Il Sole 24 Ore - Consiglio Notarile di Bologna

N° e data : 141204 - 04/12/2014
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ICOSTI DELLA COMPRAVENDITA
La parcella del notaio
più caraa Parigi e
InSpagna e Francia
pesano le tasse
di trasferimento
.
,
coordinatore
prossimo
In Italia per l agenzia
'
si
sostituita da avvocati specializzati in real
estate ) « Lanostra ricerca - dice Marco
Marcatili analista di Nomisma e
del report - mostra come nel
futuro un notaio debba porsi sempre
più come consulente per non essere
solo comevoce di costo ».
Il Comitato regionale dei consigli
dell Emilia-Romagna ha poi elaborato
delle tabelle di confronto dei costi
di una transazione immobiliare
a una abitazione da 25omila euro con
mutuo ipotecario da 15omila euro ( in Italia
circa il 60%% dellecompravendite viene
realizzato conun mutuo datoNomisma ) Alle
quali Casa24 ha aggiunto la spesa per
l agenzia immobiliare.
«I costi vanno dai 1.300-1.400 euro ( più
Iva del 21%% ) in Spagna ai 3.294 euro
complessivi in Italia ( di cui 1.200 euro più Iva
per l attodel mutuo ) fino ai circa
4.300-4-400 euro in Franciae Regno
» spiega il notaio del distretto diBologna
Rita Merone Sul costo complessivo
diverse imposte : in Italia 5o euro per
ciascuna l imposta ipotecaria e catastalee
il 2%% del valore catastale dell immobile
come imposta di registro per la prima casa
paga dall i al 3%%
'
vissuto
'
notarili
di Paola Dezza
complessivi
relativa
La scelta o meno di comprare una
o cambiare la casa dove si vive deve
necessariamente fare i conti coni costi
accessori della transazione dalla
per l agenzia alla parcella del notaio
imposte sulla compravendita alle tasse
relativeal mutuo laddoveci sono E in un
momento di crisieconomica e
quando lo sforzo per acquistare un'
abitazione è più impegnativo anche questi
esborsi hannoun loro peso sullacifra
abitazione
,
'
mediazione
,
dalle
.
immobiliare
,
,
complessiva.
,
.
'
'
Unito
.
Una ricercadi Nomisma ha paragonato
la spesa per il notaio e il ruolo del
in cinque Paesi europei ( Italia
Spagna Germania e Regno Unito ) con
un occhio al costo dell attività notarile sia
nei Paesi di civil law ( dove esiste la figura
professionista
,
Francia ,
,
,
pesano
'
'
'
"
"
del notaio 86 Nazioni nel mondo ) sia in
quelli di common law ( dove tale figura è
'
,
'
.
'
,
.
.
'
,
.
'
,
"
(9%% per la seconda ) oppure l imposta di
trasferimento in Francia ( nel caso in
esame 14.500 euro circa ) o in Spagna (6 -10%%
del valoredell abitazione ) Analizzando
un atto di compravendita conmutuo si
vede come Regno Unito e Stati Uniti ( Paesi
nei quali è in vigore il sistema di common
law ) spicchino sia per letransazioni senza
mutuo sia per quelle effettuate con mutuo
per i livelli più alti del compenso corretto.
In Germania - dove esiste una tariffa
vincolante per tutta la Nazione - il notaio
non esegue il pagamento dell imposta
relativa allacompravendita e nonè
responsabile della sua liquidazione e percezione.
Nonsolo :la pubblicità immobiliare degli
atti non viene eseguita direttamente dal
notaio ma attraverso un magistrato che
opera in preture di zona e sovrintende ai
registri tavolari Il compenso aggiuntivo
per gli adempimenti tavolari è percepito
direttamente dagli uffici preposti In
Spagna registrazione dell attoe pubblicità
immobiliare vengono eseguiti dai
Registradores funzionari pubblici pagati dal
cittadino NelRegno Unito solo in teoria
si potrebbe acquistare un immobile
senza rivolgersi ad un avvocato
( solicitor ) ,
ma in realtà è praticamente impossibile
ottenere un finanziamento bancario
senza l intervento dell avvocato
nel segmento del real estate Gli
avvocati devono essere due : uno per il
venditore e uno per l acquirente « Esiste in
Inghilterra il Land Registry simile al
nostro Catasto i cui dati possono per? non
contemplare taluni diritti di terzi sugli
immobili » dice Meroni.
"
'
specializzato
Inmolti Paesi la mediazione
è a carico soltanto della parte
venditrice e pu? sfiorare
.
'
.
,
,
anche il 6%% della transazione
'
,
dell istituzione e dellatenuta dei Registri o
Archivi immobiliari condati sicuri e
per la certezza dei trasferimenti
immobiliari e anche per un risparmio
nell acquisto Si segnala su tale
argomento anche un importante Forum
in Vietnam per i112 e 13 dicembre2014.
'
,
affidabili
'
economico
.
previsto
1/5
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per? altre vocidi costo significative.
Per esempio in Francia l imposta di
trasferimento per una casa da25omila euro è di
quasi 15mila euro e in Spagna è compresa
tra il 6 e il 10%% del valore dell abitazione
( nel nostro caso 15mila-25mila euro) In
Italia l imposta di registro è contenuta per le
prime case ( da quest' anno al 2%% ) mentre
per le seconde abitazioni è del 9 per cento.
E i costi di mediazione? Non sempre
sono a caricodi chi acquista casa In Italia i
costi di agenzia vanno dall i a13%% ma
sempre più si stabilizzano nella parte bassa
forchetta ( in tempi di crisi si contratta
quasi sempre ) e sonoa carico sia del
venditore sia dell acquirente InInghilterra
vanno dallo 0 ,5%% fino al 4%% del valore dell
immobile e sono a carico del venditore
Normalmente la percentuale va dal 2%% al 4%%.
In Franciala provvigione massima è del
6%% ed è pagata in genere dal venditore In
Germaniala commissione d agenzia per
cifre superiori a 55mila euro oscilla tra il 3%%
e il 6%% in Spagna dal z5%% a13%% e anche qui
è a carico del venditore.
pesano
'
'
.
Quanto costa
acquistare un' abitazione
II
Tasse e costo del notaio in euro per un'
abitazione da 250.000Euro con mutuo da
FRANCIA
150.000
19.872Euro
Euro
111
'
i
,
CIMS
.
.il.
'
,
Compenso totale del notaio con Iva
=jm
1?
4.980
della
ME I
E?MME
Imposta di trasferimento
Ii
'
14.517
.
'
Imposta di pubblicazione
.
Tasse relative al mutuo
.
'
125
,
ITALIA
?RIPRODUZIONE RISERVATA
7.609Euro
Compenso totale del notaio
+ Iva ( 22%%
*
)
3.294
Imposta ipotecaria e catastale
50 + 50
Imposta
di registro (
2%%
prima casa
* *
)
4.000
Tasse relative al mutuo
65
*
di cui 1.464 per il mutuo
**
Ipotizzato unvalore catastale di 200 mila euro
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REGNO UNITO
GERMANIA
5.800E /
20.350E /
8.700Euro
21.550Euro
i
Compenso avvocati compravendita e mutuo
2.600 /
5.000
*
Iva sul
E
compenso (
20%%
3.250
)
502
Tassa di
Compenso del notaio con Iva
Tassa
/
di acquisto (
Grunderwerbsteuer
)
1.000
15.000
registrazione
Tassa
2.700
di registrazione catastale (
0
,6-1%%
)
/
2.500
*
i prezzi a Londra sono
più alti che nel resto del Regno Unito
Spese di registrazione libro fondiario
,50
t
Comitato Regionale dei Consigli Notarili dell Emilia-Romagna
'
:
SPAGNA
18.868E /
30.243Euro
mar
Compenso totale del notaio
i
gei
+Iva ( 21%%
)
1.573
Imposta
di trasferimento
( 6-10%%
)
/
71 15.000
25.000
Compenso del registrador sulla compravendita
136
,20
Compenso del registrador sul mutuo
,44
Tasse relative al mutuo ( 0 ,75-1
P'
,5%%
)
1.875 /
3.750
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«
scissionista lasciando al solo Paese
straniero la tassazione dei beni che si
trovano sul suo territorio - spiega Ugo
Friedmann del Consiglio notarile di
Milano - in molti altri tra cui l Italia esiste
per i residenti un principio di worldwide
taxation : l imposta si applica in
a tutti i beniovunque situati » A
europeo si sta studiando una
per arginare i fenomeni di doppia
imposizione al dilà diquanto previsto nei
trattati fiscali bilaterali ( che spesso non
eliminano del tutto il problema ) L Italia
ha firmato convenzioni conUsa Svezia ,
Regno Unito Danimarca Israele
Grecia e Francia ( ma non ad esempio con la
Germania e la Spagna che invece
prevedono regole penalizzanti per i non
residenti ) In assenza di convenzione si
applica comunque il credito d imposta :
Dlgs 436 / 90 prevede
l articolo 26 del
che dal tributo successorio si
le imposte pagate all esteroin
dipendenza della stessa successione e in
relazione ai benilì presenti « fino a
concorrenza della parte dell imposta di
successione proporzionale al valore dei beni
stessi » Unmeccanismo che in ragione
delle diverse regole su soggetti passivi ,
aliquote franchigie eccetera pu?
criterio
LE SUCCESSIONI
InFrancia
l erede paga
'
,
'
,
,
'
relazione
.
livello
soluzione
'
.
,
,
di Dario Aquaro
Prezzi competitivi redditività
vantaggiose qualità della vita Quali
che siano i motivi che guidano i cittadini
residenti in Italia a investire negli
all estero al momento della scelta è
bene avere chiare anche leconseguenze
successorie e l eventuale trattamento
fiscale a cui sarebbero sottoposti gli eredi,
che possono trovarsi a dover pagare
aliquote elevate con franchigie ( quote di
patrimonio esenti da tasse ) e agevolazioni
ben lontane da quelle italiane.
Basti pensare allaFrancia spiegano i
notai dove le aliquote vanno dal 5 al 40%%
per i parenti in linea retta in base al
del bene ( per un appartamento di
3oomila euro si paga ad esempio il 20%% ) :
vero che il coniuge è esente ma il figlio
gode di una franchigia di soli loomila
euro e non è così favorito comein Italia
( limite a un milione ) Per gli altri eredi a
seconda del legame con il de cuius le
aliquote vanno poi dal 35 al 60%% In
Inghilterra invece la franchigia è di
325mi1a
sterline indipendentemente dalla
:quanto eccede è soggetto ad
de140%% e il trasferimento in favore del
coniuge è esenteda imposta In
in virtù del valore del bene le
variano dal7 a130%% per parenti in linea
retta dal 15 al 43%% per fratelli sorelle
nipoti e da130 al 50%% per altri soggetti ; ma
c' è una franchigia individuale da
a 5oomila euro per i trasferimenti in
linea rettao fra coniugi.
,
imposte
,
,
.
'
immobili
,
'
,
,
,
.
'
'
'
detraggano
,
'
,
.
,
,
,
non sterilizzare
la tassazione InItalia lo ricordiamo ,
ci sono tre aliquote :4%% con franchigia
di un milione per coniuge o parenti in
linea retta ; 6%% con franchigia di
euro per fratelli o sorelle ; 8%% per altri
soggetti Si tratta di aliquote
più basserispetto ad altriPaesi ;
anche segrazie al credito d imposta
la tassa in Italia si azzera non si
quanto in più pagato all estero In
caso si sia pagato invece meno sarà
la sola differenza.
Oltre il fisco c' è poi l aspetto civilistico ,
cioè le regole che ogni Stato prevede in
caso di successione Ad esempio la
cosiddetta legittima in Italia è molto
e non permette di disporre
del proprio patrimonio mentre in altri
Stati si è più liberi « 11 regolamento Ue
650 / 2012 che entrerà in vigore 1117
agosto 2015 ma di cui si pu? già tener conto
se si fa testamento - aggiunge
Friedmann - introduce il certificato
europeo e semplifica le procedure :il
criterio di individuazione della legge
applicabile sarà quello della residenza
abituale del defunto al momento della
salvola possibilità di scegliere la legge
dello Stato in cui si ha la cittadinanza al
momento della scelta o della morte ».
comunque
completamente
,
.
,
,
,
loomila
,
mediamente
'
quindi
,
,
'
recupera
.
,
dovuta
'
,
.
"
"
restrittiva
pienamente
,
.
,
successorio
morte ,
?RIPRODUZIONE RISERVATA
,
,
valore
,
,
"
"
,
.
,
.
,
,
,
parentela
aliquota
,
.
Germania ,
,
aliquote
,
,
,
,
ioomila
4/5
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IL PRELIEVO FISCALE
tax alle imposte comunali
Dalla property
Possedere una casa all esteroè un
investimento che va denunciato al Fisco
compilando il quadro RW nella
dichiarazione dei redditi Perchè su quell immobile
si paga l Ivie l imposta sugli immobili
all estero introdotta dal governo Monti e
allo 0 ,76%% del valore dell immobile
catastale nei Paesi europei ma se manca si usa il
valored acquisto ) e si pagano le imposte sul
reddito da locazione che concorre a
reddito imponibile.
'
italiano ,
'
.
'
'
,
'
'
pari
,
'
,
,
formare
Quanto costa allora avere una seconda
a Parigi a Berlino o Londra ma anche
negli Stati Uniti? Tenuto conto chedall Ivie è
possibile dedurre l eventuale imposta
patrimoniale versata nello Stato in cui è situato
casa
,
,
'
'
l
'
immobile in Germania si paga unatassa di
,
proprietà (chiamata Grundsteuer l
dell Imu ) «? la principale tassa e si
a prescindere dall usodell immobile ( uso
proprio o locazione ) - diconoda Optimum
assetmanagement - Questa tassa sebbene
'
,
'
equivalente
.
'
immobiliari al 28%% per case oltre i due
comperate da acquirenti esteri che non
hanno qui la residenza principale Bisogna
aggiungere poi la counciltax ( tassa
) 0 ,5-3 ,5%% del valore dell immobile.
In Franciale tasse sulla proprietà sono taxe
foncière la quale è dovutadal proprietario
varia a seconda delle regione e viene scomputata
dall Ivie e l imposta patrimoniale che si
solo se il patrimonio è superiore ai. ,3
l aliquota è Calo 0 ,5%% e 1' 1 ,5%%.
« In Spagna si paga una imposta sugli
immobili con aliquote che variano tra 0 ,4%% e
1 ,1%% sul valore catastale generalmente
(
inferiore rispetto alvalore di mercato ) sia che si
tratti di prima che di seconda casa» dicono
dallo studio legale Dla Piper La Local
property tax in Irlanda è stata introdotta nel
2013 e va da 90 euro per una casa sotto
loomila euro a 1.800 euro - P De.
milioni
.
'
:
comunale
:
,
'
,
'
,
applica
'
milioni
:
,
.
.
.
'
paga
?RIPRODUZIONE
RISERVATA
,
.
stabilita nella sua genericità dal governo
centrale tedesco è di fatto federale in
le aliquote sonodecise su base federale e
locale » A Berlino ( ma anche a Francoforte )
bisogna moltiplicare il valore dell immobile
determinato dal competente ufficio locale
per l aliquota imponibile federale pari allo
0 ,35%% « L ammontare pagato in termini di
Grundsteuer in Germania è detraibile
dall Ivie in Italia e l Ivie non si paga qualora
,
quanto
.
'
'
'
.
'
'
nel suo complesso non superi zoo curo »
dicono ancora da Optimum Se non si è
residenti e non si percepiscono altriredditi l
aliquota base è de115%% che deve essere
al reddito da locazione ( qualore questo
non sia sufficientemente alto da far scattare
un' aliquotamaggiore ) Datale importo
possono esserededotti alcuni costi come l
ammortamento dell immobile che di solito è
al 2%% all anno.
A NewYork sulla proprietà immobiliare si
paganoproperty taxes ammali dell a del
valore di mercato dell asset A Londra dove in
generesi acquista un diritto di proprietà per
99 anni ( leasehold) dal 2015 entrain vigore
la tassa sul capital gain nelle compravendite
.
'
,
applicata
.
'
'
'
pari
'
'
.
,
,
5/5
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