FLOWINVEST IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG FLOWINVEST REAL ESTATE INVESTIGATION 4.0 ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG ® 04 Real Estate investigation 4.0 06 Our compet e n ce 08 R ed fl a g check 10 Risiko-Potenzial-Analyse 12 Technical Due Diligence 14 Mobile Enterprise 16 dynamic networking 18 Project controlling 20 contact FLOWINVEST »Der Erfolgreichste im Leben ist der, der am besten informiert wird.« ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG 2 Benjamin Disraeli, britischer Premierminister, 1804 bis 1881 3 Timeline Start Online-Dienst Start der Plattform Gründung der verkehrswert.de wertis.de wikiwert GmbH Markenanmeldung flowinvest® Real Estate investigation 4.0 FLOWINVEST Umfirmierung in Kick-off Implementierung flowinvest GmbH Schadensdatenbank Schadensdatenbank ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG Unser Antrieb ist die Leidenschaft für Immobilien. 1998 2004 07-201 1 01-201 5 03 -201 5 10-201 5 Kauf des wertisProjekts durch die wikiwert GmbH Wir lieben, was wir tun! Von Anfang an. Dipl.-Wirtsch.-Ing. Erik Stoehr LL.M. Geschäftsführung und Gesellschafter Real Estate Investigation 4.0 Wie wir wurden, was wir heute können Die heutigen Herausforderungen bei Real Estate Investitionen heißen Mobile Enterprise, IT-Security und prozessoptimiertes Lean-Management in Verbindung mit Standortunabhängigkeit – Real Estate Investigation 4.0. Die damit verbundene Agilität des Unternehmens verschafft dem Investor einen Marktvorteil. 1998 wurde durch die Sachverständigen für Grundstücksbewertung, Herrn Dr. Goetz Sommer, Herrn Dipl.-Ing. Ralf Kröll und Herrn Andreas Knapp, der erste Online-Informationsdienst zur Grundstückswertermittlung »verkehrswert.de« gestartet. Im Jahr 2004 ging das mit verkehrswert.de verschmolzene Wertermittlungs-Informations-System »wertis.de« online. 2011 wurde diese Grundstücksbewertungs-Plattform von der »wikiwert GmbH« erworben und noch bis 2014 fortgeführt. Das sich wandelnde Anforderungsprofil von einem Informationssystem für Grundstücksbewertung hin zu einer umfassenden Immobilienbewertung erfüllt die wikiwert GmbH seit 2013 unter dem EU-Markennamen »flowinvest«. Die effiziente Vernetzung in Verbindung mit Flexibilität und einer maßgeschneiderten Lösung sind die aktuellen Anforderungen des Marktes. Dieser Aufgabe stellen wir uns für Sie. Flowinvest legt sein Augenmerk nicht nur auf die »Buy-Side Due Diligence«, die »Vendor Due Diligence« oder auf die Immobilienbewertung (Valuation). Wir begleiten unsere Kunden auch über die Transaktionsphase hinaus bis zum Abschluss des Projektes. Kein Projekt gleicht einem anderen, auch die Fragestellungen der Kunden unterscheiden sich. Eric Mathey M.Eng. Geschäftsführung und Gesellschafter 4 Wir schaffen die erforderliche Transparenz und minimieren dadurch das Risiko der Transaktion für den Kunden. Seit 2014 ist die Kernkompetenz des im Jahr darauf in »flowinvest GmbH« umbenannten Unternehmens die Immobilienbewertung. Das Informationssystem für Wertermittlungsinteressierte trat in den Hintergrund. Die Anforderungen der Kunden stiegen weiter: Projekte mit über 1.000 Einzelschäden mussten dokumentiert werden. Dies führte zur Entwicklung und Implementierung der »flowinvest Schadensdatenbank«, die in der Lage ist, Dokumente bis 1.500 Seiten zu erstellen. 5 Our Competence FLOWINVEST ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG Die Kernkompetenz von flowinvest liegt im Bereich der Technical Due Diligence (TDD). Due Diligence-Prüfungen analysieren Stärken und Schwächen eines Assets mit gebotener Sorgfalt und identifizieren Risiken und Chancen. Sie dienen als Grundlage für die Entscheider. how we Support you FLOWINVEST ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG Die hohe Geschwindigkeit der Transaktion erfordert kurze Wege. In den Transaktionsprozess sind Spezialisten unterschiedlichster Fachrichtungen involviert. Unsere effizienten Schnittstellen vermeiden Wissensdefizite bei den Beteiligten. »Unterschiedliche Anforderungen erfordern individuelle Prozesse.« Unsere Instrumente für den Transaktionsprozess RFc RPA TDD 6 Red Flag Check Legal Due Diligence Für den ersten Überblick zu Beginn des Transaktionsprozesses ist der Red Flag Check das richtige Instrument. Er zeigt mögliche Risiken auf, die zu Dealbreaks führen können. Der Red Flag Check macht Risiken aus den Bereichen TDD, Legal Due Diligence (LDD) und Environmental Due Diligence (EDD) frühzeitig sichtbar. Denn Chancen entwickeln sich aus erkannten Risiken. Sämtliche Rechte und Lasten, die auf dem Grundstück liegen, werden analysiert. Alle vertraglichen Bindungen werden untersucht. Die Dokumentation leistet einen Überblick über die rechtlichen Risiken und über das Potenzial, das mit der Transaktion der Immobilie oder der Gesellschaft verbunden ist. LDD Risiko-Potential-Analyse Tax Due Diligence Während der Transaktion treten immer Fragestellungen aus den Bereichen technical, legal und environmental auf. Bestandteile der RPA sind beispielsweise Baurechtliches prüfen, Flächenangaben verifizieren, Nutzungsdauern taxieren und Altlasten prüfen. Die RPA liefert schnelle Ergebnisse auf alle Fragen. Sie beschleunigt somit den gesamten Ablauf und sichert den Deal. Die Wirtschaftlichkeit einer Transaktion hängt nicht zuletzt von steuerlichen Aspekten ab. Es werden das Steuersubjekt (natürliche oder juristische Person des Käufers, bzw. des Wohn-/Firmensitzes) und das Steuerobjekt (Gesellschaft, Immobilie) analysiert und Auswirkungen dokumentiert. Hier entsteht meist noch Gestaltungsbedarf. Technical Due Diligence Es werden die Bauqualität, der aktuelle Zustand vor Ort, die Nutzungsmöglichkeit ebenso bewertet wie die technische Instandhaltung. Die Untersuchung der Gegebenheiten umfasst die gesamte technische Gebäudeausstattung, den Brandschutz und nicht zuletzt die Schäden an der Immobilie. In der Capex (Capital expenditure) werden die Feststellungen mit Kosten versehen. TaxDD FDD Financial Due Diligence Alle finanzrelevanten Daten werden in der FDD zusammengefasst und ausgewertet. Dies betrifft hauptsächlich den Cashflow im Planungszeitraum und den Wert der Immobilie bzw. der Immobiliengesellschaft. Die FDD führt zur Kaufentscheidung des Investors und Finanzierungsentscheidung der Kapitalgeber. 7 RED FLAG Check FLOWINVEST ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG Dealbreaker frühzeitig identifizieren. »Analysieren. Dealbreaker aufdecken. Chancen nutzen.« Red Flag Check »Inmitten der Schwierigkeit liegt die Möglichkeit.« Albert Einstein, 1879 bis 1955 Der Red Flag Check schafft einen ersten Überblick. Wichtige Themen des Assets werden durchleuchtet, die Akquise unterstützt. Er wird zu Beginn durchgeführt und dient als Entscheidungsgrundlage für den Einstieg in einen vollständigen Transaktionsprozess. In kürzester Zeit werden potentielle Risiken festgestellt und Dealbreaker aufgedeckt. Die Belastbarkeit der Daten wird aufgezeigt. Die capex (Capital expenditure) stellt den künftigen Investitionsbedarf des Assets dar. Der erforderliche Investitionszeitpunkt wir unterteilt in kurz-, mittel- und langfristig. Der Red Flag Check ist eine Momentaufnahme und bietet einen zeitnahen und unabhängigen Überblick darüber, ob wesentliche Hindernisse den Fortgang des Transaktionsprozesses gefährden. Er enttarnt die Risiken der Bereiche legal, technical und environmental. Legal Due Diligence (LDD) Technical Due Diligence (TDD) Environmental Due Diligence (EDD) Rechtliche Risiken müssen geprüft werden, um Informationslücken zu schließen. Eine TDD besteht aus einer Analyse der baulichen Anlagen und der technischen Gebäudeausrüstung. Der Umfang der LDD umfasst die Prüfung des rechtlichen Zustands der Verträge und Vereinbarungen für das Grundstück und die Gebäude. Die rechtlichen Rahmenbedingungen des öffentlichen sowie des privaten Baurechts werden vor Ort überprüft. Dienstbarkeiten, Überbaurechte, Baulasten sind einige Punkte der Untersuchung. Die Wartung, Instandhaltung und Instandsetzung sind ebenso Schwerpunkte wie der Zustand der Baukonstruktion und Gebäudetechnik. Darin können erhebliche ökonomische Folgen schlummern, die eine Transaktion unwirtschaftlich werden lassen. Ökologische Nachhaltigkeit hat einen hohen Stellenwert. Die meisten Dealbreaker sind im Bereich des Umweltschutzes zu finden und liegen im Verborgenen. Die flowinvest unterstützt vor Ort die Sammlung und Bewertung sämtlicher grundstücksrelevanter Daten. 8 Der künftige Investitionsbedarf für das Projekt wird in der Capex beziffert und in die erforderlichen Zeiträume eingeteilt. Untersuchungen zur Kontamination des Bodens oder schadstoffbelasteter Baustoffe dürfen nicht fehlen. Die Sanierung kontaminierter Bereiche ist in der Regel kostspielig und langwierig. Eine umwelttechnische Untersuchung, nicht nur bei Verdachtsfällen, schafft Klarheit und schützt die Investition. 9 Risiko-potential-analyse FLOWINVEST ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG Klare Fragen – Klare Antworten »Risiken aufzeigen. Transparenz schaffen. Sicherheit geben.« Risiko-Potential-Analyse (RPA) »Das Meßbare messen, das nicht Messbare messbar machen.« Galilei Galileo, 1564 bis1641 Die Risiko-Potential-Analyse schafft Klarheit während der Transaktion. Durch die künftige strategische Ausrichtung des Assets tauchen meist erneute Fragestellungen auf. Diese Fragestellungen müssten durch das Transaktionsteam während des Ankaufprozesses langfristig geprüft werden. Die schnelle Erreichbarkeit des strategischen Zieles wird zum Unsicherheitsfaktor, der das Projekt gefährdet. Der Fragenkatalog des Investors beschreibt die Unklarheiten. Einzelne Fragen aus den Bereichen technical, enviromental und property law sind zu beantworten. Flowinvest entwickelte hierfür die Risiko-Potential-Analyse, die eine zügige Beantwortung der offenen Fragen ermöglicht. Die Ansätze werden mit low, medium und high bewertet und können somit weiterentwickelt oder verworfen werden. Hauptkriterium ist die Wirtschaftlichkeit und Rendite eines Assets. Das Potential einer Investition wird geprüft. Es werden Strategien zur Renditesteigerung entwickelt oder die Assets in den Bestand überführt. Zum frühen Planungszeitpunkt können Ergebnisse selten so spezifiziert und kalkuliert werden, wie es eine Investitionsrechnung erfordert. Eine Einschätzung der Machbarkeit ist erforderlich, um Risiken abzuwägen. Die Flowinvest analysiert den Datenraum, fordert fehlende Daten an oder erhebt diese vor Ort. Um frühzeitig unrealistische Alternativen auszuschalten, ist deren Umsetzbarkeit zu prüfen. Geprüft wird, ob die technischen Voraussetzungen gegeben sind, die gesetzlichen Vorschriften eingehalten werden, und die erforderlichen Ressourcen des Assets die gewählte Strategie zulassen. Zu diesem Zeitpunkt geschieht dies in einer agilen Vorgehensweise. Der ganzheitliche Charakter der Aufgabenstellungen wird betrachtet. Die Ergebnisse werden auf den Fragenkatalog abgestimmt. 10 11 FLOWINVEST TEchnical Due Diligence ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG Die TDD ist eine ganzheitliche Gebäudeanalyse, die für den Transaktionsprozess durchzuführen ist. Bei einer TDD wird grundsätzlich ein Projektleiter als Ansprechpartner für den Kunden eingesetzt. Der Projektleiter stellt nach Rücksprache mit den Geschäftsführern das technische Projektteam der einzelnen Fachbereiche zusammen und koordiniert das Projekt und die Spezialisten vor Ort. Die detaillierte augenscheinliche Analyse in Verbindung mit der fachkundigen Beschreibung des Objektes ist Grundlage der TDD. Die Untersuchung der Baukunst, Bauphysik und Bauchemie liefert Fakten zur Bausubstanz und Bauqualität. Bauschäden werden erkannt und ein möglicher Sanierungsrückstau wird festgestellt. Ergeben sich Verdachtsmomente über mögliche Schadstoffbelastungen oder brandschutztechnische Mängel, werden weitergehende Untersuchungen empfohlen. Zusätzliche Spezialisten werden hinzugezogen. Flächenwirtschaftliche Untersuchungen zur Flexibilität, Effizienz sowie zur Art und zum Maß der baulichen Nutzung können ein Bestandteil sein. Bei Gebäuden in Nutzung wird die TDD ohne Beeinträchtigung der Betriebsabläufe durchgeführt. 12 13 Mobile Enterprise FLOWINVEST ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG Schnelle Reaktionszeiten sind Voraussetzung für einen erfolgreichen Transaktionsprozess. Die steigende Geschwindigkeit des Marktes und Mobile Enterprise führten dazu, dass die üblichen Software-Anwendungen für die umfangreiche Analyse einer TDD nicht mehr zeitgemäß sind. Flowinvest hat eine eigene Software entwickelt, die den heutigen Anforderungen gerecht wird. Die erforderliche Bearbeitungsgeschwindigkeit sowie die Ortsunabhängigkeit der interdisziplinären Teams sind nun erfüllt. Heute können mehr als 1.000 Schäden pro Objekt von mehreren Spezialisten gleichzeitig erfasst, ausgewertet und taxiert werden. Diese werden nach Kostengruppen der DIN 276 aufgenommen und bis zur dritten Ebene berechnet. Dokumente von mehr als 1.500 Seiten werden erstellt und das in einem völlig automatisierten Prozess. Dies senkt die Transaktionskosten und beschleunigt den gesamten Prozess für den Kunden: Real Estate Investigation 4.0! Schadensdatenbank Altlasten – Kampfmittel Technische Ausstattung (TGA) Unsere Schadensdatenbank ermöglicht den Teams einen zentralen Zugriff und steigert die Effizienz. flowinvest begleitet die Kunden von der Altlastenuntersuchung bis zur Kampfmittelbeseitigung. Die Analyse der technischen Gebäudeausrüstung ist ein wichtiger Bereich der Transaktionsberatung. »Drei Dinge sind an einem Gebäude zu beachten: dass es am rechten Fleck stehe, dass es wohlgegründet, dass es vollkommen ausgeführt sei.« Johann Wolfgang von Goethe, deutscher Dichter (1749-1832) Denkmalschutz Revitalisierung Rückbau – Freilegung Die rechtlichen Vorgaben des Denkmalschutzes sind mit größter Sorgfalt zu analysieren. Bei einer Revitalisierung begleiten wir vom Ankauf, über den Teilabbruch bis zur Wiederentstehung. Die Schadstoffanalyse schafft Sicherheit beim Rückbau und der Freilegung des Grundstücks. 14 15 Hamburg Meetingpoint Berlin Meetingpoint Düsseldorf Dresden Meetingpoint Niederlassung Frankfurt a.M. Meetingpoint FLOWINVEST ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG München Meetingpoint Durch unser Networking entsteht Ihr Wissensvorsprung. Dachau Firmensitz Interdisciplinary co-working Unser Firmensitz bei München koordiniert mit der Niederlassung in Dresden die interdisziplinären Projektteams. Durch das Eröffnen und Führen von Meetingpoints in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, und München sowie den Einsatz modernster, unternehmenseigener Datentechnik und Software arbeiten wir ortsunabhängig. Die Einhaltung der DIN ISO/IEC 27001 (IT-Sicherheit) ist für uns ebenso Voraussetzung wie die Struktur der Organisation nach DIN ISO/IEC 9001. dynamic networking FLOWINVEST ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG Wir begleiten unsere nationalen und internationalen Kunden bei der erfolgreichen Umsetzung ihrer Immobilientransaktionen auf dem deutschen Markt. Die Zielsetzung der privaten und institutionellen Anleger ist eine risikoadjustierte Rendite und ein sicherer Cashflow. 16 Entsprechend der Anforderungen unserer Kunden werden die erforderlichen Spezialisten und Sachverständigen der einzelnen Fachbereiche für das Projekt ausgewählt und bilden das Team. Dafür greifen wir auf ein deutschlandweites Netzwerk erstklassiger Spezialisten zurück. Diese agile, ortsunabhängige Vorgehensweise ermöglicht es, zu jedem Zeitpunkt in den Transaktionsprozess einzusteigen. 17 Abweichungen erkennen, Risiken vermeiden. Baumanagement by flowinvest. Teamgeist spezialist interdisciplinary possible Asset claimmanagement corporate philosophy IT-Security innovate mobile enterprise attitude co-working Offenheit project controlling lean manamgent imagination motivation IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG strategy dynamic networking ® inspiration Project controlling FLOWINVEST Respekt Transparenz Vertrauen Unternehmensphilosophie Eine Unternehmenskultur mit kurzen Kommunikationswegen, eine flache Hierarchie und nicht zuletzt der Teamgeist fördern, dass auf allen Positionen stets das Beste gegeben wird. Unsere interdisziplinären Teams arbeiten zielorientiert, lernen voneinander und denken weiter. Einfach nur Aufgaben auszuführen, ist uns zu wenig. Die Basis für eine erfolgreiche Zusammenarbeit sind Diskretion, Vertrauen, Respekt und Offenheit. Wir setzen auf eine partnerschaftliche Zusammenarbeit und fördern den ständigen Dialog mit den Kunden. »Das einzige Risiko ist, Dinge nicht genauestens kalkulieren zu können.« Mit dem Know-how unserer Spezialisten, den schnellen Reaktionszeiten und einer enormen Leistungsbereitschaft begeistern wir unsere nationalen und internationalen Kunden. Wir sorgen für den erforderlichen Wissensvorsprung und bleiben am Ball – bis zum Projektabschluss. Project Controlling Unser Innovationsansatz führte zu einer radikalen Weiterentwicklung der »Earned Value Analysis« für die Bauwirtschaft und perfektioniert das Projektmanagement. Für die Bewertung der beiden zentralen Baurisiken – das Fertigstellungsrisiko und das Kostenüberschreitungsrisiko – wurden spezielle Werkzeuge entwickelt, die dem Kapitalgeber einen konsequenten Überblick des Projektverlaufs geben. Die ständige Auswertung und Fortschreibung der Risikofaktoren führt zu einem übersichtlichen Risikomanagement. Wir erstellen laufende Baufortschrittsberichte für die Freigabe der einzelnen Tranchen des Kapitalgebers sowie die Gesamtprojektberichte (Zero Report) zur Übersicht des aktuellen Projektstands vor Ort. Der systematische Ansatz zur Projektsteuerung gibt dem Kapitalgeber zu jedem Zeitpunkt einen Überblick über den Stand der Dinge. Die isolierte Budgetanalyse war gestern. Heute schaffen wir mit Reifegradmodellen und innovativen Kosten- und Leistungsanalysen Klarheit. Bei Bedarf kooperieren wir in allen juristischen Fragestellungen mit Leinemann & Partner Rechtsanwälte, einer ausgewiesenen und für ihre besondere Kompetenz in der Bau- und Immobilienbranche bekannten Sozietät. Im Rahmen eines Projektes typischerweise auftretende Rechtsfragen (beispielsweise bei Bau- und Architektenverträgen, Mängeln, Nachträgen und Bauzeit) können auf diese Weise schnell und professionell gelöst werden. Wir bieten Projektcontrolling aus einer Hand. Durch uns wird die Risikoevaluation im gesamten Projektverlauf transparent. 18 19 FLOWINVEST ... For BETTER RESULTs ® IMMOBILIENANALYSE & IMMOBILIENBEWERTUNG Firmensitz Niederlassung flowinvest GmbH Margarethe-Kron-Weg 7 85221 Dachau Deutschland flowinvest GmbH Kleine Brüdergasse 1 01067 Dresden Deutschland Tel: +49 (0) 81 31 - 37 99 266 Fax: +49 (0) 81 31 - 35 63 340 [email protected] www.flowinvest.de
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