Expose zum

Az: 163905A
Gz: 822 K 8/16
5
Grundstück GBBl 237 lfd. Nr. 2 innerhalb und außerhalb der Ortslage,
bestehend aus zwei Flurstücken, ein Teil des Flurstücks 138 bebaut mit einem Wohnhaus, Stallanbau und Bungalow in 18195 Zarnewanz; Gnewitzer Straße 20 und das unbebaute Flurstück 135
Beschreibung der Gebäude und Außenanlagen
5.1
Vorbemerkung zur Gebäudebeschreibung
An dieser Stelle wird nochmals darauf verwiesen, dass es dem Sachverständigen nicht möglich war, den
Gebäudebestand von innen zu besichtigen. Entsprechend wurde auftragsgemäß eine einfache Außenbesichtigung durchgeführt.
Die Angaben in der Gebäude- und Baubeschreibung beziehen sich auf überwiegend von außen erkennbare Eigenschaften oder beruhen auf Fotos, die von der Eigentümerin zur Verfügung gestellt
wurden sowie auf Erkenntnissen aus den Projektunterlagen bzw. Annahmen des Sachverständigen1.
Ein Recht auf vollständige Beschreibung des Bewertungsobjektes kann nicht erhoben werden. Feststellungen sind nur insoweit getroffen worden, wie sie augenscheinlich erkennbar und aus der Sicht des
Gutachters nachhaltig wertrelevant sind.
In einzelnen Bereichen können erhebliche Abweichungen vorliegen, da sich die im Rahmen dieser Bestandsaufnahme durchgeführte Besichtigung der Immobilie auf eine mit üblicher Sorgfalt getätigte, einfache Inaugenscheinnahme beschränken muss. Sollten nach einer detaillierten Innenbesichtigung die Unterstellungen nicht zutreffend sein, so bedarf dieses Gutachten einer diesbezüglichen Überarbeitung.
Über die tatsächliche Raumaufteilung und deren wirtschaftliche Zweckmäßigkeit können im Rahmen der
Außenbesichtigung keine Angaben gemacht werden.
Untersuchungen auf pflanzliche und tierische Schädlinge sowie über gesundheitsschädigende Baumaterialien wurden nicht durchgeführt.
5.1.1
Art des Gebäudes, Baujahr und Außenansicht
Art des Gebäudes:
Zweigeschossiges, nicht unterkellertes Ein- oder Zweifamilienhaus mit
nicht ausbaubarem Dachraum.
Baujahr:
Ca. 1960 (Schätzung des Sachverständigen).
Modernisierung:
1999: Erneuerung der Fenster und der Fassaden.
Außenansicht:
Glatte, verputzte Fassaden mit hellem Anstrich, Straßenfassade mit farblich abgesetzten Gebäudeecken, Wohnhaus mit leicht zurückliegendem
Sockel mit Buntsteinputz, Anbau mit farblich abgesetztem Sockel, Außenfensterbänke aus Naturstein.
5.1.2
Ausführung und Ausstattung
Gebäudekonstruktion (Wände, Decken, Treppen)
Konstruktionsart:
Mauerwerksbau auf Beton-Bodenplatte, Dachstuhl aus Holz.
1
Außenwände:
Mauerwerk mit Innenputz und außenliegender Wärmedämmung und Systemputz.
Innenwände:
Mauerwerk- und Ausbauwände.
Geschossdecken:
Massivdecken.
Treppe:
Einläufige, gerade Holzwangentreppe mit Holzhandlauf auf glatter Stäbung.
Lichte Höhen:
Nicht bekannt.
In der nachfolgenden Beschreibung durch kursive Schreibweise hervorgehoben.
Sachverständigenbüro Bernd Götz • Ahornring 9, 18184 Roggentin • Tel. (03 82 04) 85 991 40
Seite 10
Az: 163905A
Gz: 822 K 8/16
Grundstück GBBl 237 lfd. Nr. 2 innerhalb und außerhalb der Ortslage,
bestehend aus zwei Flurstücken, ein Teil des Flurstücks 138 bebaut mit einem Wohnhaus, Stallanbau und Bungalow in 18195 Zarnewanz; Gnewitzer Straße 20 und das unbebaute Flurstück 135
Dach
Dachkonstruktion:
Zimmermannsmäßige Dachkonstruktion,
Anbau mit Massivdach.
Dachform:
Flach geneigtes, symmetrisches Satteldach ohne Dachaufbauten, geringe
Dachüberstände mit hölzernen Dachkästen, am Ortgang mit HolzUnterdach,
Anbau mit Flachdach.
Dacheindeckung,
Dachentwässerung:
Pappdeckung,
vorgehängte Zinkregenrinnen, Fallrohre mit offenem Auslauf.
Schornsteinköpfe:
Zwei Schornsteinköpfe aus Sichtmauerwerk, mindestens teilweise mit Innenrohren.
Bodenbeläge, Wand- und Deckenbekleidungen
Wohn- und Schlafräume:
Bodenbelag:
Teppich-Auslegeware oder Laminatbeläge.
Wand- und Deckenbekleidungen:
Diele und Flur:
Bodenbelag:
Wand- und Deckenbekleidungen:
Küche:
Bodenbelag:
Wand- und Deckenbekleidungen:
Bad:
Bodenbelag:
Wand- und Deckenbekleidungen:
Fenster und Türen
Fenster:
Tapeten, Putz oder Raufasertapeten mit Anstrich, teilweise Holzbekleidungen, Hartschaum-Deckenplatten.
Eingangsbereich mit Fliesenbelag, sonst Teppich-Auslegeware, Kunststoffoder Laminatbeläge.
Putz, in geringem Umfang Holzbekleidungen, Hartschaumdeckenplatten.
Fliesen.
Objektwände mit Fliesenspiegeln, sonstige Wandflächen: Putz oder Raufasertapeten mit Anstrich, Hartschaum-Deckenplatten.
Fliesen.
Umlaufender Fliesenbelag bis ca. 2 m Höhe, Oberwandflächen: Putz oder
Raufasertapeten mit Anstrich, Hartschaum-Deckenplatten.
Kunststofffenster mit Isolierverglasung und Dreh-Kipp-Beschlägen, Rahmen außen und innen weiß, kunststoffbeschichtetes Innenfensterbankprofil,
eine Terrassentür als Kunststoffhaustür mit Holzdekor, angeformten Zierleisten und Isolierglasausschnitt.
Sachverständigenbüro Bernd Götz • Ahornring 9, 18184 Roggentin • Tel. (03 82 04) 85 991 40
Seite 11
Az: 163905A
Gz: 822 K 8/16
Grundstück GBBl 237 lfd. Nr. 2 innerhalb und außerhalb der Ortslage,
bestehend aus zwei Flurstücken, ein Teil des Flurstücks 138 bebaut mit einem Wohnhaus, Stallanbau und Bungalow in 18195 Zarnewanz; Gnewitzer Straße 20 und das unbebaute Flurstück 135
Türen:
Hauseingänge:
Innentüren:
Zwei einflügelige Kunststoff-Haustüren mit Holzdekor, angeformten Zierleisten und Isolierglasausschnitten, eine Tür ergänzt um ein feststehendes
Seitenteil, ausgestattet mit Sicherheitsbeschlägen, Profilzylindern und
Stoßgriffen.
Glatte Holztüren mit Umfassungszargen, Oberflächen furniert, lackiert
oder folienbeschichtet.
Elektro- und Sanitärinstallation, Heizung und Warmwasserversorgung, Badausstattung
Elektroinstallation:
Verlegung überwiegend unter Putz bzw. in Ständerwerkswänden,
mäßige Ausstattung mit Lichtauslässen, Schaltstellen und Steckdosen,
Anschluss für Elektroherd in der Küche,
Anschluss für Außenbeleuchtung am Hauseingang.
Heizung und Warmwasser- Flüssiggas-Zentralheizung mit Warmwasserbereitung, freistehender Gasversorgung:
tank als Miettank in der Außenanlage, Tanknenninhalt 4.850 Liter,
Kompaktheizkörper mit Thermostatköpfen, Zuleitungen offen verlegt.
Anmerkung:
Eine Wärmebedarfsermittlung für das Bewertungsobjekt konnte nicht durchgeführt werden und würde auch den Rahmen dieses Gutachtens sprengen.
Ein Energieausweis nach Energieeinsparungsverordnung (EnEV 2013) liegt nicht
vor.
Sanitäre Installation:
Zeitgemäße Installation mit verdeckt liegender Leitungsführung.
Badausstattung:
Bodenstehende WCs mit Kunststoff-Spülkästen, Waschtische und Duschen
oder Badewannen mit eingefliesten Sockeln, verchromte Einhebelmischer.
Ausstattung
der Küche:
Keine.
Besondere Bauteile, Zustand des Gebäudes
Besondere Bauteile:
Ein zweistufiges und ein einstufiges, massives Eingangspodest.
Zustand des Gebäudes:
Das Gebäude macht hinsichtlich seiner baulichen Struktur einen soliden
Eindruck.
Mängel:
Das Flachdach des Anbaus ist durch eine Außentür im Obergeschoss zugänglich aber nicht umwehrt,
die Oberflächen der Haustüren sind in den Bereichen zwischen den Isolierglaseinsätzen zerstört,
von den Hauseingangspodesten ist der Fliesenbelag abgelöst,
die Elektro-Anlagen sind teilweise im Bauzustand mit offenen Putzschlitzen oder provisorischer Verlegung,
im Treppenraum fehlen die Wand- und Deckenbeläge,
es besteht Renovierungsbedarf.
Sachverständigenbüro Bernd Götz • Ahornring 9, 18184 Roggentin • Tel. (03 82 04) 85 991 40
Seite 12
Az: 163905A
Gz: 822 K 8/16
5.2
Grundstück GBBl 237 lfd. Nr. 2 innerhalb und außerhalb der Ortslage,
bestehend aus zwei Flurstücken, ein Teil des Flurstücks 138 bebaut mit einem Wohnhaus, Stallanbau und Bungalow in 18195 Zarnewanz; Gnewitzer Straße 20 und das unbebaute Flurstück 135
Nebengebäude
Rückwärtig an das Wohnhaus Eingeschossige, überwiegend massiv errichtete Scheune, Südwestfassade
angrenzende Scheune:
verputz, Nordostfassade unverputztes Mauerwerk,
Satteldach in Holzkonstruktion mit Dachsteindeckung und je einem
Zwerchhaus mit abgeschlepptem Dach auf der Südwest- und der Nordostfassade,
überwiegend einfache Stahlfenster, Holz-Schuppentüren und –tore.
Das Gebäude erscheint noch standsicher. Insbesondere die Nordostfassade
hat erhebliche optische Mängel. Die Dachfläche ist uneben mit einzelnen
abgerutschten Dachsteinen und teilweise schadhafter Regenentwässerung.
Massives Nebengebäude
Eingeschossiges, massiv errichtetes Nebengebäude mit Satteldach, Dachsüdwestlich des Wohnhauses: steindeckung und Regenrinnen, holzbekleideten Giebeldreiecken, Außenputz und leicht zurückliegendem, farblich abgesetztem Sockel, KunststoffHaustür und Kunststoff-Isolierglasfenstern mit weiß beschichteten Metallfensterbanken.
Der Sachverständige unterstellt, dass das Gebäude mit einem Aufenthaltsraum ausgebaut ist. Das Gebäude befindet sich in normalem baulichem
Zustand ohne wesentliche, von außen erkennbare Mängel.
Rückwärtig an das Gebäude ist ein offener Unterstand aus Holz angebaut.
Sonstige Nebengebäude:
5.3
Auf Flurstück 138 ein Gartenhaus aus Holz und ein offener Unterstand,
auf Flurstück 135 mehrere offene Unterstände und ein Metallcontainer.
Außenanlagen
Außenanlagen sind alle durch bauliche und nicht bauliche Maßnahmen auf dem Grundstück entstandenen
Gegebenheiten, die nicht zum Gebäude gehören und nicht bereits im Bodenwert berücksichtigt sind.
Bei dem Bewertungsgrundstück sind dies im wesentlichen:
• die Ver- oder Entsorgungsleitungen von der Grundstücksgrenze bis zu den Gebäuden,
• die Einrichtungen der dezentralen Abwasserentsorgung,
• die Befestigung der Gebäudezugänge mit Beton-Verbundsteinpflaster,
• die Befestigung der Grundstückszufahrt und eines Stellplatzes mit Rasengittersteinen,
• der am Wohnhaus umlaufende Kiesstreifen mit Kantenstein,
• die straßenseitige Einfriedung, im nördlichen Grundstücksteil bestehend aus Jägerzäunen zwischen
gemauerten Pfosten einschließlich einer Zauntür, und im südlichen Grundstücksteil aus BetonPflanzringen und einem zweiflügeligen Stahlgittertor zwischen gemauerten Pfosten,
• die teilweise Einfriedung des Flurstücks 135 mit Drahtzäunen an Holzpfosten einschließlich der Zauntore,
• der Bewuchs des Flurstücks 138 mit einzeln oder in Gruppen stehenden Laub- und Nadelbäumen, Lebensbäumen und Obstbäumen, Sträuchern, Stauden, Hecken und Rasenflächen, sowie der Bewuchs einer Teilfläche des Flurstücks 135 mit Ahorn, Birken, Buchen und Eichen.
Sachverständigenbüro Bernd Götz • Ahornring 9, 18184 Roggentin • Tel. (03 82 04) 85 991 40
Seite 13
Az: 163905A
Gz: 822 K 8/16
5.4
Grundstück GBBl 237 lfd. Nr. 2 innerhalb und außerhalb der Ortslage,
bestehend aus zwei Flurstücken, ein Teil des Flurstücks 138 bebaut mit einem Wohnhaus, Stallanbau und Bungalow in 18195 Zarnewanz; Gnewitzer Straße 20 und das unbebaute Flurstück 135
Unterhaltungsbesonderheiten: Instandhaltung / Modernisierung
Hier sind vor allem die Besonderheiten des Bewertungsobjekts zu berücksichtigen, die von dem Bau- und
Unterhaltungszustand des der vorliegenden Wertermittlung unterstellten, üblich instandgehaltenen, alterswertgeminderten Vergleichsgebäudes (z.B. Normgebäude im Sachwertverfahren) abweichen. Insofern sind
an dieser Stelle auch die in den Wertermittlungsansätzen (Auswahl der Normalherstellungskosten und Mietansatz) nicht vermeidbar abweichenden Konstruktions- und Ausstattungsmerkmale sowie die fiktiv als bereits durchgeführt unterstellten, unmittelbar erforderlichen Arbeiten zur Beseitigung des Unterhaltungsstaus
ausgleichend zu berücksichtigen, insoweit sie das Maß einer regelmäßigen Bewirtschaftung und Instandhaltung wertrelevant übersteigen.
Unter wie vor genanntem Aspekt wurden im Rahmen der durchgeführten Ortsbesichtigungen Unterhaltungsbesonderheiten festgestellt bzw. angenommen, die das übliche Maß einer regelmäßigen Bewirtschaftung und
Instandhaltung übersteigen. Das betrifft im Wesentlichen die unter Punkt 5.1.2 „Zustand der Gebäude und
Mängel“ aufgeführten Unterhaltungsbesonderheiten des Gebäudes. Da die durchgeführte Ortsbesichtigung
nur zerstörungsfrei und von außen erfolgen konnte und keinesfalls die Intensität einer Innenbesichtigung
bzw. eines Bauschadensgutachtens erreichen kann, ist regelmäßig zu vermuten, dass es weitere Unterhaltungsbesonderheiten gibt, die einer üblichen (äußeren) Inaugenscheinnahme verborgen bleiben müssen.
Der Investitionswert der geschätzt, notwendigen und bei der Auswahl der in diesem Gutachten verwendeten
Wertermittlungsansätze (s.o.) fiktiv als bereits abgeschlossen unterstellten Instandsetzungsarbeiten wird auf
der Grundlage der in /L14/ empfohlenen Herstellungskosten abgeleitet und vom Sachverständigen auf insgesamt ca. 20.500,00 € (entspricht 125 €/m² WF), inkl. Baunebenkosten in Höhe von ca. 18 % frei geschätzt.
Hinweis:
An dieser Stelle sei darauf verwiesen, dass es durchaus Unterhaltungsbesonderheiten geben kann, die von
ihrem Charakter her, einer einfachen Inaugenscheinnahme verborgen bleiben müssen. Demgemäß können
sich durchaus Umstände ergeben, die geeignet sind zu wertrelevanten Unterhaltungsbesonderheiten zu führen.
Der Bewertungssachverständige kann i.d.R. die wirklich erforderlichen Aufwendungen zur Herstellung eines
normalen Bauzustandes nur überschlägig schätzen, da
• nur zerstörungsfrei – augenscheinlich untersucht wird,
• grundsätzlich keine Bauschadensbegutachtung erfolgt (dazu ist die Beauftragung eines BauschadensSachverständigen notwendig).
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Angaben in dieser Verkehrswertermittlung allein aufgrund einer in Augenscheinnahme beim Ortstermin angesetzt sind.
Demgemäß können sich weitere Umstände ergeben, die geeignet sind den o.g. Wert evtl. noch zu erhöhen.
Sachverständigenbüro Bernd Götz • Ahornring 9, 18184 Roggentin • Tel. (03 82 04) 85 991 40
Seite 14
Az: 163905A
Gz: 822 K 8/16
Anlage 5
Grundstück GBBl 237 lfd. Nr. 2 innerhalb und außerhalb der Ortslage,
bestehend aus zwei Flurstücken, ein Teil des Flurstücks 138 bebaut mit einem Wohnhaus, Stallanbau
und Bungalow in 18195 Zarnewanz; Gnewitzer Straße 20 und das unbebaute Flurstück 135
Fotodokumentation
Innenfotos vom Wohnhaus wurden dem Sachverständigen zwar von der Eigentümerin übermittelt, finden jedoch aus datenrechtlichen Gründen keinen
Eingang in die Fotodokumentation.
1
2
Ostansicht Gebäudekomplex auf dem
Flurstück 138, von der Gnevitzer Straße aus,
(siehe Flurkarte Seite 3, Fotostandpunkt 2)
Südostansicht Gebäudekomplex auf dem
Flurstück 138 mit Grundstückszufahrt, von der
Gnevitzer Straße aus,
(siehe Flurkarte Seite 3, Fotostandpunkt 1)
3
Nordostansicht 1 Gebäudekomplex auf dem
Flurstück 138, von der Gnevitzer Straße aus,
(siehe Flurkarte Seite 3, Fotostandpunkt 3)
4
Nahansicht von Foto 1, links Bungalow (gelb
markiert), rechts Wohnhaus (rot markiert) mit
Eingangsanbau, dahinter Stallungen (lila markiert) und Grundstückszufahrt im Vordergrund
5
Nahansicht Stallungsanbauten
6
Nahansicht von Foto 4, Wohnhaus mit
Eingangsanbau und dahinter Stallungen
____________________________________________________________________________________________________________________________
Sachverständigenbüro Bernd Götz • Ahornring 9, 18184 Roggentin • Tel. (03 82 04) 85 991 40
Anlage Seite 5
Az: 163905A
Gz: 822 K 8/16
Grundstück GBBl 237 lfd. Nr. 2 innerhalb und außerhalb der Ortslage,
bestehend aus zwei Flurstücken, ein Teil des Flurstücks 138 bebaut mit einem Wohnhaus, Stallanbau
und Bungalow in 18195 Zarnewanz; Gnewitzer Straße 20 und das unbebaute Flurstück 135
Fotodokumentation
7
Ansicht Eingangsanbau,
8
Ansicht 1 Bungalow, siehe auch Fotos 1 - 4
9
Ansicht 1 Bungalow, siehe auch Fotos 1 - 4
10
Nordostansicht 2 Wohnhaus (rot markiert) und
Stallanbau (Rückseite, lila markiert)
11
Rückwärtige Ansicht Stallanbau
12
Ansicht Bereich zwischen Stallanbau und
Bungalow
____________________________________________________________________________________________________________________________
Sachverständigenbüro Bernd Götz • Ahornring 9, 18184 Roggentin • Tel. (03 82 04) 85 991 40
Anlage Seite 6
Az: 163905A
Gz: 822 K 8/16
Grundstück GBBl 237 lfd. Nr. 2 innerhalb und außerhalb der Ortslage,
bestehend aus zwei Flurstücken, ein Teil des Flurstücks 138 bebaut mit einem Wohnhaus, Stallanbau
und Bungalow in 18195 Zarnewanz; Gnewitzer Straße 20 und das unbebaute Flurstück 135
Fotodokumentation
13
Östlicher Blick auf den Friedhofsweg (rotes
Gebäude befindet sich auf Flurstück 137),
(siehe Flurkarte Seite 3, Fotostandpunkt 13)
14
Freigehaltener Seitenweg 1 vom Friedhofsweg
aus (bereits auf Flurstück 135),
(siehe Flurkarte Seite 3, Fotostandpunkt 14)
15
16
Westlicher Verlauf des Friedhofswegs, Bereich
links des Weges bereits Flurstück 135,
(siehe Flurkarte Seite 3, Fotostandpunkt 16)
Südlicher Blick (vom Ende Seitenweg 1 – siehe
Foto 14) auf den westlich unbebauten Teil des
Flurstücks 138,
(siehe Flurkarte Seite 3, Fotostandpunkt 15)
17
Freigehaltener Seitenwegs 2 vom Friedhofsweg
aus (bereits auf Flurstück 135)
(siehe Flurkarte Seite 3, Fotostandpunkt 17)
18
Südöstlicher Blick (vom Ende Seitenwegs 2 –
siehe Foto 17) auf den westlich unbebauten Teil
des Flurstücks 138 mit Stallanbau im
Hintergrund,
(siehe Flurkarte Seite 3, Fotostandpunkt 18)
____________________________________________________________________________________________________________________________
Sachverständigenbüro Bernd Götz • Ahornring 9, 18184 Roggentin • Tel. (03 82 04) 85 991 40
Anlage Seite 7

Download Report