Q1 QUALIFIER 25 Einblicke in die Immobilienbewirtschaftung Zwei Jahrzehnte Immobilienwirtschaft „Was uns bewegte“ Vermietungsmanagement 2014 über 2.600 Mietverträge Mietanpassungen Eine Million on top F M in der Wohnungswirtschaft Know-how-Transfer 2 5 Jahre TREUREAL Wachstum mit Innovationen 1990–2015 Q1 April 2015 01 07 – 2015 QUALIFIER QUALIFIER 25 Jahre jung Sicher ein Grund, es zu betonen: TREUREAL blickt in diesem Jahr auf 25 Jahre erfolgreiche Arbeit in der Immobilienwirtschaft zurück. Ein unabhängiges, inhabergeführtes Unternehmen für Property Management und Facility Service, heute mit rund 800 Mitarbeitern deutschlandweit unterwegs – wir sind stolz auf diese nicht selbstverständliche Stellung in der Immobilienwirtschaft. Das Entscheidende nach 25 Jahren: Wir fühlen uns jung wie nie. Natürlich fragen wir uns in internen Gesprächen, was uns nach 25 Jahren ausmacht. Die Antworten decken vieles ab: Erfahrungen in allen immobilienwirtschaftlichen Aufgabenstellungen; Kontinuität in den Leistungsangeboten; manchmal auch das (unternehmerische) Glück, das Richtige getan zu haben, ohne es vorher genau wissen zu können; ebenso der Mut, nicht jede Entwicklung mitmachen zu wollen, sondern sich auf die Kernkompetenzen im Property und Facility Management zu konzentrieren. Zu vielen dieser Aspekte geben wir Ihnen in dieser Ausgabe unseres Qualifiers wieder Einblicke. 02 April 2015 Q1 QUALIFIER Vor 25 Jahren fiel der Startschuss für das Unternehmen in Mannheim, heute noch der Sitz der TREUREAL-Gesellschaften. Die ersten Niederlassungen entstanden in Chemnitz, Leipzig und Dresden, bevor Ende der 1990er Jahre Standorte in den alten Bundesländern hinzukamen. Heute sind die TREUREALUnternehmen deutschlandweit aufgestellt. Den Kern unseres Unternehmens glauben wir allerdings nur mit Ihnen, unseren Kunden, Partnern und Auftraggebern, zeigen zu können, denn er hat eine ideelle Dimension: Es ist der Dienstleistungsgedanke, der uns mit Ihnen verbindet. Und der uns befähigt hat, die sich immer wieder verändernden Fragestellungen in der Immobilienwirtschaft aufzugreifen und zu einem Teil unseres Angebotes zu machen. 25 Jahre TREUREAL sind daher geprägt von Menschen, die in unseren Unternehmen arbeiten oder ihren Platz hatten, genauso wie denjenigen, die uns ihr Vertrauen auf eine komplexe Leistung geschenkt haben: Wohnungseigentümer in Gemeinschaften, Investoren, Asset Manager, Fondsmanager oder Banken-Vertreter, Mieter. Herzlichen Dank an Sie alle. Inhalt 04 05 06 07 08 10 12 12 „Was uns bewegte“ Ein Stück des eigenen Weges 2014 über 2.600 Mietverträge Eine Million on top Know-how-Transfer Wachstum mit Innovationen Einkauf mit Gewinn Neue Mandate Impressum TREUREAL GmbH Am Victoria-Turm 2 68163 Mannheim Ansprechpartner: Heinz Colligs Fotos: Christa Grundig, Michael Neuhaus 1990–2015 Dirk Tönges, Sprecher der Geschäftsführung TREUREAL GmbH Das TREUREAL-Logo zum 25. Unternehmensjubiläum. Q1 April 2015 03 QUALIFIER Zwei Jahrzehnte Immobilienwirtschaft „Was uns bewegte“ Foto: Superikonoskop Seit 1994 gehört zur Welt von Treubau Verwaltung und Partner, der früheren Firmierung von TREUREAL, ein Handwerker- und Hausmeisterservice. Auf dem Betriebshof in Chemnitz stand lange ein passender Werbeträger aus dieser Zeit. Berliner Mauer zwischen Reichstagsgebäude und Brandenburger Tor am 28. Dezember 1989. Kontinuität seit D-Mark-Zeiten – Führungsmannschaft beim Ausflug; heute noch aktiv: vordere Reihe Matthias Müller (2. v. l.), Heinz Colligs (3. v. l.), Simone Schmuck-Wende (4. v. l.), Wolfgang Wingendorf (6. v. l.); stehend Thomas Steger (3. v. l.), Florian von Lewinski (4. v. l.), Andreas Bahr (5. v. l.) und Dirk Tönges (7. v. l.). 04 April 2015 Q1 QUALIFIER 25 Jahre Unternehmensgeschichte in der Immobilienwirtschaft sind ein Fokus, in dem sich Entwicklungen in der Branche abbilden. Andreas Bahr, 1990 erster Geschäftsführer und heute geschäftsführender Gesellschafter, gibt einen Überblick mit TREUREAL-Spotlights. Die 1990er – während in Westdeutschland das Ende der gemeinnützigen Wohnungswirtschaft Schlaglichter auf die Branche warf und kommunale Eigner und Unternehmen sich von Beständen trennten, brachte die deutsche Wiedervereinigung völlig neue Fragestellungen für die Branche: Wie einer planwirtschaftlich aufgestellten Immobilienwelt helfen, sich in die neue Zeit zu transformieren? Was tun mit den nichtbetriebsnotwendigen Immobilien, die die TreuhandAnstalt aus den ehemaligen DDR-Betrieben ausgliederte? Wie den Bedarf an Wohnraummodernisierung in den neuen Bundesländern decken? TREUREAL war mit allen Fragen konfrontiert: als Verwalter von rund 5.000 Wohnungen des jungen Bundeslandes Sachsen, als Auftragnehmer der TreuhandAnstalt, als Berater von neuen Wohnungsunternehmen und Genossenschaften, als Verwalter in neu errichteten Anlagen nach dem Wohnungseigentumsgesetz. Die 2000er – Deutschland findet sich mit dem Euro in einer globalisierten Ökonomie wieder und erlebt neue Impulse in der Immobilienwirtschaft. Der deutsche Wohnungsmarkt wird zu einem Platz für internationales Kapital, das neue Unternehmen bildet – heute als börsennotierte Immobilienunternehmen die größten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Die TREUREAL-Erfahrungen in der Privatisierung werden von diesen Unternehmen abgerufen. In den neuen Ländern müssen im Banken-Workout gescheiterte Immobilienprojekte der 90er für den Markt restrukturiert werden. TREUREAL betreut für Banken große Wohnungsbestände, die Zahl der Insolvenzverwalter als Auftraggeber wächst, Gewerbeimmobilien werden restrukturiert, Banken wollen Klarheit über Immobilienkredite. Die Internationalisierung der Immobilienwirtschaft bewirkt auch eine Professionalisierung und neue Arbeitsteilung – das Asset Management übernimmt seine Rolle, Asset-Management-Unternehmen werden zu Auftraggebern der TREUREAL. Die Finanzkrise bringt Unsicherheit: Werden große Investments in der Refinanzierung scheitern? Property Manager müssen Bewirtschaftungsstrategien auf unsicherem Boden entwickeln. „Dienstleister müssen sich mit den Veränderungen in der Branche entwickeln.“ Andreas Bahr, Mitgründer der TREUREAL. Die 2010er – der Portfoliohandel, von der Finanzkrise gedämpft, nimmt wieder Fahrt auf. Die Digitalisierung der Dienstleistungen stellt auch das Property Management vor Herausforderungen: Wie werden Portfolios gesteuert, wie wird die Arbeit an der Immobilie in IT-Systeme und Prozesse eingebunden? Innovationen müssen in die Abläufe integriert werden. Das Fazit – Immobilien sind das unbeweglichste Wirtschaftsgut überhaupt, ihre Bewirtschaftung verändert sich jedoch ständig. Wer hier am Ball bleiben will, muss innovativ bleiben. 25 Jahre TREUREAL zeigen, dass dies auch von mittelständischen Unternehmen zu leisten ist. Andreas Bahr 25 Jahre T R E UR E A L Ein Stück des eigenen Weges 25 Jahre Unternehmensgeschichte erzählen sich meist anhand von Ereignissen: neue Geschäftsfelder, Aufträge, Verluste, neue Standorte, wechselnde Branchenimpulse. Auch die Geschichte der TREUREAL lässt sich auf diese Weise erzählen. Unternehmen werden jedoch immer von Menschen bewegt und getragen. Partner des Unternehmens, ob Auftraggeber oder Lieferanten, kennen meist nur diejenigen mit zentralen Funktionen. Wir haben eingefangen, was auch andere Mitarbeiter mit der TREUREAL verbinden. „Ein halbes Leben“ Ein halbes Leben – das verbindet Gerd Heunemann mit der Arbeit bei der TREUREAL, zu der er 1994 gestoßen ist. Er gehört zu denen, für die es auch die zweite Hälfte des Berufslebens war – nachdem er in Gera bereits ein DDR-Berufsleben hinter sich hatte. Gerd Heunemann brachte die Keimzelle des Hausmeisterservice in die Unternehmensgruppe. Sein Eindruck vom Wandel in 25 Jahren: „In den 90ern gab es Phasen, in denen die Umsätze explodierten und zehn oder fünfzehn Mitarbeiter im Monat eingestellt wurden. Etwas wegschaffen, egal wie, darum ging es damals – heute ist eine andere Vokabel genauso wichtig: Kosten, Kosten, Kosten.“ Trotz des Wandels: „Ich möchte keinen Tag missen. Auch nicht die Tage, an denen man von Thüringen aus Reinigungspersonal in Mannheim ausstatten musste – über Nacht.“ Gerd Heunemann (65) lenkt seit Jahren von Gera und Leipzig aus im Gebäudeservice die Auftragskalkulation Q1 April 2015 05 QUALIFIER Vermietungsmanagement 2014 über 2.600 Mietverträge Gestreute Portfolios haben ihre Tücke, vor allem, wenn es um die Vermietung geht: Die Besichtigung einer Mieteinheit geht nur vor Ort. Eine Arbeit, die in der Regel Makler übernehmen. Regionale Streuung bedeutet daher, im Management eines Portfolios mit Dutzenden unterschiedlicher Ansprechpartner zusammenzuarbeiten. Ein Aufwand, der ohne passende Strukturen nicht zu bewältigen ist – und für den TREUREAL zusätzlich zum Property Management einen eigenen Service anbietet. Mit Erfolg: Das TREUREAL-Vermietungsmanagement hatte 2014 die Hand auf mehr als 2.600 Mietvertragsabschlüssen. Fluktuations- und Wiedervermietungsquoten sind der Schlüssel, um zu erkennen, an welcher Stelle es demnächst brenzlig wird und wo vorsorglich in die Vermietungsprozesse Kraft investiert werden sollte. Svetlana Fröhlich, bei TREUREAL mit der Leitung des Vermietungsmanagements beauftragt, kennt die Parameter, mit denen Handlungsbedarf zu lokalisieren ist. „Die gekonnte Auswertung der immobilienwirtschaftlichen Daten aus der Software in unserem Haus ist die Grundlage, auf der wir mit Asset Managern oder anderen Eigentümervertretern die Vermietungssituation analysieren und uns über den Handlungsbedarf verständigen“, fasst sie die Aufgaben zum Beginn eines Einsatzes des TREUREAL-Vermietungsmanagements zusammen. Von der Analyse zur wirksamen Vermietung braucht es jedoch einen transparenten Prozess, mit dem eine Vielzahl unterschiedlicher Situationen gelenkt werden kann. Denn im Vermietungsprozess kommt es auf Qualität und Geschwindigkeit an. Wie werden Angebote inseriert, auf welchen Plattformen erscheinen sie, welche Standards werden, gleichgültig von welchem Makler, verlangt? Diese qualitativen Aspekte gehören zu den Lenkungsaufgaben des Vermietungsmanagements. Genauso wie die Verantwortung dafür, dass der Prozess in möglichst kurzer Zeit über die Bühne gebracht wird: Wie schnell wird nach Eingang einer Kündigung der mögliche Sanierungsbedarf eingeschätzt oder eine Instandsetzung schon vor dem Auszug des Altmieters terminiert und eingeleitet? Leerstandszeiten sind so kurz wie möglich zu halten, denn hier gilt: Zeit ist Geld. Mietermärkte verlangen einen schnellen Prozess, bevor ein Interessent sich an anderer Stelle bindet. Entscheidend für den Erfolg des Vermietungsmanagements ist es, auf der Grundlage transparenter Prozesse mit einem Eigentümer auch die passenden Stellschrauben im Blick zu haben: Wo passt der Preis zum Markt, an welcher Stelle sollte ein anderer Interessententyp angesprochen werden, was bedeutet das Instandhaltungslevel für den Businessplan hinter dem Immobilieninvestment? Svetlana Fröhlich: „Wir machen nicht nur Analysen, wir helfen auch damit, die Spur zu halten.“ Das beweist unter anderem auch die Vermietungsbilanz 2014, die auf über 2.600 Mietverträge baut. Von der Datenanalyse zum transparenten Vermietungsprozess – Svetlana Fröhlich lenkt das Vermietungsmanagement. Michael Frieling, als Geschäftsführer bei der TREUREAL verantwortlich für den Produktbereich, ist mit der Entwicklung des Vermietungsmanagements zufrieden: „Unsere Auswertungen zeigen, dass wir in den beauftragten Portfolios mit der Größenordnung der generierten Mietverträge den auftretenden Leerstand komplett abdecken – zum Nutzen unserer Kunden.“ Vor allem, so sein Hinweis, habe man inzwischen durch Kontinuität gezeigt, dass die TREUREAL hier über stabile und belastbare Prozesse verfüge. Eine Leistung, die inzwischen Beachtung im Markt gefunden habe, so Michael Frieling. 25 Jahre T R E UR E A L „Ganz schnell mittendrin“ Nur ein Zehntel der TREUREAL-Geschichte kennt Julia Müller. Seit zweiundeinhalb Jahren in der Ausbildung zur Kauffrau der Bürokommunikation beschäftigt sie sich im Mai dieses Jahres mit dem Ausbildungsabschluss – und weiß bereits jetzt, dass sie „übernommen“ wird. Ein Vergleich der TREUREAL mit anderen Unternehmen? Schwer, wenn man bisher nur eines kennengelernt hat. Trotzdem: Erfahrungen von anderen in der Berufsschule lassen Vergleiche zu. Und dabei fällt Julia Müller auf: „Hier hatte ich ganz schnell Freiräume und Verantwortung. Ich konnte Abläufe mit beeinflussen und habe nach einem halben Jahr schon Vertretungen übernommen. Da ist man schnell mittendrin.“ Mittendrin ist sie auch schon vor Ende der Ausbildung an ihrem Arbeitsplatz als Assistenz eines Regionalleiters. Dort schließt sie ihre Ausbildung ab – und macht am gleichen Schreibtisch nach der Prüfung weiter. Julia Müller (20) will demnächst in Mannheim als Kauffrau für Bürokommunikation einem Regionalleiter im infrastrukturellen Gebäudemanagement den Rücken freihalten. 06 April 2015 Q1 QUALIFIER Mietanpassungen Eine Million on top Immobilieninvestments rechnen sich über die Mieteinnahmen. Hier auf der Höhe der Möglichkeiten zu bleiben, ist ein mühsamer Geschäftsprozess, denn meist hat jeder Mietvertrag seine individuellen Tücken. Eine Herausforderung, wenn man ganze Immobilienportfolios übernimmt. TREUREAL hat hier einen Spezialistenpool als Serviceeinheit eingerichtet, die auch im zurückliegenden Jahr auf beachtliche Ergebnisse zurückblicken: Rund eine Million Euro neuer Mietertrag wurde aus 2.900 Mietverträgen generiert. Das Ergebnis spricht für sich: Rund eine Million Euro mehr an Mieteinnahmen auf ein Jahr bezogen ist aus den Mietanpassungen zu erwarten, die Carsten Duda und Stefan Aust im Jahr 2014 erarbeitet haben. Damit haben sie eine der wichtigen Leistungsfacetten im Property Management der TREUREAL mit Leben erfüllt. Dahinter stecken viel Kleinarbeit und spezialisierter Umgang mit den immobilienwirtschaftlichen Systemen, in denen die Daten für diesen Prozess schlummern. „Anlässlich einer Mieterhöhung entpuppt sich, mit welcher Sorgfalt die Mietvertragsdaten bei Vorverwaltungen gehandelt wurden“, kennt Carsten Duda die Schwierigkeiten des Prozesses. Typisch für ein Property-Management-Unternehmen wie die TREUREAL: In Portfolios, die schon einige Jahre zwischen wechselnde Eigentümer hin- und herwanderten hatten, soll datentechnisch ein verlässlicher Grund geschaffen werden. Duda: „Wer sich dann für Mieterhöhungen die Verträge in die Hand nimmt und die Daten dazu sichtet, erlebt oft Überraschungen.“ Carsten Duda, Leiter der Mietgestaltung, kennt die Tücken im wohnungswirtschaftlichen Datendschungel. Daher liege der Wert der Arbeit der Special-Task-Force Mietgestaltung bei der TREUREAL nicht nur in einzelnen Mieterhöhungen, sondern auch in einer Qualitätsverbesserung in der Datenwelt. Damit stabilisiert sich die Grundlage, auf der ein Portfolio in Zukunft gesteuert werden soll. Kleinarbeit, die sich auch langfristig auszahlt, steckt damit in den im Jahr 2014 rund 2.900 angepassten Mietverträgen – und entsprechendes Know-how. Auftraggeber quittierten positiv, so Silke Nein, verantwortlich für die Betreuung von Portfoliokunden, wie bei der TREUREAL aus den Systemen Vorschlagslisten für Maßnahmen generiert werden. Damit werde deutlich, dass Portfolioentwicklung steuerbar ist und ein gut aufgestellter Property Manager hier die entscheidenden Stellschrauben in der Hand habe. Nein: „Gerade beim Beitrag unserer Mietgestaltung nehmen unsere Auftraggeber wahr, was vorausschauendes Property Management alles leistet.“ 25 Jahre T R E UR E A L „Nicht nur ein Schreibtisch“ Was empfinden Mitarbeiter, die nur etwas älter sind als die TREUREAL selbst, wenn sie über die Firmengeschichte nachdenken? Dass eben vieles einfach schon Geschichte ist – so kommt es jedenfalls Gualter Späth vor, der mit 31 Jahren eine ähnliche Zeitspanne wie das Unternehmen überblickt. Ein gewachsenes Property-Management-Unternehmen, in dem er jetzt fast drei Jahre als Property Manager mitarbeitet – und schnell Verantwortung übertragen bekam: Große Gewerbeimmobilien, ein ganzes Portfolio, mussten durch eine Insolvenz geführt werden. Geschichten von der Gründung, Etappen aus den 90er und 2000er Jahren – klar, hört man irgendwie. Aber das macht für ihn nicht das Unternehmen aus. Bei allen professionellen Anforderungen und Aufgaben – sein Fazit aus drei Jahren: Hier wird man auch als Mensch gesehen. Gualter Späth (31), Property Manager in Mannheim und Frankfurt, in Ausbildung an der Akademie der Immobilienwirtschaft, jetzt mit der Spezialaufgabe betraut, im The Squaire die Gesichtspunkte einer korrekten WEG-Verwaltung einzubringen. Q1 April 2015 07 QUALIFIER FM in der Wohnungswirtschaft Know-how-Transfer Erfahrungen aus dem Facility Management von Gewerbeimmobilien helfen auch bei großen Wohnungsbeständen passende Prozesse zu entwickeln. Professionelle Wohnungsunternehmen, die gestreute Portfolios übernommen haben, stellen an die Bewirtschaftung neue Anforderungen. Sie muss betriebswirtschaftlich planbar und steuerbar sein. Eine Herausforderung, die infrastrukturelle Dienstleister annehmen müssen. Dabei können sie auf Erfahrungen aus dem Facility Management von Gewerbeimmobilien bauen. Uwe Lippmann, Geschäftsführer des TREUREAL Gebäudeservice, engagiert sich in der GEFMA, dem FM-Verband, zu diesem Thema. Er erläutert die Entwicklung. Welche Tendenzen bei großen Wohnungsunternehmen sehen Sie heute als Dienstleister für Facility Management? Uwe Lippmann: Für große Wohnungsunternehmen haben die Leistungen des infrastrukturellen oder technischen Gebäudemanagements zwei Seiten. Sie sind nicht nur kostenrelevant, sondern auch in einem hohen Maß prozessrelevant. Das heißt, das Wohnungsunternehmen sieht sich selbst hohen Anforderungen an die Lieferantensteuerung und Qualitätskontrolle gegenüber. Daher wird dieser Anspruch auch an die Dienstleister weitergegeben. Wie reagieren Sie darauf, um Ihren Auftraggebern entgegenzukommen? Uwe Lippmann: Wir nehmen diese Herausforderung an und beschäftigen uns damit, welche Erfahrungen aus dem Facility Management in Gewerbeimmobilien auch auf den Wohnungssektor passen. In Gewerbeimmobilien ist es selbstverständlich, dass ein Dienstleister beispielsweise Daten zur Aufgabenerfüllung, zu regelmäßigen Maßnahmen und zu anlassbezogenen Aktionen bei Instandhaltungen zur Hand hat und darüber seine Leistungsparameter gestaltet und abrechnet. Solche Systeme entwickeln wir auch in der Betreuung von Wohnungsportfolios heute mit einer wesentlich höheren Genauigkeit und Detailliertheit. Haben wir bei Gewerbeimmobilien oft komplexe Aufgaben, liegt die Herausforderung beim Wohnen in der Vielzahl von Einzelmaßnahmen und Objekten. 25 Jahre T R E UR E A L „Spannung pur“ Wer bei einem Property-Management-Unternehmen die Aufgabe übernimmt, den Überblick bei der Übernahme von Verwaltungsbeständen zu behalten, dem fällt schnell eine kurze Formel für die Arbeit ein: „Spannung pur“ – so nennt Mario Manegold den größten Teil seiner inzwischen 19 Jahre dauernden TREUREAL-Tätigkeit. Langeweile nie – dieser Gedanke zeigt auch seine Berufsbiografie: vom Kaufmann der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft über den Immobilienökonom zum MRICS. Kommentatoren aus anderen Unternehmen fassten es auch zusammen mit dem Satz: „Mit allen erdenklichen immobilienwirtschaftlichen Wassern gewaschen.“ Und das schätzte Mario Manegold eben: keine Langeweile, immer etwas zu gestalten. Mario Manegold (44) hat mit wechselnden Aufgaben schon an allen Standorten der TREUREAL gewirkt und neue Mitarbeiter in die TREUREAL-Systeme eingeführt. 08 April 2015 Q1 QUALIFIER Liegt darin nicht die Gefahr, dass unnütze Daten gesammelt werden, ohne dass jemand etwas davon hat? Uwe Lippmann: Wir können natürlich nicht bestimmen, was ein Auftraggeber mit solchen Daten macht. Dort, wo wir diese Wege gemeinsam mit Auftraggebern gehen, sehen wir für beide Seiten positive Effekte. Dem Wohnungsunternehmen dient es zur Qualitätssicherung, wenn transparent bleibt, wie oft diese oder jene Maßnahme an einer Liegen- Der TREUREAL Gebäudeservice (TGS) betreut deutschlandweit im infrastrukturellen Gebäudemanagement mehr als 3.000 Liegenschaften. Der betreute Wohnungsbestand liegt zurzeit bei rund 45.000 Wohnungen. Der TGS arbeitet zurzeit mit rund 400 festen Mitarbeitern. schaft angebracht ist. Für uns als Dienstleister verbessert es die Planungsgrundlagen, beispielweise um Leistungskonstanz zu gewährleisten. Hat damit der Hausmeister ausgedient und nur noch der Ingenieur kommt zum Zug? Uwe Lippmann: Nein. Der Hausmeister an der Immobilie ist nicht zu ersetzen. Darum geht es nicht. Es geht darum, wie gemanagt wird, was er tut. Dienstleister in diesem Sektor müssen die Herausforderung annehmen, dass der Steuerungsanteil an ihrer Arbeit eine höhere Bedeutung hat und ein Auftraggeber Transparenz braucht. Bewirtschaftungskosten sind eben Teil einer betriebswirtschaftlichen Betrachtung. Das wird als Facility-Management-Routine auch in der Wohnungswirtschaft ankommen. Wir gehen jedenfalls diesen Weg. Die Leistungen des TGS sind nach DIN EN ISO 9001 zertifiziert. Das Unternehmen ist Mitglied der GEFMA. Uwe Lippmann, Geschäftsführer des TREUREAL Gebäudeservice 25 Jahre T R E UR E A L „Erfahrungen mit den Menschen“ Von dem Vierteljahrhundert Firmengeschichte kennt Monika Rösner 21 Jahre. Ihre Perspektive auf das Unternehmen und seine Geschichte ist der Blick aus der Zahlenwelt der Buchhaltung – ein Platz, an dem trotz geforderter Detailgenauigkeit der Sinn für Entwicklungen wach bleiben muss. Dazu passt auch, was ihr für ein Statement zu den Jahren bei der TREUREAL wichtig ist: „Ich verbinde die Jahre bei der TREUREAL von Anbeginn an mit sehr viel investierter Kraft und Zeit, erlebten Höhen und Tiefen, sprich Erfolgen und Niederlagen. Und mit einer Menge gesammelter Erfahrungen sowohl am Schreibtisch als auch im Umgang mit Kollegen und Menschen. Das ist eigentlich ganz simpel – aber ich denke, darauf kommt es am Ende an.“ Monika Rösner (61), Buchhalterin, steuert vom Schreibtisch im Zentralen Rechnungswesen in Chemnitz den Zahlungsverkehr der TREUREAL-Unternehmen. Q1 April 2015 09 QUALIFIER 25 Jahre TREUREAL Wachstum mit Innovationen Unternehmensgeschichten sind immer auch ein Abbild einer Branche. Und die Immobilienwirtschaft hat sich in den zurückliegenden 25 Jahren rasant entwickelt. Mit ihr und in ihr auch die TREUREAL, die 1990 gestartet ist und heute im Property Management und Facility Service zu den wenigen unabhängigen Unternehmen gehört, die deutschlandweit Immobiliendienstleistungen anbieten. 1990 Die Wende und die Wiedervereinigung bringen Herausforderungen: Die Beratungsgesellschaft mit Wurzeln aus einer Anwaltskanzlei und einer WEG-Verwaltung aus Südwestdeutschland startet, um in den neuen Bundesländern der Immobilienwirtschaft betriebswirtschaftliche Sichtweisen zu vermitteln. 1992 Treubau Verwaltung und Partner, der damalige Firmenname, berät nicht nur, sondern praktiziert auch: Der Freistaat Sachsen hat die Betreuung Tausender landeseigener Wohnungen an das Unternehmen mit Sitz in Mannheim übergeben. Es entstehen Niederlassungen in Dresden, Chemnitz und Leipzig. privatisierung nach dem Altschuldenhilfegesetzt die nachfolgende WEG-Verwaltung und Projektentwicklung wurden zu Bausteinen in der Entwicklung des Unternehmens. 1994 Sanieren, Verkaufsfähigkeit herstellen, technisch betreuen – wer Immobilien managt, sollte auch Hand anlegen können: Das Unternehmen erweitert sein Angebot um einen Handwerker- und Hausmeisterservice. 1997 Zum Management von Wohnungsbeständen tritt die Betreuung von Gewerbeimmobilien hinzu. Neue Facetten: Grundpfandgläubiger suchen Manager für gescheiterte Immobilienprojekte in den neuen Ländern, die immobilienwirtschaftlich neu strukturiert werden müssen. Große Immobilienprojekte oder Wohnungsbestände werden im Work-out für Banken restrukturiert. Zusätzlich verändert sich der Markt: Im Mietermarkt rückt die Wirtschaftlichkeit von Beständen in den Fokus – das Unternehmen baut Benchmarking-Tools für die Bewirtschaftung auf. 1998 Markstein: Das Unternehmen übernimmt in Leipzig das Management einer Büroimmobilie mit 25.000 m2 Fläche. 1999 Innovationen strahlen aus: Das Unternehmen beteiligt sich an einer Initiative von Hochschulen und immobilienwirtschaftlichen Verbänden, für Betriebskostenbuchungen einheitliche Schlüssel zu entwickeln und ein unternehmensunabhängiges Benchmarking aufzubauen. Das Unternehmen wird als eines der ersten für Immobiliendienstleistungen nach der Managementnorm DIN EN ISO 9001 zertifiziert. 2000 Unter Mitwirkung der TREUREAL legt die Geislinger Konvention Grundlagen für ein einheitliches Betriebskostenbenchmarking – immobench.de geht an den Start. Das Unternehmen übernimmt das Management von Einkaufscentern und baut die Betreuung von Gewerbeimmobilien aus. 2001 Office-Sharing: Die ersten Büros in den neuen Bundesländern teilte man sich mit anderen Firmen – Hauptsache Telefonanschluss. 1993 Der Transformationsprozess der Wirtschaft in den neuen Ländern verlangt passendes Know-how. Für die Treuhand Liegenschaftengesellschaft (TLG), die damals als Tochter der Treuhand-Anstalt Immobilien und Liegenschaften aus dem Vermögen der DDR lenkt, werden Objekte betreut und immobilienwirtschaftlich erschlossen: Mietverwaltung, Wohnungs- In den neuen Bundesländern werden insolvente Wohnungsbestände mit mehreren Tausend Einheiten gemanagt; Instrumente und Reportings zur Steuerung dieser Portfolios werden entwickelt. Das Unternehmen baut einen Consultingbereich auf, der aus den Managementerfahrungen Instrumente für die Einschätzung von Immobilienbeständen entwickelt: Due Diligences für Landesbanken stehen auf der Tagesordnung. Mit immobench.de geht das BetriebskostenbenchmarkingTool als Internetplattform und zur Nutzung durch andere Unternehmen an den öffentlichen Start. 2002 Die Immobilienwirtschaft erfährt neue Impulse: Öffentliche Immobilieneigentümer in Bund, Ländern und Kommunen trennen 25 Jahre T R E UR E A L „Wenn, dann nur mit dem“ Ungewollt ist Andreas Agsten zum lebenden Ausdruck eines Aspekts der TREUREAL-Philosophie geworden: Eine Auftraggeberin hat wörtlich genommen, dass Dienstleistung von den Menschen lebt, die sie ausführen. So wurde Andreas Agsten, gelernter Mauerer und Hausmeister in großen Wohnanlagen in Leipzig, zum Dreh- und Angelpunkt der Verlängerung eines Dienstleistungsvertrages: Wenn verlängern, dann nur wenn Herr Agsten vor Ort bleibt, diktierte die Eigentümerin von 48 Wohnungen die Vertragsbedingungen und schob den sonstigen Organisationsnotwendigkeiten des Gebäudeservice einen Riegel vor. So blieb Agsten, seit 1999 Hausmeister der TREUREAL, der Wohnanlage bis heute erhalten. Andreas Agsten (59) betreut seit 1999 als Hausmeister für die TREUREAL Wohnanlagen in Leipzig. 10 April 2015 Q1 QUALIFIER sich von Beständen und Objekten. Kompetenzen aus den Erfahrungen der neuen Bundesländer werden jetzt deutschlandweit abgerufen: So werden mit Kooperationspartnern die unter dem Dach der Deutschen Annington zusammengeschlossenen Eisenbahner-Wohnungsgesellschaften bei der Auswahl geeigneter Wohnungen für die Privatisierung beraten und der Privatisierungsprozess begleitet. 2010 Wolfgang Wingendorf, Mitgründer und langjähriger CEO der Unternehmensgruppe, wird ins Präsidium des ZIA (Zentraler Immobilien Ausschuss e. V.), der die Immobilienwirtschaft im BDI vertritt, berufen. 2005 Die deutsche Immobilienwirtschaft internationalisiert sich. Deutschland und seine Immobilien geraten in den Fokus internationaler Investoren. Das Unternehmen wächst weiter mit Mandaten internationaler Investoren, weitere Standorte in Frankfurt und Hamburg werden eröffnet. 2006 Das Unternehmen ändert seine Firmierung auf TREUREAL und zieht mit der Zentrale in den Viktoria-Turm in Mannheim. 2011 TREUREAL wird in die kaufmännische Steuerung der größten Gewerbeimmobilie Deutschlands, des The Squaire über dem Fernbahnhof am Frankfurter Airport, eingebunden. Da die Immobilie rechtlich als Teileigentümergemeinschaft konzipiert ist, bringt TREUREAL das Know-how aus der WEG-Verwaltung ein. 2012 2007 Das Unternehmen baut auf effiziente Strukturen mit einer Holding und operativen Gesellschaften: Zum Gebäudeservice und Property Management und zum Accounting kommen eine TREUREAL Consulting und eine TREUREAL Asset Management hinzu. Für ein Non-Performing-Loan-Portfolio unter der Führung der CitiBank übernimmt die TREUREAL das Management. In den kommenden Jahren werden fast 1.000 Liegenschaften restrukturiert und wieder an den Markt gegeben. 2008 Vom Asset Manager Corpus Sireo wird das Property Management übernommen und als TREUREAL Property Management Düsseldorf in die TREUREAL-Welt integriert. Der betreute Wohnungsbestand wächst damit um rund 10.000 Wohnungen. Von der BauGrund übernimmt der TREUREAL Gebäudeservice eine Immobilienservice-Gesellschaft mit Hausmeistern und Facility-Service-Leistungen. 2009 Die TREUREAL Asset Management wird beauftragt, Bestände aus der größten Immobilieninsolvenz in Deutschland seit der Neuen Heimat mit über 70.000 Wohnungen zu steuern. Teilportfolios von Level One werden gemanagt. Für die Colonia Real Estate wird das Property Management für einen geschlossenen Bestand von rund 9.000 Einheiten in Salzgitter übernommen. 25 Jahre T R E UR E A L Das zweite Standbein der TREUREAL-Unternehmensgruppe wächst: Der Facility Service schließt im Umsatz zu dem des Property Managements auf. Man geht den Weg, Erfahrungen aus dem Facility Management auch in der Wohnungswirtschaft nutzbar zu machen. Der Immobilienbestand, den TREUREAL in verschiedenen Mandaten und Leistungen betreut, ist 2012 auf über 70.000 Wohnungen und rund 2,4 Mio. m2 Gewerbefläche angewachsen. 2013 Die Betreuung von Gewerbeimmobilien macht rund die Hälfte des Leistungsvolumens der TREUREAL-Unternehmen aus. Zum Angebot gehört inzwischen auch das Centermanagement. 2014 Der Produktbereich infrastrukturelles Facility Management wächst: Die Zahl der betreuten Liegenschaften steigt auf über 3.000. In Kooperation mit Workman LLP, einem PropertyManagement-Unternehmen in Großbritannien, eröffnet TREUREAL eine Vertretung in London. TREUREAL übernimmt aus dem Deutsche-Wohnen-Konzern Mehrheitsanteile am WEG-Verwalter GIM Immobilien Management. 2015 Zusammen mit BauGrund erhält die TREUREAL als Konsortium von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben einen Auftrag, rund 12.000 bundeseigene Wohnungen zu managen. Für das Objekt The Squaire wird die TREUREAL als WEG-Verwalter bestellt. „Wechselbäder“ Wenn Babett Berger an die Anfänge bei der TREUREAL denkt, dann erinnert sie sich an Kämpfe, Office und Excel zu beherrschen – 1994 eine neue Welt, als sie mit der Buchhaltung eines Vorläuferunternehmens in die TREUREAL-Gruppe aufgenommen wurde. Ihre Zusammenfassung aus der Perspektive der Buchhaltung: „Was war typisch? Der dauernde Wechsel zwischen heftigen Wachstumsphasen und Zeiten, in denen konsolidiert werden musste; das prägt den Innenblick der Buchhaltung.“ Babett Berger (44), Buchhalterin und Teamleiterin, begleitet seit 1994 in dieser Rolle die Entwicklung der TREUREAL vom Standort Chemnitz aus. Q1 April 2015 11 QUALIFIER Betriebskostenmanagement Geschäftsentwicklung Einkauf mit Gewinn Neue Mandate Der liberalisierte Energiemarkt bietet Chancen – man muss sie nutzen. Dafür setzt TREUREAL auf ein aktives Betriebskostenmanagement – am Ende zum Vorteil der Mieter in den betreuten Immobilien. Durch die gebündelte Ausschreibung der Belieferung mit Strom und Gas im Lauf des Jahres 2014 wurden für rund 700 Gebäude Kosten in Höhe von rund einer halben Mio. Euro pro Jahr erreicht. Die TREUREAL wurde in den zurückliegenden Monaten mit neuen Mandaten betraut. Das Rezept klingt einfach: Man bündelt die Belieferung und erhält Mengenrabatt. Die Tücke liegt allerdings im Detail, weiß Ronny Suske, verantwortlich für das Betriebskostenmanagement bei der TREUREAL: „Wer unterschiedliche Immobilienportfolios und gestreute Immobilienbestände betreut, steht am Anfang vor einem Wust von Daten und Datenformaten. Der erste Schritt wie auch der Erfolg hängt daran, für eine Ausschreibung eine einheitliche Datengrundlage zu schaffen.“ Ronny Suske, Leiter Betriebskostenmanagement, steuert den Energieeinkauf für große Portfolios. Den Weg dorthin fand TREUREAL mit Unterstützung eines spezialisierten Partners, der das Know-how aus dem Energiemarkt mitbrachte, der GETEC Wärme & Effizienz AG. Mit ihrer Hilfe wurde die Datenbasis geschaffen, die einem Lieferanten eine Angebotserstellung ermöglicht. Dass man bei TREUREAL an dieser Stelle nicht bei null beginnen musste, liegt auch an der internen Nutzung des Benchmarking-Portals immobench.de. Suske: „Wir haben eine Routine, die Betriebskosten einer Immobilie mit denen gleichartiger zu vergleichen. Aus diesem Grund kennen wir die Wege, um Daten aus immobilienwirtschaftlichen Abrechnungssystemen zu nutzen.“ Verhandelt wurde 2014 die Belieferung mit Gas von 409 Abnahmestellen sowie die Belieferung mit Strom an 1.428 Abnahmestellen. Bei Gas wurden dabei Kostenoptimierungen von 285.000 Euro pro Jahr und bei Strom Ersparnisse von 195.000 Euro pro Jahr generiert. Da die Lieferungen über die Frist von drei Jahren gebunden wurden, gehen fast 1,5 Millionen Euro Einsparungen auf das Konto der Ausschreibung. Kontrolliert wurde der Vergabeprozess zusätzlich durch die KPMG. 12.000 Wohnungen der BImA im Management Die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) hat die Betreuung von Wohnungsbeständen neu geordnet und in einer Ausschreibung über neun Lose an neue Auftragnehmer vergeben. Die TREUREAL Property Management GmbH und die BauGrund Immobilienmanagement GmbH hatten sich als Bietergemeinschaft auf fünf der neun Lose beworben und hierfür den Auftrag erhalten. Der Auftrag umfasst die kaufmännische und technische Betreuung von rund 12.000 Wohnungen. Sie liegen vorwiegend in Bremen, Niedersachsen, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Bayern. Der Property-Management-Auftrag beginnt am 1. Juli 2015 und hat eine Laufzeit von drei Jahren. Neben der Verwaltung der Wohnungsbestände gehört zum Auftrag der BImA auch die Vermietung der Wohnungen. 500 Wohnungen der INDUSTRIA in der Betreuung An den Standorten Essen und Oberhausen übernimmt die TREUREAL für die Industria Bau- und Vermietungsgesellschaft die Betreuung von 500 Wohnungen. Ergänzend zu der kaufmännischen Führung durch die Industria selbst übernimmt die TREUREAL vor Ort die Betreuung der Mieter sowie die organisatorische und technische Versorgung der Objekte. Verwalter in THE SQUAIRE bestellt In der größten Gewerbeimmobilie Deutschlands, dem „THE SQUAIRE“ am Frankfurter Flughafen, wurde zum 1. Januar 2015 die TREUREAL als WEG-Verwaltung bestellt. Bereits seit einigen Jahren erstellt die TREUREAL die kaufmännische Abrechnung und berät den bisherigen Verwalter in WEG-rechtlichen Fragen. Andreas Bahr, Geschäftsführer der TREUREAL: „Es ist ein Ausdruck dafür, welche Kompetenz uns in diesen Fragen von den Beteiligten IVG, Deutsche Bahn und Fraport heute zugestanden wird.“ Das „THE SQUAIRE“ wurde auf dem Fernbahnhof am Frankfurter Flughafen errichtet und daher rechtlich als Teileigentümergemeinschaft nach den Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes verfasst. 25 Jahre T R E UR E A L „Learning by doing“ Zur Berufsausbildung von Uwe Schöne gehörten Anglizismen noch nicht, denn die schloss er in der DDR ab. Mit dem Ende der Ausbildung wechselte dann auch das Gesellschaftsmodell, also hieß es sich umsehen und die gelernten Fähigkeiten an neuen Plätzen einbringen. Das führte ihn über Satz- und Grafik-Arbeiten an der TU in Dresden 1997 mitten in den explodierenden TREUREAL-Gebäudeservice, in dem man froh war um jeden, der es verstand, neue Aufgaben anzufassen und Notwendiges dazuzulernen. Heute hält Uwe Schöne für den Gebäudeservice alle Verträge im Blick und steuert mit dem Vertragsmanagement im Hintergrund, was Hausmeister an den Immobilien erledigen. Sein Fazit aus 18 Jahren TREUREAL: „Ständig etwas Neues. Gut so.“ Uwe Schöne (45), im Vertragsmanagement des TGS, schätzt, dass man mit dem Arbeitsplatz mitwachsen musste. 12 April 2015 Q1
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