Erläuterungsbericht

M IT W IR KU N G / V O R P R Ü F U N G
Einwohnergemeinde Ins
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Änderung Schutzzonenplan / Zonenplan 2 und Baureglement 2
«Feriendorf im Gemüsegarten Seeland» (ZöN R)
1
2
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Interne
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Flächenabtausch ZÖN R - Landwirtschaftzone
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Info
Recept
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0
Erläuterungsbericht
Legende
Die Änderung besteht aus:
• Änderung Schutzzonenplan /
Zonenplan 2
• Auszug Baureglement 2
1312
Inforama, Ins
Flächenvergleich Variante 4
GLS ARCHITEKTEN
weitere Unterlagen:
• Erläuterungsbericht
Februar 2015
ecoptima · Spitalgasse 34 · Postfach · 3001 Bern · Telefon 031 310 50 80 · Fax 031 310 50 81 · www.ecoptima.ch · [email protected]
Impressum
Auftraggeber:
Einwohnergemeinde Ins
Auftragnehmer:
ecoptima, Spitalgasse 34, Postfach, 3001 Bern
Telefon 031 310 50 80, Fax 031 310 50 81
www.ecoptima.ch, [email protected]
Bearbeitung:
Beat Kälin, Siedlungsplaner HTL
Danielle Meyer, Raumplanerin BSc
Ins/ZPÄ Inforama 05298/4_Resultate/Erläuterungsbericht/5298_EB_150223/dm/bk
Einwohnergemeinde Ins
Änderung Schutzzonenplan / Zonenplan 2
und Baureglement 2
«Feriendorf im Gemüsegarten Seeland» (ZöN R)
Erläuterungsbericht
Inhalt
1.
1.1
1.2
Ausgangslage
Problemstellung und Zielsetzung
Vorhaben und Verfahren
5
5
5
2.
2.1
2.2
Standort
Lage und heutige Nutzung
Erschliessung
6
6
6
3.
3.1
3.2
Planungsrechtliche Situation
Ortsplanung
RGSK Biel-Seeland
7
7
7
4.
4.1
4.2
Gegenstand der Nutzungsplanänderung
Schutzzonenplan / Zonenplan 2
Baureglement 2
8
8
8
5.
5.1
5.2
5.3
5.4
5.5
5.6
5.7
5.8
5.9
Auswirkungen
Entwicklung von Ins
Schulbetrieb und Landwirtschaft
Ortsbild- und Landschaftsschutz
Wald und Natur
Gewässer
Naturgefahren, Altlasten
Erschliessung
Energie
Folgekosten
9
9
9
10
10
10
11
11
11
11
6.
6.1
6.2
6.3
6.4
6.5
Verfahren
Übersicht und Termine
Mitwirkung
Vorprüfung
Öffentliche Auflage und Einsprachen
Beschlussfassung und Genehmigung
12
12
12
12
12
13
Einwohnergemeinde Ins
Änderung Schutzzonenplan / Zonenplan 2
und Baureglement 2
«Feriendorf im Gemüsegarten Seeland» (ZöN R)
Erläuterungsbericht
1.
Ausgangslage
1.1
Problemstellung und Zielsetzung
Das Inforama Ins verfügt einerseits über ein Beherbergungs- und Verpflegungsangebot, das seit Jahren schlecht ausgelastet ist. Zudem sind die
Gebäude energie- und gebäudetechnisch sanierungsbedürftig. Andererseits besteht seit längerer Zeit die Idee, die Einzigartigkeit des Seelands
als Gemüseland und Langsamverkehrseldorado respektive «Erlebniswelt»
für Ausflüge, Tagungen und Ferien bekannter zu machen. Neben den
diversen Campingplätzen fehlt im Seeland ein ausreichendes und grösseres Beherbergungsangebot. Um das touristische Potenzial nutzen zu
können, wird durch die Teilregion westliches Seeland seit längerer Zeit das
Projekt «Ferien im Gemüsegarten Seeland» verfolgt. Dieses wurde durch
die Konferenz Wirtschaft und Tourismus des Vereins seeland.biel/bienne
konkretisiert. Das Vorhaben geniesst die Unterstützung der Berner Wirtschaftsförderung beco.
1.2
Vorhaben und Verfahren
Auf dem Gelände des Inforama in Ins soll auf der Basis der bestehenden
Beherbergung mit Restaurant ein neuartiges Ferienresort mit insgesamt
ca. 300 Betten entstehen. Die Sanierung der Beherbergung und der Gastronomie soll als erste Etappe erfolgen.
Für das Vorhaben, das als regionales Entwicklungskonzept lanciert wurde,
muss die Zone für öffentliche Nutzung (ZöN R) angepasst werden. Zur Zeit
sind als Folge des RPG 1 -Moratoriums keine Einzonungen ohne Kompensation möglich. Vorliegend sollen unter Beibehaltung des Zonenumfangs die
Form der Bauzone und die Nutzungsbestimmungen der Zonenvorschriften
angepasst werden.
Parallel zum ordentlichen Verfahren für die Änderung von Nutzungsplänen
ist durch die Region das RGSK 2 von Zwischenergebnis auf Festsetzung zu
ändern.
Allenfalls kann zu einem späteren Zeitpunkt eine Erweiterung der Bauzone
geprüft werden, so dass die Beherbergung mit Aussenstationen und speziellen Angeboten erweitert werden könnte. Dazu sind seitens der Projektinitianten weitere Abklärungen zu tätigen und gestützt auf den Betrieb
müsste ein konkreter Bedarf ausgewiesen werden können.
1
Raumplanungsgesetz, RPG vom 22. Juni 1979, AS 1979 1573
2
Regionales Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept des Vereins seeland.biel/bienne
5
Einwohnergemeinde Ins
Änderung Schutzzonenplan / Zonenplan 2
und Baureglement 2
«Feriendorf im Gemüsegarten Seeland» (ZöN R)
Erläuterungsbericht
2.
Standort
2.1
Lage und heutige Nutzung
Die Zone für öffentliche Nutzung Inforama / Herrehole (ZÖN R) befindet
sich nördlich der Bahnlinie und ist weitgehend überbaut, respektive durch
Aussenanlagen genutzt. Die Gebäude des Inforamas werden vorwiegend
als landwirtschaftliches Bildungs-, Beratungs- und Tagungszentrum genutzt. Das Areal befindet sich im Eigentum des Kantons Bern.
Abb. 1
2.2
Luftbild mit Inforama-Standort (Quelle: bingmaps)
Erschliessung
Die Erschliessung für den motorisierten Verkehr erfolgt ab der Müntschemiergasse via Ryfweg. Das Areal liegt nicht im Bereich einer ÖV 1 -Güteklasse. Der Bahnhof Ins ist in ca. 20 Minuten zu Fuss erreichbar. Zusätzlich
kann das Areal über attraktive Velo- und Wanderrouten erreicht werden,
die in unmittelbarer Nähe verlaufen.
Abb. 2
1
Öffentlicher Verkehr
Velo- (blau) und Wanderwege (grün) (Quelle: SchweizMobil)
6
Einwohnergemeinde Ins
Änderung Schutzzonenplan / Zonenplan 2
und Baureglement 2
«Feriendorf im Gemüsegarten Seeland» (ZöN R)
Erläuterungsbericht
3.
Planungsrechtliche Situation
3.1
Ortsplanung
Das Areal ist gemäss der rechtskräftigen Ortsplanung im Schutzzonenplan
/ Zonenplan 2 als ZÖN R ausgeschieden. Für diese Zone mit der Zweckbestimmung INFORAMA Herrehole gelten folgende Bestimmungen:
Bestehende Anlage. Für Neubauten gelten folgende baupolizeilichen Masse:
– Gebäudehöhe
12 m
– Gebäudelänge
keine Festlegung
– Grenzabstände
klein
5m
gross
8m
– Empfindlichkeitsstufe
III (Art. 43 LSV 1 )
–
Abb. 3
Ausschnitt Schutzzonenplan / Zonenplan 2 (Quelle: Gemeinde Ins)
Südlich der ZÖN R befindet sich ein Gehölz in einer ehemaligen Abbaustelle. Ein Gebiet mit Baubeschränkung überlagert dieses Gehölz sowie die
Landwirtschaftszone östlich der ZÖN R.
3.2
RGSK Biel-Seeland
Mit dem regionalen Gesamtverkehrs- und Siedlungskonzept (RGSK) Biel-Seeland vom Juni 2012 wurden Vorranggebiete Erholung / Freizeit /
Tourismus ausgeschieden. Dazu gehört das Umsetzungsprojekt «Ferien
im Gemüsegarten»: Im Rahmen des NRP-Projektes T2 «Weiterentwicklung
von touristischen Angeboten im Seeland» entstand das Projekt «Ferien
im Gemüsegarten». Angestrebt wird eine Feriensiedlung mit Bezug zur
Gemüseproduktion im Seeland (ca. 50 Wohnungen mit insgesamt 300 350 Betten). ... Als Voraussetzung für die Realisierung wird der Standort
im Richtplan/RGSK festgelegt, sobald die Standortwahl getroffen und die
Realisierung sichergestellt sind.
1
Lärmschutzverordnung
7
Einwohnergemeinde Ins
Änderung Schutzzonenplan / Zonenplan 2
und Baureglement 2
«Feriendorf im Gemüsegarten Seeland» (ZöN R)
Erläuterungsbericht
8
Gestützt auf den derzeitigen Projektstand kann das Vorhaben im RGSK parallel zur vorliegenden Zonenplanänderung als Festsetzung aufgenommen
werden.
4.
Gegenstand der Nutzungsplanänderung
Der Schutzzonenplan / Zonenplan 2 und das Baureglement 2 (genehmigt
am 1. Februar 2010) sollen so angepasst werden, dass das Konzept «Ferien im Gemüsegarten Seeland» mit zusätzlichen Beherbergungsangeboten
ermöglicht wird.
4.1
Schutzzonenplan / Zonenplan 2
Mit der Zonenplanänderung wird die Form der ZÖN R bei gleichbleibender
Fläche angepasst. 4236 m 2 sollen dabei neu der ZÖN zugeteilt werden.
4246 m 2 der ZÖN werden als Kompensation der Landwirtschaftszone zugewiesen.
454.3
6
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neu
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12
Das Gebiet mit Baubeschränkung wird auf die östliche Bauzonenerweiterung abgestimmt.
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Flächenabtausch ZÖN R - Landwirtschaftzone
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2'191m2
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/ Orangeri
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2
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10
1
2
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Legende
Abb. 4
4.2
Flächenabtausch (Quelle: GLS Architekten AG)
Baureglement 2
1312
Inforama, Ins
Flächenvergleich Variante 4
GLS ARCHITEKTEN
Der Zweck der ZÖN R wird mit «Ausbildung, öffentliche Beherbergung»
ergänzt. Zudem werden die baupolizeilichen Masse der ZÖN R für Ersatzund Ergänzungsbauten angepasst sowie mit Bestimmungen zur Terrassierung und zur Energie ergänzt:
Einwohnergemeinde Ins
Änderung Schutzzonenplan / Zonenplan 2
und Baureglement 2
«Feriendorf im Gemüsegarten Seeland» (ZöN R)
Erläuterungsbericht
–
–
–
–
–
Gebäudehöhe
Gebäudelänge
Grenzabstand
Interner Gebäudeabstand
Empfindlichkeitsstufe
12 m
frei
3m
frei
III (Art. 43 LSV)
(unverändert)
(neu)
(neu)
(neu)
(unverändert)
Werden mehr als 6 Wohneinheiten gleichzeitig erstellt und nicht mindestens 75 % des Wärmebedarfs für Heizung und Warmwasser mit nicht
erneuerbaren Energien gedeckt, ist eine gemeinsame Anlage für Heizung
und Warmwasser zu erstellen. (neu)
In Hanglagen sind Terrassierungen mit maximal 3 Stufen mit je max. 4 m
Höhe zulässig. (neu)
Die weiteren Bestimmungen zu den Zonen für öffentliche Nutzungen im
Baureglement 2 werden von der vorliegenden Änderung nicht tangiert.
5.
Auswirkungen
5.1
Entwicklung von Ins
Die Erweiterung der Nutzungsmöglichkeiten wertet das Beherbergungsangebot der Gemeinde Ins durch zusätzliche Gästebetten auf.
Im neuen Resort können Erholungssuchende einige Tage im Gemüsegarten
Seeland ausspannen, Wanderern und Velofahrenden wird auf der Durchreise ein Übernachtungsort geboten und es besteht die Möglichkeit Lager,
Landschulwochen oder Seminare durchzuführen.
Ein Ferienresort mit Schwerpunktthema Gemüseanbau unter Einbezug
von Landwirtschaft besteht in der Schweiz gemäss Seco bisher nicht. Das
Projekt kann daher aufgrund externer Effekte wirtschaftlichen Nutzen
bringen.
5.2
Schulbetrieb und Landwirtschaft
Mit dem neuen Ferienresort kann die Infrastruktur der heutigen Schule
besser ausgelastet werden. Insbesondere während den Sommerferien,
aber auch im Frühling und Herbst besteht ein grosses Potential. Die landwirtschaftliche und gartenbaumässige Nutzung wird nicht eingeschränkt
oder behindert.
9
Einwohnergemeinde Ins
Änderung Schutzzonenplan / Zonenplan 2
und Baureglement 2
«Feriendorf im Gemüsegarten Seeland» (ZöN R)
Erläuterungsbericht
5.3
Ortsbild- und Landschaftsschutz
Ins weist gemäss ISOS-Inventar 1 ein Ortsbild von nationaler Bedeutung
auf. Das Inforama-Areal befindet sich ausserhalb des durch das ISOS mit
Umgebungszonen erfassten Gebiets. Gemäss Bauinventar der Gemeinde
Ins weist das Areal auch keine Schutzobjekte auf und tangiert keine Baugruppe.
Das Areal liegt an einem leicht geneigten Südhang auf 450 Meter über
Meer oberhalb der BLS-Linie Bern-Neuenburg (ca. 433 m ü. M.). Das durch
die Meliorations-Strassen und die Obstkulturen strukturierte Gebiet weist
im Nahbereich der bestehenden Gebäude ein Gehölze auf, das den Platz
einer ehemaligen Grube einnimmt (vgl. Abb. 1 und 2).
Durch die Verschiebung der Bauzone hangbwärts und in östlicher Richtung wird die zukünftig erweiterte Gebäudegruppe kaum wesentlich stärker im landwirtschaftlich geprägten Gebiet in Erscheinung treten, namentlich der östliche Bereich wird aus der Moosebene betrachtet durch das
Gehölz abgeschirmt. Das Resortvorhaben wird wohl am auffälligsten durch
die vorgesehenen abgetreppten Gebäude am Hangfuss wahrgenommen.
5.4
Wald und Natur
Für den Schutzzonenplan / Zonenplan 2 vom 1. Februar 2010 wurde keine
Waldfeststellung durchgeführt. Durch den neuen Abstand der Bauzone
von mindestens 9 m zum Gehölz, respektive von 12 m zu den Gebäuden,
erübrigt sich eine Waldfeststellung.
Von der vorliegenden Änderung werden keine Schutzobjekte des Schutzzonenplans / Zonenplan 2 tangiert. Die Zone mit Baubeschränkung hat
rein landschaftsästhetische Bedeutung und wird um 110 m 2 reduziert.
Durch den neu vorgesehenen Abstand der Bauzone zum südlich gelegenen Gehölz erhält dieses nördlich und westlich einen wertvollen Pufferstreifen von 9 bis 12 m Breite.
Die nördlich gelegene Obstanlage wird aus der Bauzone entlassen.
5.5
Gewässer
Im Bereich der Zonenplanänderung befinden sich keine Oberflächengewässer.
Das Planungsgebiet liegt im Gewässerschutzbereich B. Durch die vorliegende Änderung des Schutzzonenplans / Zonenplan 2 sind keine Auswirkungen auf das Grundwasser zu erwarten.
1
Inventar der schützenswerten Orsbilder der Schweiz (ISOS)
10
Einwohnergemeinde Ins
Änderung Schutzzonenplan / Zonenplan 2
und Baureglement 2
«Feriendorf im Gemüsegarten Seeland» (ZöN R)
Erläuterungsbericht
5.6
Naturgefahren, Altlasten
Die Zonenplanänderung befindet sich stellenweise im Gebiet mit nicht
bestimmter Gefahrenstufe. Im Rahmen eines Baugesuchs ist für Vorhaben
im gefährdeten Gebiet eine Detailuntersuchung erforderlich.
Von der Zonenplanänderung ist kein belasteter Standort betroffen.
5.7
Erschliessung
Durch die Erweiterung des Betriebs in der ZÖN R resultiert eine vertretbare Mehrbelastung von ca. 44 Fahrten pro Tag.
74 bestehende Parkplätze
22 neue Parkplätze
betriebliche Fahrten (unverändert)
Total
5.8
x 2 Fahrten
x 2 Fahrten
148 Fahrten/Tag
44 Fahrten/Tag
10 Fahrten/Tag
202 Fahrten/Tag
Energie
Mit den Bestimmungen zur Energie soll sichergestellt werden, dass Neubauten und neubauähnliche Umbauten energetisch besser als das gesetzlich verlangte Minimum abschneiden. Zudem fördern die Vorgaben der
Zonenvorschriften eine weitgehende Nutzung erneuerbarer Energien und
zentrale Wärmeerzeugungsanlagen.
5.9
Folgekosten
Durch die Nutzungserweiterung entsteht auch bei gleichbleibender Grösse
der Bauzone grundsätzlich ein planungsbedingter Mehrwert. Auf einen
Mehrwertausgleich wird zur Stärkung des Inforamas und des regionalen
Tourismus verzichtet.
Für die Gemeinde entstehen keine Erschliessungskosten.
11
Einwohnergemeinde Ins
Änderung Schutzzonenplan / Zonenplan 2
und Baureglement 2
«Feriendorf im Gemüsegarten Seeland» (ZöN R)
Erläuterungsbericht
6.
Verfahren
6.1
Übersicht und Termine
Die Zonenplanänderung ist im ordentlichen Verfahren durch die Gemeindeversammlung zu beschliessen. Davor ist der Bevölkerung die Gelegenheit zur Mitwirkung zu geben, die Vorprüfung durch die kantonalen
Fachstellen vorzunehmen. Gestützt auf das Ergebnis dieser Schritte ist
die Planänderung zur öffentlichen Auflage zu bringen. Daraus ergibt sich
folgender Ablauf:
Start Planung
Entwurf, interne Bereinigung
Behandlung Baukommission,
Beschluss Gemeinderat (GR)
Mitwirkung, Beschluss GR
Vorprüfung
Bereinigung, Beschluss GR
Öffentliche Auflage
Ev. Einspracheverhandlungen
Beschluss Gemeindeversammlung
Genehmigung AGR
6.2
November 2014
bis Mitte Dezember 2014
19. Februar
27. Februar bis 27. März
März – Mai
Juni
Juli
August
Dezember
ab Januar
2015
2015
2015
2015
2015
2015
2015
2016
Mitwirkung
Die Mitwirkung wird mit einer öffentlichen Auflage vom 27. Februar bis
27. März 2015 gewährt. Im Rahmen der Mitwirkung kann jedermann Eingaben und Anregungen zuhanden der Planungsbehörde einreichen.
6.3
Vorprüfung
Das Amt für Gemeinden und Raumordnung prüft unter Einbezug weiterer
Fachstellen die Änderung auf ihre Rechtmässigkeit.
6.4
Öffentliche Auflage und Einsprachen
Im Rahmen der öffentlichen Auflage können von Grundeigentümern, die
von der Planung betroffen sind und von berechtigten Organisationen
Einsprachen erhoben werden. Im Rahmen der Einspracheverhandlungen
sucht die Gemeinde mit allfälligen Einsprechenden nach Lösungen.
12
Einwohnergemeinde Ins
Änderung Schutzzonenplan / Zonenplan 2
und Baureglement 2
«Feriendorf im Gemüsegarten Seeland» (ZöN R)
Erläuterungsbericht
6.5
Beschlussfassung und Genehmigung
Nach der Beschlussfassung durch die Gemeindeversammlung wird das
Amt für Gemeinden und Raumordnung über allfällige unerledigte Einsprachen entscheiden.
13

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