Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Panorama Industriel On Point Octobre 2014 Lyon 1 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Lyon : un marché performant Ce rapport est réalisé à partir des données collectées par le CECIM et JLL. Il porte sur l’ensemble des transactions effectuées sur l’agglomération lyonnaise et sur tous types de surfaces de bâtiments industriels ainsi que sur les bâtiments logistiques de classe C. La hausse de 23% de la demande placée en locaux industriels confirme la bonne dynamique du marché lyonnais avec 260 000 m² placés. Les entreprises lyonnaises gardent confiance et continuent de développer leur activité. A l’image des années précédentes, le secteur « Est Première Couronne » s’affiche toujours comme le plus dynamique de l’agglomération, avec près de 140 000 m² placés sur les 9 premiers mois de l’année, soit 54% des surfaces consommées. Les secteurs Est Extérieurs et Sud & Nord Isère représentent à eux deux près de 21% des mètres carrés placés. L’offre immédiate et à 6 mois est en baisse depuis plusieurs trimestres : 657 000 m² sont actuellement disponibles sur l’agglomération. L’offre neuve reste, quant à elle, stable sur un an. On dénombre actuellement 91 000 m² de surfaces neuves disponibles d’ici à 6 mois, soit moins de 14% des surfaces vacantes. Dans ce contexte, le loyer prime reste stable, à 75 €/m²/an pour les locaux industriels, et 125 €/m²/an pour les bureaux d’accompagnement. 2 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Les petites surfaces sont toujours plébiscitées Le segment des transactions de moins de 750 m² continue d’être dynamique. On dénombre à fin septembre 136 signatures sur ce segment contre 111 l’année dernière à la même période. La rationalisation des surfaces et des coûts n’est pas réservée à la logique immobilière tertiaire et les industriels usent également de cette stratégie immobilière. La logique de rationalisation de coûts domine toujours 83% des volumes se sont transactés sur des locaux de seconde main. Les utilisateurs lyonnais se positionnent sur ce type de locaux pour deux principales raisons : - d’une part, le stock d’offre immédiatement disponible est composé de bâtiments de seconde main à 86%. Bien que les surfaces neuves soient en progression, elles font toujours défaut sur la région, - et d’autre part, touchés par le contexte économique actuel, les industriels essaient de rationaliser leurs coûts. C’est pourquoi ils prennent des surfaces plus petites à des valeurs locatives plus attractives. A trois mois de la fin de l’année, 61% des surfaces transactées se sont faites à la location contre 54% en moyenne en 2013. En baisse depuis deux trimestres, cette tendance reste tout de même plus marquée que les précédentes années. Les secteurs du Négoce et de la Fabrication/Production restent les principaux consommateurs de surfaces. Ils réalisent à eux seuls 61% des surfaces transactées de plus de 750 m². Après une entrée remarquée, les nouvelles activités s’installant sur des bâtiments industriels, tels que les parcs de loisirs pour enfants, les activités sportives en intérieur ou encore les « drives », ont ralenti leurs installations sur l’agglomération lyonnaise. Jusqu’ici peu encadré, la localisation des "drive" est aujourd’hui soumise à autorisation d'exploitation commerciale par la nouvelle loi Alur. Ces points de retrait des marchandises accessibles en voiture ne pourront plus être implantés « qu'au sein des zones urbanisées, dans les zones commerciales existantes, à proximité des lieux de vie et d'activités habituellement fréquentés par les consommateurs ». Il faut dire qu'il s'en est ouvert cinq par jour ces derniers mois sur l’ensemble du territoire national. Le Grand Est reste le secteur privilégié des industriels lyonnais Le secteur Est Première Couronne reste le secteur de prédilection des utilisateurs lyonnais, puisque 140 000 m² ont trouvé preneur sur ce périmètre, soit 54% du volume global commercialisé sur l’agglomération. Ce secteur jouit d’une position stratégique à proximité du cœur de l’agglomération et le long des axes structurants (A42-A43, A7, Rocade Est, A46, …). Il dispose de zones industrielles majeures dont la Vallée de la Chimie et la ZI Lyon Sud-Est au Sud, la ZI MiPlaine, et le Parc Technologique sur le secteur Porte des Alpes et enfin sur le 3 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 secteur nord-est la ZI la Rize, la Zi la Soie ainsi que la ZAC des Gaulnes, ce qui en fait un périmètre « naturel » pour les industriels de la région lyonnaise. 22 transactions de plus de 1 500 m² sur les 41 référencées ont été réalisées sur ce secteur. Les utilisateurs industriels trouvent sur ce périmètre une forte densité d’infrastructures de transports, des offres adaptées et un environnement industriel attractif. Le secteur Est-Extérieurs a également été attractif sur les 9 premiers mois de l’année avec la réalisation de 6 transactions de plus de 1 500 m² dont une supérieure à 10 000 m². Baisse de l’offre disponible L’offre à 6 mois diminue et nous décomptons environ 657 000 m² disponibles sur la région lyonnaise. L’offre neuve est restée stable sur les derniers mois et ne représentent plus que 14% des surfaces disponibles, soit 91 000 m². Des projets de requalification et de redéveloppement de sites sont lancés et sont attendus d’ici quelques trimestres. Ils devraient trouver rapidement preneur dès leur mise en commercialisation. Le secteur Grand Est (1ère Couronne et Exterieurs) concentre 50% des surfaces disponibles de la région lyonnaise (330 000 m²). Les trois quarts des surfaces neuves disponibles immédiatement et sous 6 mois se situent également sur ce secteur. Ces chiffres sont toutefois à relativiser puisque de grands sites difficilement exploitables en l’état sont recensés dans ces zones (plus de 150 000 m²). Le loyer prime reste stable, les loyers moyens neufs sont sous pression La valeur locative « prime » reste stable dans une fourchette comprise entre 55 et 75 €/m²/an pour les surfaces d’activités selon les secteurs géographiques et 125 €/m²/an pour les surfaces de bureaux d’accompagnement. Le manque d’offre neuve, conjugué à la pénurie de fonciers disponibles de la région lyonnaise, exerce une pression à la hausse. Une hausse des valeurs locatives peut être observée sur des produits de qualité sur des secteurs prisés. 4 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Perspectives 2014 : un marché performant Le marché lyonnais possède de nombreux atouts lui permettant de rester dynamique : il est proche d'importants marchés et au cœur des principaux axes de communication européens, il est doté d'une ressource humaine qualifiée, et de bonnes conditions d'implantation des activités économiques. Le reste de l’année devrait se poursuivre sur la même dynamique. Ainsi nous devrions vraisemblablement terminer 2014 sur une performance au moins équivalente à celle des deux dernières années où plus de 315 000 m² se sont placés. Néanmoins, si plusieurs grandes transactions ont été comptabilisées sur le territoire lyonnais, il s’agit essentiellement d’activités de stockage et non de production. C’est notamment le cas de Manitowoc, HomeBox ou encore Mondial Tissu dont les acquisitions ou prises à bail représentent plus de 30 000 m². Si les très grandes transactions de l’année 2014 ont probablement déjà été enregistrées, d’autres signatures significatives devraient intervenir sur les trois derniers mois de l’année. De plus, le secteur des PMS (moins de 750 m²) affiche également une bonne performance, puisqu’en hausse de 22 % par rapport au 3ème trimestre 2013 avec 136 transactions signées depuis le début de l’année. L’agglomération est en pénurie réelle d’offres neuves. Le lancement de projets en blanc actuellement à l’étude est impératif et certains promoteurs et investisseurs ont compris l’enjeu. Le manque de produits neufs ne laisse aucun doute sur le fait que ces opérations trouveront rapidement preneur. 5 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Est 1ère couronne La première couronne de l’Est lyonnais s’étend le long du Rhône au nord-est, en passant par la Porte des Alpes et la Porte Sud. Ce secteur jouit d’une position stratégique à proximité du cœur de l’agglomération et le long des axes structurants (A42-A43, A7, Rocade Est, A46, …). Ce territoire dispose de nombreuses zones industrielles majeures dont la Vallée de la Chimie et la ZI Lyon Sud-Est au Sud, la ZI Mi-Plaine, et le Parc Technologique sur le secteur Porte des Alpes et enfin sur le secteur nord-est la ZI la Rize, la Zi la Soie ainsi que la ZAC des Gaulnes. La mixité des activités est un atout important de ce secteur. Les activités industrielles représentent 21% des emplois salariés, part nettement plus importante que sur le reste de l’agglomération (15% en moyenne). Ce profil industriel est renforcé par la présence d’acteurs majeurs du pôle de compétitivité « Lyon Urban Trucks & Bus », dont deux acteurs principaux sont implantés à Saint-Priest : Renault Trucks et Irisbus-Iveco. Avec plus de 2 600 salariés, Renault Trucks est le premier employeur privé de la zone; également présent sur la commune de Vénissieux (Portes du Sud). Demande placée Avec près de 140 000 m² placés à la fin du 3ème trimestre 2014, le secteur Est 1ère couronne confirme son statut de premier marché de l’agglomération lyonnaise, et réalise une bonne performance. Le secteur leader du marché lyonnais accueille 54% des surfaces consommées sur l’agglomération lyonnaise. Cette part est stable par rapport à la moyenne des 6 dernières années qui se situe à 52%. Le secteur du Négoce et Services est celui qui consomme le plus de mètres carrés sur cette première moitié d’année parmi les transactions identifiées. Viennent ensuite les secteurs des Transports-Distribution ainsi que les activités industrielles plus traditionnelles de la Fabrication – Production. On dénombre en moyenne depuis 5 ans, 57% des surfaces prises à la location, sur les 9 derniers mois cette part est dans la moyenne puisque les prises à bail représente 58%. Des disparités sont cependant à noter selon le type de surfaces. En effet, plus la surface est importante, plus l’acquisition est privilégiée . Ainsi depuis le début d’année : - 65% de locations sur les surfaces inférieures à 750 m² - 70% de locations sur les surfaces entre 750 et 1 500 m² - 58% de locations entre 1 500 et 4 000 m² - et 46% de locations sur les plus de 4 000m² 6 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Les principales références de transactions au 30 septembre 2014 Preneur Loc/Vente Surface m² Loyer /m²/an Prix /m² Etat EFS Location 9 088 119 € Neuf DASIR Vente 7 517 625 € Ancien OASIS D’AMOUR Vente 5 910 277 € Ancien André Vaganay Vente 5 300 491 € Ancien HomeBox Location 5 280 34 € Ancien HomeBox Vente 4 040 649 € Ancien CEE INTER Location 3 825 30 € Ancien Van Heck Interpièces France Location 3 757 50 € Ancien Houdan Menuiserie Location 3 410 37 € Ancien Préfecture du Rhône Vente 3 146 731 € Ancien Offre disponible 330 000 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur la 1ère couronne lyonnaise, soit 50% du stock disponible sur l’agglomération. Sur les trois derniers mois l’offre globale du secteur a augmenté. L’offre neuve représente 21% des volumes disponibles, soit près de 70 000 m². Des opportunités de développement sont encore possibles sur ce territoire très attractif et ces nouvelles offres, répondant aux besoins des industriels, vont trouver facilement preneurs. Valeurs locatives Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 60 et 75 € pour la partie activité et 125-130 € pour les bureaux d’accompagnement. Les valeurs foncières se situent entre 65€ et 105€/m². Perspectives Avec 54% des surfaces placées et 63% du nombre de transactions, le secteur de la première couronne lyonnaise confirme toujours son importance stratégique sur l’agglomération. Cette tendance ne devrait pas cesser puisque les industries de production ainsi que les comptoirs de négoce continuent de plébisciter ce secteur. 7 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Nord Les secteurs de Villefranche-sur-Saône et du Val de Saône constituent l’entrée Nord de l’agglomération lyonnaise. Il s’agit là d’un territoire industriel important. Ils abritent notamment la ZI Lyon Nord sur Genay et Neuville-sur-Saône qui se révèlent être un important pôle économique et qui accueille la plupart des grandes entreprises du Val de Saône : Sanofi, ITW Bailly Comte, Geodis Calberson, Coatex…Pour autant, la présence industrielle est en diminution au profit des services aux entreprises en forte progression sur le territoire. L’industrie s’est également diversifiée sur le secteur caladois: l’alimentaire avec Blédina, le textile et habillement avec Avona, Cepovett, Kwintet France, Teintures et Impressions de Lyon, Speed France SAS...la plasturgie avec Morance Soudure, SBTN, Promens composants, Noralis, la réparation et installation de machines et équipements avec Groupe Alliance Métal, établissements Romaire, ou encore l’industrie chimique avec Bayer SAS Demande placée Avec plus de 23 500 m² comptabilisés à la fin du 3ème trimestre 2014, le secteur Nord reste sur une bonne dynamique de 2013. La diversité du tissu économique de ce secteur ainsi que des valeurs locatives attractives et des infrastructures de transports performantes en ont fait un réel concurrent de l’Est lyonnais. On comptabilise depuis 5 ans 49% en moyenne de surfaces à la location. Sur les 9 derniers mois, cette tendance est en hausse puisque 75% des surfaces placées se sont faites sur des biens à louer. Des différences sont cependant à noter selon les tranches de surfaces : - 66% des moins de 750 m² sont des prises à bail - 76% des surfaces de plus de 750m² sont des prises à bail. Le secteur Nord est historiquement porteur de grandes transactions et accueillent chaque année en moyenne 7 transactions de plus de 1 500 m², pour environ 23 000 m² annuels. Cette année ne devrait pas faire exception puisque cinq transactions majeures ont d’ores-et-déjà été signées sur le secteur, dont une de plus de 8 000 m². Avec 10 transactions enregistrées, le panier moyen est le plus importante de l’agglomération avec 2 352 m². Grâce à cette transaction majeure, le domaine du négoce redevient majoritaire sur le secteur avec 36% des surfaces identifiées. Le secteur industriel plus traditionnel de la Fabrication/Production est sur la seconde marche du podium avec 25% des mètres carrés placés. Sur les 18 derniers mois, ces deux secteurs étaient également les principaux domaines d’activités se partageant la plupart des surfaces acquises ou prises à bail sur le Nord de l’agglomération. 8 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Les principales références de transactions au 1S 2014 Preneur Loc/Vente Surface m² Loyer/Prix Etat Mondial Tissu Location 8 124 52 € Ancien Chronopost Location 5 200 46 € Ancien Coba Location 3 200 23 € Ancien Fabrication d’articles en Vente carton ou papier 2 000 680 € Neuf Travaux de couverture Location 430 50 € Ancien Commerce de gros Location 314 1 035 € Ancien Offre disponible 105 000 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur la 1ère couronne lyonnaise, soit 16% du stock disponible sur l’agglomération. Moins de 4% sont des bâtiments neufs. La pénurie de bâtiments de qualité sur le secteur pèse sur son dynamisme. Des terrains sont encore à bâtir et pourraient faire l’objet de développements. Les locaux de qualité et de dernière génération ont la faveur des industriels. Valeurs locatives Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 55 et 60 € pour la partie activité et 120€ sur la partie bureaux d’accompagnement. Les valeurs foncières se placent entre 50€ et 70€/m². Perspectives De nouvelles offres neuves sont toujours attendues, ce qui devrait animer le marché du secteur Nord. Ces développements permettront au secteur de rester sur sa dynamique actuelle. 9 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Sud et Nord Isère Située au contact direct de la première couronne lyonnaise, le secteur Sud et Nord Isère bénéficie d’une localisation stratégique entre arc alpin et vallée du Rhône. Ses activités économiques s’illustrent par la conjugaison du maintien d’un savoir-faire reconnu et d’un renouveau industriel. Ses atouts s’étendent du domaine de la construction durable, du textile, mais également des écoindustries. Demande placée Avec 24 600 m², le secteur Sud et Nord Isère affiche un bon volume placé pour seulement 14 transactions. La panier moyen est un des plus importants de l’agglomération avec 1 760 m². Les années se suivent et ne se ressemblent pas sur le secteur. Après trois années de baisse consécutives, l’année 2013 a été excellente grâce à deux transactions de plus de 10 000 m². Ces premiers neuf mois nous laissent présager encore de bons résultats sur le secteur : 4 transactions de plus de 1 500 m² ont été signées depuis le début de l’année, dont une de plus de 6 500 m². Le secteur Sud et Nord Isère accueille en moyenne 17 000 m² de transactions de plus de 1 500 m², soit environ 5 transactions chaque année. Sur ces trois premiers trimestres, nous pouvons noter notamment l’acquisition d’EMINZA sur un bâtiment de seconde main de 4 492 m² à St Quentin Fallavier, la prise à bail de Parex Lanko sur un bâtiment neuf de 5 540 m² également à Saint Quentin-Fallavier ainsi que l’acquisition de Flat Six sur 6 524 m² sur la commune de Sérézin-du-Rhône. Le secteur du Négoce et Service a été le plus consommateur de surfaces depuis le début de l’année parmi les transactions identifiées. On comptabilise depuis 5 ans 46% en moyenne de surfaces à l’acquisition. Ces 9 derniers mois, la part des ventes reste stable et se place à 44%. Des différences sont à noter selon les tranches de surfaces. Depuis le début de l’année : - 39% d’acquisitions sur les surfaces inférieures à 750 m² - 32% d’acquisitions sur les surfaces entre 750 et 1 500 m² - 35% d’acquisitions entre 1 500 et 4 000 m² - et 50% d’acquisitions sur les plus de 4 000m² 10 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Les principales références de transactions au 30 septembre 2014 Preneur Loc/Vente Surface m² Loyer/Prix Etat Flat Six Vente 6 524 245 € Ancien ParexLanko Location 5 540 77 € Neuf Eminza Vente 4 492 251 € Ancien Thermador Vente 2 100 400 € Ancien Capsule Concept Vente 1 328 459 € Ancien Offre disponible 30 300 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur le secteur Sud et Nord Isère, soit moins de 5% du stock disponible sur l’agglomération. Aucunes surfaces neuves n’est actuellement disponibles sur le secteur. La pénurie de bâtiments de qualité sur le secteur pourrait peser sur les volumes placés. Les utilisateurs, et notamment ceux de grandes surfaces, ont tendance à privilégier les locaux neufs. De nouveaux développements permettraient de fluidifier le marché et de répondre aux besoins des industriels. Valeurs locatives Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 55 et 60 € pour la partie activité et 120€ sur la partie bureaux d’accompagnement. Les valeurs foncières oscillent entre 40€ et 60€/m². Perspectives La demande placée affiche sa meilleure performance, bien que clairement dopée par deux transactions significatives : l’acquisition par Flat Six d’un bâtiment de 6 500 m² ainsi que la construction du nouveau centre Recherche & Développement de Parex Lanko d’une surface de 5 540 m². Néanmoins, la faiblesse du nombre de réalisations démontre bien que ce secteur connaît actuellement quelques difficultés en matière d’implantations industrielles. 11 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Nord-Ouest Porte d’entrée Nord-Ouest de l’agglomération lyonnaise, le secteur connaît un fort dynamisme économique se traduisant par une croissance de plus de 23% de l’emploi, soit la plus forte augmentation de la région lyonnaise. Le développement du pôle économique Ouest et des entreprises présentes sur des secteurs économiques porteurs expliquent en partie cette excellente progression. Demande placée Avec 10 600 m² placés, le secteur Nord-Ouest affiche un bon niveau de commercialisation sur les neuf premiers mois de l’année. Le secteur Nord-Ouest compte en moyenne 12 000 m² placés par an, dont un tiers sur des surfaces de plus de 1 500 m². Les années précédentes ont maintenu un bon niveau de commercialisation, tous les voyants sont actuellement au vert pour continuer sur de belles performances. On comptabilise depuis 5 ans 76% des surfaces sont des prises à bail. Sur les 9 derniers mois, cette part est nettement plus importante avec 84%. Des différences sont à noter selon les tranches de surfaces. Depuis un an et demi : - 69% de locations sur les surfaces inférieures à 750 m² - 83% de locations sur les surfaces entre 750 et 1 500 m² - 100% de locations entre 1 500 et 4 000 m² - 100% de locations sur les plus de 4 000m² Cette tendance va à l’inverse de la tendance générale sur l’agglomération où l’on constate que plus la surface est importante, plus l’acquisition est privilégiée. Cette particularité tient à la composition de l’offre disponible, qui propose essentiellement des bâtiments à la location. Seule une transaction sur les 15 référencées a été réalisée sur un bâtiment neuf. Ce phénomène est dû à la pénurie d’offre neuve sur ce secteur. 50% des surfaces identifiées ont été prises à bail ou acquises par des entreprises du secteur Négoce et Services et 25% sont des activités industrielles plus traditionnelles des domaines de la Fabrication – Production. 12 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Les principales références de transactions au 30 septembre 2014 Preneur Loc/Vente Surface m² Loyer/Prix Etat Padel Central Location 2 605 56 € Ancien Tereva Location 1 270 70 € Ancien Tarvel Location 1 016 83 € Ancien Hub One Mobility Location 952 89 € Ancien Medical 69 Location 780 67€ Ancien Offre disponible 6 340 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur le secteur Nord Ouest, soit moins de 1% du stock disponible sur l’agglomération. Le secteur est en cruel manque d’offres depuis maintenant plusieurs trimestres. Aucune offre disponible neuve n’est aujourd’hui disponible sur le secteur NordOuest. A l’image des autres secteurs, le Nord Ouest est en pénurie de surfaces de dernière génération. De plus, le secteur n’offre actuellement plus de fonciers libres de constructeurs. Tous sont d’ores-et-déjà maîtrisés au vu de projets futurs. Les industriels sont tout aussi friands de ce type de surfaces que les utilisateurs tertiaires et ces offres trouvent généralement rapidement preneur. En revanche, de nouveaux programmes industriels et mixtes, notamment sur des sites reconfigurés sont à l’étude ou en cours de construction. Valeurs locatives Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 75 et 90 € pour la partie activité et 160€ sur la partie bureaux d’accompagnement. Perspectives De nombreux développements sont lancés et devraient permettre de relancer le marché. C’est, la tendance aux locaux mixtes pourraient faire augmenter les valeurs locatives. La forte pénurie d’offres pénalise le développement du secteur, pourtant plébiscité par les utilisateurs. 13 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Côtière Le grand secteur de la Côtière se situe le long de l’autoroute A42. Ce secteur géographique bénéficie également de nombreuses zones d’activités économiques qui se répartissent sur l’ensemble du territoire avec notamment le PIPA (Parc Industriel de la Plaine de l’Ain) situé sur les communes de St Vulbas et Blyes. Ce territoire est plus industriel que la moyenne rhônalpine où les services aux entreprises sont généralement plus représentés. Ainsi, près de la moitié de l’effectif salarié de la Plaine de l’Ain-Côtière est employée dans l’industrie contre un tiers sur l’ensemble de la région. Demande placée Avec 2 900 m² placés, le secteur réalise une petite année. Nous avons enregistré 5 transactions sur les 9 premiers mois de l’année. Le secteur place en moyenne 10 400 m² par an depuis 5 ans, mais ce marché reste très fluctuant. Bien que les structures soient présentes, les mouvements ne sont pas réguliers. On comptabilise depuis 5 ans en moyenne 67% des surfaces à la location. Des différences sont à noter selon les tranches de surfaces. Sur les 9 derniers mois : 85% de locations sur les surfaces inférieures à 750 m² - 100% de ventes sur les surfaces entre 750 et 1 500 m² Sur les 2 900 m² placés, 87% l’ont été par des entreprises du secteur Négoce et Services. Offre disponible 69 600 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur le secteur Côtière, soit 10% du stock disponible sur l’agglomération. Seuls 5 770 m² sont des surfaces neuves. A l’image de l’ensemble de l’agglomération, le secteur est en pénurie de surfaces de dernière génération. Les industriels sont tout aussi friands de ce type de surfaces que les utilisateurs tertiaires et ces offres trouvent rapidement preneur. Valeurs locatives Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 50 et 60 € pour la partie activité et 120€ sur la partie bureaux d’accompagnement. Les valeurs foncières oscillent entre 40€ et 60€/m². Perspectives Le développement de la ZAC des Malettes à Beynost apportera des offres neuves sur la Côtière. Le dynamisme du secteur reste dépendant des grandes transactions. Le périmètre de la Plaine de l’Ain est principalement dédié aux utilisateurs d’entrepôts logistiques. 14 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Est Extérieurs Le secteur Est constitue l’axe de développement économique naturel de l’agglomération lyonnaise. L’absence de relief a très tôt permis la mise en place d’infrastructures routières, ferroviaires et aéroportuaires performantes. De grands espaces à vocation économique se sont constitués ainsi que de grandes zones industrielles des années 1970 (ZI Lyon Sud-Est, ZI Mi-Plaine). Dans ce contexte, le secteur constitue un trait d’union entre le Grand Lyon et les autres communautés de communes de l’Isère. Il accueille en outre un équipement structurant pour l’ensemble de la région Rhône-Alpes, la plateforme multimodale et aéroportuaire de Lyon Saint Exupéry. Demande placée Le secteur Est Exterieurs fait une excellente année. Nous comptabilisons à ce jour plus de 37 000 m², soit 14% des surfaces réalisées. Le secteur attire les grands utilisateurs puisque que depuis 2008, il se réalise en moyenne 7 transactions de plus de 1 500 m² par an. 2014 ne fait pas exception puisque 6 grandes transactions ont d’ores et déjà été signées. Depuis 5 ans, 62% des surfaces consommées ont été des prises à bail. Sur les 9 derniers mois, cette part est supérieure avec 76%. Des différences sont à noter selon les tranches de surfaces. Depuis début janvier 2014 : - 56% de locations sur les surfaces inférieures à 750 m² - 100% de locations sur les surfaces entre 750 et 1 500 m² - 77% de locations entre 1 500 et 4 000 m² - 71% de locations sur les plus de 4 000 m² Sur les 16 transactions enregistrées ce semestre, 10 ont été réalisées sur la commune de Genas. Faute d’offre, l’intégralité des signatures de cette année ont été faites sur des bâtiments de seconde main. 46% des surfaces identifiées en 2014 ont été prises par des industriels purs du domaine de la fabrication et de la production. Le secteur du négoce et services prend la seconde place avec 31% des surfaces. Les nouvelles activités (drive, 15 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 loisirs…), les transports-distribution et les autres activités se partagent les 23% restants. Les principales références de transactions au 30 septembre 2014 Preneur Loc/Vente Surface m² Loyer/Prix Etat MANITOWOC Location 14 200 24 € Ancien CERP Vente 5 800 517 € Ancien Lidl Location 2 677 39 € Ancien MyParking Location 2 078 29 € Ancien Lise Charmel Location 1 322 57 € Ancien Cogepart Location 1 101 43 € Ancien Kid Galaxy Location 1 040 48 € Ancien Département du Rhône Location 1 000 43 € Ancien Offre disponible 44 000 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur le secteur Est extérieurs, soit près de 7% du stock disponible sur l’agglomération. L’offre de seconde main a nettement diminué depuis le début de l’année puisque nous enregistrons une baisse de 40% sur ce type de surfaces. Seuls 8 500 m² sont des surfaces neuves. A l’image de l’ensemble de l’agglomération, le secteur est en pénurie de surfaces de dernière génération. Valeurs locatives Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 60 et 65€ pour la partie activité et 120€ sur la partie bureaux d’accompagnement. Les valeurs foncières oscillent entre 70€ et 90€/m². Perspectives Ce secteur a connu une bonne performance sur les 9 premiers mois de l’année 2014. Cependant, compte tenu des nombreuses perspectives de développements, de belles performances pourraient être attendues dans les prochaines années. 16 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Sud-Ouest et Extérieurs Le secteur Sud-Ouest joue le rôle de Porte Sud Ouest de l’agglomération lyonnaise. Sa localisation stratégique, le long de l’autoroute A7 et son inscription au sein de la Vallée de la chimie lui ont permis de développer de nombreuses spécificités productives ainsi qu’une fonction pour l’approvisionnement de l’agglomération. Le secteur du Val d’Yzeron est doté de polarités économiques diversifiées. Le développement du Pôle biotechnologique de Marcy-l’Etoile autour de Sanofi Pasteur, BioMérieux et Genzyme en fait en effet le territoire qui concentre la plus grande part d’emplois industriels (37 % de l’emploi total) du Grand Lyon. Ce tissu industriel compétitif et dynamique offre des emplois hautement qualifiés. Avec le Biopôle de Gerland, il s’agit d’un des épicentres du pôle de compétitivité mondial Lyon Biopôle, spécialisé dans le domaine des biotechnologies, et plus précisément des diagnostics et vaccins. Demande placée Avec 17 500 m² placés, le secteur Sud Ouest Extérieurs est en hausse et a d’ores-et-déjà dépassé les volumes de l’ensemble de l’année 2013. Ce très bon résultat est cependant à relativiser car 58% du volume placé est issu d’une seule transaction: l’acquisition d’un entrepôt logistique de classe C à des fins industrielles d’une surface de 10 140 m² par la société CERP Rouen. Depuis 5 ans, 35% des surfaces sont réalisées à la location. Cette répartition diffèrent selon les tranches de surfaces. Sur les 9 derniers mois, cette part reste la tendance avec 38% des surfaces à l’acquisition. Des différences sont à noter selon les tranches de surfaces. Depuis le début de l’année 2014 : - 81% de locations sur les surfaces inférieures à 750 m² - 100% de locations sur les surfaces entre 750 et 1 500 m² - 100% de locations entre 1 500 et 4 000 m² - 100% d’acquisitions sur les plus de 4 000m² 77% des surfaces identifiées ont été prises par des sociétés de Négoce et Services, 14% par des entreprises de transports distribution et 9% par des activités industrielles plus classiques de fabrication production. 17 Panorama Industriel Lyon – 3ème trimestre 2014 Les principales références de transactions au 30 septembre 2014 Preneur Loc/Vente Surface m² Loyer/Prix Etat CERP Rouen Vente 10 140 118 € Ancien Demeco Location 2 000 46 € Ancien Paralu Location 1 330 36 € Ancien Offre disponible 65 100 m² sont disponibles immédiatement et à 6 mois sur le secteur Ouest extérieurs, soit 10% du stock disponible sur l’agglomération. Seuls 3 200 m² sont des surfaces neuves. A l’image de l’ensemble de l’agglomération, le secteur est en pénurie de surfaces de dernière génération. Valeurs locatives Le loyer prime se maintient dans une fourchette comprise entre 50 et 65€ pour la partie activité et 120€ sur la partie bureaux d’accompagnement. Les valeurs foncières oscillent entre 40€ et 60€/m². Perspectives Malgré une situation géographique intéressante aux portes de Lyon, les programmes neufs manquent sur le secteur. La demande reste endogène et devrait augmenter à partir du trimestre prochain. De nombreuses offres de qualité rendent le secteur toujours attractif pour les utilisateurs de locaux industriels. 18 Bureaux JLL Paris La Défense Saint-Denis Le Plessis-Robinson 40-42 rue La Boétie « Le Berkeley », 19-29, rue du 3 rue Jesse Owens « La Boursidière » - BP 171 75008 Paris Capitaine Guynemer 93210 Saint-Denis 92357 Le Plessis-Robinson Tél : +33 (0)1 40 55 15 15 92903 Paris La Défense Cedex Tél : +33 (0)1 40 55 15 15 Tél : +33 (0)1 40 55 15 15 Fax : +33 (0)1 46 22 28 28 Tél : +33 (0)1 49 00 32 50 Fax : +33 (0)1 48 22 52 83 Fax : +33 (0)1 46 01 06 37 Fax : +33 (0)1 49 00 32 59 Lyon Marseille 55 avenue Foch 2 place Sadi Carnot 69006 Lyon 13001 Marseille Tél : +33 (0)4 78 89 26 26 Tél : +33 (0)4 95 09 13 13 Fax : +33 (0)4 78 89 04 76 Fax : +33 (0)4 95 09 13 00 Magali Pousson Olivier Durif Consultante Directeur Département Industriel Etudes & Recherche Lyon Lyon +33 (0)4 78 89 26 26 +33 (0)4 78 89 26 26 [email protected] [email protected] www.jll.com COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2014 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. 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