Wohnungsmärkte Niedersachsen – Aktuelle Trends und Ausblick

Welche Entwicklungen des Immobilienmarktes in
Niedersachsen müssen vermietende Eigentümer
kennen?
Robert Koschitzki, Hannover,
25.03.2015
Nachhaltige Zuwanderung?
Wohnungsnot versus Leerstand
Bevölkerungsprognose 2035
Neue Flächen, aber wo?
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Bevölkerungsentwicklung Niedersachsen
 Überschuss
der Sterbefälle über die Geburten seit 2000 (in der Folge
zunehmend)
 Wanderungsplus
 Rückgang
 Aktuell
bis 2008
wieder rund 40.000 mehr Zuzüge als Fortzüge
 Rückgang
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Ende der 1990er-Jahre normalisiert
der Einwohnerzahl damit zunächst gestoppt
Datenbasis: Landesamt für Statistik Niedersachsen (LSN)
Arbeit – Bildung – Kultur – Sport –
Kunst – lebendige Wohnquartiere –
Einkaufen – ÖPNV – medizinische
Versorgung – Flughafen – Zoo –
Bahnhof – …
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© flickr.com
Seite 5
Datenbasis: Landesamt für Statistik Niedersachsen (LSN)
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Datenbasis: Landesamt für Statistik Niedersachsen (LSN)
Zuzüge nach Niedersachsen 2010 - 2013
Städte mit den meisten Zuzügen
 Ein
Viertel aller Zuwanderer zieht es in die Groß- und Universitätsstädte.
 Ein
weiteres Viertel geht in die Kreisstädte bzw. Städte vergleichbarer
Größe und Funktionalität.
 Der
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Rest verteilt sich auf die übrigen 350 Kommunen.
Datenbasis: Landesamt für Statistik Niedersachsen (LSN)
Hannover: Herkunfts- und Zielgebiete
Zielgebiet
Umland:
- 8.358
Gesamtsaldo
+ 16.013
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Göttingen: Herkunfts- und Zielgebiete
Herkunfsgebiet Umland:
+ 1.207
Gesamtsaldo
+ 1.088
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Neubau in Niedersachsen 2008 - 2013
Städte mit den meisten neuen Wohnungen
 15
Prozent aller neuen Wohnungen entstehen in den Groß- und
Universitätsstädten.
 Weitere
20 Prozent werden in den Kreisstädten bzw. Städten vergleichbarer
Größe und Funktionalität neu gebaut.
 Der
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Rest verteilt sich auf die übrigen 385 Kommunen.
Datenbasis: Landesamt für Statistik Niedersachsen (LSN)
Wohnungsmarktentwicklung 2005 - 2013
 BLAU
In den meisten
Kommunen hat sich die
Nachfrage (Haushalte)
schwächer entwickelt
als das Angebot
(Wohnungsbestand).
 OLIV
In einigen Groß- und
Universitätsstädten
sowie suburbanen
Lagen hat sich die
Nachfrage stärker als
das Angebot entwickelt.
Lesebeispiel
In Cuxhaven stieg die Zahl der Wohnungen um knapp vier
Prozent, während die Zahl der Haushalte um knapp ein
Prozent sank.
Differenz (Wohnungen minus Haushalte) = 4,2 Prozentpunkte
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In Hannover stieg die Zahl der Wohnungen nur um knapp zwei
Prozent, die Zahl der Haushalte um knapp vier Prozent.
Differenz (Wohnungen minus Haushalte) = -2,1 Prozentpunkte
Mieten 2013 im Raum Hannover-Braunschw.
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Wohnstandorte in Niedersachsen
Lüneburg
Oldenburg
Wolfsburg
Hannover
Osnabrück
Braunschweig
A-Städte
(teure Groß- und Universitätsstädte mit starken Preissteigerungen)
B-Städte
(mittelgroße Städte mit starken Preissteigerungen)
C-Städte
(mittelgroße Städte mit moderaten Preissteigerungen)
D-Städte
(mittelgroße Städte mit Preisrückgängen)
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Göttingen
Datenbasis: F+B Marktmonitor 2013
Leerstand ist nicht gleich Leerstand
Leerstehendes Einfamilienhaus in
Südniedersachsen
Leerstehende Wohnungen in
Salzgitter
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Wie lange wachsen wir noch?
Einwohner
42 Kommunen
51
98
227 Kommunen
2013
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2035
Bevölkerungsprognose 2035 Niedersachsen
-5%
Seite 16
Datenbasis: NBank-Bevölkerungsprognose 2013 – 2035
Bevölkerungsprognose 2035 Reg. Hannover
+6%
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NBank-Bevölkerungsprognose 2014 – 2035, Variante B (Wanderungen im Durchschnitt der letzten 3 Jahre)
Bevölkerungsprognose 2013 – 2035
Seite 18
Neues Wohnbauland in Niedersachsen
Wohneinheiten
Hektar
3.000
50.000
2.400
1.800
30.000
1.200
20.000
600
10.000
Wohneinheiten
1992
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1996
2000
2004
Datenbasis: NBank-Wohnbaulandumfrage 2014, LSN
Kartenbasis: GfK GeoMarketing
2008
2012 und 2013:
nach Jahren rückläufiger Entwicklung
erstmals wieder mehr Neuausweisungen
(1.100 Hektar Wohnbauland für 17.000
neue Wohnungen).

Das neue Bauland war zu 93% für den
Familienheimbau vorgesehen.

Hohe Ausweisungsintensität im Raum
Hamburg und in Westniedersachsen,
weit niedriger im Süden;
gleichzeitig eher im Umfeld großer
Städte als auf dem Land.

Die neuen Flächen für Geschosswohnungen summierten sich auf 76
Hektar für knapp 4.400 Wohnungen.
Mehr als die Hälfte davon liegt im
Hamburger Umland und in den Regionen
Hannover und Osnabrück.
40.000
Hektar
0

2012
0
Zukünftig wieder mehr neue Flächen
Seite 20

Plus 70 Prozent:
Städte und Gemeinden planen
für die Jahre 2014/2015 deutlich
mehr Neuausweisungen als in
2012/2013.

Vor allem die wachstumsdynamischen Regionen (Region
Hannover, Raum Braunschweig/
Gifhorn und Hamburger Umland)
planen kurzfristig umfangreiche
Baulandentwicklungen.

Die Regionen im Süden und Nordosten wollen auch zukünftig nur
wenige neue Flächen schaffen.

Aber: Auch Kommunen mit zukünftig sinkenden Haushaltzahlen
(z. B. äußerer Ring Region Hannover) planen Neuausweisungen.
Fazit
 Arbeitsplatz-
und Ausbildungszentren mit vielseitigen Gesundheits- und
Freizeitangeboten als Wohnstandorte gesucht ("Schwarmstädte")
→ hohe Nachfrage und steigende Preise ("neue Suburbanisierung")
→ Preisrückgang und Leerstände in strukturschwachen Regionen
 Zukünftige
Entwicklung verfestigt oder verstärkt regionale Unterschiede
 (Wohn-)Standortwahl
wird selektiver (hohe Kosten für Mobilität und
entgangene Freizeit)
 Herausforderungen
für Kommunen: nachhaltige Anpassung von
Infrastrukturen
- Wohnungsbestände sowie Versorgungs- und Entsorgungsstrukturen
- Pflege- und Gesundheitsversorgung
- Betreuungs- und Bildungsangebote
- mehr mobile/ flexible Angebote
- Innenentwicklung vor Außenentwicklung bei der Flächennutzung
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