Semana Santa – 4 Noches (Desde Rosario)

CONSULTAS
De la
precisadas
131
manera
en
indicada,
la
Compraventa
y Promesa enunciadas
quedan
forma cierta, retroactiva.
Para tales actos debe obtenerse la información
registral que acredite no
otorgamientos, en cuanto refiere a
los otorgantes y eventuales derechos que pudieren haber adquirido terceros
de buena fe, corao sé expresó antes. Incluso
corresponde expresar aquí que
pudiere existir promesa inscripta sobre la Unidad 102 u otro derecho según
se vio
gozando el promisario adquirente de preferencia respecto de quie
nes van a
otorgar hoy el Negocio de Fijación.
existir
inscripción
que obste
a
dichos
Finalmente quede proclamado que ningún problema suscita la causal
habilitante que requiere el art. 8 Ley 14.261 en la persona del adquirente
ya que dicha unidad se encontraba desocupada, no rigiendo al respecto
derecho de
preferencia alguno.
Esc. Carlos FRATTA GASPARINI
(Redactor)
Aprobado
3.1.2.
por imanimidad
en
acta NO
1691 de
8/2/82,
Resoluc. NO 9639.
/INTERESESJEN/IRRENDAMIENTO URBANO^
A efectos del pago del alquiler, el pacto de mora automática es
nulo. Previo a la intimación de pago no pueden regir intereses
moratorios. En cambio, transcurridos 10 días hábiles después
de la intimación incurre en mora y se deben intereses moratorios
convencionales.
CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. HUGO W. ESPINOSA MARINO
Treinta y Tres, 5 de octubre de 1981.
Sr. Presidente de la
Comisión Directiva de la
Asociación de Escribanos del Uruguay
Esc. Cler Darío
Opertti
Presente.
Estimado
colega:
Aunque
nal
(culminé
muy corto el camino que todavía he recorrido como profesio
los estudios a comienzos del presente año), se me ha pleinteado
es
132
REVISTA DE LA A. E. U.
cierta
interrogante
a
la cual
no
he
podido
encontrarle
una
-
T. 68, 1
a
6, 1982
respuesta definiti
pesar de tratar de esclarecerla con algunos colegas de mi departamento-,
por lo que recurro al sector especializado de nuestra Asociación para que sé
me evacúe la consulta
que paso de inmediato a plantearle.
va -a
La cuestión
esta;
es
en
los contratos de arrendamiento
urbano, ¿pueden
pactarse intereses para el caso de atraso en el pago del alquiler por parte del
arrendatario? Voy a ramificar aún raás la pregunta: a) ¿puede pactarse un in
terés
compensatorio para el caso en que el arrendatario no pague el alquiler
la fecha que deterraina el contrato?; b) ¿puede pactarse un interés moratorio a contar del décimo primer día siguiente a la intimación de pago? Art.
en
55 de la
Yo
Ley 14.219.
creo
que la respuesta es afirraativa en arabos casos (aunque por lo que
en el
priraero es rauy opinable), ya que no hay una nor
el art. citado
dispone
prohibitiva al respecto. Tal situación no está prevista en el artículo 3o de
la Ley 14.219 ni tampoco encuadra dentro de las prohibiciones taxativamen
te expresadas por el art. 76 de la citada ley, por lo que -pienso- regirían los
principios generales establecidos en la materia. También se presenta la inte
rrogante de qué vaUdez tendrían estas cláusulas en la órbita judicial.
ma
Dada la diversidad de leyes que existen respecto del contrato de arrenda
miento urbano, tal vez pueda escapárseme una disposición que solucione mi
interrogcuite. Sobre el punto he consultado fundeunentalmente la edición
puesta al día de "Arrendamientos y Desalojos Urbanos y Suburbanos" del
Dr. Romeo
tiva
Sacchi,
editado por la Fundación de Cultura Universitaria.
Sabiendo que recibiré de la Asociación la contestación acertada y defini
a rai consulta,
quedo a la espera de vuestra respuesta.
(Fdo.:)
Esc,
Hugo
Walter ESPINOSA MARINO
INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL SOBRE LA CONSULTA
FORMULADA POR EL ESC, HUGO W. ESPINOSA MARINO
Se consulta si
se
en
intereses para el
los contratos de arrendamientos urbanos pueden pactar
de atraso en el pago del alquiler por parte del arren
caso
ya sea: a) interés compensatorio para el caso en que el arrendatario
no pague el alquiler en la fecha que determina el contrato; o b) interés moratorio a contar del 1er, día siguiente a la intimación de pago (art. 55 de la
datario,
ley
del consultante, la respuesta es afirmativa en ambos ca
También consulta que validez tendrían estas cláusulas en la órbita judi
14.219).
sos.
cial.
En
opinión
CONSULTAS
133
INFORME
La
I)
una
moca
del arrendatario.
El pago del alquiler (precio o renta, como lo denomina el
Código Civil) es
de las principales obUgaciones del arrendatario
(art, 1811 inc, 30 CC),
Su
incumpUmiento se rige por la legislación especial de la materia, sin perjui
principios generales establecidos en el Código Civil. Debe destacaise ante todo,
que desde la antigua ley 8153 del año 1927, se declaró nula la
cláusula que estipule, la caída en mora del
inquilino por el solo vencimiento
del plazo para la paga (art. 18 inc. D. de la citada
ley). Más recientemente, el
art. 76 letra A. de la
ley 14.219 de 4 de juUo de 1974 declara nula "la renun
cia anticipada de los plazos, derechos
y demás disposiciones de esta ley".
El art. 55 de la citada ley establece la intiihación
para la caída en mora
por incumpUmiento en el pago del alquiler, estableciendo ciertos plazos para
efectuarla y dando a su vez plazo al inquilino para pagar lo reclamado. Co
cio de los
nectando este artículo
con la
prohibición establecida en el art. 76 letra "A",
surge claramente que establecer en el contrato la mora automática de pleno
derecho, seria una renuncia anticipada a plazos que la ley estableció en favor
de
ima
de las partes, el inquilino, y por lo tanto carecerían de validez; "declá." dice la propia ley. Aunque el contrato no diga que será de
ranse
nulas
pleno
derecho la caída
de el
incumpUmiento,
mora a
.
.
.
favor del
estipulación
que
en
mora, y establezca que
por
ejemplo, impUcando
arrendador,
creemos
definitiva tienda
en
a
se
deberán los intereses des
una
verdadera
dispensa
de
que también carecería de validez toda
la dispensa de la mora.
En otro tipo de obligaciones que la ley o el contrato ponen de cargo del
inquiUno, no se exige la caída en mora para configurar el incumpUmiento y
sus penalidades
emergentes. Por ejemplo en la prohibición de no subarrendar
o
ceder el arriendo:
no
dar al bien
otro
destino que el convenido,
etc. En es
se deben
obUgaciones semejantes, que
los daños y perjuicios por la sola contravención, ya que no se trata de un me
ro retardo en el
cumpUmiento, sino hacer lo prohibido y ello es sancionado
tos casos y en otras
son
por la contravención si ésta
inc. 20 CC).
Visto entonces que la
se
es
probada por el
mora
automática
de "no hacer",
arrendador
no
1340 y 1368
(arts.
puede pactarse,
pacta bajo cualquier forma de expresión, la cláusula
es
nula,
y que si ella
se
deduce cla
que procede la intimación de pago cuando hay incumplimiento en
el pago del alquiler, para hacer caer en mora al inquilino, lo cual es regulado
por el art. 55 y ss. de la ley 14.219.
ramente
II)
Intereses convencionales
Suelen
blece
verse en
tanto la mora
la
práctica contratos
automática
como
de arrendamiento
poner de cargo del
en
los que se esta
intereses
inquilino
134
de
REVISTA DE LA A. E. U.
mora
para el
caso
de atraso
en
los pagos. La
primera
T. 68, 1
-
de dichas
a
6, 1982
estipulacio
ya vimos que es improcedente y nula. Con respecto al pacto de intereses,
a veces se establece
que pagará el "máximo legal" o "máximo interés raoratorio", o bien se fija una tasa de interés deterrainada. En los casos en que no
nes
fijó la tasa, se ha entendido que no puede referirse al máximo fijado por el
Banco Central de acuerdo al art. 14 de la ley 14,095 del 17 de novierabre de
se
1972, sino
anual).
a
la tasa
legal
Para establecer
forma expresa la tasa
miento, y éste
se
establecida
en
el art. 74 de la
13.355
ley
(12 o/o
interés raoratorio convencional, debe indicarse en
(1). Los intereses moratorios corren desde el incimipliun
configura cuando
incurre
(art. 55).
en mora
Con respecto a la pregunta formulada por el consultante sobre si
pactarse un interés compensatorio para el caso de que el arrendatario
puede
no
pa
gue el alquiler en la fecha que deterraina el contrato, interpretaraos que de
sea saber si puede obviarse el
procediraiento del art. 55 y cobrar un interés
vía extrajudicial por el atraso en el pago, sin haber intimado previamente.
Entendemos que por lo expuesto al principio de este informe, el inquilino
puede negarse a pagar ya que no ha caído en mora en el concepto de la ley
en
alquileres (art. 55). Los intereses compensatorios a que se refiere el con
pueden ser los moratorios o punitivos y presuponen la mora
del inquilino.
Por consiguiente, sí tendría validez la inclusión en el contrato de una
cláusula en la cual se estipvdara para el caso de incuraplimiento un interés
de
sultante sólo
raoratorio. Es conveniente deterrainar la tasa. Esos intereses
desde que la deuda se hizo
cedimiento del art. 55 (2).
III) Efectos
En
apüca
caso
de
sino desde la caída
exigible,
se
deberán
en raora
no
por el pro
de la cláusula de interés raoratorio convencional.
incumplimiento
en
el pago
(basta
im
solo
raes
de
atraso),
se
el art. 55:
lo)Se debe intimar
puede hacerse 10
tuarse) ;
20)
10 días hábiles
incurso
30) Los
en
al
inqujUno judicialmente (esta
días
después
después
de la
de
aquel
en
Ultimación, si
intimación sólo
que el pago debió efec
no
paga,
se
le considera
raora;
intereses
pactados
convencionalmente
miento de los 10 días hábiles
(raoraento
(Fdo.)
se
en
deben
que
se
partir del venci
produce la mora).
a
Esc. Wladimiro HURVICH
Redactor
(1)
17,
caso
(2)
D. pg. 4,
Sentencia 2a., de 23 de set. 1979, del Dr. Sarandí Uriarte
324 p.
(Rev. lUDAU Nos. 16/
280).
Dr. Yamandú Tourné
Notas sobre Arrendamientos Urbanos.
LJU
-
Tomo 82
CONSULTAS
135
Otras obras consultadas:
Dr. Raúl Alonso De Marco
Rev. lUDAU No 9 p.
Problemas de la
Dr. Nelson Nicoliello y Luis A.
Montevideo 1976
Dr. Mauricio
Dr.
(p. 42/43
Kriger
Jorge Gamarra
Aprobado
Nueva
-
-
mora
en
el contrato de arrendamiento
-
11, 31/32.
y
Vázquez
63/65).
Ley
de
Praderi: La actualización de las
Alquileres
-
Tratado de Derecho Civil
por unanimidad
en
acta NO
1974
-
Obligaciones
-
p. 133.
Uruguayo
-
1969 2a. edic. Tomo I, pg. 333.
1692 Resolución NO 9562 de
15/2/82
3.1.3./ HEREDERO/REAL.
El trámite sucesorio y la inscripción del certificado de resultan
en el
Registro respectivo no causa estado. La ena
cias de autos
jenación pretendidamente
hecha de la cuota del heredero real
por los herederos aparentes, es imponible al
propietario que puede reivindicar contra los
na
primero, verdadero
poseedores de bue
fe.
CONSULTA FORMULADA POR EL ESC. RUBÉN B. SANTOS BELANDRO
Montevideo,
Sr. Presidente de la
Asociación de Escribanos del
Esc. Cler Darío
7 de octubre de 1981.
Uruguay
Opertti
Presente.
Me
dirijo
a
Ud,
a
efectos de solicitarle que esa Institución
se desarroUa seguidamente.
se
pronuncie
respecto de la consulta jurídica que
I)
Con fecha
17/6/76
fue suscrito
un
comproraiso
de compraventa
en
J.C.S., viudo y tres de sus cuatros hijos legítimos (ya que el cuarto no fir
mante se le consideró repudiante de la herencia de su madre, de acuerdo al
art, 1070 del Código Civil) que fueron J.CN., N,C,C, y A.C,C,;con el señor
tre
J,F,L.G.,
casado
con
E.V.;
con
respecto
a
la imidad 006 del bien
padrón
27622 de la 24a, Sección Judicial de Montevideo,
y E.V,, cedieron los derechos que en el mismo le correspon
el citado compromiso a M,L,, el 8 de marzo de 1977, La proraesa y
la cesión referidas fueron debidaraente inscriptas en el Registro respectivo.
II) J.L.G,
dían
en