GFF France Valley Fortune

GFF
FRANCE VALLEY
FORTUNE
Bénéficier d'une réduction d'ISF de 50% avec un Groupement Forestier
en contrepartie d'une durée de blocage limitée à 5 ans1/2
DIVERSIFIER - OPTIMISER - RENTABILISER - TRANSMETTRE
France Valley
I N V E S T I S S E M E N T S
GFF
FRANCE VALLEY
FORTUNE
Groupement Foncier Forestier Fiscal ISF
La France a une longue tradition d'exploitation forestière, dont les premières traces remontent à la période gauloise.
Aujourd'hui, la Forêt française couvre environ 30% du territoire, c’est-à-dire le double de la surface qu'elle occupait en 1850.
C'est un patrimoine familial (80% des Forêts sont privées), qui se transmet de génération en génération, pour le rendement
généré (coupes de bois et loyer de chasse) et la valorisation de l'actif détenu (évolution en fonction du marché des Forêts et de
la pousse naturelle des peuplements).
C'est dans cette tradition que s'inscrit France Valley : vous accompagner pour construire un
patrimoine tangible, rentable, diversifié, décorrélé des marchés financiers et transmissible
aux générations futures, tout en utilisant les avantages fiscaux qui y sont liés avec la
réduction d'ISF de 50% (Impôt de Solidarité sur la Fortune) sous réserve de la
conservation des parts jusqu'au 31 décembre 2020.
Vous bénéficiez également d'avantages fiscaux complémentaires, qui sont l'exonération à
hauteur de 100% d'assiette ISF et l'abattement de 75% sur les droits fiscaux de transmission
(donations/successions).
Cet investissement patrimonial, qui soutient avec l'État la filière Bois (450.000 emplois et 50
milliards d'euros de chiffre d'affaires) et qui évite le morcellement de la propriété forestière,
permet l'entretien d'un bien commun essentiel à notre avenir.
Pourquoi souscrire au Groupement Forestier "GFF France Valley Fortune" ?
(*)
1
Réduction d'ISF maximale
2
Diversifier ses solutions d'optimisation de Patrimoine
3
Durée d'investissement optimisée(*)
4
Actifs sécurisés : des massifs forestiers
5
Solution d'investissement décorrélée des marchés financiers
 50% de réduction d'ISF dans la limite d'un investissement de 90.000 euros, en contrepartie d'une durée de blocage
courte (soit jusqu'au 31 décembre 2020)
 Investir dans un Actif Réel qui ne fait pas faillite
 Objectif de liquidité à l'issue de la durée de conservation fiscale (31 décembre 2020)
 Exploitation prudente en s'appuyant sur les compétences technique d'experts spécialisés
 Actif réel, comparable à un actif immobilier, dont la variation ne dépend pas de la Bourse
Les porteurs sont engagés à céder leurs parts sur proposition de la gérance à compter du 1er janvier 2021.
La liquidité n'est pas garantie ; les forêts sont des actifs réputés peu liquides.
La Stratégie d'Investissement
Acquisition de Forêts en France, sélectionnées notamment pour 1) leur qualité, 2) leur
liquidité et 3) une exposition mesurée aux risques (phytosanitaires, incendies,
climatiques)
Sélection rigoureuse de forêts auprès d'institutionnels publics et privés de la Forêt,
d'intermédiaires spécialisés, des propriétaires privés, d'experts forestiers, etc…
Diversification à la fois dans des Forêts de Rendement (sylviculture intensive sur des bois
arrivés à maturité, offrant un potentiel de rendement) et dans des Forêts de
Capitalisation (sylviculture faible, par exemple sur de jeunes peuplements, offrant un
potentiel de valorisation des actifs forestiers)
Diversification des investissements avec une répartition équilibrée des acquisitions
forestières par secteurs géographiques, par essences et par maturités des peuplements
Surfaces recherchées entre 30 et 100 hectares, de Forêts d'exploitation régulièrement
entretenues, percevant éventuellement un loyer de chasse
La Forêt, un actif en croissance et aux perspectives favorables
+ 4%(*) par an du prix à l'hectare
Des fondamentaux sains
Évolution du prix de l'hectare entre 1997 et 2013
Crise
financière
Tempête de
1999
Des fondamentaux de la Forêt favorables
pour l'avenir avec la recherche de Forêts
comme valeur refuge, avec l'utilisation du
bois comme matériau de chauffage,
l'augmentation
de
la
compétitivité
énergétique et la forte capacité d'absorption
du marché français qui est importateur de
bois
x3 sur l'utilisation du bois énergie entre
2009 et 2013 : passage de 1,5 million de
tonnes à 4,5 millions de tonnes
(*)
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
(Source : SAFER / société forestière de la Caisse des Dépôts et Consignations)
La Forêt, un actif rentable et performant
Rendement - Le rendement d'une Forêt varie entre 1% et 3% et se situe en général aux alentours de 2%, auquel peut se
rajouter un éventuel loyer de chasse. Il s'agit évidemment d'une moyenne, une Forêt landaise de production de pins
maritimes générera un rendement supérieur à celui d'une Forêt de jeunes feuillus
Capitalisation - Par ailleurs, la valeur des Forêts a augmenté régulièrement avec : 1) la pousse des peuplements et 2)
l'évolution du marché des Forêts, d'environ 4% par an depuis plus d'une quinzaine d'années
Performance globale - De l'ordre de 5%(*) par an depuis une quinzaine d'années, en additionnant le
rendement et l'appréciation du capital - Il convient néanmoins de rester prudent sur les performances d'un Groupement
Forestier sur une durée d'investissement courte compte-tenu des frais d'acquisition des actifs forestiers et des frais du
Groupement
(*)
Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.
Ce rendement n'est pas garanti, il existe un risque de perte en capital.
Des avantages fiscaux adaptés aux spécificités de la Forêt
La Forêt bénéficie d'une fiscalité spécifique, afin notamment de prendre en compte le fait que son exploitation n'est possible
que sur plusieurs générations et afin de distinguer la valeur foncière (25% de la valeur de la forêt, taxable) de la valeur des
récoltes futures (75% de la valeur de la forêt, non taxable).
Le Groupement Forestier "GFF France Valley Fortune" offre les 3 avantages suivants :
REDUCTION D'ISF
EXONÉRATION D'ISF
Réduction de 50%(1) de l'ISF dû, dans
la limite d'un investissement de
90.000 euros : loi TEPA
DONATION / SUCCESSION
Exonération de 100%(1) de la base
taxable à l'ISF : Loi TEPA
Abattement de 75%(2) des droits
fiscaux en cas de transmission
(donation ou succession amendement "Sérot-Monichon")
(1)
En contrepartie d'une durée de blocage de 5 ans1/2.
L'abattement porte sur la valeur nette des actifs forestiers, ce qui exclut la trésorerie du Groupement.
Exemple (non contractuel) : un investissement de 50.000 euros sur un Groupement investi à hauteur de 80% en forêts pourrait permettre de bénéficier d'un
abattement - en termes de droits de donation/succession - de 75% x [50.000 euros x 80%] = 30.000 euros. Ainsi, seuls 20.000 euros des 50.000 euros investis
seraient alors taxés en termes de droits de succession/donation.
(2)
Exemple (non contractuel) pour un investissement de 50.000 euros
1 Économie fiscale liée à la
2
réduction d'ISF
Hypothèse: investissement de 50.000
euros
25.000 euros
d'économie
3 Économie fiscale liée à la
Économie fiscale liée à
l'exonération d'ISF
transmission
Hypothèses : investissement de
50.000 euros ; patrimoine ISF
supérieur à 2.570.000 euros ; taux de
la tranche ISF à 1%
+
2.500 euros
d'économie
Hypothèses : investissement de
50.000 euros ; taux d'investissement
en Forêts de 80% ; transmission
(donation ou succession) en ligne
directe (ascendants et descendants)
+
13.500 euros
d'économie
sur les ISF futurs à régler(1)
(50% de réduction d'ISF
sur 50.000 euros)
(1)
Chaque année, le souscripteur n'aura pas à
déclarer sa souscription de 50.000 euros dans
son patrimoine ISF, d'où une économie ISF
chaque année de 50.000 x 1,0% = 500 euros, ce
qui donne 2.500 euros sur les 5 ans de période
de conservation des parts du Groupement
Forestier.
sur les droits : 9.000 €(2) à régler au
lieu de 22.500 €(3)
(2)
L'exonération de droits est de 75%, sur 80%
de l'investissement. De ce fait, seuls 20.000
euros des 50.000 euros investis sont taxés en
termes de droits de mutation, la taxation étant
de 45% (ici sur la fraction du patrimoine
supérieure à 1,8 M€).
(3) Les droits de mutation entrent dans la
tranche à 45%.
Avertissement : les éléments ci-dessus ne sont pas contractuels et sont donnés à titre purement illustratif, le taux
d'investissement en Forêt pris en hypothèse n'est pas garanti. Par ailleurs chaque situation fiscale doit être étudiée
individuellement.
Frais
Droits d'entrée
Frais d'augmentation de capital
Frais de gestion
(2)
A LA CHARGE DU
SOUSCRIPTEUR
A LA CHARGE DU
GROUPEMENT
5% maximum
0%
0%
5%
2% par an
0%
(1)
(1)
Ces frais permettent de couvrir les frais juridiques, fiscaux et financiers de constitution du Groupement,
de réalisation des augmentations de capital et d'assurer la prospection et la collecte des capitaux.
(2) Ces frais annuels sont pris en charge directement par le Groupement ; le souscripteur n'a pas à effectuer
de versement complémentaire.
France Valley, un acteur de référence
France Valley est une Société de Gestion indépendante agréée par l'AMF (Autorité des
Marchés Financiers), spécialisée dans les Groupements Forestiers, le Capital Investissement
et l'Immobilier. France Valley gère plusieurs Groupements Forestiers pour le compte de
nombreux particuliers qui ont souhaité s'appuyer sur son expertise pour investir dans cet
actif. Elle réunit une équipe qualifiée et complémentaire qui dispose d'une expérience
reconnue dans la structuration et la gestion de solutions d'investissement ainsi que dans la
direction de sociétés de gestion.
France Valley est membre de l'ASFFOR (Association des Sociétés et Groupements Fonciers
et Forestiers), association professionnelle qui réunit les principaux investisseurs
institutionnels français de la Forêt. À ce titre, France Valley se conforme au code de bonne
conduite de l'ASFFOR et a pour pratique de faire certifier PEFC (Programme for the
Endorsement of Forest Certification) ses massifs forestiers sous gestion.
L'investissement dans des parts de Groupements Fonciers Forestiers (GFF) est réservé aux personnes susceptibles par leur connaissance et leur
souci de diversification des placements financiers de prendre en compte les particularités de cette forme d'investissement. L'investissement
dans des parts de GFF présente un certain nombre de risques, dont notamment les risques suivants :
 Risque de perte d'une partie ou de la totalité du capital : le GFF n'offre pas de garantie en capital ; ce type d'activité connaîtra les évolutions
et aléas du marché de la sylviculture ;
 Risques d'exploitation et sur les revenus : exposition à un risque de perte, lié notamment à la variation de la production en qualité, en
volume et en valeur, le prix du bois n’étant pas constant dans le temps. En outre, l’exploitation forestière est soumise aux aléas climatiques
tels que les tempêtes, le gel, la grêle, les incendies et de manière générale les catastrophes naturelles ainsi que les risques phytosanitaires.
Le Groupement est également exposé à un risque de perte de marchés et risque de mévente du produit des coupes de bois, lesquels
peuvent dégrader les revenus ;
 Risque de liquidité : la liquidité est fonction des demandes de souscription ou d'acquisition de parts enregistrées par le Gérant. Aucune
garantie ne peut être apportée sur le délai de revente des parts ou sur le prix de cession.
Il est rappelé en outre que les parts de GFF ne peuvent faire l'objet d'une opération de publicité, de démarchage au sens de l'article L. 341-1 du
Code Monétaire et Financier, d'offre au public au sens de l'article L. 411-1 du Code Monétaire et Financier. La communication de ce document
ne doit jamais entraîner l'une des trois opérations mentionnées ci-dessus.
L' INVESTISSEMENT FORESTIER PAR
France Valley
I N V E S T I S S E M E N T S
France Valley
Société de Gestion de Portefeuille agréée par l'AMF sous le numéro GP-14000035
SAS au capital de 250.000 euros
49 avenue des Champs Elysées - 75008 Paris
RCS Paris B 797 547 288
Relations investisseurs : 01 82 83 33 85 - [email protected]
www.france-valley.com
Ce document non contractuel est fourni à titre d'information ; il ne constitue en aucun cas une offre au public (appel public à l'épargne) ou une recommandation
fiscale. Les avantages fiscaux dont bénéficient les parts de Groupements Forestiers ne sont pas tous cumulables. Document non contractuel.
QUESTIONS & RÉPONSES POUR COMPRENDRE
"GFF FRANCE VALLEY FORTUNE"
GFF
FRANCE VALLEY
FORTUNE
1. Qu'est-ce qu'un Groupement Forestier ?
5. Quel est le rendement de la Forêt ?
Un Groupement Forestier est en fait un Groupement
Foncier Forestier, constitué sous la forme d'une Société
Civile à caractère particulier. C'est une société dite
transparente fiscalement : ses revenus sont imposés au
niveau de ses associés, et non du Groupement Forestier luimême. Les associés du Groupement Forestier confient la
gestion des actifs et la gestion administrative et financière
à un Gérant.
Rendement - Le rendement d'une Forêt varie entre 1% et
3% et se situe en général aux alentours de 2%(*), auquel
peut se rajouter un éventuel loyer de chasse. Il s'agit
évidemment d'une moyenne, une Forêt landaise de
production de pins maritimes générera un rendement
supérieur à celui d'une Forêt de jeunes feuillus.
2. Pourquoi investir dans la Forêt ?
 Diversifier son patrimoine dans des actifs réels et
tangibles, décorrélés des marchés financiers ;
 Accompagner l'essor économique de la filière Bois, et
en particulier favoriser l'exploitation forestière française
puisque la France est importateur net de bois alors
qu'elle dispose d'un patrimoine forestier considérable ;
 Optimiser fiscalement sa situation personnelle et
familiale.
3. Pourquoi investir dans un Groupement
Forestier ?
 Les parts de Groupements Forestiers sont
financièrement plus accessibles qu'une Forêt en direct
pour des surfaces permettant l'organisation de
l'exploitation ;
 Un Groupement Forestier diversifiera les massifs
forestiers détenus, tant géographiquement qu'en
termes d'essences et de stratégies d'exploitation
(rendement versus valorisation) ;
 Les investissements et la gestion technique des actifs,
ainsi que la gestion administrative et financière sont
réalisées par un professionnel.
4. Pourquoi investir dans "GFF France Valley
Fortune" ?
 50% de réduction ISF dans la limite de 45.000 euros :
utilisation du mécanisme TEPA avec un investissement
dans un Groupement Forestier ;
 Une durée d'investissement optimisée : liquidité
organisée à l'issue de la durée de conservation fiscale
des parts (31 décembre 2020) ;
 Une exploitation prudente en s'appuyant sur les
compétences technique d'experts spécialisés.
Capitalisation - Par ailleurs, la valeur des Forêts a augmenté
régulièrement avec : 1) la pousse des peuplements et 2)
l'évolution du marché des Forêts, environ 4%(*) par an
depuis plus d'une quinzaine d'années.
Performance globale - De l'ordre de 5%(*) par an depuis une
dizaine d'années, en additionnant le rendement et
l'appréciation du capital.
(*)
Les performances passées ne préjugent pas des
performances futures et ne sont pas constantes dans le
temps.
6. Quelle est la performance attendue du
Groupement ?
S'agissant d'un investissement de durée courte par rapport
au domaine de la forêt - liquidité organisée à horizon 5
ans1/2 alors qu'un investissement forestier s'envisage
habituellement sur une durée longue de 10 à 30 ans - cette
solution d'investissement a pour objectif de protéger
l'avantage fiscal ISF du souscripteur, tout en conservant un
potentiel de plus-value.
Dans un cas de stagnation de la valeur des actifs forestiers,
la souscription au Groupement pourrait permettre aux
souscripteurs de récupérer environ 85% de leur mise, tous
frais inclus (ce montant n'est pas garanti).
Grâce à l'avantage fiscal ISF, l'investissement net étant de
50%, le rendement pour le souscripteur serait alors de
l'ordre de 10% par an après impôts (en incluant l'avantage
fiscal ISF).
Dans un cas de perte de 30% de la valeur des actifs
forestiers, ce qui semble peu probable sur une durée aussi
courte, l'opération resterait rentable, de l'ordre de 4% par
an après impôts grâce à l'avantage fiscal. Dans un cas de
hausse de 30%, le rendement serait alors de 15% par an
avec l'avantage fiscal ISF.
7. Quelles seront les Forêts achetées ?
Une fois les souscriptions reçues, le Groupement pourra
acquérir les massifs forestiers cibles, le Gérant ayant
continuellement en cours d'étude des opportunités
d'investissement. Il poursuit l’objectif de réaliser plusieurs
acquisitions avec les caractéristiques suivantes :
 Situations géographiques variées en recherchant la
qualité de sols et les conditions pluviométriques et de
température adaptées aux peuplements présents ;
 Peuplements de bonne venue variés en essences, en
maturités et en configurations (futaies régulières ou
jardinées, taillis sous futaies) pour une exploitation
régulière de bois recherchés (meubles, construction,
chauffage) ;
 Accessibilité pour réaliser les travaux d’entretien et de
coupes ;
 Diversifier entre Forêt de rendement (revenus à court
terme issus de coupes) et Forêt de capitalisation (jeune,
en transformation, visant l'appréciation de valeur et non
les revenus) ;
 Éventuel loyer de chasse afin de compléter le
rendement.
8. Quels sont les avantages fiscaux pour le
souscripteur ?
Avantages fiscaux issus de la Loi TEPA :
 Réduction d'ISF de 50% du montant investi, dans la
limite de 90.000 euros soit une réduction maximum de
45.000 euros, en contrepartie d'une durée de blocage
des parts jusqu'au 31/12/2020, sauf cas de
décès/invalidité ;
 Exonération d'ISF de 100% du montant investi (sortie
totale du patrimoine taxable ISF).
Avantage fiscal lié aux droits de transmission :
 Exonération de droits de transmission (succession et
donation - Amendement Monichon), à hauteur de 75%
de la valeur des actifs forestiers détenus.
9. Combien de temps dois-je conserver
mes parts ?
Afin de ne pas remettre en cause la réduction d'ISF de 50%
(Loi TEPA), les parts souscrites doivent être conservées
jusqu'au 31/12/2020.
10. Vais-je toucher des dividendes chaque
année ?
Pendant la durée de conservation fiscale, soit jusqu'au 31
décembre 2020, les rendements des massifs forestiers
seront capitalisés dans le Groupement et distribués à
échéance, il n'y aura donc pas de dividendes dans
l'intervalle.
11. Les parts seront-elles rachetées en cas de
décès / invalidité ? Quel est l'impact fiscal ?
Les avantages fiscaux TEPA/ISF ne sont pas remis en cause
dans les cas de décès et d'invalidité ; les souscripteurs
devront alors s'adresser au Gérant et lui confier un mandat
afin de rechercher une contrepartie, qui pourra être un
associé existant ou un tiers.
12. Comment la liquidité est-elle organisée ?
La liquidité n'est pas garantie ; elle sera par contre
organisée :
 A terme, toutes les parts du Groupement seront cédées,
pas uniquement quelques unes, ce qui est unique sur le
marché. La liquidité est organisée par le Gérant, qui
recherchera une liquidité pour la totalité des parts ;
 Recherche d'acquéreurs 12 à 18 mois en amont du 31
décembre 2020 afin de préparer la liquidité une fois
passée l'échéance fiscale ; les acquéreurs pourront être
des institutionnels de la forêts, des family offices ou des
Groupements Forestiers Patrimoniaux ;
 Le marché se caractérise par une forte demande pour
des biens de qualité. La valeur patrimoniale de la forêt
devrait être préservée : entretien régulier mais pas de
coupes significatives afin de préserver la valeur de
rendement pour le futur acquéreur ;
 Concours possible pour la cession d'intermédiaires
spécialisés.
13. Quel est le rôle du Gérant ?
Le Gérant assure la gestion du Groupement, ceci comprend
la gestion financière, fiscale et sociale, mais également la
gestion technique des actifs pour laquelle il s'appuiera en
particulier sur les compétences de spécialistes forestiers
indépendants du Gérant :
 Établissement de PSG (Plans Simples de Gestion) ou de
leurs avenants en vue de leur agrément par les Centres
Régionaux de la Propriété Forestière (CRPF) ;
 Détermination des budgets annuels de chaque massif ;
 Détermination et suivi des travaux (coupes,
repeuplements, éclaircies, élagages, entretiens et
infrastructures) ;
 Organisation et suivi des appels d'offre des ventes de
bois ;
 Inventaires et valorisations ;
 Organisation et gestion des locations de chasse et de
pêche ;
 Souscription d'assurances le cas échéant.
14. Comment suis-je informé de l'évolution de
mon Groupement ?
Les associés recevront de la part du Gérant un reporting
semestriel. Ils seront également appelés, chaque année, à
voter (par consultation écrite) sur un certain nombre de
points dont l'approbation des comptes de l'exercice écoulé.
Préalablement au vote, tous les points feront l'objet d'une
communication auprès de chacun des associés.
15. Quels sont les risques en Forêt ?





Risque climatique (tempêtes, gel) ;
Risque d'incendie ;
Risques phytosanitaires ;
Risque d'illiquidité ;
Risque de perte en capital : évolution à la baisse du prix
à l'hectare ;
 Risque de marché : baisse du prix de vente du bois.
Voir questions n° 16 et 17 concernant la gestion des risques
tempête et incendie.
16. Comment est géré le risque de tempête ?
Le risque le plus important est celui des tempêtes. La valeur
de l'investissement est néanmoins en partie protégée par la
nature même de l'actif forestier, qui conserve une valeur
foncière significative même en cas de catastrophe
naturelle.
Les tempêtes peuvent intervenir sur le littoral, mais aussi
sur l'intérieur des terres. Les assurances pour couvrir
contre ce risque existent, mais la plupart du temps
n'offrent qu'une couverture partielle (plafonnement
inférieur à la valeur à l'hectare) et elles pèsent sur le
rendement des Forêts. C'est ainsi que seulement 500.000
hectares en France sont assurés sur les 16 millions
d'hectares de Forêts. Les assurances sont donc en général
étudiées au cas par cas.
La meilleure des assurances est opérationnelle :
 La diversification - sélection de plusieurs massifs
forestiers ; diversification géographique ; diversification
des essences (feuillus/résineux) ; maturités des
peuplements (de la plantation aux boisements arrivés à
maturité) ;
 Les critères de sélection des massifs - configuration de la
Forêt : pente, exposition des versants, lisières,
historique, sols, entretien régulier ;
 La préparation en amont de plans d'urgence : capacité
de découpe, d'enlèvement, parfois stockage à sec : un
Groupement Forestier disposant de moyens humains et
matériels pour réagir rapidement en cas de tempête,
pourra en limiter et en lisser les effets.
17. Comment est géré le risque d'incendie ?
Les incendies sont spectaculaires et inquiétants, mais
moins fréquents et moins dévastateurs que les tempêtes,
dès lors que les Forêts ne sont pas situées dans la moitié
sud de la région PACA. Comme pour les tempêtes, les
assurances existent, mais elles aussi ne couvrent qu'une
partie de la valeur à l'hectare. Ici aussi, la diversification et
une bonne gestion de ce risque sera une diversification
géographique, qui exclura les Forêts méditerranéennes.

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