Diapositiva 1 - Università IUAV di Venezia

Il costo di costruzione
Venezia, 24 aprile 2014
Il valore di costo
 In estimo, il valore di costo fa riferimento all’aspetto economico
della producibilità
 il criterio di stima è
Vc =  Kfp
 dove Kfp è il costo dei fattori produttivi
Estimo A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #6 _ aprile 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento CdP
Il costo in edilizia
 In generale, il costo rappresenta il prezzo pagato per acquistare
un bene strumentale o usufruire di un servizio
 Diverse sono le classificazioni possibili:
 In funzione dei soggetti e del loro ruolo all’interno del processo
edilizio
 In funzione delle diverse fasi della progettazione
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Costo di costruzione/costo di produzione
 Nella produzione edilizia la struttura dei costi assume
forme diverse in funzione dei soggetti che possono intervenire
nel processo produttivo:
 Il Costo di costruzione è riferito all’impresa di costruzione
 Il Costo di produzione è riferito al promotore dell’intervento
edilizio
 un approccio di costo considerato da promotori e gestori degli
interventi edilizi si riferisce al Costo globale
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Procedimenti di stima e livello progettuale
 La scelta del procedimento è
legata:
 alla qualità e quantità di
informazioni che disponiamo
circa il progetto ovvero al
livello di progettazione
raggiunto;
 la finalità della stima.
 La stima del valore di costo può
avvenire attraverso:



procedimenti di stima sintetici
nelle fasi programmatiche e di
progettazione preliminare
procedimenti misti nelle fasi di
progettazione definitiva (cost
engenering)
procedimenti analitici nella fase
esecutiva.
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Ciclo di vita
Livello di analisi
Programmazione
Studio di opportunità
(prefattibilità)
Identificazione
Studio di Fattibilità
Fase iniziale
Fase di ricerca
Decisione d’investimento
Fase di sviluppo
Procedure di affidamento
progettazione
Fase di progettazione
Progettazione
Preliminare
Definitiva
Esecutiva
Fase di attuazione
Costruzione
Fase di gestione
Gestione
Stime sintetiche
Stime analitiche
SAL
Modificato
Estimo
A prof. Antonella Faggiani _ Lezione #6 _ aprile 2014 _ Università IUAV di Venezia Dipartimento
CdP da
Fase
di dismissione
Florio,1991
Il costo di costruzione
 L’importo dei lavori si riferisce alla nozione di costo di
costruzione rappresenta la somma delle spese che, al
momento della stima,
 un impresa edilizia
 unità economica rappresentata dall’imprenditore edile dotato di
una struttura aziendale impegnato nell’organizzazione dei processi
tecnici di trasformazione
 e dall’unità tecnica operativa decentrata, specializzata e
differenziata in funzione delle esigenze tecniche del cantiere
 deve sostenere per realizzare un prodotto edilizio o intervento
attraverso un processo edilizio riferito a
Un dato mercato dei fattori produttivi
Un dato ciclo realizzativo (Simonotti, 2001, p 194)
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La funzione del costo di costruzione
 Il costo di costruzione comprende
 I costi diretti legati alla remunerazione dei fattori produttivi legati
alla realizzazione dell’intervento edilizio (materiali, manodopera, noli e
trasporti): il costo tecnico di costruzione (Ctk)
 I costi indiretti rappresentano le spese che non si possono
attribuire alla singola lavorazione e vengono sostenuti anche in
assenza di produzione:
 i costi generali di funzionamento del cantiere e le spese
generali dell’impresa (Sg);
 l’utile dell’impresa (Uc).
CC = CTK + Sg + Uc
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Il costo tecnico di costruzione
 Nel costo tecnico di costruzione si distinguono una serie di voci
variabili in relazione alla quantità di produzione costituite da
manodopera, materiali, noli e trasporti
CTK = M + Mat + Nt
 M: manodopera
 Mat: materiali
 Nt: noli e trasporti
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Costo tecnico di costruzione (i)
 Il costo dei materiali
 si riferisce ai prodotti intermedi necessari alla produzione;
 oltre al costo del materiale sono compresi gli oneri per il
carico/scarico e gli sfidi
 Viene stimato per unità di misura impiegata in relazione ai prezzi
desunti dai prezziari
 Il costo della manodopera
 rappresenta il prezzo pagato per il lavoro necessario
all’esecuzione
 Riflette la retribuzione di operaio (in ragione del suo grado di
specializzazione: specializzato, qualificato e comune)
 è comprensivo di oneri previdenziali e assicurativi
 Si stima con riferimento al costo orario definito dai prezziari o camere
di commercio
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Costo tecnico di costruzione (ii)
 Il costo dei noli e trasporti si riferisce
 al prezzo d’uso dei beni strumentali necessari al cantiere
 Comprende
 il costo di noleggio di macchinari
 la quota di ammortamento di mezzi propri
 È comprensivo del costo del conducente.
 Viene stimato con riferimento al costo orario desunto dai prezziari o
analisi di mercato
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Spese generali e Utile dell’imprenditore
 Le spese generali sono pari al 15% del costo tecnico di
costruzione e includono
 Spese di allestimento del cantiere
di impianto e gestione (2,5 - 4% ctk)
personale tecnico (1,5 - 2,25% ctk)
 Spese di gestione aziendale
Spese di gestione aziendale (4 -6%)
Imposte e tasse (3 - 4%)
Interessi passivi e ritardati pagamenti (1 -2%)
 L’Utile dell’impresa costruttrice incide per il 10% delle spese
generali e del costo tecnico di costruzione
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Incidenza delle spese generali e dell’utile
 I costi fissi sono pari al 26,5% del costo tecnico di
costruzione
 Infatti
Cc = Ctk + Sg + U
con Sg = 15% Ctk e U = 10% (Sg + Ctk)
= 10% (15% Ctk + Ctk)
= 10% (115% Ctk)
= 11,5% Ctc
da cui Cc = Ctk + 26,5% Ctk
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Riferimenti bibliografici
 Simonotti M. (2001), La stima immobiliare, UTET

Capitolo 3 - § 3.4.3, 3.5 e 3.6
 Realfonzo A. (1994), Teoria e metodo dell’estimo urbano, Nis Roma

Capitolo 5 – La stima del costo di costruzione (§ 5.1)
 Forte F. De Rossi B. (1974), Principi di economia e di estimo, Etas,
Milano

Capitolo 7 – Estimo urbano (§ 7.10)
 AA.VV. (1995), Manuale di progettazione edilizia, vol. VI, Hoepli, Milano
 De Mare G., Morano P. (2002). La stima del costo delle opere pubbliche.
Utet, Torino

Capitoli 1 e 2
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