Wertermittlungsverfahren im Überblick University of Novi Sad Faculty of Civil Engineering Subotica 19. + 20. Mai 2015 Am Tempelhofer Berg 7 D 10965 Berlin Tel.: +49 30 69 59 58 – 0 Fax: +49 30 69 59 58 – 99 Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit Öffentlich bestellter Vermessungsingenieur Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger [email protected] www.bvk-vermessung.de Recognised European Valuer Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 1 www.immowert-burneleit.de Übersicht 1. Einleitung 2. Gesetzliche Grundlagen und Definitionen 3. Wertermittlungsverfahren 4. Schlussbemerkungen Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 2 Einleitung Privater Verbraucher- und Konsummarkt Einflussparameter für den Preis Qualität Angebot & Nachfrage Ort Zeitpunkt Fazit: Über den Preis einer Sache entscheidet der Markt Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 3 Einleitung Einflussparameter des Immobilienmarktes Tatsächliche Eigenschaften Kataster, Grundbuchrecht Verkäufer Angebot Notar Käufer Nachfrage Planungsrecht, Baurecht Wirtschaft, Konjunktur Kaufvertrag Kaufpreis Gutachterausschuss Kaufpreissammlung Fazit: Transparenz auf dem Immobilienmarkt ist für moderne Wirtschaftssysteme unerlässlich Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 4 Einleitung Immobilienmarkt Ein Grundstück hat von sich aus keinen Wert. Der Wert eines Grundstücks hängt von der Beurteilung durch ein Subjekt, durch einen Menschen, ab. Der Wert ist das Ergebnis eines Beziehungsgefüges zwischen Subjekten und Objekten. Fazit: Unser Wirtschaftsleben ist auf Leistungsaustausch und Vermögensausgleich gerichtet. Dafür werden aber objektive oder zumindest objektivierte Werte benötigt. Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 5 Einleitung Anlässe für Grundstücksbewertung Immobilien werden zu Rechts-, Handels-, Wirtschafts- und Steuerobjekten Marktwirtschaft KAUFEN – VERKAUFEN Gericht STREITEN – SCHLICHTEN – KLAGEN Immobilienmarkt und Wertermittlung Finanzamt VERSTEUERN – SCHENKEN ERBEN Bank BAUEN – MODERNISIEREN – FINANZIEREN Fazit: Gesetzgeber muss durch normative Vorgaben das Wertermittlungswesen und den Wertbegriff definieren Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 6 Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Gesetzliche Rahmenbedingungen - 3-stufiger Aufbau - Immobilienmarkt und Transparenz Sachwert-, Vergleichswert-, Ertragswert- und Bodenrichtwert-Richtlinie Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 7 Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Baugesetzbuch Drittes Kapitel. Sonstige Vorschriften. Erster Teil. Wertermittlung § 192 Gutachterausschuss § 193 Aufgaben des Gutachterausschusses § 194 Verkehrswert Grundlagen § 195 Kaufpreissammlung § 196 Bodenrichtwerte § 197 Befugnisse des Gutachterausschusses § 198 Oberer Gutachterausschuss § 199 Ermächtigungen Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 8 Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Analyse des Verkehrwertbegriffs - freier Grundstückshandel zwischen beliebigen Vertragsparteien ohne Zeitdruck stichtagsbezogener Wert bedingungsfrei Verkehrswert sonstige Beschaffenheit Lage tatsächliche Eigenschaften rechtliche Gegebenheiten ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 9 Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Ausschlusskriterien • Notverkauf, Zwangsversteigerung • Arrondierungs- oder Liebhaberkauf • Gefälligkeits- oder Freundschaftskauf • Kopplungsgeschäfte • Spekulation, Betrug Diese Einflüsse sind beim Preisvergleich als „Ausreißer“ zu behandeln und im Verkehrswert nicht abzubilden Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 10 Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Verkehrswertdefinition Verkehrswert (Marktwert) Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, zu dem ein Vermögensgegenstand in einem funktionierenden Markt zum Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum in einer Transaktion auf Basis von Marktpreisen verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Europäische Definition nach TEGoVA Blue Book (European Valuation Standards – EVS) Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 11 Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Weitere Wertbegriffe • Beleihungswert • Versicherungswert • Wiederbeschaffungswert • Bilanzwert • Investitionswert • Zeitwert • Gebrauchswert • Nutzungswert • Neuordnungswert • Anfangswert - Endwert Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 12 Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Immobilienwertermittlungsverordnung Ermächtigungsgrundlage nach § 199 BauGB Abschnitt Inhalt 1 Anwendungsbereich, Begriffsbestimmungen und allgemeine Verfahrensgrundsätze 2 Bodenrichtwerte und sonstige erforderliche Daten 3 Wertermittlungsverfahren Vergleichswertverfahren, Bodenwertermittlung Ertragswertverfahren Sachwertverfahren 4 Schlussvorschrift Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 13 Gesetzliche Grundlagen und Definitionen Wertermittlungsrichtlinien Bodenrichtwert-Richtlinie Sachwert-Richtlinie • Vertiefung der Grundsätze der ImmoWertV • Grundsatz der modellkonformen Ermittlung • Gewährleistung einheitlicher und marktgerechter Grundsätze Ertragswert-Richtlinie Vergleichswert-Richtlinie Fazit: Diese Richtlinien werden den in der Grundstückswertermittlung Tätigen zur Anwendung empfohlen Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 14 Wertermittlungsverfahren Wahl des Wertermittlungsverfahrens • objektabhängig, Einzelfallgestaltung, Marktgepflogenheiten Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 15 Wertermittlungsverfahren Vergleichswertverfahren zulässige Nutzung Lage Kaufpreis Kaufpreis Angebot und Nachfrage tatsächliche Nutzung Altlasten, Rechte Kaufpreis Infrastruktur Zuschnitt Größe Kaufpreis Markt direktes Vergleichswertverfahren indirektes Vergleichswertverfahren über Vergleichsfaktoren Fazit: Überzeugendstes Verfahren, direkte Marktnähe, aus tatsächlichen Kaufpreisen abgeleitet Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 16 Wertermittlungsverfahren Vergleichswertverfahren Kaufpreissammlung Normierung (systematische Einflüsse, Konjunktur, Lage, Größe, Ausstattungsmerkmale) Abweichungen sind über Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten zu erfassen Recherche vergleichsgeeigneter Kauffälle Statistik (Eliminieren von Ausreißern) Vergleichswert pro Bezugseinheit multipliziert mit Fläche des Objekts vorläufiger Vergleichswert Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 17 Wertermittlungsverfahren Kriterien für Vergleichswertverfahren • • • Genügende Anzahl von Kaufpreisen von vergleichbaren Grundstücken Vergleichsgrundstücke müssen in ihren wertbestimmenden Merkmalen hinreichend mit Bewertungsobjekt übereinstimmen Ausgewertete Kaufpreise müssen in Kaufpreissammlung vorliegen Mittelwertmethode Anzahl der Kauffälle oder Regressionsanalyse Beurteilung 1 nicht ausreichend 2 Überbestimmung, Kontrolle unbefriedigend 3 Mindestanzahl für Mittelbildung 10 - 20 optimale und wirtschaftlich vertretbare Stichprobenanzahl Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 18 Wertermittlungsverfahren Internetzugriff auf die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin seit 2007 • grundstücksbezogene Abfragen für berechtigten Nutzerkreis (z. B: registrierte Sachverständige) – unbebaute Grundstücke – bebaute Grundstücke – Wohnungseigentum • maskenorientierte Eingabe der Abfragemerkmale, frei selektierbar, je nach Einwirkungspfad • bis 50 Kauffälle pro Abfrage möglich AKS-Zugriff • Ausgabe als pdf-Datei oder Export als csv-Datei • Benutzerhandbuch online Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 19 Wertermittlungsverfahren Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 20 Wertermittlungsverfahren Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 21 Wertermittlungsverfahren Ertragswertverfahren Die Markterwartung richtet sich auf Rendite, Wertsteigerung, Sicherheit der Geldanlage, Wiederverkäuflichkeit oder Finanzierungsbedingungen. Einnahmen / Erträge aus Grundstück Kosten der Bewirtschaftung Reinertrag Kapitalisierung Ertragswert Verkehrswert Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 22 Wertermittlungsverfahren Ertragswertverfahren Bei der Kaufpreisfindung stehen die Erträge (Mieten, Pachten etc.) im Vordergrund. Der Kaufpreis soll mit einem angemessenen Zinssatz über einen bestimmten Zeitraum finanziert werden. Miete, Pacht, sonstige Erträge Bezugsgröße Prüfen auf Marktüblichkeit Mietfläche, Nutzfläche des Gebäudes Rohertrag Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 23 Wertermittlungsverfahren Ertragswertverfahren Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten Instandhaltungskosten • keine Modernisierungskosten • Prüfung der Objektangemessenheit Rohertrag Bewirtschaftungskosten Mietausfallwagnis Reinertrag des Grundstücks Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 24 Wertermittlungsverfahren Ertragswertverfahren Reinertrag aus dem Grundstück Grund und Boden unendlich, Boden liegt ewig vor verschiedene Nutzungszeiten Aufgabe Gebäude hat endliche Nutzungsdauer Zerlegung des Reinertrags aus dem Grundstück in zwei Komponenten Reinertrag des Bodens Reinertrag des Gebäudes Gesucht: Barwerte der beiden Reinerträge Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 25 Wertermittlungsverfahren Ertragswertverfahren Lösung Barwert einer Zeitrente wird mit Hilfe eines Barwertfaktors für die Kapitalisierung errechnet: Reinertrag der baulichen Anlagen Ertragswert der baulichen Anlagen Reinertrag des Bodens Ertragswert des Bodens Bodenwert p Reinertrag des Bodens Bodenwert Bodenwertverzinsungsbetrag Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 26 Wertermittlungsverfahren Ergebnis allgemeines Ertragswertverfahren ( Reinertrag des Grundstücks Bodenwertverzinsungsbetrag ) Barwertfaktor Bodenwert vorläufiger Ertragswert RE BWK BW * p* V BW Ertragswert RE = jährlicher Reinertrag BWK = Bewirtschaftungskosten BW = Bodenwert P = Liegenschaftszinssatz V = Vervielfältiger (Barwertfaktor) Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 27 Wertermittlungsverfahren Vereinfachtes Ertragswertverfahren Reinertrag des Grundstücks Barwertfaktor Bodenwert Abzinsungs -faktor vorläufiger Ertragswert RE * V BW * AF Ertragswert RE = jährlicher Reinertrag V = Vervielfältiger (Barwertfaktor) Mit dem Barwertfaktor für die Abzinsung wird der Barwert (gegenwärtiger Wert) eines zukünftigen Kapitals (Zahlung) ermittelt. BW = Bodenwert AF = Abzinsungsfaktor Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 28 Wertermittlungsverfahren Periodisches Ertragswertverfahrens (Anwendung z.B. bei Staffelmietverträgen) Summe der auf Stichtag abgezinsten und kapitalisierten Erträge im Betrachtungszeitraum Restwert des Grundstücks am der Ende des Betrachtungszeitraums vorläufiger Ertragswert RE1 * AF1 RE 2 * AF2 ... REi * AFi RW * AFb Ertragswert REi = jährlicher Reinertrag der einzelnen Perioden AF = Abzinsungsfaktor für die einzelnen Perioden Afb = Abzinsungsfaktor für den Betrachtungszeitraum RW = Restwert des Grundstücks Alle Verfahren führen mathematisch exakt zum gleichen vorläufigen Ertragswert Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 29 Wertermittlungsverfahren Sachwertverfahren Gut geeignet für eigengenutzte Objekte Sachwertverfahren Herstellungskosten Marktanpassung Die Baukosten, ihre Abschreibung und der Nutzen für den Käufer stehen im Vordergrund des Erwerbsinteresses. Die Rentierlichkeit des Kaufpreises ist nachrangig. Alterswertminderung Sachwert Verkehrswert Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 30 Wertermittlungsverfahren Sachwertverfahren • Baukostenorientiertes Verfahren Normalherstellungskosten (NHK) • Bezugsgröße z.B. BGF Reparaturfreie Herstellungskosten Bezugsjahr der NHK Kostenentwicklung im Baugewerbe ist zu erfassen Reparaturfreie Herstellungskosten Bezugsjahr der NHK Baupreisindex Neubaukosten zum Wertermittlungsstichtag Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 31 Wertermittlungsverfahren 3.4. Sachwertverfahren • Ermittlung des baulichen Zustandes zum Wertermittlungsstichtag Neubaukosten zum Wertermittlungsstichtag • lineare Alterswertminderung Gebäudesachwert Ermittlung des Bodenwerts des unbebauten Grundstücks Gebäudesachwert Wert der baulichen Außenanlagen und sonstigen Anlagen Bodenwert vorläufiger Sachwert des Grundstücks Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 32 3.4. Sachwertverfahren • Marktanpassung vorläufiger Sachwert des Grundstücks Marktanpassungsfaktor marktangepasster vorläufiger Sachwert Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 33 Wertermittlungsverfahren Plausibilisierung Zur Plausibilisierung kann eines der nicht ausgewählten Verfahren herangezogen werden (pauschalierte Ansätze) oder • über unabhängiges Verfahren z. B. Nutzungsentgelt • vereinfachte Ertragswertabschätzung • zusätzliche Verfahren Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 34 Wertermittlungsverfahren weitere Marktanpassung • sofern notwendig nur, wenn nicht im Verfahren bereits erfasst Doppelberücksichtigung vermeiden zusätzlich Drittverwendungsfähigkeit prüfen Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 35 Wertermittlungsverfahren Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Beispiele: • wirtschaftliche Überalterung • unrentierliche Teilfläche des Grundstücks • Baumängel oder Bauschäden • Grunddienstbarkeiten Ableitung durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise Fazit: alle Verfahren müssen zum selben Verkehrswert führen; nur ein Verkehrswert des Grundstücks pro Stichtag möglich Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 36 Wertermittlungsverfahren weitere nicht normierte Verfahren Beispiele: Discounted Cashflow-Verfahren Monte-Carlo-Verfahren Residualwertverfahren Liquidationswertverfahren deduktives Verfahren Zielbaumverfahren Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 37 Schlussbemerkungen Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 38 Schlussbemerkungen Bearbeitungsmodule eines Gutachtens Auftrag und Zweck Ortsbesichtigung Recherchen (Lage, Planungsrecht, Bebauung, etc.) Allgemeiner Teil des Gutachtens Recherchen (Kaufpreissammlung, Mieten, Baukosten) Wertermittlung Plausibilisierung ggf. Marktanpassung Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale Verkehrswert Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 39 Ausfertigung des Gutachtens Schlussbemerkungen Rechnungslegung Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 40 Vielen Dank für die Aufmerksamkeit! Bringen Sie morgen bitte Ihre Taschenrechner mit… Dipl.-Ing. Wolfgang Glunz Dipl.-Ing. Jürgen Burneleit, Öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger, www.immowert-burneleit.de Page 41
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