OPEN PROJECT srl VIA ZAGO 2/2 40128 BOLOGNA - ITALIA TEL. +39 051 4150411 FAX +39 051 368664 e-mail: [email protected] www.openproject.it oggetto PIANO ESECUTIVO CONVENZIONATO PER LA COSTRUZIONE DI UN FABBBRICATO A DESTINAZIONE PRODUTTIVA – ORAFA VALENZA - ALESSANDRIA tipo elaborato REL Relazione tecnico-illustrativa ALLEGATO 1 proprietà Promissaria acquirente Bulgari Gioielli S.P.A. Circonvallazione Ovest Zona C.O.I.N.O.R. Lotto 3 A Valenza (AL) - 15040 Bulgari Gioielli S.P.A. Circonvallazione Ovest Zona C.O.I.N.O.R. Lotto 3 A Valenza (AL) - 15040 1313.RL.AO.001.001 committente nome elaborato data revisione 1 data 24.03.204 descrizione approvato a cura di FC verificato da MP approvato da MP Relazione Tecnico-illustrativa gruppo di progetto Progettazione Architettonica e Coordinamento ing. Silvio Manfredini ing. Romano Piolanti arch. Luca Drago ing. Maurizio Piolanti arch. Roberto Rontini ing. Francesco Conserva arch. Claudia Conti consulenti specialistici Timbro e firma ........................................................ ........................................................ ........................................................ ........................................................ 24.03.2014 2 Relazione Tecnico-illustrativa sommario: 1 Premessa .........................................................................................................4 2 Inquadramento dell’intervento nella pianificazione esistente .................................................5 2.1 PRG ....................................................................................................................... 5 2.2 Variante n°44 del 2013 ............................................................................................... 5 2.3 Coerenza con la procedura di non assoggettabilità a VAS ................................................... 6 3 Consistenza area.................................................................................................7 4 Standard ..........................................................................................................8 5 Descrizione del progetto nei suoi indirizzi generali ............................................................8 5.1 Gli edifici esistenti ...................................................................................................... 8 5.2 Descrizione del progetto .............................................................................................. 9 6 Verifica della conformità del progetto alla disposizioni della pianificazione territoriale ................... 10 7 Descrizione delle modalità dettagliate di attuazione del piano............................................. 10 8 Opere infrastrutturali ed attrezzature collettive previste .................................................... 11 9 Reti di scarico ................................................................................................. 12 10 Tabella dei dati di progetto ................................................................................... 14 11 Reazioni specialistiche........................................................................................ 14 24.03.2014 3 Relazione Tecnico-illustrativa 1 Premessa L’area oggetto di intervento è collocata nella periferia est del comune di Valenza in corrispondenza dell’asse costituito dalla Strada Provinciale n° 78 in prossimità del recente sviluppo fieristico-espositivo sede dell’EXPO Piemonte SpA. Gli immobili sono censiti al N.C.T. del Comune di Valenza, al foglio n.35 mappali n. 77, 79, 81, 82, 189, 190, 306, 315, 316, 317, 319, 375. L’area si estende dalla Strada Provinciale in direzione sud ed è caratterizzata da un andamento altimetrico che dalla collina digrada verso la piana del PO. Il lotto fa parte di un complesso più ampio che prevede la riqualificazione dell’intero comparto attraverso la realizzazione del complesso fieristico-espositivo (lotto a Nord della Strada Provinciale già realizzato e individuato dagli strumenti urbanistici come area T 12a), di una nuova viabilità e nuovi standard da realizzarsi nel lotto T 12c ed, infine, del nuovo centro produttivo della società Bulgari con relativi uffici (lotto T 12b). 24.03.2014 4 Relazione Tecnico-illustrativa 2 Inquadramento dell’intervento nella pianificazione esistente 2.1 PRG Il Piano Regolatore Generale Comunale e la successiva variante approvata dalla Regione Piemonte con D.G.R. n°20 – 12612 del 02 Agosto 2004 prevedevano per l’interra area T12 l’attuazione degli interventi mediante PIP (Piano per l’Insediamenti Produttivi)come definito dall’art. 13.14 delle NTA del PRGC. L’intero comparto T12 presenta una superficie territoriale pari a 139.231 mq. Il PRG stabilisce un indice di fabbricabilità territoriale pari a 0,28 mq/mq da applicarsi all’intero comparto e la cui edificazione dovrà essere accorpata nei due lotti T 12a e T 12b. La scheda del PRGC prevedeva la concentrazione di 35.000 mq nella struttura espositiva prevista nell’area T 12a e la rimante quota nel lotto T 12b da attuarsi mediante PIP. Il rapporto di copertura dell’area T 12b non doveva superare il 10% e l’altezza massima era pari a 7,50 m salvo maggiori altezze dovute alla conservazione delle preesistenze. Gli standard (verde e parcheggio) dell’area T 12a dovevano essere realizzati nel lotto T 12c e sulle aree libere del lotto T 12a stesso, mentre quelli del lotto T 12b dovevano essere reperiti nell’ambito dello stesso lotto. Modalità di attuazione consentite: Assoggettamento a Strumento Urbanistico Esecutivo , P.I.P. vigente e Permesso di Costruire. Indice Territoriale: 0,28 mq/mq SLP derivante da I.T. suddetto: • T 12a: SLP max 35.000 mq • T 12b: SLP rimanente Il PIP potrà modificare entro termini percentualmente ridotti (7%) tali previsioni. Rapporto di copertura • T 12a: definizione demandata al P.I.P. • T 12b: 10% Altezza massima T 12a: definizione demandata al P.I.P. T 12b: 7,50 m, salvo ,maggiori altezze delle preesistenze da conservare. 2.2 Variante n°44 del 2013 In data 27.05.2013 il Consiglio Comunale di Valenza ha adottato il Progetto preliminare della Variante n°44 secondo quanto stabilito dall’art. 17 coma 5 della LR 56/77 così come modificata dalla LR n°3 del 03/2013 e 17/2013. Con tale variante si richiede di sfruttare la capacità edificatoria espressa dal PRGC per la zona T12 risuddividendo le superfici realizzabili nelle due aree T 12° e T 12b. La variante è stata approvata con esclusione della procedura di VAS mediante determina dell’Organo tecnico comunale n°148 del 11.11.2013, con D.C.C. n°82 del 13.11.2013. Con questa variante si propone di diminuire la SLP realizzabile nel lotto T 12° da 35.000 mq a 27.000 mq consentendo di realizzare la superficie residua data dall’applicazione dell’indice territoriale pari a 0,28 mq/mq sull’intera ST del comparto T12b. La variante prevede per il lotto T 12b un rapporto di copertura massimo pari al 20%, altezza massima degli edifici pari a 7,50 m. L’altezza massima dei nuovi edifici potrà essere pari a quella degli edifici esistenti nel caso di mantenimento delle preesistenze. 24.03.2014 5 Relazione Tecnico-illustrativa Modalità di attuazione consentite: Assoggettamento a Strumento Urbanistico Esecutivo , P.I.P. vigente e Permesso di Costruire. Indice territoriale: 0,28 mq/mq SLP derivante da I.T. suddetto: • T 12a: SLP max 27.000 mq • T 12b: SLP rimanente Rapporto di copertura • T 12a: definizione demandata al P.I.P. • T 12b: 20% Altezza massima T 12a: definizione demandata al P.I.P. T 12b: 7,50 m, nel caso di mantenimento delle preesistenze, l’altezza massima dei nuovi edifici potrà essere pari a quella degli edifici conservati. Superficie Territoriale (mq) Comparto T12 139.231 Comparto T 12a - T 12c e area per viabilità esterna Comparto T 12b SLP massima (mq) 139.231x0.28= 38.985 27.000 38.985-27.000= 11.985 In seguito alla presentazione dell’osservazione da parte Expo Piemonte in merito alla modalità di attuazione del lotto T 12b il Comune di Valenza acconsente l’attuazione del lotto medesimo tramite Piano Esecutivo Convenzionato anziché P.I.P. 2.3 Coerenza con la procedura di non assoggettabilità a VAS Il progetto risulta coerente con la procedura di non assoggettabilità alla Valutazione Ambientale Strategica. 24.03.2014 6 Relazione Tecnico-illustrativa 3 Consistenza area Gli immobili sono censiti al N.C.T. del Comune di Valenza, al foglio n.35 mappali n. 77, 79, 81, 82, 189, 190, 306, 315, 316, 317, 319, 375. 24.03.2014 7 Relazione Tecnico-illustrativa 4 Standard Sono previsti da cedere a verde e a parcheggi pubblici il 20% della ST del lotto T 12b (46.030 mq) pari a 9.206 mq. SUPERFICIE TERRITORIALE T 12b (mq) 46.030 5 5.1 VERDE PUBBLICO min. (mq) PARCHEGGI PUBBLICI min. (mq) 4.406 4.800 Descrizione del progetto nei suoi indirizzi generali Gli edifici esistenti Il complesso dei fabbricati esistenti è costituito da cinque edifici. Il blocco 1 denominato “Cascina dell’Orefice”, pur versando in cattivo stato di conservazione e in parte collabente, rappresenta il blocco più antico ed interessante dal punto di vista morfologico e tipologico. Per 24.03.2014 8 Relazione Tecnico-illustrativa esso si prevedono interventi di ristrutturazione edilizia, così come previsti dall’articolo 27 della L.R. 3/2013 così come modificata dalla legge 17/2013, con mantenimento della sagoma. Il blocco 2 attiguo al primo non presente caratteristiche tipologiche e morfologiche rappresentative e verte in pessime condizioni di conservazione. Per il blocco 2 si prevedono interventi di sostituzione edilizia di cui all’articolo 27 della L.R. 3/2013 così come modificata dalla legge 17/2013. I blocchi 3, 4 e 5 costituiscono delle pertinenze del nucleo principale (blocco 1). Si prevede, per i manufatti, la demolizione. 5.2 Descrizione del progetto Il progetto prevede la realizzazione del nuovo stabilimento produttivo della Bulgari Gioielli: il complesso ospiterà le funzioni produttive e amministrative in due edifici dai caratteri architettonici decisamente differenti. Sul sito sono attualmente presenti alcuni edifici dismessi ed in larga parte strutturalmente compromessi, di scarso o nullo valore architettonico. La proposta progettuale prevede la ristrutturazione edilizia della cascina dell’orefice. Essa ha infatti ospitato il primo insediamento orafo di Valenza, agli inizi del XIX secolo: la proposta progettuale ne prevede l’ampliamento con un corpo interamente in cristallo, una “estrusione” contemporanea e tecnologica della sagoma originale, in cui saranno ospitate le funzioni ricettive del complesso. La produzione (e le relative funzioni di servizio) saranno invece ospitate all’interno di un nuovo corpo edilizio, separato e arretrato rispetto all’edificio storico, organizzato su 3 livelli, di cui uno seminterrato. L’assetto planimetrico è estremamente lineare, finalizzato all’ottimizzazione del processo produttivo e al contenimento dei costi di realizzazione; un padiglione quasi quadrato (circa 73x70 m) di altezza massima pari a 10.90 m, caratterizzato da una grande corte interna di quasi 600 mq che garantisce livelli elevati di illuminamento e ventilazione naturale, pur salvaguardando gli elevati requisiti di sicurezza richiesti dal committente. Su di essa si affacciano infatti le funzioni comuni più rilevanti (mensa e sale formazione) al livello –1, oltre che le funzioni produttive e le zone uffici (con le relative sale riunioni) ai piani superiori; al piano –1 saranno inoltre collocati gli spogliatoi per il personale, i magazzini e i locali tecnici. Il piano terra ospiterà invece le funzioni più “industriali” del complesso: logistica, meccanica, fusioni, e una serie di uffici di produzione; al piano 1 saranno poi collocate le cosiddette “isole post-kit”, ovvero i laboratori orafi per le operazioni di assemblaggio e finitura dei prodotti con le relative funzioni di supporto (isole tecnologiche e uffici/riunioni). Le caratteristiche del processo produttivo e la necessità di realizzare più piani sovrapposti comporteranno la presenza in facciata di una serie elementi tecnologici (condotti, canali, attrezzature) oggetto di continue modifiche e integrazioni: la effettiva impossibilità di controllarne l’effetto sui prospetti (a breve ma soprattutto a lungo termine), e la volontà di garantire al committente tutta la necessaria flessibilità operativa salvaguardando al contempo la qualità estetica del complesso, ha portato alla creazione di una “pelle architettonica” metallica, staccata di circa 6 metri dalla facciata dell’edificio. Le soluzioni tecniche ipotizzate consentiranno la visione totale verso l’esterno per gli operatori, garantendo al contempo il livello di privacy e sicurezza adeguati al particolare processo produttivo. Per quanto riguarda le particolarità estetiche-compositive, ed i materiali di finitura da usare negli edifici, si dovrà tenere conto delle caratteristiche ambientali preesistenti principalmente per quanto concerne la cascina dell’orefice. A titolo orientativo si elencano le seguenti finiture. Casa dell’orefice: 24.03.2014 9 Relazione Tecnico-illustrativa • Paramento esterno analogo per materiali e finiture allo stato di fatto; • Pavimenti in pietra naturale e legno; • Pareti divisorie in cartongesso e/o laminato; • Porte in legno e/o laminato; • Serramenti in legno o in alluminio a taglio termico. Ampliamento: • Struttura portante in acciaio; • Sistema di facciata in vetrocamera; • Pavimenti in pietra naturale e legno. Stabilimento produttivo: • Struttura portante in c.a. prefabbricato e solai predalle; • Tamponamento esterno in pannelli in c.a.; • Infissi in alluminio a taglio termico con vetrocamera; • Pareti divisorie in vetro, cartongesso e/o laminato; • Pavimento in c.a. e legno industriale; • Controsoffitti in fibra minerale e materiali fonoassorbenti; • Illuminazione a LED nelle zone comuni, fluorescenti nelle aree di lavoro; • Porte in laminato. Coronamento: • Struttura portante in acciaio verniciato; • pannelli di rivestimento in alluminio elettrocolorato. Aree esterne Le aree private pavimentate dovranno essere realizzate con materiali e tecniche che permettono il drenaggio delle acque meteoriche attraverso un sistema di laminazione. Le acque meteoriche delle aree pavimentate e dei coperti saranno convogliate nella vasca di laminazione. Le aree sistemate a verde devono prevedere la piantumazione di alberi e arbusti decorativi di essenze appartenenti all’habitat e al paesaggio locale. Le insegne e le scritte pubblicitarie dovranno essere oggetto di apposita autorizzazione contestuale al progetto dell'edificio sia allorché si tratti di intervento edilizio sia in altro caso. Esse dovranno uniformarsi alle modalità dettate dal Regolamento Edilizio. 6 Verifica della conformità del progetto alla disposizioni della pianificazione territoriale Il progetto risulta conforme e coerente con le disposizioni della pianificazione territoriale e, nello specifico con l’ultima variante del piano approvato, nel rispetto dell’art. 17 coma 5 della LR 56/77 così come modificata dalla LR n°3 del 03/2013 e 17/2013. 7 Descrizione delle modalità dettagliate di attuazione del piano Il PEC si attuerà con la realizzazione delle urbanizzazioni primarie e degli standard previsti (verde e parcheggi pubblici) tramite Permesso di Costruire e con la realizzazione del complesso produttivo e delle relative pertinenze esterne (verde privato e parcheggi privati) tramite Permesso di Costruire. 24.03.2014 10 Relazione Tecnico-illustrativa 8 Opere infrastrutturali ed attrezzature collettive previste Il PEC prevede la realizzazione di standard secondo le quantità minime richieste e, nello specifico, pari al 20% della Superficie Territoriale, ovvero ST= 46.030 mq, Standard=20% della ST= 9.206 mq, Verde Pubblico = 4.406 mq, Parcheggi Pubblici 4.800 mq. Si prevedono circa: NUMERO SUPERFICI STALLI DI PROGETTO Parcheggi 128 di cui 4.984 mq pubblici 3 per disabili Parcheggi 342 di cui privati 6 per disabili Verde 5.166 mq Pubblico TOTALE 470 10.150 mq Il progetto prevede una fascia di verde pubblico posta in corrispondenza della strada provinciale n°78 al di sopra della quale sono inserite due zone a parcamento pubblico. Tale parcheggio, facilmente raggiungibile dalla rotonda in essere, potrà essere utilizzato sia dai visitatori del nuovo stabilimento produttivo che dagli utenti dell’adiacente sviluppo fieristico-espositivo EXPO Piemonte SpA. L’intervento propone, inoltre, la possibilità di inserire una fermata della linea relativa ai mezzi di trasporto locale in corrispondenza della fascia di verde pubblico in modo da migliorare l’accessibilità pubblica al comparto. Si prevede, inoltre, il miglioramento del sistema di accesso alla strada vicinale Diglia, detta “del Rollone” dalla strada Provinciale n°78 mediante un nuovo raccordo con la rotatoria in essere. Nello specifico il progetto prevede: • la realizzazione del nuovo svincolo di accesso posto sulla rotonda esistente su area ad oggi di proprietà del Comune di Valenza (elaborato 1313.PX.AR.017.001); • potenziamento della rotonda mediante l’aumento del raggio della carreggiata e creazione di una doppia attestazione in ingresso alla rotonda per i flussi provenienti da Valenza (elaborato 1313.PX.AR.017.001); • Costruzione di strada di P.E.C. di penetrazione interna che si ricollega alla Strada Diglia (elaborato 1313.PX.AR.017.001); • la realizzazione di verde in fregio alla strada Provinciale n°78 nella quantità minima di 4.406 mq (art. 2). Si specifica che il verde sarà realizzato dal proponente e destinato in qualità di verde privato ad uso pubblico. Le opere d manutenzione di tale verde saranno in capo al proponente (elaborato 1313.PL.AR.010.001); 24.03.2014 11 Relazione Tecnico-illustrativa • • • • • • • 9 la realizzazione e cessione di parcheggi pubblici nella quantità minima pari a 4.800 mq (art. 2). La manutenzione e gestione dei parcheggi pubblici sarà in capo all’Amministrazione Pubblica (elaborato 1313.PL.AR.010.001); la realizzazione di una fermata di mezzi pubblici prevista il lato sud della carreggiata della strada Provinciale n°78; costruzione di impianto di fognatura rete acque nere collegata con la rete già esistente esterna al P.E.C. (elaborato 1313.IM50.002.001); costruzione di impianto di fognatura rete acque bianche da smaltire, tramite vasca di laminazione, nel rio Vallone individuato nell’elaborato 1313.IM50.002.001; costruzione di impianto di illuminazione stradale (parcheggio pubblico, rotonda e ramo di penetrazione) e allacciamento alla rete Enel (elaborato 1313.PL.AR.010.001); costruzione rete acquedotto ad anello chiuso secondo lo schema previsto nell’elaborato 1313.IM50.001.001; costruzione rete Gas metano secondo lo schema previsto nell’elaborato 1313.IM50.001.001; Reti di scarico La rete fognaria a servizio del nuovo insediamento sarà di tipo separato: 1. acque bianche: collettamento pluviali dei coperti e acque di seconda pioggia o disoleate di raccolta delle superfici destinate a parcheggio o transito veicolare; 2. acque di prima pioggia: collettamento delle superfici destinate a parcheggio o transito veicolare 3. acque nere: scarichi dei bagni 4. acque industriali: scarichi dei sistemi di trattamento I recapiti finali individuati sono per le acque bianche il Rio Vallone Riera e per le acque nere la rete fognaria comunale nei punti individuati nella planimetria allegata. Per quanto concerne le acque bianche si precisa quanto segue: sono stati previsti due sistemi di trattamento delle acque di raccolta dei parcheggi e delle strade mediante sedimentatore e disoleatore. Le superfici afferenti a ciascun sistema di trattamento risulta essere rispettivamente di 9.000 mq per quello del parcheggio dei dipendenti e 10.000 mq per quello nei pressi della vasca di laminazione. Le acque piovane, scorrendo sulle superfici scoperte impermeabili degli insediamenti, raccolgono le sostanze inquinanti ivi depositate. Il tipo di contaminazione presente varia da: polvere, inerti, sostanze organiche, residui vegetali, idrocarburi ed oli. L’inquinamento delle acque di dilavamento dipende dall’entità dell’evento meteorico ed anche da alcuni fattori tra cui la distanza dall’ultimo evento piovoso, il tipo e lo stato della superficie dilavata, il parco mezzi normalmente transitante, la distanza da aree produttive con particolari emissioni atmosferiche, l’eventuale vicinanza a piazzole rifiuti. La 24.03.2014 12 Relazione Tecnico-illustrativa soluzione proposta consente la separazione delle prime piogge, il loro trattamento (sedimentazione e disoleazione) e la loro reimmissione nella rete di scolo principale come acque bianche. Le seconde piogge, invece, sono avviate direttamente alla fognatura bianca pluviale. L’impianto si compone essenzialmente di: • Un pozzetto separatore-deviatore, di cemento armato senza giunti, avente un’uscita per le prime piogge che lo collega ai sistemi di trattamento, ed un’uscita per le seconde piogge da collegare alla rete pluviale. • Una vasca di sedimentazione di 2 metri di diametro alta 2,20. • Un separatore fanghi/oli certificato ufficialmente come da NORMA UNI EN 858 di 2 metri di diametro alto 2,20 con filtro a coalescenza. Il sistema di raccolta delle acque bianche deve drenare un bacino pari a circa 27.000 mq di cui 19.000 mq destinati a parcheggio e/o viabilità e 8.000 mq di superficie dei coperti. Al fine di non arrecare problemi di picchi di portata in contemporanea nel ricettore finale, consistente nel rio Vallone Riera, si prevede di realizzare un bacino di laminazione di circa 700 mc. Considerato una superficie di circa 2,70 ha impermeabili, come quella in oggetto, ed un parametro di 250 mc/haimp si ottiene una capacità di invaso di circa 700 mc. In fase di sviluppo del progetto esecutivo saranno condotte tutte le verifiche idrauliche in moto vario e per diversi tempi di ritorno del sistema nel suo complesso. La portata in uscita dalla vasca di laminazione sarà la massima consentita dall’Ente gestore del corpo ricevente. Per quanto concerne le acque nere si precisa che verranno collettati tutti gli scarichi dei bagni e gli scarichi dei sistemi di trattamento delle acque industriali previsti all’interno dell’insediamento. Saranno inseriti opportuni pozzetti di campionamento per il monitoraggio e analisi delle acque di scarico. 24.03.2014 13 Relazione Tecnico-illustrativa 10 Tabella dei dati di progetto Superfici ST catastale (mq) Superficie Fondiaria Parcheggi pubblici Verde pubblico Verde privato Parcheggi privati Superficie coperta Rapporto di copertura <20% della SF 11 mq 46.030 34.773 4.984 5.166 9.789 12.104 5971 17% Relazioni specialistiche Per le relazioni e la valutazioni specialistiche (emissioni inquinanti in atmosfera; livelli acustici delle apparecchiature; trattamento delle acque) si rimanda alla richiesta di non assoggettabilità a VAS consegnata. 24.03.2014 14
© Copyright 2024 ExpyDoc
