Mieten oder Kaufen? Wohneigentum fast immer rentabler als

Von Max Geißler
07/2017
Mieten oder Kaufen?
Wohneigentum fast immer rentabler als Mieten
80 Prozent aller Deutschen würden gern
im eigenen Haus wohnen, das zeigen
Studien. Zwar begünstigen niedrige Zinsen den Eigenheimerwerb, doch die rasant gestiegenen Immobilienpreise lassen
viele Haushalte zögern. Insbesondere
Familien mit geringem Eigenkapital benötigen aufgrund der hohen Erwerbskosten
große Kreditsummen, um den Eigenheimtraum zu verwirklichen. Die Folge sind
teure Kreditraten und jahrzehntelange
Verschuldung.
Ist angesichts dieser Perspektive Mieten
nicht die bessere Alternative? Schließlich
brauchen sich Mieter über die Instandhaltung ihres Hauses keine Gedanken zu
machen, können jederzeit den Wohnort
wechseln und müssen sich fürs Wohnen
nicht verschulden. Die Antwort darauf ist
von Fall zu Fall verschieden. In der Gesamtschau aller Faktoren neigt sich die
Waage aber regelmäßig zugunsten von
Wohneigentum. Dies zeigt sich sowohl in
finanzieller Hinsicht, in der Vermögensentwicklung als auch bei der Betrachtung
relevanter Faktoren wie Wohnsicherheit,
Wohnqualität oder Selbstverwirklichung.
Das Credo lautet daher: Kauf schlägt Miete.
1. Entwicklung der Wohnkosten von Mietern und Käufern
Die Antwort darauf, ob Mieten oder Kaufen
im Endeffekt günstiger ist, hängt von vielen Faktoren ab. Neben dem Kaufpreis
spielen vor allem die eigene Mietbelastung, die fälligen Kreditkosten, die Entwicklung der Immobilienpreise und nicht
zuletzt das Einstiegsalter eine Rolle.
Forscher des Berliner Empirica-Instituts
wollten es genau wissen und verglichen im
Auftrag von LBS Research auf Basis aktueller Einkommens- und Verbrauchsstichproben (EVS) des Statistischen Bundesamtes die finanzielle Belastung von Mietund Eigentümerhaushalten mit einem Nettoeinkommen zwischen 2.000 und 3.000
Euro. Bei den Mietern wurde die Bruttowarmmiete in die Rechnung einbezogen,
bei den Eigentümern die Ausgaben für
Zins und Tilgung sowie die Wohnnebenkosten.
1a. Käufer wohnen immer günstiger
Wie die Auswertung zeigt, haben in jungen
Jahren selbstnutzende Eigentümerhaushalte meist höhere Wohnkosten zu tragen
als vergleichbare Mieterhaushalte. Mit
fortschreitender Tilgung der Baukredite
dreht sich jedoch die Belastungskurve
zum Nachteil der Mieter. Denn diese müssen nicht nur die Bruttowarmmiete aufbringen, sondern sind über die Jahre auch
mit steigenden Mietkosten konfrontiert. Ihr
anfänglicher Vorteil bei den Wohnkosten
schmilzt dahin, während Eigentümer ihre
finanzielle Belastung allmählich abbauen
und immer günstiger wohnen.
Durchschnittliche Belastung In konkreten Zahlen:
Unter 40-Jährige geben im Schnitt 619
Euro monatlich für Miete inklusive sämtliwww.biallo.de
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cher Nebenkosten aus. Eigentümer dieser
Altersklasse müssen zunächst tiefer in die
Tasche greifen: Ihre Belastung liegt bei
729 Euro monatlich; bei frisch gebackenen
Erwerbern, die noch nichts getilgt haben,
sogar bei 861 Euro.
Über 64-Jährige zahlen im Schnitt 688
Euro Miete, dies entspricht annähernd
einem Drittel ihres verfügbaren Einkommens im Rentenalter. Die höhere Mietbelastung im Alter erklären die Wissenschaftler einerseits mit Mietsteigerungen über
die Jahrzehnte und damit, dass Senioren
oft nicht aus ihren zu großen Wohnungen
ausziehen, auch wenn die Kinder längst
aus dem Haus sind.
nen aufwenden. Zugleich schränken sich
Eigentümer auch beim Konsum ein, so die
Empirica-Wissenschaftler. Aber in der
Familienphase zwischen 40 und 54 Jahren
gleicht sich die Belastung an, beide Gruppen geben dann etwa ein Viertel ihres
Einkommens für das Wohnen aus. Im Ruhestand kippt die Waage dann vollends
zugunsten der Eigentümer: Schuldenfreie
Selbstnutzer geben im Ruhestand nur
noch jeden sechsten Euro, als 16 Prozent
ihres Einkommens fürs Wohnen aus, Mieterhaushalte dagegen fast ein Drittel.
Graphik: Entwicklung der Wohnkosten
bei Mietern und Eigentümern
Ältere Eigentümer senken im Zeitablauf
ihre Wohnkosten, indem sie den Immobilien-kredit tilgen. Kurz vor Eintritt in den
Ruhestand belaufen sich die Wohnkosten
durchschnittlich nur noch auf 499 Euro im
Monat. Ist die Immobilie schuldenfrei, reduzieren sich die Wohnkosten gar auf 386
Euro.
1b. Fazit
Während Mieter in jungen Jahren zirka ein
Viertel ihres Einkommens für eine warme
Wohnung ausgeben, muss der Selbstnutzer anfangs jeden dritten Euro fürs Woh-
Selbstnutzer haben anfangs höhere Ausgaben fürs
Wohnen als Mieter, doch bereits nach wenigen
Jahren wendet sich das Blatt. Im Alter steht schließlich eine Liquiditätsrendite von 300 Euro.
2. Die Vermögensentwicklung von Mietern und Käufern
Wie entwickeln sich die Vermögen von
Mietern und Käufern? Entscheidende Parameter sind die Kreditzinsen, die Wertsteigerung der Immobilie und die Rendite
vorhandener Sparguthaben. Als Faustregel gilt: Je geringer die Kreditaufnahme
und je günstiger die Kreditzinsen, desto
besser für den Käufer. Auch eine schnelle
Wertsteigerung des Objekts begünstigt die
Vermögensentwicklung. Mieter können
eigentlich nur gegenhalten, wenn ihre
Sparguthaben eine hohe Rendite erzielen.
Das Institut der Deutschen Wirtschaft in
Köln beschreibt an einem Beispiel die
Vermögensentwicklung zweier Haushalte.
Obwohl solche Rechnungen von vielen
individuellen Faktoren abhängig sind, ist
die Tendenz auf Seiten der Käufer.
2a. Beispielrechnung
Ausgangslage: Mieter A und B leben in
einer mittelgroßen Stadt im selben Mehrfamilienhaus. Beide Mietwohnungen sind
75 Quadratmeter groß, beide Haushalte
erben zeitgleich 90.000 Euro.
Mieter A nimmt das Erbe als Eigenkapital
und kauft damit eine Eigentumswohnung
für 261.000 Euro. Inklusive Maklergebühren, Grunderwerbsteuer und Notargebühren von 39.000 Euro kostet das Objekt
insgesamt 300.000 Euro. Mieter A nimmt
einen Baukredit über 210.000 Euro zu drei
Prozent Zinsen auf, für dessen Rückzahlung er jährlich 11.000 Euro an Zinsen und
Tilgung aufbringen muss. Hinzu addieren
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sich jährliche Ausgaben von 1,5 Prozent
des Immobilienwerts, um die Wohnung
und das Gebäude in Schuss zu halten.
Geht man davon aus, dass der Wert der
Immobilie jährlich um 0,5 Prozent steigt,
verfügt Mieter A nach 25 Jahren über ein
Vermögen von 244.000 Euro.
1.125 Euro, wird alle fünf Jahre um zwei
Prozent erhöht und liegt 2020 also bei
rund 1.150 Euro. Mieter B hat damit eine
vergleichbare Monatsbelastung wie Mieter
A und verfügt mit seiner Anlagestrategie
ziemlich genau zehn Jahre lang über ein
höheres Vermögen als sein Nachbar.
Mieter B legt die geerbten 90.000 Euro
risikoarm in einen Rentenfonds an. Die
Wirtschaftswissenschaftler
unterstellen
dem Fonds eine jährliche Rendite von
zwei Prozent. Außerdem zahlt Mieter B
monatlich weitere 50 Euro in den Rentenfonds ein. Die Miete beträgt anfänglich
Danach macht sich allerdings bemerkbar,
dass Mieter A seinen Kredit langsam abzahlt und er überholt Mieter B mit seinem
Nettovermögen, also dem Vermögen abzüglich Schulden. Nach 25 Jahren besitzt
Mieter A rund 80.000 Euro mehr an Vermögen als Mieter B.
2b. Wenn die Bedingungen anders sind
Anlage.
Unter anderen Voraussetzungen kann sich
das Bild jedoch ändern. Wäre Mieter B
risikofreudiger und würde sein Geld in einen Aktienfonds stecken, der sich mit
sechs Prozent im Jahr verzinst, käme er
nach 25 Jahren auf ein Vermögen von fast
400.000 Euro vor Steuern. Oder wenn
Mieter A in einer wirtschaftlich schwachen
Region lebt, in der die Immobilienpreise
stagnieren oder gar sinken, dann könnte –
ein Objektpreisrückgang von einem Prozent pro Jahr vorausgesetzt – Mieter A
nach 25 Jahren genauso dastehen wie
sein Nachbar mit der Zwei-Prozent-
Das deutsche Institut für Wirtschaft weist
auf ein weiteres Problem hin: die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung. Müssten beide Vergleichspersonen den Wohnort wechseln, dann könnte Mieter B einfach umziehen. Der Käufer hätte die Wahl,
seine Wohnung zu vermieten und am
neuen Wohnort eine neue Immobilie zu
kaufen, was erneute Verkaufsgebühren
nach sich ziehen würde oder er verkauft
die jetzige Immobilie. In diesem Fall müsste er allerdings den Kredit ablösen. Für
den entgangenen Zinsgewinn würde die
Bank dann aber eine Vorfälligkeitsentwww.biallo.de
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schädigung in Rechnung stellen. Damit
würde sich das Vermögen des Käufers
weiter schmälern.
3. Immobilien sind weiterhin erschwinglich
Zwar sind die Immobilienpreise rasant
gestiegen, die finanzielle Belastung der
Käufer blieb aber auf bezahlbarem Niveau. Wie eine Untersuchung von Deutsche Bank Research zeigt, wurden Immobilien in den vergangenen Jahren vielerorts sogar erschwinglicher. Der sogenannte Erschwinglichkeitsindex führt Faktoren
wie Immobilienpreise, Löhne sowie das
Zinsniveau zusammen und gibt Auskunft
darüber, inwieweit es für einen Durchschnittshaushalt möglich ist, eine Immobilie zu erwerben.
Laut Deutscher Bank haben Einkommenszuwächse und fallende Bauzinsen die gestiegenen Immobilienpreise abgefedert.
Regional gibt es aber große Unterschiede.
Teure Quadratmeterpreise wie in München sind oft nur dann erschwinglich,
wenn Immobilienkäufer Abstriche bei der
Wohnungsgröße machen.
Der Immobilienverband Deutschland (IVD)
stützt die Einschätzung der Deutschen
Bank. Mit einem Indexwert von 140 Punkten erreichte der vom IVD ermittelte Erschwinglichkeitsindex im letzten Jahr sogar einen neuen Höhepunkt. Vor zehn
Jahren lag dieser Wert noch unter 100,
das heißt die Erschwinglichkeit war deutlich schlechter.
In diesen Städten sind Immobilien laut
IVD derzeit besonders erschwinglich:
 Hamburg: 127,89
 Leipzig: 124,93
 Dresden: 123,44
 Berlin: 122,59
In diesen Städten ist der Immobilienkauf am wenigsten erschwinglich:
 München 56,35
 Stuttgart: 73,38
 Düsseldorf: 76,89
 Frankfurt: 78,01
In mittelgroßen Städten mit einer Bevölkerung zwischen 100.000 und 500.000 Einwohnern ist das durchschnittliche Erschwinglichkeitsniveau für Eigenheime
höher als in Großstädten. „In den Mittelzentren sind die Preise für Wohneigentum
tendenziell niedriger, so dass die Erschwinglichkeit höher ist“, sagt IVDPräsident Michael Schick.
Die erschwinglichsten Einfamilienhäuser
gibt es derzeit in Bielefeld (163,07) und
Braunschweig (154,19). Am ungünstigsten
ist der Immobilienkauf hingegen in Freiburg (80,30) und Mannheim (80,92).
4. Zinstief bringt hohe Kostenvorteile
Die Frage, ob der Kauf eines Eigenheims
zur Selbstnutzung günstiger ist als Mieten,
wird entscheidend vom jeweiligen Niveau
des Kreditzinses beeinflusst. Das aktuelle
Zinstief begünstigt den Immobilienkauf,
denn es federt teure Immobilienpreise ab
und spart jede Menge Zinsen.
Ein Darlehen über 200.000 Euro kostet
dadurch rund 280 Euro weniger im Monat.
Im Lauf von 15 Jahren spart dies satte
50.000 Euro. Zwar ist die Restschuld am
Ende höher, dies können Kreditnehmer
aber mit einer etwas höheren Tilgung ohne großen Mehraufwand ausgleichen.
Berechneten beispielsweise fünfzehnjährige Baukredite vor fünf Jahren noch rund
3,5 Prozent Zinsen, so sind sie heute im
Schnitt für 1,8 Prozent Zinsen zu haben.
Welche Anbieter derzeit günstige Kredite
bei fünfzehnjähriger Laufzeit bieten, zeigt
die nachfolgende Tabelle:
www.biallo.de
Seite 5
Tabelle:
Baudarlehen mit fünfzehnjähriger Zinsbindung
Anbieter
Monatsrate
In Euro
Internet-Anbieter
ING-DiBa
Effektivzins
In Prozent
Kostenlose Sondertilgung
708,33
1,79
5% p.a. kostenfrei
5 % p.a. gegen Zinsaufschlag von
0,06%
Volksbank Mittweida
Filialbanken
BB-Bank
Commerzbank
728,33
1,91
756,67
708,33
2,07
1,76
Deutsche Bank
Hypovereinsbank
Postbank
Santander Bank
Regionale Anbieter
Mittelbrandenburgische Sparkasse
748,33
663,33
780,00
691,67
2,09
1,49
2,23
1,68
703,33
1,75
PSD Bank Berlin-Brandenburg
Sparda-Bank West
Volksbank Rhein-Lippe
Sparkasse Duisburg
723,33
690,00
750,00
740,00
1,87
1,65
2,03
1,96
Sparda-Bank Hessen
PSD Bank Hessen-Thüringen
Bausparkassen
Wüstenrot Bausparkasse
Versicherer
703,33
706,67
1,76
1,77
5% p.a. kostenfrei, mindestens 500 €
5% p.a. kostenfrei; bis 25% p.a. mit
Zinsaufschlag nach Zinsbindungsfrist
5% p.a. kostenfrei
5% p.a. kostenfrei
5 % p.a. kostenfrei
5 % p.a. kostenfrei ; 10% - 50 % gegen Aufschlag von 0,05 - 0,75%
5% p.a. möglich
725,00
1,87
5% p.a. kostenfrei
Allianz
Debeka
DEVK
HUK-Coburg
660,00
715,00
708,33
706,67
1,48
1,80
1,80
1,75
5 % p.a. gegen Aufschlag von 0,010,05%
10% p.a. kostenfrei
20% p.a. kostenfrei
10% p.a. kostenfrei
5% p.a. kostenfrei
5% p.a mit Zinsaufschlag von 0,11 %
1.000 € p.a. kostenfrei, ab Darlehensbetrag von 100TEUR
5% p.a. kostenfrei
5 % p.a. (mind. 1.250 €) kostenfrei
5% p.a. kostenfrei
Quelle: biallo.de, Angaben der Anbieter, Stand: Februar 2017
5. Vor- und Nachteile von Wohneigentum
5a. Pro Eigenheim

Für eine Investition in die eigenen vier
Wände sprechen viele Gründe:
 Langfristiger Vermögensaufbau, auch
für die nächste Generation.
 Wertbeständiges Vermögen, das nicht
durch Inflation geschmälert wird.
 Steter Wertzuwachs wegen steigender
Grundstückspreise.
 Finanzielle Vorteile durch mietfreies
Wohnen im Alter.
 Soziale Sicherheit, weil Eigentümer
nicht gekündigt werden können.
 Steuervorteile bei Vermietung.
Steuerfreie Erlöse beim Verkauf nach
Eigennutzung bzw. nach zehn Jahren,
wenn die Immobilie vermietet war.
5b. Contra Eigenheim
Gegen eine eigene Immobilie sprechen
vor allem die hohen Finanzierungskosten,
das gilt auch im aktuellen Zinstief.
 Langjährige Verschuldung
 Kosten für Instandhaltung und Reparaturen.
 Unflexibles Vermögen, da das Geld in
der Immobilie gebunden ist.
www.biallo.de
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6. Tipps zur optimalen Baufinanzierung
Ohne Darlehen sind die hohen Anschaffungskosten für Wohneigentum nur selten
zu stemmen. Große Kreditsummen sowie
die lange Laufzeit des Darlehens erfordern
Sorgfalt bei der Finanzierungsplanung.
6a. Finanzkraft realistisch kalkulieren
Vor jeder Immobilienfinanzierung steht ein
umfassender Kassensturz. Damit ermitteln
Sie den finanziellen Spielraum, der für
Kreditverpflichtung, Nebenkosten und Notfallreserve zur Verfügung steht. Stellen Sie
dazu alle Einnahmen und Ausgaben gegenüber. Neben Miete, Haushaltsgeld und
Altersvorsorge gehören dazu unregelmäßige Ausgaben wie Abonnements, Versicherungsbeiträge und Kfz-Steuer. Hinzu
kommen Ausgaben für Urlaub, Ärzte und
Geschenke sowie die nach dem Eigenheimerwerb anfallende Grundsteuer und
regelmäßige Instandhaltungsrücklagen.
Der Betrag, der unterm Strich übrig bleibt,
plus die derzeitige Kaltmiete, das ist das,
was Ihnen für die monatliche Kreditbelastung zur Verfügung steht. Dabei gilt als
Faustregel: Die Kreditrate sollte 30, höchstens jedoch 40 Prozent des monatlichen
Nettoeinkommens nicht übersteigen.
6b. Möglichst viel Eigenkapital
Eigenkapital verringert den Finanzierungsbedarf und optimiert die Zinskonditionen. Finanzierungen ohne Eigenmittel
sehen Banken ungern, da sie riskant sind
und die Gefahr der Überschuldung besteht. Als Faustregel gilt: Rechnen Sie mit
einem Eigenkapitalanteil von 30 Prozent,
besser jedoch 40 Prozent. Sinkt der Kreditbedarf auf 60 Prozent und weniger, vergeben Banken den bestmöglichen Kreditzins. Setzen Sie bis auf die Notfallreserve
so viel eigenes Geld wie möglich ein.
6c. Kaufnebenkosten nicht vergessen
Als Käufer kommen Sie um Grunderwerbsteuer (bis zu 6,5 Prozent vom Kaufpreis)
sowie um Notargebühren (1,5 Prozent)
und das Grundbuchamt (ein Prozent) nicht
herum. Wird das Objekt durch einen Makler vermittelt, fallen weitere Kosten an.
Gesamtnebenkosten von zehn oder sogar
zwölf Prozent des Kaufpreises sind keine
Seltenheit. Berechnen Sie diese Kosten in
den Kaufpreis ein, damit das Eigenkapital
nicht unter die 40-Prozent-Grenze fällt –
andernfalls drohen Zinsaufschläge!
6d. Kreditzinsen vergleichen
Akzeptieren Sie nicht das erstbeste Kreditangebot Ihrer Hausbank. Zwar sind die
Zinsen niedrig, dennoch zeigt ein umfassender Darlehensvergleich häufig Sparpotential. Direktbanken und freie Kreditvermittler offerieren häufig bessere Konditionen als Filialbanken. Achten Sie auf kostenlose Sondertilgungen, Tilgungssatzwechsel während der Laufzeit und die
Einbeziehung von staatlich geförderten
KfW-Darlehen.
6e. Anfangstilgung nicht zu niedrig
wählen
Extrem niedrige Bauzinsen ermöglichen
sehr kleine Kreditraten. Das hat jedoch
einen Haken: Niedrige Zinsen ziehen die
Finanzierung in die Länge. Standardfinanzierungen mit einem Prozent Anfangstilgung benötigen – ohne Sondertilgung gerechnet – derzeit 60 Jahre bis zur vollständigen Schuldenfreiheit! Stellen Sie die
Tilgungsquote so ein, dass Sie spätestens
mit Eintritt in den Ruhestand schuldenfrei
sind.
Das „Thema der Woche“ ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH, Bahnhofstraße
25, 86938 Schondorf. Sie können uns erreichen unter [email protected] oder per Telefon: 08192/93379-0.
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