関東談論第十四号 2003 年 7 月 マンション管理費を取りはぐれないために ―管理費滞納対応マニュアル― 弁護士 1. 杉村亜紀子 はじめに 今 日 お こ し い た だ い た 皆 さ ん の 中 に も 、マ ン シ ョ ン に お 住 ま い の 方 が 大 勢 い ら っ し ゃ る と 思 い ま す 。管 理 組 合 の 理 事 を ご 経 験 さ れ た 方 も 多 い の で は な い で し ょ う か 。理 事 時 代 に 、マ ン シ ョ ン の 管理費滞納でお困りになった方はいらっしゃいませんか？ 昨 今 の 不 況 の 中 、マ ン シ ョ ン の 区 分 所 有 者 が 住 宅 ロ ー ン を 支 払 え ず 、マ ン シ ョ ン が 競 売 に な っ た り 、区 分 所 有 者 が や む を 得 ず 自 己破産をするケースが増加しています。 住 宅 ロ ー ン を 支 払 う こ と が で き な い 区 分 所 有 者 た ち は 、マ ン シ ョ ン の 管 理 費 も 当 然 の よ う に 滞 納 し て い ま す 。な か に は 、何 年 も 管 理 費 を 支 払 っ て お ら ず 、滞 納 額 が 相 当 高 額 に な る 場 合 も あ り ま す。 管 理 費 を 支 払 っ て い な く て も 、滞 納 者 は 、共 有 部 分 を 使 用 し 続 け 、管 理 費 に よ っ て 料 金 が 支 払 わ れ て い る 管 理 会 社 や 清 掃 会 社 に よ る サ ー ビ ス は 享 受 し 続 け ま す 。管 理 費 を き ち ん と 支 払 っ て い る 人 た ち か ら す れ ば 、あ ま り に も 不 公 平 で 納 得 が い か な い の で は な いでしょうか。 ま た 、管 理 組 合 は 、組 合 員 た る 区 分 所 有 者 か ら の 管 理 費 で 運 営 さ れ て い ま す か ら 、管 理 費 の 滞 納 は 、た だ で さ え 資 金 難 で あ る 管 理組合にとっては、重要な問題です。 そんなことは管理会社に任せてあるから大丈夫とお思いの方 も い ら っ し ゃ る か も し れ ま せ ん 。し か し 、管 理 会 社 は 、管 理 組 合 か ら 業 務 の 委 託 を 受 け た に 過 ぎ ま せ ん の で 、管 理 会 社 だ け で で き る こ と に は 限 り が あ り ま す 。あ く ま で も 、意 思 決 定 を す る の は 管 理組合なのです。 だ っ た ら 理 事 に 任 せ て お け ば よ い じ ゃ な い か 、そ う お 考 え に な る 方 も い ら っ し ゃ る か も し れ ま せ ん 。確 か に 、管 理 組 合 の 中 心 と なって対処するのは理事の皆さんです。 で す が 、理 事 は 毎 年 持 ち 回 り と な る の が 普 通 で す 。い つ 、誰 が 、 1 関東談論第十四号 2003 年 7 月 管理費滞納の問題に直面するかは分からないわけです。そして、 理 事 に な っ た か ら と い っ て 、い き な り ど う に か し ろ と 言 わ れ て も 、 ど の よ う に 対 処 し た ら 良 い の か わ か ら ず 、対 応 が 遅 れ 、滞 納 管 理 費がどんどん溜まっていくという悪循環が生じてしまうのです。 そ こ で 、管 理 組 合 と し て は 、あ ら か じ め 、管 理 費 の 滞 納 が あ っ た 場 合 の 対 応 マ ニ ュ ア ル を 作 成 し て お き 、い つ で も 、誰 も が 、対 応できる状態にしておくことが必要になるのです。 本 稿 で は 、管 理 費 に つ い て の 基 本 的 な 知 識 か ら 、管 理 費 滞 納 の 予防策、催促方法、強制手段についてご説明したいと思います。 2. 管理費の基礎知識 2． 1 管理費とは 管 理 費 と い う 言 葉 は 、区 分 所 有 法 上 の 用 語 で は あ り ま せ ん 。管 理 実 務 上 も 、共 益 費 や 組 合 費 等 の 名 前 で 呼 ば れ て い る こ と が あ り ま す 。一 般 的 に は 、管 理 費 と は 、管 理 組 合 が 行 う 管 理 の た め の 費 用 を い い ま す 。そ の 中 核 と な る の は 、建 物 共 用 部 分 や 共 有 敷 地 を 共同して維持管理するための費用です。 区 分 所 有 法 7 条 1 項 は 、① 共 用 部 分 、建 物 の 敷 地 若 し く は 共 用 部 分 以 外 の 建 物 の 付 属 施 設 に つ き 、他 の 区 分 所 有 者 に 対 し 有 す る 債権と②規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対 し 有 す る 債 権 に つ い て 定 め て お り 、こ れ が 一 般 的 に 管 理 費 と い わ れるものになります。 た と え ば 、現 在 の 費 用 で あ る エ レ ベ ー タ ー の 電 気 代 や 清 掃 費 用 な ど が こ れ に あ た り ま す 。将 来 に わ た る 所 有 者 と し て の 修 繕 費 用 （例えば、大規模修繕積立金）も管理費にあたります。 2． 2 管理費の支払義務 （ 1） 管 理 費 支 払 義 務 者 管 理 費 を 負 担 す る 義 務 を 負 う の は 、区 分 所 有 者 で す 。賃 借 人 等 の占有者ではありません。 不 動 産 の 賃 貸 借 契 約 に お い て 、賃 借 人 が 家 賃 の ほ か に 管 理 費 を 負 担 す る と の 合 意 が な さ れ る こ と が あ り ま す が 、こ れ は 、不 動 産 の 貸 主 と 借 主 の 内 部 関 係 の 問 題 で し か あ り ま せ ん 。管 理 組 合 に 対 し て 、管 理 費 を 支 払 わ な く て は な ら な い の は 、あ く ま で も 区 分 所 2 関東談論第十四号 2003 年 7 月 有 者 な の で あ っ て 、管 理 組 合 は 、賃 借 人 等 の 占 有 者 に 対 し て 直 接 の債権を有しないのです。 （ 2） 占 有 者 に 対 す る 管 理 費 の 請 求 多 く の マ ン シ ョ ン で は 、現 実 の 住 居 者 の ほ と ん ど が 非 区 分 所 有 者 と な っ て し ま っ て い る こ と が あ り 、実 際 に 居 住 し て い る 者 か ら 管理費を徴収できないというのは、実務的ではありません。 そ こ で 、管 理 実 務 に お い て は 、規 約 に お い て 賃 貸 す る と き に 区 分 所 有 者 に 対 す る 届 出 義 務 を 課 し 、賃 借 人 に も 管 理 組 合 に 対 す る 誓 約 書 の 提 出 義 務 を 課 し（ 国 土 交 通 省 中 高 層 共 同 住 宅 標 準 管 理 規 約 1 9 条 2 項 ）、こ の 誓 約 に よ っ て 占 有 者 と 管 理 組 合 の 間 に 債 権 債 務関係が発生するように工夫されています。 （国土交通省中高層共同住宅標準管理規約抜粋） 第 19 条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合 に は 、こ の 規 約 及 び 使 用 細 則 に 定 め る 事 項 を そ の 第 三 者 に 遵 守させなければならない。 2 前項の場合において、区分所有者は、その貸与に係る契約 にこの規約及び使用細則に定める事項を遵守する旨の誓約 書を管理組合に提出させなければならない。 （ 3） 特 定 承 継 人 の 管 理 費 支 払 義 務 区 分 所 有 法 8 条 は 、「 前 条 第 1 項 に 規 定 す る 債 権 は 、 債 務 者 た る 区 分 所 有 者 の 特 定 承 継 人 に 対 し て も 行 う こ と が で き る 」と 規 定 しています。 こ の 規 定 に よ り 、区 分 所 有 者 が 管 理 費 を 滞 納 し た ま ま で マ ン シ ョ ン を 売 却 し た 場 合 、マ ン シ ョ ン の 買 主（ 売 買 、贈 与 、競 売 に よ る 取 得 者 ）は 、売 主 の 滞 納 し た 管 理 費 を 管 理 組 合 に 対 し て 支 払 わ な け れ ば な ら な い の で す 。買 主 は 、滞 納 管 理 費 が あ る こ と を 知 ら なくても支払義務を負います。 こ の よ う に 管 理 費 が 承 継 さ れ る の は 、管 理 費 が 建 物 敷 地 の 現 状 を 維 持 し た り 、修 繕 な ど に よ っ て 現 状 よ り 目 的 物 を 良 く す る な ど 「 区 分 所 有 権 の 価 値 に 化 体 」す る べ き も の で あ る こ と が 理 由 で あ る と 考 え ら れ ま す 。ま た 、修 繕 積 立 金 は 費 消 さ れ て い な く て も 区 分 所 有 者 の 共 同 財 産 と し て「 団 体 的 に 帰 属 す る 財 産 を 構 成 」し ま す の で 、そ の 団 体 の 構 成 員 と な る 特 定 承 継 人 に 請 求 す る の は 妥 当 といえるでしょう。 3 関東談論第十四号 2003 年 7 月 区 分 所 有 権 の 譲 渡 が あ っ た と し て も 、譲 渡 人 で あ る 前 の 区 分 所 有 者 の 債 務 は 消 滅 し ま せ ん 。で す か ら 、前 の 区 分 所 有 者 と 後 の 区 分所有者の両者が滞納管理費の支払義務を負うことになります。 な お 、こ の 両 者 の 債 務 は 不 真 正 連 帯 債 務 で あ る と 解 さ れ て い ま す 。 こ う し て み て み る と 、前 の 区 分 所 有 者 で あ る 売 主 の 滞 納 管 理 費 を 支 払 わ な く て は な ら な い マ ン シ ョ ン の 買 主 は 、大 き な 不 利 益 を 蒙 っ て し ま う よ う に 思 え ま す 。し か し 、競 売 実 務 に お い て は 、最 低 競 売 価 格 の 算 定 に 際 し て 、滞 納 管 理 費 の 全 般 ま た は か な り の 部 分 を 控 除 す る 運 用 が 行 わ れ て い ま す 。ま た 、不 動 産 売 買 に お い て は ほ と ん ど の 場 合 に 仲 介 業 者 が 介 在 し ま す が 、仲 介 者 に は 滞 納 管 理 費 等 の 額 を 重 要 事 項 で 説 明 す る こ と が 要 請 さ れ て い る た め 、買 主 は そ の 額 を 知 る こ と が で き ま す し 、滞 納 管 理 費 の 分 、不 動 産 の 価 格 が 廉 価 に な り ま す の で 、必 ず し も 不 利 益 で あ る と は 言 い 切 れ ないでしょう。 3. 管理費の回収 で は 、管 理 費 の 滞 納 に つ い て は 、ど う 対 処 し た ら よ い の で し ょ うか。 管 理 費 の 滞 納 を 予 防 す る 方 法 、滞 納 管 理 費 を 催 促 す る 方 法 、滞 納管理費を強制的に回収する方法の 3つに分けて考えて行きたい と思います。 3． 1 予防方法 （ 1） 徴 収 方 法 に お け る 工 夫 管 理 費 滞 納 の 理 由 と し て は 、ま ず 経 済 的 な 困 窮 が 頭 に 浮 か び ま す 。し か し 、滞 納 の 理 由 は 実 に さ ま ざ ま で す 。管 理 費 の 値 上 げ に 反 対 す る と い っ た 管 理 組 合 へ の 不 満 、ア フ タ ー サ ー ビ ス が 悪 い と い っ た 分 譲 会 社 へ の 不 満 、管 理 員 が 不 親 切 で あ る と い う 管 理 会 社 への不満などがその理由として考えられます。 管 理 費 を 滞 り な く 徴 収 す る に は 、ま ず 、支 払 う 側 の 区 分 所 有 者 に 管 理 費 等 の 目 的 を 十 分 に 理 解 し も ら う こ と が 重 要 で す 。そ こ で 、 管 理 費 徴 収 の 目 的 や そ の 内 訳 等 に つ い て 、明 ら か に す る 必 要 が あ るでしょう。 ま た 、回 収 時 期 や 支 払 方 法 に つ い て も 、あ ら か じ め 明 確 に し て 4 関東談論第十四号 2003 年 7 月 お く こ と が 必 要 で す 。管 理 費 の 徴 収 を 管 理 会 社 に 任 せ て い る 管 理 組 合 は 多 い と 思 い ま す 。管 理 会 社 に 任 せ る 場 合 に は 、い つ 、ど の 口座に徴収されるのか、一旦管理会社の口座に入るのであれば、 管理組合への引渡しの時期や清算の有無等について明確にして お く 必 要 が あ り ま す 。そ う し な い と 、無 用 な ト ラ ブ ル を 招 き か ね ません。 そ し て 、滞 納 管 理 費 が 出 た と き に は 、直 ち に 管 理 組 合 に 報 告 し て も ら う よ う に し て く だ さ い 。後 で も 述 べ ま す が 、滞 納 が 長 引 け ば 長 引 く ほ ど 、回 収 は 困 難 に な っ て 行 き ま す 。早 期 の 対 応 が 大 切 なのです。 （ 2） 滞 納 予 防 の た め の ペ ナ ル テ ィ 管 理 費 の 滞 納 を 予 防 す る た め に は 、管 理 費 を 滞 納 す る こ と に よ る不利益を課すことが有効です。 ① 遅延損害金の定め 管 理 費 を 期 限 ま で に 支 払 わ な い 区 分 所 有 者 に つ い て 、管 理 費 と 併せて遅延損害金を請求することができる旨の規定を管理規約 に定めておきます。 遅 延 損 害 金 と は 、金 銭 債 権 の 不 履 行 の 場 合 に 、履 行 期 が 経 過 し たことによって債務者が損害賠償として法律上当然に支払わな け れ ば な ら な い 金 銭 を い い ま す 。こ の 規 定 が あ れ ば 、滞 納 者 に 対 し、遅延損害金というペナルティを課すことができるのです。 遅 延 損 害 金 の 利 率 に つ い て は 、民 事 法 定 利 率 に 従 う な ら ば 年 利 5％ と い う こ と に な り ま す が 、 滞 納 防 止 の た め に 高 め に 設 定 し て おくのもひとつの方法です。 （国土交通省標準管理規約抜粋） 第 57 条 2 組合員が前項の期日までに納付すべき金額を納付しない場 合 に は 、管 理 組 合 は 、そ の 未 払 金 額 に つ い て 年 利 ○ ％ の 遅 延 損害金を加算して、その組合員に対して請求する。 ② 駐車場契約の解除条項の設定 管 理 費 を 期 限 ま で に 支 払 わ な い 区 分 所 有 者 が 、マ ン シ ョ ン の 駐 車 場 を 利 用 し て い る 場 合 に 、そ の 駐 車 場 を 使 用 で き な く す る こ と で、管理費を支払わせようとするものです。 具体的には、管理規約、駐車場使用契約書等で、あらかじめ、 5 関東談論第十四号 2003 年 7 月 「 管 理 費 を 一 定 限 度 以 上 滞 納 し た 場 合 に は 、駐 車 場 使 用 契 約 を 解 除することができる」との定めをしておきます。 ③ 弁護士費用等の負担の定め 滞 納 管 理 費 を 催 促 し 、回 収 す る に は 費 用 が か か り ま す 。そ こ で 、 催 促 ・ 回 収 の た め の 費 用 を 滞 納 者 に 負 担 さ せ る こ と で 、滞 納 を 予 防しようとするのもひとつの方法です。費用を負担させるには、 あらかじめ、管理規約にその旨の条項を定める必要があります。 規 約 に よ ら ず に 集 会 決 議 だ け に よ っ て 、す で に 発 生 し て い る 回 収 費 用 を 負 担 さ せ る こ と は で き ま せ ん （ 東 京 高 判 平 成 7 ・ 6 ・ 1 4 ）。 発 生 す る 費 用 と し て は 、内 容 証 明 郵 便 の 郵 便 代 、支 払 督 促 の 申 立 費 用 、裁 判 の 申 立 費 用 、裁 判 等 に お け る 弁 護 士 費 用 な ど が あ り ま す 。費 用 が か か る た め に 催 促 ・ 回 収 が ス ム ー ズ に 行 わ れ な い 場 合 も あ り ま す の で 、費 用 負 担 の 定 め は 、管 理 組 合 に と っ て も 意 味 のある規定といえるでしょう。 3． 2 滞納管理費を催促する方法 管 理 費 の 滞 納 が 発 覚 し た 場 合 に は 、ま ず は 催 促 を す る こ と に な ります。 滞 納 が 単 な る 払 い 忘 れ で あ れ ば 、簡 単 な 催 促 で 問 題 は 解 決 し ま す が 、破 産 等 の 深 刻 な 理 由 の 場 合 に は 、回 収 が 長 期 に わ た っ て し ま う こ と も あ り ま す の で 、早 期 の 段 階 で の 対 応 は と て も 大 切 で す 。 裁 判 所 を 利 用 し て 滞 納 管 理 費 を 回 収 す る 場 合 に は 、督 促 の 事 実 を 証 明 す る 必 要（ 時 効 の 中 断 な ど ）が 出 て き ま す の で 、督 促 し た 日 時 、内 容 、約 束 等 に つ い て は 必 ず 記 録 し 、書 面 と し て 保 管 し て おいてください。民事訴訟法上の有力な証拠になります。 （ 1） 電 話 等 に よ る 督 促 実 際 の 督 促 方 法 と し て は 、ま ず 、電 話 に よ る 口 頭 で の 督 促 が あ り ま す 。あ ら か じ め 、入 金 の 有 無 を 再 確 認 し て お き 、直 接 区 分 所 有 者 本 人 に 対 し 、滞 納 の 事 実 を 伝 え て 注 意 を 喚 起 し 、任 意 で の 支 払いを求めます。 電 話 に よ る 催 促 に よ っ て も 支 払 い が な い 場 合 は 、書 面 に よ る 催 促 を す る こ と に な り ま す 。滞 納 の 程 度 に 応 じ て 書 面 の 内 容 を 変 え る と 効 果 的 で す 。初 期 の 段 階 で あ れ ば 、滞 納 の 事 実 を 伝 え て 注 意 を 喚 起 す る 程 度 に し 、滞 納 が 続 く よ う で あ る な ら ば 、再 度 の 注 意 6 関東談論第十四号 2003 年 7 月 喚起とともに遅延損害金の支払いや駐車場使用契約解除といっ た ペ ナ ル テ ィ の 説 明 を し 、最 終 段 階 に は 、然 る べ く 法 的 手 段 を 採 ることを考慮している旨を伝えることになります。 そ れ で も 支 払 い に 応 じ な い よ う な 場 合 に は 、直 接 自 宅 を 訪 問 す る こ と も 考 え ら れ ま す 。自 宅 を 訪 問 す る 際 に は 、無 用 な ト ラ ブ ル を 招 か な い よ う に 、必 ず 複 数 の も の で 訪 問 し 、文 書 に よ る 催 促 も 併 せ て 行 う こ と で 催 促 の 事 実 を 明 確 に し 、支 払 い に つ い て の 約 束 が で き る 場 合 に は 、支 払 日 を し っ か り と 記 載 し た 書 面 に よ り 合 意 をしておくと良いでしょう。 （ 2） 内 容 証 明 郵 便 に よ る 督 促 内 容 証 明 郵 便 に よ る 催 促 は 、書 面 に よ る 催 促 の 一 種 で す が 、通 常 の 書 面 に よ る 場 合 よ り も 、相 手 方 に 与 え る イ ン パ ク ト が 大 き く 、 任 意 の 支 払 い が 実 現 さ れ る 可 能 性 が あ り 、有 効 な 方 法 で あ る と い えます。 内 容 証 明 郵 便 は 、い つ 、い か な る 内 容 の 文 書 を 、誰 か ら 、誰 に 宛 て て 差 し 出 し た か を 、郵 便 局 が 証 明 し て く れ る 一 般 書 留 通 常 郵 便 物 を い い ま す 。内 容 証 明 文 書 だ け で は 、そ の 文 書 が 受 取 人 に 到 達 し た か ど う か が 分 か り ま せ ん の で 、配 達 を 証 明 し て く れ る「 配 達 証 明 付 き 」の 内 容 証 明 郵 便 に す る よ う に し て く だ さ い 。そ し て 、 内容証明文書と配達証明書の 2通を一体として保管しておく必要 があります。 内 容 証 明 の 作 成 に お い て は 、管 理 規 約 第 ○ 条 に 基 づ き 支 払 義 務 が あ る こ と 、滞 納 期 間 、滞 納 金 額 、遅 延 損 害 金 額 、支 払 期 限 、作 成年月日、差出人（管理者等）及び相手方（滞納者）の住所・氏 名を忘れずに記載してください。 3． 3 滞納管理費を強制的に回収する方法 滞 納 管 理 費 を 強 制 的 に 回 収 す る に は 、債 務 名 義 に 基 づ き 強 制 執 行をするか、先取特権を行使することになります。 債 務 名 義 と は 、強 制 執 行 に よ っ て 実 現 さ れ る べ き 請 求 権 の 存 在 及 び 内 容 を 公 証 す る 文 書 を い い ま す（ 民 事 執 行 法 2 2 条 ）。強 制 的 に 執 行 を す る 以 上 は 、そ の 実 現 さ れ る 権 利 が 客 観 的 に 明 確 で な く てはなりません。そのため、債務名義が必要とされるのです。 債 務 名 義 は 、支 払 督 促 、少 額 訴 訟 、通 常 訴 訟 な ど に よ っ て 取 得 7 関東談論第十四号 2003 年 7 月 することができます。 （ 1） 支 払 督 促 （ 民 事 訴 訟 法 382 条 な い し 397 条 ） 支 払 督 促 と は 、貸 金 、立 替 金 、賃 金 等 の 金 銭 債 権 に つ い て 、債 務 者 が こ れ を 支 払 わ な い 場 合 に 、債 権 者 が 簡 易 裁 判 所 書 記 官 に 申 立 て を し 、簡 易 裁 判 所 書 記 官 が 債 務 者（ 滞 納 者 ）に 支 払 い を 命 ず る制度です。民事訴訟法上は、督促手続といいます。 支 払 督 促 は 、書 類 審 査 の み で 、証 拠 調 べ や 審 理 が 行 わ れ な い た め 、時 間 を か け ず に 簡 易 な 方 法 で 債 務 名 義 を 得 る こ と が で き る と い う 利 点 が あ り ま す 。手 数 料 は 通 常 裁 判 の 2 分 の 1 で す み ま す の で 、費 用 の 点 か ら も 使 い や す い 制 度 と な っ て い ま す 。扱 う 債 権 額 に上限はありません。 し か し 、公 示 送 達（ 相 手 が 夜 逃 げ を し た 等 に よ り 住 所 不 定 の 場 合 に 、送 達 し な け れ ば な ら な い 書 類 を い つ で も 交 付 す る 旨 を 裁 判 所 構 内 に 掲 示 し 、そ の 後 2 週 間 が 経 過 す れ ば 送 達 の 効 果 を 生 じ る と い う 送 達 方 法 ）の 方 法 が 使 え な い た め 、行 方 不 明 の 相 手 の 場 合 に は 、支 払 督 促 を 使 う こ と が で き ま せ ん 。ま た 、相 手 が 異 議 申 立 て を し た 場 合 に は 、通 常 訴 訟 へ 移 行 す る た め（ 督 促 は 無 効 と な り ま す ）、 簡 易 性 、 迅 速 性 が 失 わ れ て し ま い ま す 。 さ ら に 、支 払 督 促 は 、債 務 者 の 所 在 地 の 管 轄 簡 易 裁 判 所 に 申 立 て を し な く て な り ま せ ん 。滞 納 区 分 所 有 者 が 遠 隔 地 に 居 住 し て い る場合には、非常に不便です。 債 権 者（ 管 理 組 合 等 ）が 支 払 督 促 の 申 立 て を し て 、債 務 者（ 滞 納 者 ）が 支 払 督 促 正 本 の 送 達 を 受 け て か ら 2 週 間 以 内 に 異 議 申 立 て を し な い と き は 、 債 権 者 は 、 支 払 督 促 正 本 送 達 の 30 日 以 内 に 仮 執 行 宣 言 の 申 立 て を し な く て は な り ま せ ん 。単 な る 支 払 督 促 だ け で は 、強 制 執 行 は で き な い の で す 。仮 執 行 宣 言 付 支 払 督 促 が 債 権者債務者双方に送達され、2 週間以内に債務者からの異議の申 立てがなければ、そこで、仮執行宣言付支払督促は確定します。 こ の 仮 執 行 宣 言 付 支 払 督 促 に よ り 、管 理 組 合 は 滞 納 区 分 所 有 者 に対して、強制執行の手続きを採ることができるのです。 （ 2） 少 額 訴 訟 （ 民 事 訴 訟 法 368 条 な い し 381 条 ） 管 理 費 の 滞 納 額 （ 請 求 額 ） が 30 万 円 以 下 の 場 合 に は 、 少 額 訴 訟を利用することができます。 少 額 訴 訟 は 、債 務 者（ 滞 納 者 ）の 住 所 地 を 管 轄 す る 簡 易 裁 判 所 8 関東談論第十四号 2003 年 7 月 に 訴 状 を 提 出 し 、そ の 際 に 、少 額 訴 訟 手 続 き を 利 用 す る 旨 を 伝 え る こ と に よ り 申 立 て ま す 。管 理 規 約 に 合 意 管 轄 の 定 め が あ る 場 合 に は そ れ に 従 い ま す 。同 一 の 原 告 は 、同 一 の 簡 易 裁 判 所 に お い て 同 一 の 年 に 10 回 を 超 え て 少 額 訴 訟 の 申 立 て を し て は い け な い と いう制限があります。 少 額 訴 訟 の 審 理 は 原 則 1 回 で あ り 、そ の 日 に 判 決 が 言 い 渡 さ れ ま す 。異 議 申 立 て は 1 度 だ け 認 め ら れ て い ま す が 、控 訴 を す る こ と は で き ま せ ん 。反 訴 も で き ま せ ん 。で す か ら 、簡 易 迅 速 に 判 決 （債務名義）を得ることができます。 し か し 、相 手 方 か ら 通 常 手 続 き へ の 移 行 の 申 し 出 が 行 わ れ る と 、 通 常 訴 訟 の 手 続 き に 移 行 し て し ま う た め 、簡 易 性 、迅 速 性 は 失 わ れてしまいます。 ま た 、裁 判 所 は 、原 告 の 請 求 を 認 容 す る 判 決 に お い て 、被 告 の 資 力 そ の 他 の 事 情 を 考 慮 し て 、分 割 払 い や 支 払 猶 予 、訴 え 提 起 後 の 遅 延 損 害 金 の 支 払 い 免 除 等 を 命 ず る こ と が で き ま す 。で す か ら 、 請求が認められたからといって直ちに一括して全額の回収が実 現できるわけではありません。 （ 3） 通 常 訴 訟 通 常 訴 訟 は 、 滞 納 額 （ 請 求 額 ） が 90 万 円 以 下 の 場 合 は 簡 易 裁 判 所 に 訴 え を 提 起 し 、9 0 万 円 を 超 え る 場 合 に は 地 方 裁 判 所 に 訴 え を提起することになります。 通 常 訴 訟 は 、審 理 が 数 回 に 及 ん で し ま い 、反 訴 も 提 起 で き ま す し 、控 訴 、上 告 も 可 能 で す 。そ の た め 、支 払 督 促 や 少 額 訴 訟 よ り も手続きが長期にわたってしまい、費用もかさんでしまいます。 な お 、少 額 訴 訟 や 通 常 訴 訟 に お い て は 、裁 判 上 の 和 解 を す る こ と が で き ま す 。和 解 も 、和 解 調 書 が 債 務 名 義 と な り ま す の で 、強 制執行をすることができます。和解では、双方の合意によって、 滞 納 管 理 費 の 支 払 方 法 や 支 払 金 額 を 定 め る こ と が で き 、利 害 関 係 人 と し て 滞 納 者 以 外 の 者 を 関 与 さ せ 、そ の 者 に 保 証 人 に な っ て も ら う こ と な ど も で き ま す の で 、弾 力 的 な 解 決 が 図 れ る と い う 利 点 があります。 （ 4） 強 制 執 行 仮 執 行 宣 言 付 支 払 督 促 や 判 決 を も ら っ た だ け で は 、滞 納 管 理 費 は 回 収 で き ま せ ん 。こ れ ら 債 務 名 義 に 基 づ き 、執 行 機 関 で あ る 執 9 関東談論第十四号 2003 年 7 月 行官や執行裁判所に強制執行の申立てをする必要があります。 強制執行は、債務者（滞納者）の不動産、動産、債権、その他 の 財 産 権 に 対 し て 行 わ れ ま す 。不 動 産 で あ れ ば 競 売 の 申 立 て が で き ま す 。こ の 不 動 産 は 、債 務 者 の も の で あ れ ば 良 く 、滞 納 管 理 費 が 発 生 し て い る マ ン シ ョ ン に 限 ら れ ま せ ん 。債 権 と し て は 、債 務 者 の 給 与 や 預 金 口 座 の 差 し 押 さ え が 現 実 的 で す 。し か し 、給 与 に つ い て は 、滞 納 者 の 生 活 を 確 保 す る 必 要 か ら 、全 額 の 差 し 押 さ え が 禁 じ ら れ て お り 、上 限 が 決 め ら れ て い ま す 。そ の た め 、一 括 で の回収は実現されません。 （ 5） 先 取 特 権 ① 先取特権とは 区 分 所 有 法 7 条 1 項 は 、区 分 所 有 者 は「 他 の 区 分 所 有 者 に 対 し て 有 す る 債 権 に つ い て 、債 務 者 の 区 分 所 有 権 及 び 建 物 に 備 え 付 け た動産の上に先取特権を有する」と規定しています。 先 取 特 権 に よ り 、管 理 組 合 は 、一 般 債 権 者 よ り も 優 先 し て 、区 分所有権及び建物に備え付けた動産の競売の代金から配当を受 けることができます。 ② 競売要求 先 取 特 権 の 権 利 者 は 、債 務 者 の 専 有 部 分 ま た は 建 物 に 備 え 付 け た動産の競売を地方裁判所又は地方裁判所に所属する執行官に 申立てることができます。 判決等の債務名義がなくとも、競売を申立てることによって、 滞 納 管 理 費 の 回 収 が で き る 点 は 便 利 で す 。し か し 、先 ほ ど の 強 制 執 行 手 続 き と 違 い 、競 売 を 申 立 て ら れ る の は 、滞 納 管 理 費 が 発 生 している当該マンションとその建物に備え付けた動産に限られ て し ま い ま す 。マ ン シ ョ ン に 備 え 付 け た 動 産 が あ る 場 合 に は 、ま ず 、動 産 の 先 取 特 権 を 実 行 し 、そ れ で も 足 り な い と き に 初 め て 不 動産の先取特権を実行することができます。 管 理 費 の 先 取 特 権 の 順 位 と 効 力 は 、登 記 さ れ た 抵 当 権 の 方 が 優 先 し て し ま い ま す 。ま た 、税 金 の 滞 納 が あ る 場 合 に は 、税 金 が 最 優 先 さ れ ま す 。マ ン シ ョ ン に は 、住 宅 ロ ー ン の た め の 抵 当 権 が つ い て い る こ と が 多 い で す し 、管 理 費 を 滞 納 し 、競 売 手 続 き ま で 進 んでしまうような滞納者は、税金を滞納している可能性も高く、 結 局 、先 取 特 権 が あ っ た と し て も 、配 当 を 得 る こ と が で き な い 場 10 関東談論第十四号 2003 年 7 月 合がほとんどです。 そ の た め 、費 用 を 負 担 し て ま で 競 売 の 申 立 て を す る の は 、現 実 的 で な く 、先 取 特 権 に 基 づ く 競 売 の 申 立 て を す る ケ ー ス は め っ た にありません。 ③ 配当請求 管 理 組 合 は 、自 ら 競 売 の 申 立 て を し な く て も 、他 の 権 利 者 が 申 立 て た 競 売 に お い て 、先 取 特 権 者 と し て 配 当 の 請 求 を す る こ と が で き ま す 。管 理 組 合 側 で 競 売 申 立 て の 費 用 を 負 担 し な く て 良 い 点 は 利 点 と い え ま す が 、他 の 債 権 者 が 競 売 を 申 立 て て い る 以 上 、滞 納 管 理 費 に 優 先 す る 担 保 権 が あ る の が 通 常 で す か ら 、上 述 の ご と く、配当を得ることができない場合がほとんどです。 4. 近時の問題 4． 1 倒産と管理費 近 年 は 、破 産 や 民 事 再 生 と い っ た 倒 産 事 件 の 件 数 が 急 増 し て い ます。そのため、管理費滞納者が倒産してしまうケースも多く、 そ の 場 合 に 、い か に し て 滞 納 管 理 費 を 回 収 す る か が 大 き な 問 題 と なっています。 4． 2 破産事件の場合 破 産 は 、債 務 者 が 債 務 を 完 済 す る こ と が で き な い 場 合 に 、債 権 者に対して財産を公平に配分することを目的として行われる手 続 き で す 。プ ラ ス の 財 産 を 全 て 吐 き 出 さ せ て 、マ イ ナ ス 財 産 で あ る 債 務 の 支 払 い（ 配 当 ）を 行 い ま す 。そ し て 、支 払 い が で き な い 残 債 務 に つ い て は 、免 責 と い っ て 、そ の 弁 済 の 責 任 を 免 れ る こ と を認め、これにより債務者の経済的更生を実現します。 （ 1） 管 財 事 件 の 場 合 破 産 者 に プ ラ ス の 財 産 が 一 定 以 上 あ る 場 合 に は 、破 産 管 財 人 が ついて、財産の処分や配当を行います。マンションについては、 競売や任意売却が行われます。 配 当 を 受 け る に は 、債 権 の 届 出 を し て お か な く て は な り ま せ ん 。 滞 納 管 理 費 が あ る こ と が 裁 判 所 に 分 か っ て い る 場 合 に は 、裁 判 所 か ら 債 権 届 け の 書 類 が 送 ら れ て き ま す の で 、必 ず 債 権 の 届 出 を し て く だ さ い 。滞 納 者 が 破 産 の 申 立 て を し た の に 、裁 判 所 か ら 何 の 11 関東談論第十四号 2003 年 7 月 通 知 も な い 場 合 は 、債 権 者 と し て 把 握 さ れ て い な い 場 合 で す の で 、 た だ ち に 裁 判 所 や 破 産 管 財 人 に 連 絡 を し て 、債 権 の 届 出 を し て く ださい。 し か し 、実 際 に は 、マ ン シ ョ ン に 抵 当 権 が つ い て い る の が ほ と ん ど で す か ら 、先 取 特 権 が あ る と い っ て も マ ン シ ョ ン の 換 価 金 か ら 優 先 的 に 配 当 を 得 る こ と は 期 待 で き ま せ ん 。他 の 財 産 か ら 一 般 債権者と同じく配当を受けることもできますが、配当の割合は、 非常に低く、充分な満足を受けることはできません。 で す か ら 、管 理 組 合 と し て は 、残 額 に つ い て は 、マ ン シ ョ ン を 競 売 や 任 意 売 却 で 購 入 し た 新 た な 区 分 所 有 者（ 特 定 承 継 人 ）に 対 し、滞納管理費の支払いを請求していくことになります。 し か し 、実 際 に は 、滞 納 管 理 費 が あ る マ ン シ ョ ン は な か な か 買 い 手 が 付 き ま せ ん し 、特 定 承 継 人 が 素 直 に 滞 納 管 理 費 を 支 払 っ て く れ る と は 限 ら な い と い う 問 題 が あ り ま す 。実 務 で は 、破 産 管 財 人 に ご 相 談 す れ ば 、抵 当 権 者 と 話 を つ け て も ら い 売 買 代 金 か ら い く ら か を 管 理 費 の 支 払 い に 回 し て も ら っ た り 、特 定 承 継 人 か ら 滞 納管理費を支払ってもらうなどの調整をしてもらえることがあ ります。 （ 2） 同 時 廃 止 事 件 の 場 合 プ ラ ス の 財 産 が な い 、あ る い は あ っ て も ご く わ ず か な 場 合 に は 、 同 時 廃 止 と い っ て 、破 産 管 財 人 を つ け ず に 、配 当 を し な い で 破 産 手続を終わらせてしまいます。 滞 納 区 分 所 有 者 は 、マ ン シ ョ ン の 区 分 所 有 権 と い う 高 価 な プ ラ ス 財 産 を 有 し て い る の で す か ら 、同 時 廃 止 に は な ら な い よ う に も 思 え ま す 。し か し 、東 京 地 方 裁 判 所 な ど で は 、マ ン シ ョ ン の 価 値 に 対 し て 、抵 当 権 の 被 担 保 債 権 の 残 額 が 1 ．5 倍 を 超 え る と き は 、 その不動産を換価しても抵当権者以外の債務者への配当が見込 め ま せ ん の で 、オ ー バ ー ロ ー ン と い っ て 、当 該 不 動 産 が あ っ て も それを破産手続内で処理しないという運用を行っています。 同 時 廃 止 の 場 合 は 、配 当 が 行 わ れ ま せ ん の で 、あ と は 、特 定 承 継人から滞納管理費を回収することになります。 し か し 、オ ー バ ー ロ ー ン と な っ て い る マ ン シ ョ ン は 、抵 当 権 者 によって、破産手続とは別に競売や任意売却が行われますので、 競 売 に お い て は 配 当 要 求 を し 、任 意 売 却 の 場 合 に は 、抵 当 権 者 と 12 関東談論第十四号 2003 年 7 月 交渉して売却代金からの回収を図ることになります。 4． 3 民事再生事件の場合 民 事 再 生 は 、財 産 を 全 て 清 算 し て し ま う 破 産 と は 異 な り 、債 務 の 一 部 カ ッ ト を 認 め て 、裁 判 所 の 後 見 的 な 監 督 の 下 で 、再 生 計 画 に基づいて、債務者の自主的な再建を図る手続きです。 再 生 開 始 決 定 日 を 基 準 に し て 、再 生 開 始 決 定 日 以 前 に 発 生 し て い る 債 権 は 再 生 債 権 と し て 債 権 カ ッ ト の 対 象 と な り 、開 始 決 定 日 後に発生した債権は債権カットされずに全額が支払われること になります。 民 事 再 生 に お い て も 、配 当 を 受 け る た め に は 債 権 届 け を す る 必 要 が あ り ま す 。ま た 、マ ン シ ョ ン が 競 売 さ れ た り 、任 意 売 却 さ れ る こ と が あ り ま す か ら 、そ の 場 合 に は 、配 当 要 求 を し た り 、交 渉 して売却代金から滞納管理費を回収することになります。 4． 4 管理会社の倒産 倒産してしまうのは、何も、区分所有者だけとは限りません。 管理組合が業務を委託している管理会社が倒産してしまう場合 もあり得ます。 各区分所有者から回収された管理費が管理会社名議の口座で 保 管 さ れ て い た り 、管 理 組 合 名 義 の 口 座 に 保 管 さ れ て は い る も の の 管 理 組 合 が 実 働 し て お ら ず 預 金 通 帳 、印 鑑 と も に 管 理 会 社 に 預 け た ま ま に な っ て い る よ う な 場 合 に は 、預 金 に 対 す る 現 実 の 支 配 は 管 理 会 社 に あ る と し て 、破 産 手 続 の 中 で 保 管 さ れ て い た 管 理 費 が 管 理 会 社 の も の と し て 処 理 さ れ （ 破 産 財 団 ）、 配 当 さ れ て し ま います。 で す か ら 、管 理 費 に つ い て は 、管 理 組 合 が き ち ん と 保 管 し て お くのが望ましいといえるでしょう。 5. おわりに 以 上 が 管 理 費 に つ い て の 基 本 的 な 知 識 及 び 催 促・回 収 の 方 法 の 概要となります。 先 取 特 権 と い う 担 保 権 が あ る に も か か わ ら ず 、現 実 に は な か な か 回 収 を す る こ と が 難 し い と い う こ と や 、債 務 名 義 を も ら っ た か 13 関東談論第十四号 2003 年 7 月 らといってすぐに全額が回収できるわけではないということを お わ か り に な ら れ た と 思 い ま す 。な い と こ ろ か ら は 取 れ な い の で す。 そ う す る と 、滞 納 管 理 費 を 回 収 す る に は 、滞 納 額 が 低 額 で あ る 早 期 の 段 階 か ら 積 極 的 に 催 促 を し て 、自 発 的 に 支 払 い を し て も ら う の が 一 番 良 い と い う こ と に な り ま す 。そ の た め に は 、早 期 に 動 け る よ う に 予 め 準 備 し て お く こ と が 必 要 で あ り 、そ の 準 備 を 進 め る の は 管 理 組 合 の み な さ ん 、特 に 理 事 の み な さ ん と い う こ と に な ってきます。 マ ン シ ョ ン に お 住 ま い の 方 は 、将 来 の ト ラ ブ ル を 防 ぐ た め に も 、 ご自分のマンション管理組合の滞納管理費への対応を確認して いただければと思います。 参考文献 国土交通省中高層共同住宅標準管理規約（単棟型） 基本法コンメンタール・マンション法（別冊法学セミナー） マンション管理の知識 監 修：国 土 交 通 省 マ ン シ ョ ン 管 理 対 策 室 編 著 ：（ 財 ） マ ン シ ョ ン 管 理 セ ン タ ー マンション紛争の上手な対処法 日本マンション学会法律実務 研究会編 マンショントラブルずばり回答 東京弁護士会不動産法部編 14
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