STADT SCHWÄBISCH GMÜND Bebauungsplan und örtliche Bauvorschriften Nr. A 21 B "Emerland II" Gemarkung Straßdorf - Flur Straßdorf Begründung Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf Inhaltsverzeichnis Begründung 1. Erfordernis der Planaufstellung 2. Räumlicher Geltungsbereich 3. Einordnung in die übergeordnete Planung 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 5. Bestand innerhalb und außerhalb des Geltungsbereichs 6. Erschließung, Ent- und Versorgung 7. Begründung der Planinhalte 8. Grünordnung / Landschaftspflegerische Belange 9. Kosten 2 Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 3 Begründung Abgrenzung des Geltungsbereichs für den Bebauungsplan Nr. A 21 B 1. Erfordernis zur Planaufstellung 1.1 Städtebauliche Begründung und Erforderlichkeit Es besteht die Zielsetzung, in den Ortsteilen außerhalb der Kernstadt die Wohnflächen nach dem Grundsatz des Eigenbedarfs zu entwickeln. In Schwäbisch Gmünd gibt es eine stabile Wohnungsnachfrage. Im Hinblick auf eine Wohneigentumsbildung besonders im Bereich der selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäuser, ist hier die Nachfrage anhaltend vorhanden. Es besteht daher die Zielsetzung, in den Ortsteilen außerhalb der Kernstadt die Wohnflächen nach dem Grundsatz des Eigenbedarfs zu entwickeln. Bereits im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplanes wurden alle Baulücken, auf denen eine Wohnbebauung möglich ist, im Stadtgebiet von Schwäbisch Gmünd und den Ortsteilen erhoben. Das Baulückenkataster wurde im Herbst 2011 über das Geodatenportal der Stadt für alle zugänglich gemacht. In enger Abstimmung mit den ortskundigen Ortsvorstehern wird fortgesetzt überprüft, ob sich neue Innenentwicklungspotentiale z.B. durch Hofaufgaben oder Betriebsverlagerungen ergeben. Im Innenstadtbereich wird ebenfalls versucht Freibereiche und frei werdende Areale für eine Nachverdichtung zu nutzen. Aktuell gibt es Planungen in der Kernstadt hinter dem City-Center und unterhalb des Königsturms. Auf dem ehemaligen Kasernengelände auf dem Hardt wird eine Entwicklung für studentisches Wohnen und Mehrfamilienhäuser vorangetrieben. Das letzte Baugebiet in Straßdorf Käppelesäcker III wurde 2012 erschlossen. Städtische Bauplätze stehen hier nicht mehr zur Verfügung. Nach der Verlagerung der Fa. Polynorm Grau wurde die Fläche mit den Gewerbeimmobilien von der Stadt erworben und befristet vermietet. Längerfristig sollte die Fläche zwischen dem nördlich bestehenden Wohngebiet „Weidenäcker“ einschließlich der Gewerbefläche bis zur ehemaligen Bahnlinie zu einem Wohngebiet entwickelt werden. Mit dem Baugebiet „Emerland I“ wurde ein Gesamtkonzept für diesen Bereich entwickelt und ein erster Bauabschnitt umgesetzt. Die vorliegende Planung ist Teil dieses Gesamtkonzeptes und damit ein weiterer Baustein. Mit der Planung besteht die Möglichkeit an vorhandene Infrastruktur anzuschließen und städtebaulich geordnet weiterzuentwickeln. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 4 1.2 Ordnung und Nachhaltigkeit der städtebaulichen Entwicklung Der Ortsteil Straßdorf ist im Flächennutzungsplan „Schwäbisch Gmünd – Waldstetten“, als Siedlungsschwerpunkt definiert, da der Ortsteil über eine sehr gute Infrastruktur (Lebensmittelnahversorgung, Schule, Kindergarten) verfügt. Dies und die Nähe zum Stadtzentrum macht Straßdorf als Wohnstandort sehr interessant. Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung herbeizuführen, ist die Aufstellung dieses Bebauungsplanes erforderlich. 1.3 Statistik und Zahlenmaterial zur Erforderlichkeit Bereits für den rechtsgültigen Flächennutzungsplan der Verwaltungsgemeinschaft Schwäbisch Gmünd – Waldstetten wurde als Grundlage für die Neuausweisung von Siedlungsflächen eine Wohnbauflächenbedarfsberechnung durchgeführt. Da sich jedoch zwischenzeitlich die Vorgaben des Landes Baden-Württemberg geändert haben, erfolgte mittlerweile eine Neuberechnung nach der aktuell gültigen Fassung des Hinweispapiers (Plausibilitätsprüfung der Bauflächenbedarfsnachweise im Rahmen des Genehmigungsverfahrens nach §§ 6 und 10 Abs. 2 BauGB, Ministerium für Verkehr und Infrastruktur, 23.05.2013). Basis dieser Aktualisierung sind vorhandene Zahlen der Stadt Schwäbisch Gmünd, die auch den Erhebungen des Regionalverbands Ostwürttemberg zum Projekt Raum+ 2014 zugrunde liegen. In diesem Zusammenhang wurden die Baulücken und sonstigen Innenentwicklungspotenziale für die Stadt erhoben und um Informationen bezüglich der tatsächlichen Aktivierungsmöglichkeiten ergänzt. Im Ergebnis kann festgehalten werden, dass bis zum Zieljahr der vorbereitenden Bauleitplanung 2022 nach wie vor ein erheblicher Bedarf zur Ausweisung von Flächen für eine Wohnbebauung besteht. Dieser Bedarf kann nicht ausschließlich durch Innenentwicklungsmaßnahmen aufgefangen werden, es wird aber ein möglichst großer Anteil an Innentwicklungen angestrebt. Schwäbisch Gmünd Einwohnerentwicklung 2009 60.167 2010 59.654 - 513 2011 Basis Zensus 58.191 - 1.463 2012 58.293 102 0,175 2013 58.564 271 0,464 2014 59.209* 645 1,101 Daten Statistisches Landesamt Stand jeweils 31.12. *Aufrechnung der Zahlen Statistisches Landesamt vom 30.6.14 Seit 2012 verzeichnet die Stadt einen sich zunehmend beschleunigenden Einwohnerzuwachs. Die Einwohnerzahl ist de facto stärker gestiegen als mit den Prognosen des statistischen Landesamtes vorhergesagt Einwohnerzahl Straßdorf Stand September 2014: 3.717 1.4 Ziele und Zwecke der Planung Oberstes Ziel ist eine am konkreten Bedarf ausgerichtete Schaffung von Bauflächen für Wohngebäude und zwar hauptsächlich für Einzel- und Doppelhäuser. 1.5 Art der Planung Es wird für den dargestellten Geltungsbereich ein qualifizierter Bebauungsplan erstellt. Der Aufstellungsbeschluss wurde am 28.01.2015 vom Gemeinderat gefasst. Die Änderung des Baugesetzbuches vom 21.12.2006 sieht für Maßnahmen der Innenentwicklung, wie sie im vorliegenden Fall gegeben ist, die Möglichkeit eines beschleunigten Verfahrens nach § 13a BauGB vor. Dieses Verfahren hat das Ziel, die Inanspruchnahme von Flächen zu vermindern und Planungsvorhaben im Innenbereich zur Schaffung von Arbeitsplätzen, Wohnungen und Infrastruktureinrichtungen zu vereinfachen und zu beschleunigen. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung kann hier verzichtet werden, da durch die Maßnahme der Innenentwicklung zusätzliche Flächenansprüche, also ein zusätzlicher Eingriff in Natur und Landschaft, vermieden werden. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 5 2. Räumlicher Geltungsbereich 2.1 Beschreibung des Geltungsbereichs Das Plangebiet grenzt im Norden, Westen und Osten an bestehende Wohnbebauung an. Der südliche Planungsbereich umfasst private Gärten und grenzt neben Wohngebäuden an gewerbliche Nutzung und den derzeit dort untergebrachten städtischen Kindergarten Emerland an. 2.2 Lage innerhalb des Gemeinwesens Schwäbisch Gmünd liegt als Mittelzentrum in der Entwicklungsachse Stuttgart – Schorndorf – Schwäbisch Gmünd – Aalen und hat ca. 60.000 Einwohner. Straßdorf ist der drittgrößte Teilort von Schwäbisch Gmünd und liegt südlich der Kernstadt ca. 1,5 km entfernt auf der Albhochfläche am Fuß des Hohenrechbergs. 2.3 Größe des räumlichen Geltungsbereichs, einzelne Nutzungen Gesamtgröße: ca. 12.730 m² ----------------------------------------------------------------------------------Wohnbaufläche ca. 7.350 m² öffentliche Verkehrsfläche ca. 1.220 m² Verkehrsgrün ca. 110 m² private Grünfläche ca. 4.050 m² 2.4 Statistik Wohneinheiten, Einwohner Das Plangebiet umfasst 12 Bauplätze. Wenn ca. 1/3 der Häuser als Doppelhäuser bzw. mit 2 Wohneinheiten ausgeführt werden ergibt das ca. 16 Wohneinheiten. Bei einer angenommenen Belegung mit 3 Personen pro Wohneinheit ergibt das einen Wohnraum für ca. 48 Bewohner. Es wird von einer Belegungsdichte mit 3 Personen pro Wohneinheit ausgegangen, da eine Überprüfung der Einwohneranzahl der Neubaugebiete mit vorwiegend Einfamilien- und Doppelhäusern der letzten 10 Jahre eine durchschnittliche Belegung von 3,2 ergeben hat. Bei Baugebieten mit Geschosswohnungsbau und meist geringeren Wohnungsgrößen wird von einer Belegungsdichte von 2 Personen ausgegangen. 3. Einordnung in die übergeordnete Planung 3.1 Landesentwicklungsplan Im Landesentwicklungsplan 2002 ist Schwäbisch Gmünd der Randzone um den Verdichtungsraum Stuttgart zugeordnet. Schwäbisch Gmünd ist als Mittelzentrum ausgewiesen und liegt an der Landesentwicklungsachse Stuttgart- Schorndorf- Schwäbisch Gmünd – Aalen. Ein Ziel der Siedlungsentwicklung des Landesentwicklungsplanes nach 3.1.9 lautet: Die Siedlungsentwicklung ist vorrangig am Bestand auszurichten. Dazu sind Möglichkeiten der Verdichtung und Arrondierung zu nutzen, Baulücken und Baulandreserven zu berücksichtigen sowie Brach-, Konversions- und Altlastenflächen neuen Nutzungen zuzuführen. Die Inanspruchnahme von Böden mit besonderer Bedeutung für den Naturhaushalt und die Landwirtschaft ist auf das Unvermeidbare zu beschränken. Beim geplanten Baugebiet „Emerland II“ handelt es sich um eine Innenentwicklung, die die Anforderungen einer flächensparenden Entwicklung erfüllt. Das Ziel der Landwirtschaft des LEP 5.3.2 lautet: Die für eine land- und forstwirtschaftliche Nutzung gut geeigneten Böden und Standorte, die eine ökonomisch und ökologisch effiziente Produktion ermöglichen, sollen als zentrale Produktionsgrundlage geschont werden; sie dürfen nur in unabweisbar notwendigem Umfang für andere Nutzungen vorgesehen werden. Dieses Ziel ist sicherlich zwar tangiert, es handelt sich aber letztlich nur um eine relativ kleine Fläche, die wegen der umschließenden Bebauung nicht mehr effizient landwirtschaftlich genutzt werden kann. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 6 3.2 Regionalplan Der Teilort Straßdorf ist im Regionalplan als Siedlungsbereich nach Plansatz 2.3.1 ausgewiesen mit weiteren Entwicklungsmöglichkeiten. Weiterer Siedlungsbereich(Pl. S. 2.3.1/2.3.2) Zur räumlichen Ausformung der Entwicklungsachse und zur Verwirklichung des Konzentrationsprinzips ist Schwäbisch Gmünd als Zentraler Ort mit „Weiteren Siedlungsbereichen“ in den Teilorten Bettringen/Bargau, Wetzgau/Rehnenhof, Herlikofen, Hussenhofen, Lindach und Straßdorf ausgewiesen, wenn im zentralörtlichen Versorgungskern die Entwicklungsmöglichkeiten für die angestrebte schwerpunktmäßige Siedlungsentwicklung nicht ausreichen. Nach den allgemeinen Grundsätzen ist in den Siedlungsbereichen eine gezielte Zunahme der Bevölkerung durch Binnen- und soweit erforderlich durch Außenwanderungsgewinne anzustreben. Das Plangebiet liegt in einem in der Raumnutzungskarte des Regionalplans Ostwürttemberg ausgewiesenen schutzbedürftigen Bereich für Landwirtschaft und Bodenschutz nach Plansatz 3.2.2 (G). Schutzbedürftiger Bereich für Landwirtschaft und Bodenschutz (PS 3.2.2.1 (G)) Die aufgrund ihrer natürlichen Eignung für die landwirtschaftliche Nutzung und als Filter und Puffer sowie als Ausgleichskörper im Wasserkreislauf geeigneten Böden und Flächen der Region, insbesondere die in der Raumnutzungskarte besonders gekennzeichneten schutzbedürftigen Bereiche für die Landwirtschaft, sollen als natürliche Grundlage für eine verbrauchernahe Lebensmittel- und Rohstoffproduktion und zur Bewahrung und zur Entwicklung der ostwürttembergischen Kultur- und Erholungslandschaft erhalten werden. Hierbei sollen auch Bonitätsunterschiede innerhalb der schutzbedürftigen Bereiche berücksichtigt werden Straßdorf ist an mehreren Seiten von Schutzbedürftigen Bereichen für Landwirtschaft umgeben. Im Süden und Westen verlaufen zudem regionale Grünzüge und im Südosten Richtung Waldstetten verläuft eine ausgewiesene Grünzäsur. Entwicklungsmöglichkeiten des Ortes sind daher ohne Eingriffe nur sehr eingeschränkt möglich. Bei dem Planungsbereich handelt es sich um ein Fläche, die durch die Umsetzung des Baugebietes Emerland I von der freien Landschaft abgeschnitten wurde und die aufgrund ihrer von Bebauung umschlossener Lage nicht mehr effizient landwirtschaftlich genutzt werden kann. Ausschnitt aus dem Regionalplan 2010 Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 7 3.3 Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan 2020 „Schwäbisch Gmünd – Waldstetten“, der seit dem 22.12.2011 wirksam ist, ist das Plangebiet als Wohnbaufläche Planung dargestellt. Ausschnitt aus dem Flächennutzungsplan 3.4 Flurbilanz Landwirtschaftsverwaltung Baden Württemberg Die Flurbilanz ist ein Gemeinschaftswerk der Landwirtschaftsverwaltung Baden Württemberg. In der digitalen Flurbilanz (LEL) sind die neu überplanten Flurstücke als Vorrangflur Stufe II dargestellt (mittlere Böden, überwiegend landbauwürdige Flächen). Bei dem Planungsbereich handelt es sich um ein Fläche, die durch die Umsetzung des Baugebietes Emerland I von der freien Landschaft abgeschnitten wurde und die wegen der umschließenden Bebauung nicht mehr effizient landwirtschaftlich genutzt werden kann. 4. Bestehende Rechtsverhältnisse 4.1 Vorhandene Bebauungspläne Im Bereich der geplanten Bebauung wird ein Teil des qualifizierten Bebauungsplanes Nr. A 21 A „Emerland I“ überplant. Hier war bisher die Kanaltrasse zur Erschließung und landwirtschaftliche Grünfläche festgesetzt. Ansonsten sind keine rechtkräftigen Bebauungspläne im Geltungsbereich vorhanden. 4.2 Angrenzende Bebauungspläne Im Norden grenzt der qualifizierte Bebauungsplan Nr. A 20 „Weidenäcker“ (RK:19.08.1976) an. Nach Westen und Süden angrenzend sind keine Bebauungspläne vorhanden. Die Flächen östlich im Baugebiet „Emerland I“ sind als Allgemeines Wohngebiet mit eingeschossiger Bebauung festgesetzt und nördlich in der Weidenäckerstraße sind die angrenzenden Flächen als Mischgebiet mit eingeschossiger Bebauung festgesetzt. 4.3 Rechtliche Bindungen Für den Bebauungsplan ist keine UVP erforderlich. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 8 4.4 Rechtliche Bindungen, die nicht planungsrechtlicher Art sind Es sind keine Biotope im Bereich der Neuplanung kartiert. Planungsbereich mit bestehenden Bebauungsplänen 5. Bestand innerhalb und außerhalb des Geltungsbereichs 5.1 Allgemeine naturräumliche Gegebenheiten Topographie Die überplante Fläche liegt in einem Höhenbereich zwischen 413 m üNN und 409 m üNN und ist leicht in südlicher Richtung geneigt. Oberflächenwasser Im Plangebiet sind keine Gewässer oder Wasserläufe vorhanden. Geologie Für den Planungsbereich Emerland I wurde vom Büro Geotechnik Aalen ein Geotechnisches Gutachten erstellt. Im Bereich des geplanten Baugebietes streichen die Festgesteine des Schwarzen Juras großflächig aus. Der Untergrund wird oberflächennah von Verwitterungslehmen gebildet, die von den als Flächenbildern fungierenden Kalksteinen der Gryphaeenkalke (Lias α3) und den Angulatensandsteinen (Lias α2) unterlagert werden. Altlasten Im Plangebiet sind keine Altlasten oder Altlastenverdachtsflächen bekannt. 5.2 Bestand Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 9 Innerhalb Bis auf eine Garage und Gartenhäuser gibt es keinen Gebäudebestand im Plangebiet, die gesamte Fläche wird als Grünland und Gartenfläche genutzt. Folgende Flurstücke liegen innerhalb des Geltungsbereichs: gesamt: teilweise: 674, 675, 659, 659/2 663, 49, 672, 669, 49/1 Außerhalb Im Norden und Osten grenzt ein Wohngebiet mit 1-geschossigen Häusern an, im Westen mit ein- bis zweigeschossigen Häusern. Südlich schließt sich hinter den privaten Gartenflächen gewerblich genutzte Bebauung an. Auch ein Kindergarten ist in diesem Bereich übergangsweise untergebracht. 5.3 Grundbesitzverhältnisse Die Grundstücke im Plangebiet befinden sich bis auf die weiter als private Gärten genutzten Flächen im Eigentum der Stadt Schwäbisch Gmünd. 6. Erschließung, Ent- und Versorgung 6.1 Verkehrs- und Erschließungsgegebenheiten Äußere Erschließung Für die längerfristig geplante Überbauung des Gesamtbereiches vom Baugebiet Weidenäcker bis zur ehemaligen Bahntrasse wurde ein Gesamtkonzept entwickelt. Die äußere verkehrliche Anbindung erfolgt im Norden über einen Anschluss an die Weidenäckerstraße und im Südwesten über einen Anschluss an die Alemannenstraße. Fußläufig sind noch weitere Verbindungen zur Weidenäckerstraße und zur ehemaligen Bahntrasse geplant. Über die Alemannenstraße (K 3275) nach Norden gelangt man direkt in die Ortsmitte von Straßdorf und weiter nach Schwäbisch Gmünd. In Richtung Süden gelangt man direkt nach Waldstetten und Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 10 von da aus wieder nach Schwäbisch Gmünd oder Unterbettringen. Der Straßenanschluss an die Weidenäckerstraße wurde bereits im Bebauungsplan „Weidenäcker“ 1976 vorgesehen und festgesetzt. Daran schließt das Wohngebiet Emerland I an und über dieses wird der neue Planungsbereich erschlossen. ÖPNV Bei der Umsetzung der durchgehenden Verbindung von der Weidenäckerstraße zur Alemannenstraße im geplanten Gesamtkonzept wird geprüft ob die Führung einer Buslinie durch das Gebiet sinnvoll ist. Für den zweiten Bauabschnitt „Emerland II“ sind die Bushaltestellen in der Alemannenstraße „Weidenäcker“ und „Am Bahndamm“ für die Linie 3 (Wißgoldingen – Heubach) in ca. 150 – 300m zu erreichen. Die nächsten Bushaltestellen der Linie 4 (Schwäbisch Gmünd – Wißgoldingen) befinden sich in der Donzdorfer Straße („Scherrenbacher“) und in der Einhornstraße (Adler/Apotheke) in ca. 500m Entfernung. Innere Erschließung Die Innere Erschließung des Gesamtkonzeptes erfolgt über zwei Wohnsammelstraßen, die jeweils neben der Fahrspur einen Gehweg und teilweise einen Parksteifen mit Längsparkern und Baumstandorten haben. Abgehend von den Sammelstraßen dienen Wohnstraßen und Stichstraßen mit gemischt genutzten Verkehrsflächen der restlichen Erschließung der Wohngebäude. Der erste Bauabschnitt „Emerland I“ umfasste einen Teil der Wohnsammelstraße und drei daran anschließende Wohnstraßen. An einer dieser bisher zum Teil nur einseitig bebauten Wohnstraßen der „Pfarrer-Fimpel-Straße“ schließt der neue Bauabschnitt an. Die PfarrerFimpel-Straße wird verlängert und um zwei weitere kurze Stiche ergänzt. Es sind gemischt genutzte Verkehrsflächen und öffentliche Stellplätze geplant. Um die Belastungen der Anwohner des Wohngebietes „Emerland I“ durch weiteren Baustellenverkehr zu verringern, ist vorgesehen, den Verkehr für die Erschließungsarbeiten möglichst über den Efeuweg abzuwickeln. 6.2 Entwässerung Die Entwässerungsmöglichkeiten wurden für das Gesamtkonzept „Emerland“ untersucht. Auf Grund der Topographie und der Anschlussmöglichkeiten gibt es 2 unterschiedliche Bereiche für die Entwässerung. Im nördlichen Bereich kann die Fläche teilweise vollständig im Freispiegelgefälle entwässert werden und teilweise können die Untergeschosse nur über Hebeanlagen entwässert werden. Diese nördlichen Flächen werden im Mischsystem entwässert und über einen vorhandenen Anschlusspunkt im Bereich Alemannenstraße 45 angeschlossen. Die Verbindung zu dem bestehenden Anschlusspunkt verläuft durch den Bauabschnitt „Emerland II“. Der Bauabschnitt „Emerland II“ wird an diesen Kanal angeschlossen und im Mischsystem entwässert, deshalb wird das Regenwasser der Dächer über Zisternen langsam abgewirtschaftet. Eine Nutzung des Zisternenwassers zum Gießen oder als Brauchwasser ist erwünscht. Der südliche Planungsbereich wird in Trennsystem entwässert werden, d.h. das anfallende Schmutzwasser sowie das Oberflächenwasser der Straßen wird über ein Pumpwerk dem Mischwasserkanal in der Alemannenstraße zugeführt. Das Oberflächenwasser aus den Wohngrundstücken wird über ein noch zu planendes Regenrückhaltebecken dem Vorfluter zugeführt. 6.3 Versorgung Wasserversorgung Die Trinkwasserversorgung erfolgt durch die Stadtwerke Schwäbisch Gmünd GmbH. Stromversorgung Die Stromversorgung erfolgt durch die NGO. Wärmeversorgung Eine Gasversorgung kann durch die Stadtwerke Schwäbisch Gmünd erfolgen. 6.4 Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs Im Ortskern gibt es Bäcker, eine Metzgerei, eine Bank und eine Apotheke. Am nördlichen Ende von Straßdorf befindet sich ein großer Supermarkt und ein Getränkemarkt. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 11 7. Begründung der Planungsinhalte 7.1 Gesamtkonzeption Ein Gesamtkonzept für eine langfristige Wohnbebauung zwischen dem nördlich bestehenden Wohngebiet „Weidenäcker“ über die Gewerbefläche (Abriss) bis zur ehemaligen Bahntrasse im Süden wurde entwickelt. Das Gesamtkonzept „Emerland“ schließt im Westen an die bestehenden Gebäude an der Alemannenstraße an, im Osten wird ein neuer Ortsrand als Übergang zur freien Landschaf gestaltet. Wichtig für das Gesamtkonzept war, dass es möglichst flexibel in mehreren Bauabschnitten entwickelt werden kann. Eine verkehrstechnische Anbindung des neuen Quartiers kann nur über einen Anschluss an die Weidenäckerstraße im Norden und über einen Anschluss and die Alemannenstraße im Bereich des Bahndammes im Südwesten erfolgen. Anknüpfungspunkte für Fuß- und Radverbindungen gibt es noch im Norden von der Rostocker Straße und im Süden zur Bahntrasse. Auch wenn erste Bauabschnitte nur von der Weidenäckerstraße aus erschlossen werden, so ist es doch ein Ziel der Gesamtplanung, den Haupterschließungsverkehr über die Verbindung zur Alemannenstraße im Südwesten abzuwickeln. Die Straße, die die kürzeste Verbindung der beiden äußeren Anschlüsse darstellt, wird deshalb mit einem Versatz geplant. Damit wird auch eine gewisse Verkehrsberuhigung erreicht und das neue Quartier erhält einen kleinen Platz als Mittelpunkt. Der zweite Bauabschnitt „Emerland II“ schließt die Lücke zwischen dem ersten Bauabschnitt und der Bebauung an der Alemannenstraße und nutzt die hier bereits verlegte Entwässerungsleitung. Es sind 12 Bauplätze für Ein- bis Zweifamilienhäuser geplant, die an Stichstraßen angeordnet sind. Der Geltungsbereich umfasst im südlichen Bereich Grundstücke mit privaten Gartenflächen einschließlich der Fußwegeverbindung zum Kindergarten. Die bestehenden Nutzungen werden hier festgesetzt. Eine Bebauung in diesem Bereich ist längerfristig im Gesamtkonzept „Emerland“ geplant, kann aber erst durch eine neue Erschließung mit entsprechenden Ver- und Entsorgungsleitungen über die bestehenden Gewerbeflächen gesichert umgesetzt werden. Die im Geltungsbereich liegende Fläche des Efeuweg wird als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Die Fläche ist bisher als befahrbarer Wiesenweg nutzbar. Die Gebäude Weidenäckerstraße 6 und 8 sind sowohl von der Weidenäckerstraße als auch vom Efeuweg aus erschlossen. Langfristig wird eine Erschließung von der Weidenäckerstraße aus als ausreichend angesehen, die Flächen des Efeuweg könnten dann von den Angrenzern erworben werden. Neue Zufahrten über den Efeuweg sollen daher nicht ermöglicht werden. Gesamtkonzept Wohngebiet Emerland 02.02.2015 Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 12 7.2 Einzelne Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Das Baugebiet wird als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt, da es hauptsächlich dem Wohnen dienen soll, diese Nutzung entspricht auch der tatsächlichen Nutzung der angrenzenden Bebauung. Schank- und Speisewirtschaften im Sinne des § 4 (2) Nr. 2 BauNVO werden nicht zugelassen, da sie häufig zu Konflikten mit der Wohnnutzung führen. Ausnahmen nach § 4 (3) BauNVO (z.B. Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Tankstellen) sind nicht zulässig, um Nutzungskonflikte zu vermeiden. Maß der baulichen Nutzung Die Grundflächenzahl wird mit 0,4 festgesetzt. Damit sich die geplante Wohnbebauung, gut an die an drei Seiten bestehende Bebauung anfügt, wird die Höhe der baulichen Anlagen durch eine maximale Traufhöhe von 4,5 m und eine maximale Firsthöhe von 8,5 m festgesetzt. Dies entspricht einer eingeschossigen Bebauung plus Dachgeschoss und entspricht der angrenzenden Bebauung. Die Traufhöhe wird gemessen von der festgesetzten Erdgeschoss-Rohfußbodenhöhe bis zum Schnittpunkt der Außenwand mit der Dachhaut, die Firsthöhe wird ebenfalls von der festgesetzten EFH aus gemessen. Für Flachdächer ist die maximale Traufhöhe maßgebend. Auch wenn keine Geschossflächenzahl festgesetzt wird, sind die Obergrenzen der Geschossflächenzahl für Allgemeine Wohngebiete von 1,2 nach § 17 (1) BauNVO einzuhalten. Höhenlage von Gebäuden Eine Erdgeschoßrohfußbodenhöhe (EFH) wird festgesetzt. Sie ist so gewählt, dass sie zum einen oberhalb der Rückstauebene liegt, und zum anderen unter Berücksichtigung der Bodenverhältnisse übermäßige Geländemodellierungen vermieden werden. Die festgesetzte EFH darf nicht überschritten werden aber um bis zu 30 cm unterschritten. Da sich die festgesetzte Traufhöhe auf die festgesetzte EFH bezieht, besteht durch die Möglichkeit der Unterschreitung der EFH mehr Spielraum bei der Traufhöhengestaltung. Bauweise Im Plangebiet wird offene Bauweise festgesetzt, dies entspricht auch dem Charakter der angrenzenden Wohngebiete. Es sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig. Überbaubare Grundstücksflächen Mit der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen die bebaubaren Bereiche der Grundstücke definiert und so die Verteilung der baulichen Anlagen gemäß der städtebaulichen Gesamtidee geregelt. Die Größe der Baustreifen ist so gewählt, dass unterschiedliche Anordnungen der Gebäude mit ausreichend Spielraum auf den Grundstücken möglich sind. Die Lage der Baustreifen auf den Grundstücken gewährleistet ausreichend Abstand zu den Verkehrsflächen, die Abstände zu den bestehenden Wohngrundstücken sind so bemessen, dass hier durchgehende Grünzonen angelegt werden können. 7.3 Örtliche Bauvorschriften Dächer Um den Bauherren möglichst viel Gestaltungsfreiheit zu lassen werden im gesamten Baugebiet beidseitig geneigte Dächer und Flachdächer zugelassen. Nur Pultdächer sind im gesamten Baugebiet nicht möglich, da die einseitig hohen Wandhöhen auf den Firstseiten sich nicht gut ins Ortsbild einfügen und größere Auswirkungen und Verschattungen der Nachbargrundstücke mit sich bringen. Um Beeinträchtigungen der Nachbarn zu vermeiden, sind glänzende und reflektierende Oberflächen nicht zulässig, mit Ausnahme für flächige Verglasungen der Dachhaut zur Passivenergienutzung und für Solarkollektoren. Bebauungsplan und örtliche Bauvorschrift Nr. A 21 B „Emerland II“ Begründung gem. § 9 (8) BauGB Vorentwurf 13 Firstrichtung / Gebäudestellung Die Stellung der baulichen Anlagen wird entlang der Haupterschließungsrichtung durch die Festsetzung der Firstrichtung des Hauptbaukörpers geregelt. Garagenzufahrten und Stellplätze Private Zufahrten und Stellplatzflächen wasserdurchlässig hergestellt werden. müssen zur Reduzierung der Versiegelung Anlagen zum Sammeln von Niederschlagswasser Das anfallende Oberflächenwasser aus der Dachfläche muss zur zeitweiligen Regenrückhaltung und langsamen Abwirtschaftung in Zisternen aufgefangen werden und in den Kanal abgeleitet werden. Als Bemessungswert für das Rückhaltevolumen sind 3 cbm je 100 qm befestigte Fläche bzw. Dachfläche anzusetzen, davon sind 2/3 des Volumens zur Rückhaltung vorzusehen. Die Zisterne muss einen permanent offenen Abfluss von 0,1 l/s /100qm befestigter Fläche haben. Damit ist zugleich eine gewisse Speicherung und Nutzung des Regenwassers (z.B. für Gießzwecke) zur Entlastung des Trinkwasserhaushaltes möglich. 8. Grünordnung / Landschaftspflegerische Belange Nach § 13 a Abs.2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe in Naturhaushalt und Landschaftsbild, die im Rahmen eines beschleunigten Verfahrens erfolgen, als zulässig. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich. Nichtsdestotrotz wird durch die Festsetzungen von Pflanzgeboten und wasserdurchlässigen Belägen, begrünten Dächern sowie Zisternen der Eingriff begrenzt. Aufgestellt: Pedoth, Stadtplanungs- und Baurechtsamt Schwäbisch Gmünd, den 23.04.2015
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