Fachsymposium Energetische Sanierung und soziales Wohnen

Symposium „Energetische Sanierung und soziales Wohnen“
17.03.2015
Energetische Sanierung und
soziales Wohnen
Passt das zusammen?
Dr. Christian v. Malottki
Institut Wohnen und Umwelt (IWU)
1
Das Institut Wohnen und Umwelt
 Forschungseinrichtung des Landes


Hessen und der Stadt Darmstadt
Ca. 45 Mitarbeiter
Forschungsfelder
► Wohnen
► Energie
► Integrierte nachhaltige Entwicklung
 Forschungsprojekte in der
Grundlagen- und
anwendungsorientierten Forschung
für Kommunen, Bundesländer, Bund,
EU, Unternehmen, Verbände
Ansicht des neuen IWU-Hauses, das mit
Passivhaus-Komponenten saniert
wurde
2
Klimaschutzziele der Bundesregierung
 Langfristige Ziele bis 2050:
► alle Sektoren: Treibhausgasemissionen -80 % (gegenüber 1990)
► Gebäudesektor: Klimaneutralität => Primärenergiebedarf -80%
(gg. 2008*)
 Kurzfristige Ziele bis 2020:
► alle Sektoren: Treibhausgasemissionen -40 % (gg. 1990)
► Gebäudesektor:
►Klimaneutraler Neubau ab 2020
►Verdopplung der energetischen Sanierungsrate auf 2 %/a
►Wärmebedarf -20% (gg. 2008*)
3
CO2-Emissionen in Deutschland:
Anteil der Gebäude
7%
Sonstige CO2-Emissionen
7%
Wohngebäude (Wärme)
Wohngebäude (Haushaltsstrom)
6%
Nichtwohngebäude (Wärme)
Nichtwohngebäude (Strom)
17%
63%
Gesamtemissionen:
ca. 890 Mio t CO2
 Potenziale im Gebäudebereich sind vergleichsweise einfach zu heben
Berechnungen: IWU (Nichtwohngebäude: Schätzung)
4
Niedrigenergie- und
Passivhäuser
Aktive
und
passive
Solarenergienutzung
Lüftungsanlage mit
Wärmerückgewinnung
h > 60 %
bzw. h > 80 %
Energieeffiziente
Wärmeversorgung:
Wärmeschutzverglasung
•Brennwertkessel
•Wärmepumpen
•Kraft-Wärme-Kopplung
•Biomasse
+ Minimierung Hilfsstrom
2 bzw. 3 Scheiben
im wärmegedämmten
Rahmen


Hohe Dichtheit:

2-7
20 Liter Heizöl pro m² Wohnfläche
 
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
Oil
n50 < 1,0 1/h
bzw. n50 < 0,6 1/h
Hochwirksamer
Wärmeschutz
Dämmstärke
15 bis 30 cm bzw.
25 bis 40 cm
Stand der energetischen Gebäudesanierung
 Bauteilunterschiede:
Altbau (Baujahr bis 1978): Nachträglich gedämmte Bauteilfläche
► Heizungen sehr weit
► Fenster und Dach weit
► Außenwand und Kellerdecke erst am
Anfang
Unterschiede nach Baualter der Gebäude
► Neubau gut
► 70er Jahre: noch kaum saniert
► Umfangreiche Sanierungstätigkeit in den
50er und 60er-Jahre-Beständen
► Begrenzte Möglichkeiten vor 1914
Eigentümerunterschiede
► Problemkind Privatvermieter und
Wohnungseigentümergemeinschaften
Regionale Unterschiede
bei Fenstern: Wärmeschutzverglasung (Fenstereinbau ab 1995)
100%
90%
80%
70%
60%
50%

40%
30%
20%
10%


0%
Außenwand
Quelle: Datenbasis Gebäudebestand. Deutschlandweite Repräsentativbefragung des IWU 2010
Dach / OGD
Fußboden / KD
Fenster
6
Konfliktfelder der energetischen Sanierung
 Dämmung und Baukultur
 Dämmung und Fernwärme
 Vermieter-Mieter-Dilemma
 Motivation der privaten
Kleineigentümer
 Wirtschaftlichkeit und
Sozialverträglichkeit
Ideal: Warmmietenneutrale energetische Sanierung
mit "wärmetechnsicher Beschaffenheit" im Mietspiegel
Erhöhung nach $ 558 BGB (neue ortsübliche Vergleichsmiete)
Zahlungen in € pro m² Wohnfläche und Monat
10
9
8
Energetische
Modernisierung
7
6
5
Heizkosten
4
energiebedingte Mehreinnahmen
3
Nettomiete
2
Nettomiete+Heizkosten (ohne Energiesparmaßnahmen)
1
0
1999
ortsübliche Vergleichsmiete
2004
2009
2014
2019
2024
Jahre
Quelle: IWU
8
Modernisierung vs. Instandhaltung
(Bsp. Außenwand)
Ohnehin
erforderliche
Kosten
Energiebedingte
Mehrkosten
Situationsabhängiger Anteil
§ 559 BGB ist missbrauchsanfällig, wenn Instandhaltungskosten als Modernisierungskosten
deklariert werden. Die Erreichung der Klimaschutzziele macht allerdings mehr vorgezogene
Modernisierungen erforderlich.
Rebound-Effekt
„Die Nebenkosten sinken doch kaum nach
einer energetischen Modernisierung“
• In energetisch schlechten
Altbauwohnungen wird deutlich
weniger geheizt (Prebound-Effekt).
• Nach einer Modernisierung steigen
die Raumtemperaturen. Die Mieter
konsumieren also unbewusst mehr
geheizten Wohnraum (ReboundEffekt).
• Die warmen Betriebskosten sinken
daher nicht wie erwartet, die
Komforterhöhung rechtfertigt
dennoch eine Mietpreiserhöhung
10
Anteil energetischer Sanierungen am Mietpreisanstieg
Eine einfache Modellrechnung
Im Jahr xxxx
energetisch sanierte
Gebäude
(1 %)
Im Jahr xxxx nicht
energetisch sanierte
Gebäude
(99 %)
Mittelwert
aller
Gebäude
(100 %)
01.01.xxxx
01.01.xxxx+1
1,00 € Sanierung
0,12 € + 2 %)
6,00 €
6,00 €
0,12 € + 2 %)
6,00 €
6,00 €
0,01 € Sanierung
0,12 € + 2 %)
6,00 €
6,00 €
Preisentwicklung am Immobilienmarkt
140
Wohnungsmieten
Baukosten
120
Verbraucherpreisindex
Strom, Gas und andere
Brennstoffe
100
80
60
1991
1996
Quelle: IWU auf Basis Stat. BA
2001
2006
2011
Nachholender Preisanstieg am Wohnungsmarkt
Angebotsmieten für Zwei- und Drei-Zimmer-Wohnungen
Quelle: IWU auf Basis www.immodaten.net
13
Fuel Poverty / Energiearmut
700
y = 21,65x 0,388
R² = 0,972
Bruttokaltmiete
600
500
400
BKM
Pot.(BKM)
300
120
200
0
2000
4000
6000
8000
110
10000
100
Warme Nebenkosten
Nettoeinkommen Haushalt
Die Miet- und
Heizkostenbelastung steigt
degressiv mit dem Einkommen
y = 12,36x0,233
R² = 0,879
90
80
70
60
WarmNK
50
Pot.(WarmNK)
40
0
2000
4000
6000
8000
10000
Nettoeinkommen Haushalt
Quelle: IWU auf Basis Mikrozensus Zusatzerhebung Wohnen 2006
14
Fuel Poverty / Energiearmut
Haushaltsgröße
1
2
3
4
5+
insges.
Niedrigeinkommen
insges.
insges. o. Tr.
1,33
1,50
1,57
1,51
1,61
1,44
1,40
1,52
1,60
1,60
1,60
1,48
1,31
1,42
1,53
1,44
1,44
1,37
Transfer
Mindestsicherung
WoG
insges.
o.
MH
insges. ALG II
insgesamt
1,50
1,60
1,61
1,66
1,79
1,57
1,52
1,63
1,61
1,71
1,75
1,59
1,53
1,64
1,60
1,71
1,74
1,60
1,45
1,43
1,58
1,48
1,90
1,50
kein
NEB
sonst.
1,50
1,54
1,54
1,58
1,98
1,57
1,30
1,49
1,56
1,48
1,52
1,42
Durchschnittliche monatliche Energiekosten (Heizung und Strom) pro m² der Mieterhaushalte (E-52), Quelle: EVS
2008, zitiert aus: J. Kirchner, H. Cischinsky: Soziale Absicherung des Wohnens. Im Auftrag des Bundesinstituts für
Bau-, Stadt und Raumforschung. Darmstadt 2013 (noch unveröffentlicht).
•
•
Niedrigeinkommensbezieher haben tendenziell überdurchschnittliche
Energiekosten pro m² (Bausubstanz), Grundsicherungsempfänger noch
höhere (Anwesenheit zuhause, Fehlanreize Transferleistungssystem)
Selbstnutzende Eigentümer haben ebenfalls höhere Energiekosten als
Mieter (hoher Anteil EFH)
15
Fuel Poverty / Energiearmut
 Empirisch keine höhere Energiekostenbelastung einkommensschwächerer
Haushalte feststellbar
 Aber: geringe Einkommenselastizität bedingt höhere Vulnerabilität ggü.
Kostensteigerungen
 Arme Haushalte sind auch von Energiepreissteigerungen und
Sanierungskosten betroffen – hier liegt die Lösung aber in den
entsprechenden Transferleistungssystemen
 Als energiearm sollten v.a. Haushalte bezeichnet werden, die eigentlich
nicht arm sind und nur durch ihre Rahmenbedingungen (geringes
Einkommen, ineffiziente bzw. v.a. zu große Wohnung ) mit ihrem
verfügbaren Einkommen jenseits der Wohn- und Heizkosten unter die
Armutsgrenze rutschen.
-> Mutmaßlich v.a. ältere Hauseigentümer
-> Empirische Evidenz (mit Bedarfskennwerten!) hierzu äußerst schwer zu
erreichen.
16
Energiebedingte Gentrifizierung?
RELATIVE
PREISE
Neubau
Aufwertung ?
Filterung
nach unten
Sanierung
ZEIT
o Am Wohnungsmarkt ist die billige Wohnung v.a. die unmodernisierte Wohnung.
o Während 1 % der Wohnungen saniert wird, veralten 99 % der Wohnungen
langsam.
o Die geringe Modernisierungsrate reduziert den Einfluss der energetischen
Sanierung am gesamten Preisanstieg
Energiebedingte Gentrifizierung
 In den meisten Fällen sind Vermieter an der Fortsetzung eines
Mietverhältnisses interessiert, die Marktmiete begrenzt den
Kostenanstieg
 Verdrängung gibt es dort, wo Lebenszyklus und Marktlage es
zulassen, die energetische Sanierung kann diese Entwicklung
(leicht) verstärken.
 Kommunale Instrumente wie Milieuschutz, differenzierte
Mietspiegel, Berücksichtigung energetischer Merkmale bei den
Kosten der Unterkunft.
18
Strategieentwicklung in Wohnungsunternehmen
Differenzierte Sanierungstiefen auf langer Zeitachse statt Flächensanierung!
Postsiedlung des Bauvereins Darmstadt, Quelle: Darmstädter Echo
19
Energetische Merkmale im Mietspiegel
7,25
Spreizung der
ortsüblichen
Vergleichsmiete
Miete in €/m²
7
6,75
6,5
6,25
6
1
2
Durchschnitt aller
Wohnungen
2005
2009
3
4
5
Unsanierte Sanierte
Wohnungen
Energetische Merkmale im Mietspiegel
Quelle: Mietspiegel Darmstadt 2007, BBSR-Online-Publikation 4 / 2010
Nichtsignifikanz energetischer Merkmale
• Die Modernisierungstiefe ist je nach Anbietersegment unterschiedlich.
Im Mietspiegel können daher besonders preiswerte
Wohnungsteilmärkte (Geschosswohnungsbau, kommunale
Wohnungsunternehmen) durchaus energetisch effizienter sein.
• Die Kosten für Modernisierungsmaßnahmen werden bei vielen
Unternehmen nicht wohnungsweise, sondern unternehmensweise
umgelegt.
• Modernisierungsmaßnahmen in Bestandsmietverhältnissen werden ggf.
erst mit Verzögerung oder gar nicht preiswirksam.
22
Energetische Aspekte im Transferleistungssystem
SGB II / XII (= KdU/KdH)
Wohngeld
Funktionsweise
Erstattung der
tatsächlichen Kosten bis
zur
Angemessenheitsgrenze
Zuschuss in Abhängigkeit
von Miethöhe,
Einkommen und
Haushaltsgröße
Anreiz zum günstigen
Wohnen
Unterhalb der
Angemessenheitsgrenze
keiner (Ersparnis erhält
Leistungsträger)
Vorhanden (Ersparnis
erhält überwiegend der
Leistungsempfänger
Anreiz zum Energiesparen Unterhalb der
Angemessenheitsgrenze
keiner (Ersparnis erhält
Leistungsträger)
Vorhanden (Ersparnis
erhält der
Leistungsempfänger
Anreiz zur energetischen
Sanierung
In jedem Fall bei
Warmmietenneutralität
Gefahr, dass Wohnungen
unangemessen werden
23
Thesen
 Kompensationen für Energiepreisanstiege sollten innerhalb des
bestehenden Transferleistungssystems stattfinden
(Vermeidung von Verwaltungsaufwand)
 Das Wohngeld ist aufgrund seiner Anreize hierzu bestens
geeignet (vgl. Heizkostenzuschuss 2008 – 2010)
 Fehlanreize in der Grundsicherung (KdU / KdH) sollten abgebaut
werden.
24
Perzentile bei Unterkunfts- und Heizkosten
KdU: 20%-Perzentil der
Quadratmetermieten von
Mietwohnungen
Heizkostenspiegel: 90 % der
Quadratmeterkosten aller
Wohnungen
Kostensenkung =
Verfügbarkeitsproblem
Kostensenkung =
Verhaltensproblem oder
Problem des energetischen
Zustand
25
Problem niedrige KdU-Grenze und
hohe KdH-Grenze
•
•
•
•
Umweltpolitisch: Verhinderung energetischer Sanierungen
Stadtentwicklungspolitisch: fuel poverty und energetische Segregation
Fiskalpolitisch: Kostenrisiko im Falle von Energiepreissteigerungen
Kein Anreiz an die Nutzer zum energiesparenden Heizen
Fehlanreiz
Sanierungshemmnis
KDU
Fehlanreiz
tatsächliche
KdH-Übernahme
KDH
Der Sparsame
Der Wärmeliebende Altbaubewohner
Der Gedämmte
Der Überteuerte
330 €
57 €
Lösung 1: Ausdifferenzierung der KdH
(Heilbronner Heizkostenrechner)
Energetisch gute Gebäude
… schlechte Gebäude
… mittlere Gebäude
27
Lösung 2: Einzelfalllösung über die
Wirtschaftlichkeitsprüfung (BSG)
 Urteil B 14 AS 60/12 R: Der ungünstige energetische Standard
einer Wohnung, (…), ist für sich genommen kein Grund im
Einzelfall, der den Träger der Grundsicherung zur dauerhaften
Übernahme von hohen Heizkosten als "angemessene"
Aufwendungen verpflichtet.
 Wirtschaftlichkeit = bruttowarm „Eine Absenkung der nach Satz 1
unangemessenen Aufwendungen muss nicht gefordert werden,
wenn diese unter Berücksichtigung der bei einem
Wohnungswechsel zu erbringenden Leistungen unwirtschaftlich
wäre.“ § 22 (1) S. 4 SGB II
 -> „Bruttowarmmietgrenze durch die Hintertür“
28
Lösung 3: Bruttowarmmiete per Satzung
(§ 22b SGB II)
Warmmietengrenze
KDU+KDH
Fehlanreiz
Der Sparsame
Der Wärmeliebende
Altbaubewohner
Neu
angemessene
Kosten
Der Gedämmte
Der Überteuerte
333 €
Gutachten „Die Berücksichtigung der energetischen Gebäudequalität bei der Festlegung von Angemessenheitsgrenzen für die
Kosten der Unterkunft und Heizung nach dem Sozialgesetzbuch
http://www.iwu.de/fileadmin/user_upload/dateien/wohnen/2012/120727_Gutachten_Dresden_Energie_Ver%C3%B6ffentlichung.pdf
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Lösung 4: Umschichtungssysteme in eine Richtung
Übertragungsmöglichkeit auf Antrag mit Nachweis
(Modell Bielefeld, Stadt Offenbach)
KDU
KDH
Der Sparsame
Der Wärmeliebende
Altbaubewohner
Neu
angemessene
Kosten
Übertrag
Der Gedämmte
Der Überteuerte
276 €
57 €
30
Modellprojekte in den Kreisen GI, MR und WN
Ziel:
Lokale Miet- und Energieerhebung
Datenerhebung: 09/2014 – 03/2015
Fragestellungen:
• Zusammenhang zwischen Miete und energetischer
Qualität
• Energetischer Gebäudestandard im niedrigpreisigen
Wohnungsmarktsegment
• Zusammenhang zwischen Energiebedarf und
Energieverbrauch / KdH
• Wirkungen eines Klima-Bonus auf die Verfügbarkeit
angemessener Wohnungen
• Kostenabschätzung für die Kommune
31
Vielen Dank!
Dr. Christian v. Malottki
[email protected]
32

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