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Rationalisation et réorganisation d’installations ferroviaires pour un projet urbain
Le site des Batignolles, environ 54 hectares situés au
nord-ouest de Paris, était historiquement la plus grande
gare marchandises parisienne au 19e siècle. Ce site a
conservé une vocation ferroviaire importante jusque
dans les années 70.
De par sa situation, à proximité immédiate de la gare SaintLazare, le site des Batignolles est stratégique pour le réseau
francilien d’où l’intérêt d’y maintenir une base travaux pour
intervenir, maintenir ou réparer le réseau ferré rapidement et
ainsi garantir sa haute performance.
Afin de libérer du foncier pour le projet urbain, il a donc été
décidé de déplacer cet outil industriel performant le long
du faisceau principal Saint-Lazare et de le reconstituer sous
une dalle monumentale de 600 m de long, 60 m de large
et d’une hauteur d’environ 10 m. Celle-ci a été réalisée par
l’aménageur, Paris Batignolles Aménagement. La dalle abrite
à son extrémité le GRIL (Garage de Remisage et d’Intervention
sur les Locomotives) de la SNCF.
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La réalisation de la base travaux s’inscrit dans un programme
plus large de travaux de reconstitutions et libérations générés
par le projet urbain et financés par la Ville de Paris.
La SNCF, propriétaire du terrain d’assiette de la base travaux,
a cédé en 2009 le volume en sursol, constitué à partir de la
dalle, à la Ville de Paris et en 2013, le volume inférieur pour la
réalisation de la base travaux à RFF.
Sur la dalle réalisée au-dessus de la base travaux, viendront
prochainement s’élever des immeubles de bureaux
(70 000 m2), des commerces et une voirie.
Cet ouvrage original est l’illustration du travail partenarial
et itératif réalisé en amont par les entreprises ferroviaires
et la Ville de Paris aux fins de concilier les enjeux urbains
(construire la ville) et ferroviaires (préserver les fonctionnalités
du réseau) en dégageant la meilleure valorisation des terrains.
Sur les terrains ainsi libérés par le ferroviaire, la Ville de Paris
et son aménageur construisent un nouveau morceau de
Pont-Cardinet
Description : pour la réalisation de la ZAC Clichy-Batignolles, les
entreprises ferroviaires ont décidé de rationaliser et de réorganiser
leurs installations, sur site ou hors site, afin de dégager un maximum
de foncier pour le projet urbain.
La base travaux, présente sur le site, a été déplacée et reconstituée par
RFF le long du faisceau Saint-Lazare.
Superficie de l’emprise : 28 000 m2 environ
Financement : travaux sous MOA RFF financés par la Ville de Paris
(24M€) et acquisition du volume par RFF auprès de la SNCF (37M€)
Partenaires Principaux : RFF MOA, SNCF MOAD et MOE, Ville de Paris,
Paris Batignolles Aménagement (SPLA).
Livraison et mise en service : été 2013
ville qui devrait être achevé à l’horizon 2020. Outre le projet
ambitieux réalisé sur la dalle, le programme de l’éco quartier
prévoit également la réalisation, autour, d’un parc de 10
hectares, de logements mixtes, d’équipements publics ainsi
que l’implantation de la future cité Judiciaire, d’un cinéma et
de nombreux commerces. La première partie du parc Martin
Luther King a été livrée en 2007 et les premiers immeubles de
logements en 2012.
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Description : Programme de 61 logements dont 12 logements sociaux
identifiés dans le cadre de la mobilisation des fonciers publics pour la
création de logements
Place de la gare Logements « Villa VERDE »
Localisation : Bessancourt (95), place de la gare
A Bessancourt, dans le Val d’Oise, la voie ferrée constitue
l’actuelle limite d’urbanisation entre le centre historique
et les terres agricoles sur lesquelles la Ville a lancé une
vaste opération d’aménagement avec l’AFTRP (ZAC des
Meuniers) permettant la réalisation à terme de 1 000
logements, bureaux et activités.
Le programme arrêté permet ainsi la création de 61
logements, du T1 au T4, dont 12 logements sociaux (20%)
et 150 m² de commerces.
Superficie des terrains à céder par RFF : 5607 m2
Le plan masse conserve la possibilité de réaliser à terme un
ouvrage piéton souterrain reliant le centre historique à la ZAC
des Meuniers.
Programmation : 61 logements (du studio au 4 pièces) et 2 boutiques
pour 3731 m2 SDP.
L’ancienne cour de marchandises de RFF, inutile à l’activité
ferroviaire, est devenue une opportunité foncière permettant
d’urbaniser, à proximité de la gare, cette friche d’environ 5
800 m² destinée initialement à la réalisation d’un lotissement
d’activités artisanales. Une fois le contrat de partenariat signé
mi 2011 avec Promogim, l’opérateur a étudié l’opportunité de
développer, en concertation avec la Ville, un programme de
logements « Villa Verde » avec deux commerces en rez-dechaussée face au groupe scolaire existant.
Le permis de construire ayant été obtenu en octobre 2012,
l’acte authentique a pu être signé entre Promogim et RFF en
mars 2013 pour un démarrage immédiat des travaux.
Cette opération en grande couronne répond ainsi à la
volonté de RFF de mobiliser son foncier pour la réalisation
de logements. La collectivité travaille en parallèle à la
réalisation d’un pôle d’échange qui permettra d’organiser
le stationnement et les transferts voyageurs en rénovant
l’esplanade de la gare.
Acquéreur : PROMOGIM
Partenaires principaux : Ville de Bessancourt, SNCF
Dates clés :
• 8 décembre 2010 : terrain déclaré mutable
• 30 novembre 2011 : déclassement
• 16 octobre 2012 : obtention du permis de construire
Cessions : signature de l’acte authentique de vente le 1er mars 2013
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Chennevières
sur-Marne
Des nouveaux logements à « Cœur COTEAUX : des appartements à vivre comme des maisons »
Chennevières-sur-Marne : « Cœur coteaux », opération
de reconversion d’une propriété RFF, ancienne cour
de marchandises le long de la Grande Ceinture, en
programme de logements, développée par Nacarat en
partenariat avec Nexity.
Le terrain anciennement occupé par une entreprise
titulaire d’une Installation Classée pour la Protection de
l’Environnement (IPCE) soumise à autorisation, ayant entrainé
une pollution partielle du site, a fait l’objet d’une attention
particulière des promoteurs, souhaitée par RFF, lors de la
conception du projet.
Celle-ci se caractérise dans l’adaptation du projet au terrain
(appartements orientés vers le coteau, parkings paysagés
situés en surface, construction sur vide sanitaire…), mais
aussi dans le traitement de la dépollution des terres en site
(création d’un merlon paysager le long des voies ferrées
destiné à limiter les nuisances acoustiques mais aussi à traiter
une partie des terres polluées sur site avec le recouvrement
de terre végétale).
Cette approche constructive et qualitative, partagée par les
promoteurs et le propriétaire foncier dès l’amont du projet,
permet de concevoir un programme de grande qualité
architecturale, intégrée dans son environnement répondant
au mieux aux objectifs de développement durable sur les
emprises ferroviaires de RFF. Cette démarche partenariale
menée avec le promoteur du projet retenu après consultation
opérateurs permet à RFF de valoriser au mieux ses emprises
ferroviaires.
Description : Programme d’une centaine de logements dont 15%
de logements sociaux (PLUS et PLAI) identifié dans le cadre de la
mobilisation des fonciers publics pour la création de logements
Localisation : Chennevières-sur-Marne (94)
Superficie des terrains cédés par RFF : 2,5 hectares environ au pied
d’un coteau boisé classé
Acquéreurs : Nacarat et Nexity
Cession en VEFA des logements sociaux à Logidev
Programmation : 6 973 m2 SDP pour 108 logements dont 15%
à vocation sociale (16 logements en PLAI et PLUS) du studio
au 4 Pièces duplex
Partenaires principaux : Ville de Chennevières-sur-Marne, Nacarat
et Nexity, Préfecture, DRIEA
Dates clés :
• Juillet 2009 : terrain déclaré mutable
• Octobre 2011 : signature d’un nouveau CPO avec Nacarat
Cession : Signature d’une promesse de vente en Avril 2013
Signature prévisionnelle de l’acte authentique de vente en avril 2014
Lancement de la commercialisation : Octobre 2013
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Un nouveau programme de résidence Passer’aile et de résidence étudiante
A Herblay (Val d’Oise), RFF était propriétaire d’une
ancienne cour de marchandises d’environ 20 000 m²
à proximité de la gare SNCF.
Une fois déclarée mutable en 2007, RFF et la Ville d’Herblay
ont travaillé de concert pour l’urbanisation du site. Il s’agissait
de répondre à la fois à des besoins de stationnement liés à la
gare, et aux obligations de RFF de produire du logement sur ce
foncier identifié par l’Etat.
Ainsi, une partie du foncier (environ 5 700 m²) située au plus
près du bâtiment voyageurs a été cédée en complément de
terrains SNCF afin de réaliser un parc de stationnement en
ouvrage sous MOA Ville et financement STIF.
Lors de la définition du périmètre cessible, il a été tenu
compte de possibles projets ferroviaires à venir afin de ne
pas obérer des développements sur cette ligne. Le nouveau
parking silo a été livré courant 2010 avec une voirie de
desserte le long des voies ferrées.
La deuxième phase d’urbanisation du terrain RFF a consisté
à céder au Conseil général du Val d’Oise environ 7 000 m²
en vue de la construction d’une résidence pour personnes
handicapées (RPH).
Ainsi, l’association Passer’aile a développé ce projet en vue
d’héberger des adultes infirmes moteurs et cérébraux. Le
chantier de construction de l’immeuble commencé mi 2012
doit permettre l’accueil des premiers résidents début 2014.
Description : Programme de 136 chambres étudiantes sociales et une
résidence pour personnes handicapées (RPH) sur un terrain identifié
dans le cadre de la mobilisation des fonciers publics pour la création
de logements.
Localisation : Herblay (95)
Superficie des terrains à céder par RFF : 5 292 m2 pour la parcelle
destinée au programme de logements étudiants et 7 000 m2 pour
la parcelle destinée à la réalisation de la résidence Passer‘aile
Acquéreurs : DEMATHIEU et BARD pour la partie Logements étudiants
et le Conseil Général du Val d’Oise pour la RPH. L’association Passer’aile
est titulaire d’un BEA avec le CG 95
Programmation : 136 chambres étudiantes sur 3248 m2 SHON
et 45 appartements pour handicapés avec services communs
sur 4798 m2 SHON
Enfin, une dernière tranche a été cédée fin 2012 au
promoteur Demathieu & Bard en vue de créer une résidence
sociale étudiante (PLS) de 136 chambres pour 3 248 m²
SHON. Le terrain RFF à proximité de la gare permet ainsi
aux étudiants de rejoindre facilement par le train leur lieu
d’études.
Partenaires principaux : Conseil général du Val d’Oise ; Ville de
Herblay ; association Passer’aile, EUSH Villogia ; Demathieu et Bard
Ce projet est assez exemplaire par sa programmation plurielle
(équipement public et voirie, RPH et résidence étudiante)
qui optimise les 2 ha de ce foncier devenu inutile à l’activité
ferroviaire.
Cessions : signature des actes de vente : le 21 décembre 2010
pour la résidence Passer’aile et le 28 décembre 2012 pour
la résidence étudiante
Dates clés : terrains déclarés mutables en juin 2007 ; consultation
promoteurs en 2010-2012 ; déclassement en 2010-2012
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Description : importante opération de logements
Localisation : cour marchandises de la gare du Raincy-Villemomble (93)
Projet immobilier au Raincy - Villemomble
Sur la cour marchandises de la gare RER E du RaincyVillemomble (13 km à l’est de Paris-Gare de l’Est)
initialement occupée par des activités ferroviaires
et une entreprise, RFF a engagé dès 2007 un intense
travail de partenariat avec les collectivités en vue de sa
valorisation.
Superficie des terrains à céder par RFF : 8 130 m2
La rareté du foncier disponible sur ce secteur et la qualité
du site, bénéficiant d’une bonne desserte en transports
en commun, ont milité en faveur d’un programme dense
et résidentielle (réalisation de 214 logements, dont 124
étudiants).
RFF a retenu Bouygues Immobilier pour la signature d’un
contrat de partenariat promoteur en vue de la valorisation
de ce patrimoine avec une VEFA à bailleur social.
Acquéreur : Bouygues Immobilier
Programmation : 214 logements, dont 124 sociaux (24 logements et
100 studios étudiants)
Partenaires principaux : Villes du Raincy et Ville de Villemomble
Dates clés :
• 25 février 2010 : signature d’un contrat de partenariat entre
Bouygues Immobilier et RFF
• 13 novembre 2012 : signature de l’acte de vente
• Janvier 2013 : début du chantier de construction
Cessions : 13 novembre 2012
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Compte tenu de son potentiel et de sa localisation à l’interface
entre une zone pavillonnaire et une zone d’activité, ce foncier a
été identifié pour la réalisation d’une opération de logements.
Lors des premiers contacts, la Ville a émis le souhait de
disposer d’une partie du terrain pour y construire un centre de
loisirs lié au groupe scolaire voisin.
En parallèle, la Ville s’est engagée à faire évoluer son PLU
(Plan Local d’Urbanisme) pour permettre la réalisation
d’un programme de logements collectifs et individuels sur
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Description : Programme de 53 logements sociaux (PLAI ; PLUS ;
PLS ; PSLA), terrain identifié dans le cadre de la mobilisation
des fonciers publics pour la création de logements
Nouveaux logements dans le secteur Epluches
A Saint-Ouen-l’Aumône, dans le Val d’Oise, RFF
est propriétaire d’un terrain d’environ 8 400 m² qui
constituait l’emprise de l’embranchement fer de desserte
des Magasins Généraux, propriétaire des terrains
limitrophes. Toute activité ferroviaire arrêtée depuis de
nombreuses années, ce site est devenu au fil du temps
une friche verte dont une partie avait été classée comme
zone naturelle dans les documents d’urbanisme de la
Ville.
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Localisation : Saint-Ouen-l’Aumône (95)
l’ensemble du terrain.
Une fois défini le périmètre dévolu à l’opération communale,
RFF a pu lancer une consultation ouverte de promoteurs sur la
base d’une réceptivité convenue avec la Ville compte tenu de
l’environnement dans lequel ces bâtiments devaient prendre
place.
RFF a retenu l’offre du promoteur AMETIS en vue de
construire environ 3 700 m² SDP de logements dont 1 300 m²
à vocation sociale.
La révision du PLU a permis la signature d’une promesse
de vente en avril 2013 entre RFF et AMETIS en vue d’une
signature de l’acte authentique en juin 2014, une fois le
permis de construire obtenu et purgé des recours. L’opérateur
prévoit ainsi la livraison des logements début 2016. Ils
s’inscriront dans l’évolution de ce secteur dit de « la Porte
Jaune ».
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Superficie des terrains à céder par RFF : 4 820 m2 pour la parcelle
destinée au programme de logements et 1 250 m2 pour la parcelle
destinée à la réalisation d’un équipement public communal
Acquéreurs : AMETIS pour la partie logement et la Ville de Saint-Ouenl’Aumône pour l’équipement public
Programmation : 44 logements collectifs et 9 pavillons individuels
pour 3 700 m2 SDP. Du studio au 5 pièces.
Partenaires principaux : Ville de Saint Ouen l’Aumône
Dates clés :
• 9 juin 2009 : terrain déclaré mutable
• 2011-2012 : consultation promoteur
• 2012 : lancement révision PLU
• 5 avril 2013 : déclassement
• 26 septembre 2013 : révision du PLU délivrée
Cessions : signature de la Promesse Synallagmatique de Vente le 29
avril 2013
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Description : Immeuble-pont – Zac Paris Rive Gauche
Localisation : Paris 13e
Un immeuble pont au cœur de la ville et au-dessus de la voie ferrée
Les immeubles-pont du secteur Tolbiac-Chevaleret
Délimité par la halle Freyssinet et la Bibliothèque Nationale
de France, le secteur Tolbiac-Chevaleret de la ZAC Paris
Rive Gauche concentre de nombreuses contraintes, qui
en font un défi technique pour sa couverture. La densité
du réseau ferroviaire, la présence des tunnels du RER C et
du « souterrain des machines » sous le plateau de voie,
l’altimétrie des voiries alentour et du terrain naturel, tous ces
paramètres ont conduit les partenaires à retenir une solution
innovante d’immeubles-pont pour couvrir les voies ferrées.
Contrairement aux autres secteurs, ici, nulle dalle sur laquelle
viendrait se poser les immeubles ; la structure des immeubles
sera celle d’un pont et franchira l’ensemble du faisceau. Alors
que la dalle assurait un isolement entre la ville visible et la ville
utile, demain, les bâtiments de ce secteur seront construits
directement au-dessus des voies.
L’immeuble « Panorama » conçu par Marc Mimram et Icade
Promotion sera le premier bâtiment de ce type et viendra
s’inscrire entre les tours de la BNF. Enjambant le faisceau
sur une largeur maximale de 58 m, ce projet tertiaire de
16 000 m² devrait accueillir ses premiers occupants en 2017.
Sa structure est basée sur deux ponts de grande portée qui
franchissent l’obstacle et deux autres, transversaux, pour
les stabiliser. Ainsi se dégagent des « entreponts » dont la
souplesse permettra d’imaginer d’autres formes d’occupation
et de vie de bureau.
Superficie des terrains à céder par RFF : 5760 m2, dont 2740 m2 pour les
espaces publics
Acquéreur : SEMAPA (revente du volume de l’immeuble à ICADE
Promotion)
Programmation : 15 000 m2 de bureaux et 1 000 m2 de commerces
Partenaires principaux : SEMAPA, SNCF et Ville de Paris
Dates clés :
• 2011 : choix de la solution de l’immeuble-pont et lancement du
concours par la SEMAPA
• 2012 : choix du projet de Marc Mimram, pour ICADE Promotion
• 2014 : début des travaux de construction du bâtiment
• 2017 : livraison de l’immeuble
Cessions : volumes du sursol à la SEMAPA en 2014

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