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APRIL 2015
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schriftlicher Zustimmung der Realogis Real Estate GmbH möglich. Das gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Bearbeitungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen.
Die von uns getroffenen Aussagen, Informationen und Prognosen stellen unsere Einschätzung zum Zeitpunkt der Erstellung
dieses Berichts dar und können sich ohne Vorankündigung ändern. Die Daten stammen aus unterschiedlichen Quellen, die
wir als zuverlässig erachten, aber für deren Richtigkeit und Genauigkeit wir keine Gewähr übernehmen. Dieser Bericht stellt
explizit keine Empfehlung oder Grundlage für Investitions- oder Ver-/Anmietungsentscheidungen dar. Die Realogis Real
Estate übernimmt keine Gewähr und keine Haftung für die enthaltenen Informationen und getroffenen Aussagen.
real estate
B R ANC H E N-NEWS
INDUSTRIE- & LOGISTIKIMMOBILIEN
Bericht über den Investmentmarkt für Logistikimmobilien
in Deutschland 1. Quartal 2015
Logistikmarktentwicklung
Deutschland
REALOGIS Real Estate GmbH
Seidlstraße 5, 80335 München I T: 089 / 544 91 98-0 I F: 089 / 544 91 98-29
[email protected] I www.realogis-realestate.de
Aufgrund seiner zentralen Lage, Bevölkerungsdichte, der ausgeprägten Infrastruktur sowie seiner ökonomischen Stärke ist
Deutschland der größte Wirtschaftsstandort in Europa. Zu Beginn des Jahres 2015
befindet sich die deutsche Wirtschaft
weiterhin in einem konjunkturellen Aufschwung. Die Bundesagentur für Arbeit
(BA) meldete im März ein Rekordtief von
ca. 2,93 Mio. Arbeitslosen und eine Arbeitslosenquote von aktuell 6,8 %. Die
positive Stimmung auf dem Markt lässt die
Konsumlaune der Deutschen steigen. Laut
dem aktuellen GfK-Index ist diese so groß
wie seit über 13 Jahren nicht mehr. Hiervon
profitiert vor allem der Online-Handel. Aktuell verzeichnet er mit 9,5 % einen weiter
steigenden Anteil am gesamten Einzelhandelsmarkt.
Durch die Wachstumstreiber E-Commerce
und Outsourcing von Logistikdienstleistungen steigen die Warenströme kontinuierlich, was sich vor allem positiv auf die
Logistikbranche in Deutschland auswirkt.
Mit einem Umsatzvolumen von insgesamt
mehr als 230 Mrd. EUR liegt sie im europäischen Vergleich unangefochten auf Platz 1,
gefolgt von Frankreich mit einem deutlich
geringeren Volumen von 126 Mrd. €. Und
das Wachstum geht weiter: Allein bis 2018
soll der Güterverkehr in Deutschland laut
einer Prognose des Bundesverkehrsministeriums (BMVI) jährlich um 1,8 % steigen.
tätigkeiten nationaler und internationaler
Investoren führten in 2014 zu einem Rekord-Transaktionsvolumen von knapp 3,6
Mrd. EUR, was im Vergleich zum Vorjahr
ein Wachstum von mehr als 38 % darstellt.
Damit steuerten sie 2014 insgesamt 9 %
zum deutschen Gewerbeimmobilienmarkt
bei, was dokumentiert, dass diese Assetklasse seit Jahren in der Beliebtheit von institutionellen und privaten Investoren steigt.
Je mehr Waren fließen, desto mehr muss
Gleichzeitig erzielten Investments in Logisdie Logistikbranche in den nächsten Jahren
tikimmobilien im Vergleich zu Büro-, Einweiter aufrüsten und sich an das kontinuzelhandels- oder Wohnimmobilien deutlich
ierliche Wachstum anpassen. Zu den Maßnahmen zählen u. a. nicht nur
die Verbesserung der LogistiTransaktionsvolumen Logistikimmobilien
kinfrastruktur, sondern auch
in Mrd. € 2006 - 2014
die Errichtung von modernen,
4,0
größeren Logistikzentren.
3,5
3,0
Rückblick Investment- 2,5
markt für Logistik2,0
immobilien 2014
1,5
1
Der Blick auf das vergangene
Jahr zeigt, dass der Markt für 0,5
Logistikimmobilien äußerst 0
attraktiv ist: Die Investment-
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
Quelle: REALOGIS Real Estate
- REALOGIS Real Estate BRANCHEN-NEWS APRIL 2015 -
höhere Renditen. 2014 betrug die Durchschnittsrendite für moderne Logistikimmobilien 6,75 %, während die Spitzenrendite
auf 6,25 % sank.
Dementsprechend sind die Erwartungen an
den Markt für Logistikimmobilien für das
neue Jahr 2015 hoch.
Neues Jahr beginnt gedämpft
In den ersten drei Monaten fiel das Transaktionsvolumen im Vergleich zum Vorjahresquartal deutlich geringer aus und lag mit
einem Volumen von ca. 546 Mio. EUR 56
% unter dem Rekordwert von 2014 (= 1,24
Mrd. EUR).
Ein möglicher Grund für die Zurückhaltung
in den ersten drei Monaten des neuen Jahres kann in der Abwicklung von mehreren
großvolumigen Portfolio-Deals am Jahresende 2014 liegen. Hierzu zählt u.a. der
Verkauf eines Immobilienpaketes mit 10
Logistikimmobilien von Tengelmann, der
noch in den letzten Wochen des Vorjahres
abgeschlossen wurde.
Da Core-Immobilien an Top-Logistikstandorten begrenzt verfügbar sind, gleichzeitig
aber das Interesse institutioneller Investoren an diesen Objekten ungebrochen hoch
ist, wird eine weitere Renditekompression
- REALOGIS Real Estate BRANCHEN-NEWS APRIL 2015 -
Hinterland-Standorte gewinnen
an Bedeutung
Portfolioverkäufe trugen im ersten Quartal
mit rund 130 Mio. EUR (ca. 24 %) einen
relativ geringen Anteil zum Gesamtergebnis bei. Der Anteil der Einzelinvestments (76
%, 416 Mio. EUR) stieg im Vergleich zum
Vorjahr um rund 47 % an.
Investorenherkunft Q1/2015
lnvestorenherkunft Q1/2015
Käufergruppen Q1/2015
Käufergruppen Q1/2015
Asien
13,6%
Nordamerika
Deutschland
Mittel-, Westund Asien
Nordeuropa
42,8%
Deutschland
43,6%
Mittel-, West und
Nordeuropa
Spezialfonds
Spezialfonds
Private Anleger
Nordamerika
Rendite von modernen Logistikimmobilien
in Bezug auf Standort und Mietvertragsdauer an deutschen Standorten
Logistikgebiet (etabliert)
43,6%
Mittel-, West und
SpezialfondsNordeuropa
in Kauflaune
Der Anteil an ausländischen Investoren am
deutschen Investmentmarkt für LogistikimUnter den Käufergruppen befanden sich im
mobilien bleibt im Vergleich zum Vorjahr
ersten Quartal 2015 besonders die Speziunverändert hoch. 56 % des Gesamtvolualfonds in bester Kauflaune und erreichten
mens und damit mehr als die Hälfte des ge mit einem Investitionsvolumen von rund
samten Umsatzes (308 Mio. EUR) wurden
193 Mio. EUR einen Anteil von 35 %.
ausschließlich durch Investoren aus dem
Ebenfalls fleißig investiert hatten CorpoAusland getätigt. Vor allem Investoren aus
Spezialfonds in Kauflaune rates, die mit insgesamt 139 Mio. EUR rund
Mittel-, West- und Nordeuropa dominier25 % des Gesamtinvestitionsvolumens austen den Markt und erreichten
mit
234
Mio.
Unter den Käufergruppen befanden sich im ersten Quartal 2015 besonders die Spez
machten. Der Anteil an Eigennutzern lag
EUR einen Anteil von fast 43 %. Kapitalgein bester Kauflaune und erreichten mit einem Investitionsvolumen von rund 193 M
bei ca. 11
%.
ber aus Deutschland investierten insgesamt
einen Anteil von 35 %. Ebenfalls fleißig investiert hatten Corporates, die mit insgesa
rund 238 Mio. EUR in diese Assetklasse und
Mio. EUR rund 25 % des Gesamtinvestitionsvolumens ausmachten. Der An
Eigennutzern lag bei ca. 11 %. Anteil an Einzelinvestments
gestiegen
Den größten Deal im 1. Quartal 2015 stellt
der Verkauf einer Projektentwicklung im
Frankfurter Raum dar, bei dem der französische Immobilieninvestor AEW Europe für
seinen Fonds „Logistis“ 120.000 qm Logistikfläche einkaufte. Der Kaufpreis lag nach
eigenen Schätzungen bei rund 108 Mio.
EUR. Als Verkäufer agierte der deutsche
Projektentwickler Nextparx.
Mitte März meldete ein Hamburger Asset Manager den Kauf eines Portfolios für
rund 68 Mio. EUR. Bei der Aktion wurden
Die geographische Verteilung der Investmentabschlüsse zeigt, dass im 1. Quartal
Bedeutende Logistikmärkte im Überblick
Anteil der ausländischen
Investoren unverändert hoch
Top Investment Deals 2015
Neben etablierten Standorten in der Nähe
von Absatz- und Beschaffungsmärkten gewinnen in Folge der Flächenverknappung
sowie der Verschiebung von Warenströmen auch Standorte mit Wachstumspotential und einer guten Infrastruktur wie die
Region Magdeburg oder Wilhelmshaven
mit dem Jade-Weser-Port zunehmend an
Bedeutung.
Nordamerika
Asien
trugen damit etwa 44 % zum gesamten Investitionsvolumen bei.Deutschland
42,8%
im Auftrag eines neuen Joint Ventures 10
Objekte mit einer Gesamtmietfläche von
164.000 qm u.a. in Berlin, Stuttgart und
Bremen angekauft.
Ein weiteres Portfolio mit 17 Light Industrial
Objekten, davon 9 in Deutschland, kaufte
MStar Europe für insgesamt 74,5 Mio. EUR.
2015 in nahezu allen Bundesländern Transaktionen stattfanden. Nordrhein-Westfalen, Bayern, Baden-Württemberg, Hessen,
Bremen und Hamburg zählten zu den beliebtesten Standorten. Im Vergleich zum
Vorjahr stieg jedoch der Anteil an Investmenttätigkeiten außerhalb von etablierten
Logistikregionen um 50 % und erreichte insgesamt knapp 16 % am gesamten
Transaktionsvolumen. Etablierte Regionen,
wie in der von Realogis Real Estate regelmäßig aktualisierten „Deutschlandkarte Logistikmärkte“ zu sehen sind, erreichten in
den ersten drei Monaten einen Anteil von
84 %.
in Richtung 6 % erwartet. In der folgenden
Abbildung sind die aktuellen Renditen für
moderne Logistikimmobilien in Deutschland aufgezeigt.
Aktuell richten viele Logistikdienstleister
ihre Lieferketten neu aus, was in 2015
zu zahlreichen Neubauten führen wird.
Gleichzeitig rücken vermehrt Bestandsimmobilien in den Fokus, von denen sich
Eigentümer im Laufe des Jahres vermehrt
trennen könnten, um die aktuellen Marktchancen für sich zu nutzen. Auch diese Entwicklung kann das Transaktionsvolumen
2015 deutlich ankurbeln.
13,6%
11%
4%
Private Anleger
Equity/ Real Estate Funds
2%
35%
6%
Equity/
Real Estate Funds
Immobilienunterehmen
Immobilienunternehmen
Corporates
Corporates
9%
Projektentwickler / Bauträger
4%
25%
4%
Projektentwickler /
Bauträger
Asset Manager
Asset Manager
Versicherungen /
Versicherungen
/
Pensionskassen
Pensionskassen
Logistikgebiet (mit Potential)
Städte (mehr als 250.00 Einwohner)
Autobahnen
Quelle: REALOGIS Real Estate
%
Ländergrenzen
9,0
8,75
8,0
8,25
7,0
6,0
5,0
1
Wuppertal
2
3
4
5
6
7
8
Quelle:
REALOGIS
Real
Estate
>> Quelle:
Realogis Real
Estate
Quelle: REALOGIS Real Estate
6,20 6,30
1
2
6,70
3
6,95
4
7,50
7,25
5
6
7
8
A p ri l 2 0 1 5
Spitzen-Bruttorendite einer Trophy-Immobilie an einem Top-Standort,
Mindestlaufzeit 12 bis 15 Jahre (voll indexiert)
Spitzen-Bruttorendite an den Top Standorten,
lange Mietvertragslaufzeit
Durchschnitts- Bruttorendite an den Top Standorten,
lange Mietvertragslaufzeit
Durchschnitts- Bruttorendite an den Top Standorten,
mittlere Mietvertragslaufzeit
Durchschnitts- Bruttorendite in Logistikregionen mit Potential,
lange Mietvertragslaufzeit
Durchschnitts- Bruttorendite in Logistikregionen mit Potential,
mittlere Mietvertragslaufzeit
Durchschnitts- Bruttorendite außerhalb etablierter Logistikregionen,
lange Mietvertragslaufzeit
Durchschnitts- Bruttorendite außerhalb etablierter Logistikregionen,
mittlere Mietvertragslaufzeit
Ihre Ansprechpartner
Spezialfonds in Kauflaune Bodo Hollung MRICS
Nicole Kinne B.Sc.
Unter den Käufergruppen befanden sich im ersten Quartal 2015 besonders die Spezialfonds Geschäftsführer
Research
in bester Kauflaune und erreichten mit einem Investitionsvolumen von rund 193 Mio. EUR REALOGIS Real Estate GmbH
REALOGIS Real Estate GmbH
einen Anteil von 35 %. Ebenfalls fleißig investiert hatten Corporates, die mit insgesamt 139 Seidlstraße 5
Seidlstraße 5
Mio. EUR rund 25 % des 80335
Gesamtinvestitionsvolumens ausmachten. Der Anteil 80335
an München
München
Telefon: +49 (0)89 / 544 91 98 – 19
Eigennutzern lag bei ca. 11 %. Telefon: +49 (0)89 / 544 91 98 – 17
Mobil: +49 (0)152 / 2287 1699
[email protected]
www.realogis-realestate.de
[email protected]
www.realogis-realestate.de
Käufergruppen
Q1/2015
Über die
Realogis Real Estate GmbH
Die Realogis Real Estate GmbH
4%
legt als
11%Spezialist im Segment
Logistikimmobilien Fonds für ins2%
titutionelle
Investoren auf. 35%
Aktuell
ist der auf Deutschland
6%
fokussierte Fonds „REALOGIS
9%
Spezialfonds
Private Anleger
Real Estate Logistics Fund-Germany“ in der
Platzierung und erhielt
Equity/ Real Estate Funds
Ende 2014 die ersten Kapitalzusagen. Durch
direkten Marktzugang
Immobilienunterehmen
und intensives Research bietet die
Realogis
Real Estate eine hohe
Corporates
Produktverfügbarkeit und somit
für Investoren die Möglichkeit
umgehend zu investieren.
Interessierte Kapitalanleger können sich direkt auf der Homepage
hierüber informieren.
Projektentwickler / Bauträger
Quelle:
REALOGIS
Estate
Quelle:
REALOGIS Real
Real Estate
25%
4%
4%
Asset Manager

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