurf nicht
explizit festgelegt. Sollten Wohngebäude doch einbezogen werden, wäre dies eine konkurrierende Regelung
zur Energieeinsparverordnung (EnEV). Deshalb fordern die Verbände der Wohnungswirtscha eine
Klarstellung.
Ein Energieaudit ist ein systema sches Verfahren zur Erlangung ausreichender Informa onen über das
bestehende Energieverbrauchsprofil eines Gebäudes oder einer Gebäudegruppe, eines Betriebsablaufs in
der Industrie oder einer Industrieanlage oder privater oder öffentlicher Dienstleistungen, zur Ermi lung und
Quan fizierung der Möglichkeiten für wirtscha liche Energieeinsparungen und Erfassung der Ergebnisse in
einem Bericht. Das Audit darf von allen Personen durchgeführt werden, die die entsprechende Fachkunde
besitzen, auch unternehmensintern. Anforderungen an die Fachkunde sind eine einschlägige Ausbildung
und eine mindestens dreijährige hauptberufliche Tä gkeit, bei der praxisbezogene Kenntnisse über die
betriebliche Energieberatung erworben wurden.
Das Bundesamt für Wirtscha und
Ausfuhrkontrolle (BAFA) soll S chproben zur
Dr. Rudolf Ridinger
Durchführung der Energieaudits durchführen.
Vorstand
Dazu wird es Unternehmen unter Setzung einer
Telefon: 069 97065‐100
angemessenen Frist zur Vorlage des
[email protected]
Nachweises auffordern. Die Nichterfüllung der
Pflicht zur Erstellung eines Energieaudits ist
eine Ordnungswidrigkeit, die mit bis zu 50.000 Euro geahndet werden kann.
Ihr Ansprechpartner:
Das Gesetz ist noch nicht verabschiedet. Aktuell findet die Beratung in den Ausschüssen des Bundestages
sta .
Technische Hochschule Mi elhessen (THM)
Ob Klimawandel, Energiewende oder technische Innova onen – der
Themenkomplex „Energie“ gewinnt für die Immobilien‐ und
Wohnungswirtscha zunehmend an Bedeutung. Die Technische
Hochschule Mi elhessen (ehemals Fachhochschule Gießen‐Friedberg)
reagiert mit zwei neuen Studienangeboten: dem Masterstudium
Energieeffizienz‐Management und der Weiterbildung zum
Nachhal gkeitsmanager Immobilien.
Zum Sommersemester 2015 sollen die beiden neuen Angebote starten.
Das Studium soll jeweils berufsbegleitend sta inden. Mit dem
Masterstudiengang Energieeffizienz‐Management soll laut Prof. Dr. Frank
Ehrenheim von der THM eine Lücke geschlossen werden. Bislang gebe es
in diesem Bereich viele Spezialisierungen, aber kaum Fachkrä e, die
einen Gesamtüberblick über das Thema hä en. Schwerpunkte des Studiengangs sollen unter anderem
Energiewandlung, ‐verteilung und ‐speicherung sein. Auch Wissen zur Betriebsop mierung und zur
Funk onsweise des Energiemarktes wird vermi elt. Daneben stehen So ‐Skills auf dem Lehrplan. Hier
sollen beispielsweise der Umgang mit Bürgerini a ven oder die Mo va on von Anderen für Energiethemen
trainiert werden. Zulassungsvoraussetzung für das Weiterbildungsstudium, das vier Semester umfasst, ist
ein ingenieurwissenscha liches Erststudium mit Energie‐ und Immobilienbezug sowie mindestens ein Jahr
Berufserfahrung.
Der Kurs „Hochschulzer fizierter
Ihr Ansprechpartner:
Nachhal gkeitsmanager – Immobilien“
Thorsten Schmi
richtet sich an Facility‐, Gebäude und
Aus‐, Fort‐ und Weiterbildung
Objektmanager, die in ihrem Unternehmen
Telefon: 069 97065‐300
mit Nachhal gkeitsthemen in Berührung
thorsten.schmi @vdwsuedwest.de
kommen. Insgesamt sind für den
Weiterbildungskurs 19 Tage veranschlagt.
Inhaltlich stehen Nachhal gkeitsmanagement und Op mierung des Betriebes in Energiefragen und
‐prozessen im Vordergrund.
Aus der Prüfungspraxis
Seit Inkra treten des Bilanzrechtsmodernisierungsgesetzes (BilMoG) sind
Rückstellungen in Höhe des nach vernün iger kaufmännischer
Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags anzusetzen (§ 253 Absatz 1
Satz 2 HGB). Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr sind zudem mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden
durchschni lichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Geschä sjahre
abzuzinsen, was in der Konsequenz eine zweistufige Ermi lung des
Bilanzansatzes erfordert. Die Praxis der vergangenen zwei Jahre hat
gezeigt, dass bei der Bewertung von sons gen Rückstellungen
verschiedene Fragestellungen au reten.
Ermi lung des Erfüllungsbetrags
Für Rückstellungen gilt der Grundsatz der Einzelbewertung (§ 240 Absatz 1 in Verbindung mit § 252 Absatz 1
Nr. 3 HGB). Der handelsrechtliche Begriff „Erfüllungsbetrag“ steht bei Geldleistungsverpflichtungen für den
Betrag, der konkret zurückzubezahlen ist beziehungsweise bei Sachleistungs‐ und Sachwertverpflichtungen
für den voraussichtlich aufzuwendenden Geldbetrag im Erfüllungszeitpunkt. Hierbei sind zukün ige Preis‐
und Kostensteigerungen zu berücksich gen, soweit ausreichende objek ve Hinweise für deren Eintri
vorliegen.
Handelt es sich bei der zu ermi elnden Rückstellung um eine mit einer Laufzeit von unter einem Jahr, so
entspricht der ermi elte Erfüllungsbetrag dem anzusetzenden Bilanzansatz. Zuführungen auf die Höhe des
Erfüllungsbetrags sind unter dem jeweiligen Gewinn‐ und Verlustrechnungs (GuV)‐Posten zu erfassen, der
dem individuellen Grund der Rückstellungsbildung entspricht (zum Beispiel Sons ge betriebliche
Aufwendungen, Personalaufwand et cetera).
Rückstellungen, die bereits in Vorjahren gebildet und bisher nicht verbraucht wurden, sind jährlich zum
Bilanzs chtag erneut zu überprüfen und an veränderte Rahmenbedingungen anzupassen.
Abzinsung von Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem Jahr
Der zuvor ermi elte Erfüllungsbetrag von Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr ist
mit dem am Bilanzs chtag maßgeblichen Zinssatz abzuzinsen (§ 253 Absatz 2 Satz 1 HGB). Im Ergebnis ist in
der Bilanz zum Abschlusss chtag der so ermi elte Barwert der Verpflichtung auszuweisen. Die Abzinsung
hat mit einem der Laufzeit entsprechenden Zinssatz, der als durchschni licher Marktzinssatz der
vergangenen sieben Geschä sjahre von der Deutschen Bundesbank ermi elt und monatlich bekannt
gegeben wird (§ 253 Absatz 2 Satz 4 HGB), zu erfolgen.
Die Bewertung hat grundsätzlich auf den Abschlusss chtag zu erfolgen, es ist jedoch nicht zu beanstanden,
wenn die der Bewertung zugrunde gelegten Parameter (Personaldaten, Diskon erungszinssatz et cetera)
bereits innerhalb eines Zeitraums von bis zu drei Monaten vor dem Abschlusss chtag erhoben werden,
sofern Änderungen der Parameter bis zum Abschlusss chtag auf die Rückstellungshöhe nur unwesentlich
sind.
Gemäß den handelsrechtlichen Vorgaben ist die erforderliche Abzinsung an jedem nachfolgenden
Bilanzs chtag, zu dem die Rückstellung nicht vollständig verbraucht ist, nach den tatsächlichen
Verhältnissen (§ 252 Absatz 1 Nr. 3 HGB) neu zu berechnen. Da sich sowohl die Restlaufzeiten als auch das
Zinsniveau im Zeitverlauf auf den folgenden Bilanzs chtag üblicherweise ändern, kann in der Regel ein aus
dem Vorjahr übernommener Bilanzansatz bei der Folgebewertung nicht einfach mit dem Abzinsungszinssatz
aufgezinst und dadurch weiterentwickelt werden. In der Regel wird sich aus der Neubewertung der
Rückstellung ein Aufzinsungsaufwand ergeben. Erträge aus der Abzinsung sind in der GuV gesondert unter
dem Posten „Sons ge Zinsen und ähnliche Erträge“ und Aufwendungen aus der Aufzinsung unter dem
Posten „Zinsen und ähnliche Aufwendungen“ auszuweisen (§ 277 Absatz 5 Satz 1 HGB).
Handelt es sich bei den Restlaufzeiten um unterjährige Zeiträume, kann der Erfüllungsbetrag dennoch für
jeweils volle Jahre der Restlaufzeit abgezinst werden. Eine Interpola on der Abzinsungszinssätze ist
insbesondere unter Berücksich gung des handelsrechtlichen Vorsichtsprinzips, das prinzipiell eine
Passivierung zum vollen Erfüllungsbetrag der Rückstellung ohne Berücksich gung zwar erwarteter, aber
nicht realisierter Finanzierungsvorteile erfordern würde, nicht erforderlich.
In analoger Anwendung der „Stellungnahme des Ins tuts der Wirtscha sprüfer zur Rechnungslegung (IDW
RS): Zweifelsfragen zum Ansatz und zur Bewertung von Drohverlustrückstellungen“ (IDW RS
Haup achausschuss (HFA) 4, Textziffer (Tz.) 43) beziehungsweise der „IDW Stellungnahme zur
Rechnungslegung: Handelsrechtliche Bilanzierung von Altersversorgungsverpflichtungen“ (IDW RS HFA 30,
Tz. 59) hat der erstmalige Ansatz einer Rückstellung grundsätzlich in Höhe des Erfüllungsbetrags, das heißt
zum Barwert, zu erfolgen (Ne omethode). Um die Bewertungsmethodik anschaulicher darzustellen, sind in
den nachfolgenden Beispielen dennoch die Buchungssätze in der aussagekrä igeren Bru omethode
dargestellt.
Behandlung ausgewählter sons ger Rückstellungen
Das Vorgehen zur Bewertung ausgewählter sons ger Rückstellungen zeigen die nachfolgenden Beispiele.
Bei den Berechnungen zum 31. Dezember 2011 wurden die Zinssätze aus November 2011 verwendet. Wie
zuvor bereits erwähnt, ist dies nicht zu beanstanden, sofern Zinsänderungen bis zum Abschlusss chtag auf
die Rückstellungshöhe nur unwesentlich sind.
Rückstellung für Gewährleistungsverpflichtungen
Das Wohnungsunternehmen
kalkulierte zum 31. Dezember
2010 mit der Inanspruchnahme
einer
Gewährleistungsverpflichtung in
Höhe von insgesamt 360.000
Euro gleichmäßig verteilt für die
Jahre 2011 bis 2014 (siehe
Tabelle 1).
Die Jahresscheiben waren zum
31. Dezember 2010 zunächst den prognos zierten Kostensteigerungen zu unterwerfen, um so den
Erfüllungsbetrag zu ermi eln. Durch Abzinsung mit den laufzeitadäquaten Zinssätzen im Dezember 2010
wurde der Bilanzansatz zum 31. Dezember 2010 ermi elt. Im Geschä sjahr 2011 wurden aus der
Rückstellung tatsächlich 91.350 Euro beansprucht. Die buchhalterische Erfassung der Beanspruchung
erfolgte bereits unterjährig. Die prognos zierten Kostensteigerungen des Jahres 2010 werden weiterhin als
sachgerecht erachtet (siehe Tabelle 2).
Zum 31. Dezember 2011 sind
zunächst die weiterbestehenden
Jahresscheiben entsprechend
ihrer aktuellen Restlaufzeiten
aufzuzinsen. Gegenüber dem 31.
Dezember 2010 ergeben sich
hierbei Aufzinsungsbeträge von
13.645 Euro. Im Anschluss daran
sind die Jahresscheiben mit den
laufzeitadäquaten Zinssätzen auf
den 31. Dezember 2011
abzuzinsen. Der sich ergebende Bilanzansatz von 264.531 Euro ist höher als die Summe der Barwerte nach
Aufzinsung von 263.997 Euro. Der Saldo von 534 Euro stellt den Effekt aus den geänderten Zinssätzen sowie
aus den angepassten Restlaufzeiten dar und ist zusammen mit dem Aufzinsungsbetrag über „Zinsaufwand“
zu buchen.
Rückstellungen mit ra erlicher Ansammlung
Das Wohnungsunternehmen hat
eine
Instandhaltungsverpflichtung
gegenüber einem fremden
Dri en mit deren
Inanspruchnahme in 2013 in
Höhe von 360.000 Euro
(inklusive eingerechneter Preis‐ und Kostensteigerungen) zu rechnen ist. Es ist vom Unternehmen
vorgesehen, die Zuführung bis zum Erfüllungszeitpunkt ra erlich in gleichen Raten vorzunehmen. Die erste
Rate wurde im Geschä sjahr 2010 zum 31. Dezember 2010 bereits zugeführt (siehe Tabelle 3).
Zum 31. Dezember 2011 erfolgt
nun die Zuführung der zweiten
Rate, welche entsprechend ihrer
aktuellen Restlaufzeiten
abzuzinsen ist. Gleichzei g hat
eine Anpassung der ersten Rate
des Jahres 2010 an die aktuellen
Zinssätze und die Restlaufzeit zu
erfolgen (siehe Tabelle 4).
Gegenüber dem 31. Dezember
2010 ergeben sich aus der ersten Rate des Jahres 2010 ein Aufzinsungsbetrag sowie ein Zinsänderungseffekt
von insgesamt 3.458 Euro. Demgegenüber resul ert aus der Abzinsung auf den 31. Dezember 2011 ein
Zinsertrag in Höhe von 6.694 Euro.
Rückstellung zur Au ewahrung von Geschä sunterlagen
Entgegen den handels‐ und
steuerrechtlichen Vorschri en, welche
Au ewahrungsfristen von sechs
beziehungsweise zehn Jahren vorsehen,
ist das nachfolgende Beispiel aus
Gründen der Darstellbarkeit
exemplarisch auf eine
Au ewahrungsfrist von vier Jahren
verkürzt. Das Wohnungsunternehmen
hat aufgrund der internen Kosten
(Raummiete, Personalkosten,
kalkulatorische AfA et cetera) zum 31.
Dezember 2010 einen jährlichen
Aufwand für die Au ewahrung von
Geschä sunterlagen in Höhe von 3.000
Euro ermi elt und prognos ziert
jährliche Kostensteigerungen von 1,5 Prozent. Unter Berücksich gung der Restau ewahrungsfristen für die
Geschä sunterlagen aus den vergangenen Geschä sjahren ergibt sich zum 31. Dezember 2010 ein
Erfüllungsbetrag von 7.728 Euro und daraus abgeleitet ein Barwert (Bilanzansatz) von 7.259 Euro (siehe
Tabelle 5).
Im Geschä sjahr 2011 sind für die
Au ewahrung von Geschä sunterlagen
tatsächliche Kosten von 3.045 Euro
angefallen, die bereits unterjährig
buchhalterisch erfasst wurden. Die im
dargestellten Beispiel zukün ig noch
anfallenden Kosten für die
Geschä sunterlagen der Jahre 2008 bis
2010 sind unter Berücksich gung der
aktuellen Restlaufzeiten zum 31.
Dezember 2011 aufzuzinsen und mit den
aktuellen Zinssätzen zu bewerten. Zudem
sind die prognos zierten
Au ewahrungskosten für die Unterlagen
des Geschä sjahres 2011 mit den
laufzeitadäquaten Zinssätzen im November 2011 zu bewerten (siehe Tabelle 6).
Für die Au ewahrungsverpflichtung der Geschä sunterlagen des Jahres 2011 sowie aus den
Kostensteigerungseffekten ergibt sich ein sons ger betrieblicher Aufwand in Höhe von 3.161 Euro. Daneben
sind über das Finanzergebnis Zinsaufwendungen in Höhe von zwölf Euro zu erfassen.
Schlussfolgerungen für die handelsrechtliche Bewertung
Die Neuregelung des BilMoG zur handelsrechtlichen Abzinsungspflicht für längerfris ge Rückstellungen
erfordert ein zweistufiges Bewertungsvorgehen, nämlich zunächst die Ermi lung des Erfüllungsbetrags und
daraus abgeleitet den bilanziellen Barwertansatz. In den Erfüllungsbetrag sind jährlich zum Bilanzs chtag
aktuelle Erkenntnisse hinsichtlich eingetretener oder zukün iger Preis‐ und Kostenentwicklung
einzubeziehen. Bei den sons gen Rückstellungen darf auf die Abzinsung für unterjährige Zeiträume
verzichtet werden. Unter Beachtung des handelsrechtlichen Vorsichtsprinzips ist die Berücksich gung voller
Jahre für die Barwertermi lung ausreichend.
Steuerliche Behandlung
Im Rahmen der steuerlichen Gewinnermi lung war die Pflicht zur Abzinsung längerfris ger und
unverzinslicher Rückstellungen bereits vor Inkra treten des BilMoG vorgeschrieben (§ 6 Absatz 1 Nr. 3a
EStG). Da jedoch zwischen den handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Vorschri en weiterhin große
Unterschiede bestehen, ist auch zukün ig eine einheitliche handels‐ und steuerrechtliche Bilanzierung nicht
möglich. In der Konsequenz können sich hieraus gegebenenfalls latente Steuern ergeben.
Dieser Bericht zum handelsrechtlichen
Abzinsungsgebot bei langfris gen sons gen
Rückstellungen wurde uns zur Verfügung
gestellt von WP/StB Hans Maier, Vorstand
VdW Bayern Verband bayerischer
Wohnungsunternehmen e.V., München
Ihr Ansprechpartner:
Oliver Schultze
Abteilungsleiter Prüfung
Telefon: 069 97065‐157
oliver.schultze@?vdwsuedwest.de
Entwurf des Bilanzrichtlinie‐Umsetzungsgesetzes (BilRUG)
Die Bundesregierung hat am 7. Januar 2015 den Entwurf zur Umsetzung
der Bilanzrichtlinie 2013/34/EU (Bilanzrichtlinie‐Umsetzungsgesetz –
BilRUG) verabschiedet. Mit dem vorgelegten Gesetzentwurf sollen
kleinere Unternehmen von Vorgaben der Rechnungslegung entlastet
werden.
Der Gesetzentwurf des Bundesministeriums der Jus z und für
Verbraucherschutz (BMJV) sieht eine Ausweitung des Kreises kleiner
Kapitalgesellscha en durch die Erhöhung der Schwellenwerte
(Bilanzsumme und Umsatzerlöse) vor. Für die Abgrenzung kleiner und
mi elgroßer Kapitalgesellscha en wurden die Spielräume der
EU‐Bilanzrichtlinie um die maximal möglichen 20 Prozent genutzt
(nunmehr: Bilanzsumme sechs Millionen Euro, Umsatzerlöse zwölf
Millionen Euro). In Zukun werden damit mehr Unternehmen bilanzielle
Erleichterungen und Befreiungen in Anspruch nehmen können als heute.
Gleichzei g werden die Schwellenwerte für die Abgrenzung mi elgroßer
und großer Kapital‐gesellscha en sowie für die Konzernrechnungslegung entsprechend den
Richtlinienvorgaben auf 20 Millionen Euro (Bilanzsumme) und 40 Millionen Euro (Umsatzerlöse) leicht
erhöht. Damit können kün ig mehr Unternehmen als bisher die Erleichterungen für die jeweils kleinere
Größenklasse nutzen.
Zudem sieht der Gesetzentwurf eine Straffung und Harmonisierung der bilanzrechtlichen Vorgaben vor: Für
kleine Kapitalgesellscha en wird der Katalog der Mindestangaben im Anhang zum Jahresabschluss
reduziert.
Verpflichtender Erstanwendungszeitpunkt ist nach Ar kel 2 des Gesetzentwurfs das nach dem 31.
Dezember 2015 beginnende Geschä sjahr. Die Bilanzierenden dürfen die geänderten Größenklassen bereits
freiwillig für nach dem 31. Dezember 2013 beginnende Geschä sjahre anwenden. Im Fall der freiwilligen
vorzei gen Anwendung müssen sie jedoch gleichzei g auch die neue Umsatzerlösdefini on verwenden.
Eine Entlastung erfahren sollen auch Kleinstgenossenscha en: Für Genossenscha en, die zwei der drei
Schwellenwerte (Bilanzsumme 350.000 Euro, Umsatzerlöse 700.000 Euro, im Jahresdurchschni zehn
Beschä igte) nicht überschreiten, werden die bereits für vergleichbare Kapitalgesellscha en (GmbH, AG)
bestehenden Erleichterungen eingeführt.
Die Erleichterungen für Kleinstgenossenscha en können erstmals auf nach dem 31. Dezember 2013
beginnende Geschä sjahre angewendet werden. Allerdings müssen die Vorschri en des BilRUG dann schon
insgesamt angewendet werden.
Der GdW Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen e.V. wird eine Stellungnahme
zum Gesetzentwurf abgeben, in der er unter anderem auf das Thema Defini on der Umsatzerlöse eingehen
wird. Bei der Defini on der Umsatzerlöse nach § 277 Absatz 1 Handelsgesetzbuch‐Entwurf (HGB‐E) soll die
Bezugnahme auf die gewöhnliche Geschä stä gkeit en allen. Sta dessen sollen als Umsatzerlöse alle
„Erlöse aus dem Verkauf und der Vermietung oder Verpachtung [von] Erzeugnissen und Waren sowie aus
Dienstleistungen“ auszuweisen sein.
Dies würde bei Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen, die Immobilien aus dem Anlagevermögen
verkaufen, zukün ig zu erheblichen Veränderungen der Umsatzerlösstruktur führen. Über den weiteren
Verlauf des Gesetzgebungsverfahrens wird der GdW rechtzei g informieren.
► Direktdownload des Entwurfs
Bachelor‐Programm der EBZ Business School
Die regionalen Prüfungsverbände des GdW Bundesverband deutscher
Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen e.V. und die verbandsnahen
Prüfungsgesellscha en bieten zum Wintersemester 2015/2016
Abiturienten die Chance, in den Beruf einzusteigen und parallel an einer
privaten Hochschule zu studieren. Auch am Standort Frankfurt am Main
ist ein Studienplatz zu besetzen.
Alternierende Praxis‐ und Theoriephasen kennzeichnen den dualen
Studiengang „Wirtscha sprüfung und Steuern“: In der Praxisphase
arbeiten die Studenten in einem der Prüfungsverbände beziehungsweise
einer Wirtscha sprüfungsgesellscha und bei den Mandanten vor Ort –
in den Theoriephasen studieren sie an der EBZ Business School in
Bochum. Die Ausbildung umfasst ein abwechslungsreiches
Aufgabenspektrum, das unter anderem die Prüfung von
Wohnungsgenossenscha en und ‐gesellscha en und die Unterstützung
im Bereich der Unternehmensberatung sowie bei Sonderprojekten
umfasst. Das Studium ist mit einer a rak ven Vergütung gepaart und
endet mit dem Abschluss „Bachelor of Arts Administra on“.
Bewerbungen um einen Platz im Bachelorprogramm nimmt der GdW bis
zum 31. August 2015 entgegen. Bi e geben Sie hier als Wunschstandort
Frankfurt am Main an.
[email protected]
► Download des Flyers
► www.ebz‐business‐school.de
Steuern
Vollsteuerpflich ge Genossenscha en sind bereits ab
dem Wirtscha sjahr 2013 verpflichtet, die Steuerbilanz
elektronisch, als sog. E‐Bilanz, an das Finanzamt zu
übermi eln. Steuerfreie bzw. par ell steuerpflich ge
Genossenscha en (sog. Vermietungsgenossenscha en)
tri diese Verpflichtung grundsätzlich erst ab dem
Wirtscha sjahr 2015.
Diese Verpflichtung zur Übermi lung einer E‐Bilanz grei
aber nur dann, wenn die Einnahmen oder der Gewinn
aus dem steuerpflich gen wirtscha lichen Geschä skreis
bzw. steuerpflich gen wirtscha lichen Geschä sbetrieb die Grenzen des § 141 der Abgabenordnung (AO)
überschreiten. Nach § 141 AO besteht eine steuerliche Buchführungspflicht, ‐ wenn die Umsätze
einschließlich der steuerfreien Umsätze, ausgenommen die Umsätze nach § 4 Nr. 8 bis 10 des
Umsatzsteuergesetzes, mehr als 500.000 Euroim Kalenderjahr betragen oder ‐ ein Gewinn aus
Gewerbebetrieb von mehr als 50.000 Euro im Wirtscha sjahr erzielt wird. Sind diese Grenzen überschri en,
so besteht eine eigene Verpflichtung zur elektronischen Übermi lung einer Bilanz sowie der Gewinn‐ und
Verlustrechnung für den par ell steuerpflich gen Geschä sbetrieb.
Im BMF‐Schreiben vom 13.06.2014 wurde nicht darauf eingegangen, welche Übermi lungspflicht bestehen
würde, wenn diese Grenzen nicht überschri en werden.
Der GdW Bundesverband deutscher
Ihre Ansprechpartnerin:
Wohnungs‐ und Immobilienunternehmen e.
Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof
V. hat sich an das Bundesfinanzministerium
Steuerberaterin
(BMF) gewandt und um entsprechende
Telefon: 069 97065‐138
Klarstellung gebeten. In seinem
[email protected]
Antwortschreiben vom 18.12.2014 stellt das
BMF klar, dass die
Vermietungsgenossenscha en, die den Gewinn oder Verlust des steuerpflich gen wirtscha lichen
Geschä skreises durch eine außerbilanzielle Nebenrechnung ermi eln (z. B. mi els Excel‐Tabelle), auch
tatsächlich nur das Ergebnis der steuerlichen Gewinnermi lung, also den Gewinn oder Verlust, sowie – in
einer Fußnote – die Nebenrechnung auf elektronischem Weg zu übermi eln haben. Eine elektronische
Übermi lung der (handelsrechtlichen) Gesamt‐Bilanz und Gesamt‐Gewinn‐ und Verlustrechnung für die
Gesamtkörperscha nach dem E‐Bilanz‐Schema ist somit nicht notwendig.
Wechsel der Steuerschuldnerscha
Normalerweise schuldet derjenige Unternehmer die
Umsatzsteuer, der eine Lieferung erbringt. In einigen
Fällen sieht der Gesetzgeber jedoch einen Wechsel der
Steuerschuldnerscha vor. Dann muss der Empfänger der
Leistung ‐ sofern er selbst Unternehmer ist ‐ anstelle
seines Vertragspartners die Umsatzsteuer an das
Finanzamt entrichten.
Mit Wirkung zum 01.10.2014 hat der Gesetzgeber die
Umkehr der Steuerschuldnerscha für bes mmte
Metalllieferungen (z. B. Eisen, Aluminium, Silber) und
Verbundstofflieferungen (z. B. Cermets) eingeführt. Allerdings beanstandet es die Finanzverwaltung nicht,
wenn Vertragspartner bei Lieferungen vor dem 01.07.2015 einvernehmlich von der Steuerschuldnerscha
des leistenden Unternehmers ausgehen und dieser den Umsatz in zutreffender Höhe versteuert (vgl.
BMF‐Schreiben vom 05.12.2014). Hintergrund für die Verlängerung der Nichtbeanstandungsregelung ist u.
a. der Umstand, dass bei der prak schen Umsetzung große Unsicherheit darüber bestand, welche Metalle
bzw. Verbundstoffe im Einzelnen betroffen sind. Um dieser Unsicherheit beizukommen, hat der Gesetzgeber
im Zollkodex‐Anpassungsgesetz die Liste der Gegenstände überarbeitet. Diese überarbeitete Anlage 4 zu §
13 b Absatz 2 Nr. 11 UStG umfasst elf Gegenstände, bei deren Lieferung der Leistungsempfänger die Steuer
schuldet. Damit hat der Gesetzgeber kontroversen Diskussionen ein Ende bereitet, in denen es etwa um die
Frage ging, ob bei Unternehmern auch schon der Kauf einer Rolle Alufolie zur Umkehr der
Steuerschuldnerscha führt. Klar ist nun: Betroffen sind nur Aluminium in Rohform, Pulver und Fli er in
Aluminium, sowie andere Metalle in Rohform.
Außerdem ist im Zollkodex‐Anpassungsgesetz geregelt, dass die Umkehr der Steuerschuldnerscha nur für
Metalllieferungen ab 5.000 Euro gilt. Bei diesem Schwellenwert von 5.000 Euro ist auf alle im Rahmen eines
zusammenhängenden wirtscha lichen Vorgangs gelieferten Gegenstände abzustellen. Als Anhaltspunkt für
einen wirtscha lichen Vorgang dient die Bestellung, der Au rag oder der Vertrag bzw. Rahmenvertrag. In
der Regel liegt ein einheitlicher wirtscha licher Vorgang vor, wenn im Rahmen eines einzelnen
Erfüllungsgeschä es die Lieferung ausgeführt wird, selbst wenn hierüber mehrere Au räge vorliegen oder
mehrere Rechnungen ausgestellt werden.
Kleinunternehmer als Leistender
Ist der im Inland ansässige Leistende Kleinunternehmer, so wird der Leistungsempfänger nicht zum
Steuerschuldner (§ 13 b Absatz 5 Satz 8 UStG).
Kleinunternehmer als Leistungsempfänger
Dagegen werden Kleinunternehmer zu Steuerschuldnern, sofern die Voraussetzungen zur Umkehr der
Steuerschuldnerscha erfüllt sind. Die Einbeziehung der Kleinunternehmer ist allerdings in der Literatur
umstri en. Sie stellt nicht nur einen Wertungswiderspruch innerhalb des Gesetzes dar, sondern verstößt
auch gegen das rechtsstaatlich fundierte Übermaßverbot (vgl. Stadie in Rau/Dürrwächter, UStG, § 13 b nF
Anm. 650, 479).
Betroffene Kleinunternehmer sollten jedoch
berücksich gen, dass die Finanzverwaltung
im Umsatzsteueranwendungserlass (Abschni
13 b.1 Absatz 1 Satz 3 UStAE) von der
Steuerschuldnerscha des Kleinunternehmers
als Leistungsempfänger ausgeht.
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Informa on Februar 2015
Themen der Ausgabe: Februar 2015
Einkommensteuer
Private Krankenversicherung: Ist der Selbstbehalt als Sonderausgabe
abzugsfähig?
Schulgeld: Landesamt klärt Detailfragen zum Sonderausgabenabzug
Vorlage an Bundesverfassungsgericht: Müssen erstmalige
Berufsausbildungskosten als Werbungskosten anerkannt werden?
Allgemeinverfügung: Einsprüche gegen beschränkten Abzug von
Kinderbetreuungskosten werden zurückgewiesen
Körperscha steuer
Musterverfahren: Fortgeltung der alten KSt‐Erhöhungsregelung für
Wohnungsunternehmen
Zinsschranke: Aussetzung der Vollziehung ist nur schwer zu erreichen
Umsatzsteuer
Wechsel der Steuerschuldnerscha : Betriebsvorrichtungen sind keine Bauwerke
Vorsteuerabzug: Leistungsempfänger muss genau bezeichnet sein
Ordnungsgemäße Rechnung: Zahlenkolonne reicht nicht als Leistungsbeschreibung aus
Rechnungsberich gung: Wirkt die Berich gung einer Rechnung auf den Zeitpunkt des Vorsteuerabzugs
zurück?
Kleinunternehmer: Bei Erteilung einer Gutschri lauern Gefahren
► Download der Februar‐Ausgabe
Februar 2015
Information
STEUERN
und
BILANZIERUNG
Information Februar 2015
Inhalt
Seite
Einkommensteuer _________________________________________________________________ 1
Private Krankenversicherung: Ist der Selbstbehalt als Sonderausgabe abzugsfähig? ________________ 1
Schulgeld: Landesamt klärt Detailfragen zum Sonderausgabenabzug ___________________________ 1
Vorlage an Bundesverfassungsgericht: Müssen erstmalige Berufsausbildungskosten als
Werbungskosten anerkannt werden? ____________________________________________________ 2
Allgemeinverfügung: Einsprüche gegen beschränkten Abzug von Kinderbetreuungskosten werden
zurückgewiesen ____________________________________________________________________ 2
Körperschaftsteuer ________________________________________________________________ 3
Musterverfahren: Fortgeltung der alten KSt-Erhöhungsregelung für Wohnungsunternehmen _________ 3
Zinsschranke: Aussetzung der Vollziehung ist nur schwer zu erreichen __________________________ 3
Umsatzsteuer _____________________________________________________________________ 4
Wechsel der Steuerschuldnerschaft: Betriebsvorrichtungen sind keine Bauwerke __________________ 4
Vorsteuerabzug: Leistungsempfänger muss genau bezeichnet sein _____________________________ 4
Ordnungsgemäße Rechnung: Zahlenkolonne reicht nicht als Leistungsbeschreibung aus ____________ 5
Rechnungsberichtigung: Wirkt die Berichtigung einer Rechnung auf den Zeitpunkt des
Vorsteuerabzugs zurück? _____________________________________________________________ 5
Kleinunternehmer: Bei Erteilung einer Gutschrift lauern Gefahren _____________________________ 6
Verband der Südwestdeutschen
Wohnungswirtschaft e.V.
Franklinstraße 62, 60486 Frankfurt
Telefon: 069 97065–194
Telefax: 069 97065–204
[email protected]
www.vdwsuedwest.de
Einkommensteuer
Private Krankenversicherung: Ist der Selbstbehalt als Sonderausgabe abzugsfähig?
Wenn Sie möglichst geringe monatliche Beiträge zur privaten Krankenversicherung zahlen möchten,
kann sich für Sie ein Tarif mit hohem Selbstbehalt anbieten.
Hinweis: Krankheitskosten, die unter den Selbstbehalt fallen und deshalb aus eigener Tasche gezahlt
werden müssen, können als außergewöhnliche Belastungen abgesetzt werden, sofern sie dem Finanzamt
entsprechend nachgewiesen werden. Das Amt zieht aber zuvor eine zumutbare Belastung von den Kosten
ab, so dass der steuermindernde Effekt häufig ganz oder teilweise ausbleibt.
Steuerlich vorteilhafter wäre es, den Selbstbehalt ohne den Abzug einer zumutbaren Belastung oder wie Krankenkassenbeiträge - komplett als Sonderausgaben abziehen zu können. Ob dies womöglich verfassungsrechtlich geboten ist, wird derzeit vom Bundesfinanzhof (BFH) in einem anhängigen Revisionsverfahren geprüft. Das Landesamt für Steuern Rheinland-Pfalz weist in einer aktuellen Verfügung darauf
hin, dass die Finanzämter eingehende Einsprüche ruhend stellen müssen, mit denen ein Komplettabzug
des Selbstbehalts geltend gemacht und auf das anhängige Verfahren hingewiesen wird. Eine Aussetzung
der Vollziehung der strittigen Steuerbeträge dürfen die Ämter nach der Weisung des Landesamtes jedoch
nicht gewähren.
Hinweis: Wer sich an das laufende Verfahren „anhängen“ will, kann also Einspruch einlegen, sich auf das
anhängige Verfahren berufen und ein Ruhen seines eigenen beantragen. Durch diesen Schritt hält er
seinen Einkommensteuerbescheid verfahrensrechtlich offen, so dass er später von einer möglicherweise
günstigen BFH-Rechtsprechung in seinem eigenen Fall profitieren kann.
LfSt Rheinland-Pfalz, Vfg. v. 13.11.2014 – S 2221 A-St 32 3, FG Köln, Urt. v. 15.08.2013 – 15 K 1858/12,
Rev. (BFH: X R 43/14)
Schulgeld: Landesamt klärt Detailfragen zum Sonderausgabenabzug
Eltern können Schulgeldzahlungen für ihr (steuerlich anerkanntes) Kind in ihrer Einkommensteuererklärung mit 30 %, maximal 5.000 € pro Jahr, als Sonderausgaben abziehen. Welche Besonderheiten dabei
beachtet werden müssen, hat kürzlich das Bayerische Landesamt für Steuern in einer ausführlichen Verfügung dargestellt. Hervorzuheben sind folgende Aussagen:
 Schulgelder sind nur abziehbar, wenn die Schule sich in freier Trägerschaft befindet oder überwiegend
privat finanziert ist, in Deutschland oder in einem anderen Staat der Europäischen Union (EU) bzw.
des Europäischen Wirtschaftraumes (EWR) liegt und zu einem anerkannten oder gleichwertigen allgemein- oder berufsbildenden Abschluss führt bzw. darauf vorbereitet.
 Nicht steuerlich abziehbar sind Zahlungen an Nachhilfeeinrichtungen, Musikschulen und Sportvereine, da diese Einrichtungen keinem staatlich vorgegebenen, genehmigten oder beaufsichtigten Lehrplan folgen. Gleiches gilt für Gebühren an Hochschulen, Fachhochschulen und ihnen gleichstehende
Einrichtungen im EU-/EWR-Ausland (z. B. Studiengebühren).
 Für den steuerlichen Abzug von Schulgeldzahlungen ist unerheblich, ob das Kind oder die Eltern Vertragspartner der Schule sind. Entscheidend ist allein, wer das Schulgeld wirtschaftlich getragen hat.
 Zahlungen an Europäische Schulen können als Sonderausgaben abgezogen werden, wenn die Eltern
dem Finanzamt eine Schulbesuchsbescheinigung vorlegen.
 Bei Internationalen Schulen im Inland muss wie folgt unterschieden werden: Schulgeldzahlungen bis
zur Jahrgangsstufe 9 können ohne Bestätigung der Zeugnisanerkennungsstelle (ZASt) steuerlich abgezogen werden. Schulgeldzahlungen ab der 10. bis zur 12. Jahrgangsstufe dürfen nur abgezogen werden, wenn die ZASt zuvor bescheinigt hat, dass die gewählte Fächerkombination für die 11. und 12.
Jahrgangsstufe dem Beschluss der Kultusministerkonferenz der Länder entspricht.
 Zahlungen an Schulen außerhalb der EU bzw. des EWR werden steuerlich nicht anerkannt (Ausnahme:
Schulgelder an „Deutsche Schulen“ im Ausland).
BayLfSt, Vfg. v. 08.08.2014 – S 2221.1.1-9/47 St32
Information VdW südwest – Februar 2015
1
Vorlage an Bundesverfassungsgericht: Müssen erstmalige Berufsausbildungskosten als Werbungskosten anerkannt werden?
Das Tauziehen um die steuerliche Behandlung von Kosten der Erstausbildung geht in die nächste Runde:
Nachdem der Bundesfinanzhof (BFH) im Jahr 2011 entschieden hatte, dass Kosten für eine erstmalige
Berufsausbildung und ein Erststudium als vorab entstandene Werbungskosten abgezogen werden können, schob der Gesetzgeber dieser begünstigenden Rechtsprechung innerhalb nur weniger Monate einen
Riegel vor, indem er ein rückwirkendes Abzugsverbot für derartige Kosten im Einkommensteuergesetz
festschrieb.
Knapp drei Jahre nach diesem Schachzug meldete sich nun erneut der BFH zu Wort und stufte das neue
Abzugsverbot als verfassungswidrig ein (Verstoß gegen den allgemeinen Gleichheitssatz). Das Gericht
vertritt weiterhin den Standpunkt, dass Berufsausbildungskosten beruflich veranlasst sind und daher vom
Gesetzgeber zum Werbungskostenabzug zugelassen werden müssen. Es legte daher dem Bundesverfassungsgericht die Frage vor, ob das neugeschaffene Abzugsverbot mit dem Grundgesetz vereinbar ist.
Hinweis: Es bleibt abzuwarten, wie die Karlsruher Verfassungsrichter in dieser Sache entscheiden werden.
Aufgrund des anhängigen Verfahrens können Auszubildende und Studenten, die mit einem Einspruch
gegen die Aberkennung des Werbungskostenabzugs vorgehen, das Ruhen des Verfahrens beanspruchen.
So halten sie ihren Fall verfahrensrechtlich offen und können später womöglich von einer begünstigenden Rechtsprechung profitieren. Nach der derzeitigen Rechtslage können Kosten für die eigene Berufsausbildung nur mit maximal 6.000 € pro Jahr als Sonderausgaben abgezogen werden. Dieser Abzug wirkt
sich allerdings nur dann steuermindernd aus, wenn im selben Jahr steuererhebliche Einkünfte über dem
Grundfreibetrag (derzeit: 8.354 €) anfallen, was bei Auszubildenden und Studenten in der Regel nicht der
Fall ist. Ein Verlustvortrag, der im Bereich der Werbungskosten erfolgt und in späteren Jahren der Berufstätigkeit steuerlich genutzt werden kann, ist beim Sonderausgabenabzug nicht möglich.
BFH, Urt. v. 17.07.2014 – VI R 8/12
Allgemeinverfügung: Einsprüche gegen beschränkten Abzug von Kinderbetreuungskosten werden
zurückgewiesen
Anhängige Masseneinsprüche und -anträge wegen einer Rechtsfrage, die vom Europäischen Gerichtshof,
Bundesverfassungsgericht oder Bundesfinanzhof (BFH) entschieden wurde, können von den Finanzbehörden durch eine sogenannte Allgemeinverfügung zurückgewiesen werden. Zu diesem Erledigungsmittel
haben die Finanzbehörden zuletzt gegriffen, um Einsprüche und Anträge allgemein zurückzuweisen, die
gegen die Nichtabziehbarkeit von Steuerberatungskosten als Sonderausgaben, die Verfassungswidrigkeit
der 1-%-Regelung bei betrieblichen Pkw und die Höhe des pauschalen Kilometersatzes von 0,30 € bei
Dienst- und Geschäftsreisen gerichtet waren.
Mit neuer Allgemeinverfügung vom 03.11.2014 haben die obersten Finanzbehörden der Länder nun auch
Einsprüche und Änderungsanträge zurückgewiesen, die sich gegen den beschränkten Abzug von Kinderbetreuungskosten in den Jahren 2006 bis 2011 gerichtet haben und am 03.11.2014 noch anhängig waren. Hintergrund dieser Zurückweisung ist, dass der BFH in 2012 und 2013 entschieden hatte, dass das
damals geltende Regelwerk zum beschränkten Abzug von Kinderbetreuungskosten verfassungsgemäß ist.
Hinweis: Wer sein Einspruchsbegehren auch nach der ablehnenden Allgemeinverfügung noch weiterverfolgen will, muss den Schritt vor das Finanzgericht antreten und innerhalb eines Jahres Klage erheben.
Ein erneuter Einspruch ist nicht mehr möglich.
Gleich lautende Erlasse der obersten Finanzbehörden der Länder, z. B. FinMin NRW v. 03.11.2014 – S 0623
- 20 - V A 2
Information VdW südwest – Februar 2015
2
Körperschaftsteuer
Musterverfahren: Fortgeltung der alten KSt-Erhöhungsregelung für Wohnungsunternehmen
Der Wechsel vom körperschaftsteuerlichen Anrechnungsverfahren hin zum Halbeinkünfteverfahren inzwischen Teileinkünfteverfahren - hat bereits im Jahr 2001 stattgefunden. Allerdings wirkt er sich noch
bis heute aus. So bereitet insbesondere die Körperschaftsteuererhöhung einigen Unternehmen noch immer Bauchschmerzen.
Insbesondere „Wohnungsunternehmen“ sind davon betroffen. Bis 1989 waren diese durch das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz von der Körperschaft- und Gewerbesteuer befreit. Das Anrechnungsverfahren sah dann jedoch vor, dass die Ausschüttung bisher steuerfrei im Unternehmen belassener Gewinne zu einer Nachversteuerung mit Körperschaftsteuer führt.
Die Folge war, dass die - nunmehr steuerpflichtigen - Wohnungsunternehmen ihre teilweise hohen Gewinne nicht ausgeschüttet haben. Im Jahr 2008 wurde ihnen das jedoch zum Verhängnis; denn der Gesetzgeber regelte, dass die in den Unternehmen schlummernde latente Steuerlast unabhängig von etwaigen Ausschüttungen nachzuversteuern war.
Nur soweit die öffentliche Hand oder eine gemeinnützige Körperschaft zu mindestens 50 % an dem
Wohnungsunternehmen beteiligt ist, darf auf Antrag noch das ausschüttungsabhängige System angewendet werden. Diejenigen Wohnungsunternehmen, die diese Voraussetzung nicht erfüllten und somit
pauschal zur Nachversteuerung herangezogen wurden, haben gegen diese Besteuerung Einspruch eingelegt.
Die Oberfinanzdirektion Nordrhein-Westfalen (OFD) weist nun mit aktueller Kurzinformation darauf hin,
dass zwischenzeitlich für diesen Fall beim Bundesfinanzhof ein Musterverfahren geführt wird. Einsprüche
von Wohnungsunternehmen, die sich auf dieses Verfahren berufen, ruhen per Gesetz bis zu dessen Entscheidung.
Hinweis: Sollten Sie sich als betroffenes Wohnungsunternehmen auf dieses Verfahren berufen, müssen
Sie die strittige Steuer zunächst zahlen. Denn die OFD hat ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine
Aussetzung der Vollziehung nicht in Betracht kommt. Allerdings erhalten Sie die Steuer im Fall eines
positiven Bescheids nicht nur zurück, sondern darüber hinaus auch 6 % Zinsen pro Jahr, beginnend 15
Monate nach Ende des betreffenden Jahres.
OFD Nordrhein-Westfalen, Kurzinfo v. 01.08.2014 – KSt Nr. 02/2014, FG Düsseldorf, Urt. v. 18.03.2014 – 6
K 2087/11 F, Rev. (BFH: I R 37/14)
Zinsschranke: Aussetzung der Vollziehung ist nur schwer zu erreichen
Nach den Regelungen zur Zinsschranke dürfen Unternehmen betrieblich veranlasste Zinsaufwendungen
regelmäßig nur bis zur Höhe der erzielten Zinserträge steuerlich abziehen, darüber hinaus nur bis zur
Höhe des sogenannten verrechenbaren EBITDA.
Hinweis: EBITDA steht für „earnings before interest, taxes, depreciation and amortization“, somit für den
Gewinn vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen.
Bereits im Jahr 2013 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) verfassungsmäßige Zweifel an dieser Beschränkung des Betriebsausgabenabzugs geäußert und dem klagenden Unternehmen in einem Verfahren zum
vorläufigen Rechtsschutz eine Aussetzung der Vollziehung (AdV) der strittigen Steuerbeträge gewährt.
Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat in einem neuen Schreiben erklärt, dass die Urteilsgrundsätze
nicht auf andere Fälle angewandt werden dürfen, so dass eine AdV in vielen Fällen von den Finanzämtern
abgelehnt werden wird. Mit folgenden Aussagen begründet das BMF seinen Standpunkt:
 Die verfassungsrechtlichen Zweifel des BFH sind nicht berechtigt. Insbesondere liegt kein Verstoß
gegen das objektive Nettoprinzip vor, da die Zinsschranke veranlagungszeitraumübergreifend konzipiert ist und Zinsaufwendungen allenfalls nur vorübergehend vom steuerlichen Abzug ausgenommen
werden. Die Regelung ist verfassungsrechtlich gerechtfertigt, da sie eine zielgerichtete Gewinnverlagerung innerhalb eines Konzerns einschränkt.
Information VdW südwest – Februar 2015
3
 Im Übrigen wurde die Frage der Verfassungsmäßigkeit bisher nicht an das Bundesverfassungsgericht
herangetragen.
 Eine AdV darf nur gewährt werden, wenn der Steuerbürger ein berechtigtes Aussetzungsinteresse hat.
Bei dieser Prüfung müssen das individuelle Interesse an der AdV und das öffentlichen Interesse an einer geordneten Haushaltsführung gegenübergestellt werden. Der BFH hat diese Abwägung fehlerhaft
vorgenommen, da er die finanziellen Auswirkungen einer AdV-Gewährung auf den öffentlichen Haushalt unterschätzt hat. Im Entscheidungsfall lag zudem kein berechtigtes Interesse des betroffenen
Unternehmens an einer AdV vor, da der Rechtsstreit eine Körperschaftsteuerschuld von lediglich
11.600 € betraf (bei einem Zinsaufwand von 10 Mio. €).
Das BMF wies weiter darauf hin, dass die Finanzämter eine AdV allenfalls unter den engen Voraussetzungen einer sogenannten unbilligen Härte gewähren dürfen. Dieser Weg ist aber beispielsweise nur eröffnet, wenn die Vollziehung für den Steuerbürger existenzbedrohend ist.
Hinweis: Eine finanzamtsseitige AdV während eines Einspruchsverfahrens dürfte also nur schwer zu erreichen sein. Allerdings sollte beachtet werden, dass es in der derzeitigen Niedrigzinsphase für Steuerzahler ohnehin häufig vorteilhafter ist, keine AdV anzustreben, sondern die strittigen Steuerbeträge zunächst zu zahlen. Denn entscheidet der Steuerzahler den Rechtsstreit später für sich, wird ihm der Erstattungsbetrag mit 6 % pro Jahr verzinst - eine rentable Geldanlage also.
BMF-Schreiben v. 13.11.2014 – IV C 2 - S 2742-a/07/10001 :009
Umsatzsteuer
Wechsel der Steuerschuldnerschaft: Betriebsvorrichtungen sind keine Bauwerke
Was den Wechsel der Steuerschuldnerschaft anbelangt, war das letzte Jahr insbesondere für die Baubranche ein sehr unruhiges. Und kaum hat das neue Jahr begonnen, zeichnen sich schon neue Probleme
mit dieser Regelung ab: Die Steuerschuld geht bekanntlich nur dann auf den Leistungsempfänger über,
wenn die erbrachte Leistung mit einem Bauwerk zusammenhängt (Bauwerksbezug).
Beispiel: Ein Bauunternehmer beauftragt einen Subunternehmer mit Estricharbeiten. Diese stehen im
Zusammenhang mit einem Bauwerk. Daher kommt es zum Wechsel der Steuerschuldnerschaft, so dass
der Bauunternehmer die Steuer für die Leistung des Subunternehmers schuldet. Der Subunternehmer
stellt ihm lediglich eine Nettorechnung.
Zu diesem Problem des Bauwerksbezugs hat sich kürzlich der Bundesfinanzhof (BFH) geäußert. In dem
zugrundeliegenden Streitfall waren Entrauchungsanlagen gebaut und in Werks- und Maschinenhallen
installiert worden. Die Anlagen wurden für die Produktion von Solarzellenplatten benötigt und erfüllten
keine Funktion für die Gebäude selbst. Denn die Hallen verfügten bereits über ein eigenes Klimaanlagensystem. Damit handelte es sich bei den Entrauchungsanlagen um Betriebsvorrichtungen, so dass kein
Bauwerksbezug vorlag und die Steuerschuld somit auch nicht wechseln konnte.
Etwas anderes gilt nach Ansicht des BFH nur dann, wenn eine Entrauchungsanlage nicht für die Produktion gebraucht wird, sondern für die Klimatisierung des Bauwerks selbst.
Hinweis: Der BFH hat in einem anderen Verfahren entschieden, dass der Bauwerksbezug auch beim Einbau eine Photovoltaikanlage fehlen kann.
BFH, Urt. v. 28.08.2014 – V R 7/14
Vorsteuerabzug: Leistungsempfänger muss genau bezeichnet sein
Für den Vorsteuerabzug benötigen Sie eine ordnungsgemäße Rechnung im Sinne des Umsatzsteuergesetzes. Dazu gehört unter anderem die genaue Bezeichnung des Leistungsempfängers.
In einem Fall, den das Finanzgericht Niedersachsen (FG) kürzlich entschieden hat, war genau das das
Problem: Eine Apothekerin hatte eine Apotheke erworben und unter ihrem persönlichen Namen weitergeführt. Der Firmenname, den sie ebenfalls weiterbenutzte, lautete „Apotheke in der xxx Klinik“. Die Apothekerin erwarb unter anderem Arzneien von der Schering GmbH. Die Rechnungen adressierte Schering
Information VdW südwest – Februar 2015
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an die „Apotheke in der xxx Klinik“ - versah diese allerdings zusätzlich mit dem Namen des alten Apothekers.
Diese Rechnungen erkannte das FG nicht als ordnungsgemäß an. Denn grundsätzlich reicht es zwar aus,
in einer Rechnung den Firmennamen des Leistungsempfängers anzugeben. Die zusätzliche Angabe des
Vorbesitzernamens macht die Rechnung aber falsch. Durch den Zusatz wird nämlich der Anschein erweckt, dass der alte Inhaber die Apotheke weiterhin betreibt. Das ist jedoch gerade nicht der Fall, weil er
die Apotheke an die neue Besitzerin verkauft hat. Hätte Schering in den Rechnungen lediglich die „ Apotheke in der xxx Klinik“ angegeben, hätte die Apothekerin auch keine Probleme bei der Vorsteuer bekommen.
Hinweis: Für den Vorsteuerabzug muss die Apothekerin die Rechnung nun berichtigen lassen. Allerdings
wirkt diese Maßnahme nach Auffassung des FG erst für die Zukunft (s. auch FG-Niedersachsen, Beschluss
vom 03.07.2014). Ist schon ein Vorsteuerabzug beansprucht worden, muss die Apothekerin dafür Zinsen
bezahlen.
FG Niedersachsen, Urt. v. 23.10.2014 – 5 K 140/14, Rev. zugelassen
Ordnungsgemäße Rechnung: Zahlenkolonne reicht nicht als Leistungsbeschreibung aus
Das Schreiben von Rechnungen kann gefährlicher sein als man denkt! Denn das Umsatzsteuerrecht kennt
den Grundsatz, dass derjenige, der in einer Rechnung Umsatzsteuer ausweist, die Steuer auch schuldet.
Und das gilt unabhängig davon, ob die bezeichnete Lieferung tatsächlich ausgeführt wird oder nicht.
Beispiel: Der Unternehmer U1 stellt eine Rechnung gegenüber dem Unternehmer U2 über eine Warenlieferung aus. Die beiden haben von Anfang an vereinbart, dass U1 gar keine Ware liefern soll. Vielmehr soll
U2 aus der Rechnung zum Schein die Vorsteuer ziehen können. Als Leistungsbeschreibung gibt U1 lediglich eine Zahlenkolonne an.
Das Finanzgericht Niedersachsen (FG) kommt in einem vergleichbaren Sachverhalt zu dem Ergebnis, dass
der Aussteller die in der Rechnung ausgewiesene Umsatzsteuer nicht schuldet. Denn auch eine Rechnung, die ohne Lieferung zur Steuerschuld führt, muss bestimmte Mindestanforderungen erfüllen. Sie
muss Angaben zu den folgenden Punkten enthalten:
 den Rechnungsaussteller,
 den (vermeintlichen) Leistungsempfänger,
 eine Leistungsbeschreibung,
 das Entgelt und
 die gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer.
Fehlt eine der genannten Angaben, liegt formal keine ordnungsgemäße Rechnung vor. Es kommt dann
auch nicht zur Steuerschuld, da ja gar keine Lieferung getätigt worden ist.
In dem Fall vor dem FG war die Beschreibung der vermeintlichen Leistung nicht korrekt: Die Zahlenkolonnen in der Rechnung gingen nicht als ordnungsgemäße Beschreibung des (fiktiven) Liefergegenstands
durch. Der betroffene Unternehmer hatte also Glück.
Hinweis: Das letzte Wort ist in dieser Angelegenheit noch nicht gesprochen; die Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) ist bereits anhängig. Es bleibt also abzuwarten, wie der BFH das Problem der „Zahlenkolonne“ beurteilt.
FG Niedersachsen, Urt. v. 29.01.2014 – 5 K 160/13, Rev. (BFH: V R 29/14)
Rechnungsberichtigung: Wirkt die Berichtigung einer Rechnung auf den Zeitpunkt des Vorsteuerabzugs zurück?
Unvollständige oder unrichtige Angaben in Rechnungen führen zu Problemen beim Vorsteuerabzug.
Beispiel: Unternehmer U1 liefert eine Ware an den Unternehmer U2. U1 vergisst die Angabe seiner Steuernummer in der Rechnung. Die Rechnung liegt dem U2 im Oktober 2012 vor. Er macht einen Vorsteuerabzug daraus geltend. Im Januar 2015 fällt bei einer Betriebsprüfung auf, dass die Rechnung nicht ordnungsgemäß ist. Daher ergänzt U1 diese mit seiner Steuernummer.
Information VdW südwest – Februar 2015
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Nunmehr tritt folgendes Problem auf: Das Finanzamt versagt den Vorsteuerabzug rückwirkend seit Oktober 2012. Daher muss U2 die Vorsteuer mit 6 % pro Jahr verzinsen. Die korrigierte Rechnung wirkt nach
Auffassung der deutschen Finanzverwaltung nämlich erst ab Januar 2015.
An dieser Rechtsauffassung hat das Finanzgericht Niedersachsen (FG) Zweifel. Nach Ansicht des Gerichts
ist in diesem Fall durch die Ergänzung der Steuernummer ein Vorsteuerabzug von Anfang an möglich.
Damit wirkt die Berichtigung auf den Zeitpunkt des Vorsteuerabzugs zurück. Zinsen müssen daher nicht
gezahlt werden.
Zur Klärung dieser Frage hat das FG das Verfahren ausgesetzt und den Europäischen Gerichtshof in Luxemburg angerufen. Dieser wird nun abschließend über das Problem entscheiden.
Hinweis: Sofern Sie von dieser Problematik betroffen sind, werden wir die nötigen Schritte einleiten.
Sollten Ihnen Mängel (z. B. fehlende Steuernummer, falsche Adresse) auf einer Rechnung auffallen, bitten Sie den Vertragspartner schnellstmöglich um eine Korrektur.
FG Niedersachsen, Beschl. v. 03.07.2014 – 5 K 40/14, Vorabentscheidungsersuchen (EuGH: C-518/14);
Kleinunternehmer: Bei Erteilung einer Gutschrift lauern Gefahren
Normalerweise stellt der leistende Unternehmer gegenüber dem Leistungsempfänger eine Rechnung aus.
Das Umsatzsteuerrecht lässt es aber auch zu, dass der Leistungsempfänger eine Gutschrift erteilt. Diese
Gutschrift ersetzt dann die Rechnung im Sinne des Umsatzsteuerrechts, denn sie wirkt - solange der
leistende Unternehmer diesem Dokument nicht widerspricht - wie eine Rechnung, die er selbst ausgestellt hat.
Bislang ist jedoch unklar, was gilt, wenn der Leistende ein Kleinunternehmer ist, der keine Umsatzsteuer
ausweisen darf, und der Leistungsempfänger dies nicht beachtet.
In dem kürzlich vom Finanzgericht Münster (FG) entschiedenen Fall hatte der Leistungsempfänger mehrere Gutschriften gegenüber einem Vertragspartner ausgestellt. Obwohl dieser als Kleinunternehmer keine Rechnung mit gesondert ausgewiesener Umsatzsteuer aufstellen durfte, war die Umsatzsteuer in den
Gutschriften ausgewiesen.
Der leistende Unternehmer widersprach den Gutschriften nicht. Nach Ansicht des FG schuldet er daher
die in den Gutschriften gesondert ausgewiesene Umsatzsteuer. Obwohl der Leistungsempfänger den Fehler gemacht hat, muss der Leistende aktiv werden und den Gutschriften in einem solchen Fall widersprechen.
Hinweis: In dem konkreten Sachverhalt hatte der leistende Unternehmer die Gutschriften sogar unterschrieben wieder an den Leistungsempfänger zurückgeschickt. Auch deshalb nahm das FG eine Steuerschuld an. Richtig ist in einem solchen Fall, den Gutschriften sofort nach Erhalt zu widersprechen. Über
die Zusendung des Widerspruchs an den Leistungsempfänger sollte außerdem ein Nachweis vorliegen
(z. B. Faxprotokoll, Einschreiben mit Rückschein).
FG Münster, Urt. v. 09.09.2014 – 15 K 2469/13 U, Rev. zugelassen
Information VdW südwest – Februar 2015
6
Dienstleistung der Verbandsgruppe
Vor dem Hintergrund steigender Inves onen wächst
die Bedeutung, auskömmliche Mieten zu generieren.
Viele Unternehmen haben jedoch aus verschiedenen
Gründen o mals jahrelang keine Mieterhöhungen
durchgeführt beziehungsweise auf die Nutzung von
Mieterhöhungspotenzialen verzichtet.
Mieterhöhungen sind ein sensibles Thema für jedes
Wohnungsunternehmen. Dennoch bildet eine
nachhal ge Mietpreispoli k die Basis für
unternehmerische Handlungsmöglichkeiten. Mietpreisdeckelungen und Herabsetzungen der
Kappungsgrenzen werden kontrovers disku ert – aktuell bes mmt die Mietpreisbremse in hohem Maße die
Deba en in der Wohnungs‐ und Immobilienwirtscha .
Im Rahmen ihrer Beratungsleistungen vermi elt die Verbandsgruppe südwest ihren Mitgliedern und
Mandanten einen Überblick darüber, welche Mieten marktüblich für Wohnungen angesetzt werden
können. Die Verbandsgruppe südwest unterstützt bei der Feststellung der Mieterhöhungspotenziale sowohl
bei frei finanzierten als auch bei öffentlich geförderten Wohnungen, unabhängig davon, ob Potenziale
ausgeschöp oder Argumente gegenüber Gremien oder der Öffentlichkeit zur Mietengestaltungen gesucht
werden sollen.
Ist eine Anpassung an die ortsübliche
Vergleichsmiete oder eine
Kostenmieterhöhung für öffentlich geförderte
Wohnungen beabsich gt ‐ bei der Umsetzung
geplanter Mieterhöhungen ist die
Verbandsgruppe südwest der rich ge
Ansprechpartner.
► Weitere Informa onen als Download
Ihre Ansprechpartnerin:
Nurtaç Özkan
Diplom‐Betriebswir n (FH)
Telefon: 069 97065‐158
[email protected]
Mieterhöhungspotenziale für die Wohnungs‐
und Immobilienwirtschaft
Ausgangssituation und Problemstellung
Kennen Sie Ihre Mieterhöhungspotenziale?
Vor dem Hintergrund steigender Investitionen
wächst die Bedeutung, auskömmliche Mieten zu
generieren. Viele Unternehmen haben jedoch
aus verschiedensten Gründen oftmals jahre‐
lang keine Mieterhöhungen durchgeführt, be‐
ziehungsweise auf die Nutzung von Mieterhö‐
hungspotenzialen verzichtet. Denn Mieterhö‐
hungen sind ein sensibles Thema für jedes Woh‐
nungsunternehmen. Dennoch bildet eine nach‐
haltige Mietpreispolitik die Basis für Ihre unter‐
nehmerischen Handlungsmöglichkeiten. Miet‐
preisdeckelungen und Herabsetzungen der Kap‐
pungsgrenzen werden kontrovers diskutiert.
Kennen Sie Ihre Mieterhöhungspotenziale? Sehr
gerne vermitteln wir Ihnen im Rahmen unserer
Beratung einen Überblick darüber, welche Mie‐
ten Sie marktüblich für Ihre Wohnungen anset‐
zen können.
Unser Angebot
Wir unterstützen Sie bei der Feststellung Ihrer
Mieterhöhungspotenziale sowohl bei frei fi‐
nanzierten als auch bei öffentlich geförderten
Wohnungen; unabhängig davon, ob Sie diese
Potenziale ausschöpfen möchten oder Argu‐
mente gegenüber Gremien oder der Öffent‐
lichkeit zu Ihrer Mietengestaltung suchen.
Bei der Umsetzung geplanter Mieterhöhungen
sind wir der richtige Ansprechpartner. Sei es eine
Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete
oder eine Kostenmieterhöhung für Ihre öffent‐
lich geförderten Wohnungen.
Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie gerne!
Ihre Ansprechpartnerin der Verbandsgruppe südwest
Nurtaç Özkan
Diplom‐Betriebswirtin (FH)
Telefon: 069 97065‐158
nurtac.oezkan@
tdwsuedwest.de
MIP
Mieterhöhungspotenziale für die Wohnungs‐ und Immobilienwirtschaft
Ihr Unternehmenserfolg liegt bei
uns in kompetenten Händen
MIP
Ihr Unternehmenserfolg liegt bei
uns in kompetenten Händen
Mieterhöhungspotenziale für die Wohnungs‐ und Immobilienwirtschaft
Mieterhöhungsmöglichkeiten
Mieterhöhungen im
preisgebundenen Wohnungsbestand
Mieterhöhungen im
nicht preisgebundenen Wohnungsbestand
Mieterhöhungen
nach Modernisierung
Anpassung an die
ortsübliche Vergleichsmiete
Art und Umfang von Mieterhöhungen orientieren
sich darüber hinaus an den örtlichen Marktgegeben‐
heiten sowie den individuellen Bedürfnissen des
jeweiligen Wohnungsunternehmes.
Finanzierungsvermi lung
Die rich ge Finanzierungsentscheidung ist
maßgeblich für die Wirtscha lichkeit
unternehmerischen Handelns.
Die Assekuranz‐ und
Finanzierungsvermi lungsservice GmbH prü
kon nuierlich den Markt, um güns ge
Darlehen zu beschaffen.
► Aktuelle Zinskondi onen
Ihr Ansprechpartner:
Bernd Müller
Betriebswirtscha licher Berater
Telefon: 069 97065‐216
mueller@asw‐suedwest.de
Für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Umschuldungen von Miethausobjekten können wir Ihnen - vorbehaltlich der
Objekt- und Bonitätsprüfung - gegenwärtig Darlehen zu folgenden freibleibenden Tagesbedingungen beschaffen:
I. Darlehen von Versicherungsgesellschaften und Realkreditinstituten
Abschnitte ab ca. EUR 500.000 mit Besicherung im werthaltigen (60 %) erststelligen Beleihungsraum
Zinsbindung
10 Jahre
15 Jahre
20 Jahre *)
Laufzeit:
Zinssatz p.a. 30.04.2015
1,20%
1,50%
1,55%
ab 30.04.2015
für 10/15/20 Jahre
Bereitstellungszs.: 3 % p. a.
BZ-frei 01.05.2015
FORWARD-Zinssatz p. a.
(Vorlaufzeit 1 Jahr)
1,30%
1,57%
1,60%
ab 01.03.2016 bis
28.02.2026 / 2031 / 2036
Bereitstellungszs.: 3 % p. a.
BZ-frei bis 01.03.2016
FORWARD-Zinssatz p. a.
(Vorlaufzeit 2 Jahre)
1,47%
1,68%
1,70%
ab 01.03.2017 bis
28.02.2027 / 2032 / 2037
Bereitstellungszs.: 3 % p. a.
BZ-frei bis 01.03.2017
- 2% Tilgung p.a.
*) Volltilger
- Auszahlung 100 %, ohne Nebenkosten
- Zahlungsweise monatlich nachträglich mit sofortiger Tilgungsverrechnung
- Auf Anfrage können wir Ihnen auch Zinsfestschreibungen bis 30 Jahre anbieten und bis zu 5 Jahre Forwarddarlehen!
Mittel der KfW-Förderbank (für durchzuleitende Anträge mit Abschlägen auf die Tableaubedingungen)
KfW-ProgrammKurzbeschreibung
„Energieeffizient Sanieren“
Einzelmaßnahmen KfWEffizienzhaus (Nr. 151)
„Energieeffizient Bauen“
(Nr. 153)
*) Effizienzhaus 70
Laufzeit Jahre /
Tilgungsfreijahre /
Zinsfestschreibung Jahre
10 / 1 - 2 / 10
20 / 1 - 3 / 10
30 / 1 - 5 / 10
10 / 1 - 2 / 10
20 / 1 - 3 / 10
30 / 1 - 5 / 10
Zinssatz p. a.
und Abrechnung
Stand: 12.12.2014
0,75 %, 100 % Auszahlung
0,75 %, 100 % Auszahlung
0,75 %, 100 % Auszahlung
0,75 %, 1,00 %*) 100 % Auszahlung
0,75 %, 1,00 %*) 100 % Auszahlung
0,75 %, 1,00 %*) 100 % Auszahlung

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