CONSULTAS De la precisadas 131 manera en indicada, la Compraventa y Promesa enunciadas quedan forma cierta, retroactiva. Para tales actos debe obtenerse la información registral que acredite no otorgamientos, en cuanto refiere a los otorgantes y eventuales derechos que pudieren haber adquirido terceros de buena fe, corao sé expresó antes. Incluso corresponde expresar aquí que pudiere existir promesa inscripta sobre la Unidad 102 u otro derecho según se vio gozando el promisario adquirente de preferencia respecto de quie nes van a otorgar hoy el Negocio de Fijación. existir inscripción que obste a dichos Finalmente quede proclamado que ningún problema suscita la causal habilitante que requiere el art. 8 Ley 14.261 en la persona del adquirente ya que dicha unidad se encontraba desocupada, no rigiendo al respecto derecho de preferencia alguno. Esc. Carlos FRATTA GASPARINI (Redactor) Aprobado 3.1.2. por imanimidad en acta NO 1691 de 8/2/82, Resoluc. NO 9639. /INTERESESJEN/IRRENDAMIENTO URBANO^ A efectos del pago del alquiler, el pacto de mora automática es nulo. Previo a la intimación de pago no pueden regir intereses moratorios. En cambio, transcurridos 10 días hábiles después de la intimación incurre en mora y se deben intereses moratorios convencionales. CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. HUGO W. ESPINOSA MARINO Treinta y Tres, 5 de octubre de 1981. Sr. Presidente de la Comisión Directiva de la Asociación de Escribanos del Uruguay Esc. Cler Darío Opertti Presente. Estimado colega: Aunque nal (culminé muy corto el camino que todavía he recorrido como profesio los estudios a comienzos del presente año), se me ha pleinteado es 132 REVISTA DE LA A. E. U. cierta interrogante a la cual no he podido encontrarle una - T. 68, 1 a 6, 1982 respuesta definiti pesar de tratar de esclarecerla con algunos colegas de mi departamento-, por lo que recurro al sector especializado de nuestra Asociación para que sé me evacúe la consulta que paso de inmediato a plantearle. va -a La cuestión esta; es en los contratos de arrendamiento urbano, ¿pueden pactarse intereses para el caso de atraso en el pago del alquiler por parte del arrendatario? Voy a ramificar aún raás la pregunta: a) ¿puede pactarse un in terés compensatorio para el caso en que el arrendatario no pague el alquiler la fecha que deterraina el contrato?; b) ¿puede pactarse un interés moratorio a contar del décimo primer día siguiente a la intimación de pago? Art. en 55 de la Yo Ley 14.219. creo que la respuesta es afirraativa en arabos casos (aunque por lo que en el priraero es rauy opinable), ya que no hay una nor el art. citado dispone prohibitiva al respecto. Tal situación no está prevista en el artículo 3o de la Ley 14.219 ni tampoco encuadra dentro de las prohibiciones taxativamen te expresadas por el art. 76 de la citada ley, por lo que -pienso- regirían los principios generales establecidos en la materia. También se presenta la inte rrogante de qué vaUdez tendrían estas cláusulas en la órbita judicial. ma Dada la diversidad de leyes que existen respecto del contrato de arrenda miento urbano, tal vez pueda escapárseme una disposición que solucione mi interrogcuite. Sobre el punto he consultado fundeunentalmente la edición puesta al día de "Arrendamientos y Desalojos Urbanos y Suburbanos" del Dr. Romeo tiva Sacchi, editado por la Fundación de Cultura Universitaria. Sabiendo que recibiré de la Asociación la contestación acertada y defini a rai consulta, quedo a la espera de vuestra respuesta. (Fdo.:) Esc, Hugo Walter ESPINOSA MARINO INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL SOBRE LA CONSULTA FORMULADA POR EL ESC, HUGO W. ESPINOSA MARINO Se consulta si se en intereses para el los contratos de arrendamientos urbanos pueden pactar de atraso en el pago del alquiler por parte del arren caso ya sea: a) interés compensatorio para el caso en que el arrendatario no pague el alquiler en la fecha que determina el contrato; o b) interés moratorio a contar del 1er, día siguiente a la intimación de pago (art. 55 de la datario, ley del consultante, la respuesta es afirmativa en ambos ca También consulta que validez tendrían estas cláusulas en la órbita judi 14.219). sos. cial. En opinión CONSULTAS 133 INFORME La I) una moca del arrendatario. El pago del alquiler (precio o renta, como lo denomina el Código Civil) es de las principales obUgaciones del arrendatario (art, 1811 inc, 30 CC), Su incumpUmiento se rige por la legislación especial de la materia, sin perjui principios generales establecidos en el Código Civil. Debe destacaise ante todo, que desde la antigua ley 8153 del año 1927, se declaró nula la cláusula que estipule, la caída en mora del inquilino por el solo vencimiento del plazo para la paga (art. 18 inc. D. de la citada ley). Más recientemente, el art. 76 letra A. de la ley 14.219 de 4 de juUo de 1974 declara nula "la renun cia anticipada de los plazos, derechos y demás disposiciones de esta ley". El art. 55 de la citada ley establece la intiihación para la caída en mora por incumpUmiento en el pago del alquiler, estableciendo ciertos plazos para efectuarla y dando a su vez plazo al inquilino para pagar lo reclamado. Co cio de los nectando este artículo con la prohibición establecida en el art. 76 letra "A", surge claramente que establecer en el contrato la mora automática de pleno derecho, seria una renuncia anticipada a plazos que la ley estableció en favor de ima de las partes, el inquilino, y por lo tanto carecerían de validez; "declá." dice la propia ley. Aunque el contrato no diga que será de ranse nulas pleno derecho la caída de el incumpUmiento, mora a . . . favor del estipulación que en mora, y establezca que por ejemplo, impUcando arrendador, creemos definitiva tienda en a se deberán los intereses des una verdadera dispensa de que también carecería de validez toda la dispensa de la mora. En otro tipo de obligaciones que la ley o el contrato ponen de cargo del inquiUno, no se exige la caída en mora para configurar el incumpUmiento y sus penalidades emergentes. Por ejemplo en la prohibición de no subarrendar o ceder el arriendo: no dar al bien otro destino que el convenido, etc. En es se deben obUgaciones semejantes, que los daños y perjuicios por la sola contravención, ya que no se trata de un me ro retardo en el cumpUmiento, sino hacer lo prohibido y ello es sancionado tos casos y en otras son por la contravención si ésta inc. 20 CC). Visto entonces que la se es probada por el mora automática de "no hacer", arrendador no 1340 y 1368 (arts. puede pactarse, pacta bajo cualquier forma de expresión, la cláusula es nula, y que si ella se deduce cla que procede la intimación de pago cuando hay incumplimiento en el pago del alquiler, para hacer caer en mora al inquilino, lo cual es regulado por el art. 55 y ss. de la ley 14.219. ramente II) Intereses convencionales Suelen blece verse en tanto la mora la práctica contratos automática como de arrendamiento poner de cargo del en los que se esta intereses inquilino 134 de REVISTA DE LA A. E. U. mora para el caso de atraso en los pagos. La primera T. 68, 1 - de dichas a 6, 1982 estipulacio ya vimos que es improcedente y nula. Con respecto al pacto de intereses, a veces se establece que pagará el "máximo legal" o "máximo interés raoratorio", o bien se fija una tasa de interés deterrainada. En los casos en que no nes fijó la tasa, se ha entendido que no puede referirse al máximo fijado por el Banco Central de acuerdo al art. 14 de la ley 14,095 del 17 de novierabre de se 1972, sino anual). a la tasa legal Para establecer forma expresa la tasa miento, y éste se establecida en el art. 74 de la 13.355 ley (12 o/o interés raoratorio convencional, debe indicarse en (1). Los intereses moratorios corren desde el incimipliun configura cuando incurre (art. 55). en mora Con respecto a la pregunta formulada por el consultante sobre si pactarse un interés compensatorio para el caso de que el arrendatario puede no pa gue el alquiler en la fecha que deterraina el contrato, interpretaraos que de sea saber si puede obviarse el procediraiento del art. 55 y cobrar un interés vía extrajudicial por el atraso en el pago, sin haber intimado previamente. Entendemos que por lo expuesto al principio de este informe, el inquilino puede negarse a pagar ya que no ha caído en mora en el concepto de la ley en alquileres (art. 55). Los intereses compensatorios a que se refiere el con pueden ser los moratorios o punitivos y presuponen la mora del inquilino. Por consiguiente, sí tendría validez la inclusión en el contrato de una cláusula en la cual se estipvdara para el caso de incuraplimiento un interés de sultante sólo raoratorio. Es conveniente deterrainar la tasa. Esos intereses desde que la deuda se hizo cedimiento del art. 55 (2). III) Efectos En apüca caso de sino desde la caída exigible, se deberán en raora no por el pro de la cláusula de interés raoratorio convencional. incumplimiento en el pago (basta im solo raes de atraso), se el art. 55: lo)Se debe intimar puede hacerse 10 tuarse) ; 20) 10 días hábiles incurso 30) Los en al inqujUno judicialmente (esta días después después de la de aquel en Ultimación, si intimación sólo que el pago debió efec no paga, se le considera raora; intereses pactados convencionalmente miento de los 10 días hábiles (raoraento (Fdo.) se en deben que se partir del venci produce la mora). a Esc. Wladimiro HURVICH Redactor (1) 17, caso (2) D. pg. 4, Sentencia 2a., de 23 de set. 1979, del Dr. Sarandí Uriarte 324 p. (Rev. lUDAU Nos. 16/ 280). Dr. Yamandú Tourné Notas sobre Arrendamientos Urbanos. LJU - Tomo 82 CONSULTAS 135 Otras obras consultadas: Dr. Raúl Alonso De Marco Rev. lUDAU No 9 p. Problemas de la Dr. Nelson Nicoliello y Luis A. Montevideo 1976 Dr. Mauricio Dr. (p. 42/43 Kriger Jorge Gamarra Aprobado Nueva - - mora en el contrato de arrendamiento - 11, 31/32. y Vázquez 63/65). Ley de Praderi: La actualización de las Alquileres - Tratado de Derecho Civil por unanimidad en acta NO 1974 - Obligaciones - p. 133. Uruguayo - 1969 2a. edic. Tomo I, pg. 333. 1692 Resolución NO 9562 de 15/2/82 3.1.3./ HEREDERO/REAL. El trámite sucesorio y la inscripción del certificado de resultan en el Registro respectivo no causa estado. La ena cias de autos jenación pretendidamente hecha de la cuota del heredero real por los herederos aparentes, es imponible al propietario que puede reivindicar contra los na primero, verdadero poseedores de bue fe. CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. RUBÉN B. SANTOS BELANDRO Montevideo, Sr. Presidente de la Asociación de Escribanos del Esc. Cler Darío 7 de octubre de 1981. Uruguay Opertti Presente. Me dirijo a Ud, a efectos de solicitarle que esa Institución se desarroUa seguidamente. se pronuncie respecto de la consulta jurídica que I) Con fecha 17/6/76 fue suscrito un comproraiso de compraventa en J.C.S., viudo y tres de sus cuatros hijos legítimos (ya que el cuarto no fir mante se le consideró repudiante de la herencia de su madre, de acuerdo al art, 1070 del Código Civil) que fueron J.CN., N,C,C, y A.C,C,;con el señor tre J,F,L.G., casado con E.V.; con respecto a la imidad 006 del bien padrón 27622 de la 24a, Sección Judicial de Montevideo, y E.V,, cedieron los derechos que en el mismo le correspon el citado compromiso a M,L,, el 8 de marzo de 1977, La proraesa y la cesión referidas fueron debidaraente inscriptas en el Registro respectivo. II) J.L.G, dían en