G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 015
Geschäftsbericht
2015
Inhalt
LBBW Immobilien Management GmbH
4
Firmengeschichte 6
Anschriften7
Mitglieder des Aufsichtsrats
8
Mitglieder der Geschäftsführung
9
Geschäfts- und Rahmenbedingungen
Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage
12
14
18
24
Ertragslage26
Asset Management Gewerbe
28
Development30
Real Estate Services
33
Holding/Restkonsolidierung34
LBBW Immobilien-Gruppe
35
Eigenkapitalrendite36
Finanzlage37
Vermögenslage39
Nachtragsbericht39
Risiko- und Chancenbericht
Risiko- und Chancenbericht
Corporate Governance, Mitarbeiterentwicklung
42
44
52
Corporate Governance
54
Mitarbeiterentwicklung55
Prognosebericht58
Allgemeine Entwicklung
60
Asset Management Gewerbe
62
Development63
Real Estate Services
64
Jahresabschluss 2015
68
Bilanz70
Gewinn- und Verlustrechnung
72
Gesamtergebnisrechnung73
Eigenkapitalveränderungsrechnung74
Kapitalflussrechnung75
Konzernanhang78
1
2
Rebstockhöfe, Frankfurt
3
LBBW Immobilien
Management GmbH
4
Inhalt
Firmengeschichte6
Anschriften7
Mitglieder des Aufsichtsrats
8
Mitglieder der Geschäftsführung
9
5
>> Geschäftsbericht 2015 - LBBW Immobilien Management GmbH > Firmengeschichte
Firmengeschichte
1936
2004
Gründung der Ba­dische Heimstätte GmbH
und Württembergische Heimstätte GmbH in
den damals selbstständigen Ländern Baden
und Württemberg.
Nach Ausscheiden der Wüstenrot-Gruppe und
der Landesbausparkasse Baden-Württemberg
aus dem Gesellschafterkreis halten die LBBW
90 Prozent und die Kreissparkasse Biberach
zehn Prozent der LEG-Anteile. Übernahme der
Bahnhofplatzgesellschaften Stuttgart.
1971
Zu­sammenschluss unter dem Namen
LEG Landesentwicklungsgesellschaft
Baden-Württemberg mbH.
1986
Erwerb von 76,2 Prozent der Geschäftsanteile
der Landsiedlung Baden-Württemberg GmbH
vom Land Baden-Württemberg.
1987 - 1990
Verschmelzung der Tochtergesellschaften
LSG, GEWO, SfD, LAWOG mit der LEG.
1995
Übernahme und Verschmelzung der Wohnbau
Württemberg GmbH.
1997
Privatisierung der ehemals landeseigenen
LEG durch Verkauf an die L-Bank.
1999
Übertragung der LEG an die durch Fusion aus
dem Marktteil der L-Bank, der Südwest LB und
der Landesgirokasse entstandene
Landesbank Baden-Württemberg (LBBW).
2000
Erwerb der Kommunalentwicklung
Baden-Württemberg und der EisenbahnSiedlungsgesellschaft Stuttgart.
6
2006
Neuordnung der kommunalnahen Dienstleistungen innerhalb der LEG-Gruppe.
Marktauftritt und Angebotspalette von
Kommunalentwicklung LEG und Landsiedlung
Baden-Württemberg sind jetzt klar abgegrenzt.
2007
Die Weiterentwicklung des Unternehmens
zum Immobilien-Kompetenzzentrum
innerhalb des LBBW-Konzerns wird durch
einen neuen Namen verdeutlicht. Vom
1. Januar 2007 an firmiert die LEG BadenWürttemberg mbH als LBBW Immobilien GmbH.
2008
Die LBBW wird hundertprozentige Gesellschafterin der LBBW Immobilien.
Integration der BW-Immobilien GmbH, einer
hundertprozentigen Tochtergesellschaft der
LBBW, in die LBBW Immobilien-Gruppe mit
Wirkung zum 31. Dezember 2008.
2011
Unternehmensspaltung in LBBW Immobilien
GmbH und LBBW Immobilien Management
GmbH.
2003
2012
Verkauf der LBBW Immobilien GmbH an ein
Konsortium unter der Führung der Patrizia
Immobilien AG.
Strategische Neuausrichtung der LEG zum
Immobilien-Dienstleister und Umbau der
Unternehmensstruktur. Die operativen Aufgaben werden von ergebnisverantwortlichen,
selbstständigen Tochtergesellschaften wahrgenommen.
2013
Die LBBW Immobilien veräußert mit Wirkung
zum 31. Dezember 2012 ihre Anteile an der
LBBW Landsiedlung GmbH an das Land BadenWürttemberg.
>> Geschäftsbericht 2015 - LBBW Immobilien Management GmbH > Anschriften
Anschriften
Hauptsitz
Tochtergesellschaften
LBBW Immobilien
Management GmbH
Fritz-Elsas-Straße 31
70174 Stutt­gart
Telefon: +49 711 2177-0
Telefax: +49 711 2177-4300
www.lbbw-immobilien.de
LBBW Immobilien
Asset Management GmbH
Fritz-Elsas-Straße 31
70174 Stuttgart
LBBW Immobilien
Capital GmbH
Rosental 5
80331 München
Telefon: +49 89 889 699-0
Telefax: +49 89 889 699-20
LBBW Immobilien
Development GmbH
Fritz-Elsas-Straße 31
70174 Stutt­gart
LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH
Fritz-Elsas-Straße 31
70174 Stutt­gart
BW-Immobilien GmbH
Kleiner Schlossplatz 11
70173 Stuttgart
und
Fritz-Elsas-Straße 31
70174 Stutt­gart
Telefon: +49 711 127-31263
Telefax: +49 711 127-31163
Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH
Löwenhofstraße 6
55116 Mainz
Telefon: +49 6131 2349-0
Telefax: +49 6131 2349-49
7
>> Geschäftsbericht 2015 - LBBW Immobilien Management GmbH > Mitglieder des Aufsichtsrats
Mitglieder des Aufsichtsrats
Mit Beschluss des
Gesellschafters
vom 6. April 2016
wurde der
Aufsichtsrat
von zwölf auf
zehn Mitglieder
verkleinert.
Hans-Jörg Vetter
Vorsitzender des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
Vorsitzender
Sigfried Mutter *
Betriebsratsvorsitzender der BW-Immobilien GmbH
Stellvertretender Vorsitzender
Barbara Bosch
Oberbürgermeisterin der Stadt Reutlingen
Präsidentin des Städtetags Baden-Württemberg
Claudia da Silva Oliveira * (seit 23. März 2016)
LBBW Immobilien Management GmbH
Jürgen Dosenbach *
Betriebsratsvorsitzender der LBBW Immobilien Management GmbH
Ivo Gönner (bis 31. Dezember 2015)
Oberbürgermeister a. D. der Stadt Ulm
Anke Koppsieker * (bis 23. März 2016)
BW-Immobilien GmbH
Karl Manfred Lochner (bis 28. Februar 2015)
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
Ingo Mandt (bis 28. Februar 2015)
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
Dr. Hans-Ulrich Rülke, MdL
Vorsitzender der FDP/DVP-Fraktion im Landtag von Baden-Württemberg
Dr. Dieter Salomon
Oberbürgermeister der Stadt Freiburg
Dr. Heiko Schmid
Landrat des Landkreises Biberach
Thorsten Schönenberger (seit 1. März 2015)
Bereichsvorstand der Landesbank Baden-Württemberg
Maliko Summ * (bis 23. März 2016)
BW-Immobilien GmbH
Volker Wirth (seit 1. März 2015)
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
* Arbeitnehmervertreter
8
>> Geschäftsbericht 2015 - LBBW Immobilien Management GmbH > Mitglieder der Geschäftsführung
Mitglieder der Geschäftsführung
Michael Nagel
Vorsitzender der Geschäftsführung
Frank Berlepp
Geschäftsführer
Alexander Sieber
Geschäftsführer (seit 1. Januar 2016)
9
10
M_Eins, Berlin
11
Geschäfts- und
Rahmenbedingungen
12
Inhalt
Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
14
Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
18
13
>> Geschäftsbericht 2015 - Geschäfts- und Rahmenbedingungen > Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Entwicklung des
wirtschaftlichen Umfelds
Die deutsche Volkswirtschaft ist im Jahr 2015 solide und stetig gewachsen. Das preisbereinigte
Bruttoinlandsprodukt (BIP) war nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes im
Jahresdurchschnitt 2015 um 1,7 Prozent höher als im Vorjahr und übertrifft damit den Durchschnittswert der vergangenen zehn Jahre. Ausschlaggebend für die wirtschaftliche Belebung
waren vorrangig der inländische Konsum als wichtigster Wachstumsmotor, Außenhandel und
Investitionen sowie das produzierende Gewerbe und der Dienstleistungssektor. Zudem sorgten
die wirtschaftliche Erholung der Eurozone und der Ölpreisverfall für weitere Impulse. Im Jahresschnitt 2015 haben mehr als 43 Millionen Erwerbstätige zur Wirtschaftsleistung in Deutschland
beigetragen – ein Plus von 0,8 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Damit setzte sich der seit
einem Jahrzehnt anhaltende Aufwärtstrend bei der Beschäftigung fort. Demzufolge sank die
Arbeitslosigkeit zum Jahresende auf ein erneutes Rekordtief von 6,1 Prozent; dies entspricht
2,68 Millionen Menschen. Bei anhaltendem Aufschwung und ähnlich günstigen Einflussfaktoren
ist für 2016 eine Steigerung der Wirtschaftsleistung im Bereich von 1,7 Prozent bis 2,0 Prozent
zu erwarten.
Konjunktur
Baden-Württemberg ist dank seiner industriellen Prägung und hohen Innovationsfähigkeit ein
wirtschaftliches Kraftzentrum. Der starke konjunkturelle Rückenwind bewirkte, dass trotz
einem schwierigen außenwirtschaftlichen Umfeld das reale Bruttoinlandsprodukt (BIP) mit
knapp zwei Prozent an das Wachstumstempo von 2014 anknüpfen konnte. Für 2016 wird mit
einem Plus von 1,9 Prozent gerechnet.
14
>> Geschäftsbericht 2015 - Geschäfts- und Rahmenbedingungen > Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Für die deutsche Immobilienbranche war 2015 ein bemerkenswertes Jahr, in dem das Transaktionsvolumen an den Top-7-Standorten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg,
München, Köln und Stuttgart) das Spitzenergebnis aus dem Jahr 2007 erneut erreichen
konnte. Insgesamt flossen circa 80 Mrd. Euro in Immobilien, davon mehr als 55 Mrd. Euro
in Gewerbeimmobilien – ein Anstieg von 34 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. Trotz einem
herausragenden Ergebnis für das Segment Handel bleiben Büroimmobilien mit einem
Transaktionsvolumen von 22,9 Mrd. Euro an erster Stelle. Auf dem Wohninvestmentmarkt
inklusive Portfoliotransaktionen wurde ein Rekordwert von insgesamt 25 Mrd. Euro und rund
360.000 Wohneinheiten erreicht. Deutsche Investoren und Immobilien-AGs dominieren dabei
die Umsatzanteile mit Unternehmensübernahmen und Großdeals von Bestandsportfolios. Eine
Belebung im vierten Quartal führte dazu, dass sich der Leerstand auf den Top-7-Büromärkten
gegenüber dem Vorjahr weiter verringerte. Die enorme Nachfrage nach Investmentobjekten
ließ die Renditen erneut abschmelzen.
Immobilienmarkt
Der Stuttgarter Büro-Vermietungsmarkt präsentierte sich über das gesamte Jahr 2015 hinweg sehr lebhaft und erzielte mit 290.500 Quadratmetern den höchsten Flächenumsatz, der
jemals in der Schwabenmetropole verzeichnet wurde. Insbesondere die starke Nachfrage der
Industrie und ein Jahresendspurt mit einigen großflächigen Abschlüssen trugen maßgeblich
zu dem überdurchschnittlichen Resultat bei. Bei den Mieten kletterten die absoluten Spitzenwerte auf 22,80 Euro pro Monat und Quadratmeter (ein Plus von sechs Prozent), während die
Durchschnittsmiete auf 12,10 Euro fiel. Dies erklärt sich durch einige Mietverträge über große
Flächen im Niedrigpreissegment bis zehn Euro. Wie erwartet gab es die meisten Anmietungen
in den Zentrumslagen. Beim Leerstand bestätigte sich der rückläufige Trend. Die Quote von
lediglich 3,5 Prozent ist die niedrigste aller Top-Bürostandorte in Deutschland.
Fulminant entwickelte sich auch der Investmentmarkt mit einem Transaktionsvolumen von
rund 2,45 Mrd. Euro. Auf gewerbliche Investments entfielen knapp 1,7 Mrd. Euro. Die Rendite
fiel in allen Assetklassen, was am Jahresende zu historisch niedrigen Tiefständen führte.
15
>> Geschäftsbericht 2015 - Geschäfts- und Rahmenbedingungen > Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
In München prägten weiterhin günstige Konjunkturvoraussetzungen und eine intensive
Nachfrage nach gewerblichen Objekten und Wohnimmobilien das Investmentgeschäft.
Mit rund 5,9 Mrd. Euro Umsatz wurde das hohe Vorjahresniveau übertroffen. Zwei Drittel
des investierten Geldes flossen in Büroimmobilien. Alle anderen Assetklassen hatten einen
Anteil von weniger als 15 Prozent. Die hohe Nachfrage nach Büroflächen spiegelt der
überdurchschnittliche Umsatz von 756.700 Quadratmetern wider, der um 22 Prozent über
dem Vergleichswert von 2014 liegt. Vor allem im Bereich ab 5.000 Quadratmeter waren
Großmieter aktiv. Die Leerstandsquote fiel im Jahresverlauf für die Stadt und das Umland auf
zuletzt 3,8 Prozent – auch infolge der Umwidmung von schwer vermittelbaren Büroflächen
in Wohnungen. Beim Mietniveau gab es eine gegenläufige Entwicklung: Während die Durchschnittsmiete auf 16,33 Euro pro Monat und Quadratmeter stieg, ging die Spitzenmiete leicht
auf 33,30 Euro zurück. Die Renditen bleiben in allen Assetklassen weiter unter Druck und
erreichten im Bürosegment Ende 2015 mit 3,65 Prozent ihren niedrigsten Stand überhaupt.
Auch in Frankfurt am Main verlief das Investmentjahr 2015 überaus erfolgreich. Am größten
Finanzplatz in Deutschland konzentrierte sich die Nachfrage zwar auf Büroimmobilien,
dennoch wurde in der Wohnimmobilien-Sparte mit 2,8 Mrd. Euro der höchste Umsatz aller
Zeiten verzeichnet. Nach wie vor gelten Wohnimmobilien als sichere und attraktive Wertanlage.
Die unveränderten Rahmenbedingungen lösten Preissteigerungen aus. Während in den vergangenen Jahren vor allem die Mieten wuchsen, ziehen gegenwärtig die Kaufpreise deutlich an.
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis für eine Neubau-Eigentumswohnung in Frankfurt liegt
bei rund 4.390 Euro – elf Prozent mehr als 2014. Für außergewöhnliche Objekte in Top-Lagen
wie etwa dem Westend werden Spitzenpreise von 16.000 Euro je Quadratmeter aufgerufen.
Der durchschnittliche Mietpreis stieg auf 15,49 Euro pro Monat und Quadratmeter. Besonders
begehrt sind ganz alte oder ganz neue Wohnungen sowie Innenstadtnahe Lagen. Eine Renaissance erfährt das Wohnen im Hochhaus.
Berlin avancierte 2015 zur deutschen Investmenthauptstadt. Wie in fast allen Städten brachte
auch hier das Schlussquartal einen beachtlichen Schub. Insgesamt wurden Gewerbeobjekte und
Grundstücke im Wert von 8,1 Mrd. Euro veräußert, womit sich die Hauptstadt an die Spitze der
deutschen Investmentmärkte katapultierte. Insbesondere Megatransaktionen befeuerten das
Umsatzergebnis. Wie in den Vorjahren dominierten Büroimmobilien den Gewerbemarkt.
In Summe konnten rund 879.400 Quadratmeter neu vermietet werden, 43 Prozent mehr als
im Vorjahr. An der Steigerung ist das Flächensegment über 5.000 Quadratmeter maßgeblich
beteiligt. In nahezu allen Teilmärkten sank der Flächenleerstand zum Jahresende 2015 auf
6,3 Prozent. Dies führte zu einem kontinuierlichen Anstieg sowohl bei der Spitzenmiete auf
24,30 Euro pro Monat und Quadratmeter wie auch bei der gewichteten Durchschnittsmiete
auf 15,10 Euro – ein Plus von jeweils circa zehn Prozent. Die Spitzenrendite steht weiter unter
Druck und sinkt auf vier Prozent.
16
>> Geschäftsbericht 2015 - Geschäfts- und Rahmenbedingungen > Entwicklung des wirtschaftlichen Umfelds
Bei ähnlich günstigen Konjunkturbedingungen wie im Boomjahr 2015 dürfte die Investitionstätigkeit 2016 kaum an Dynamik verlieren. Das Interesse in- und ausländischer Anleger wird
anhalten, da sich Deutschland als internationaler Handelsplatz vor allem für Gewerbeimmobilien etabliert hat. Allerdings gibt es auch eine Reihe von Faktoren, die zu Verunsicherungen
führen könnten. Dazu gehören Konjunkturschwankungen in Schwellenländern, die Terrorgefahr, die hohe Zahl von Flüchtlingen und das limitierte Angebot in allen Assetklassen
ungeachtet steigender Baufertigstellungen. Trotz allem spricht mehr für einen erneuten
Anstieg des Transaktionsvolumens als dagegen. Die Mieten dürften sich auf einem konstanten
bis leicht steigenden Niveau bewegen. Zu einer dämpfenden Wirkung könnten dagegen weiter
sinkende Renditen nicht nur bei Core-Immobilien und der eher zunehmende Kapitalanlagedruck führen.
Es ist nicht zu erwarten, dass der Wettbewerbsdruck auf den Märkten nachlässt. Es bleibt
daher die Aufgabe der LBBW Immobilien, die Entwicklungen genau zu beobachten und in
den einzelnen Segmenten Strategien und innovative Lösungen zu entwickeln, die diesen
Anforderungen Rechnung tragen.
17
>> Geschäftsbericht 2015 - Geschäfts- und Rahmenbedingungen > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Geschäftstätigkeit der
LBBW Immobilien
Die LBBW Immobilien Management GmbH ist eine 100-prozentige Tochtergesellschaft der
Landesbank Baden-Württemberg und konzentriert sich operativ auf die Segmente Asset
Management, Development und Real Estate Services. Im weiteren Verlauf des Textes ist
mit LBBW Immobilien stets die Gruppe der LBBW Immobilien Management GmbH mit ihren
Tochtergesellschaften gemeint.
Allgemeines
Neben der segmentorientierten Fokussierung werden regionale Schwerpunkte gesetzt.
Historisch bedingt ist die LBBW Immobilien mit Städten, Gemeinden und öffentlichen Einrichtungen in Baden-Württemberg und Rheinland-Pfalz hervorragend vernetzt. Diesen strategischen
Wettbewerbsvorteil gilt es auszubauen und in allen Bereichen zu nutzen. Darüber hinaus
wurden in den vergangenen Geschäftsjahren München, das Rhein-Main-Gebiet und Berlin
als weitere Kernmärkte aufgebaut. 2015 wurde die Geschäftstätigkeit von München aus auf
ganz Bayern ausgeweitet. Wenn besondere Voraussetzungen erfüllt sind, beispielsweise eine
strategische Bedeutung und/oder nachhaltige Ertragschancen, sind auch neue Engagements
außerhalb der definierten Kernmärkte möglich.
Altprojekte außerhalb der Zielmärkte, insbesondere im Ausland, sind weitgehend
abgeschlossen.
Das von der LBBW Immobilien gemanagte Transaktionsvolumen belief sich 2015 auf rund
340 Mio. Euro. Maßgeblichen Einfluss auf diese positive Bilanz hatten die Verkäufe der
Liegenschaften Hindenburgbau in Stuttgart und Haerder-Center Lübeck, des Projekts M_Eins
in Berlin sowie mehrere Wohnungsverkäufe bei der Projektentwicklung Friends in München.
Ziel ist es, die Stellung der LBBW Immobilien als Immobilien-Kompetenzzentrum ihres
Gesellschafters auszubauen und sowohl investiv als auch über ein breit gefächertes Angebot
an Dienstleistungen eine möglichst starke Marktstellung zu erreichen. Die LBBW Immobilien
fungiert hierbei insbesondere für den freien Markt sowie als Partner für Städte, Gemeinden,
öffentliche Träger, Einrichtungen und Sparkassen-/Landesbankorganisationen.
Unter dem Dach der LBBW Immobilien Management GmbH, in der die internen Dienstleistungen
wie Human Resource Management, Informationstechnologie, Controlling, Rechnungswesen,
Steuern, Finanzierung, Risikomanagement, Konzernentwicklung, Revision, Compliance und
Kommunikation/Marketing angesiedelt sind, gliedern sich die operativen Gesellschaften
der LBBW Immobilien in drei Geschäftssegmente, deren Aufgabenspektrum sich an den
Erfordernissen des Marktes und der Kunden orientiert.
18
>> Geschäftsbericht 2015 - Geschäfts- und Rahmenbedingungen > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Im Segment Asset Management sind alle Bereiche des kaufmännischen und technischen
Asset Managements, des Property Managements und des Facility Managements gebündelt.
Das betreute Gesamtvolumen beläuft sich derzeit auf über eine Million Quadratmeter
(davon circa die Hälfte für die LBBW) und liegt schwerpunktmäßig in den Bundesländern
Baden-Württemberg, Rheinland-Pfalz und Sachsen.
Asset Management Gewerbe
Der Schwerpunkt der LBBW Immobilien Asset Management GmbH liegt in der gewerblichen
Bestandsbewirtschaftung für Dritte und in der Bewirtschaftung der Eigenbestände der LBBW
Immobilien-Gruppe. Wichtigstes Ziel ist es, die Ertragskraft durch ein aktives Portfolio- und
Immobilienmanagement zu optimieren.
Die gewerblichen Immobilienbestände der LBBW Immobilien-Gruppe werden im Wesentlichen
von Tochtergesellschaften, den sogenannten Bahnhofplatzgesellschaften (BahnhofplatzGesellschaft Stuttgart AG, Industriehof-Aktiengesellschaft, Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft)
sowie der LBBW Immobilien Management Gewerbe GmbH gehalten.
Ein wesentlicher Meilenstein auf dem Weg zur Weiterentwicklung von Bestandsgebäuden
verbunden mit dem Ausbau des Asset-Management-Geschäfts konnte durch den Ankauf des
Büroimmobilienportfolios MUC 10 im Großraum München sowie des Westend Carrée II in
Frankfurt am Main im Jahr 2015 erreicht werden.
Es ist geplant, das Dienstleistungsgeschäft mit Drittkunden wie etwa Corporates oder Institutionellen schwerpunktmäßig weiter auszubauen. Mit ihrer Marktpräsenz, ihrer fundierten Erfahrung
in der Bewirtschaftung des konzerneigenen Immobilienbestandes und ihrem Wissen um die
komplexen Infrastrukturbedürfnisse eines Bankkonzerns verfügt die LBBW Immobilien dafür
über eine hervorragende Ausgangsposition.
Da die BW-Immobilien GmbH ausschließlich Dienstleistungen für bankeigene wie auch bankgenutzte Immobilien erbringt, wird diese vom 1. Januar 2016 an wieder als eigenständige
Tochter unmittelbar an die LBBW angebunden. Zu den Kernkompetenzen der BW-Immobilien
gehört es, sowohl Büro- und Filialflächen bereitzustellen als auch die Immobilienbestände der
LBBW zu bewirtschaften und zu optimieren. Im Auftrag der Bank verwaltet die BW-Immobilien
eigene und angemietete Zentralgebäude der LBBW (hauptsächlich in Stuttgart), der Landesbank
Rheinland-Pfalz (überwiegend in Mainz) und der LBBW Sachsen-Bank (primär in Leipzig).
Darüber hinaus betreut die BW-Immobilien das gesamte Filialnetz der BW-Bank sowie einiger
Tochtergesellschaften der LBBW. Weitere Dienstleistungen sind die Beratung der LBBW in
sämtlichen immobilienwirtschaftlichen Fragen, wie die Begleitung bei Sonderprojekten wie
zum Beispiel Stuttgart 21.
19
>> Geschäftsbericht 2015 - Geschäfts- und Rahmenbedingungen > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Im Segment Development sind alle Aktivitäten gebündelt, die im Zusammenhang mit der
Entwicklung und der Realisierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien stehen. Ziel ist es,
die Objekte an Endinvestoren zu veräußern.
Development
Die angemessene Verzinsung des Eigenkapitals für Projekte wird über Ertrags-, Zeit- und
Kostendeckungsparameter im Rahmen der Geschäftsstrategie definiert.
Die Struktur des Segments Development ist darauf ausgerichtet, sowohl investive Projekte
durchzuführen als auch Dienstleistungen als Developmentmanagement und Projektmanagement für Dritte anzubieten. Ein Beispiel für ein reines Dienstleistungsprojekt ist der Neubau
für die LBS Baden-Württemberg in Karlsruhe, der im Jahr 2017 fertiggestellt sein wird.
Alle Developmentprojekte werden nach einer einheitlichen Struktur organisiert, bei der
das Projekt im Mittelpunkt steht. Dabei ist der komplette Developmentprozess in einzelne
Projektphasen mit klaren Verantwortlichkeiten und Aktivitäten unterteilt.
Alle Projektentwicklungsaktivitäten – von der Baurechtschaffung über Konzeption und Realisierung bis hin zur Vermarktung, die alle nutzerspezifischen Anforderungen einbezieht – sind
im Segment Development zusammengefasst. Die in diesem Segment tätigen Tochtergesellschaften sind die LBBW Immobilien Development GmbH (Stuttgart, Frankfurt am Main), die
LBBW Immobilien Capital GmbH (München) und die LBBW Immobilien M_Eins Berlin GmbH
(Berlin). Damit liegen die unternehmerische Richtlinienkompetenz sowie die Planungs- und
Projektmanagementkompetenz in einer Hand. Vergabe und Einkauf von Bauleistungen sind
über den zentralen Technischen Einkauf verbindlich geregelt.
Die baubezogenen Dienstleistungen reichen vom Wohnungs- und Gewerbebau über komplexe
Sonderobjekte bis hin zum Management aufwändiger Planungs- und Genehmigungsprozesse.
Die Produktpalette der investiven Projekte umfasst vor allem die Neuentwicklung und das
Refurbishment von Büroimmobilien in Zentren, von Handelsimmobilien sowie Einkaufs- und
Fachmarktzentren, von Wohnungsbauten für institutionelle und private Investoren sowie die
Wohnungsbauträgertätigkeit mit Teileigentumsverkauf.
20
>> Geschäftsbericht 2015 - Geschäfts- und Rahmenbedingungen > Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien
Im Segment Real Estate Services sind im Wesentlichen nicht investive Immobiliendienstleistungen der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH und der Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH für kommunale Partner zusammengefasst. In Einzelfällen betätigen sich diese
Gesellschaften – neben ihrem Kerngeschäft der Immobiliendienstleistungen – auch als Investor.
Real Estate Services
Der Schwerpunkt der Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH
liegt in Baden-Württemberg. Die Auftragslage ist trotz enger kommunaler Haushaltsspielräume
und einem verschärften Wettbewerb stabil. Dies liegt insbesondere daran, dass die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH bei der Entwicklung von Bauland und Brachflächen sowie
im Stadtumbau und in der Stadterneuerung innovative Ansätze zur Entlastung der Kommunen
und zur Kooperation mit privaten Partnern anbieten kann. Ertragsorientierte Dienstleistungen
für komplexe Konversions- und Entwicklungsvorhaben im Konzernverbund sichern die Zukunft
des Unternehmens nachhaltig. Als Beispiel ist hier das Projekt Natürlich Rastatt anzuführen,
welches verschiedene Bereiche der LBBW Immobilien als Immobilien-Kompetenzzentrum im
LBBW-Verbund tangiert. In Rastatt sind neben der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
GmbH als Erschließungsträger und Dienstleister auch die LBBW Immobilien Development
GmbH und die Sparkasse Rastatt-Gernsbach als Projektentwickler tätig. Alles in allem verfügt
die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH über ein wettbewerbsfähiges Leistungsangebot, um Städte und Gemeinden unter veränderten demografischen und wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen unterstützen zu können.
Die Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH bietet Projektmanagementleistungen für alle
Maßnahmen des Hoch- und Tiefbaus. Sie konzentriert sich schwerpunktmäßig auf Vorhaben
von Landkreisen und Kommunen, Sparkassen, sonstigen öffentlich-rechtlichen Institutionen,
Krankenhäusern sowie weiteren Trägern sozialer und kirchlicher Aufgaben. Ein weiteres
Aufgabengebiet ist das projektbegleitende Baucontrolling für Immobilienfinanzierungen
von Sparkassen und der LBBW. Darüber hinaus werden Leistungen der Bauland- und städtebaulichen Entwicklung in Rheinland-Pfalz unter dem Dach der Kommunalbau Rheinland-Pfalz
GmbH angeboten.
Holding/Restkonsolidierung
Das Segment Holding wird strukturell als Cost Center geführt, das interne Dienstleistungen
für die operativen Gesellschaften der LBBW Immobilien erbringt. Neben den Erträgen aus der
Zwischenanlage liquider Mittel werden im Segment Holding auch die Konsolidierungspositionen
zwischen den Segmenten sowie in begrenztem Umfang die Unternehmensfinanzierung
abgebildet.
21
22
Palais auf den Planken, Mannheim
23
Ertrags-, Finanz- und
Liquiditätslage
24
Inhalt
Ertragslage26
Asset Management Gewerbe
28
Development30
Real Estate Services
33
Holding/Restkonsolidierung34
LBBW Immobilien-Gruppe
35
Eigenkapitalrendite36
Finanzlage37
Vermögenslage39
Nachtragsbericht39
25
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Ertragslage
Ertragslage
Insgesamt ergibt sich ein Konzernergebnis vor Steuern in Höhe von 46,2 Mio. Euro (im Vergleich zu 32,5 Mio. Euro im Vorjahr). Im Teilkonzernabschluss der LBBW Immobilien-Gruppe
ist ein Aufwand in Höhe von 2,7 Mio. Euro (vor Ertragsteuern) enthalten, welcher sich aus
der erfolgswirksamen Berücksichtigung (Recycling) eines 2015 abgelösten konzerninternen
Derivats mit der LBBW in Zusammenhang mit der gebildeten Cash-Flow-Hedge-Rücklage ergibt.
Das bereinigte Konzernergebnis vor Steuern beträgt damit 48,8 Mio. Euro und entspricht der
konsolidierten Konzernmeldung an den Gesellschafter. Die positiven Ertragsteuereffekte belaufen
sich 2015 auf 4,9 Mio. Euro. Im Vorjahr lagen die Ertragsteuern bei minus 0,1 Mio. Euro.
Der Konzernjahresüberschuss beträgt 51,0 Mio. Euro (Vorjahr: 32,4 Mio. Euro). Hiervon
entfällt ein Anteil von 54,0 Mio. Euro (Vorjahr: 32,9 Mio. Euro) auf die Anteilseigner und
minus 3,0 Mio. Euro (Vorjahr: minus 0,5 Mio. Euro) auf nicht beherrschende Gesellschafter.
Asset Management verantwortlich
für deutliche Ergebnissteigerung
Das Ergebnis vor Ertragsteuern bildet die zentrale Kenngröße zur Erfolgsmessung und
Steuerung der LBBW Immobilien. Es liegt im Geschäftsjahr 2015 mit einem Anstieg um
13,7 Mio. Euro klar über dem Vorjahreswert und ebenfalls über dem Planwert in Höhe von
38,4 Mio. Euro. Die Gründe hierfür liegen im Wesentlichen im Segment Asset Management.
Dort konnte durch den Verkauf der im Bestand der Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart AG
befindlichen Objekte ein deutlich positives Veräußerungsergebnis erzielt werden.
Das Ergebnis im Segment Development sinkt hingegen vor allem aufgrund des geringeren
Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahr. Das Jahresergebnis 2015 liegt damit unter
dem Planwert.
Das Segment Real Estate Services weist wie im Vorjahr ein positives Ergebnis aus, liegt aber
dennoch unter Planniveau. Geringere Sach- und Verwaltungsaufwendungen führen im
Segment Holding im Vergleich zum Vorjahres- und Planwert zu deutlich geringeren Kosten.
Insgesamt übertraf die Geschäftsentwicklung im Jahr 2015 die Erwartungen.
Nachstehend erläutern wir die Ertragslage in den einzelnen Segmenten.
26
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Ertragslage
Kennzahlen LBBW Immobilien-Gruppe
2015 2014 Veränderung
Rohertrag
105
96
9%
Ergebnis vor Ertragsteuern*
46,2
32,5
42 %
Bilanzsumme
1.201
1.122
7%
Eigenkapital
415
457
-9 %
EK-Quote
34,5 %
40,8 %
-15 %
EK-Rendite**
11,1 %
7,1 %
57 %
Vertriebsbeginne Wohneinheiten
136
476
-71 %
21
240
-91 %
Fertigstellungen Wohneinheiten
Neubauverkauf Wohneinheiten
205
374
-45 %
Immobilienbestand (eigene Gewerbeflächen m2)
217.103
140.182
55 %
Immobilienbestand (verwaltete Gewerbeflächen m2) 592.048
599.629
-1 %
Mitarbeiter Stand 31. Dezember***
488
494
-1 %
Kennzahlen der LBBW
Immobilien-Gruppe in Mio.
Euro, Wohneinheiten und m2
* Ergebnis gemäß Teil konzernabschluss der LBBW Immobilien ein schließlich Aufwendungen für konzerninternes
Derivat 2015
** Bezogen auf den
jeweiligen Endbestand
*** Ohne Auszubildende, Praktikanten und
Aushilfen
Neben dem Ergebnis vor Ertragsteuern spiegeln das Bewirtschaftungsergebnis, das Ergebnis
aus der Bewertung von Investment Properties zum Fair Value, das Veräußerungs-, das Dienstleistungs-, das Finanzergebnis und das sonstige Ergebnis den Erfolg des Unternehmens wider.
Das sonstige Ergebnis enthält das sonstige betriebliche Ergebnis sowie Erträge aus Beteiligungen
und assoziierten Unternehmen. Bei diesen Kenngrößen handelt es sich jeweils um Ergebnisse
mit Deckungsbeitragscharakter, also vor Personal-, Sach- und Verwaltungsaufwendungen.
Darüber hinaus stellt der Rohertrag als Summe sämtlicher Ergebnisgrößen einen Deckungsbeitrag vor Personal- sowie Sach- und Verwaltungsaufwendungen und somit eine bedeutende
Erfolgskennzahl für die operativen Segmente dar.
Das Ergebnis aus der Vermietung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien (Investment
Properties) wird im Bewirtschaftungsergebnis ausgewiesen. Beim Ergebnis aus der Bewertung
von Investment Properties zum Fair Value handelt es sich um Wertsteigerungen, die aus der
Bewertung der Immobilien zum beizulegenden Marktwert am Stichtag des Berichtsjahres im
Vergleich zum Stichtag des Vorjahres resultieren. Das Veräußerungsergebnis stellt das
Ergebnis aus dem Verkauf von Investment Properties und zum Verkauf bestimmter Immobilien
(Projektentwicklungen und Erschließungsmaßnahmen) dar. Die Ergebnisse aus dem Facility
Management der BW-Immobilien sowie aus Baubetreuung und Beratung sind im Dienstleistungsergebnis enthalten.
27
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Asset Management Gewerbe
Asset Management Gewerbe
Im Segment Asset Management sind die Ergebnisse sämtlicher bestandshaltender Personenund Kapitalgesellschaften sowie das Ergebnis der BW-Immobilien GmbH und der LBBW Immobilien
Asset Management GmbH enthalten.
Veräußerungsergebnis maßgeblicher Ergebnistreiber
Für das Jahr 2015 ist im Segment Asset Management ein positives Ergebnis vor Ertragsteuern
in Höhe von 39,1 Mio. Euro zu verzeichnen. Dieses liegt vor allem aufgrund eines höheren
Veräußerungs- und Bewirtschaftungsergebnisses sowie eines höheren Ergebnisses aus der
Bewertung von Investment Properties weit über dem Vorjahreswert von 14,2 Mio. Euro.
Der Planwert in Höhe von 22,1 Mio. Euro konnte damit ebenfalls deutlich übertroffen werden.
Das Bewirtschaftungsergebnis liegt mit 27,2 Mio. Euro um 3,4 Mio. Euro über dem Vorjahressowie um 9,1 Mio. Euro deutlich über dem Planwert. Die Mieterlöse in Höhe von insgesamt
39,8 Mio. Euro übertreffen das Vorjahresniveau (32,9 Mio. Euro). Dies resultiert hauptsächlich
aus dem Übergang des Büroimmobilienportfolios MUC 10 in München zum 1. Februar 2015.
Die Erlösschmälerungen aus Leerstand betragen insgesamt 3,4 Mio. Euro und liegen aufgrund
des Bestandszugangs ebenfalls über dem Vorjahresniveau (2,0 Mio. Euro). Dem Anstieg der
Mieterlöse stehen höhere Instandhaltungsaufwendungen gegenüber. Diese bewegen sich mit
5,5 Mio. Euro über Vorjahresniveau (4,2 Mio. Euro) und enthalten im Wesentlichen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen bei den Stuttgarter Objekten Schwabenzentrum,
Hindenburgbau und Königstraße 1 A/B sowie beim Haerder-Center in Lübeck.
Asset Management Gewerbe Bewirtschaftungsergebnis
Ergebnis aus der Bewertung von
Investment Properties zum Fair Value
Veräußerungsergebnis
Dienstleistungsergebnis
Finanzergebnis
Sonstiges Ergebnis
Rohertrag
Ergebnis vor Ertragsteuern
EBIT
Mitarbeiter Stand 31. Dezember 28
LBBW Immobilien-Gruppe
2015 2014 Veränderung
TEURTEUR
27.237
23.826
14 %
8.503
20.196
15.698
-13.108
-261
58.265
39.090
52.198
182
2.694
-479
16.534
-9.887
2.812
35.500
14.171
24.058
185
> 100 %
> 100 %
-5 %
-33 %
> -100 %
64 %
> 100 %
> 100 %
-2 %
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Asset Management Gewerbe
Insbesondere das Veräußerungsergebnis liegt im Jahr 2015 mit 20,2 Mio. Euro weit über dem
Vorjahreswert (minus 0,5 Mio. Euro). Hauptgrund hierfür ist der Verkauf der im Bestand der
Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart AG befindlichen Objekte Hindenburgbau, Hofüberbauung
Stephanstraße und des Erbbaurechts Königstraße 6. Für 101 Mio. Euro erwarb die Ferdinand
Piëch Holding Ende 2015 dieses Ensemble.
Außerdem konnte im Geschäftsjahr 2015 das Haerder-Center Lübeck erfolgreich veräußert
werden. Der Übergang von Nutzen und Lasten soll Anfang 2016 erfolgen.
Maßgeblichen Anteil am Dienstleistungsergebnis in Höhe von 15,7 Mio. Euro hat wie im Vorjahr
die Geschäftsbesorgung der BW-Immobilien GmbH für die LBBW und für Konzerngesellschaften
der LBBW wie zum Beispiel SüdLeasing, Landesbank Rheinland-Pfalz, BW-Bank und andere
Tochtergesellschaften und Beteiligungen. Daneben werden Dienstleistungserlöse für die
Betreuung fremder Gewerbeimmobilienbestände erzielt, die durch die LBBW Immobilien Asset
Management GmbH erbracht werden.
Die Finanzaufwendungen im Segment Asset Management liegen vor allem aufgrund der
Zukäufe in München mit 13,3 Mio. Euro über dem Vorjahresniveau von 10,0 Mio. Euro.
29
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Development
Development
Das positive Ergebnis im Segment Development war im Geschäftsjahr 2015 insbesondere
durch die Übergabe des Projekts Palais auf den Planken in Mannheim geprägt. Daneben
trugen die Übergabe der Penthousewohnung beim Projekt The Seven in München sowie
eine Kaufpreisnachbesserung beim Projekt Palais an der Oper in München zum positiven
Veräußerungsergebnis bei. Im Gegenzug belasten Vertriebskosten für die erfolgreich
vermarkteten Einheiten bei den Wohnbauprojekten Friends in München, DOCK1MAINZ sowie
Das Edison in Frankfurt das Ergebnis. Der Ergebnisrückgang im Vergleich zum Vorjahr
erklärt sich zudem dadurch, dass die Wohnungsübergaben bei den Projekten The Seven in
München (Bauteile A/B) und Urban Green in Heidelberg im Jahr 2014 einen deutlich größeren
Ergebnisbeitrag aufwiesen.
Ergebnisrückgang im Vergleich
zum Vorjahreszeitraum
Im Portfolio des Segments Development standen zum 31. Dezember 2015 insgesamt
13 Projektentwicklungen (Vorjahr: 15). Das Buchwertvolumen stieg aufgrund des allgemeinen
Baufortschritts und dem Zukauf von Neuprojekten auf 237,1 Mio. Euro und lag damit über
Vorjahresniveau (189,9 Mio. Euro).
Das Ergebnis vor Steuern als zentrale Steuerungsgröße des Unternehmens bleibt im
Segment Development mit 20,9 Mio. Euro sowohl hinter dem Vorjahresergebnis in Höhe
von 30,8 Mio. Euro wie auch hinter dem Planwert von 29,1 Mio. Euro zurück.
Das Veräußerungsergebnis 2015 liegt hierbei mit 12,3 Mio. Euro um 15,8 Mio. Euro unter
dem Vorjahres- und um 7,7 Mio. Euro unter dem Planwert. Insbesondere die ins Jahr 2016
verschobene Übergabe des Projekts Rebstockhöfe in Frankfurt schmälert das Ergebnis
gegenüber dem Plan.
Development Bewirtschaftungsergebnis
Veräußerungsergebnis
Dienstleistungsergebnis
Finanzergebnis
Sonstiges Ergebnis
Rohertrag
Ergebnis vor Ertragsteuern
EBIT
Mitarbeiter Stand 31. Dezember
LBBW Immobilien-Gruppe
2015 2014 Veränderung
TEURTEUR
1.630
751
> 100 %
12.315
28.073
-56 %
1.382
666
> 100 %
-486
-930
48 %
19.822
16.751
18 %
34.664
45.311
-23 %
20.878
30.830
-32 %
21.364
31.760
-33 %
88
92
-4 %
Das Bewirtschaftungsergebnis liegt mit 1,6 Mio. Euro über dem Vorjahresniveau (0,8 Mio. Euro)
und resultiert hauptsächlich aus Mieterlösen aus dem Projekt Turtle in Hannover.
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen und Wertberichtigungen bei Altprojekten
führten zu einem gegenüber dem Vorjahr höheren sonstigen Ergebnis.
30
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Development
Im klassischen Wohnungsbau konnten 47 Einheiten (Vorjahr: 285) übergeben werden.
Hierzu trugen insbesondere die Projekte Residenz Cartierul German (Joint Venture) in Chitila
in Rumänien (20 Einheiten) und Alter Sportplatz in Wendlingen (18 Grundstücke) bei.
Beim Projekt The Seven in München konnte die Penthousewohnung als letzte Einheit aus
den Bauteilen A/B bereits zu Beginn des Jahres übergeben werden.
Die Vertriebsaktivitäten schlugen sich im Jahr 2015 mit 205 verkauften Wohneinheiten
(Vorjahr: 374) und einem Volumen von 99,4 Mio. Euro (Vorjahr: 113,7 Mio. Euro) nieder.
Maßgeblich dazu beigetragen haben die erfolgreichen Verkäufe beim Projekt Friends in
München mit allein 106 Einheiten. Bei diesem Projekt handelt es sich um zwei zusammen
rund 3.800 Quadratmeter große Teilgrundstücke im Münchner Neubauquartier Am Hirschgarten, die mit zwei 15-geschossigen Wohntürmen und einer Tiefgarage bebaut werden.
Die rund 260 Eigentumswohnungen sind von hochwertiger bis exquisiter Qualität. Insgesamt
sind bereits 191 Einheiten verkauft. Die Fassadenarbeiten wurden Ende 2015 beendet.
Die Wohnungsübergaben sollen Mitte 2016 erfolgen.
Neben den Übergaben beim Projekt Friends ist für 2016 die Fertigstellung des Projekts
Rebstockhöfe geplant. Die Rebstockhöfe sind ein Stadtentwicklungsgebiet nahe der Messe.
Auf dem 27 Hektar großen Areal im Stadtteil Bockenheim entsteht ein neues Quartier für
Wohnen und Arbeiten mit Park- und Grünanlagen. Das Projekt mit 147 Einheiten wurde 2014
en bloc verkauft und soll im ersten Quartal 2016 übergeben werden.
Weitere Verkäufe gelangen bei den Projekten DOCK1MAINZ und Das Edison. Beim Projekt
DOCK1MAINZ an der Rheinpromenade in Mainz handelt es sich um ein Mischobjekt mit
Wohnungen und einem Gewerbeteil. 2015 konnten dort 48 von 69 Einheiten veräußert werden.
Der Baubeginn war Ende 2015.
Beim Projekt Das Edison in Frankfurt entstehen in der City West, einem Teilmarkt von Frankfurt-Bockenheim, 54 Wohneinheiten. Hiervon konnten seit Vertriebsstart Mitte 2015 bereits
15 Wohnungen verkauft werden. Nach Baubeginn Ende 2015 sollen die Übergaben bis Ende
2017 an die Käufer erfolgen.
Der Besitzübergang beim Neuprojekt Natürlich Rastatt fand im April 2015 statt. Hierbei handelt
es sich um den Bau von sechs Mehrfamilienhäusern mit rund 80 Eigentumswohnungen. Die
Vertriebsaktivitäten haben im Dezember 2015 begonnen, woraufhin bereits zehn Wohnungen
reserviert wurden. Der Baubeginn ist für April 2016 geplant.
Beim Büro- und Geschäftshaus an der Stuntzstraße in München handelt es sich um ein Objekt
aus dem Jahre 1971, welches bis Mitte 2016 entmietet und abgerissen werden soll. An seiner
Stelle wird ein Wohngebäude mit Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss entstehen. Vorgesehen
sind etwa 60 frei finanzierte Eigentumswohnungen und elf Wohneinheiten nach dem Münchner
Modell der Sozialgerechten Bodennutzung (SoBoN).
31
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Development
Neu akquiriert werden konnte im Jahr 2015 das Projekt JULY in München. Das 2.120 Quadratmeter große Grundstück ist derzeit mit zwei Büro- und Verwaltungsgebäuden bebaut.
Das Vordergebäude wird hauptsächlich vom Bayernkurier und einer Gaststätte genutzt.
Im rückwärtigen Gebäude befindet sich die Parteizentrale der CSU. Ziel des Projektes ist es,
nach Abbruch der Bestandsgebäude ein Vorder- und ein Rückgebäude neu zu errichten.
Geplant ist eine reine Wohnnutzung mit Verkauf der aktuell geplanten 70 Wohnungen im
Teileigentum.
Ende April 2015 konnte der Ankauf der beiden nebeneinander liegenden Grundstücke W1.1
und W1.2 in der Bahnstadt Heidelberg beurkundet werden. Vorgesehen ist, ähnlich wie
beim Projekt Urban Green (W2), mehrere Gebäudekomplexe mit insgesamt jeweils mehr als
70 Eigentumswohnungen und Mietwohnungen sowie einer Gesamtwohnfläche von rund
15.000 Quadratmetern zu erstellen. Der Baubeginn soll bei W1.2 im zweiten Quartal und bei
W1.1 im vierten Quartal 2016 erfolgen.
Bei den gewerblichen Projektentwicklungen ist das Palais auf den Planken im Planquadrat
O4,4 in Mannheim hervorzuheben, welches im September an den Käufer Quantum Immobilien
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH mit Sitz in Hamburg übergeben wurde und maßgeblich
zum positiven Ergebnis im Segment Development beigetragen hat. Des Weiteren konnte das
Grundstück an der Schockenriedstraße in Stuttgart verkauft und übergeben werden.
Neben den Übergaben konnten bei den Gewerbeprojekten erfreuliche Vertriebsaktivitäten
verzeichnet werden. Maßgeblich konnte hierzu das Projekt M_Eins in Berlin beitragen. Bei dem
in Berlin-Friedrichshain (Mediaspree) gelegenen Projekt handelt es sich um die gemeinsame
Entwicklung eines Bürogebäudes mit dem im Berliner Markt erfahrenen Partner OVG. Im Juni
2015 konnte mit Zalando SE für das gesamte Gebäude ein Mietvertrag abgeschlossen werden,
wodurch ein erfolgreicher Verkauf Ende 2015 an einen französischen Immobilienfonds
zustande kam. Die Übergabe soll 2017 stattfinden.
Beim Projekt The Seven in München konnte im November 2015 mit den Private Offices das
letzte Bauteil der Projektentwicklung veräußert werden. Die Vermarktung des Bestandsgebäudes COR 4 ist für 2016 vorgesehen.
Beim Projekt Lautenschlager Areal handelt es sich um eine Projektentwicklung, mit der
Bestandsliegenschaften in Stuttgart aufgewertet werden. Dabei geht es um mehrere, aneinandergrenzende Grundstücke in zentraler Lage mit teilweise denkmalgeschützten Bereichen. Durch
Sanierung der historisch wertvollen Bausubstanz und Neubebauung der übrigen Flächen sollen
rund 6.100 Quadratmeter Bürofläche im Neubau sowie rund 1.600 Quadratmeter im Altbau
entstehen. Hinzu kommen rund 2.000 Quadratmeter Einzelhandelsfläche, rund 700 Quadratmeter für Wohnungen sowie rund 110 Tiefgaragenstellplätze. Mit den Abrissarbeiten wurde
Anfang 2015 begonnen. Die Fertigstellung ist für 2017 vorgesehen.
32
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Real Estate Services
Real Estate Services
Im Segment Real Estate Services konnte das Vorjahresergebnis (0,2 Mio. Euro) 2015 auf
0,3 Mio. Euro gesteigert werden. Der angestrebte Planwert von 0,6 Mio. Euro wurde damit
jedoch verfehlt. Das Dienstleistungsergebnis lag mit 12,7 Mio. Euro leicht unter dem Vorjahresniveau (12,9 Mio. Euro) sowie unter dem Planwert (14,2 Mio. Euro). Im Ergebnis 2015 ist ein
positiver Effekt aus der at equity-Beteiligung an der Bad Kreuznacher Entwicklungsgesellschaft
in Höhe von 0,5 Mio. Euro enthalten.
Ergebnissteigerung gegenüber dem Vorjahr
Das Ergebnis der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH liegt im Jahr 2015 bei 0,3 Mio.
Euro und somit über dem Ergebnis des Vorjahres (0,2 Mio. Euro). Dazu haben vor allem das gut
verlaufende Dienstleistungsgeschäft sowie geringere Personal- und Sachkosten beigetragen.
Im eigeninvestiven Projektgeschäft konnte die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH
bereits im Jahr 2014 für das Projekt Natürlich Rastatt eine 36.884 Quadratmeter große Teilfläche
vom Sparkassenverband Baden-Württemberg erwerben. Ziel des Projektes mit einer Laufzeit von
rund vier Jahren ist es, rund 50 Grundstücke im eigenen Risiko zu erschließen und zu vermarkten.
Ein Teil der Grundstücke wird bereits 2016 übergeben. Des Weiteren übernimmt die LBBW
Immobilien Kommunalentwicklung GmbH als Dienstleister für die LBBW Immobilien Development
GmbH und die Sparkasse Rastatt-Gernsbach die Erschließungsmaßnahmen für deren erworbene
Grundstücke und erhält hierfür einen Erschließungsbeitrag.
Die Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH weist 2015 ein Ergebnis vor Ertragsteuern von minus
0,6 Mio. Euro aus und verschlechtert sich damit gegenüber dem Vorjahr (minus 0,5 Mio. Euro).
Das Dienstleistungsergebnis liegt hierbei mit 2,3 Mio. Euro sogar um 0,1 Mio. Euro über dem
Vorjahresniveau. Dem stehen jedoch Restrukturierungskosten aufgrund der anhaltend schleppenden Nachfrage kommunaler Kunden in Rheinland-Pfalz gegenüber.
Real Estate Services
Veräußerungsergebnis
Dienstleistungsergebnis
Finanzergebnis
Sonstiges Ergebnis
Rohertrag
Ergebnis vor Ertragsteuern
EBIT
Mitarbeiter Stand 31. Dezember
LBBW Immobilien-Gruppe
2015 2014 Veränderung
TEURTEUR
424
1.001
-58 %
12.683
12.941
-2 %
-144
-228
37 %
1.151
313
> 100 %
14.114
14.028
1%
253
193
31 %
397
421
-6 %
130
131
-1 %
Die IRP Immobilien-Gesellschaft Rheinland-Pfalz mbH, deren Geschäftstätigkeit auf die
Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH übertragen wurde, liegt mit einem Ergebnis vor Ertragsteuern in Höhe von 0,1 Mio. Euro auf Vorjahresniveau.
33
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Holding/Restkonsolidierung
Holding/Restkonsolidierung
Im Segment Holding/Konsolidierung werden neben den Zentralfunktionen, wie beispielsweise
Personal und Rechnungswesen, auch die Konsolidierungspositionen zwischen den Segmenten
sowie die nicht projektbezogene Unternehmensfinanzierung abgebildet.
Holding/Restkonsolidierung Rohertrag
Personalaufwand
Sach- und Verwaltungsaufwand
Ergebnis vor Ertragsteuern
EBIT
Mitarbeiter Stand 31. Dezember
LBBW Immobilien-Gruppe
2015 2014 Veränderung
TEURTEUR
1.032
1.606
-36 %
-9.542
-9.349
-2 %
-2.900
-4.977
42 %
-11.410
-12.720
10 %
-11.543
-13.744
16 %
88
86
2%
Vor Ertragsteuern ergeben sich Kosten in Höhe von minus 11,4 Mio. Euro, die damit sowohl
deutlich unter dem Vorjahres- (minus 12,7 Mio. Euro) als auch unter dem Planwert (minus
13,4 Mio. Euro) liegen. Der Rückgang der Sach- und Verwaltungsaufwendungen ist im
Wesentlichen auf geringere Prüfungs- und Beratungskosten zurückzuführen. Die Personalaufwendungen liegen mit 9,5 Mio. Euro leicht über dem Vorjahreswert (9,3 Mio. Euro).
34
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > LBBW Immobilien-Gruppe
LBBW Immobilien-Gruppe
Insgesamt haben sich die Sach- und Verwaltungsaufwendungen in der LBBW Immobilien
gegenüber dem Vorjahr um 1,7 Mio. Euro auf 17,0 Mio. Euro reduziert – in erster Linie
aufgrund der bereits erwähnten geringeren Prüfungs- und Beratungskosten.
Die Personalaufwendungen sind wegen der geringeren Mitarbeiterzahl insbesondere in
den Segmenten Asset Management und Development von 45,3 Mio. Euro auf 42,2 Mio. Euro
gesunken.
Gesamt Bewirtschaftungsergebnis
Ergebnis aus der Bewertung von
Investment Properties zum Fair Value
Veräußerungsergebnis
Dienstleistungsergebnis
Finanzergebnis
Sonstiges Ergebnis
Rohertrag
Personalaufwand
Sach- und Verwaltungsaufwand
Ergebnis vor Ertragsteuern (bereinigt)
EBIT
Mitarbeiter Stand 31. Dezember
LBBW Immobilien-Gruppe
2015 2014 Veränderung
TEURTEUR
28.955
24.741
17 %
8.875
33.721
28.679
-13.605
21.450
108.075
-42.250
-17.015
48.810
62.416
488
2.694
29.422
29.422
-10.019
20.185
96.445
-45.272
-18.700
32.474
42.496
494
> 100 %
15 %
-3 %
-36 %
6%
12 %
7%
9%
50 %
47 %
-1 %
Im Geschäftsjahr 2015 konnten Finanzerträge in Höhe von 1,6 Mio. Euro erzielt werden
(Vorjahr: 3,3 Mio. Euro). Die gesamten Fremdkapitalaufwendungen summieren sich ohne die
bereits erwähnten konzerninternen Aufwendungen aus dem Derivat mit der LBBW auf 17,2 Mio.
Euro (Vorjahr: 15,1 Mio. Euro). Davon wurden 2,0 Mio. Euro aktiviert (Vorjahr: 1,8 Mio. Euro).
Zum Anstieg der Fremdkapitalaufwendungen trugen vor allem die Zinsaufwendungen im
Zusammenhang mit dem abgeschlossenen Darlehen für den Ankauf des MUC 10-Portfolios bei.
35
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Eigenkapitalrendite
Eigenkapitalrendite
Die Eigenkapitalrendite, also das Ergebnis vor Ertragsteuern bezogen auf das Eigenkapital, als
eine zentrale Zielgröße aus Kapitalmarkt- und Gesellschaftersicht, hat sich im abgelaufenen Geschäftsjahr im Gesamtkonzern von 7,1 Prozent im Geschäftsjahr 2014 auf 11,1 Prozent erhöht
und liegt damit über dem Planwert von 9,2 Prozent.
36
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Finanzlage
Finanzlage
Mit der zentralen Planung, Steuerung und Kontrolle der Finanzaktivitäten innerhalb der
operativen Geschäftstätigkeit wird das Ziel verfolgt, die Kapitalkosten zur weiteren Effizienzsteigerung abzusenken. Der Bereich Corporate Finance gibt hierzu in Abstimmung mit der
Geschäftsleitung die Rahmenbedingungen für das Finanzmanagement vor und stellt somit
die Optimierung der Fremdmittelaufnahmen und Geldanlagen im Sinne eines systematischen
Aktiv-Passiv-Managements sicher.
Finanzsteuerung und Finanzstruktur
Ein konzernweites Cash-Pooling bündelt die Liquidität der gesamten Unternehmensgruppe
sowie der einzelnen Konzerngesellschaften. Darüber hinaus werden die bestehenden Finanzströme sowohl konzernbezogen als auch projektbezogen von den jeweils operativ zuständigen
Einheiten regelmäßig überwacht und aktualisiert. Alle wesentlichen laufenden Projekte des
Bereiches Development sind bis zum Ende der Projektlaufzeit refinanziert.
Zinsbindungen und Fristigkeit der Kapitalaufnahmen sowie Prolongationen des bestehenden
Darlehensbestandes werden grundsätzlich an den geplanten Objekt- und Projekterfordernissen
ausgerichtet. Das zur Finanzierung benötigte Eigenkapital wird durch die LBBW Immobilien
gestellt, das erforderliche Fremdkapital wird am Markt beschafft. Bei Neuprojekten des
Bereiches Development erfolgt der Erwerb der Grundstücke in der Regel aus Eigenmitteln.
Zu diesem Zeitpunkt werden die Rahmendaten für die Gesamtfinanzierung bereits geplant
und durch Vorgespräche mit Banken gefestigt. Jede Developmentmaßnahme wird vor Beginn
fristenkongruent finanziert.
Grundsätzlich setzt die LBBW Immobilien zur Reduzierung von Zinsänderungsrisiken, sofern
dies wirtschaftlich sinnvoll erscheint, derivative Finanzinstrumente (Payer-Swaps, Caps oder
Swap-Cap-Kombinationen) ein. Die Zinsänderungsrisiken werden vierteljährlich in einem Bericht
zusammengefasst.
Zum Stichtag 31. Dezember 2015 war ein Großteil der Bankverbindlichkeiten in der LBBW
Immobilien (69 Prozent) fest verzinslich oder über Derivate gesichert (Vorjahr: 67 Prozent).
Bei den für neue Projekte abgeschlossenen Finanzierungen wird bei Inanspruchnahme der
Finanzierung geprüft, ob eine Absicherung des Betrages wirtschaftlich sinnvoll ist. Bei einem
Großteil der variabel finanzierten Projekte handelt es sich um Bauträgermaßnahmen, für die
laufend die Kaufpreisraten angefordert werden und somit die in Anspruch genommene Kreditlinie wieder zurückgeführt wird. Ein Teil der variabel finanzierten Developmentprojekte wird
im ersten Quartal 2016 abgeschlossen. In diesem Zusammenhang werden Darlehen in Höhe
von 34,8 Mio. Euro zurückgeführt.
Daneben entfallen von den variablen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 49,3 Mio.
Euro auf Erschließungsmaßnahmen in fremdem Risiko aus dem Bereich Real Estate Services
(Vorjahr: 74,6 Mio. Euro).
Aufgrund des aktuellen Zinsniveaus und der kurzfristigen Zinsprognose wäre eine Absicherung
unwirtschaftlich; die Zinsänderungsrisiken für diesen kurzen Zeitraum sind überschaubar und
werden pro Projekt eng überwacht.
37
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Finanzlage
Die gesamten Verbindlichkeiten haben sich zum 31. Dezember 2015 um 122,1 Mio. Euro auf
786,5 Mio. Euro erhöht (Vorjahr: 664,4 Mio. Euro).
Entwicklung der Verbindlichkeiten
Die Finanzverbindlichkeiten betragen davon 437,6 Mio. Euro (Vorjahr: 358,3 Mio. Euro).
Der Anstieg der Gesamtverbindlichkeiten resultiert im Wesentlichen aus der Neuaufnahme von
Fremddarlehen in Folge der bereits erwähnten Zukäufe des MUC 10-Portfolios in München und
des Westend Carrée II in Frankfurt sowie weiter in Anspruch genommener Finanzierungen bei
den Projekten Friends in München und Rebstockhöfe in Frankfurt. Im Gegenzug wurde ein Teilbetrag des Darlehens zur Anteilsfinanzierung der Bahnhofplatzgesellschaften zurückgeführt.
Kapitalflussrechnung
Die Cash-Flow-Rechnung zeigt folgende Entwicklung:
Kapitalfluss Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit
Cash Flow aus der Investitionstätigkeit
Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
Betriebsmittelkredite
Zahlungsmittel/Zahlungsmitteläquivalente
2015 Mio. EUR
45,1
-53,9
-73,0
-81,8
257,4
175,6
106,1
281,7
LBBW Immobilien-Gruppe
2014 Veränderung
Mio. Euro
-63,0
> 100 %
1,8
> -100 %
-96,8
+25 %
-158,0
+48 %
415,4
-38 %
257,4
-32 %
39,8
> 100 %
297,1
-5 %
Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit liegt mit 45,1 Mio. Euro deutlich über dem
negativen Vorjahreswert (minus 63,0 Mio. Euro). Dies ist in erster Linie auf die erhaltenen
Anzahlungen aus Kaufpreisraten beim Projekt Friends in München zurückzuführen.
Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit dagegen beträgt minus 53,9 Mio. Euro (Vorjahr:
1,8 Mio. Euro). Ursächlich hierfür sind die Ankäufe des MUC 10-Portfolios in München und des
Westend Carrée II in Frankfurt. Positiv auf den Cash Flow wirkte sich gegenläufig der Verkauf
der im Bestand der Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart AG befindlichen Objekte aus.
Der negative Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit fällt mit minus 73,0 Mio. Euro geringer
aus als im Vorjahr (minus 96,8 Mio. Euro). Hauptgrund hierfür sind die im Zusammenhang mit
den Zukäufen der Investment Properties aufgenommenen Fremddarlehen bei gleichzeitig
geringeren Tilgungen in Folge des rückläufigen Transaktionsvolumens im Segment Development.
Im Gegenzug reduzierte sich der Cash Flow aufgrund der Rückführung eines Teilbetrags des
Darlehens zur Anteilsfinanzierung der Bahnhofplatzgesellschaften sowie der Kapitalrückzahlung
an die LBBW und die Ergebnisabführung an die Anteilseigner.
Im Geschäftsjahr 2015 hat sich damit der Finanzmittelfonds, im Wesentlichen Guthaben auf
Bank- und Festgeldkonten, um 81,8 Mio. Euro auf 175,6 Mio. Euro (Vorjahr: 257,4 Mio. Euro)
reduziert.
38
>> Geschäftsbericht 2015 - Ertrags-, Finanz- und Liquiditätslage > Vermögenslage > Nachtragsbericht
Vermögenslage
Die Bilanzsumme der LBBW Immobilien hat sich 2015 mit 1,2 Mrd. Euro gegenüber dem
Vorjahr (1,1 Mrd. Euro) um 79,8 Mio. Euro erhöht. Da sich gleichzeitig das Eigenkapital im
Wesentlichen aufgrund der Kapitalrückzahlung von 50,0 Mio. Euro an die LBBW um 42,3 Mio.
Euro auf 415,0 Mio. Euro (2014: 457,3 Mio. Euro) reduzierte, ging die Eigenkapitalquote von
40,8 Prozent im Vorjahr auf 34,5 Prozent im Geschäftsjahr 2015 zurück.
Veränderung in der Bilanz
Auf der Aktivseite haben im Geschäftsjahr 2015 die langfristigen Vermögenswerte insbesondere aufgrund der erfolgten Zukäufe bei den als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien von
467,6 Mio. Euro auf 497,9 Mio. Euro zugenommen.
Die kurzfristigen Vermögenswerte sind 2015 im Vergleich zum Vorjahr um 0,4 Mio. Euro
auf 654,5 Mio. Euro nur leicht gestiegen. Dabei haben sich insbesondere aufgrund des
Baufortschritts bei den Developmentprojekten die zum Verkauf bestimmten Grundstücke
und anderen Vorräte um 32,1 Mio. Euro auf 312,9 Mio. Euro erhöht. Im Gegenzug sind die
Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände um 16,2 Mio. Euro auf 57,3 Mio. Euro
sowie die Zahlungsmittel und Zahlungsäquivalente um 15,3 Mio. Euro auf 281,7 Mio. Euro
zurückgegangen. Weiterhin bestehen aufgrund des Verkaufs des Haerder-Center Lübeck
nunmehr zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte in Höhe von 49,1 Mio. Euro
(Vorjahr 0,0 Mio. Euro).
Die Erhöhung der Bilanzsumme um 79,8 Mio. Euro resultiert auf der Passivseite vor allem aus
dem Anstieg der Finanzverbindlichkeiten um 79,3 Mio. Euro. Wir verweisen hierzu auf unsere
Erläuterungen zur Finanzlage. Des Weiteren erhöhen sich die erhaltenen Anzahlungen auf
Bestellungen um 30,5 Mio. Euro. Dies ist eine Folge der Wohnungsverkäufe beim Projekt Friends
in München und den damit zusammenhängenden Kaufpreiszahlungen.
Nachtragsbericht
Aufgrund des Verkaufs sämtlicher Anteile an die LBBW und dem damit einhergehenden Verlust
der Beherrschung erfolgt die Entkonsolidierung der BW-Immobilien GmbH zum 1. Januar 2016.
Weitere Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Abschluss des Geschäftsjahres
2015 eingetreten sind und eine andere Darstellung der Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage
der LBBW Immobilien erfordert hätten, sind nicht eingetreten.
39
40
Stadtvillen am Auenwald, Rastatt
41
Risiko- und
Chancenbericht
42
Inhalt
Risiko- und Chancenbericht
44
43
>> Geschäftsbericht 2015 - Risiko- und Chancenbericht > Risiko- und Chancenbericht
Risiko- und Chancenbericht
Die LBBW Immobilien ist bei ihren Geschäftstätigkeiten unterschiedlichen Risiken ausgesetzt,
die untrennbar mit dem unternehmerischen Handeln als Immobilienkonzern verbunden sind.
Ein regelmäßiger Strategieabgleich sowie ein zielorientiertes Controlling gewährleisten,
dass bei unternehmerischen Entscheidungen Chancen und Risiken in einem ausgewogenen
Verhältnis zueinander stehen und Risiken frühzeitig erkannt werden. Primäres Ziel des Risikomanagements der LBBW Immobilien ist daher nicht, alle Risiken zu vermeiden, vielmehr soll
das konzernsegment- und geschäftsfeldbezogene Risikomanagement gewährleisten, dass die
Risiken zuverlässig identifiziert und gesteuert werden können.
Übergreifendes Risikomanagementsystem
Die LBBW Immobilien ist darüber hinaus in die konzernweite Risikosteuerung des LBBWKonzerns integriert.
Das Risikomanagementsystem ist Bestandteil aller Geschäftsprozesse und der schriftlich
fixierten Ordnung. Durch die enge Verzahnung mit den Planungs- und Controllingprozessen
sowie durch die regelmäßige Berichterstattung an die Holding-Geschäftsführung, den Gesellschafter und den Aufsichtsrat wird eine kontinuierliche Bewertung und Beurteilung der aktuellen Risikosituation sichergestellt. Für die als wesentlich identifizierten Risikoarten der LBBW
Immobilien liegen spezielle Risikostrategien vor, die mindestens einmal jährlich überprüft und
nötigenfalls angepasst werden.
Für alle relevanten Risiken sind angemessene Regelungen für die Risikosteuerungs- und
Controllingprozesse definiert. Die Richtlinien werden mit dem Ziel einer integrierten Konzernsteuerung ständig weiterentwickelt. Die Aufbauorganisation ist im Geschäftsverteilungsplan
der Geschäftsführung und in Organigrammen dokumentiert. Die ablauforganisatorische
Umsetzung erfolgt in Form von Organisations- und Arbeitsanweisungen, die konsistent zu den
übergreifenden Regelwerken aufgesetzt sind und diese konkretisieren. Bei der Ausgestaltung
der Aufbau- und Ablauforganisation sind die Funktionstrennung sowie das Vier-Augen-Prinzip
zu wahren.
Die Geschäftsführung legt die Vorgaben fest, um die strategische Gesamtrisikosteuerung
zu lenken und zu überwachen. Der Zentralbereich Controlling stellt sicher, dass für alle als
wesentlich identifizierten Risiken in der LBBW Immobilien angemessene Risikoquantifizierungsmaßnahmen vorhanden sind.
Der Überwachungsprozess zum Internen Kontrollsystem (IKS) – einschließlich Dokumentation
und Berichterstattung – wird jährlich fortgeführt. Die definierten Prozesse und Kontrollen
werden regelmäßig auf Aktualität und Wirksamkeit überprüft. Mindestens einmal jährlich führt
der Zentralbereich Controlling eine segmentübergreifende Konzernrisikoinventur durch.
Dabei werden die jeweiligen Organisationseinheiten eingebunden, um sämtliche mögliche
Einzelrisiken, die sich aus der Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien ergeben könnten, zu
analysieren und auf ihre Wesentlichkeit hin zu untersuchen. Für die laufende Identifikation und
Erfassung von Risiken und die anschließende Analyse und Bewertung der Auswirkungen der
konkreten Risiken oder Schadenserwartungen sind grundsätzlich die jeweiligen Organisationseinheiten verantwortlich und haben hierzu im Rahmen des quartalsweisen Reportings an das
44
>> Geschäftsbericht 2015 - Risiko- und Chancenbericht > Risiko- und Chancenbericht
Controlling zu berichten. Das Controlling sammelt die Meldungen in einer zentralen Risikomanagementdatenbank und stellt die Gesamtrisikosituation dar. Potenzielle Developmentrisiken, Immobilienrisiken, operationelle Risiken, Reputations- und Geschäftsrisiken werden in
einer Risikotragfähigkeitsbetrachtung der Risikodeckungsmasse (IFRS Eigenkapital der LBBW
Immobilien) gegenübergestellt.
Die interne Revision der LBBW Immobilien überwacht in Abstimmung mit der Konzernrevision
der LBBW die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems.
Um Marktrisiken frühzeitig erkennen zu können, werden zentral und in sämtlichen operativen
Bereichen Marktbeobachtungen durchgeführt. Untersucht werden dabei Gesamtwirtschafts-,
Branchen- und Marktsituation. In ihrem Marktumfeld ist die LBBW Immobilien vielfältigen steuerlichen, wettbewerbs- und unternehmensrelevanten Regelungen und Gesetzen unterworfen.
Durch rechtliche, steuerliche und technische Beratung sowie Wettbewerbsbeobachtung ist die
LBBW Immobilien ausreichend über eventuell drohende Risiken informiert.
Alle Einkaufsaktivitäten und somit das konzernweite Wissen über Auftragnehmer, Baustoffe,
Fertigungstechniken, Umweltvorschriften und gesetzliche Bestimmungen sind im Technischen
Einkauf konzentriert. Die Vorteile liegen neben optimierten Einkaufspreisen, einem verbesserten
Umgang mit Preisänderungsrisiken und einem fairen Bieterwettbewerb vor allem in der schnellen
Bearbeitung durch Rahmenverträge sowie in der Transparenz der Vergabeverfahren.
Bezüglich der Chancen, die sich unter den aktuellen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für
die Geschäftstätigkeit der LBBW Immobilien ergeben, verweisen wir auf unsere Erläuterungen
im Prognosebericht.
Immobilienrisiken (Asset Management Gewerbe)
Immobilienrisiken sind definiert als potenzielle negative Wertveränderungen des unternehmenseigenen Immobilienbestands durch eine Verschlechterung der allgemeinen Immobiliensituation
oder durch eine Verschlechterung der speziellen Eigenschaften der einzelnen Immobilie wie
etwa Markteinflüsse, Planungsgegebenheiten oder sonstige öffentlich-rechtliche Anforderungen.
Davon abzugrenzen sind Developmentrisiken aus dem wohnwirtschaftlichen und gewerblichen
Projektentwicklungsgeschäft sowie Risiken aus dem Dienstleistungsgeschäft, die jeweils eine
eigene Risikoart bilden. Spezifische Regelungen zum Umgang mit Immobilienrisiken sind in der
Immobilienrisikostrategie niedergelegt.
Bei einer positiven Veränderung der Marktbedingungen ergeben sich umgekehrt Chancen auf
positive Wertveränderungen und die Generierung weiterer Erträge wie etwa höhere Mieten,
Mietvertragsverlängerungen oder die Vermietbarkeit schwieriger Flächen.
Die im Asset, Property und Facility Management tätigen operativen Tochtergesellschaften
der LBBW Immobilien werden anhand immobilienspezifischer Steuerungsgrößen wie etwa Mietsteigerungen, Leerstand oder Rückstandsquoten, die sich allesamt im Bewirtschaftungsergebnis
auswirken, geführt. Das konzerneigene Immobilienportfolio wird bei der vierteljährlichen
Bestandsbewertung über die Fair-Value-Betrachtung bewertet und auf Risiken hin analysiert.
45
>> Geschäftsbericht 2015 - Risiko- und Chancenbericht > Risiko- und Chancenbericht
Störfaktoren innerhalb und im Umfeld des Unternehmensgeschehens sollen so frühzeitig
identifiziert und analysiert werden. Ein aktives Risikomanagement sorgt dafür, dass Chancen
und Risiken innerhalb des Portfolios in einem ausgewogenen Verhältnis zueinander stehen.
Die LBBW wendet darüber hinaus ein Value-at-Risk-Modell (VaR) an, um das Immobilienrisiko zu
messen. Das zentrale Konzernrisikocontrolling der LBBW berechnet den Immobilien-VaR quartalsweise und bezieht die Werte in die Risikotragfähigkeitsbetrachtung des LBBW-Konzerns ein.
Als Eingangsgrößen fließen in das Modell aus Marktdatenhistorien abgeleitete Volatilitäten und
Korrelationen ein, die den Portfoliowerten zugeordnet werden.
Das Gewerbeportfolio ist diversifiziert nach Nutzungsarten, insbesondere Büro und Einzelhandel,
sowie nach Größenklassen. Die makrostandortspezifische Diversifikation ist begrenzt, da der
Gewerbebestand überwiegend in Stuttgart gelegen ist. Dieser Standort zeichnet sich jedoch
insgesamt durch einen stabilen Markt mit relativ geringen Mietschwankungen aus. Die Objekte
der LBBW Immobilien befinden sich zudem überwiegend in sehr guten Lagen mit geringem
Vermietungsrisiko und sind mit Mietern guter Bonität belegt. Bei Neuvermietungen wird die
Bonität potenzieller Mieter eingehend geprüft und das Ziel verfolgt, Mietverträge mit möglichst
langer Laufzeit abzuschließen. Durch die Objektverkäufe der Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart
AG sowie den Ankauf des Portfolios MUC 10 in München und des Westend Carrée II in Frankfurt am Main hat der Anteil Stuttgarts am gesamten Gewerbeimmobilienportfolio im Jahr 2015
abgenommen. Insgesamt wird das makrostandortspezifische Risiko daher als überschaubar
eingeschätzt.
Die Bestandsobjekte im Gewerbeimmobilienbereich des Konzerns werden unter ganzheitlichen
immobilienwirtschaftlichen Gesichtspunkten untersucht. Anhand von Aspekten wie zum
Beispiel Kosten-/Ertragssituation, Risiko, Nutzungs-/Wachstumsstrategie des Konzerns,
Entwicklungsfähigkeit des Standorts, Diversifikation des Portfolios oder Repräsentanzzwecke
für den Konzern werden entsprechende Lösungen für den Einzelfall erarbeitet.
Developmentrisiken
Das Developmentrisiko ist definiert als ein Bündel von Risiken, die bei der Realisierung von
gewerblichen und wohnwirtschaftlichen Projektentwicklungen typischerweise auftreten. Die
Risiken in diesem Geschäftsfeld liegen im Planungs- und Genehmigungsbereich, den geplanten
Baukosten und Terminen sowie insbesondere im Vermietungs- und Veräußerungsbereich. Wenn
Projektentwicklungen mit Partnern durchgeführt werden, ergeben sich hieraus zusätzliche
Risiken wie Bonitätsrisiko des Partners, die Durchsetzung von Entscheidungen gegenüber dem
Partner, Informationsfluss und die Qualität des Partners. Das Eintreten dieser Risiken kann
dazu führen, dass die erwartete Rendite nicht erwirtschaftet, das investierte Kapital nicht vollständig oder im Extremfall gar nicht mehr zurückfließt oder sogar Eigenkapital nachgeschossen
werden muss, sofern es sich nicht um Non-Recourse-Finanzierungen handelt. Spezifische
Regelungen zum Umgang mit Developmentrisiken sind in der Developmentrisikostrategie
niedergelegt.
46
>> Geschäftsbericht 2015 - Risiko- und Chancenbericht > Risiko- und Chancenbericht
Bei positiven Veränderungen der Marktbedingungen, die sich in höheren Vermietungsergebnissen
und Vervielfältigern niederschlagen, ergeben sich umgekehrt Chancen auf höhere Exiterlöse.
Gleichzeitig erschwert eine positive Marktentwicklung jedoch den preisgünstigen Erwerb geeigneter Developmentgrundstücke.
Der regionale Fokus liegt auf den Kernmärkten Süddeutschland (Baden-Württemberg und
Bayern), Rheinland-Pfalz, dem Rhein-Main-Gebiet und Berlin in ausgewählten Einzelfällen.
In diesen Märkten tritt die LBBW Immobilien als Investor wie auch als Dienstleister in den
Bereichen Gewerbe- sowie Wohnimmobilien auf. Die vorhandenen Projekte außerhalb dieser
Zielmärkte, insbesondere im Ausland, sind weitgehend abgeschlossen worden. Die Neuprojekte
verlaufen planmäßig, wesentliche Risiken hieraus sind derzeit nicht zu erkennen.
Kernelement der aktiven Risikosteuerung ist der Developmentprozess. Basis dieser Organisationsform sind fachspezifisch qualifizierte Projektteams mit festen Verantwortlichkeiten und klar
definierten Schnittstellen zu den sogenannten Supportteams innerhalb des Segments
Development sowie zu den unterstützenden Zentralbereichen. Für den Developmentprozess
wurden auch phasenspezifische steuerungsrelevante Schlüsselkennzahlen auf den drei Ebenen
Einzelprojekt, Development-Portfolio und LBBW Immobilien definiert. Die Projektkalkulationen
werden monatlich aktualisiert und fortgeschrieben. Die Grundlage hierfür bietet die Software
IMppris, mit deren Hilfe die Projektentwicklungen der LBBW Immobilien systematisch und einheitlich abgebildet werden können. Im laufenden Projektcontrolling werden für jeden Monat
Abweichungsanalysen für die relevanten Risikofaktoren Kosten, Erlöse und Termine erstellt.
Die Ergebnisse werden der Geschäftsführung monatlich im Developmentbericht vorgelegt.
Darüber hinaus setzt die LBBW Immobilien ein intern entwickeltes Modell zur Messung von
Developmentrisiken ein, das vor der Einführung mit Unterstützung einer großen Wirtschaftsprüfungsgesellschaft validiert wurde. Der Bereich Controlling der LBBW Immobilien berechnet
das Developmentrisiko quartalsweise, das zentrale Konzernrisikocontrolling bezieht die
Ergebnisse in die Risikotragfähigkeitsbetrachtung des LBBW-Konzerns ein. Das Modell basiert
auf einem Risikotreiberbaum, der zum Ziel hat, Risiken zu erfassen und deren Schwankungsbreiten bereits vor Beginn eines Bauprojekts aufzuzeigen. Daraus leiten sich Zu- oder Abschläge
auf sämtliche zukünftige Kosten und Erlöse ab, die auf die Vorschaukalkulation (Real Case)
angewendet werden. Auf Basis unterschiedlich großer Schwankungsbreiten der Risikofaktoren
werden ein Normal- und ein Extremrisiko ermittelt.
Real-Estate-Services-Risiken
Das Risiko im Segment Real Estate Services ist als Bündel von Risiken definiert, die im Dienstleistungsbetrieb typischerweise auftreten. Dieses Risiko besteht insbesondere in einer geringeren Auslastung und Produktivität der dort vorgehaltenen Mitarbeiter. Falls diese Risiken
eintreten, können die erwarteten Planziele nicht erreicht werden. Spezifische Regelungen zum
Umgang mit Real-Estate-Services-Risiken sind in der Real-Estate-Services-Risikostrategie niedergelegt. Diese gilt sowohl für die Geschäftsfelder der LBBW Immobilien Kommunalentwicklung
GmbH und der Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH als auch für die Dienstleistungsaktivitäten
im Segment Development.
47
>> Geschäftsbericht 2015 - Risiko- und Chancenbericht > Risiko- und Chancenbericht
Bei einer positiven Nachfrageentwicklung von öffentlichen Haushalten ergeben sich umgekehrt
Chancen auf höhere Dienstleistungserlöse mit Kommunen, Gemeinden und Städten.
Sämtliche Pauschal- und Stundensatzprojekte werden nach Einzelprojekten regelmäßig über
das projekt- und personenbezogene interne Controllingsystem PZeit.NET überwacht, so dass
Abweichungen zwischen dem geplanten und voraussichtlichen Herstellungsaufwand frühzeitig
erkennbar sind und die Geschäftsbereichsleiter oder Projektleiter gegebenenfalls reagieren
können.
Finanzierungsrisiken/Risiken
aus Zahlungsstromschwankungen
Bei Finanzaktivitäten in der operativen Geschäftstätigkeit ist die LBBW Immobilien Marktpreisänderungsrisiken ausgesetzt. Diese werden durch die Marktpreis- und die Liquiditätsrisikostrategie des LBBW-Konzerns, jeweils Teilstrategie LBBW Immobilien, berücksichtigt. Zur
Begrenzung dieser Risiken betreibt die LBBW Immobilien ein systematisches Finanzmanagement
und einen aktiven Umgang mit Risiken aus Zahlungsstromschwankungen. Zinsänderungsrisiken
existieren aus dem verzinslichen Darlehensbestand der LBBW Immobilien, der zur Refinanzierung von Immobilienprojekten aufgenommen wird. In der Regel werden zur Begrenzung dieser
Risiken langfristige Zinsbindungen entsprechend der Haltedauer der Immobilien bevorzugt.
Diese relativ starre Finanzierungsstruktur erschwert schnelle Entscheidungen. Daher werden,
um eine flexiblere Gestaltung der Passivseite zu erreichen, auch variable Finanzierungen
eingegangen, die jedoch zur Begrenzung und Vermeidung von Zinsänderungsrisiken durch
entsprechende Sicherungsgeschäfte unterlegt sind. Hierzu werden einfache derivative Finanzinstrumente wie Swaps und Caps eingesetzt.
Aufgrund der kurzen Restlaufzeiten bei den Projektfinanzierungen und der aktuellen Zinsprognose auf gleichbleibende oder nur leicht steigende Zinsen im kurzfristigen Bereich, werden
neue Zinsderivate nur dann abgeschlossen, wenn der erwartete Vorteil die höheren Kosten
aufwiegt.
Derivative Finanzinstrumente dürfen ausschließlich zur projektbezogenen Absicherung von
Zinsänderungsrisiken nur dann eingegangen werden, wenn eine adäquate laufende Bewertung
sichergestellt ist.
Gemäß den aktuellen Marktberichten sollen die Zinsen vorerst weiterhin niedrig bleiben oder
nur leicht steigen. Tritt ein Zinsanstieg später als erwartet ein, wirkt sich dies positiv auf die
Finanzierungskosten für die Projekte aus.
Die Systeme zur Liquiditätsplanung und -steuerung werden fortlaufend weiterentwickelt.
Die Liquiditätsplanung im Projektentwicklungsgeschäft erfolgt weitgehend automatisiert über
die Software IMppris.
Adressausfallrisiken
Die Werthaltigkeit der Beteiligungen wird durch die Beteiligungsbewertung regelmäßig überprüft.
Diese erfolgt grundsätzlich über ein Ertragswert- beziehungsweise Discounted-Cash-Flow-Verfahren.
48
>> Geschäftsbericht 2015 - Risiko- und Chancenbericht > Risiko- und Chancenbericht
Das Risikomanagement der Adressausfallrisiken erfolgt in der LBBW Immobilien einzelgeschäftsbezogen. Zur Überprüfung von Mietinteressenten, Käufern, Generalunternehmen oder Bauunternehmen werden gegebenenfalls Bonitätsauskünfte eingeholt. So wird beispielsweise bei
jedem Mieterwechsel der Mietinteressent einer Bonitätsprüfung unterzogen. Ebenso wird die
Bonität möglicher Projektpartner einzelfallbezogen überprüft.
Im Bereich der Vermietung werden Forderungen grundsätzlich nach standardisierten Verfahren
bewertet. Die Wertberichtigungsquoten errechnen sich abhängig vom Alter und der Art des
zugrundeliegenden Geschäfts (gekündigtes oder laufendes Mietverhältnis). Rückständige
Forderungen werden grundsätzlich über ein individuelles Mahnverfahren überwacht.
In den Segmenten Real Estate Services und Development werden Entscheidungen zur Wertberichtigung von Forderungen einzelfallbezogen getroffen.
Wenn sich im laufenden Projektcontrolling zeigt, dass gewährte Gesellschafterdarlehen nicht
mehr bedient oder zurückgezahlt werden können, wird der Beteiligungsansatz überprüft und
gewährte Darlehen werden gegebenenfalls wertberichtigt.
Sonstige Risiken
Operationelle Risiken sind die Gefahr von Verlusten, die in Folge der Unangemessenheit oder
des Versagens von internen Verfahren und Systemen, von Menschen oder in Folge externer
Ereignisse eintreten. Durch die Einbindung der LBBW Immobilien in die OpRisk-Strategie des
LBBW-Konzerns werden alle auftretenden Schadensfälle vollständig und zeitnah in der zentralen
Datenbank ORC der LBBW erfasst. Dadurch ist die Transparenz der aktuellen Schadenssituation
der LBBW Immobilien auch für den Gesellschafter jederzeit gewährleistet. Wesentliche Risiken
für die LBBW Immobilien im Bereich der operationellen Risiken sind derzeit nicht erkennbar.
Bei der jährlichen Risikoinventur Operationelle Risiken werden Risikoszenarien identifiziert,
welche die für die LBBW Immobilien wesentlichen Risiken abdecken. Dabei werden auch
Handlungsstrategien und Maßnahmen definiert, um das Risiko künftiger Schadensfälle zu
reduzieren und daraus resultierende Verluste zu vermeiden. Insgesamt werden die getroffenen
Maßnahmen als angemessen eingeschätzt.
Rechtliche Risiken betreut eine zentrale Rechtsabteilung in Zusammenarbeit mit namhaften
Rechtsanwaltskanzleien.
Wesentliche Risiken für die LBBW Immobilien in den Bereichen Informationstechnologie und
Personal sind aktuell nicht erkennbar.
In der Gesamtbetrachtung lassen sich bestandsgefährdende Risiken für die LBBW Immobilien
zurzeit nicht feststellen – weder unter Substanz- noch unter Liquiditätsgesichtspunkten.
49
50
Westend Carrée, Frankfurt
51
Corporate Governance,
Mitarbeiterentwicklung
52
Inhalt
Corporate Governance
54
Mitarbeiterentwicklung55
53
>> Geschäftsbericht 2015 - Corporate Governance, Mitarbeiterentwicklung > Corporate Governance
Corporate Governance
Wirkungsvolle Corporate Governance ist Teil des Selbstverständnisses der LBBW Immobilien.
Dabei hat es höchste Priorität, den Bestand des Unternehmens zu sichern und Mehrwert zu
generieren.
Damit Corporate Governance ihre Wirkung entfalten kann, gilt es, eine Reihe von Voraussetzungen zu schaffen. Dazu gehören die vertrauensvolle und effiziente Zusammenarbeit zwischen
Geschäftsführung und Aufsichtsrat/Gesellschafterausschuss im Sinne eines dualen Führungssystems, die Achtung der Interessen des Gesellschafters, der Fremdkapitalgeber, Arbeitnehmer
und sonstiger mit dem Unternehmen verbundener Gruppen und ein umfassendes Wissen
um vorhandene Risiken, die mit Hilfe entsprechender Kontrollen bewusst gesteuert werden
können. Weitere Grundlagen für Corporate Governance sind Offenheit und Transparenz in der
Unternehmenskommunikation.
Die LBBW Immobilien hat das im Jahr 2014 eingeführte Compliance-Management-System (CMS),
das sich an den Grundsätzen des CMS der LBBW orientiert, aber an die operativen Bedürfnisse
der LBBW Immobilien adaptiert wurde, weiter verfeinert und angepasst. Das System basiert
auf einem gruppenweit gültigen Verhaltenskodex. Es umfasst Vorgaben zur Korruptionsbekämpfung, zur Verhinderung von Geldwäsche und betrügerischen Handlungen sowie zu
Finanzsanktionen und Embargos. Diese Vorgaben sind in der Schriftlich fixierten Ordnung
verankert und somit für jeden Mitarbeiter gültig.
Compliance- und Geldwäsche-Ansprechpartner für jeden Mitarbeiter vor Ort sowie die Bestellung eines externen Ombudsmanns gewährleisten, dass die Vorgaben umgesetzt werden.
Sämtliche Maßnahmen werden von einem zentralen Compliance- und Geldwäsche-Beauftragten
koordiniert.
Zu den festen Bestandteilen des CMS gehören regelmäßige Schulungen für Mitarbeiter aller
Hierarchiestufen. Von einem externen Prüfer wurde die Wirksamkeit des CMS 2015 für die
wesentlichen Bereiche bestätigt und somit nachgewiesen, dass die LBBW Immobilien bei
sämtlichen Geschäftsaktivitäten die gesetzlichen Bestimmungen und die unternehmensinternen
Regelungen befolgt und somit Regelverstößen nachhaltig entgegentritt. Unabhängig davon
wird das CMS auf der Grundlage von Erfahrungen und Kontrollergebnissen kontinuierlich
weiter entwickelt, um die Prozesse und Kommunikationsabläufe zu optimieren.
Die LBBW Immobilien ist darüber hinaus eng in die Organisation des LBBW-Konzerns eingebunden, um Gefahren, die durch kriminelle Handlungen wie etwa Geldwäsche oder Korruption
drohen, effektiver bekämpfen zu können.
Neben dem CMS dient auch das Interne Kontrollsystem (IKS) der Steuerung von unternehmerischen Risiken. Aus dem Zusammenspiel beider Systeme ergibt sich eine angemessene,
nachhaltige Risikobeurteilung, die eine erfolgreiche Corporate Governance ermöglicht. Auch
die Bereiche Risikomanagement und Revision sind in die Steuerung der Risiken eingebunden.
Die etablierten Berichtswege sorgen für eine unbürokratische Abstimmung und Kommunikation
dieser Bereiche im Sinne einer umfassenden Corporate Governance.
54
>> Geschäftsbericht 2015 - Corporate Governance, Mitarbeiterentwicklung > Mitarbeiterentwicklung
Mitarbeiterentwicklung
Im Personalwesen stand 2015 die Neuaufstellung des Segments Asset Management im Vordergrund, um hier die notwendigen strategischen Veränderungen sowohl im banknahen Geschäft
als auch im Drittmarktgeschäft umzusetzen. 2014 war mit der Arbeitnehmervertretung eine
Vereinbarung abgeschlossen worden, um die betroffenen Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter umfassend sozial abzusichern. Personalanpassungen bei der BW-Immobilien GmbH, die aufgrund
der veränderten Anforderungen der LBBW bis 2019 vereinbart worden waren, konnten dadurch
bereits 2015 weitgehend und vor allem sozialverträglich durch verbindliche Abschlüsse von
Altersteilzeitverträgen sowie einvernehmliche Beendigungen umgesetzt werden. Der Zentralbereich Personal der LBBW Immobilien Management GmbH übernahm zum Jahreswechsel
2014/15 die Personalbetreuung der neu gegründeten LBBW Immobilien Asset Management
GmbH.
Im Laufe des Jahres wurde gemeinsam mit dem Betriebsrat die Sicherheitslage auf den
Baustellen beurteilt. Im Ergebnis wurden diverse Unterweisungen durchgeführt und die
persönliche Schutzausrüstung ergänzt. Weiterhin wurde mit der Gefährdungsbeurteilung
psychischer Gesundheit am Arbeitsplatz begonnen.
Mit der Betriebsvereinbarung über die Anstellung von Beschäftigten (BAB) steht ein zentrales
Mittel für Leistungsanreize zur Verfügung. Neben dem marktgerechten Grundgehalt bietet das
System die Möglichkeit, darüber hinaus eine attraktive leistungsabhängige Vergütung anhand
von konkreten Zielvereinbarungen zu erhalten. Weiterhin wird den Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern eine zusätzliche Altersversorgung angeboten. In einigen Gesellschaften der
LBBW Immobilien werden die Kosten für ein öffentliches Nahverkehrsticket übernommen.
Die LBBW Immobilien beschäftigte zum Ende des Jahres 2015 insgesamt 488 Mitarbeiterinnen
und Mitarbeiter (im Vorjahr 494).
Die Personalentwicklung umfasst alle Instrumente und Maßnahmen, mit denen das Entwicklungspotenzial von Führungskräften, Mitarbeitern sowie Teams identifiziert, notwendige
Entwicklungsrichtungen und -umfänge festgelegt und Maßnahmen initiiert, durchgeführt und
evaluiert werden können. 2015 wurden Ergebnisse sowie Entwicklungsbedarf aus den Förderund Entwicklungsgesprächen durch geeignete Weiterbildungsmaßnahmen zur fachlichen und
strategischen Weiterentwicklung des Unternehmens systematisch umgesetzt. Hiermit soll eine
nachhaltige Förder- und Entwicklungsstrategie eng an den jeweiligen Zielen des Unternehmens
verfolgt werden. 2016 soll ein Führungskräfte- und Expertenprogramm unterhalb der zweiten
Führungsebene etabliert werden. Ziel ist es, eine an den Zielen der LBBW Immobilien orientierte
und wachsende einheitliche Führungs- und Netzwerkkultur zu entwickeln. Weiterhin stehen für
2016 das turnusmäßige Förder- und Entwicklungsgespräch sowie eine erneute konzernweite
Mitarbeiterbefragung an.
Die Berufsausbildung genießt bei der LBBW Immobilien traditionell einen hohen Stellenwert.
Während der Ausbildung wird besonderes Augenmerk auf den praktischen Einblick in alle
Facetten des Immobilienmarktes gelegt. Zum Stichtag 31. Dezember 2015 befanden sich
insgesamt acht Auszubildende/Studenten der Dualen Hochschule Baden-Württemberg (DHBW)
bei der LBBW Immobilien in einer Ausbildung.
55
56
Kreissparkasse Vulkaneifel, Daun
57
Prognosebericht
58
Inhalt
Allgemeine Entwicklung
60
Asset Management Gewerbe
62
Development63
Real Estate Services
64
59
>> Geschäftsbericht 2015 - Prognosebericht > Allgemeine Entwicklung
Allgemeine Entwicklung
Der Ausblick für 2016 ist positiv. Die gute Beschäftigungssituation, eine starke Binnennachfrage, mehr Staatskonsum durch die hohen Flüchtlingszahlen, der nachgebende Rohölpreis und
der relativ schwache Euro dürften das deutsche Wirtschaftswachstum günstig beeinflussen.
Ein weiterer vorteilhafter Faktor ist die kontinuierliche Erholung in der Eurozone, obwohl
vorhandene strukturpolitische Probleme tief in die europäische Solidargemeinschaft greifen.
Ein Ende der Niedrigzinspolitik im Euro-Währungsraum ist nicht zu erwarten. Ein leichter
Anstieg der Inflationsrate in Deutschland um ein Prozent ist denkbar. Alles in allem könnte
sich das Wachstum des deutschen Bruttoinlandsprodukts 2016 zwischen 1,7 Prozent und
2,0 Prozent einpendeln – gute Voraussetzungen für einen florierenden Immobilieninvestmentmarkt.
Entwicklung der wirtschaftlichen
Rahmenbedingungen und der Geschäftstätigkeit
der LBBW Immobilien
Die Weichen für 2016 sind in die richtige Richtung gestellt: gute Fundamentaldaten, ein voraussichtlich günstig bleibendes Zinsniveau sowie anhaltend starker Kapitalanlagedruck bilden
eine gute Basis für Investments. Darüber hinaus könnte das Investitionsvolumen erneut durch
Großfusionen geprägt sein. Das bereits beträchtliche Preisniveau und damit verbundene hohe
Wertsteigerungsgewinne werden Verkaufsentscheidungen weiter motivieren. Daher ist für 2016
ein ähnlich stattliches Transaktionsvolumen wie 2015 zu erwarten. Der Wohninvestmentmarkt
wird seine Dynamik beibehalten. Aufgrund von hohen Vorvermietungsquoten bei Neubauprojekten ist mit niedrigen Leerständen zu rechnen. Hiervon können sowohl Projektentwicklungen
als auch Revitalisierungen profitieren.
60
>> Geschäftsbericht 2015 - Prognosebericht > Allgemeine Entwicklung
Auf der Grundlage der strategischen Ausrichtung der LBBW Immobilien wurde eine Fünf-JahresPlanung erarbeitet. Für das Jahr 2016 wird für die LBBW Immobilien mit einem Ergebnis vor
Ertragsteuern in Höhe von etwa 36 Mio. Euro und damit mit einer Eigenkapitalrendite von
8,5 Prozent gerechnet. Zum Jahresergebnis 2016 werden maßgeblich die Übergabe des bereits
veräußerten Projekts Rebstockhöfe in Frankfurt sowie das Wohnbauprojekt Friends in München
beitragen. Den größten Teil des Gesamtergebnisses der LBBW Immobilien wird daher mit rund
33 Mio. Euro das Segment Development erwirtschaften. Die stärkste Stütze bleibt das Veräußerungsergebnis mit etwa 44 Mio. Euro. Parallel zu den bereits begonnenen Vorhaben gilt
es, neue attraktive Projekte in den Kernmärkten zu akquirieren, um die Basis für die folgenden
Geschäftsjahre zu legen. Im Segment Asset Management ist für das Geschäftsjahr 2016 ein
Ergebnis vor Ertragsteuern in Höhe von etwa 16 Mio. Euro geplant. Insbesondere das Bewirtschaftungsergebnis liefert hierzu mit rund 17 Mio. Euro einen stabilen Ergebnisbeitrag.
Im Segment Real Estate Services wird für das Planjahr 2016 mit einem positiven Ergebnis vor
Ertragsteuern von 0,1 Mio. Euro gerechnet. Hierzu soll in besonderem Maße das auf etwa
13 Mio. Euro steigende Dienstleistungsergebnis beitragen. Dem gegenüber steht ein Ergebnis
aus dem als Cost Center geführten Segment Holding von rund minus 13 Mio. Euro.
Bei gleichbleibenden Konjunkturdaten können die Chancen und Risiken in den Bereichen Asset
Management und Real Estate Services als ausgewogen betrachtet werden. Wesentliche Chancen
und Risiken bestehen in der Bestandsveränderung der Gewerbeimmobilien. Im Bereich Development hängt der Akquisitions- und Umsetzungserfolg stark von einer stabilen Konjunkturentwicklung in den angestrebten Zielmärkten ab.
61
>> Geschäftsbericht 2015 - Prognosebericht > Asset Management Gewerbe
Asset Management Gewerbe
Die LBBW Immobilien Asset Management GmbH wird künftig verstärkt Asset-ManagementDienstleistungen wie das Portfoliomanagement sowie das kaufmännische und technische
Immobilienmanagement für Dritte anbieten. In den kommenden Jahren ist daher ein Anstieg
des Dienstleistungsergebnisses geplant. Ferner wird wie bisher das Asset Management für die
Eigenbestände der LBBW Immobilien, insbesondere der Bahnhofsplatzgesellschaften, erbracht.
Aktives Portfoliomanagement
und Ausbau Drittgeschäft
Die Portfoliobereinigung der vergangenen Geschäftsjahre hat zu einer Konzentration auf
Objekte mit nachhaltiger Entwicklungsperspektive in Top-Lagen in den Regionen Stuttgart und
München geführt. Ein aktives Immobilien- und Portfoliomanagement, das auch den An- oder
Verkauf von Einzelimmobilien oder Teilportfolios einschließt, soll in den nächsten Jahren zur
Optimierung sowie zur Wertsteigerung des Immobilienbestandes beitragen.
Ein wichtiger Schritt zum Ausbau des Portfolio- und Immobilienmanagements sind die erfolgreichen Ankäufe des Portfolios MUC 10 im Großraum München und des Objekts Westend
Carrée II in Frankfurt am Main. Diese Büroimmobilien sollen in den kommenden Jahren von der
LBBW Immobilien Asset Management GmbH durch ein aktives Asset und Property Management
weiterentwickelt werden.
Zukünftig können bei diesen Eigenbeständen neben der Modernisierung und Instandhaltung
auch Themen wie Sanierung/Refurbishment, Abriss und Wiederaufbau/Redevelopment an
Bedeutung gewinnen. Die Synergien mit dem Segment Development sind dabei ein entscheidender Erfolgsfaktor.
62
>> Geschäftsbericht 2015 - Prognosebericht > Development
Development
Das Segment Development ist in den Kernmärkten Süddeutschland (Baden-Württemberg und
Bayern), Rheinland-Pfalz, dem Rhein-Main-Gebiet und Berlin sowohl als Investor wie auch als
Dienstleister positioniert. Zielprojekte sind Büro- und Handelsimmobilien in den Zentren,
Fachmarktzentren, Wohnungsbau für institutionelle und private Investoren sowie die Wohnungsbauträgertätigkeit mit Teileigentumsverkauf. Auch Management-Immobilien oder Sonderprojekte können im Einzelfall entwickelt werden, sofern der Exit gesichert ist. Ergänzt werden
diese klassischen Developmentaktivitäten um Dienstleistungen, die auf die Optimierung von
Beständen, auch innerhalb des Konzernverbundes, abzielen. Dazu gehören Sanierungen,
Bestandsoptimierungen und Neuentwicklungen oder das Refurbishment. Ein Beispiel dafür
ist die Projektentwicklung Lautenschlager Areal in Stuttgart, die bis Mitte 2017 fertiggestellt
werden soll.
Verstärkte Neuakquisitionstätigkeit
in den Kernmärkten
In den kommenden Jahren wird die Neuausrichtung des Segments Development weiter vorangetrieben. Vorrangige Ziele sind, die Volumina zwischen investiver Tätigkeit und Dienstleistungsprojekten für Dritte gleichmäßiger als bisher zu verteilen sowie die Fokussierung
auf die regionalen Kernmärkte. Die umfangreiche Markterfahrung am Standort München soll
weiter genutzt werden. Im eingeschwungenen Zustand sollen künftig etwa acht bis zwölf
Projekte zeitgleich bearbeitet werden, wobei eine ausgewogene Mischung aus Wohnen und
Gewerbe angestrebt wird. Abweichungen von der angestrebten Projektstruktur können sich
durch kürzere oder längere Laufzeiten oder durch einzelne besonders attraktive Projekte
ergeben. Die Altprojekte sind weitgehend abgeschlossen.
In Anbetracht der Übergaben im zurückliegenden Geschäftsjahr erhält der Bereich After
Sales zunehmend Bedeutung.
Investive Projektentwicklungen sind auch künftig als Joint Ventures möglich. Dabei wird
angestrebt, dass die LBBW Immobilien oder ihre Tochtergesellschaften, unabhängig von der
Anzahl der Partner, die Federführung beziehungsweise die Mehrheit der Anteile halten.
63
>> Geschäftsbericht 2015 - Prognosebericht > Real Estate Services
Real Estate Services
Im Segment Real Estate Services bleiben die nicht investiven Immobiliendienstleistungen der
LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH und der Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH
gebündelt. Neben dem Kerngeschäft der Immobiliendienstleistungen kann es in Einzelfällen
zu investiven Tätigkeiten kommen. Eine große Herausforderung für das Segment Real Estate
Services stellt die Tatsache dar, dass sich bei den Kommunen die Haushaltsspielräume und die
Abhängigkeiten von staatlichen Förderprogrammen kaum verändern dürften.
Entlastung der Kommunen
und Kooperation mit privaten Partnern
Die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH steht vor der Aufgabe, ihre sehr gute
Marktposition durch konsequente Qualitätssicherung auszubauen. Synergien durch eine
Vertiefung der Wertschöpfungskette sollen verstärkt gehoben werden. Bei Grundstückskäufen
und Projektentwicklungen sind die Kommunen aufgrund knapper Finanzmittel zunehmend
auf private Partner und auf privates Kapital angewiesen. Auf diese öffentlich-privaten Partnerschaften stellt sich die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH in Kooperation mit den
Sparkassen durch ein entsprechendes Leistungsangebot ein. Mit einer gezielten Personalentwicklung sind Maßnahmen zur Qualitätssicherung und Produktivitätsverbesserung verbunden.
Daneben liegt ein weiterer Schwerpunkt auf der Kostenseite. Mittelfristig stabilisieren die hohe
Marktdurchdringung und der Auftragsbestand die weitere Entwicklung der LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH.
64
>> Geschäftsbericht 2015 - Prognosebericht > Real Estate Services
Die Planung der Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH basiert auf den Annahmen, dass einerseits die klassische Projektsteuerung für Kommunen, Krankenhausträger und Träger von
Sozialeinrichtungen konstant gehalten werden kann und dass es andererseits gelingt, das
Geschäft mit gewerblichen Kunden auszubauen. Hier soll neben dem Angebot von Projektsteuerungsleistungen im gewerblichen Hochbau insbesondere ein projektbegleitendes
Baucontrolling für Immobilienfinanzierungen von Sparkassen und der LBBW am Markt platziert
werden. Das umfassende Dienstleistungsangebot für kommunale und gewerbliche Kunden wird
um die Leistungen der Bauland- und städtebaulichen Entwicklung ergänzt. Auch die Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH strebt durch gezielte Personalentwicklung und organisatorische
Maßnahmen eine Verbesserung der Qualität und Produktivität ihrer Dienstleistungen an.
Stuttgart, den 29. Februar 2016
LBBW Immobilien Management GmbH
Michael Nagel
Frank Berlepp
Alexander Sieber
65
66
Stadtentwicklung, Sulzbach/Murr
67
Jahresabschluss 2015
68
Inhalt
Bilanz70
Gewinn- und Verlustrechnung
72
Gesamtergebnisrechnung73
Eigenkapitalveränderungsrechnung74
Kapitalflussrechnung75
69
Bilanz zum 31. Dezember 2015
A K T I V A Anhang
31. 12. 2015
31. 12. 2014
EURTEUR
A. Langfristige Vermögenswerte
I. Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
7.1
465.795.550,18
429.234
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten
1.660.000,00
1.507
2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten
394.250.000,00
352.874
3. Grundstücke mit Erbbaurechten 68.665.550,18
73.532
4. Bauten auf fremden Grundstücken
1.220.000,00
1.321
II.Sachanlagen
7.2
1.783.454,09
1.996
1. Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
1.783.454,09
1.996
III. Immaterielle Vermögenswerte
7.3
264.464,00
256
IV. Finanzanlagen
7.4
745.946,61
3.611
1. Anteile an nahe stehenden Unternehmen
298.700,00
299
2.Beteiligungen
447.246,61
3.313
V. Nach der at equity-Methode bilanzierte Unternehmen
7.4
2.656.246,97
819
VI. Forderungen und sonstige Vermögenswerte
7.6
26.154.352,97
31.358
1. Forderungen aus Verkauf von Grundstücken mit Kaufpreisstundung
1.881.733,97
2.002
2. Langfristige Forderungen Darlehen
24.272.619,00
29.356
VII. Forderungen aus Ertragsteuern
8.4
176.095,39
290
VIII. Positive Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten
8.3
280.502,67
31
Summe langfristige Vermögenswerte
497.856.612,88
467.594
B. Kurzfristige Vermögenswerte
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
7.5
312.871.169,83
280.724
1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten
16.666.483,29
29.313
2. Unfertige Erschließungsmaßnahmen
73.484.052,44
88.482
3.Bauvorbereitungskosten
1.008.978,19
19.103
4. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit unfertigen Bauten
192.142.944,20
134.440
5. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit fertigen Bauten
9.352.777,67
9.368
6. Geleistete Anzahlungen
20.215.934,04
19
II. Forderungen und sonstige Vermögenswerte
7.6
57.333.022,49
73.513
1. Forderungen aus Vermietung
3.681.414,57
3.832
2. Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen
2.479.220,40
4.796
3. Forderungen aus Grundstücksverkäufen
19.831.231,01
24.848
4. Forderungen aus Betreuungstätigkeit
1.054.023,06
1.114
5. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
2.099.089,66
2.053
6. Forderungen gegen nahe stehende Unternehmen
18.759.412,72
15.288
7. Forderungen gegen Gesellschafter
6.903,35
523
8. Sonstige Vermögenswerte
9.421.727,72
21.059
III. Forderungen aus Ertragsteuern
8.4
2.567.624,35
2.788
IV. Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
7.7
281.737.232,41
297.059
Summe kurzfristige Vermögenswerte
654.509.049,08
654.084
C. Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
7.8
49.100.000,00
0
Bilanzsumme1.201.465.661,96 1.121.679
Aus rechentechnischen Gründen können in den Vorjahreswerten Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
70
P A S S I V A Anhang
31. 12. 2015
31. 12. 2014
EURTEUR
A.Eigenkapital
I. Anteile des Anteilseigners des Mutterunternehmens am Eigenkapital
8.1
403.827.777,85
445.320
1. Gezeichnetes Kapital
20.000.000,00
20.000
2.Gewinnrücklagen
-6.845.887,64
-4.866
3. Bewertungsergebnis aus Cash-Flow-Hedges
-87.127,87
-1.845
4. Bilanzgewinn einschließlich Gewinnvortrag
390.760.793,36
432.031
II. Nicht beherrschende Anteile
8.1
11.171.319,04
11.997
Summe Eigenkapital
414.999.096,89
457.317
B. Langfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten
8.2
255.779.540,63
268.696
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
255.779.540,63
268.696
II. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern
8.4
1.708,86
2
III. Pensionsrückstellungen
8.5
30.314.879,40
30.095
IV. Sonstige Rückstellungen
8.6
609.590,51
562
V. Negative Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten
8.3
57.529,60
2.841
VI. Latente Steuerverbindlichkeiten
8.4
25.016.666,18
31.939
Summe langfristiges Fremdkapital
311.779.915,18
334.136
C. Kurzfristiges Fremdkapital
I. Finanzverbindlichkeiten
8.2
181.790.689,22
89.621
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
181.790.689,22
89.621
II. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten
8.7
254.882.643,38
203.099
1. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen
93.851.115,35
63.305
2. Verbindlichkeiten aus Vermietung
1.201.357,10
980
3. Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
24.719,16
284
4. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
20.015.773,17
20.855
5. Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen
5.004.437,17
3.866
6. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
46.520.162,80
19.270
7. Sonstige Verbindlichkeiten
85.908.991,21
91.916
8. Übrige sonstige Verbindlichkeiten
2.356.087,42
2.623
III. Verbindlichkeiten aus Ertragsteuern
8.4
2.596.450,68
1.196
IV. Sonstige kurzfristige Rückstellungen
8.6
35.416.866,61
36.309
Summe kurzfristiges Fremdkapital
474.686.649,89
330.225
Bilanzsumme1.201.465.661,96 1.121.679
Aus rechentechnischen Gründen können in den Vorjahreswerten Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
71
Konzern Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015
Anhang2015 2014
EURTEUR
1. Bewirtschaftungsergebnis
6.1
28.955.299,07
24.741
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
27.285.874,15
23.553
a1) Umsatzerlöse
36.287.153,53
30.310
a2) Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen
-9.001.279,38
-6.757
b)Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
1.669.424,92
1.188
b1) Umsatzerlöse
2.124.259,51
2.308
b2) Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen
-454.834,59
-1.120
2. Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
zum Fair Value
6.2
8.874.909,90
2.694
3.Veräußerungsergebnis
6.3
33.721.088,70
29.422
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
20.263.132,84
447
a1) Umsatzerlöse aus als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
101.241.800,00
4.247
a2) Aufwendungen zur Veräußerung von zur Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien
-80.978.667,16
-3.799
b)Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
13.457.955,86
28.974
b1) Umsatzerlöse aus für zum Verkauf bestimmten Grundstücken
und anderen Vorräten
127.863.196,08
255.124
b2) Aufwendungen zur Erzielung von Veräußerungsergebnissen
-114.405.240,22
-226.150
4. Dienstleistungsergebnis
6.4
28.678.692,38
29.422
a)Umsatzerlöse
35.141.000,19
35.247
b)Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen
-6.462.307,81
-5.824
5. Sonstiges betriebliches Ergebnis
6.5
19.879.968,31
19.994
a) Sonstige betriebliche Erträge
23.200.545,60
25.923
b)Sonstige betriebliche Aufwendungen
-3.320.577,29
-5.929
6. Finanzerträge
6.6
1.606.645,65
3.303
a) Erträge aus Wertpapieren, Derivaten und Ausleihungen des Finanzvermögens
127.998,92
0
b)Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
1.478.646,73
3.303
7.Finanzaufwendungen
6.7
-17.867.637,42
-13.322
a) Aufwendungen aus Wertpapieren, Derivaten und Finanzanlagen
-2.786.386,20
-729
b)Zinsen und ähnliche Aufwendungen
-15.081.251,22
-12.593
8. Ergebnis aus der at equity-Bewertung
6.8
1.362.631,14
186
9.Beteiligungsergebnis
6.9
207.997,71
5
Rohertrag
105.419.595,44
96.445
10.Personalaufwand
6.10
-42.249.892,21
-45.272
11. Sach- und Verwaltungsaufwand
6.11
-17.014.911,90
-18.700
Ergebnis vor Ertragsteuern
46.154.791,33
32.474
12.Ertragsteuern
6.12
4.852.244,72
-104
Konzernergebnis51.007.036,0532.370
13. Ergebnisanteil nicht beherrschender Gesellschafter
8.1
-3.024.519,42
-549
14. Ergebnisanteil Anteilseigner
54.031.555,47
32.919
Aus rechentechnischen Gründen können in den Vorjahreswerten Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
72
Konzern Gesamtergebnisrechnung
für die Zeit vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015
01.01.-31.12.201501.01.-31.12.2014
EURTEUR
Konzernergebnis
51.007.036,0532.370
Sonstiges Ergebnis
Sachverhalte, die nicht nachträglich in die Gewinn- und
Verlustrechnung umgegliedert werden
Gewinnrücklage
Gewinne/Verluste aus der Neubewertung der Nettoschulden IAS 19 *
317.372,00
-4.885
Latente Steuern auf Gewinne/Verluste aus der Neubewertung der Nettoschulden IAS 19
-96.877,80
1.491
Sachverhalte, die unter bestimmten Bedingungen nachträglich
in die Gewinn- und Verlustrechnung umgegliedert werden
Neubewertungsrücklage
Gewinne/Verluste aus der Neubewertung von zur Veräußerung
verfügbaren finanziellen Vermögenswerten
133.831,80
0
Umgliederung in die Gewinn- und Verlustrechnung
-133.831,80
0
Bewertungsergebnis aus Cash-Flow-Hedges
Gewinne/Verluste aus der Bewertung von Cash-Flow-Hedges
2.530.190,18
-2.170
Latente Steuern auf die Bewertung von Cash-Flow-Hedges
-772.340,55
662
Summe Sonstiges Ergebnis
1.978.343,83
-4.901
Konzerngesamtergebnis
52.985.379,8827.469
Gesamtergebnisanteil nicht beherrschender Gesellschafter
-3.024.519,42
-549
Gesamtergebnisanteil Anteilseigner
56.009.899,30
28.018
* Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste aus Pensionszusagen
Aus rechentechnischen Gründen können in den Vorjahreswerten Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
73
Konzern Eigenkapitalveränderungsrechnung
Gezeichnetes
Gewinn-
Kapital
rücklagen
Bewertungs-
ergebnis aus
Bilanzgewinn Anteile nicht
Gesamt
einschließlich beherrschender
Cash-Flow- GewinnvortragGesellschafter
Hedges
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Eigenkapital zum 01.01.2014
20.000
727
-337
416.574
10.347
447.311
Kapitalentnahme der Berichtsperiode
0
0
0
-17.463
0
-17.463
Konzernergebnis
0
0
0
32.920
-550
32.370
Sonstiges Ergebnis
Veränderungen aus Gewinne/Verluste aus
der Neubewertung der Nettoschulden IAS 19
0
-3.393
0
0
0
-3.393
Veränderung aus Gewinne/Verluste aus
der Bewertung von Cash-Flow-Hedges
0
0
-1.508
0
0
-1.508
Summe Sonstiges Ergebnis
0
-3.393
-1.508
0
0
-4.901
Konzerngesamtergebnis
0 -3.393 -1.508 32.920 -55027.469
Garantiedividende/nicht beherrschende
Anteile
0
-2.2000 0
2.2000
Eigenkapital zum 31.12.2014
20.000
-4.866
-1.845
432.031
11.997
457.317
Kapitalentnahme der Berichtsperiode
0
0
0
-95.302
0
-95.302
Konzernergebnis
0
0
0
54.032
-3.025
51.007
Sonstiges Ergebnis
Veränderungen aus Gewinne/Verluste aus
der Neubewertung der Nettoschulden IAS 19
0
220
0
0
0
220
Veränderung aus Gewinne/Verluste aus
der Bewertung von Cash-Flow-Hedges
0
0
1.758
0
0
1.758
Summe Sonstiges Ergebnis
0
220
1.758
0
0
1.978
Konzerngesamtergebnis
0
220 1.758 54.032 -3.02552.985
Garantiedividende/nicht beherrschende
Anteile
0
-2.2000 0
2.2000
Eigenkapital zum 31.12.2015
20.000
-6.846
-87
390.761
11.171
414.999
Aus rechentechnischen Gründen können in den Vorjahreswerten Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
74
Konzern Kapitalflussrechnung
für die Zeit vom 1. Januar 2015 bis 31. Dezember 2015
2015
2014
in Mio. EUR
in Mio. EUR
Konzernergebnis
51,032,4
Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien zum Fair Value
-8,9
-2,7
Abschreibungen auf Sachanlagen und immaterielle Vermögenswerte
0,8
1,1
Wertminderungen/Wertaufholungen Vorräte
0,0
0,8
Abnahme (-)/Zunahme (+) der langfristigen Rückstellungen
0,6
-6,9
Abnahme (-)/Zunahme (+) Einzelwertberichtigungen auf Forderungen
-2,9
-4,5
Veränderung positive/negative Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten
-0,5
0,7
Veränderung aktive/passive latente Steuern
-7,8
1,3
Sonstige Anpassungen (per Saldo)
18,6
10,8
Zwischensumme
-0,10,6
Überleitung vom Konzernergebnis zum Netto-Cash-Flow
50,9
33,0
Zunahme (+)/Abnahme (-) der kurz- und mittelfristigen Rückstellungen
-0,9
1,2
Gewinn aus dem Abgang von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
-20,3
-0,4
Verlust/Gewinn aus dem Abgang von Sach- und Finanzanlagen
-0,2
0,0
Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie
anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
-9,3
33,2
Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie
anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind
26,2
-125,4
Ertragsteuerzahlungen/Ertragsteuererstattungen
-1,3-4,5
Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit
45,1
-63,0
Einzahlungen aus Abgängen von als Finanzinvestion gehaltenen Immobilien
101,2
4,2
Auszahlungen (-) für Investitionen in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
-157,4
-1,5
Einzahlungen aus Abgängen von Sachanlagevermögen und immateriellen Vermögenswerten
0,0
0,0
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Sachanlagevermögen und immaterielle Vermögenswerte
-0,7
-1,0
Einzahlungen aus Abgängen von Gegenständen des Finanzanlagevermögens
3,1
0,0
Auszahlungen (-) für Investitionen in das Finanzanlagevermögen
-0,2
0,0
Cash Flow aus der Investitionstätigkeit
-53,9
1,8
Auszahlungen (-) an nicht beherrschende Gesellschafter (Garantiedividende)
-2,2
-2,2
Auszahlungen (-) an Anteilseigner
-67,5
-24,7
Einzahlungen aus der Aufnahme von Finanzkrediten zur Finanzierung
der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
113,4
0,0
des Vorratsvermögen
31,5
61,3
Auszahlungen (-) aus der Tilgung von Finanzkrediten zur Finanzierung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
-63,9
-3,8
des Vorratsvermögen
-68,0
-114,3
Gezahlte Zinsen für
die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
-9,1
-7,2
das Vorratsvermögen
-7,1
-5,9
Cash Flow aus der Finanzierungstätigkeit
-73,0
-96,8
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds
-81,8
-158,0
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode
257,4
415,4
Finanzmittelfonds am Ende der Periode
175,6
257,4
Betriebsmittelkredite
106,139,8
Zahlungsmittel/Zahlungsmitteläquivalente
281,7297,1
Aus rechentechnischen Gründen können in den Vorjahreswerten Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten.
75
76
Baulandentwicklung, Renningen
77
Konzernanhang
78
Inhalt
Allgemeine Informationen
80
1.
2.
2.1
2.2
2.3
Grundlage der
Abschlusserstellung
Gesetzliche Vorschriften
Allgemeine Bilanzierungsund Bewertungsgrundsätze
Schätzungen und
Ermessensentscheidungen
3.
3.1
3.2
Konsolidierungsgrundsätze und Konsolidierungskreis 84
Konsolidierungsgrundsätze
84
Konsolidierungskreis
85
80
80
83
83
4. Fremdwährungsumrechnung86
5.
5.1
5.2
5.3
5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 5.10
5.11
5.12
5.13
5.14
5.15
Spezifische Bilanzierungsund Bewertungsgrundsätze
Als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien
Immaterielle
Vermögenswerte
Sachanlagen
Finanzielle Vermögenswerte
Wertminderungen von
finanziellen Vermögenswerten
Fertigungsaufträge
Zum Verkauf bestimmte
Grundstücke und andere
Vorräte
Vermögenswerte einer
Vermögensgruppe, die als
zur Veräußerung gehalten
klassifiziert werden
Verbindlichkeiten
Langfristige
Versorgungsleistungen
Pensionsrückstellungen
Sonstige Rückstellungen
Leasing
Ertragsrealisierung
Ertragsteuern
Bilanzierung von
Sicherungsbeziehungen
87
87
89
89
90
91
92
92
93
93
93
94
95
95
95
96
6. Erläuterungen zur
Konzerngewinn und -verlustrechnung
97
6.1 Bewirtschaftungsergebnis
97
6.2 Ergebnis aus der Bewertung
von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien zum
Fair Value 97
6.3 Veräußerungsergebnis
97
6.4 Dienstleistungsergebnis
98
6.5 Sonstiges betriebliches
Ergebnis
98
6.6 Finanzerträge
99
6.7 Finanzaufwendungen
99
6.8 Ergebnis aus der at equity Bewertung von Unternehmen 99
6.9 Beteiligungsergebnis
99
6.10 Personalaufwand
99
6.11 Sach- und Verwaltungsaufwand100
6.12 Ertragsteuern
100
7. Erläuterungen zur
Konzernbilanz – Aktiva
103
7.1 Als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien 103
7.2 Sachanlagen
104
7.3 Immaterielle Vermögenswerte 105
7.4 Finanzanlagen/Nach der
at equity-Methode
bilanzierte Unternehmen
106
7.5 Zum Verkauf bestimmte Grund-
stücke und andere Vorräte
107
7.6 Forderungen und sonstige
Vermögenswerte
109
7.7 Zahlungsmittel und
Zahlungsmitteläquivalente 111
7.8 Zur Veräußerung gehaltene
langfristige Vermögenswerte 111
8. Erläuterungen zur
Konzernbilanz – Passiva
8.1 Eigenkapital
8.2 Finanzverbindlichkeiten
8.3 Derivative Finanzinstrumente
8.4 Steueransprüche
und -verbindlichkeiten
111
111
113
114
115
8.5 8.6 8.7 9. Pensionsrückstellungen
116
Sonstige Rückstellungen
118
Verbindlichkeiten aus
Lieferungen und Leistungen
und sonstige
Verbindlichkeiten
119
Erläuterungen zur
Kapitalflussrechnung
0. Leasing
1
10.1 Operate-Leasing
10.2 Finance-Leasing
120
120
120
120
1. Finanzrisikomanagement 121
1
11.1 Finanzrisiken
121
11.2 Finanzinstrumente
122
12. Sonstige Erläuterungen
127
12.1 Haftungsverhältnisse und
Eventualschulden
127
12.1.1 Bürgschaften, Cost-Overrun
Garantien und sonstige
Garantien u. Verpflichtungen 127
12.1.2 Patronatserklärungen
129
12.2 Sonstige finanzielle
Verpflichtungen
130
12.3 Kapitalmanagement
130
12.4 Ereignisse nach dem
Bilanzstichtag
130
12.5 Beziehungen zu nahe
stehenden Unternehmen
und Personen
130
12.6 Leistungen an Arbeitnehmer 133
12.7 Durchschnittliche Zahl
der Arbeitnehmer
133
12.8 Mitglieder des Aufsichtsrats
und der Geschäftsführung 134
12.9 Anteilsbesitzliste der
LBBW Immobilien
Management GmbH 135
Bestätigungsvermerk
des Abschlussprüfers
Bericht des Aufsichtsrats
139
140
79
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
1. Allgemeine Informationen
2.Grundlage der Abschlusserstellung
Die LBBW Immobilien Management GmbH mit Sitz in der Fritz-ElsasStraße 31, 70174 Stuttgart, Deutschland, ist im Handelsregister beim
Registergericht des Amtsgerichts Stuttgart unter der HRB 23388
eingetragen.
Direkte Mutterunternehmen sind die LBBW Immobilien-Holding GmbH,
Stuttgart (94 Prozent Kapitalanteil), und die LBBW Immobilien
GmbH & Co. Beteiligung KG, Stuttgart (sechs Prozent Kapitalanteil).
2.1 Gesetzliche Vorschriften
Der LBBW Immobilien Management-Konzern, im Folgenden LBBW
Immobilien oder der Konzern genannt, ist der Immobiliendienstleister
im Konzernverbund der Landesbank Baden-Württemberg, Stuttgart,
Karlsruhe, Mannheim und Mainz (LBBW, oberstes Mutterunternehmen).
Die Aufstellung des Konzernabschlusses zum 31. Dezember 2015 in
Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards
(IFRS), wie sie in der Europäischen Union (EU) anzuwenden sind, und
den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften, erfolgt freiwillig. Die in der EU anzuwendenden
IFRS können sich von den vom International Accounting Standards
Board (IASB) verabschiedeten IFRS unterscheiden, wenn neue IFRS
oder Änderungen an bestehenden IFRS von der EU nicht oder nicht
rechtzeitig, das heißt vor dem vom IASB festgelegten Zeitpunkt des
Inkrafttretens, in europäisches Recht übernommen werden.
Die LBBW Immobilien, die zu den großen Immobilienunternehmen in
Deutschland gehört, tritt allein oder mit Partnern, im In- und Ausland
sowohl als Bestandshalter, Investor und Dienstleister auf. Zu den
großen Vorteilen der LBBW Immobilien gehört, dass die gesamte
immobilienwirtschaftliche Leistungspalette – von der Standortanalyse
und Grundstücksbeschaffung, über Altlastensanierung und Rückbau,
Projektentwicklung, Bau, Projektmanagement und Finanzierungsbeschaffung bis hin zu Vermarktung, Betrieb und Facility Management
– kompetent aus einer Hand erbracht werden kann. Für die Arbeitsteilung innerhalb des LBBW-Konzerns gilt, dass sich die LBBW Immobilien auf alle Immobiliendienstleistungen konzentriert, während sich
die LBBW und ihre Leasingtöchter auf die Finanzierungsaktivitäten
fokussieren. Die LBBW Immobilien umfasst die Segmente Real Estate
Services, Asset Management, Development und Holding.
Es werden alle zum Bilanzstichtag gültigen und in der Europäischen
Union verpflichtend anzuwendenden Standards und Interpretationen
berücksichtigt. Sämtliche Rechnungslegungsmethoden wurden
während der dargestellten Berichtsperioden einheitlich angewendet.
Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden, soweit
nicht nachfolgend dargestellt, ergaben sich nicht.
Zwischen der LBBW Immobilien Management GmbH und der LBBW Immobilien-Holding GmbH, Stuttgart, besteht ein Gewinnabführungsvertrag.
Die Anwendung der überarbeiteten und neu herausgegebenen
Standards wird nachfolgend näher erläutert:
Es werden keine neuen Standards freiwillig vorzeitig angewendet.
Beginnend mit dem Geschäftsjahr 2015 waren folgende durch
das IASB überarbeitete oder neu herausgegebene Standards und
Interpretationen verpflichtend anzuwenden:
 Verbesserungen der IFRS (2011 - 2013)
 IFRIC 21 – Gebühren.
Verbesserungen der IFRS (2011 - 2013)
Die Verbesserungen stellen einen sechsten Sammelstandard
zu Änderungen an bestehenden Standards dar. Sie umfassen
sowohl Änderungen mit Auswirkung auf die Bilanzierung als auch
terminologische und redaktionelle Korrekturen.
Aus der erstmaligen Anwendung ergeben sich keine wesentlichen
Auswirkungen auf den Konzernabschluss der LBBW Immobilien.

Die Jahresabschlüsse der konsolidierten und at equity bewerteten
Unternehmen sind auf den Stichtag des Jahresabschlusses zum
31. Dezember 2015 der LBBW Immobilien Management GmbH
aufgestellt.
Für die Jahresabschlüsse zum 31. Dezember 2015 der folgenden
vollkonsolidierten Gesellschaften wird mit dem vorliegenden Konzernabschluss die Befreiung nach § 264 Abs. 3 HGB beziehungsweise
§ 264b HGB in Anspruch genommen:
 aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG, Oberhaching
 BW-Immobilien GmbH, Stuttgart
 LBBW Immobilien Development GmbH, Stuttgart
 Employrion Immobilien GmbH & Co. KG, Weil.
Die Geschäftsführung hat den Konzernabschluss am 29. Februar 2016
aufgestellt und diesen in der Folge zur Vorlage an den Aufsichtsrat
weitergeleitet. Die Freigabe zur Veröffentlichung des Konzernabschlusses erfolgt durch die Geschäftsführung nach Billigung des
Konzernabschlusses durch den Aufsichtsrat am 23. März 2016.
80
IFRIC 21 – Abgaben
Diese Interpretation regelt die Bilanzierung von öffentlichen Abgaben.
Sie stellt klar, wann und in welcher Höhe diese Abgaben zu erfassen
sind. Aus der erstmaligen Anwendung ergeben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der LBBW Immobilien.

Die folgenden Standards sind vom Geschäftsjahr 2016 an oder später
anzuwenden:
vom IASB
Standard Bezeichnung
veröffentlicht
EU-Endorsement erfolgt
Verbesserungen der IFRS
Verbesserungen der IFRS (2010 - 2012)
13. Dezember
Verbesserungen der IFRS
Verbesserungen der IFRS (2012 - 2014)
14. September
Änderungen von IFRS 11 Bilanzierung von Erwerben von Anteilen an einer
gemeinsamen Geschäftstätigkeit
14. Mai
Änderungen von IAS 1
Angabeninitiative
14. Dezember
Änderung von IAS 16 und IAS 38
Klarstellung akzeptabler Abschreibungsmethoden
14. Mai
Änderungen von IAS 16 und IAS 41
Landwirtschaft: Fruchttragende Pflanzen
14. Juni
Änderungen von IAS 19
Leistungsorientierte Pläne: Arbeitnehmerbeiträge
13. November
Änderungen von IAS 27
Equity-Methode in Einzelabschlüssen
14. August
EU-Endorsement nicht erfolgt *
IFRS 9
Finanzinstrumente
14. Juli
IFRS 15 (inkl. Änderungen von IFRS 15)
Erlöse aus Verträgen mit Kunden
14. Mai/15. September
IFRS 16
Leasingverhältnisse
16. Januar
Änderungen von IFRS 10, IFRS 12 und IAS 28 Investmentgesellschaften:
Anwendung der Konsolidierungsausnahme
14. Dezember
Änderungen von IFRS 10 und IAS 28
Veräußerung oder Einbringung von Vermögenswerten
zwischen einem Investor und einem assoziierten
Unternehmen oder Joint Venture
14. September
Änderungen von IAS 7
Angabeninitiative
16. Januar
Änderungen von IAS 12
Ansatz latenter Steueransprüche für
unrealisierte Verluste
16. Januar
Zeitlicher
Anwendungsbereich **
1.2.2015
1.1.2016
1.1.2016
1.1.2016
1.1.2016
1.1.2016
1.2.2015
1.1.2016
1.1.2018
1.1.2018
1.1.2019
1.1.2016
offen
1.1.2017
1.1.2017
* In diesen Fällen kann sich der zeitliche Anwendungsbereich eventuell ändern.
**Für Geschäftsjahre, die am oder nach dem jeweiligen Datum beginnen.
EU-Endorsement erfolgt
Der IASB hat die nachfolgend aufgelisteten Standards und
Interpretationen veröffentlicht, die bereits im Rahmen des Komitologieverfahrens in das EU-Recht übernommen wurden, aber im
Geschäftsjahr 2015 noch nicht verpflichtend anzuwenden waren.
Der Konzern wendet diese Standards und Interpretationen nicht
vorzeitig an.

Verbesserungen der IFRS (2010 - 2012)
Die Verbesserungen stellen einen fünften Sammelstandard zu
Änderungen an bestehenden Standards dar. Sie umfassen sowohl
Änderungen mit Auswirkung auf die Bilanzierung als auch terminologische und redaktionelle Korrekturen. Aus der erstmaligen
Anwendung werden sich keine wesentlichen Auswirkungen auf
den Konzernabschluss der LBBW Immobilien ergeben.
Verbesserungen der IFRS (2012 - 2014)
Die Verbesserungen stellen einen siebten Sammelstandard zu
Änderungen an bestehenden Standards dar. Sie umfassen sowohl
Änderungen mit Auswirkung auf die Bilanzierung als auch terminologische und redaktionelle Korrekturen. Aus der erstmaligen
Anwendung werden sich keine wesentlichen Auswirkungen auf
den Konzernabschluss der LBBW Immobilien ergeben.
Änderungen von IFRS 11 – Bilanzierung von Erwerben von
Anteilen an einer gemeinsamen Geschäftstätigkeit
Die Änderungen stellen klar, dass erworbene Anteile an einer gemeinschaftlichen Tätigkeit, die einen Geschäftsbetrieb im Sinne des IFRS 3
darstellt, grundsätzlich auch den Vorgaben des IFRS 3 unterliegen.
Aus der erstmaligen Anwendung werden keine Auswirkungen auf den
Konzernabschluss der LBBW Immobilien erwartet.
Änderungen von IAS 1 – Angabeninitiative
Die Änderungen zielen darauf ab, Hürden zu beseitigen, die bei
der Erstellung in Bezug auf die Ausübung von Ermessen bei der
Darstellung des Abschlusses bestehen. Vor diesem Hintergrund
erfolgen Klarstellungen betreffend die Wesentlichkeit, die Darstellung
der Vermögenslage und die Darstellung in der Gewinn- und Verlust-
81
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
rechnung und im sonstigen Gesamtergebnis sowie betreffend die
Verständlichkeit und Vergleichbarkeit von Angaben. Aus der erstmaligen Anwendung des Standards werden sich in geringem Maße
Änderungen im Konzernanhang der LBBW Immobilien ergeben.
Änderungen von IAS 16 und IAS 38 – Klarstellung akzeptabler
Abschreibungsmethoden
Die Änderungen stellen klar, dass erlösbasierte Abschreibungsmethoden den Verbrauch von Sachanlagen oder immateriellen
Vermögenswerten im Regelfall nicht angemessen abbilden.
Lediglich bei immateriellen Vermögenswerten ist unter bestimmten
Voraussetzungen eine solche Abschreibungsmethode zulässig.
Aus der erstmaligen Anwendung ist mit keinen Auswirkungen auf
den Konzernabschluss der LBBW Immobilien zu rechnen.
Änderungen von IAS 16 und IAS 41 – Landwirtschaft:
Fruchttragende Pflanzen
Die Änderungen ermöglichen unter bestimmten Voraussetzungen
die Bilanzierung fruchttragender Pflanzen als Sachanlagen.
Die Änderungen haben keine Relevanz für den Konzernabschluss der
LBBW Immobilien.
Änderungen von IAS 19 – Leistungsorientierte Pläne:
Arbeitnehmerbeiträge
Mit der Änderung ergibt sich eine Erleichterung für die Erfassung von
Beiträgen von Arbeitnehmern oder Dritten zu einem Pensionsplan.
Den Unternehmen ist es nun gestattet, solche Beiträge in der Periode
als Reduktion des laufenden Dienstzeitaufwands zu erfassen, in der
die zugehörige Arbeitsleistung erbracht wurde, sofern die Beiträge
unabhängig von der Anzahl der Dienstjahre sind. Die Änderung wird
keine wesentlichen Auswirkungen auf den Konzernabschluss der
LBBW Immobilien haben.
und die Produkteigenschaften im Hinblick auf die Zahlungsströme
ausschlaggebend sein. Die Wertminderungen werden sich nicht mehr
nur auf bereits eingetretene Verluste beschränken, sondern auch die
erwarteten Verluste umfassen. Die Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen (Hedge Accounting) wird sich enger am Risikomanagement
orientieren. Die Auswirkungen aus der erstmaligen Anwendung auf
den Konzernabschluss der LBBW Immobilien werden noch geprüft.
IFRS 15 – Erlöse aus Verträgen mit Kunden
IFRS 15 beinhaltet die neuen Regelungen zur Umsatzrealisierung
und ersetzt IAS 18 Umsatzerlöse und IAS 11 Fertigungsaufträge.
Er erfasst Verträge mit Kunden über den Verkauf von Gütern oder die
Erbringung von Dienstleistungen. Nicht in den Anwendungsbereich
des Standards fallen Leasingverträge und Finanzinstrumente.
Das Kernprinzip des Standards ist, dass ein Unternehmen in der
Höhe Erlöse erfassen soll, in der für die übernommenen Leistungsverpflichtungen Gegenleistungen erwartet werden. Die Umsetzung
dieses Prinzips erfolgt in einem fünfstufigen Rahmenmodell:
Identifizierung des Vertrags/der Verträge mit dem Kunden
Identifizierung der eigenständigen Leistungsverpflichtungen
in dem Vertrag
 Bestimmung des Transaktionspreises
 Verteilung des Transaktionspreises auf die
Leistungsverpflichtungen des Vertrags
 Erlösrealisierung bei Erfüllung der
Leistungsverpflichtungen durch das Unternehmen


Die Auswirkungen aus der erstmaligen Anwendung auf den Konzernabschluss der LBBW Immobilien werden derzeit noch geprüft.
Änderungen von IAS 27 – Equity-Methode in Einzelabschlüssen
Mit den Änderungen wird die Equity-Methode als Bilanzierungsoption
für Anteile an Tochterunternehmen, Gemeinschaftsunternehmen und
assoziierten Unternehmen im Einzelabschluss eines Investors wieder
zugelassen. Die Änderungen haben keine Relevanz für den Konzernabschluss der LBBW Immobilien.
IFRS 16 – Leasingverhältnisse
Mit diesem Standard wird die Bilanzierung von Leasingverhältnissen
neu geregelt. Gemäß dem Standard sind sämtliche Leasingverträge
von den Leasingnehmern bilanziell zu erfassen. Für Leasinggeber
ergeben sich keine grundsätzlichen Änderungen im Vergleich zur
bisherigen Bilanzierung. Die Auswirkungen aus der erstmaligen
Anwendung auf den Konzernabschluss der LBBW Immobilien werden
derzeit noch geprüft.
 EU-Endorsement ausstehend
Der IASB hat nachfolgend aufgelistete Standards und Interpretationen
veröffentlicht, die im Geschäftsjahr 2015 noch nicht verpflichtend
anzuwenden waren. Diese Standards und Interpretationen wurden
von der EU bislang nicht anerkannt und werden vom Konzern nicht
angewendet.
Änderungen von IFRS 10, IFRS 12 und IAS 28 – Investmentgesellschaften: Anwendung der Konsolidierungsausnahme
Die Änderungen adressieren Sachverhalte, die sich im Zusammenhang mit der Konsolidierungsausnahme für Investmentgesellschaften
ergeben haben. Die Änderungen haben keine Relevanz für den
Konzernabschluss der LBBW Immobilien.
IFRS 9 – Finanzinstrumente
IFRS 9 enthält die künftig anzuwendenden Bilanzierungsvorgaben für
Finanzinstrumente und ersetzt sowohl die früheren Fassungen des
IFRS 9 als auch IAS 39. Für die Kategorisierung und Bewertung von
Finanzinstrumenten werden das zugrundeliegende Geschäftsmodell
Änderungen von IFRS 10 und IAS 28 – Veräußerung oder
Einbringung von Vermögenswerten zwischen einem Investor
und einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture
Die Änderungen stellen klar, dass bei Transaktionen mit einem
assoziierten Unternehmen oder einem Gemeinschaftsunternehmen
82
das Ausmaß der Erfolgserfassung davon abhängt, ob die veräußerten
oder eingebrachten Vermögenswerte einen Geschäftsbetrieb darstellen. Aus den Änderungen werden grundsätzlich keine wesentlichen
Auswirkungen auf den Konzernabschluss der LBBW Immobilien
erwartet.
Änderungen von IAS 7 – Angabeninitiative
Die wesentlichen Änderungen in diesem Standard zur Kapitalflussrechnung sind Vorgaben für zusätzliche Anhangangaben, die es den
Abschlussadressaten ermöglichen sollen, die Veränderungen der
Verbindlichkeiten aus Finanzierungsaktivitäten des Unternehmens
besser zu beurteilen. Die Auswirkungen aus der erstmaligen Anwendung auf den Konzernabschluss der LBBW Immobilien werden derzeit
noch geprüft.
Änderungen von IAS 12 – Ansatz latenter Steueransprüche für
unrealisierte Verluste
Die Änderungen umfassen Klarstellungen in Bezug auf den Ansatz
von latenten Steueransprüchen für nicht realisierte Verluste aus
Bewertungsänderungen von Schuldinstrumenten, die im sonstigen
Ergebnis erfasst werden. Aus der erstmaligen Anwendung werden
sich voraussichtlich keine wesentlichen Änderungen im Konzernabschluss der LBBW Immobilien ergeben.
2.2 Allgemeine Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
Die funktionale Währung der LBBW Immobilien und die Berichtswährung des Konzernabschlusses ist der Euro. Alle Beträge werden
in Tausend Euro (TEUR) kaufmännisch gerundet angegeben, soweit
nichts anderes vermerkt ist. Aus rechentechnischen Gründen können
Rundungsdifferenzen in Höhe von +/- einer Einheit auftreten. Alle
Vorjahreszahlen werden in Klammern angegeben.
Der Bilanzausweis orientiert sich an der Fristigkeit der entsprechenden
Vermögenswerte und Schulden. Diese werden in langfristig und kurzfristig gegliedert. Pensionsrückstellungen und latente Steuern werden
als langfristig ausgewiesen. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte werden in Anlehnung an den Geschäftszyklus generell
als kurzfristig ausgewiesen.
2.3 Schätzungen und Ermessensentscheidungen
Bei der Aufstellung des Konzernabschlusses nach IFRS werden
Annahmen getroffen und Schätzungen vorgenommen, die sich auf
Höhe und Ausweis der bilanzierten Vermögenswerte und Schulden
sowie der Erträge und Aufwendungen auswirken. Die tatsächlichen
Beträge können von den getroffenen Annahmen und Schätzungen
abweichen. Schätzungen und Annahmen werden unter anderem
vorgenommen bei der Ermittlung von Nutzungsdauern, bei der
Ermittlung von Diskontierungszinssätzen, bei der Beurteilung der
Notwendigkeit sowie der Höhe einer außerplanmäßigen Abschreibung
oder Wertberichtigung. Insbesondere betrifft dies die Ermittlung des
beizulegenden Zeitwertes für die als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien, zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere
Vorräte und Forderungen (inklusive solcher aus bedingten Kaufpreisbestandteilen) sowie den Ansatz und die Bewertung von
Rückstellungen sowie von Ertragsteuern.
Hauptanwendungsbereiche für Annahmen und Schätzungen liegen
bei der Schätzung der Mietentwicklung für als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien, bei der Ermittlung abgezinster Cash Flows
im Rahmen von Impairment-Tests sowie bei der Bildung von Rückstellungen für Rechtsverfahren, Gewährleistungsrisiken, Pensionen
und andere Leistungszusagen.
Zu den Sensitivitätsanalysen verweisen wir auf Kapitel 7.1, 7.5
und 8.5.
Zu den Ermessensentscheidungen in Zusammenhang mit der
Abgrenzung des Konsolidierungskreises vergleiche Kapitel 3.
Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Konzernabschlusses ist nicht
von einer wesentlichen Änderung der zugrunde gelegten Annahmen
und Schätzungen auszugehen, so dass aus gegenwärtiger Sicht keine
wesentliche Anpassung der Buchwerte der angesetzten Vermögenswerte und Schulden im Geschäftsjahr 2016 zu erwarten ist.
Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit wird nach der
indirekten Methode ermittelt. Das Konzernergebnis wird um die
zahlungsunwirksamen Posten wie Bewertungsergebnisse und Rückstellungsveränderungen sowie Veränderungen aus Forderungen und
Verbindlichkeiten bereinigt. Der Cash Flow aus der Investitionstätigkeit und aus der Finanzierungstätigkeit wird nach der direkten
Methode ermittelt.
Die nachfolgend dargestellten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden wurden für die im vorliegenden Konzernabschluss
enthaltenen Perioden konsistent angewendet.
83
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
3.Konsolidierungsgrundsätze und Konsolidierungskreis
Tochterunternehmen werden von dem Zeitpunkt an konsolidiert,
an dem die Kontrolle auf das Mutterunternehmen übergegangen ist.
Die Einbeziehung in den Konzernabschluss endet, sobald die Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht.
3.1 Konsolidierungsgrundsätze
Der Konzernabschluss wird nach konzerneinheitlichen
Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden aufgestellt.
Zu den nachfolgenden Erläuterungen verweisen wir ergänzend
auf die Anteilsbesitzliste am Ende des Anhangs.
Tochterunternehmen
In den Konzernabschluss sind sämtliche Tochterunternehmen im
Wege der Vollkonsolidierung einzubeziehen. Tochterunternehmen
sind gemäß IFRS 10 solche Unternehmen, die von einem anderen
Unternehmen (Investor) beherrscht werden. Ein Investor beherrscht
ein Unternehmen, wenn er aufgrund seines Engagements bei dem
Unternehmen variablen wirtschaftlichen Erfolgen ausgesetzt ist oder
Rechte daran hat und die Möglichkeit besitzt, diese wirtschaftlichen
Erfolge durch seine Bestimmungsmacht über das Unternehmen
zu beeinflussen. Bestimmungsmacht ist hierbei die gegenwärtige
Möglichkeit, die maßgeblichen Tätigkeiten aufgrund bestehender
Rechte zu bestimmen.
In der Regel besteht die Beherrschung bei einem Stimmrechtsanteil
von mehr als 50 Prozent. Allerdings ist Beherrschung auch bei nicht
vorliegender Stimmrechtsmehrheit möglich. Unternehmen, die so
ausgestaltet sind, dass Stimmrechte oder ähnliche Rechte bei der Entscheidung, wer das Unternehmen beherrscht, nicht ausschlaggebend
sind, werden als strukturierte Einheiten (SE) bezeichnet.
Bei einigen Projektgesellschaften mit entsprechend eingeschränktem
Geschäftszweck, an denen die LBBW Immobilien nicht die Mehrheit
der Stimmrechte hält, führte die Würdigung der Gesamtumstände
dennoch zu dem Schluss, dass die LBBW Immobilien diese Unternehmen beherrscht. Entscheidend für diese Einschätzung war jeweils
die Finanzierungsstruktur dieser Projektgesellschaften und die sich
daraus ergebende finanzielle Abhängigkeit der Gesellschaften von der
LBBW Immobilien. Besagte Projektgesellschaften sind in der Anteilsbesitzliste (siehe Kapitel 12.9) als strukturierte Einheiten aufgeführt.
Bei der Gesellschaft Bauland Kruft Süd GmbH, Mainz, liegt trotz
bestehender Stimmrechtsmehrheit keine Beherrschung vor, da die
Gesellschaft aufgrund diverser Vereinbarungen von einem fremden
Dritten, der gleichzeitig auch das unternehmerische Risiko trägt,
beherrscht wird. Aufgrund des bestehenden maßgeblichen Einflusses
der LBBW Immobilien ist die Gesellschaft als assoziiertes Unternehmen
eingestuft.
84
Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach den Vorschriften des IFRS 10.
Darüber hinaus werden Unternehmenszusammenschlüsse nach der
Erwerbsmethode gemäß IFRS 3 abgebildet. Die Kapitalkonsolidierung
erfolgt demnach durch Verrechnung der Anschaffungskosten der
Anteile mit dem anteiligen neu bewerteten Eigenkapital der Tochterunternehmen. Identifizierbare Vermögenswerte, Schulden und
Eventualverbindlichkeiten der Tochterunternehmen werden bei der
Erstkonsolidierung mit ihrem beizulegenden Zeitwert bewertet. Ein
sich ergebender aktivischer Unterschiedsbetrag wird als Geschäftsoder Firmenwert unter den immateriellen Vermögenswerten ausgewiesen. Ein passivischer Unterschiedsbetrag wird in der Periode seiner
Entstehung ergebniswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung
erfasst. Die aufgedeckten stillen Reserven und Lasten werden bei
der Folgekonsolidierung entsprechend den korrespondierenden
Vermögenswerten und Schulden fortgeführt. Die Bilanzierungs- und
Bewertungsmethoden der Tochtergesellschaften werden, wenn notwendig, geändert, um die Konzerneinheitlichkeit zu gewährleisten.
Nicht beherrschende Anteile am Nettovermögen von konsolidierten
Tochterunternehmen in der Rechtsform von Kapitalgesellschaften
werden separat im Eigenkapital des Konzerns ausgewiesen.
Im Falle von konsolidierten Tochterunternehmen in der Rechtsform
von Personengesellschaften erfüllen die nicht beherrschenden
Anteile nicht die von IAS 32 geforderten Kriterien für die Einstufung
als Eigenkapital. Sofern der Anteil am Nettovermögen positiv ist,
erfolgt der Ausweis als sonstige Verbindlichkeit in den kurzfristigen
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen. Die Bilanzierung
einer Forderung erfolgt dagegen nur, wenn eine tatsächliche Nachschusspflicht für die nicht beherrschenden Gesellschafter besteht.
Konzerninterne Gewinne und Verluste, Umsätze, Aufwendungen
und Erträge sowie die zwischen Konzernunternehmen bestehenden
Forderungen und Verbindlichkeiten werden entsprechend IFRS 10
eliminiert. Auf temporäre Unterschiede aus der Konsolidierung
werden die nach IAS 12 erforderlichen Steuerabgrenzungen vorgenommen.
Anteile an Tochterunternehmen, die aufgrund untergeordneter
Bedeutung nicht im Wege der Vollkonsolidierung in den Konzernabschluss einbezogen werden, sind unter der Position Finanzanlagen
(AfS) ausgewiesen. Der Umfang dieser nicht einbezogenen Tochterunternehmen ist, bezogen auf das Eigenkapital und das Ergebnis,
von untergeordneter Bedeutung.
Gemeinschaftsunternehmen – Joint Ventures
3.2 Konsolidierungskreis
Gemeinschaftsunternehmen sind nach IFRS 11 gemeinschaftliche
Vereinbarungen, bei denen die Parteien, die die gemeinschaftliche
Führung innehaben, Rechte am Nettovermögen der Vereinbarung
besitzen. Gemeinschaftsunternehmen sind demnach dadurch
gekennzeichnet, dass sie mit einem oder mehreren konzernfremden
Partnerunternehmen gemeinsam geführt werden. Anteile an Gemeinschaftsunternehmen werden nach IFRS 11 in Verbindung mit IAS 28
nach der Equity-Methode bilanziert.
Der Konsolidierungskreis umfasst neben der LBBW Immobilien Management GmbH 73 vollkonsolidierte Gesellschaften.
At equity bewertet wurden drei assoziierte Unternehmen und sechs
Gemeinschaftsunternehmen.
Nach der Equity-Methode sind Anteile mit ihren Anschaffungskosten
in die Konzernbilanz aufzunehmen, die um Veränderungen des
Anteils des Konzerns am Reinvermögen des Unternehmens nach
dem Erwerbszeitpunkt sowie Verluste durch Wertminderungen von
einzelnen Anteilen angepasst werden. Verluste eines nach der EquityMethode bilanzierten Unternehmens, die den Anteil des Konzerns
an diesem übersteigen, werden nur in dem Ausmaß erfasst, wie der
Konzern rechtliche oder faktische Verpflichtungen eingegangen ist
und Zahlungen an Stelle des Unternehmens leistet.
Jeglicher Überschuss der Anschaffungskosten des Unternehmenserwerbs über den Konzernanteil an den beizulegenden Nettozeitwerten
der Vermögenswerte, Schulden und Eventualschulden des nach der
Equity-Methode bilanzierten Unternehmens zum Zeitpunkt des Erwerbs
ist als Geschäfts- oder Firmenwert zu erfassen. Der Geschäfts- oder
Firmenwert ist Bestandteil des Buchwerts der Anteile. Der Buchwert ist
nach IAS 28 (in Verbindung mit IAS 39) auf das Vorliegen einer Wertminderung zu prüfen. Jeglicher Überschuss des Konzernanteils des
beizulegenden Nettozeitwertes der identifizierbaren Vermögenswerte,
Schulden und Eventualschulden über die Anschaffungskosten des
Unternehmenserwerbs ist nach erneuter Beurteilung sofort erfolgswirksam zu erfassen.
Assoziierte Unternehmen
Ein assoziiertes Unternehmen ist nach IAS 28 ein Unternehmen,
auf das der Investor maßgeblichen Einfluss hat. Maßgeblicher Einfluss
ist die Möglichkeit, an den finanz- und geschäftspolitischen Entscheidungen des Unternehmens mitzuwirken, ohne das Unternehmen zu
beherrschen oder gemeinschaftlich mit einem oder mehreren Partnern
zu führen. Ein maßgeblicher Einfluss wird widerlegbar bei einem
Anteilsbesitz von 20 bis 50 Prozent vermutet, sofern keine gemeinschaftliche Führung vorliegt. Assoziierte Unternehmen sind gemäß
IAS 28 ebenfalls nach der Equity-Methode zu bilanzieren.
Anteile an assoziierten Unternehmen und Gemeinschaftsunternehmen,
die aufgrund untergeordneter Bedeutung nicht nach der EquityMethode in den Konzernabschluss einbezogen werden, sind unter
der Position Finanzanlagen (AfS) ausgewiesen. Der Umfang dieser
nicht einbezogenen Unternehmen ist, bezogen auf das Eigenkapital
und das Ergebnis, von untergeordneter Bedeutung.
Anzahl der vollkonsolidierten Unternehmen
Anzahl der nach der Equity-Methode
bewerteten Beteiligungen
Summe der Gesellschaften
20152014
73
82
9
82
10
92
Eine vollständige Aufstellung der Konzernunternehmen ist am Ende
des Anhangs in Form der Anteilsbesitzliste beigefügt.
Im Berichtszeitraum wurden folgende Gesellschaften als
Tochterunternehmen erstkonsolidiert:
- LBBW Immobilien Westend Carrée II Komplementär GmbH
(Erstkonsolidierung Oktober 2015)
- LBBW Immobilien Westend Carrée II GmbH & Co. KG
(Erstkonsolidierung Oktober 2015)
Folgende vollkonsolidierte Gesellschaften wurden im Berichtszeitraum
konzernintern verschmolzen:
- Château de Beggen Participations S.A.
(verschmolzen mit LBBW Immobilien Luxembourg S.A.
September 2015)
- Turtle Beteiligungs-Portfolio GmbH
(verschmolzen mit Turtle 1. Verwaltungs-GmbH
Oktober 2015)
- Turtle Beteiligungs-Hannover-City GmbH
(verschmolzen mit Turtle 1. Verwaltungs-GmbH
Oktober 2015)
- Turtle Beteiligungs-Ehningen II GmbH
(verschmolzen mit Turtle 1. Verwaltungs-GmbH
Oktober 2015)
- Turtle Ehningen II GmbH & Co. KG
(Anwachsung auf Turtle Vermögensverwaltungs-GmbH & Co. KG Oktober 2015)
- Industriehof Objektverwaltungs-GmbH
(verschmolzen mit Erste Industriehof Objekt-GmbH
November 2015)
- Schlossgartenbau Objektverwaltungs-GmbH
(verschmolzen mit Schlossgartenbau-Objekt GmbH & Co. KG
November 2015)
- Parc Helfent Participations S.A.
(verschmolzen mit LBBW Immobilien Luxembourg S.A.
September 2015)
85
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
- Alpha Real Estate (Luxembourg) S.à.r.l.
(verschmolzen mit LBBW Immobilien Luxembourg S.A.
September 2015)
- Beta Real Estate (Luxembourg) S.à.r.l.
(verschmolzen mit LBBW Immobilien Luxembourg S.A.
September 2015)
Folgende vollkonsolidierte Gesellschaft in Liquidation wurde im
Berichtszeitraum aufgelöst:
- Projektgesellschaft Bockenheimer Landstraße 33-35 GmbH & Co. KG
(Löschung Dezember 2015)
Im Berichtszeitraum wurde folgendes assoziiertes Unternehmen aus
Gründen der Unwesentlichkeit nicht weiter at equity einbezogen:
- EGH Projektgesellschaft Heidelberg GmbH
(Abgang Mai 2015)
Die folgende nicht konsolidierte Gesellschaft ist im Berichtszeitraum
durch Ausscheiden der Kommanditisten erloschen:
- Hirschgarten GÜ GmbH & Co. KG
(Löschung Dezember 2015)
Folgende Beteiligungen wurden im Berichtszeitraum auf externe
Gesellschaften verschmolzen:
- TC Darmstadt Objektgesellschaft mbH & Co. KG
(verschmolzen März 2015)
- TC Objekt Darmstadt Vermögensverwaltungs-GmbH
(verschmolzen März 2015)
- TC Münster Süd Objektgesellschaft mbH & Co. KG
(verschmolzen März 2015)
- TC Objekt Münster Süd Vermögensverwaltungs-GmbH
(verschmolzen März 2015)
- TC Münster Nord Objektgesellschaft mbH & Co. KG
(verschmolzen März 2015)
- TC Objekt Münster Nord Vermögensverwaltungs-GmbH
(verschmolzen März 2015)
- TC Bonn Objektgesellschaft mbH & Co. KG
(verschmolzen März 2015)
- TC Objekt Bonn Vermögensverwaltungs-GmbH
(verschmolzen März 2015)
86
4. Fremdwährungsumrechnung
Die funktionale Währung der LBBW Immobilien und die
Berichtswährung des Konzernabschlusses ist der Euro.
Geschäfte in Fremdwährungen werden in den Einzelabschlüssen
der in den Konzernabschluss einbezogenen Gesellschaften mit den
Kursen zum Zeitpunkt der Geschäftsvorfälle umgerechnet. Nichtmonetäre Posten in Fremdwährung, die zum beizulegenden Zeitwert
bewertet werden, werden mit den Kursen umgerechnet, die zum
Zeitpunkt der Bewertung mit dem beizulegenden Zeitwert Gültigkeit
hatten. Zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertete nichtmonetäre Posten werden mit dem Wechselkurs zum Zeitpunkt der
erstmaligen bilanziellen Erfassung umgerechnet. An jedem Bilanzstichtag werden monetäre Posten in Fremdwährung mit dem gültigen
Mittelkurs umgerechnet. Umrechnungsdifferenzen werden ergebniswirksam in der Periode erfasst, in der sie auftreten. Der Nettoverlust
aus der Fremdwährungsumrechnung für das Geschäftsjahr wurde in
der Position Sonstiges betriebliches Ergebnis in Höhe von TEUR -6
(Vorjahr: Nettogewinn TEUR 15) ausgewiesen.
Der Einzelabschluss jedes Konzernunternehmens wird in der Währung
des primären Wirtschaftsraumes, in dem das Unternehmen tätig ist
(seiner funktionalen Währung), aufgestellt. Für Zwecke der Aufstellung
des Konzernabschlusses sind die Vermögenswerte und Verbindlichkeiten sowie Erträge und Aufwendungen des Unternehmens in Euro
umzurechnen. Nach der modifizierten Stichtagskursmethode werden
Eigenkapitalpositionen zu historischen Kursen, Vermögenswerte und
Verbindlichkeiten zum Stichtagskurs umgerechnet. Erträge und Aufwendungen werden zum Durchschnittskurs der Periode umgerechnet.
Resultierende Umrechnungsdifferenzen werden gesondert im Eigenkapital, in der Währungsrücklage, ausgewiesen. Zum Stichtag haben
sämtliche konsolidierte Unternehmen die funktionale Währung Euro.
5. Spezifische Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
5.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien umfassen Immobilien
sowie Erbbaurechte, die zur Erzielung langfristiger Mieteinnahmen
und/oder zum Zwecke der Wertsteigerung gehalten werden und nicht
vom Konzern selbst genutzt werden.
Die zum Verkauf bestimmten Immobilien, die als Vorratsvermögen
bilanziert werden, zeichnen sich dadurch aus, dass sie erworben und/
oder entwickelt werden, um nach kurzer Zeit oder einer gewissen
Phase der Bewirtschaftung wieder veräußert zu werden. Die Unterscheidung orientiert sich auch an dem intern festgelegten üblichen
Geschäftszyklus für Projektentwicklungen.
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien einschließlich der im
Bau befindlichen Renditeimmobilien werden nach IAS 40 zum Zeitpunkt des Zugangs zunächst mit den Anschaffungs- beziehungsweise
Herstellungskosten bilanziert (einschließlich Transaktionskosten und
eventuellen Fremdkapitalkosten). Die Folgebewertung erfolgt nach
IAS 40 zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value). Bei den zum Fair
Value bewerteten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien erfolgt
keine Aktivierung von Fremdkapitalkosten.
IFRS 13 definiert den Fair Value als den Preis, den man in einer gewöhnlichen Transaktion zwischen Marktteilnehmern am Bewertungsstichtag
beim Verkauf eines Vermögenswerts erhalten würde oder bei der
Übertragung einer Schuld zu zahlen hätte. Die zur Ermittlung des
Fair Values verwendeten Bewertungsverfahren haben die Verwendung
von relevanten beobachtbaren Eingangsparametern zu maximieren
und die Verwendung von nicht beobachtbaren Eingangsparametern
zu minimieren. IFRS 13 legt eine Hierarchie für den Fair Value fest,
welche die in die Bewertungsverfahren eingehenden Eingangsparameter
in drei Stufen unterteilt.
Eingangsparameter der Stufe 1 sind die an aktiven Märkten für identische Vermögenswerte oder Schulden notierten Preise, auf die das
Unternehmen am Bewertungsstichtag zugreifen kann. Der Stufe 2
sind solche Eingangsparameter zugeordnet, die für den Vermögenswert oder die Schuld direkt oder indirekt beobachtbar sind, bei denen
es sich jedoch nicht um notierte Preise gemäß Stufe 1 handelt.
Für den Vermögenswert oder die Schuld nicht beobachtbare Eingangsparameter fallen in die Stufe 3.
Für Zwecke der nach IFRS 13 zu machenden Angaben sind die zum
Fair Value bewerteten Vermögenswerte und Schulden in Klassen
einzuteilen. Die Bestimmung der Klassen hat sich dabei an Art,
Merkmalen und Risiken der Vermögenswerte und Schulden sowie der
Hierarchiestufe der Bewertung zum Fair Value zu orientieren.
Für die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien wurden
folgende Klassen gebildet:
-Einkaufszentren
-Hotels
- Übrige Immobilien.
Bei der Übertragung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie
in den Bestand der Vorräte oder der selbst genutzten Immobilien
entspricht der Fair Value im Zeitpunkt der Nutzungsänderung den
Anschaffungs- oder Herstellungskosten für die weitere Bewertung
nach IAS 2 oder IAS 16. Bei Übertragung von Vorräten in als Finanzinvestition gehaltene Immobilien erfolgt dies zu fortgeführten
Anschaffungskosten. Nach der Übertragung werden die Immobilien
zum Fair Value bewertet.
Übertragungen in oder aus dem Bestand der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien sind dann vorzunehmen, wenn eine Nutzungsänderung vorliegt. Es erfolgt eine Umgliederung in die zur Veräußerung
gehaltenen langfristigen Vermögenswerte, sofern die Kriterien gemäß
IFRS 5.6ff. erfüllt sind.
Änderungen des Fair Values werden in der Gewinn- und Verlustrechnung im Ergebnis aus der Bewertung der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien zum Fair Value erfasst. Der Abgang der als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien wird erfasst, sofern im Fall
der Veräußerung respektive Vermietung (Finance-Lease) die wesentlichen Chancen und Risiken auf den Erwerber übergegangen sind.
Bei der Ermittlung der Fair Values der Immobilien sind die Marktlage
und die Marktbedingungen am Abschlussstichtag zu berücksichtigen.
Die Fair Values wurden wie im Vorjahr mit dem Discounted-CashFlow-Verfahren ermittelt.
Als Bewertungsobjekt dient jeweils das Objekt als selbstständige,
strategische Geschäftseinheit. Ein Objekt ist bewertungstechnisch ein
Gebäude (ein Dach, eventuell mehrere Hauseingänge). Das DiscountedCash-Flow-Verfahren orientiert sich am branchenüblichen Standard
und unterliegt den folgenden Einflussgrößen:
-Bewirtschaftungseinnahmen
-Bewirtschaftungskosten
- Abbau/Aufbau Instandhaltungsrückstand
- Objektindividueller Diskontierungs-/Kapitalisierungszinssatz.
Für die Ermittlung der erwarteten Zahlungsmittelüberschüsse pro
Bewertungsobjekt wird die Bewirtschaftungsperspektive unterstellt,
die der aktuellen Nutzung entspricht.
Die Bewertung der Gewerbeimmobilien mit einer Gesamtfläche von
circa 183.000 Quadratmeter (Vorjahr rund 135.000 Quadratmeter)
basiert im Berichtsjahr 2015 auf eigenen Wertermittlungen mit Hilfe
eines Bewertungstools (bison.box).
87
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
Aufgrund der dem Bewertungsverfahren zugrunde liegenden
Eingangsparameter sind Fair Values der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien wie im Vorjahr vollumfänglich der Stufe 3
zuzuordnen. Eine Beurteilung, ob eine Ermittlung des Fair Values
einzelner als Finanzinvestition gehaltener Immobilien auf Basis von
Eingangsparametern der Stufe 1 oder Stufe 2 erfolgen kann und ob
dementsprechend eine Umgliederung zwischen den Hierarchiestufen
notwendig ist, erfolgt jeweils zum Geschäftsjahresende.
Für fünf ausgewählte Objekte des Gewerbeimmobilienbestandes
wurden im Geschäftsjahr 2015 von externen Gutachtern Bewertungen
durchgeführt, die der eigenen Bewertung als Plausibilisierung gedient
haben. Die Marktwerte dieser fünf bebauten Grundstücke wurden
jeweils aus dem Ertragswertverfahren nach den Vorgaben der
Mietdynamisierung
Diskontierungssatz
Leerstand/Forderungsausfall nach der Vertragslaufzeit
Kosten Grundinstandhaltung
Verwaltungskosten (in Prozent der Sollmiete)
ImmoWertV abgeleitet. Ergänzend wurde jeweils eine DiscountedCash-Flow-Analyse erstellt. Gemäß internen Vorgaben ist sicher zu
stellen, dass für die wesentlichen Objekte wenigstens alle drei Jahre
ein Wertgutachten durch einen unabhängigen Sachverständigen
erstellt wird.
Für die eigene Bewertung nach dem Discounted-Cash-Flow-Verfahren
wird für die Prognose der künftigen Einnahmen in einem Detailplanungszeitraum von zehn Jahren die vertraglich vereinbarte
Sollmiete oder nach Vertragsablauf die objektspezifische Marktmiete
zugrunde gelegt.
Daneben lagen in der Berichtsperiode folgende Bewertungsparameter
für die verschiedenen Klassen der als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zugrunde:
Einkaufszentren
1,5 %
7,6 %
2,0 % - 5,0 %
10 €/m²
5 %
Hotels
1,5 %
8,3 %
4,0 %
11 €/m²
6,5 %
Übrige Immobilien
1,5 %
4,0 % - 8,3 %
2,0 % - 5,0 %
0 - 19 €/m²
1 % - 6,5 %
Hotels
1,5 % - 1,6 %
8,3 %
voll vermietet
11 €/m²
6,5 %
Übrige Immobilien
1,5 % - 1,6 %
6,0 % - 8,8 %
4,0 % - 5,0 %
0 - 16 €/m²
1%-5%
In der Vorperiode lagen folgende Bewertungsparameter zugrunde:
Mietdynamisierung
Diskontierungssatz
Leerstand/Forderungsausfall nach der Vertragslaufzeit
Kosten Grundinstandhaltung
Verwaltungskosten (in Prozent der Sollmiete)
Einkaufszentren
1,5 % - 1,6 %
7,3 %
4,0 % - 5,0 %
11 €/m²
5 %
Der Diskontierungszinssatz ergibt sich aus dem Kapitalisierungszinssatz zuzüglich eines prozentualen Risikoaufschlags. Der Kapitalisierungszinssatz berücksichtigt Merkmale wie Objektqualität, Objekttyp
sowie das aktuelle Marktumfeld. Die Verwaltungskosten sind abhängig
von der Anzahl der Wirtschaftseinheiten auf Objektebene. Der Restwert für die Zeit nach dem Detailplanungszeitraum von jeweils zehn
Jahren wird mittels Kapitalisierung einer ewigen Rente ermittelt.
Ein Anstieg der zugrunde gelegten Marktmieten würde ceteris paribus
zu einem Anstieg der Fair Values führen, während ein Rückgang der
zugrunde gelegten Marktmieten ceteris paribus zu einem Rückgang
der Fair Values führen würde. Ein Anstieg der zugrunde gelegten
zukünftigen Ausgaben würde ceteris paribus zu einem Rückgang der
Fair Values führen, während ein Rückgang der zugrunde gelegten
zukünftigen Ausgaben ceteris paribus zu einem Anstieg der Fair Values
führen würde. Höhere Diskontierungszinssätze würden ceteris paribus
zu niedrigeren Fair Values führen, während niedrigere Diskontierungszinssätze zu entsprechend höheren Fair Values führen würden.
88
Eine Änderung der Annahmen betreffend die erwartete Marktmiete
führt im Allgemeinen zu einer gleichgerichteten Änderung des
Abzinsungssatzes und zu einer gegenläufigen Änderung der Leerstandsrate und somit der Leerstandskosten.
5.2 Immaterielle Vermögenswerte
Der Geschäfts- oder Firmenwert, der bei einem Unternehmenszusammenschluss erworben wird, ist zum Zeitpunkt der Kontrollerlangung
als immaterieller Vermögenswert zu erfassen. Der Geschäfts- oder
Firmenwert, der eine unbestimmte Nutzungsdauer hat, wird nicht
planmäßig abgeschrieben. Der Buchwert des Geschäfts- oder Firmenwerts wird mindestens einmal jährlich auf Werthaltigkeit überprüft
(Impairment-Test). Bestehen Anzeichen für eine mögliche Wertminderung (etwa bei hohen Fair-Value-Minderungen) findet auch unterjährig
eine Überprüfung der Werthaltigkeit statt. Ein Geschäfts- oder Firmenwert ist derzeit nicht vorhanden.
Immaterielle Vermögenswerte mit einer begrenzten Nutzungsdauer
werden bei Zugang mit Anschaffungskosten bewertet und soweit abnutzbar über die voraussichtliche Nutzungsdauer aufwandswirksam
abgeschrieben. Die Anschaffungskosten enthalten die Ausgaben, die
direkt dem Erwerb zurechenbar sind.
Bei allen abnutzbaren immateriellen Vermögenswerten erfolgt die
Abschreibung linear, wobei grundsätzlich eine Nutzungsdauer von
drei Jahren und ein Abschreibungssatz von 33 1/3 Prozent angenommen werden. Es erfolgt eine Prüfung auf mögliche Wertminderung,
sofern ein Anhaltspunkt dafür vorliegt, dass der immaterielle Vermögenswert wertgemindert sein könnte. Die erwartete Nutzungsdauer
wird am Ende jedes Geschäftsjahres überprüft und gegebenenfalls
angepasst. Vorgenommene Abschreibungen werden im Sach- und
Verwaltungsaufwand erfolgswirksam erfasst. Sollte sich der Wertminderungsaufwand in der Folge umkehren, wird der Buchwert des
Vermögenswertes (der Zahlungsmittel generierenden Einheit) auf die
neuerliche Schätzung des erzielbaren Betrages erhöht. Die Erhöhung
des Buchwertes ist dabei auf den Wert beschränkt, der sich ergeben
hätte, wenn für den Vermögenswert (die Zahlungsmittel generierende Einheit) in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst
worden wäre. Im Geschäftsjahr und im Vorjahr ergaben sich keine
Wertaufholungen.
Selbst erstellte immaterielle Vermögenswerte sind nicht vorhanden.
5.3 Sachanlagen
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- und Herstellungskosten
angesetzt und in der Folge zu fortgeführten Anschaffungskosten
bewertet. Die Anschaffungskosten enthalten die Ausgaben, die direkt
dem Erwerb zurechenbar sind. Hierzu gehören auch die geschätzten
Kosten für den Abbruch, den Rückbau sowie für die Wiedernutzbarmachung von Flächen. Die Herstellungskosten umfassen alle dem
Herstellungskosten-Prozess direkt zurechenbaren Kosten sowie Teile
der zuordenbaren, fertigungsbezogenen Gemeinkosten.
Bei allen Sachanlagen erfolgt die Abschreibung linear. Dabei werden
Anlagen gleicher Nutzungsdauer in Anlagenklassen zusammengefasst. Die wirtschaftlichen Nutzungsdauern werden jährlich überprüft
und gegebenenfalls angepasst.
Dabei werden unverändert zum Vorjahr grundsätzlich folgende
Nutzungsdauern angenommen:
- Kraftfahrzeuge
- Betriebs- und Geschäftsausstattung
–> 5 bis 6 Jahre
–> 3 bis 13 Jahre
Eine Sachanlage wird ausgebucht bei Abgang (etwa Verkauf) oder
wenn kein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen von ihrer Nutzung
oder aus ihrem Abgang erwartet wird. Der Gewinn oder Verlust aus
der Veräußerung entspricht der Differenz zwischen dem Erlös und
dem Buchwert und ist in der Gewinn- und Verlustrechnung in der
Periode, in der der Posten ausgebucht wird, erfolgswirksam zu
erfassen.
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung, einschließlich Finance
Leasing, wird zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich
der kumulierten Abschreibungen und erfassten Wertminderungsaufwendungen ausgewiesen.
Die Sachanlagen werden Impairment-Tests unterzogen, wenn entsprechende Trigger Events oder Änderungen der Umstände anzeigen,
dass der Buchwert nicht mehr erzielbar erscheint. Damit wird den
Wertminderungen aufgrund von technischer oder wirtschaftlicher
Überalterung oder Abnutzung sowie aufgrund eines Verfalls der
Marktpreise Rechnung getragen. Ein Wertminderungsverlust wird in der
Höhe des den erzielbaren Betrag übersteigenden Buchwertes erfasst.
Der erzielbare Betrag ist der höhere Betrag aus dem beizulegenden
Zeitwert des Vermögenswertes abzüglich Veräußerungskosten und
dem Nutzungswert. Der Ausweis von Wertminderungen erfolgt in
der Position Sonstige betriebliche Aufwendungen. Es wurden im
Geschäftsjahr wie auch im Vorjahr keine Wertminderungen festgestellt.
Sollte sich der Wertminderungsaufwand in der Folge umkehren, wird
der Buchwert des Vermögenswertes auf die neuerliche Schätzung des
erzielbaren Betrages erhöht. Die Erhöhung des Buchwertes ist dabei
auf den Wert beschränkt, der sich ergeben hätte, wenn für den Vermögenswert in den Vorjahren kein Wertminderungsaufwand erfasst
worden wäre. Im Geschäftsjahr wie auch im Vorjahr ergaben sich
keine Wertaufholungen.
89
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
5.4 Finanzielle Vermögenswerte
Die finanziellen Vermögenswerte des Konzerns umfassen Finanzanlagen, Forderungen und sonstige Vermögenswerte, Wertpapiere,
Derivate sowie Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente.
Die Klassen der finanziellen Vermögenswerte, die den Bilanzposten
entsprechen, werden in folgende Kategorien unterteilt:
- Darlehen und Forderungen (LaR)
- Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte (AfS)
- Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value)
bewertete finanzielle Vermögenswerte (Afvtpl).
Die Klassifizierung ist abhängig von dem jeweils bei Erwerb beabsichtigten Verwendungszweck. Das Management bestimmt die Klassifizierung der finanziellen Vermögenswerte beim erstmaligen Ansatz. Kein
Finanzinstrument war der Kategorie Bis zur Endfälligkeit zu haltende
Finanzinvestitionen, das heißt nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit festen oder bestimmbaren Zahlungen und einer festen
Laufzeit, zugeordnet.
Der Ansatz und die Ausbuchung finanzieller Vermögenswerte erfolgt
zum Handelstag, wenn es sich um Finanzanlagen handelt, deren
Lieferung innerhalb des für den betroffenen Markt üblichen Zeitrahmens erfolgt. Der Erstansatz erfolgt zum beizulegenden Zeitwert
zuzüglich der Transaktionskosten. Davon ausgenommen sind finanzielle Vermögenswerte, die als erfolgswirksam zum beizulegenden
Zeitwert bewertet kategorisiert wurden. Hier erfolgt der erstmalige
Ansatz zum beizulegenden Zeitwert ohne Berücksichtigung von
Transaktionskosten. Diese werden zum Erwerbszeitpunkt unmittelbar
erfolgswirksam erfasst.
Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die vertraglichen
Rechte auf die Zahlungsströme aus einem finanziellen Vermögenswert
auslaufen oder das Unternehmen den finanziellen Vermögenswert
sowie im Wesentlichen alle mit dem Eigentum des Vermögenswertes
verbundenen Risiken und Chancen auf einen Dritten überträgt.
Darlehen und Forderungen sind nicht derivative finanzielle Vermögenswerte mit fixen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht an einem
aktiven Markt notiert sind. Sie entstehen, wenn der Konzern Geld,
Güter oder Dienstleistungen einem Schuldner bereitstellt, ohne
jegliche Absicht die Forderungen zu handeln. Sie gehören zu den
kurzfristigen Vermögenswerten mit Ausnahme solcher, die erst zwölf
Monate nach Bilanzstichtag fällig werden. Letztere werden als langfristige Vermögenswerte ausgewiesen. Darlehen und Forderungen
werden an den Folgestichtagen zu den fortgeführten Anschaffungskosten bilanziert.
Die Forderungen sind in der Regel kurzfristig (Restlaufzeit unter
einem Jahr). Daher entsprechen die fortgeführten Anschaffungskosten
und der beizulegende Zeitwert dem Nominalbetrag abzüglich Wert-
90
minderungen. Forderungen werden in der Bilanz nach Restlaufzeiten
gegliedert unter den Forderungen und sonstigen Vermögenswerten
ausgewiesen.
Zur Veräußerung verfügbare finanzielle Vermögenswerte sind nicht
derivative finanzielle Vermögenswerte, die entweder dieser Kategorie
zugeordnet wurden oder zu keiner der anderen dargestellten Kategorien gehören. Sie umfassen Wertpapiere und Beteiligungen sowie
bedingte Kaufpreisforderungen. Mit Ausnahme der bedingten Kaufpreisforderungen sind die zur Veräußerung verfügbaren finanziellen
Vermögenswerte den langfristigen Vermögenswerten zugeordnet,
sofern das Management nicht die Absicht hat, sie innerhalb von zwölf
Monaten nach dem Bilanzstichtag zu veräußern.
Die beizulegenden Zeitwerte notierter Anteile bemessen sich nach
dem aktuellen Angebotspreis. Wertpapiere, für die auf einem aktiven
Markt kein notierter Preis vorliegt und deren beizulegender Zeitwert
nicht verlässlich ermittelt werden kann, werden mit den Anschaffungskosten unter Abzug von Wertminderungen bewertet. Wenn für
Wertpapiere kein aktiver Markt besteht oder es sich um nicht notierte
Vermögenswerte handelt, werden die beizulegenden Zeitwerte durch
die Depotbank oder den Vermögensverwalter mittels geeigneter
Bewertungsmethoden ermittelt und der LBBW Immobilien zur Verfügung gestellt.
Werden finanzielle Vermögenswerte, die als zur Veräußerung verfügbar
klassifiziert wurden, verkauft oder liegen objektive Hinweise für eine
Wertminderung vor, so werden die zuvor im Eigenkapital erfassten
kumulierten Wertänderungen des beizulegenden Zeitwerts erfolgswirksam in der Gewinn- und Verlustrechnung als Gewinne/Verluste
aus Wertpapieren unter den Finanzerträgen oder -aufwendungen erfasst.
Dividenden auf zur Veräußerung verfügbare Eigenkapitalinstrumente
werden erfolgswirksam im Posten Beteiligungserträge erfasst.
Die beizulegenden Zeitwerte von Eigenkapitalinstrumenten bemessen
sich anhand eines allgemein anerkannten Discounted-Cash-Flow-Verfahrens, das auf Annahmen beruht, die sich weder auf beobachtbare
aktuelle Markttransaktionen mit demselben Instrument noch auf
verfügbare, beobachtbare Marktdaten stützen (Bewertung des beizulegenden Zeitwerts nach Stufe 3 gemäß IFRS 13).
Im Falle von Eigenkapitalinstrumenten, die als zur Veräußerung
verfügbare finanzielle Vermögenswerte klassifiziert sind, wird ein
wesentlicher oder andauernder Rückgang des beizulegenden Zeitwerts
unter die Anschaffungskosten als Indikator für eine Wertminderung
gesehen. Ein wesentlicher Rückgang wird angenommen, wenn der
beizulegende Zeitwert zum Bewertungsstichtag mindestens 20 Prozent
unter den Konzern-Anschaffungskosten liegt. Ein dauernder Rückgang
liegt vor, wenn der beizulegende Zeitwert in einem Zeitraum von
zwölf Monaten um mehr als fünf Prozent unter den Konzern-Anschaffungskosten liegt. Der kumulierte Verlust – gemessen als Differenz
zwischen den Anschaffungskosten und dem aktuellen beizulegenden
Zeitwert, abzüglich davor erfasster Wertminderungsverluste – wird
aus dem Eigenkapital ausgebucht und in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasst. Einmal in der Gewinn- und Verlustrechnung erfasste
Wertminderungsverluste von Eigenkapitalinstrumenten werden nicht
ergebniswirksam rückgängig gemacht.
Die bedingten Kaufpreisforderungen sind zur Veräußerung verfügbare
Schuldinstrumente. Diese werden ebenfalls mittels eines DiscountedCash-Flow-Verfahrens ermittelt, welches die erwarteten Zahlungseingänge und die noch anfallenden Kosten berücksichtigt. Bei der
Folgebewertung wird die Schätzung der zukünftigen Höhe der Cash
Flows um Änderungen der voraussichtlichen Höhe der zu vereinnahmenden Gegenleistungen (unter Berücksichtigung der noch
anfallenden Kosten) korrigiert. Der Buchwert des zur Veräußerung
verfügbaren Schuldinstruments wird neu berechnet, in dem der
revidierte Cash Flow unter Verwendung des ursprünglichen Effektivzinssatzes abgezinst wird. Die daraus resultierende Veränderung des
Buchwerts wird ertragswirksam erfasst. Sonstige Änderungen des
beizulegenden Zeitwerts werden erfolgsneutral erfasst. Die Bewertung
des beizulegenden Zeitwerts für die bedingten Kaufpreisforderungen
ist der Stufe 3 nach IFRS 13 zuzuordnen.
Die Kategorie Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value)
bewertete finanzielle Vermögenswerte umfasst ausschließlich derivative
Finanzinstrumente. Andere finanzielle Vermögenswerte, die zu Handelszwecken gehalten werden (held for trading) oder dieser Kategorie
gesondert zugeordnet wurden (Designierung), bestehen nicht.
Entsprechend ihrer Finanzpolitik hält oder begibt die LBBW Immobilien
keine derivativen Finanzinstrumente zu Spekulationszwecken, sondern
setzt derivative Finanzinstrumente in Form von Zinsswaps und Zinsoptionen (Caps) lediglich zur Begrenzung von Zinsänderungsrisiken
sowie zur Zinskostenoptimierung von bestehenden Finanzierungen
im operativen Immobiliengeschäft ein.
Derivative Finanzinstrumente werden am Tag des Vertragsabschlusses
(Handelstag) erfasst und bei Einbuchung sowie in der Folge mit ihrem
beizulegenden Zeitwert (Marktwert) bewertet und je nach Vorliegen
eines positiven oder negativen Marktwertes entsprechend aktiviert
oder passiviert. Transaktionskosten werden zum Erwerbszeitpunkt
unmittelbar erfolgswirksam erfasst.
Erworbene Zinsoptionen werden erstmalig in Höhe der gezahlten
Optionsprämie und nachfolgend mit ihrem beizulegenden Zeitwert
aktiviert. Die Bewertung erfolgt auf Grundlage einer mark-to-marketBetrachtung, die von der LBBW und anderen Kreditinstituten erhoben
und zur Verfügung gestellt wird. Der Marktwert von Zinsswaps
bestimmt sich durch Abzinsung der erwarteten künftigen Zahlungsströme über die Restlaufzeit des Kontrakts auf Basis aktueller Marktzinsen oder Zinsstrukturkurven. Der Marktwert der Zinsoptionen wird
mithilfe gängiger Optionspreismodelle berechnet. Die Ausbuchung
der erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert bewerteten finanziellen Vermögenswerte erfolgt, wenn die vertraglich festgelegten Rechte
auf Zahlungsmittelzuflüsse aus dem Vermögenswert auslaufen und
der finanzielle Vermögenswert übertragen wird.
Die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte für Derivate (positiv sowie
negativ) basiert auf Inputfaktoren, bei denen es sich nicht um auf
aktiven Märkten für identische Vermögenswerte abgeleitete Preise
handelt. Es sind vielmehr indirekt ableitbare Preise (Stufe 2 nach
IFRS 13), die für die Bewertung zugrunde gelegt werden. Die in der
Berichtsperiode erfassten Gewinne und Verluste sind in den Positionen Finanzerträge und Finanzaufwendungen enthalten.
Hinsichtlich der Bilanzierung von Derivaten in Sicherungsbeziehungen
siehe Kapitel 5.15.
5.5 Wertminderungen von finanziellen Vermögenswerten
Finanzielle Vermögenswerte, mit Ausnahme der erfolgswirksam zu
beizulegenden Zeitwerten bewerteten finanziellen Vermögenswerte,
werden zu jedem Bilanzstichtag auf das Vorhandensein von Indikatoren für eine Wertminderung untersucht. Finanzielle Vermögenswerte
werden als wertgemindert betrachtet, wenn infolge eines oder mehrerer Ereignisse, die nach dem erstmaligen Ansatz des Vermögenswertes eintraten, ein objektiver Hinweis dafür vorliegt, dass sich die
erwarteten zukünftigen Zahlungsströme der Finanzanlage negativ
verändert haben.
Sofern auslösende Ereignisse (Trigger Events) bestehen, so dass die
fälligen Forderungsbeträge nicht vollständig eingezogen werden
können, werden diese mit dem niedrigeren realisierbaren Betrag
angesetzt. Dieses Ereignis kann die Insolvenz oder Zahlungsunfähigkeit eines Debitors sein.
Der Betrag der Wertminderung wird erfolgswirksam in der Gewinnund Verlustrechnung als betriebliche Aufwendung erfasst. Sofern eine
Forderung uneinbringlich geworden ist, wird sie gegen das Wertminderungskonto für Forderungen ausgebucht. Nachträgliche Zahlungseingänge auf vormals ausgebuchte Beträge werden erfolgswirksam in
den Sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst.
Finanzanlagen (Anteile an nahe stehenden Unternehmen und Beteiligungen) werden, wenn entsprechende Trigger Events wie erhebliche
finanzielle Schwierigkeiten des Emittenten oder des Schuldners
vorliegen, auf Wertminderungsbedarf geprüft.
Verringert sich die Höhe der Wertminderung eines finanziellen Vermögenswerts in einer der folgenden Berichtsperioden und kann diese
Verringerung objektiv auf ein nach der Erfassung der Wertminderung
aufgetretenes Ereignis zurückgeführt werden, wird die vormals erfasste
Wertminderung über die Gewinn- und Verlustrechnung rückgängig
91
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
gemacht, sofern es sich nicht um Eigenkapitalinstrumente der Kategorie
Zur Veräußerung verfügbar handelt. Dabei wird jedoch auf keinen
höheren Wert zugeschrieben als auf den, der sich als fortgeführte
Anschaffungskosten ergeben hätte, wenn keine Wertminderung
erfasst worden wäre.
5.6 Fertigungsaufträge
Ein Fertigungsauftrag ist nach IAS 11 als ein Vertrag über die
kundenspezifische Fertigung eines Vermögenswertes definiert.
Der Konzern weist Fertigungsaufträge im Rahmen der Generalübernahmen und unfertigen Leistungen aus noch nicht abgerechneten
Betreuungs- und Sanierungsleistungen mit pauschaler Honorarvereinbarung aus.
Ist das Ergebnis eines Fertigungsauftrages verlässlich zu schätzen,
ist es wahrscheinlich, dass der Auftrag profitabel sein wird und der
Leistungsfortschritt zuverlässig ermittelbar, werden die Auftragserlöse über die Dauer des Auftrages erfasst. Die Erlösrealisierung bei
Generalübernahmen erfolgt nach Leistungsfortschritt am Bilanzstichtag (Percentage-of-Completion-Methode) als Teil der entstandenen
Auftragskosten für die geleistete Arbeit im Verhältnis zu den erwarteten Auftragskosten (Cost-to-Cost-Methode).
Die Erlösrealisierung bei den unfertigen Leistungen aus noch nicht
abgerechneten Betreuungs- und Sanierungsleistungen mit pauschaler
Honorarvereinbarung erfolgt auf der Basis der bisher erbrachten
Leistungen im Verhältnis zur vereinbarten Gesamtleistung. Veränderungen in der vertraglichen Arbeit, den Ansprüchen und den
Leistungsprämien sind in dem Ausmaß enthalten, in dem sie mit dem
Kunden vereinbart wurden.
Sofern das Ergebnis aus einem Fertigungsauftrag nicht verlässlich
ermittelt werden kann, werden die Auftragserlöse nur in dem Maße
erfasst, in dem die angefallenen Auftragskosten wahrscheinlich
erstattungsfähig sind. Auftragskosten werden in der Periode, in der
sie entstehen, als Aufwand erfasst. Ist es wahrscheinlich, dass die
gesamten Auftragskosten die gesamten Auftragserlöse übersteigen
werden, wird der erwartete Verlust sofort als Aufwand erfasst.
Der Konzern weist alle laufenden Fertigungsaufträge mit aktivischem
Saldo gegenüber Kunden, bei denen die angefallenen Kosten zuzüglich der erfassten Gewinne (oder abzüglich der erfassten Verluste) die
Summe der Teilrechnungen übersteigen, als Vermögenswert unter
den Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen aus.
Laufende Fertigungsaufträge mit passivischem Saldo gegenüber
Kunden, bei denen die Summe der Teilrechnungen die angefallenen
Kosten zuzüglich der erfassten Gewinne (oder abzüglich der erfassten
Verluste) übersteigt, werden als Verbindlichkeiten ausgewiesen.
92
5.7 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Unter den Vorräten werden diejenigen als kurzfristig bilanzierte
Vermögenswerte ausgewiesen, die zum Verkauf im Rahmen der
gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehalten werden.
Zum Verkauf bestimmte Grundstücke mit und ohne Bauten werden
mit dem niedrigeren Wert aus Anschaffungs- oder Herstellungskosten
der bezogenen Lieferungen und Leistungen und Nettoveräußerungserlösen angesetzt. Die Anschaffungskosten umfassen die direkt
zurechenbaren Erwerbs- und Bereitstellungskosten. Die Herstellungskosten umfassen alle direkt zurechenbaren Kosten sowie Fertigungsund Materialgemeinkosten. Der Nettoveräußerungserlös ist der
geschätzte Veräußerungserlös abzüglich der geschätzten Kosten für
die Fertigstellung und den bis zum Verkauf anfallenden Kosten.
Bei den Bauvorbereitungskosten handelt es sich um Aufwendungen
für geplante Baumaßnahmen, bei denen der technische Baubeginn bis
zum Ende des Geschäftsjahres noch nicht erfolgt ist. Die Bewertung
erfolgt mit den bis zum Bilanzstichtag angefallenen, den geplanten
Baumaßnahmen zurechenbaren Herstellungskosten.
Bei der Bewertung der zum Verkauf bestimmten Grundstücke mit
unfertigen Bauten und den unfertigen Erschließungsmaßnahmen mit
eigenem Risiko werden die erwarteten Verkaufserlöse den geschätzten
Baukosten, Vorhaltezinsen und Vertriebskosten gegenübergestellt.
Wenn die geplanten Verkaufserlöse die ermittelten Kosten nicht
decken, wird eine Abwertung vorgenommen.
Bei der Bewertung von Grundstücken mit fertigen Bauten werden
den geplanten Verkaufserlösen die anteiligen Baukosten und der
geschätzte Modernisierungs-/Instandhaltungsaufwand sowie die Vertriebskosten gegenübergestellt. Die geplanten Verkaufserlöse werden
gemäß IAS 2.33 jedes Quartal neu ermittelt und den Anschaffungsund Herstellungskosten gegenübergestellt. Sollten sich Trigger Events
ereignen, die zu einer Abweichung der errechneten Verkaufserlöse
führen (wie eine Erhöhung der geplanten Baukosten), werden neue
Überprüfungen und Wertberichtigungen vorgenommen. Sollten Trigger
Events, die früher zu einer Wertminderung geführt haben, nicht
länger bestehen oder wenn es aufgrund geänderter wirtschaftlicher
Gegebenheiten einen substanziellen Hinweis auf eine Erhöhung der
Verkaufserlöse gibt, wird die Wertminderung berichtigt.
Im Rahmen der Neuermittlung der Nettoveräußerungswerte werden
verschiedene Szenarien in Form einer Sensitivitätsanalyse dargestellt,
um Auswirkungen verschiedener Variablen (wie Erhöhung von/Abschläge auf Verkaufserlöse oder Erhöhung der noch anfallenden
Kosten) auf den Wertberichtigungsbedarf zu analysieren.
Die Bewertung der Developmentprojekte nach IAS 2 wurde hauptsächlich auf Basis der von der LBBW Immobilien intern erstellten
Projektkalkulationen mit Hilfe der Software IMppris durchgeführt.
Die Bewertung der Grundstücke und grundstücksgleichen Rechte
ohne Bauten ergibt sich in der Regel aus der Gegenüberstellung des
Buchwertes und des sich aus der Bodenrichtwertkarte ergebenden
Wertes. Übersteigt der Buchwert den aus der Bodenrichtwertkarte
ermittelten Wert, wird abgewertet.
Unter die Kategorie Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten fallen alle
anderen Verbindlichkeiten. Diese umfassen Finanzverbindlichkeiten,
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstige
Verbindlichkeiten. Sie werden in der Bilanz entsprechend ihrer Restlaufzeit in kurz- und langfristig unterteilt.
Bei Projektentwicklungen, deren Laufzeit erfahrungsgemäß mindestens
zwei Jahre beträgt, werden die angefallenen Fremdkapitalkosten, die
dem Grundstückserwerb oder der Bauerstellung im Herstellungszeitraum gemäß IAS 23 zugerechnet werden können, aktiviert.
Für die gewerbliche Projektentwicklung werden direkt zuordenbare
Darlehen aufgenommen, deren Zinssatz direkt für die Aktivierung
unterlegt werden kann. Um als aktivierungsfähig zu gelten, müssen
die Ausgaben für den Vermögenswert tatsächlich anfallen, den Fremdkapitalkosten muss ein tatsächlicher Liquiditätsabfluss zugrunde
liegen und die erforderlichen Arbeiten, um den Vermögenswert für
seinen beabsichtigten Gebrauch oder Verkauf herzurichten, müssen
bereits begonnen haben.
Die Finanzverbindlichkeiten werden bei ihrem erstmaligen Ansatz mit
ihrem beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung von Transaktionskosten angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten
Anschaffungskosten, wobei bei Darlehensverbindlichkeiten jede
Differenz zwischen dem Auszahlungsbetrag und dem Rückzahlungsbetrag über die Laufzeit des Darlehensvertrages unter Anwendung
der zinsproportionalen Methode erfolgswirksam erfasst wird.
5.8 Vermögenswerte einer Vermögensgruppe,
die als zur Veräußerung gehalten klassifiziert werden
Im Konzernabschluss werden langfristige Vermögenswerte sowie
Gruppen von Vermögenswerten entsprechend IFRS 5 als Verkaufsobjekte gesondert ausgewiesen, sofern ein Verkauf in den nächsten
zwölf Monaten höchstwahrscheinlich ist.
Die Ermittlung der Marktwerte der Finanzverbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten wird anhand diskontierter Mittelabflüsse auf Basis der
Zinsstrukturkurve vom 31. Dezember 2015 vorgenommen. Diese Vorgehensweise erfolgt in Übereinstimmung mit allgemein anerkannten
Bewertungsmodellen basierend auf Discounted-Cash-Flow-Analysen
(Stufe 2 nach IFRS 7.27A).
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen und sonstigen
Verbindlichkeiten sind in der Regel kurzfristig (Restlaufzeit unter
einem Jahr) und unverzinslich. Sie werden bei ihrem erstmaligen
Ansatz mit ihrem beizulegenden Zeitwert unter Berücksichtigung von
Transaktionskosten angesetzt. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. Dabei entsprechen die fortgeführten
Anschaffungskosten und der beizulegende Zeitwert dem Nominalbetrag oder dem Rückzahlungsbetrag der Verbindlichkeiten.
5.9 Verbindlichkeiten
Die finanziellen Verbindlichkeiten des Konzerns umfassen kurz- und
langfristige Finanzverbindlichkeiten, Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen und sonstige Verbindlichkeiten sowie derivative
Finanzinstrumente mit negativen Marktwerten.
Die Klassen der finanziellen Verbindlichkeiten entsprechen den Bilanzposten, die in folgende Kategorien unterteilt werden:
- Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value) bewertete finanzielle Verbindlichkeiten
- Sonstige finanzielle Verbindlichkeiten (OL)
Die Klassifizierung ist abhängig von der Art der Verbindlichkeit.
Die Kategorie Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value)
bewertete finanzielle Verbindlichkeiten umfasst ausschließlich derivative Finanzinstrumente. Sie werden mit ihrem beizulegenden Zeitwert
(Marktwert) angesetzt. Marktwertänderungen werden erfolgswirksam
in der Gewinn- und Verlustrechnung innerhalb des Finanzergebnisses
unter dem Posten Finanzerträge/Finanzaufwendungen erfasst.
Hinsichtlich der Bilanzierung von Derivaten in Sicherungsbeziehungen
siehe Kapitel 5.15.
Die nach IAS 32.AG29A als Fremdkapital zu behandelnden nicht
beherrschenden Anteile an Kommanditgesellschaften werden unter
den sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen und sind mit dem
beizulegenden Zeitwert des Anspruchs auf Rückzahlung des Kommanditkapitals bewertet. Wertveränderungen aufgrund der auf die
nicht beherrschenden Anteile entfallenden Gewinn- und Verlustbeteiligungen werden ergebniswirksam innerhalb des Finanzergebnisses
unter der Position Zinserträge/Zinsaufwendungen erfasst.
5.10 Langfristige Versorgungsleistungen
Pensionsrückstellungen
Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgt nach dem in IAS 19
vorgeschriebenen versicherungsmathematischen Anwartschaftsbarwertverfahren (Projected-Unit-Credit-Methode) für leistungsorientierte
Altersversorgungspläne durch externe Versicherungsmathematiker.
Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste aus der Neubewertung der Nettoschuld aus leistungsorientierten Altersversorgungsplänen werden im Jahr ihres Entstehens erfolgsneutral im sonstigen
Ergebnis erfasst. Die Rückstellung entspricht damit der tatsächlichen
Verpflichtung zum jeweiligen Bilanzstichtag.
93
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
Pensionsrückstellungen werden für Verpflichtungen aus Anwartschaften und aus laufenden Leistungen an berechtigte aktive und
ehemalige Mitarbeiter sowie deren Hinterbliebene gebildet und
stellen langfristige Schulden dar. Die betriebliche Altersversorgung
beruht auf leistungsorientierten Versorgungszusagen, bei denen im
Wesentlichen die jeweilige Dauer der Unternehmenszugehörigkeit
und die versorgungsrelevanten Bezüge maßgeblich sind. Die Höhe
der Pensionsverpflichtungen hängt zudem von langfristigen Trendannahmen wie Gehalts- und Rententrend oder Sterblichkeit ab.
Diese versicherungsmathematischen Risiken werden im Wesentlichen
vom Unternehmen getragen. Die erwarteten Leistungen aus den
Pensionszusagen werden in der Liquiditätsplanung des Konzerns
berücksichtigt.
Bei den zum Konsolidierungskreis gehörenden Gesellschaften basiert
die Grund- und Zusatzversorgung auf verschiedenen Rechtsgrundlagen:
- Beihilfezusagen nach Beamtenrecht
- Ordnung für die Zusatzversorgung der Angestellten und Arbeiter der Stadt Stuttgart
- Dienstvereinbarung Ruhegeldverordnung der
Baden-Württembergischen Bank AG
- Versorgungsordnung für die betriebliche Altersversorgung der Eisenbahn-Siedlungsgesellschaft Stuttgart gGmbH
- Dienstvereinbarung zum Übergang in den LBBW-Kapitalkontenplan in Form einer konsolidierten Fassung der geänderten DV LBBW Kapitalkontenplan aufgrund der Sonderbestimmungen für den Übergang der ZVK-Versicherten vom 20. Dezember 2002 in der Fassung des 1. Nachtrags vom 6. September 2012 (KKP-ZVK)
- LBBW-Kapitalkontenplan Basis- und Aufbaukonto, DV vom
15. Dezember 2000 in der Fassung des 4. Nachtrags vom 13. Juni 2012 (KKP 2000)
- LBBW-Kapitalkontenplan Basis- und Aufbaukonto, DV vom
26. September 2005 in der Fassung des 2. Nachtrags vom 13. Juni 2012 (KKP 2005)
- LBBW-Kapitalkontenplan Aufbaukonto AVmG, DV vom 6. Mai 2002 in der Fassung des 4. Nachtrags vom 13. Juni 2012
- LBBW-Kapitalkontenplan Aufbaukonto LBBW ab 2012, DV vom
April 2012
- Ruhegeldordnung der Badischen Kommunalen Landesbank Giro-
zentrale vom 15. Dezember 1976 in der Fassung vom Juli 2013
- Versorgungsordnung 1993 der SüdwestLB in der Fassung vom 18. Juli 2012
- Richtlinien über die Gewährung einer betrieblichen Alters- und
Hinterbliebenenversorgung für die privatrechtlich angestellten
Bediensteten der Württembergischen Landeskommunalbank –
Girozentrale – (in der ab 1. Januar 2012 geltenden Fassung)
- Versorgungsordnung vor 1985 der Landesbank Rheinland-Pfalz
(VO vor 85)
- Versorgungsordnung 1985 bis 1995 der Landesbank Rheinland Pfalz, DV in der Fassung vom 18. Juli 2012 (VO85)
- Versorgungsordnung 1996 der Landesbank Rheinland-Pfalz,
DV in der Fassung vom 20. März 2013 (VO96)
94
- Dienstvereinbarung Ruhegeldordnung der Baden Württembergischen Bank AG vom 6. September 2012 (RO 2001)
- Entgeltumwandlung (BW-Bank).
Bei diesen leistungsorientierten Versorgungsplänen handelt es sich
um Endgehaltspläne. Hierbei orientiert sich die Versorgung, im
Gegensatz zu Karrieredurchschnittsplänen, prozentual am zuletzt,
vor Eintritt in den Ruhestand, gezahlten Gehalt. Die Zusatzversorgung
umfasst dabei die Kategorien des Zusatzruhegeldes, der Hinterbliebenenzusatzversorgung und der Abfindung.
Andere langfristig fällige Leistungen an Arbeitnehmer
Im Konzern der LBBW Immobilien bestehen sowohl arbeitgeber- als
auch arbeitnehmerfinanzierte Altersversorgungssysteme. Abhängig
vom jeweiligen Arbeitgeber besteht eine Versicherung über die VBL
(Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder) oder den KVBW
(Kommunaler Versorgungsverband Baden-Württemberg).
a) Altersvorsorge in der VBL
Die VBL ist ein umlagefinanziertes Versorgungssystem. Die Versorgungsansprüche ergeben sich aus einem Versorgungspunktemodell.
Die jährlichen Versorgungspunkte werden aus dem Verhältnis zwischen dem individuellen zusatzversorgungspflichtigen Jahresentgelt
und einem versicherungsmathematisch festgelegten Referenzentgelt
unter Berücksichtigung eines Altersfaktors ermittelt. Bei Eintritt des
Versicherungsfalles errechnet sich die monatliche Betriebsrente aus
der Summe der bis zum Beginn der Betriebsrente erworbenen Versorgungspunkte, multipliziert mit dem Messbetrag. Insoweit ermitteln
sich die Ansprüche nach einer ähnlichen Systematik wie in der gesetzlichen Rentenversicherung.
b) Altersvorsorge der Zusatzversorgungskasse
(Kommunaler Versorgungsverband)
Die Zusatzversorgungskasse des Kommunalen Versorgungsverbandes
ist ein umlagefinanziertes Versorgungssystem. Die Versorgungsansprüche werden analog den Regelungen der VBL berechnet.
Zu weiteren Ausführungen verweisen wir auf Kapitel 12.6.
5.11 Sonstige Rückstellungen
Rückstellungen stellen Schulden dar, die bezüglich ihrer Höhe oder
ihrer Fälligkeit ungewiss sind. Die Rückstellungen für Rechtsstreitigkeiten und übrige Verpflichtungen werden gebildet, wenn der Konzern
gegenwärtig eine rechtliche oder faktische Außenverpflichtung hat
und es wahrscheinlich ist, dass die Begleichung der Verpflichtung
zu einem Nutzenabfluss führen wird und die Höhe der Rückstellung
verlässlich bestimmbar ist.
Die Bewertung der sonstigen Rückstellungen erfolgt in Abhängigkeit
von der Verpflichtung nach IAS 37 oder nach IAS 19 mit der bestmöglichen Schätzung des Verpflichtungsumfanges. Dieser Betrag ist für
Einzelrisiken der jeweils wahrscheinlichste Wert. Rückstellungen mit
einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit einem risikound fristadäquaten Zinssatz abgezinst.
5.12 Leasing
Leasingverhältnisse, bei denen ein wesentlicher Anteil des Nutzens
und der Risiken aus dem Eigentum am Leasingobjekt beim Leasinggeber verbleibt, werden als operatives Leasingverhältnis klassifiziert.
Unter einem Operate-Leasing erhaltene Zahlungen werden linear über
die Dauer des Leasingverhältnisses in der Position Bewirtschaftungsergebnis erfasst. Erfolgs- und umsatzabhängige Mieten werden
abgegrenzt. Die geleisteten Zahlungen werden im Sach- und Verwaltungsaufwand ausgewiesen.
Leasingverträge, bei denen der Leasingnehmer die wesentlichen
Risiken und den Nutzen aus dem Leasingobjekt trägt, werden als
Finanzierungsleasing (Finance-Leasing) klassifiziert. Vermögenswerte
aus Finanzierungsleasing, bei denen der Konzern Leasingnehmer ist,
werden zu Beginn des Leasingverhältnisses mit dem beizulegenden
Zeitwert des Leasingobjekts oder dem niedrigeren Barwert der Mindestleasingzahlungen aktiviert. Jede Leasingrate wird in einen Zins- und
einen Tilgungsanteil aufgeteilt, sodass die Leasingverbindlichkeit
konstant verzinst wird. Die Leasingverbindlichkeit wird unter den
Sonstigen Verbindlichkeiten passiviert. Der Zinsanteil der Leasingrate
wird im Finanzaufwand erfasst. Das unter einem Finanzierungsleasing
gehaltene Sachanlagevermögen wird über die wirtschaftliche Nutzungsdauer des Vermögenswertes oder die kürzere Laufzeit des Leasingverhältnisses abgeschrieben.
Wenn Vermögenswerte in einem Finanzierungsleasing vermietet
werden, wird der Barwert der Mindestleasingzahlungen als Leasingforderung angesetzt und der Leasinggegenstand als Abgang erfasst.
Der Unterschiedsbetrag zwischen Bruttoforderung und Barwert der
Forderung wird über die Laufzeit des Leasingvertrags im Finanzergebnis erfasst. Zinserträge werden über die Laufzeit des Leasingverhältnisses anhand der Annuitätenmethode erfasst, aus der sich eine
konstante jährliche Rendite ableitet.
5.13 Ertragsrealisierung
Die Umsatzerlöse der LBBW Immobilien umfassen:
- Erlöse aus der Bewirtschaftung
(Mieterlöse, Erlösschmälerung, sonstige Erträge)
- Erlöse aus der Veräußerung
(Verkauf von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien; Verkauf unbebauter Grundstücke, Projektentwicklung; Erlöse aus
unfertigen Erschließungsmaßnahmen und Bauleistungen GÜ)
- Erlöse aus der Erbringung von Dienstleistungen
(Baubetreuung, Wohnungsverwaltung für Dritte/Facility
Management, Geschäftsbesorgung, Provisionen aus
Versicherungsvermittlung).
Bei den Mieterlösen handelt es sich überwiegend um Erlöse aus
Operating-Leases, bei denen der Ertrag linear über die Laufzeit des
Leasingverhältnisses erfasst wird.
Die Erträge aus Veräußerungsgeschäften werden realisiert, wenn die
folgenden Kriterien erfüllt sind:
- Alle maßgeblichen Chancen und Risiken, die mit dem Eigentum verbunden sind, wurden auf den Käufer übertragen.
- Dem Konzern verbleibt über die verkauften Güter keine
Einflussnahmemöglichkeit und keine tatsächliche Verfügungsmacht.
- Die Höhe der Erlöse kann verlässlich bestimmt werden.
- Dem Unternehmen wird mit hinreichender Wahrscheinlichkeit der wirtschaftliche Nutzen aus dem Verkauf zufließen.
- Die im Zusammenhang mit dem Verkauf angefallenen oder noch anfallenden Kosten können verlässlich bestimmt werden.
Zu den zu realisierenden Erträgen zählen auch die bedingten
Kaufpreisbestandteile. Diese werden zum Veräußerungszeitpunkt
in Höhe des beizulegenden Zeitwerts des bedingten Kaufpreises
ertragswirksam realisiert.
Umsatzerlöse aus Dienstleistungs-Projekten sowie aus Generalübernehmer-Projekten, die unter IAS 11 fallen, werden nach der Percentageof-Completion-Methode, nach Maßgabe des Fertigstellungsgrades des
Geschäfts am Bilanzstichtag, erfasst. Alle anderen Umsatzerlöse aus
Dienstleistungen werden nach Abrechnung der Leistung erfasst.
5.14 Ertragsteuern
Buchgewinne als Differenz zwischen dem Barwert der Mindestleasingzahlungen und den Restbuchwerten der Leasingobjekte werden
erfolgswirksam in den Sonstigen betrieblichen Erträgen erfasst, wenn
es sich bei den abgeschlossenen Leasingverträgen um Herstelleroder Händlerleasing handelt.
Zu weiteren Ausführungen verweisen wir auf Kapitel 10.
Die Bilanzierung und Bewertung von Ertragsteuern erfolgt gemäß
IAS 12. Laufende Ertragsteuerverpflichtungen oder -ansprüche werden
mit den aktuellen Steuersätzen berechnet und mit dem erwarteten
Zahlungs- oder Erstattungsbetrag angesetzt.
Latente Ertragsteueransprüche und -verpflichtungen werden auf
temporäre Differenzen gebildet. Die Ermittlung der zu versteuernden
temporären Differenzen erfolgt durch den Vergleich der IFRS-Buch-
95
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
werte und Steuerwerte von Vermögenswerten und Schulden (bereinigt
um permanente Differenzen). Latente Ertragsteueransprüche und
-verpflichtungen werden auf Grundlage des Steuersatzes berechnet,
der für den Zeitpunkt ihrer Auflösung zu erwarten ist. Für temporäre
Differenzen, die bei ihrer Auflösung zu Steuerbelastungen führen,
werden passive latente Steuern angesetzt. Sind bei Auflösung von
temporären Differenzen Steuerentlastungen zu erwarten und ist
deren Nutzung wahrscheinlich, erfolgt der Ansatz aktiver latenter
Steuern. Für steuerliche Verlustvorträge werden aktive latente Steuern
nur angesetzt, wenn deren zukünftige Nutzbarkeit wahrscheinlich
ist. Ausnahmen für die Bildung von latenten Steuern nach IFRS sind
permanente Differenzen, nicht ausgeschüttete Gewinne einzelner
Konzerngesellschaften, der Goodwill aus der Kapitalkonsolidierung
sowie Differenzen aus dem erstmaligen Ansatz von Vermögenswerten
und Verpflichtungen. Latente Steuern auf erfolgsneutral entstandenen
temporären Differenzen werden ebenfalls erfolgsneutral erfasst.
Eine Saldierung aktiver und passiver latenter Steuern wird gemäß
IAS 12.74 vorgenommen.
96
5.15 Bilanzierung von Sicherungsbeziehungen
Im Rahmen der Risikomanagementstrategie werden Absicherungen
gegen Risiken aus Zahlungsströmen, welche aus finanziellen Verbindlichkeiten resultieren, durch den Einsatz derivativer Finanzinstrumente
vorgenommen. Änderungen ungewisser künftiger Zahlungsströme
aus Grundgeschäften sollen durch gegenläufige Änderungen der
Zahlungsströme aus den Sicherungsgeschäften ausgeglichen werden.
Soweit sich aus der Absicherung von Risiken aus finanziellen Verbindlichkeiten Bewertungsinkongruenzen zwischen den gesicherten
Grundgeschäften und den eingesetzten Sicherungsderivaten ergeben,
werden Sicherungsbeziehungen gemäß IAS 39 designiert (Hedge
Accounting).
Im Rahmen des Hedge Accounting erfolgt die Bewertung der Sicherungsinstrumente zum beizulegenden Zeitwert. Änderungen des
beizulegenden Zeitwerts, welche aus dem effektiven Teil der Sicherungsbeziehung resultieren, werden erfolgsneutral direkt im Eigenkapital erfasst. Auf den ineffektiven Teil der Sicherungsbeziehung
entfallende Änderungen des beizulegenden Zeitwerts werden erfolgswirksam erfasst. Die Bilanzierung der gesicherten Grundgeschäfte
erfolgt nach den allgemeinen Regelungen des IAS 39 in Abhängigkeit
von der Bewertungskategorie.
6. Erläuterungen zur Konzerngewinn- und -verlustrechnung
6.1 Bewirtschaftungsergebnis
Das Bewirtschaftungsergebnis ist in die Bereiche Als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien und Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und
andere Vorräte aufgeteilt.
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien (Investment Properties)
Die Umsatzerlöse der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
enthalten Mieterlöse, Erlösschmälerungen und sonstige Erträge.
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen enthalten nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten,
sonstigen Aufwand aus der Hausbewirtschaftung, Instandhaltungs-/
Modernisierungskosten und Erbbauzinsaufwand sowie Aufwendungen für Rückstellungen und Wertberichtigungen resultierend aus der
Bewertung von Mietforderungen.
Bewirtschaftungsergebnis aus als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
Umsatzerlöse
Mieterlöse
Erlösschmälerungen
Sonstige Erträge
Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung
von Bewirtschaftungserlösen
Nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten
Sonstiger Aufwand Hausbewirtschaftung
Instandhaltungskosten
Erbbauzinsen
Aufwand für Rückstellungen und Wertberichtigungen
2015
TEUR
2014
TEUR
27.286 23.553
36.28730.310
36.12030.068
-22-1
189
243
-9.001 -6.757
-1.839 -1.401
-902
-663
-5.433-3.979
-219-284
-608
-430
b) Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
Die Umsatzerlöse der zum Verkauf bestimmten Grundstücke und
anderen Vorräte bestehen aus Mieterlösen, Erlösschmälerungen und
sonstigen Erträgen.
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Bewirtschaftungserlösen enthalten nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten, sonstigen Aufwand aus der Hausbewirtschaftung und Instandhaltungs-/
Modernisierungskosten sowie Aufwendungen für Rückstellungen und
Wertberichtigungen resultierend aus der Bewertung von Mietforderungen.
2015 2014
TEUR TEUR
Bewirtschaftungsergebnis aus zum Verkauf
bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten 1.669 1.188
Umsatzerlöse
2.1242.308
Mieterlöse
1.9832.310
Erlösschmälerungen
-1-2
Sonstige Erträge
142
0
Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung
von Bewirtschaftungserlösen
-455 -1.120
Nicht umlegbare Heiz- und Betriebskosten
-274
-351
Sonstiger Aufwand Hausbewirtschaftung
-4
-66
Instandhaltungskosten/Modernisierung
-155-588
Aufwand für Rückstellungen und Wertberichtigungen
-22
-116
6.2 Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien (Investment Properties)
zum Fair Value
Das Ergebnis aus der Bewertung von als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien zum Fair Value besteht aus dem Nettoergebnis aus FairValue-Anpassungen.
Nettoergebnis aus Fair-Value-Anpassung von
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
davon Einkaufszentren
davon Hotels
davon übrige Immobilien
20152014
TEURTEUR
8.875
683
-2
8.194
2.694
-180
221
2.653
6.3 Veräußerungsergebnis
Das Veräußerungsergebnis ist in das Ergebnis aus dem Verkauf der
als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien und aus zum Verkauf
bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten aufgeteilt.
2015 2014
TEUR TEUR
Veräußerungsergebnis
33.72129.422
a) Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien 20.263
447
Umsatzerlöse aus als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
101.242 4.247
Aufwendungen zur Veräußerung von als
Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
-80.979 -3.799
b) Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
13.458 28.974
Umsatzerlöse aus für zum Verkauf bestimmten
Grundstücken und anderen Vorräten
127.863 255.124
Aufwendungen zur Erzielung von
Veräußerungsergebnissen
-114.405-226.150
97
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
a) Veräußerungsergebnis aus als Finanzinvestition gehaltenen
Immobilien
Die Umsatzerlöse aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien beziehen sich auf die Verkaufserlöse aus dem
Abgang von Geschäftsbauten und Grundstücken mit Erbbaurechten
Dritter. Im Geschäftsjahr resultiert das Veräußerungsergebnis überwiegend aus dem Verkauf der Gewerbeobjekte Hindenburgbau,
Hofüberbauung Stephanstraße und Erbbaurecht Königstraße 6 in
Stuttgart.
Die Aufwendungen aus der Veräußerung von als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien setzen sich zusammen aus den Buchwerten
und aus den Verkaufskosten aus der Veräußerung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien.
a)Umsatzerlöse aus Dienstleistungen
Die Umsatzerlöse aus Dienstleistungen enthalten Erlöse aus Baubetreuung, Wohnungsverwaltung für Dritte/Facility Management,
Geschäftsbesorgung, Beratung, Provisionen für Versicherungsvermittlungen und aus sonstigen Leistungen.
b)Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung von
Dienstleistungserlösen
Die betrieblichen Aufwendungen zur Erzielung von Dienstleistungserlösen resultieren aus Aufwendungen aus der Baubetreuung und
Aufwendungen für Rückstellungen und Wertberichtigungen von
Dienstleistungen.
6.5 Sonstiges betriebliches Ergebnis
b) Veräußerungsergebnis aus zum Verkauf bestimmten
Grundstücken und anderen Vorräten
Die Umsatzerlöse aus dem Verkauf von zum Verkauf bestimmten
Grundstücken und anderen Vorräten setzen sich zusammen aus den
Erlösen aus dem Verkauf unbebauter Grundstücke, den Erlösen aus
dem Verkauf von Grundstücken mit Bauten (Projektentwicklung),
den Erlösen aus unfertigen Erschließungsmaßnahmen und Erlösen
aus Bauleistungen (GÜ).
Die Aufwendungen zur Erzielung von Veräußerungserlösen enthalten
Buchwerte, Verkaufskosten und sonstige Kosten von zum Verkauf
bestimmten Grundstücken und anderen Vorräten einschließlich
Aufwendungen für Rückstellungen für zu behebende Baumängel
und Wertberichtigungen auf Kaufpreisforderungen.
6.4Dienstleistungsergebnis
Das Dienstleistungsergebnis ist unterteilt in Umsatzerlöse aus
Dienstleistungen und in betriebliche Aufwendungen zur Erzielung
von Dienstleistungserlösen.
Dienstleistungsergebnis
Umsatzerlöse
aus Baubetreuung
aus Wohnungsverwaltung
für Dritte/Facility Management
aus Geschäftsbesorgung
aus an Eigentümer weiterbelasteten Regiekosten
aus Beratungshonoraren
aus Provisionen aus Versicherungsvermittlung
Betriebliche Aufwendungen zur Erzielung
von Dienstleistungserlösen
98
2015 2014
TEUR TEUR
28.67929.422
35.14135.247
16.512 15.248
17.863 18.957
193
364
66
47
0
27
508
603
-6.462
-5.824
Das sonstige betriebliche Ergebnis besteht aus den sonstigen betrieblichen Erträgen und den sonstigen betrieblichen Aufwendungen.
Sonstiges betriebliches Ergebnis
Sonstige betriebliche Erträge
Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen
und Verbindlichkeiten
Sonstige übrige Erträge
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Sonstige übrige Aufwendungen
Wertminderung von Vorräten
(Segmente Development, Real Estate Services)
2015 2014
TEUR TEUR
19.880 19.994
23.201 25.923
12.998 12.425
10.20313.498
-3.321 -5.929
-3.321 -5.152
0
-777
a)Sonstige betriebliche Erträge
In den sonstigen übrigen Erträgen sind im Wesentlichen Erträge
aus der Erstattung von Aufwendungen früherer Jahre sowie Erträge
aus der Wertaufholung von Forderungsansprüchen enthalten.
b)Sonstige betriebliche Aufwendungen
In den sonstigen übrigen Aufwendungen sind im Wesentlichen
Aufwendungen aus der Wertminderung von Forderungen und
Zuführungen zu sonstigen Rückstellungen enthalten.
6.6Finanzerträge
6.8 Ergebnis aus der at equity-Bewertung von Unternehmen
Die Finanzerträge setzen sich aus den Erträgen aus Wertpapieren
und Derivaten sowie den sonstigen Zinsen und ähnlichen Erträgen
zusammen.
Im Ergebnis aus at equity-Bewertungen von assoziierten Unternehmen
und Gemeinschaftsunternehmen in Höhe von TEUR 1.363 (Vorjahr:
TEUR 186) sind Wertminderungen von TEUR 475 (Vorjahr: TEUR 418)
enthalten.
Finanzerträge
Erträge aus Wertpapieren, Derivaten und
Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
Erträge aus Derivaten
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Zinsen für Guthaben auf laufenden Konten
Zinsen für Guthaben auf Festgeldkonten
Zinsen für ausgegebene Erbbaurechte
Zinsertrag aus Kaufpreisstundungen
Zinsen aus Aktivdarlehen an
nahe stehende Unternehmen Zinsen für sonstige
2015 2014
TEUR TEUR
1.6073.303
128
128
1.479
90
81
58
73
0
0
3.303
1.036
1
57
79
1.071
105
840
1.290
Die Zinserträge aus nicht erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewerteten Finanzinstrumenten betragen im Berichtsjahr TEUR 1.421
(Vorjahr: TEUR 3.246).
Hinsichtlich zusätzlicher Angaben verweisen wir auf die in Kapitel
12.9 enthaltene Anteilsbesitzliste.
6.9Beteiligungsergebnis
Das Beteiligungsergebnis enthält Erträge aus Beteiligungen und
Anteilen an nahe stehenden Unternehmen.
Beteiligungsergebnis
Verluste aus dem Abgang von Beteiligungen
Erträge aus dem Abgang von Beteiligungen
Erträge aus Beteiligungen
20152014
TEURTEUR
208
5
0
-17
134
0
74
23
6.10 Personalaufwand
6.7Finanzaufwendungen
Die Finanzaufwendungen setzen sich aus Aufwendungen aus Wertpapieren, Derivaten und Finanzanlagen sowie aus Zinsen und ähnlichen
Aufwendungen zusammen. Die Zinsaufwendungen entfallen mit
TEUR 14.417 (Vorjahr: TEUR 11.829) auf Verbindlichkeiten, die nicht
erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert erfasst werden.
Finanzaufwendungen
Aufwendungen aus Wertpapieren,
Derivaten und Finanzanlagen
Aufwendungen aus Derivaten
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Zinsen für Finanzverbindlichkeiten
und ähnliche Aufwendungen
20152014
TEURTEUR
-17.868-13.322
-2.786
-729
-2.786
-729
-15.081 -12.593
Der Personalaufwand gliedert sich in Löhne und Gehälter sowie
in soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und
Unterstützung.
Personalaufwand
Löhne und Gehälter
Soziale Abgaben
Aufwendungen für Altersvorsorge
20152014
TEURTEUR
-42.250-45.272
-34.808 -37.788
-5.451 -5.268
-1.991 -2.216
Für beitragsorientierte Pläne wurden im Berichtszeitraum
Aufwendungen in Höhe von TEUR 4.025 (Vorjahr: TEUR 4.154)
erfasst.
-15.081 -12.593
99
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
6.11 Sach- und Verwaltungsaufwand
6.12 Ertragsteuern
Die Sach- und Verwaltungsaufwendungen enthalten die folgenden
Posten:
Die Ertragsteueraufwendungen (+)/-erträge (-) setzen sich wie folgt
zusammen:
Sach- und Verwaltungsaufwand
Raumkosten
Prüfungs- und Beratungskosten
Kosten der Datenverarbeitung
Gerichts-, Anwalts- und Notarkosten
Aufwendungen für die Belegschaft
Übrige
2015 2014
TEUR TEUR
Laufender Ertragsteueraufwand
3.023
1.248
Ergebnis aus Ertragsteuern aus früheren Jahren
9
-2.486
Ergebnis aus laufenden Ertragsteuern
3.032
-1.238
Ergebnis aus latenten Ertragsteuern -7.885
1.342
davon latenter Ertragsteueraufwand/-ertrag
wegen Veränderung temporärer
Unterschiedsbeträge
-8.213 1.960
davon latenter Steueraufwand/-ertrag
aus Steuersatzänderungen
-8
2
davon Minderung latenter Ertragsteuerauf wendungen wegen bisher nicht berücksichtigter
Verlustvorträge/Steuergutschriften
220 -141
Ertragsteuern
-4.852104
2015
2014
TEUR
TEUR
-17.015 -18.700
-4.334-4.166
-2.461 -4.062
-2.009 -2.182
-1.356 -1.156
-1.008 -1.133
-5.847-6.001
In den Prüfungs- und Beratungskosten sind nachfolgende Honorare
des Abschlussprüfers enthalten:
Abschlussprüfungsleistungen
davon für die Vorjahre Bestätigungsleistungen
davon für die Vorjahre
Steuerberatungsleistungen
davon für die Vorjahre
Sonstige Leistungen
davon für die Vorjahre
Gesamt
100
20152014
TEURTEUR
-348-464
-15
-33
-265-88
-73
-11
-6
-51
-6
-27
-26
-205
-0
-104
-645-808
Folgende Überleitungsrechnung stellt den Zusammenhang zwischen
ausgewiesenen und rechnerischen Ertragsteuern dar:
2015 2014
TEUR TEUR
Konzernergebnis vor Steuern
und vor Garantiedividende
46.155 32.474
Anzuwendender Steuersatz
30,42% 30,42%
Rechnerische Ertragsteuer
14.040
9.879
Steuereffekte:
Aus abweichenden Steuersätzen bei
erfolgswirksamen Steuerabgrenzungen
3
-398
Aus im Geschäftsjahr erfassten Steuern
aus Vorjahren
186
-3.989
Aus Steuersatzänderungen
8.844
-445
Aus Körperschaftsteuererhöhungen/
-minderungen (Garantiedividenden)
646
646
Aus nicht abziehbaren Betriebsausgaben
8
24
Aus steuerfreien Erträgen
41
0
Aus permanenten Steuereffekten
-2.837
245
Aus nachträglich angesetzten/
Berichtigungen von Verlustvorträgen
392
2.063
Aus Bemessungsgrundlagen-Transfers
92
24
Aus hypothetischer Steuer
-10.381
-6.260
Aus gewerbesteuerlichen Hinzurechnungen/
Kürzungen
-15.887 -1.685
Ertragsteueraufwand (+)/Ertragsteuerertrag (-) -4.852
104
Der für die Überleitung anzuwendende Steuersatz ergibt sich zum
einen aus dem in Deutschland zum Stichtag geltenden Körperschaftsteuersatz von 15 Prozent zuzüglich Solidaritätszuschlag in Höhe von
5,5 Prozent und dem vom jeweiligen Hebesatz abhängigen Gewerbesteuersatz (Durchschnitt: 14,59 Prozent; Vorjahr: 14,59 Prozent). Der
daraus resultierende inländische Ertragsteuersatz beträgt 30,42 Prozent (Vorjahr: 30,42 Prozent).
Die Konzernspitze des Teilkonzerns stellt die LBBW Immobilien Management GmbH dar. Diese Gesellschaft selbst ist ebenfalls nur
Organgesellschaft. Daher fallen bei dieser Gesellschaft und den
dazugehörigen Organgesellschaften keine laufenden Steuern an.
Dieser Tatsache wird in der Überleitungsposition durch Berücksichtigung eines hypothetischen Steueraufwands Rechnung getragen. Der
hypothetische Steueraufwand soll den Steueraufwand zum Ausdruck
bringen, der anfallen würde, wenn die jeweiligen Berichtseinheiten
eigenständig steuerpflichtig wären. Die hypothetische Steuer ermittelt
sich über den jeweiligen Steuersatz der jeweiligen Berichtseinheit. Ist
die Berichtseinheit eine deutsche Personengesellschaft, wird lediglich
die laufende Körperschaftsteuer als hypothetische Steuer ausgewiesen.
Die wesentlichen Unterschiede im Vergleich zum Vorjahr sind in den
Positionen Steuersatzänderungen und gewerbesteuerliche Kürzungen
zu finden. Beide Positionen resultieren im Wesentlichen durch die
Immobilienverkäufe der Objekte in der Bahnhofplatz Objekt GmbH &
Co. KG (insbesondere Hindenburgbau) in Stuttgart. Die Gesellschaft
kann die gewerbesteuerliche (erweiterte) Grundstückskürzung geltend machen, sodass sie einen effektiven Steuersatz von lediglich
15,83 Prozent (Körperschaftsteuer und SolZ) hat. In der Position
Steuersatzänderungen ist die erweiterte Kürzung auf Veränderung
der erfolgswirksamen temporären Differenz durch die Bahnhofplatz
Objekt GmbH & Co. KG mit TEUR 9.855 enthalten.
Die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung des Veräußerungsergebnisses der Bahnhofplatz Objekt GmbH & Co. KG ist in den
gewerbesteuerlichen Kürzungen mit TEUR 13.611 enthalten.
Für folgende Verlustvorträge wurden keine latenten Steuern angesetzt:
2015 2014
TEUR TEUR
Nicht angesetzte Verlustvorträge
zum Berichtsstichtag
Körperschaftsteuer
16.66129.101
davon unverfallbar
16.661 29.101
Gewerbesteuer
101.359110.396
davon unverfallbar
101.359 110.396
Vorgetragene Verluste nach § 15a EStG
46.427 46.635
davon unverfallbar
46.427 46.635
Zinsvortrag
54.65354.295
davon unverfallbar
54.653 54.295
Es wurden für ausländische Gesellschaften aufgrund fehlender
positiver Ertragsprognose keine aktiven latenten Steuern auf Verlustvorträge angesetzt.
Für die restlichen Gesellschaften wurden aktive latente Steuern auf
Verlustvorträge nur in Höhe des Passivüberhangs aus temporären
Differenzen berechnet sowie darüber hinaus auf Basis der vorgenommenen Fünf-Jahres-Planung aktiviert.
Aktive latente Steuern bilden die potenziellen Ertragsteuerentlastungen
aus zeitlich begrenzten Unterschieden zwischen den Wertansätzen
der Vermögenswerte und Verbindlichkeiten in der Konzernbilanz nach
IFRS und den Steuerbilanzwerten ab.
Aktive Steuerabgrenzungen wurden im Zusammenhang mit folgenden
Posten erfasst:
2015 2014
TEUR TEUR
Aktivposten
Sachanlagen/als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien
864
1.134
Sonstige Aktiva
273
853
Passivposten
Verbindlichkeiten
2294
Negative Marktwerte aus derivativen
Sicherungsinstrumenten
1857
Rückstellungen
5.2555.472
Sonstige Passiva
16
9
Steuerliche Verlustvorträge
11.193 11.433
Saldierung mit passiven latenten Steuern
-17.641 -19.052
Latente Steueransprüche
0
0
101
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
Latente Ertragsteuerverpflichtungen stellen die potenziellen
Ertragsteuerbelastungen aus temporären Differenzen zwischen den
Wertansätzen von Vermögenswerten und Verpflichtungen in der
Bilanz nach IFRS und der Steuerbilanz dar.
Die erfolgswirksamen Veränderungen der temporären Unterschiede
sind wie folgt den Bilanzposten zugeordnet:
2015 2014
TEUR TEUR
Passive latente Steuern wurden im Zusammenhang mit folgenden
Aktivposten
Bilanzposten erfasst:
Forderungen (inkl. Risikovorsorge)
-7
-6
Positive Marktwerte aus derivativen
2015 2014
Finanzinstrumenten
148-148
TEUR TEUR
Finanzanlagen
-40-13
Aktivposten
Sachanlagen/als Finanzinvestition
Forderungen (inkl. Risikovorsorge)
316
464
gehaltene Immobilien
8.426
-741
Sachanlagen/als Finanzinvestition
Sonstige Aktiva
-89
891
gehaltene Immobilien
39.839 48.532
8.438
-17
Sonstige Aktiva
2.389
1.958
Passivposten
Passivposten
Verbindlichkeiten
-71-468
Rückstellungen
11437
Rückstellungen
-209282
Saldierung mit aktiven latenten Steuern
-17.641 -19.052
Sonstige Passiva
-33
-255
Latente Steuerverbindlichkeiten
25.017 31.939
Steuerliche Verlustvorträge
-240
-884
-553 -1.325
Analog zum Vorjahr werden erfolgsneutral gebildete aktive latente
Steuern (TEUR 2.839, Vorjahr: TEUR 3.709) mit den erfolgswirksam
gebildeten passiven latenten Steuern (TEUR 27.856, Vorjahr:
TEUR 35.648) saldiert.
102
7. Erläuterungen zur
Die Umbuchung im Geschäftsjahr betrifft die als zur Veräußerung
gehaltenen langfristigen Vermögenswerte, siehe auch Kapitel 7.8.
Konzernbilanz – Aktiva
7.1 Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien
(Investment Properties)
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien des Konzerns wurden
zum Bewertungsstichtag 31. Dezember 2015 mit Hilfe eines Bewertungstools bewertet. Darüber hinaus wurden zur Verprobung der
eigenen Wertermittlungen in Einzelfällen Bewertungsgutachten von
externen Dritten für die Gewerbeimmobilien erstellt.
Die als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien entwickelten sich in
der Berichtsperiode wie folgt:
Die Sensitivitätsanalyse der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien
hat ergeben, dass die höchste Sensitivität bezüglich der betrachteten
Fair Values überwiegend im Bereich der Marktmieten liegt. Aus diesem
Grund erfolgt die Betrachtung der Sensitivität der Fair Values unter
der Annahme einer relativen Erhöhung oder Reduzierung der Marktmieten um zehn Prozent für alle Gewerbeimmobilien.
Eine Reduzierung der Marktmiete um zehn Prozent hätte eine
Abwertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien von
67,2 Mio. EUR (Vorjahr: 52,2 Mio. EUR) zur Folge. Eine Erhöhung
der Marktmiete um zehn Prozent würde um 67,2 Mio. EUR (Vorjahr:
52,2 Mio. EUR) höhere Fair Values ergeben.
Einkaufszentren
Hotels
Übrige Immobilien
Summe der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
Stand Zugänge
Abgänge
Auf-
Ab-
Um-
Stand
01.01.2015
wertung wertung buchung 31.12.2015
TEURTEUR TEURTEURTEURTEURTEUR
48.417
00
6830
-49.1000
9.552 0
0
0 -2
09.550
371.265
157.359
-80.573
11.213
-3.018
0
456.246
Einkaufszentren
Hotels
Übrige Immobilien
Summe der als Finanzinvestition
gehaltenen Immobilien
Stand Zugänge
Abgänge
Auf-
Ab-
Stand
01.01.2014wertung
wertung 31.12.2014
TEURTEUR TEURTEURTEUR TEUR
48.597
0
0
0 -18048.417
9.331 0
0 221
09.552
370.922
1.483
-3.792
7.248
-4.596
371.265
429.234
428.850
157.359
1.483
-80.573
-3.792
11.896
7.469
-3.020
-49.100
-4.776
465.796
429.234
Die Zugänge im Geschäftsjahr betreffen den Ankauf des Büroimmobilienportfolios MUC 10 im Großraum München sowie des
Westend Carrée II in Frankfurt am Main.
Die Abgänge im Geschäftsjahr betreffen im Wesentlichen den
Verkauf der Gewerbeobjekte Hindenburgbau und Hofüberbauung
Stephanstraße sowie des Erbbaurechts Königstraße 6 in Stuttgart.
Der Veräußerungspreis betrug 101,0 Mio. EUR.
103
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
7.2 Sachanlagen
Die Betriebs- und Geschäftsausstattung Finance Lease in Höhe von
TEUR 20 (Vorjahr: TEUR 135) betrifft im Wesentlichen Kopierer und
Drucker.
Die Entwicklung der Sachanlagen im Jahr 2015 stellt sich wie folgt
dar:
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Betriebs- und Geschäftsausstattung – Finance Lease
Summe Sachanlagen
AHKAHKAHKAHK
GJ-Beginn
Zugang
Abgang
GJ-Ende TEURTEURTEURTEUR
5.617
452
-685
5.384
495
0
-236
259
6.112
452
-921
5.643
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Betriebs- und Geschäftsausstattung – Finance Lease
Summe Sachanlagen
Abschr.Abschr.Abschr.Abschr.
Buchwert
GJ-Beginn
des Jahres
Abgang
GJ-Ende
31.12.2015
TEUR TEURTEUR TEURTEUR
-3.756
-519
654
-3.621
1.763
-360
-93
214
-239
20
-4.116
-612
868
-3.860
1.783
Nachfolgend die Darstellung der Vorjahreswerte:
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Betriebs- und Geschäftsausstattung – Finance Lease
Summe Sachanlagen
AHKAHKAHKAHK
GJ-Beginn
Zugang
Abgang
GJ-Ende TEURTEURTEURTEUR
5.000
726
-109
5.617
490
20
-15
495
5.490
746
-124
6.112
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Betriebs- und Geschäftsausstattung – Finance Lease
Summe Sachanlagen
Abschr.Abschr.Abschr.Abschr.
Buchwert
GJ-Beginn
des Jahres
Abgang
GJ-Ende
31.12.2014
TEUR TEURTEUR TEURTEUR
-3.156
-683
84
-3.756
1.861
-245
-124
8
-360
135
-3.402
-807
92
-4.116
1.996
104
7.3 Immaterielle Vermögenswerte
In den immateriellen Vermögenswerten werden zum Geschäftsjahresende 2015 im Wesentlichen entgeltlich erworbene Software und
Lizenzen in Höhe von TEUR 264 (Vorjahr: TEUR 256) ausgewiesen.
Die Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte im Jahr 2015
stellt sich wie folgt dar:
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u. ä. Rechte u. Werte
sowie Lizenzen und Software und sonstige
immaterielle Vermögenswerte
Summe Immaterielle Vermögenswerte
AHKAHKAHKAHK
GJ-Beginn
Zugang
Abgang
GJ-Ende TEURTEURTEURTEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u. ä. Rechte u. Werte
sowie Lizenzen und Software und sonstige
immaterielle Vermögenswerte
Summe Immaterielle Vermögenswerte
Abschr.
Abschr.
Abschr. Abschr.
Buchwert
GJ-Beginn
des Jahres
Abgang
GJ-Ende
31.12.2015
TEUR TEURTEUR TEURTEUR
3.628
3.628
-3.372
-3.372
208
208
-199
-199
-251
-251
251
251
3.585
3.585
-3.321
-3.321
264
264
Entwicklung der immateriellen Vermögenswerte in der Vorperiode:
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u. ä. Rechte u. Werte
sowie Lizenzen und Software und sonstige
immaterielle Vermögenswerte
Summe Immaterielle Vermögenswerte
AHKAHKAHKAHK
GJ-Beginn
Zugang
Abgang
GJ-Ende TEURTEURTEURTEUR
Konzess. gewerbl. Schutzrechte u. ä. Rechte u. Werte
sowie Lizenzen und Software und sonstige
immaterielle Vermögenswerte
Summe Immaterielle Vermögenswerte
Abschr.
Abschr.
Abschr. Abschr.
Buchwert
GJ-Beginn
des Jahres
Abgang
GJ-Ende
31.12.2014
TEUR TEURTEUR TEURTEUR
3.514
3.514
-3.207
-3.207
258
258
-245
-245
-145
-145
80
80
3.628
3.628
-3.372
-3.372
256
256
Die ausgewiesene Software und die Lizenzen werden mit fortgeführten Anschaffungskosten bewertet und linear über drei Jahre
abgeschrieben. Die planmäßigen Abschreibungen betrugen im
Geschäftsjahr 2015 TEUR -199 (Vorjahr: TEUR -245).
105
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
7.4 Finanzanlagen/Nach der at equity-Methode
bilanzierte Unternehmen
Die Entwicklung der Finanzanlagen im Jahr 2015 stellt sich wie folgt
dar:
1. Anteile an nahe stehenden Unternehmen
2. Beteiligungen
Summe Finanzanlagen
AHK
AHK
AHK
AHK
GJ-Beginn
Zugang
Abgang
GJ-Ende
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
299
0
0
299
5.307238
-5.099447
5.606238
-5.099746
1. Anteile an nahe stehenden Unternehmen
2. Beteiligungen
Summe Finanzanlagen
Abschr.Abschr.Abschr.Abschr.Buchwert
GJ-Beginn
des Jahres
Abgang
GJ-Ende
31.12.2015
TEUR TEURTEUR TEURTEUR
0
0
0
0
299
-1.9960
1.9960
447
-1.9960
1.9960
746
Die Entwicklung der Finanzanlagen in der Vorperiode stellt sich wie
folgt dar:
1. Anteile an nahe stehenden Unternehmen 2. Beteiligungen
Summe Finanzanlagen
AHKAHKAHKAHK
GJ-Beginn
Zugang
Abgang
GJ-Ende TEURTEURTEURTEUR
274
25
0
299
5.337
0
-30
5.307
5.611
25
-30
5.606
1. Anteile an nahe stehenden Unternehmen 2. Beteiligungen
Summe Finanzanlagen
Abschr.Abschr.Abschr.Abschr.Buchwert
GJ-Beginn
des Jahres
Abgang
GJ-Ende
31.12.2014
TEUR TEURTEUR TEURTEUR
0
0
0
0
299
-2.008
0
12
-1.996
3.313
-2.008
0
12
-1.996
3.611
Die Anteile an nahe stehenden Unternehmen betreffen im Wesentlichen die Anteile an den nicht in den Konzernabschluss einbezogenen
Vorratsgesellschaften.
Die Beteiligungen betreffen im Wesentlichen die Anteile an der Palmsche Park GbR Esslingen mit TEUR 224 (Vorjahr: TEUR 0) sowie an
der Cäcilienpark am Neckar GbR mit TEUR 100 (Vorjahr: TEUR 200).
Die stille Beteiligung an der L-Immobilien GmbH mit TEUR 3.000 aus
dem Vorjahr besteht nicht mehr.
Zur vollumfänglichen Aufstellung der einbezogenen und aufgrund untergeordneter Bedeutung nicht einbezogenen Konzernunternehmen
siehe Anteilsbesitzliste Kapitel 12.9.
106
Die Finanzanlagen sind der Kategorie Zur Veräußerung verfügbar
zugeordnet und werden grundsätzlich zum Zeitwert bilanziert. Sofern
kein auf einem aktiven Markt notierter Preis vorliegt und der beizulegende Zeitwert nicht verlässlich ermittelt werden kann, erfolgt eine
Bilanzierung zu Anschaffungskosten. Ein wesentlicher oder andauernder Rückgang des beizulegenden Zeitwerts unter die Anschaffungskosten lag im Berichtsjahr nicht vor, somit stellt der Buchwert in Höhe
von TEUR 746 (Vorjahr: TEUR 3.611) einen angemessenen Näherungswert für den beizulegenden Zeitwert zum Bilanzstichtag dar.
Nach der at equity-Methode
bilanzierte Unternehmen
2015 2014
TEUR
TEUR
2.656
819
Die Veränderung der nach der at equity-Methode bilanzierten
Unternehmen resultiert aus der Fortentwicklung um das anteilige
Jahresergebnis der Unternehmen, aus der Änderung der Einbeziehung
von Unternehmen nach der at equity-Methode sowie aus Einlagen.
Zudem wurde im Berichtsjahr eine Wertminderung auf Anteile an
Gemeinschaftsunternehmen in Höhe von TEUR 475 (Vorjahr:
TEUR 418) vorgenommen.
Aus Sicht des Konzerns bestehen keine Anteile an wesentlichen
Gemeinschaftsunternehmen oder wesentlichen assoziierten
Unternehmen. Die nachfolgenden Angaben erfolgen daher in Summe
für die mittels der at equity-Methode einbezogenen Gemeinschaftsunternehmen und für die mittels der at equity-Methode einbezogenen
assoziierten Unternehmen.
2015 2014
TEUR
TEUR
825
469
-491-461
-491
-461
Assoziierte Unternehmen:
Buchwert der nach der equity-Methode
bilanzierten Anteile
Anteiliges Ergebnis aus fortzuführenden
Geschäftsbereichen
Anteiliges Gesamtergebnis
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
Unfertige Erschließungsmaßnahmen
Bauvorbereitungskosten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit unfertigen Bauten
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit fertigen Bauten
Geleistete Anzahlungen
Gesamt
2015
TEUR
2014
TEUR
16.666 29.313
73.484 88.482
1.00919.103
192.143 134.440
9.353
9.368
20.216
19
312.871280.724
Bei den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten ohne Bauten
handelt es sich um noch nicht in die Bebauung übergeführte Grundstücke in Deutschland.
Die Grundstücke mit unfertigen Bauten enthalten zum 31. Dezember
2015 384 Wohneinheiten und sechs Gewerbeeinheiten aus dem
Gemeinschaftsunternehmen:
Buchwert der nach der equity-Methode
bilanzierten Anteile
Anteiliges Ergebnis aus fortzuführenden
Geschäftsbereichen
Anteiliges Gesamtergebnis
7.5 Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte
2015 2014
TEUR
TEUR
1.831
349
1.608404
1.608
404
Zum Stichtag sind Verluste von Gemeinschaftsunternehmen in Höhe
von TEUR 15.182 (Vorjahr: TEUR 13.907) sowie Verluste assoziierter
Unternehmen in Höhe von TEUR 0 (Vorjahr: TEUR 113) noch nicht
erfasst, da der Buchwert bereits bei null lag.
Segment Development (im Vorjahr: 330 Wohneinheiten und zehn Gewerbeeinheiten aus dem Segment Development).
In den Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten mit fertigen
Bauten sind zum 31. Dezember 2015 eine Wohneinheit und eine gewerbliche Einheit (im Vorjahr: 16 Wohneinheiten und eine gewerbliche
Einheit) mit einem Buchwert von TEUR 9.163 (Vorjahr: TEUR 9.178)
aus dem Segment Development enthalten.
Bei den geleisteten Anzahlungen mit einem Buchwert in Höhe von
TEUR 20.216 (Vorjahr: TEUR 19) handelt es sich um Grundstückskäufe, deren Besitzübergang noch nicht erfolgt ist.
Die Realisierung von Vorräten in Höhe von TEUR 99.655 (Vorjahr:
TEUR 171.432) wird erwartungsgemäß länger als zwölf Monate dauern.
Der Buchwert der Vorräte, die als Sicherheit für Verbindlichkeiten
verpfändet sind, beträgt TEUR 99.118 (Vorjahr: TEUR 43.812) und
entspricht dem Restkapital der ausgereichten Darlehen.
Insgesamt wurden nach IAS 23 Fremdkapitalkosten in Höhe von
TEUR 2.389 (Vorjahr: TEUR 2.706) aktiviert. Der Finanzierungskostensatz, der bei der Bestimmung der aktivierbaren Fremdkapitalkosten
zugrunde gelegt worden ist, ist individuell und liegt zwischen
1,18 und 2,07 Prozent (Vorjahr: 1,73 und 2,54 Prozent).
Die als Aufwand erfassten Werte der Vorräte sind im Wesentlichen in
den Veräußerungskosten der zur Veräußerung gehaltenen Immobilien
enthalten.
107
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
Buchwert und Wertberichtigung auf den Nettoveräußerungswert:
Vorräte
Wertberichtigung
Vorräte
(Buchwert vor Impairment
auf den Nettoveräußerungswert
(Buchwert)
lfd. Geschäftsjahr) 2015
31.12.2015
31.12.2015
Wertminderung
Wertaufholung
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
16.666
0
0
16.666
Unfertige Erschließungsmaßnahmen
73.484
0
0
73.484
Bauvorbereitungskosten
1.009
0
01.009
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit unfertigen Bauten
192.143
0
0
192.143
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit fertigen Bauten
9.353
0
0
9.353
Geleistete Anzahlungen
20.216
0
0
20.216
Gesamt
312.871
0
0312.871
Vorräte
(Buchwert vor Impairment
lfd. Geschäftsjahr) 31.12.2014
TEUR
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
ohne Bauten
29.873
Unfertige Erschließungsmaßnahmen
88.482
Bauvorbereitungskosten
19.176
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit unfertigen Bauten
134.584
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit fertigen Bauten
9.368
Geleistete Anzahlungen
19
Gesamt
281.501
Wertberichtigung
auf den Nettoveräußerungswert
2014
Wertminderung
TEUR
Wertaufholung
TEUR
Vorräte
(Buchwert)
31.12.2014
TEUR
-560
0
-73
0
29.313
0
88.482
019.103
-144
0
0
0
-777
0
9.368
0
19
0280.724
134.440
Mittels einer Sensitivitätsanalyse wurden verschiedene Szenarien
ermittelt. Bei einem Szenario wurden Abschläge auf die noch
anfallenden Erlöse um fünf Prozent vorgenommen, dies würde zu
einem zusätzlichen Wertberichtigungsbedarf von 0,3 Mio. EUR
(Vorjahr: 0,3 Mio. EUR) führen. Bei einem weiteren Szenario wurde
eine Erhöhung der noch anfallenden Kosten um fünf Prozent
berücksichtigt, dies würde wie im Geschäftsjahr 2014 zu keinem
zusätzlichen Wertberichtigungsbedarf führen.
108
7.6 Forderungen und sonstige Vermögenswerte
Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte setzen sich wie folgt
zusammen:
31. 12. 2015
Forderungen Wertberich- Buchwert RLZ < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
brutto
tigung
TEUR TEURTEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Verkauf Grundstücken
mit Kaufpreisstundung
1.882
0
1.882
0
1.882
0
Forderungen Darlehen
24.273
0
24.273
0
24.273
0
Forderungen langfristig
26.154
0
26.154
0
26.154
0
Forderungen aus Vermietung
6.669
-2.988
3.681
3.681
0
0
Forderungen aus langfristigen
Fertigungsaufträgen
2.4790
2.479
2.4790 0
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
20.784
-953
19.831
19.831
0
0
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
1.063
-10
1.054
1.054
0
0
Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen
2.0990
2.099
2.0990 0
Forderungen gegen nahe stehende
Unternehmen
34.198 -15.43918.759 18.759
0
0
Forderungen gegen Gesellschafter
7
0
7
7
0
0
Sonstige Vermögenswerte
15.810
-6.388
9.422
9.422
0
0
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte kurzfristig
83.109
-25.777
57.333
57.333
0
0
Summe Forderungen und sonstige
Vermögenswerte 109.263
-25.777
83.487
57.333
26.154
0
31. 12. 2014
Forderungen Wertberich- Buchwert RLZ < 1 Jahr 1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
brutto
tigung
TEUR TEURTEUR TEUR TEUR TEUR
Forderungen aus Verkauf Grundstücken
mit Kaufpreisstundung
2.002
0
2.002
0
2.002
0
Forderungen Darlehen
29.356
0
29.356
0
29.356
0
Forderungen langfristig
31.358
0
31.358
0
31.358
0
Forderungen aus Vermietung
6.765
-2.933
3.832
3.832
0
0
Forderungen aus langfristigen
Fertigungsaufträgen
4.7960
4.796
4.7960 0
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
25.906
-1.059
24.848
24.848
0
0
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
1.155
-41
1.114
1.114
0
0
Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen
2.0530
2.053
2.0530 0
Forderungen gegen nahe stehende
Unternehmen
30.690 -15.40215.288 15.288
0
0
Forderungen gegen Gesellschafter
523
0
523
523
0
0
Sonstige Vermögenswerte
31.096
-10.037
21.059
21.059
0
0
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte kurzfristig
102.985
-29.472
73.513
73.513
0
0
Summe Forderungen und sonstige
Vermögenswerte 134.343
-29.472
104.871
73.513
31.358
0
109
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
Die Forderungen und sonstigen Vermögenswerte sind in Höhe von
TEUR 83.202 (Vorjahr: TEUR 104.471) der Kategorie Darlehen und
Forderungen (LaR) und in Höhe von TEUR 285 (Vorjahr: TEUR 400)
den zur Veräußerung verfügbaren Vermögenswerten (AfS) zugeordnet.
Der in den zur Veräußerung verfügbaren Vermögenswerten enthaltene
Wert resultiert aus bedingten Kaufpreisforderungen.
Die langfristigen Forderungen aus Darlehen betreffen Forderungen
gegen nahe stehende Unternehmen in Höhe von TEUR 24.273
(Vorjahr: TEUR 29.356).
Die Entwicklung der Wertberichtigungen der finanziellen Vermögenswerte stellt sich 2015 wie folgt dar:
Anfangs-
Zuführungen
Verbrauch Auflösung Risikovorsorge
bestandgesamt
TEUR TEURTEUR TEURTEUR
Forderungen aus Vermietung
2.933
385
0
-331
2.988
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
1.059
130
-6
-230
953
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
41
4
0
-36
10
Forderungen gegen nahe stehende Unternehmen
15.402
809
0
-773
15.439
Sonstige Vermögenswerte
10.037
416
-51
-4.015
6.388
Summe Wertberichtigungen
29.472
1.745
-57
-5.384
25.777
Die Auflösung von Wertberichtigungen bei den sonstigen Vermögenswerten in Höhe von TEUR 4.015 resultiert im Wesentlichen aus
Zahlungseingängen für sonstige Forderungen aus dem Bereich
Development.
Die Entwicklung der Wertberichtigungen der finanziellen Vermögenswerte stellt sich 2014 wie folgt dar:
Anfangs-
Zuführungen
Verbrauch Auflösung Risikovorsorge
bestandgesamt
TEURTEURTEURTEURTEUR
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
mit Kaufpreisstundung (langfristig)
172
0
0
-172
0
Forderungen aus Vermietung
2.722
454
0
-243
2.933
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
1.116
23
-21
-59
1.059
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
281
0
0
-240
41
Forderungen gegen nahe stehende Unternehmen
15.100
1.112
0
-811
15.402
Sonstige Vermögenswerte
14.613
174
0
-4.750
10.037
Summe Wertberichtigungen
34.004
1.764
-21
-6.274
29.472
110
Forderungen, die der Einzelwertberichtigung unterliegen:
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
Forderungen aus sonstigen Vermögenswerten
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen gegen nahe stehende Unternehmen
Summe Forderungen (brutto), die der Einzelwertberichtigung unterliegen
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen:
Die Fertigungsaufträge mit aktivischem Saldo gegenüber Kunden
betragen TEUR 2.479 (Vorjahr: TEUR 4.796). Die angefallenen Auftragskosten bei laufenden Projekten belaufen sich auf TEUR 80.670
(Vorjahr: TEUR 79.150), der Saldo aus ausgewiesenen Gewinnen
abzüglich ausgewiesener Verluste beträgt TEUR -235 (Vorjahr:
TEUR -172). Die Auftragserlöse belaufen sich auf TEUR 16.527 (Vorjahr: TEUR 15.248). Die erhaltenen Anzahlungen belaufen sich auf
TEUR 78.191 (Vorjahr: TEUR 74.353).
7.7 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
Hier werden Kassenbestände und Guthaben bei Kreditinstituten, die
eine Restlaufzeit bis zu maximal drei Monaten haben, ausgewiesen.
31. 12. 2015
TEUR
20.784
15.810
6.669
1.064
34.198
78.525
31. 12. 2014
TEUR
25.906
31.096
6.765
1.155
30.690
95.613
7.8 Zur Veräußerung gehaltene langfristige Vermögenswerte
Die zur Veräußerung gehaltenen langfristigen Vermögenswerte beinhalten zum Stichtag ein aufgrund eines beurkundeten Kaufvertrags
aus den Investment Properties umgegliedertes Objekt mit einem
beizulegenden Zeitwert von TEUR 49.100 (Vorjahr: TEUR 0). Mit
einem Abgang des Vermögenswertes ist im ersten Halbjahr 2016 zu
rechnen.
8. Erläuterungen zur
Konzernbilanz – Passiva
8.1 Eigenkapital
Der Kassenbestand beträgt insgesamt TEUR 2 (Vorjahr: TEUR 2).
Die Guthaben bei Kreditinstituten zum Bilanzstichtag betragen
TEUR 281.735 (Vorjahr: TEUR 297.057), die sich aus Guthaben auf
Kontokorrentkonten TEUR 278.296 (Vorjahr: TEUR 292.820) und
aus Guthaben auf Anlagekonten TEUR 3.439 (Vorjahr: TEUR 4.238)
zusammensetzen. Darin enthalten sind TEUR 67.451 (Vorjahr:
TEUR 79.643) Guthaben auf Kontokorrentkonten bei verbundenen
Unternehmen. Der Bestand an Guthaben auf Anlagekonten zum
Bilanzstichtag beträgt TEUR 3.439 (Vorjahr: TEUR 4.238). Dabei werden
TEUR 2.829 (Vorjahr: TEUR 3.004) auf Anlagekonten bei verbundenen
Unternehmen unterhalten. Verfügungsbeschränkungen bei den
Guthaben an Kreditinstituten aufgrund vertraglicher Restriktionen
bestehen in Höhe von TEUR 90.887 (Vorjahr: TEUR 63.455).
In den Guthaben bei Kreditinstituten sind Fremdwährungsbestände
im Gegenwert der Konzernwährung in Höhe von TEUR 61 (Vorjahr:
TEUR 102) enthalten. Fremdwährungsbestände zum 31. Dezember 2015 bestanden ausschließlich in der Währung Rumänischer Lei (RON).
Die Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente sind sämtlich kurzfristig, somit stellt der Buchwert von TEUR 281.737 (Vorjahr: TEUR
297.059) einen angemessenen Näherungswert für den beizulegenden
Zeitwert dar.
Das voll eingezahlte Stammkapital wurde im Berichtsjahr zu 94 Prozent
von der LBBW Immobilien-Holding GmbH, Stuttgart, und zu sechs Prozent von der LBBW Immobilien GmbH & Co. Beteiligung KG,
Stuttgart, gehalten.
Die Anteile am Stammkapital verteilen sich unverändert zum Vorjahr
wie folgt:
LBBW Immobilien GmbH & Co.
Beteiligung KG
LBBW Immobilien-Holding GmbH Gesamt
AnteileGeschäftsanteile
in EURO
1.200.000
1.200.000
18.800.000
18.800.000
20.000.00020.000.000
In den Gewinnrücklagen/Bilanzgewinn einschließlich Gewinnvortrag
werden die kumulierten Auswirkungen aus Konsolidierungsmaßnahmen, die Anpassung aus der Erstanwendung der IFRS, nicht erfolgswirksame Veränderungen und direkt bei der Erstkonsolidierung zu
verrechnende Unterschiedsbeträge aufgeführt. In den Anpassungen
der Gewinnrücklagen/Bilanzgewinn einschließlich Gewinnvortrag aus
der Erstanwendung der IFRS sind Fair Value-Änderungen enthalten,
die bei erstmaliger Anwendung erfolgswirksam erfasst wurden, sowie
111
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
Veränderungen der versicherungsmathematischen Gewinne und
Verluste. In dem Bewertungsergebnis aus Cash-Flow-Hedges werden
die nicht erfolgswirksamen Änderungen des beizulegenden Zeitwerts,
welche aus dem effektiven Teil der Sicherungsbeziehung resultieren,
sowie als Gegenposten die Auswirkung auf die latenten Ertragsteuern
ausgewiesen. Weiterhin werden aus den Gewinnrücklagen sogenannte
Garantiedividenden, das heißt Ausgleichszahlungen in Höhe von
TEUR 2.200 (Vorjahr: TEUR 2.200), aufgrund von Beherrschungs- und
Gewinnabführungsverträgen an außenstehende, nicht beherrschende
Gesellschafter der Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart Aktiengesellschaft, der Industriehof-Aktiengesellschaft, der SchlossgartenbauAktiengesellschaft, der LBBW Immobilien Management Gewerbe
GmbH sowie der LBBW Immobilien Development GmbH geleistet.
Im Geschäftsjahr wurde eine Kapitalrückführung an die Gesellschafter
in Höhe von TEUR 50.000 vorgenommen.
In Bezug auf die Gewinnrücklage sind die Effekte aus der Erstanwendung der IFRS und latenten Steuern nicht ausschüttungsfähig.
Verlustübernahmen beziehungsweise Gewinnabführungen
aufgrund des Ergebnisabführungsvertrages werden als Gesellschafterentnahmen oder -einlagen erfasst.
Zum Eigenkapital verweisen wir zudem auf die Eigenkapitalveränderungsrechnung.
Neben den Anteilseignern des Mutterunternehmens sind noch weitere
Gesellschafter am Eigenkapital der Tochtergesellschaften beteiligt.
Diese nicht beherrschenden Anteile von Kapitalgesellschaften werden
in der Konzernbilanz im Eigenkapital angegeben. Nachfolgend wird
dargestellt, in welchen Tochtergesellschaften wesentliche nicht
beherrschende Anteile bestehen. Zudem werden für die Tochtergesellschaften jeweils finanzielle Kennzahlen aufgeführt:
31. Dezember 2015
in TEUR
LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH
LBBW Immobilien Development GmbH
Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart AG
Industriehof-Aktiengesellschaft
Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft
Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH
IRP Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz mbH
Bauwerk-Stuttgart GmbH
Fremd-
anteile
31. Dezember 2014
in TEUR
LBBW Immobilien
Kommunalentwicklung GmbH
LBBW Immobilien Development GmbH
Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart AG
Industriehof-Aktiengesellschaft
Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft
Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH
IRP Immobilien-Gesellschaft
Rheinland-Pfalz mbH
Bauwerk-Stuttgart GmbH
Fremd-
anteile
1)
112
Vor Ergebnisabführung/-verwendung
Nicht beherrschende
Gezahlte Vermögens- Schulden Ergebnis vor Sonstiges
Anteile
Dividenden
werte
Steuern1) Ergebnis vor
am Ergebnis kumuliert
Steuern
18,4 %
5,1 %
11,7 %
11,3 %
12,2 %
48,6 %
206
-
-3.416
-
-
-
-184
-57
437
3.708
7.840
-178
-
-
395
1.137
668
-
116.962
76.066
13.479
41.449
31.954
4.553
114.856
59.962
9.044
19.005
25.426
4.122
297
196
91.262
12
1.157
-602
9
-5
-69
14
-
48,6 %
25,0 %
34
-3
-350
-132
-
-
5.717
51
5.582
632
70
-13
-
Nicht beherrschende
Gezahlte Vermögens- Schulden Ergebnis vor Sonstiges
Anteile
Dividenden
werte
Steuern1) Ergebnis vor
am Ergebnis kumuliert
Steuern
18,4 %
5,1 %
11,7 %
11,3 %
12,2 %
48,6 %
40
-398
-
-
-
-222
-389
-57
3.458
2.571
7.172
-178
-
-
395
1.137
668
-
141.340
123.800
17.138
42.182
35.047
4.153
139.246
50.411
12.764
19.798
28.629
3.122
217
-7.793
3.238
6.680
5.375
-459
-618
-73
-599
-31
-
48,6 %
25,0 %
64
-1
-383
-128
-
-
5.095
108
5.029
675
132
-6
-
8.2 Finanzverbindlichkeiten
Buchwert (31. 12. 2015)
Gesamt
RLZ < 1 Jahr
1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Langfristige Finanzverbindlichkeiten
255.780
0
249.924
5.855
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten langfristig
255.780
0
249.924
5.855
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
181.791
181.791
0
0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten kurzfristig
181.791
181.791
0
0
Gesamt
437.571 181.791249.924 5.855
Buchwert (31. 12. 2014)
Gesamt
RLZ < 1 Jahr
1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
TEUR
TEUR
TEUR
TEUR
Langfristige Finanzverbindlichkeiten
268.696
0
261.855
6.841
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten langfristig
268.696
0
261.855
6.841
Kurzfristige Finanzverbindlichkeiten
89.621
89.621
0
0
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten kurzfristig
89.621
89.621
0
0
Gesamt
358.318 89.621261.855 6.841
Die Finanzverbindlichkeiten lauten ausschließlich auf Euro. Fremdwährungsverbindlichkeiten aus Finanzierung bestehen derzeit nicht.
Die Finanzverbindlichkeiten sind der Kategorie Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten zugeordnet.
Die Zuordnung der Verbindlichkeiten in die Laufzeitbänder ist
entsprechend dem frühesten vertraglich vereinbarten Rückzahlungstermin erfolgt.
Der Zeitwert der Finanzverbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
beläuft sich im Berichtsjahr auf TEUR 438.663 bei einem Buchwert
von TEUR 437.570 (Vorjahr: Zeitwert TEUR 360.699, Buchwert
TEUR 358.318). Die Änderung des beizulegenden Zeitwertes resultiert
sowohl aus dem Abschluss von Finanzierungen als auch aus Änderungen der Marktbedingungen. Die Änderung des Buchwerts resultiert
allein aus der Aufnahme von Darlehen.
Zum Bilanzstichtag stehen der LBBW Immobilien Gruppe (insbesondere
zur Finanzierung der Developmentprojekte) wesentliche Kreditlinien
in Höhe von insgesamt TEUR 440.142 zur Verfügung (davon wurden
TEUR 156.634 in Anspruch genommen). Hiervon entfielen auf Avale
TEUR 162.274 (davon in Anspruch genommen TEUR 59.659).
Die frei verfügbaren Kreditlinien in Höhe von TEUR 283.508 entfallen
zu TEUR 102.615 auf Avale, weitere Verfügungsbeschränkungen
bestanden nicht.
Die Finanzverbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten sind
teilweise besichert durch:
Grundpfandrechte davon auf als Finanzinvestition gehaltene
Immobilien
davon auf sonstige Immobilien
(zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und Vorräte)
Forderungsabtretungen
Gesamt
2015
2014
Buchwert Buchwert
TEUR
TEUR
305.922 140.980
206.803
98.168
99.118
43.813
105.755191.133
411.676332.113
Der Buchwert der finanziellen Vermögenswerte, die als Sicherheit
für Verbindlichkeiten und Eventualverbindlichkeiten gestellt wurden,
beläuft sich auf TEUR 411.676 (Vorjahr: TEUR 332.113) und
entspricht dem Restkapital der ausgereichten Darlehen.
Die Pfandrechte, Forderungsabtretungen und verpfändeten Festgelder
sichern die bestehenden Ansprüche der Banken sowie Ansprüche der
Banken gegen Dritte, für deren Erfüllung der Kreditnehmer persönlich
haftet. Die Banken dürfen die den Sicherheiten unterliegenden Werte
nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse, wie Nichtzahlung von
Verbindlichkeiten bei Fälligkeit unter Berücksichtigung einer angemessenen Nachfrist, zurückhalten. Den finanzierenden Banken wurde
ein Nachsicherungsrecht eingeräumt.
113
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
8.3 Derivative Finanzinstrumente
Zum Bilanzstichtag bestanden folgende Derivate:
Buchwert für jede Kategorie von finanziellen Vermögenswerten/
Verbindlichkeiten:
31. 12. 2015
31. 12. 2014
NominalvolumenMarktwertNominalvolumenMarktwert
TEURTEURTEURTEUR
Aktiva Caps
213.050 281108.250 31
Passiva Zinsswaps
2.820 -58 63.380-2.841
Summe:
215.870 223171.630-2.810
Laufzeiten der derivativen Finanzinstrumente:
2015
2014
Nominalvolumen
Nominalvolumen
TEURTEUR
< 1 Jahr
1 J < RLZ < 5 J
> 5 Jahre
< 1 Jahr
1 J < RLZ < 5 J
> 5 Jahre
Aktiva
Caps
47.250 165.800
0 0108.250
0
Passiva
Zinsswaps
2.820
0
00 63.380
0
Summe Derivate alle Laufzeiten:
215.870
171.630
2015
2014
Marktwerte
Marktwerte
TEURTEUR
< 1 Jahr
1 J < RLZ < 5 J
> 5 Jahre
< 1 Jahr
1 J < RLZ < 5 J
> 5 Jahre
Aktiva
Caps
0
281
00
31
0
Passiva
Zinsswaps
-58
0
00 -2.841
0
Summe Derivate alle Laufzeiten:
223
-2.810
Derivate mit einem positiven Marktwert von TEUR 27 (Vorjahr:
TEUR 29) und mit einem negativen Marktwert von TEUR -58
(Vorjahr: TEUR -2.841) wurden mit der LBBW abgeschlossen.
Die Bewertung der Zinssicherungsgeschäfte erfolgt auf Grundlage
einer mark-to-market-Betrachtung, die von der LBBW und anderen
Kreditinstituten zur Verfügung gestellt wird. Der zum Bilanzstichtag
ermittelte Wert stellt einen Marktwert dar, der sich bei einer Auflösung
des derivativen Finanzinstruments ergeben würde.
Im Berichtsjahr wurden vier Caps mit einem Nominalvolumen in
Summe von TEUR 84.900 zur Begrenzung des Zinsänderungsrisikos
der variablen Grundgeschäfte abgeschlossen. Diese wurden zusammen
mit den entsprechenden Grundgeschäften in eine Sicherungsbeziehung
114
nach IAS 39 designiert. Die Caps haben zum Stichtag einen beizulegenden Zeitwert von TEUR 221. Die Änderungen der beizulegenden
Zeitwerte wurden aufgrund vollständiger Effektivität erfolgsneutral
direkt im Sonstigen Ergebnis erfasst.
Ein Zinsswap mit einem Nominalvolumen von TEUR 60.000, welcher
im Geschäftsjahr 2013 in eine Sicherungsbeziehung nach IAS 39
designiert worden war, wurde zum 31. Dezember 2015 zusammen
mit dem dazugehörigen Grundgeschäft vorzeitig zurückgeführt.
Die Veränderung des beizulegenden Zeitwerts wurde erfolgswirksam
aus dem Sonstigen Ergebnis in das Finanzergebnis umgegliedert.
Die auf der Passivseite ausgewiesenen derivativen Finanzinstrumente
mit negativen Marktwerten in Höhe von TEUR -58 (Vorjahr:
TEUR -2.841) sowie die auf der Aktivseite ausgewiesenen derivativen
Finanzinstrumente mit positiven Marktwerten in Höhe von TEUR 281
(Vorjahr: TEUR 31) sind mit Ausnahme der Sicherungsderivate der
Kategorie Erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert (Fair Value)
bewertete Vermögenswerte/Verbindlichkeiten zugeordnet.
8.4 Steueransprüche und -verbindlichkeiten
Ertragsteueransprüche
Laufende Ertragsteueransprüche
davon Inland
Ertragsteueransprüche
20152014
TEURTEUR
2.744
3.078
2.744
3.078
2.7443.078
Ertragsteuerverpflichtungen
Die Ertragsteuerverpflichtungen enthalten zum Bilanzstichtag fällige,
aber noch nicht entrichtete Steuerzahlungen für Ertragsteuern aus der
laufenden Periode und früheren Perioden.
Latente Ertragsteuerverpflichtungen
Laufende Ertragsteuerverpflichtungen
davon langfristige laufende
Ertragsteuerverpflichtungen
davon kurzfristige laufende
Ertragsteuerverpflichtungen
Ertragsteuerverpflichtungen
20152014
TEURTEUR
25.017 31.939
2.598
1.198
2
2
2.596 1.196
27.61533.137
115
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
8.5 Pensionsrückstellungen
Die Berechnung basiert auf versicherungsmathematischen Gutachten
unter Berücksichtigung biometrischer Rechnungsgrundlagen. Bei
diesem Verfahren werden nicht nur die am Bilanzstichtag bekannten
Renten und erworbenen Anwartschaften, sondern auch künftig zu
erwartende Steigerungen von Renten und Gehältern bei vorsichtiger
Einschätzung der relevanten Einflussgrößen berücksichtigt.
Die folgenden versicherungsmathematischen Annahmen wurden
getroffen:
LBBW LBBW
LBBW
Schlossgarten- Industriehof-
LBBW
BW-
LBBW
ImmobilienImmobilienImmobilien
bau- Aktiengesell-ImmobilienImmobilienImmobilien
Management Kommunal- Management Aktiengesell-
schaft
Development
GmbH
Asset
GmbH
entwicklung
Gewerbe
schaftGmbH
Management
GmbH
GmbH
GmbH
Rechnungszinsfuß p.a.
2,25 %
2,25 %
2,25 %
1,75 %
2,25 %
2,25 %
2,25 %
2,25 %
Einkommenstrend p.a.
1,85 %
1,85 %
1,85 %
-
1,85 %
1,85 %
1,85 %
1,85 %
Karrieretrend p.a.
0,50 %
0,50 %
0,50 %
-
0,50 %
0,50 %
0,50 %
0,50 %
Steigerung d. BMG in der
gesetzlichen Rentenversicherung p.a.
1,85 %
1,85 %
1,85 %
-
1,85 %
1,85 %
1,85 %
1,85 %
Rententrend
(Wertsicherung) p.a.
1,25 %
-
1,25 %
1,25 %
1,25 %
-
-
Rententrend
(Inflationsrate) p.a.
1,70 %
1,70 %
1,70 %
-
1,70 %
1,70 %
1,70 %
1,70 %
Fluktuationsrate
4,00 %
4,00 %
4,00 %
-
4,00 %
4,00 %
4,00 %
4,00 %
Vergleichswerte Vorjahr:
LBBW LBBW
LBBW
Schlossgarten- Industriehof-
LBBW
BW
Immobilien Immobilien Immobilien
bau-
Aktiengesell- ImmobilienImmobilien
Management Kommunal- Management Aktiengesell-
schaft
Development GmbH
GmbH entwicklungGewerbe schaft
GmbH
GmbHGmbH
Rechnungszinsfuß p.a.
2,15 %
2,15 %
2,15 %
1,40 %
2,15 %
2,15 %
2,15 %
Einkommenstrend p.a.
1,85 %
1,85 %
1,85 %
-
1,85 %
1,85 %
1,85 %
Karrieretrend p.a.
0,50 %
0,50 %
0,50 %
-
0,50 %
0,50 %
0,50 %
Steigerung d. BMG in der
gesetzlichen Rentenversicherung p.a.
1,85 %
1,85 %
1,85 %
-
1,85 %
1,85 %
1,85 %
Rententrend (Wertsicherung) p.a.
1,25 %
-
1,25 %
1,25 %
1,25 %
-
Rententrend (Inflationsrate) p.a.
1,70 %
1,70 %
1,70 %
-
1,70 %
1,70 %
1,70 %
Fluktuationsrate
4,00 %
4,00 %
4,00 %
-
4,00 %
4,00 %
4,00 %
Hinsichtlich der Lebenserwartung der Anspruchsberechtigten wurden
die Richttafeln 2005 G nach Prof. Dr. Klaus Heubeck angewandt.
116
Die Änderung des Barwertes der leistungsorientierten Verpflichtungen
(Defined Benefit Obligation – DBO; entspricht Bilanzansatz) stellt sich
wie folgt dar:
DBO 01.01.
Laufender Dienstzeitaufwand
(Current Service Cost)
Zinsaufwand (Interest Cost)
Gezahlte Leistungen (Pension Payments)
Versicherungsmathematische
Gewinne (-) und Verluste aus Änderung
der finanzmathematischen Annahmen
Erfahrungsbedingte
versicherungsmathematische
Gewinne (-) und Verluste
Versicherungsmathematische
Gewinne (-) und Verluste aus Änderung der
demographischen Annahmen
Sonstige Abgänge (Others)
Sonstige Zugänge DBO 31.12.
20152014
TEURTEUR
30.095 24.447
896
632
-991
906
844
-908
-456
5.051
143
46
-5
0
0
30.315
-213
-155
76
30.095
Der laufende Dienstzeitaufwand wurde in der Position Personalaufwand, die geleisteten Auszahlungen als Verbrauch von Pensionsrückstellungen und der Zinsaufwand in der Position Sonstige Zinsen und
ähnliche Aufwendungen erfasst. Der versicherungsmathematische
Gewinn in Höhe von TEUR 317 (im Vorjahr Verlust von TEUR 4.885)
wurde erfolgsneutral über das Eigenkapital verrechnet.
Es wird erwartet, dass ein Betrag von TEUR 29.399 (Vorjahr:
TEUR 29.231) erst nach zwölf Monaten realisiert wird. Die gewichtete
durchschnittliche Laufzeit der leistungsorientierten Verpflichtungen
beträgt 15 Jahre (Vorjahr: 15 Jahre).
In der nachfolgenden Sensitivitätsanalyse wird dargestellt, wie der
Barwert der leistungsorientierten Verpflichtungen (DBO) zum
Abschlussstichtag bei Änderung von maßgeblichen versicherungsmathematischen Annahmen ansteigen (+) oder fallen (-) würde:
20152014
TEURTEUR
Zunahme des Rechnungszinsfußes um 0,5 %
-1.967
-2.145
Abnahme des Rechnungszinsfußes um 0,5 %
2.503
2.417
Zunahme der Einkommensentwicklung um 0,5 %
742
838
Abnahme der Einkommensentwicklung um 0,5 %
-689
-773
Zunahme der Rentenentwicklung um 0,5 %
729
650
Abnahme der Rentenentwicklung um 0,5 %
-662
-588
Zunahme der Karrieredynamik um 0,5 %
44
62
Abnahme der Karrieredynamik um 0,5 %
-44
-61
Zunahme der Fluktuation um 0,5 %
-9
-12
Abnahme der Fluktuation um 0,5 %
9
12
Verlängerung der Lebenserwartung um 1 Jahr
965
973
117
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
8.6 Sonstige Rückstellungen
Die sonstigen Rückstellungen haben sich 2015 wie folgt entwickelt:
Langfristige Sonstige Rst.
Rst. für Rentenverpflichtungen
Rst. für drohende Verluste aus LuL
Rst. für drohende Verluste aus Betreuung
Kurzfristige Sonstige Rst.
RSt. für Abfindungen
RSt. für Restrukturierungen
RSt. für Baudelkredere
RSt. für zu behebende Baumängel
RSt. für Prozessrisiken
RSt. für Sonstiges
Anfangs- Inanspruch- Auflösung Zuführung UmbuchungenEndbestand
bestand
nahme
TEURTEURTEURTEUR TEUR TEUR
562
-2
-33
85
-2
610
25
0
0
84
0
109
469
0
0
1
-2
468
68
-2
-33
0
0
32
36.309
-3.840
-8.274
10.767
455
35.417
1.577
-775
-194
1.162
0
1.772
2.700
-1.208
0
0
0
1.492
4.999
0
-723
1.142
0
5.418
11.110
-671
-6.216
4.142
0
8.365
3.990
-437
-11
152
450
4.143
11.932
-749
-1.130
4.168
5
14.227
Vergleichswerte Vorjahr:
Langfristige Sonstige Rst.
Rst. für Rentenverpflichtungen
Rst. für drohende Verluste aus LuL
Rst. für drohende Verluste aus Betreuung
Kurzfristige Sonstige Rst.
RSt. für Abfindungen
RSt. für Restrukturierungen
RSt. für Baudelkredere
RSt. für zu behebende Baumängel
RSt. für Prozessrisiken
RSt. für Sonstiges
Anfangs- Inanspruch- Auflösung Zuführung UmbuchungenEndbestand
bestand
nahme
TEURTEURTEURTEUR TEUR TEUR
8.177
-20
-2.662
156
-5.090
562
22
0
0
3
0
25
8.058
0
-2.653
154
-5.090
469
96
-19
-9
0
0
68
35.129
-7.212
-6.241
9.422
5.210
36.309
1.968
-570
-262
661
-220
1.577
0
0
0
2.700
0
2.700
9.301
-30
-4.551
280
0
4.999
12.756
-2.744
-216
1.314
0
11.110
2.978
-919
-100
2.035
-4
3.990
8.126
-2.948
-1.111
2.431
5.434
11.932
Die Rückstellungen für zu behebende Baumängel in Höhe von
TEUR 8.365 betreffen Rückstellungen für nicht weiterbelastbare
Schäden (Vorjahr: TEUR 11.110).
Die Rückstellungen für Baudelkredere in Höhe von TEUR 5.418
betreffen die Vorsorge für mögliche Gewährleistungsansprüche aus
Wohnungsträgerbauprojekten (Vorjahr: TEUR 4.999). Diese werden
gemäß den gesetzlichen Vorgaben über den erwarteten Gewährleistungszeitraum ausgewiesen.
118
8.7 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
und sonstige Verbindlichkeiten
Die Verbindlichkeiten sind sämtlich der Kategorie Sonstige finanzielle
Verbindlichkeiten zugeordnet.
Buchwert (31. 12. 2015)
Gesamt
RLZ < 1 Jahr
1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
TEUR TEUR TEURTEUR
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus
LuL und sonstige Verbindlichkeiten
254.883
254.883
0
0
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen
93.851
93.851
0
0
Verbindlichkeiten aus Vermietung
1.201
1.201
0
0
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
25
25
0
0
Verbindlichkeiten aus LuL
20.016
20.016
0
0
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen
5.004
5.004
0
0
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
46.520
46.520
0
0
Sonstige Verbindlichkeiten
85.909
85.909
0
0
Übrige sonstige Verbindlichkeiten
2.356
2.356
0
0
Buchwert (31. 12. 2014)
Gesamt
RLZ < 1 Jahr
1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
TEUR TEUR TEURTEUR
Kurzfristige Verbindlichkeiten aus
LuL und sonstige Verbindlichkeiten
203.099
203.099
0
0
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen
63.305
63.305
0
0
Verbindlichkeiten aus Vermietung
980
980
0
0
Verbindlichkeiten aus Betreuungstätigkeit
284
284
0
0
Verbindlichkeiten aus LuL
20.855
20.855
0
0
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen
3.866
3.866
0
0
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
19.270
19.270
0
0
Sonstige Verbindlichkeiten
91.916
91.916
0
0
Übrige sonstige Verbindlichkeiten
2.623
2.623
0
0
In den erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen in Höhe von
TEUR 93.851 (Vorjahr: TEUR 63.305) werden erhaltene Anzahlungen
für unfertige Erschließungsmaßnahmen mit TEUR 33.343 (Vorjahr:
TEUR 32.315) und erhaltene Anzahlungen für Grundstücke mit unfertigen Bauten mit TEUR 60.508 (Vorjahr: TEUR 30.990) ausgewiesen.
Die Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen betreffen im
Wesentlichen Verbindlichkeiten aus Bauverträgen mit TEUR 13.452
(Vorjahr: TEUR 17.350) und Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen
mit TEUR 6.485 (Vorjahr: TEUR 3.315).
Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern resultieren überwiegend aus der Verbindlichkeit gegenüber der LBBW Immobilien-Holding
GmbH aufgrund des Beherrschungs- und Ergebnisabführungsvertrages.
Die Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen
betreffen im Wesentlichen Verbindlichkeiten gegenüber nicht
einbezogenen verbundenen Unternehmen aus dem laufenden
Verrechnungsverkehr und der umsatzsteuerlichen Organschaft mit
der LBBW sowie Finanzierungssachverhalte von Projektgesellschaften.
Der Buchwert der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
sowie sonstigen Verbindlichkeiten in Höhe von TEUR 254.883
(Vorjahr: TEUR 203.099) stellt aufgrund der Kurzfristigkeit, die
grundsätzlich vorliegt, einen angemessenen Näherungswert für den
beizulegenden Zeitwert dar.
Die sonstigen Verbindlichkeiten setzen sich im Wesentlichen aus
Garantieverpflichtungen im Zusammenhang mit den im Streubesitz
befindlichen Aktien der Bahnhofsplatzgesellschaften und aus den
Anteilen fremder Gesellschafter am Kapital von Personengesellschaften
sowie aus anderen Verbindlichkeiten zusammen.
119
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
9. Erläuterungen zur Kapitalflussrechnung
In diesem Fall können die Mieten in regelmäßigen Abständen im
vertraglichen Rahmen der Veränderung des Index angepasst werden.
Vereinzelt gibt es auch Staffel- oder Umsatzmieten.
Der in der Kapitalflussrechnung betrachtete Finanzmittelfonds
umfasst alle Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente, die sich
aus Kassenbeständen und Guthaben bei Kreditinstituten zusammensetzen. Die Zusammensetzung des Zahlungsmittelfonds wird in
Kapitel 7.7 Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente erläutert.
Kaufoptionen der Mieter für die Objekte sind im Gewerbebereich
vertraglich nicht vereinbart.
Die Cash Flows aus der Investitions- und Finanzierungstätigkeit werden
zahlungsbezogen ermittelt. Der Cash Flow aus laufender Geschäftstätigkeit wird demgegenüber ausgehend vom Konzernergebnis
indirekt abgeleitet. Im Rahmen der indirekten Ermittlung werden die
berücksichtigten Veränderungen von Bilanzposten im Zusammenhang
mit der laufenden Geschäftstätigkeit um nicht zahlungswirksame
Sachverhalte bereinigt. Des Weiteren sind die aus dem operativen
Geschäft resultierenden Zahlungsvorgänge bezüglich erhaltenen
Zinsen und Dividenden sowie Ertragsteuern dem Cash Flow aus der
operativen Tätigkeit zugeordnet. In den sonstigen Anpassungen
sind im Wesentlichen Effekte aus gezahlten Zinsen enthalten. Die
gezahlten Zinsen werden dem Cash Flow aus Finanzierungstätigkeit
zugeordnet.
Bis 1 Jahr
1 bis 5 Jahre
Über 5 Jahre
10.Leasing
10.1 Operate-Leasing
Mietverträge über Immobilien sind ausschließlich dem OperateLeasing zuzuordnen, wobei die LBBW Immobilien hier sowohl als
Leasingnehmer wie auch als Leasinggeber auftritt.
Aus bestehenden Operate-Leasing-Verhältnissen wird die LBBW Immobilien in den Folgeperioden noch Mindestleasingzahlungen erwarten:
20152014
TEURTEUR
31.143 25.855
86.117 68.923
279.657 229.982
Im Geschäftsjahr 2015 wurden Mietzahlungen von TEUR 36.120
(Vorjahr: TEUR 30.068) in den Umsatzerlösen erfasst.
LBBW Immobilien als Leasingnehmer
Der Gesamtaufwand für Operate-Leasing als Leasingnehmer betrug
TEUR 2.903 (Vorjahr: TEUR 2.943). Die Operate-Leasing-Vereinbarungen beziehen sich auf gemietete Immobilien an verschiedenen
Standorten und auf gemietete Fahrzeuge.
Folgende Mindestleasingzahlungen werden in den Folgejahren fällig:
Bis 1 Jahr
1 bis 5 Jahre
Über 5 Jahre
20152014
TEURTEUR
3.218
3.129
9.510
9.846
2.042
4.130
LBBW Immobilien als Leasinggeber
10.2 Finance-Leasing
Im Rahmen von Operate-Leasing waren als Finanzinvestition
gehaltene Immobilien im Buchwert von TEUR 465.796 (Vorjahr:
TEUR 429.234) vermietet. Die Mindestleasingzahlungen enthalten
die Sollmieten bis zum vereinbarten Vertragsende oder bis zum
frühestmöglichen Kündigungstermin des Leasingnehmers (Mieters),
unabhängig davon, ob eine Kündigung oder Nichtinanspruchnahme
einer Verlängerungsoption tatsächlich erwartet wird.
Im Gewerbebereich werden Mietverträge mit fester Laufzeit abgeschlossen, teilweise mit Verlängerungsoption, teilweise gehen die
Mietverträge nach der Festlaufzeit in ein unbefristetes Mietverhältnis
über, welches dann mit einer vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist
beendet werden kann. Ganz vereinzelt wurden auch unbefristete Mietverträge abgeschlossen. Die Mietverhältnisse werden meist mit einer
Festmiete abgeschlossen, wenn möglich mit einer Wertsicherungsklausel, die sich am Verbraucherpreisindex für Deutschland orientiert.
120
Die Zahlungen für Finance-Leasing als Leasingnehmer betrugen für
Leasingraten TEUR 95 (Vorjahr: TEUR 139) und der Zinsaufwand
TEUR 3 (Vorjahr: TEUR 9). Die Finance-Leasing-Vereinbarungen
beziehen sich auf gemietete Kopierer und Drucker.
Die Finance-Leasing-Gegenstände sind, ebenso wie die daraus
resultierenden Verbindlichkeiten, entsprechend ihres Barwertes
zum Abschlussstichtag mit TEUR 20 (Vorjahr: TEUR 135) in der
Bilanz ausgewiesen.
Die Ermittlung der Barwerte ergibt sich aus den über die Laufzeit
diskontierten Anschaffungs- und Herstellungskosten des Leasinggegenstandes. Zu diesem Wert werden die Finance-Leasing-Gegenstände aktiviert und in der Folgezeit planmäßig über die Nutzungsdauer abgeschrieben.
Die wesentlichen Leasingvereinbarungen sehen eine Leasingdauer
von vier Jahren bei Kopierern und Druckern vor. Die Zahlung der
Leasingraten erfolgt monatlich in Höhe der fest vereinbarten Rate.
management vor und stellt somit die Optimierung der Fremdmittelaufnahmen und Geldanlagen im Sinne eines systematischen
Aktiv-Passiv-Managements sicher.
Die Verpflichtungen aus Finance-Leasingverhältnissen werden wie
folgt fällig:
Ein konzernweites Cash-Pooling bündelt die Liquidität der gesamten
Unternehmensgruppe sowie der einzelnen Konzerngesellschaften.
Darüber hinaus werden die bestehenden Finanzströme sowohl
konzernbezogen als auch projektbezogen von den jeweils operativ
zuständigen Einheiten regelmäßig überwacht und aktualisiert. Alle
wesentlichen laufenden Projekte des Bereiches Development sind bis
zum Ende der Projektlaufzeit refinanziert.
Mindestleasingzahlungen
davon fällig innerhalb 1 Jahres
davon fällig zwischen 1 und 5 Jahren
In künftigen Mindestleasingzahlungen
enthaltener Zinsanteil
davon fällig innerhalb 1 Jahres
davon fällig zwischen 1 und 5 Jahren
Barwert der künftigen
Mindestleasingzahlungen
davon fällig innerhalb 1 Jahres
davon fällig zwischen 1 und 5 Jahren
20152014
TEURTEUR
56134
48
104
8
30
3
3
0
9
7
2
20135
17
105
3
30
Es bestehen keine Mindestleasingzahlungen, die erst nach fünf
Jahren fällig sind.
11.Finanzrisikomanagement
11.1 Finanzrisiken
Bei Finanzaktivitäten in der operativen Geschäftstätigkeit ist die
LBBW Immobilien Marktpreisänderungsrisiken ausgesetzt. Diese
werden durch die Marktpreis- und die Liquiditätsrisikostrategie des
LBBW-Konzerns, jeweils Teilstrategie LBBW Immobilien, berücksichtigt.
Zur Begrenzung dieser Risiken betreibt die LBBW Immobilien ein
systematisches Finanzmanagement und einen aktiven Umgang mit
Risiken aus Zahlungsstromschwankungen.
Die LBBW Immobilien ist darüber hinaus in die konzernweite Risikosteuerung des LBBW-Konzerns integriert.
Die interne Revision der LBBW Immobilien überwacht in Abstimmung
mit der Konzernrevision der LBBW die Funktionsfähigkeit des Risikomanagementsystems.
a) Liquiditätsrisiko
Mit der zentralen Planung, Steuerung und Kontrolle der Finanzaktivitäten innerhalb der operativen Geschäftstätigkeit wird das Ziel
verfolgt, die Kapitalkosten zur weiteren Effizienzsteigerung abzusenken. Der Bereich Corporate Finance gibt hierzu in Abstimmung
mit der Geschäftsleitung die Rahmenbedingungen für das Finanz-
Zu den finanziellen Vermögenswerten, die als Sicherheit für Verbindlichkeiten oder Eventualverbindlichkeiten gestellt wurden, verweisen
wir auf Kapitel 8.2.
b) Marktrisiko
Um Marktrisiken frühzeitig erkennen zu können, werden zentral
und in sämtlichen operativen Bereichen Marktbeobachtungen durchgeführt. Untersucht werden dabei Gesamtwirtschafts-, Branchenund Marktsituation. In ihrem Marktumfeld ist die LBBW Immobilien
vielfältigen steuerlichen, wettbewerbs- und unternehmensrelevanten
Regelungen und Gesetzen unterworfen. Durch rechtliche, steuerliche
und technische Beratung sowie Wettbewerbsbeobachtung ist die
LBBW Immobilien ausreichend über eventuell entstehende Risiken
informiert.
c) Zinsrisiko
Zinsänderungsrisiken existieren aus dem verzinslichen Darlehensbestand der LBBW Immobilien, der zur Refinanzierung von Immobilienprojekten aufgenommen wird. In der Regel werden zur Begrenzung
dieser Risiken langfristige Zinsbindungen entsprechend der Haltedauer
der Immobilien bevorzugt. Diese relativ starre Finanzierungsstruktur
erschwert schnelle Entscheidungen. Daher werden, um eine flexiblere
Gestaltung der Passivseite zu erreichen, auch variable Finanzierungen
eingegangen, die jedoch zur Begrenzung und Vermeidung von Zinsänderungsrisiken durch entsprechende Sicherungsgeschäfte unterlegt
sind. Hierzu werden einfache derivative Finanzinstrumente wie Swaps
und Caps eingesetzt.
Aufgrund der kurzen Restlaufzeiten bei den Projektfinanzierungen
und der aktuellen Zinsprognose auf gleich bleibende Zinsen oder
nur leicht steigende Zinsen im kurzfristigen Bereich werden neue
Zinsderivate nur dann abgeschlossen, wenn der erwartete Vorteil die
höheren Kosten aufwiegt.
Derivative Finanzinstrumente dürfen ausschließlich zur projektbezogenen Absicherung von Zinsänderungsrisiken eingegangen
werden und zwar nur dann, wenn eine adäquate laufende Bewertung
sichergestellt ist.
121
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
d) Währungsrisiko
Zum 31. Dezember 2015 bestanden analog zum Vorjahr keine
nennenswerten Währungsrisiken.
Der LBBW Immobilien liegen keine Anhaltspunkte vor, dass die
nicht überfälligen und nicht wertberichtigten Forderungen nicht
entsprechend ihrer Fälligkeit beglichen werden.
Der Buchwert der auf fremde Währung lautenden monetären Vermögenswerte und Schulden des Konzerns am Stichtag lautet jeweils wie
folgt:
Die Forderungen aus Grundstücksverkäufen sind bis zur endgültigen
Begleichung des Verkaufspreises durch das Eigentum am verkauften
Objekt besichert.
Sonstige Sicherheiten für finanzielle Vermögenswerte liegen nicht vor.
Zum Buchwert der finanziellen Vermögenswerte, die als Sicherheiten
für Verbindlichkeiten oder Eventualverbindlichkeiten gestellt wurden,
vergleiche Kapitel 8.2.
Schulden Ver- SchuldenVer mögens-mögens wertewerte
2015 2015 20142014
TEUR TEUR TEURTEUR
Rumänischer Lei (RON)
0
61
0
102
Im Berichtsjahr wurde analog zum Vorjahr aufgrund der geringen
Bestände auf Sensitivitätsanalysen verzichtet.
e) Kreditrisiko
Die LBBW Immobilien ist im operativen Geschäft einem Ausfallrisiko
ausgesetzt. Dieses Risiko wird durch Mietermix und Mieterbonität
minimiert. Die Außenstände werden monatlich überwacht. Soweit
bei den finanziellen Vermögenswerten Ausfallrisiken erkennbar sind,
werden diese Risiken durch Wertberichtigungen erfasst.
Das maximale Risiko aus der Gewährung von Darlehen und Forderungen für die LBBW Immobilien ist beigefügter Tabelle zu entnehmen.
Die Risikopositionen werden mindestens vierteljährlich auf Wertberichtigungsbedarf überprüft.
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken
mit Kaufpreisstundung
Langfristige Forderungen Darlehen
Forderungen langfristig
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus langfristigen
Fertigungsaufträgen
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen aus anderen Lieferungen
und Leistungen
Forderungen gegenüber nahe stehenden
Unternehmen
Forderungen gegen Gesellschafter
Sonstige Vermögenswerte
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte kurzfristig
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte 122
20152014
TEURTEUR
1.882
24.273
26.154
6.669
2.002
29.356
31.358
6.765
2.4794.796
20.784 25.907
1.063
1.155
2.099
2.053
34.19830.690
7
523
15.810 31.096
83.109 102.985
109.263 134.343
11.2 Finanzinstrumente
Für die Ermittlung der beizulegenden Zeitwerte von Finanzinstrumenten findet die im Folgenden beschriebene Einstufung nach IFRS 13
anhand der in die Bewertung einfließenden Eingangsparameter
Anwendung, unabhängig davon, welcher Kategorie oder Klasse das
Finanzinstrument zugeordnet ist oder ob der ermittelte beizulegende Zeitwert für die Bewertung in der Bilanz oder die Information im
Anhang herangezogen wird. Sofern der Buchwert dem Fair Value des
Finanzinstruments entspricht, erfolgt keine Einstufung nach IFRS 13.
Eingangsparameter der Stufe 1 sind die an aktiven Märkten für identische Finanzinstrumente notierten Preise, auf die das Unternehmen
am Bewertungsstichtag zugreifen kann. Der Stufe 2 sind solche
Eingangsparameter zugeordnet, die für das Finanzinstrument direkt
oder indirekt beobachtbar sind, bei denen es sich jedoch nicht um
notierte Preise gemäß Stufe 1 handelt. Für das Finanzinstrument nicht
beobachtbare Eingangsparameter fallen in die Stufe 3.
Die in Stufe 2 und 3 verwendeten Bewertungsmethoden umfassen
allgemein anerkannte Bewertungsmodelle wie die Barwertmethode,
bei der die künftig erwarteten Zahlungsströme mit den für die entsprechenden Restlaufzeiten, Kreditrisiken und Märkte geltenden,
am Bewertungsstichtag aktuellen Zinssätzen und Zinsstrukturkurven
diskontiert werden. Diese Bewertungsmethoden werden für die
Bewertung von Wertpapieren mit vereinbarten Zahlungsströmen
und Finanzanlagen, die erfolgswirksam zum beizulegenden Zeitwert
bewertet werden, angewandt. Ferner finden sie Verwendung für die
Bewertung von Zinsswaps und nicht optionalen Termingeschäften
(wie etwa Devisentermingeschäften). Die beizulegenden Zeitwerte
von Optionen werden mit den für die jeweiligen Arten und den
zugrunde liegenden Basiswerten von Optionen entsprechenden
allgemein anerkannten Optionspreismodellen und den diesen
zugrunde liegenden allgemein anerkannten Annahmen berechnet.
Die Finanzinstrumente lassen sich wie folgt kategorisieren:
Bewertungs- Buchwert Fair Value
Buchwert Fair Value
kategorie nach zum
zum
zum
zum
IAS 39/Fair Value- 31.12.2015 31.12.2015 31.12.2014 31.12.2014
Stufe (IFRS 13)1)
in Mio. EUR in Mio. EUR
in Mio. EUR in Mio. EUR
Finanzielle Vermögenswerte
zur Veräußerung verfügbar
AfS
1
1
3,6
3,6
Finanzanlagen
Stufe 3 0,7
0,7
3,6
3,6
Sonstige Vermögenswerte
Stufe 3 0,3
0,3
0,4
0,4
Zum Fair Value bewertet
Afvtpl 0,1
0,1
0
0
Positive Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten Stufe 2 0,1
0,1
0
0
Zum Fair Value bewertete derivative Finanzinstrumente
in Sicherungsbeziehungen
Stufe 2
0,2
0,2
0
0
Zu fortgeführten AK bewertet
Darlehen und Forderungen
LaR 364,9
364,9
401,5
401,5
Forderungen aus Vermietung
3,7
3,7
3,8
3,8
Forderungen aus langfristigen Fertigungsaufträgen
2,5
2,5
4,8
4,8
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
19,8
19,8
24,8
24,8
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
1,1
1,1
1,1
1,1
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
2,1
2,1
2,1
2,1
Forderungen gegenüber nahe stehenden Unternehmen
18,8
18,8
15,3
15,3
Forderungen gegen Gesellschafter
0
0
0,1
0,1
Sonstige Vermögenswerte
9,1
9,1
21,1
21,1
Forderungen aus Verkauf von Grundstücken mit Kaufpreisstundung
1,9
1,9
2
2
Langfristige Forderungen Darlehen
24,3
24,3
29,4
29,4
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente
281,7
281,7
297,1
297,1
Finanzielle Verbindlichkeiten
Zu fortgeführten AK bewertet
FLAC 692,5
693,6
561,4
563,8
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Stufe 3 437,6
438,7
358,3
360,7
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen
93,9
93,9
63,3
63,3
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
20
20
20,9
20,9
Verbindlichkeiten aus Vermietung
1,2
1,2
1
1
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen
5
5
3,9
3,9
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
46,5
46,5
19,3
19,3
Sonstige Verbindlichkeiten
85,9
85,9
91,9
91,9
Übrige sonstige Verbindlichkeiten
2,4
2,4
2,6
2,6
Zum Fair Value bewertet
Afvtpl 0,1
0,1
2,8
2,8
Negative Marktwerte aus derivativen Finanzinstrumenten
Stufe 2 0,1
0,1
2,8
2,8
Legende: AfS: Available for Sale; LaR: Loans and Receivables; Afvtpl: at fair value through profit or loss; FLAC: Financial Liabilities At Cost.
1)
Für zum Fair Value bewertete Finanzinstrumente sowie für zu fortgeführten AK bewerteten Finanzinstrumenten, deren Buchwert vom Fair Value abweicht.
Zur Bewertung der Finanzanlagen verweisen wir auf Kapitel 7.4.
Bei den zum Fair Value bewerteten Finanzinstrumenten handelt es sich
um Derivate, die zur Sicherung der Darlehen abgeschlossen wurden.
Für die Ermittlung des Fair Values der Derivate verweisen wir auf
Kapitel 8.3 Derivative Finanzinstrumente. Die Entwicklung der Buch-
werte im Geschäftsjahr resultiert im Wesentlichen aus Änderungen
des beizulegenden Zeitwerts und aus Zugängen. Der Fair Value der
Derivate reagiert insbesondere sensibel bei Änderungen der Zinsstrukturkurve.
123
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
Die zur Kategorie Zur Veräußerung verfügbar zugehörigen sonstigen
Vermögenswerte resultieren aus bedingten Kaufpreisforderungen im
Rahmen von Verkäufen bebauter Grundstücke. Der ermittelte Fair
Value ist jeweils sensibel hinsichtlich Änderungen der erwarteten
Cash Flows, welche wiederum abhängig sind von diversen im Kaufvertrag vereinbarten Mechanismen.
Die Ermittlung der Marktwerte der Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten wird anhand diskontierter Mittelabflüsse auf Basis
der Zinsstrukturkurve vom 31. Dezember 2015 vorgenommen. Die
Zinsstrukturkurve enthält die am Bilanzstichtag gültigen Zinssätze
für entsprechende Restlaufzeiten/Tilgungsstrukturen unter Zugrundelegung von zugänglichen Marktinformationen. Diese Vorgehensweise
erfolgt in Übereinstimmung mit allgemein anerkannten Bewertungsmodellen basierend auf Discounted-Cash-Flow-Analysen. Bei variabel
verzinslichen Darlehen, deren Preis häufig neu festgesetzt wird und
bei denen keine bedeutenden Veränderungen des Kreditrisikos
vorliegen, entspricht der Fair Value dem Buchwert.
Undiskontierte Zahlungsströme zum 31.12.2015:
RLZ < 1 Jahr
1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
in Mio. EUR
in Mio. EUR
in Mio. EUR
Finanzschulden
181,8249,9 5,9
Derivate
0,1 0,00,0
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 20,0
0,0
0,0
Verbindlichkeiten aus Vermietung
1,2
0,0
0,0
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen
5,0
0,0
0,0
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
46,5
0,0
0,0
Sonstige Verbindlichkeiten
32,2
0,0
0,0
Gesamt
286,8249,9 5,9
Undiskontierte Zahlungsströme zum 31.12.2014:
RLZ < 1 Jahr
1 J < RLZ < 5 J RLZ > 5 Jahre
in Mio. EUR
in Mio. EUR
in Mio. EUR
Finanzschulden
89,6261,9 6,8
Derivate
0,0 2,80,0
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 20,9
0,0
0,0
Verbindlichkeiten aus Vermietung
1,0
0,0
0,0
Verbindlichkeiten gegenüber nahe stehenden Unternehmen
3,9
0,0
0,0
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
19,3
0,0
0,0
Sonstige Verbindlichkeiten
18,4
0,0
0,0
Gesamt
153,1264,7 6,8
124
Nettogewinne (+) oder -verluste (-) aus Derivaten (erfolgswirksam
zum beizulegenden Zeitwert):
Erträge aus Fair-Value-Änderung Derivate
Aufwendungen aus Fair-Value-Änderung Derivate
Geleistete Ausgleichszahlungen aus Derivaten
Nettoergebnis gebucht
20152014
TEURTEUR
128
0
-2.786
-729
-878
-764
-3.536
-1.493
Nettogewinne (+) oder -verluste (-) aus Darlehen und Forderungen
(LaR):
Erträge aus Auflösung von Wertberichtigungen Forderungen aus Verkauf von Grundstücken mit Kaufpreisstundung (langfristig)
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Sonstige Vermögenswerte
Forderungen gegen nahestehende Unternehmen
Aufwendungen aus Bildung von Wertberichtigungen Forderungen aus Verkauf von Grundstücken mit Kaufpreisstundung (langfristig)
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus Grundstücksverkäufen
Forderungen aus Betreuungstätigkeit
Forderungen gegen nahestehende Unternehmen
Sonstige Vermögenswerte
Erträge aus Eingängen auf ausgebuchte Forderungen
Nettoergebnis
20152014
TEURTEUR
5.384
6.274
0
172
331
243
230
59
36
240
4.015
4.750
773
810
1.745
1.764
0
23
385
454
130
0
4
0
809
1.113
416
174
31
5
3.6704.515
In den Nettogewinnen und -verlusten der Kategorie LaR sind
enthalten: Wertminderungen, Zuschreibungen, Auflösungen von
Wertminderungen, nachträgliche Eingänge aus ausgebuchten Finanzinstrumenten. Nicht enthalten sind laufende Zinserträge und
-aufwendungen.
Nettogewinne (+) oder -verluste (-) aus finanziellen Verbindlichkeiten
(zu fortgeführten Anschaffungskosten bewertet):
Erträge aus der Ausbuchung von
Verbindlichkeiten
Nettoergebnis
20152014
TEURTEUR
6375
6375
125
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
In der nachfolgenden Tabelle werden die Veränderungen der Wertminderungen entsprechend den Klassen der finanziellen Vermögenswerte dargestellt:
Klasse
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte
LaR
Wertpapiere und Finanzanlagen
AfS
Summe finanzielle
Vermögenswerte
20152014
TEURTEUR
3.6704.515
0
0
3.6704.515
Überfällige, nicht wertgeminderte finanzielle Vermögenswerte:
Buchwert (31. 12. 2015)
Gesamt nicht überfälligüberfällig
bis 30 Tage bis 90 Tage bis 180 Tage über 180 Tage
in Mio. EUR
in Mio. EUR
in Mio. EUR
in Mio. EUR
in Mio. EUR
in Mio. EUR
Forderungen aus Vermietung
3,7
2,9
0,2
0,2
0,1
0,3
Forderungen aus
Grundstücksverkäufen
19,8 15,7
0,00,0 0,0 4,1
Forderungen aus
Betreuungstätigkeit
1,1 0,4
0,40,1 0,0 0,2
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte
24,619,0
0,6 0,3 0,1 4,6
Buchwert (31. 12. 2014)
Gesamt nicht überfälligüberfällig
bis 30 Tage bis 90 Tage bis 180 Tage über 180 Tage
in Mio. EUR
in Mio. EUR
in Mio. EUR
in Mio. EUR
in Mio. EUR
in Mio. EUR
Forderungen aus Vermietung
3,8
3,5
0,1
0,2
0,0
0,0
Forderungen aus
Grundstücksverkäufen
24,9 23,3
0,30,0 0,1 1,2
Forderungen aus
Betreuungstätigkeit
1,1 0,3
0,60,2 0,0 0,0
Forderungen und sonstige
Vermögenswerte
29,827,1
1,0 0,4 0,1 1,2
126
12. Sonstige Erläuterungen
12.1 Haftungsverhältnisse und Eventualschulden
12.1.1 Bürgschaften, Cost-Overrun-Garantien
und sonstige Garantien und Verpflichtungen
Bürgschaften
Beta Real Estate (Luxembourg) S.à.r.l.
EuroCityCenterWest GmbH & Co. KG,
Nymphenburger Straße München GmbH & Co. KG,
Ganghofer Straße München GmbH & Co. KG
Fünfte Industriehof Objekt-GmbH
Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG
LBBW Immobilien M_Eins Berlin GmbH
LBBW Immobilien Westend Carrée II
GmbH & Co. KG
Cost-Overrun-Garantien
aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG
LBBW Immobilien Development GmbH
Mannheim O 4 Projektgesellschaft mbH & Co. KG
Rebstockpark 7.1
Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG
Rheinpromenade Mainz GmbH & Co. KG
Sonstige Garantien und Verpflichtungen
Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
Haerder-Center Lübeck mbH & Co. KG
Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG
Eingegangene Eventualschulden
zu Gunsten eines Joint Ventures
20152014
TEURTEUR
9.4498.367
0
2.818
5.000
3.250
5.000
0
500
49
500
49
650
0
25.12522.600
15.000 15.000
3.025
0
0
2.500
5.100
2.000
12.250
5.100
0
12.550
7.150
7.150
5.100
5.400
5.500
1.400
52.324 44.917
In den TEUR 52.324 (Vorjahr: TEUR 44.917) sind am Bilanzstichtag
Bürgschaften in Höhe von TEUR 9.449 (Vorjahr: TEUR 8.367)
enthalten.
Die LBBW Immobilien Management GmbH übernahm gegenüber
der HSH Nordbank AG eine selbstschuldnerische Bürgschaft bis
zum Höchstbetrag von TEUR 5.000 (Vorjahr: TEUR 5.000). Die
LBBW Immobilien Management GmbH haftet aus dieser Bürgschaft
insgesamt nur bis zum genannten Höchstbetrag zur Sicherung
der Ansprüche der HSH Nordbank AG gegen die Darlehensnehmer
(EuroCityCenterWest GmbH & Co. KG, Ganghofer Straße München
GmbH & Co. KG, Nymphenburger Straße München GmbH & Co. KG)
aus und im Zusammenhang mit den Finanzierungsdokumenten.
Die LBBW Immobilien Management GmbH verbürgte sich gegenüber
der HSH Nordbank AG zur Sicherung aller bestehenden und künftigen,
auch bedingten oder befristeten Forderungen der HSH Nordbank AG
gegen den Hauptschuldner, die Fünfte Industriehof Objekt-GmbH,
ohne zeitliche Beschränkung als Selbstschuldner bis zum Betrag von
TEUR 3.250 (TEUR 0).
Die Aberdeen Asset Management Deutschland AG (ehemals DEGI
Deutsche Gesellschaft für Immobilienfonds mbH) als Gläubigerin hat
mit der Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum Kröpeliner-TorCenter Rostock mbH & Co. KG (Hauptschuldnerin) am 4. Mai 2007
einen Grundstückskaufvertrag geschlossen. Zur Absicherung der
Verpflichtungen der Hauptschuldnerin ist die Hauptschuldnerin
verpflichtet, der Gläubigerin Sicherheit in Gestalt einer auf erstes
Anfordern zahlbaren schriftlichen, unbefristeten, unwiderruflichen
Bürgschaft zu leisten. Dies vorausgeschickt übernahm die LBBW Immobilien Management GmbH hiermit gesamtschuldnerisch für
die vorgenannten (Zahlungs-)Ansprüche der Gläubigerin aus dem
Kaufvertrag vom 4. Mai 2007 die unbefristete, unwiderrufliche und
unbedingte selbstschuldnerische Bürgschaft auf erstes Anfordern bis
zum Höchstbetrag von TEUR 500 (Vorjahr: TEUR 500). Auf Grund der
Vergleichsvereinbarung vom 10. Juni 2014/8. Juli 2014 wurde die
Bürgschaft über TEUR 1.500 freigegeben und kann nun maximal in
einer Höhe von TEUR 500 in Anspruch genommen werden.
Die LBBW Immobilien Management GmbH übernahm neben dem
Mieter (LBBW Immobilien M_Eins Berlin GmbH) alle von dem Mieter im
Rahmen des Mietvertrages übernommenen Verpflichtungen gegenüber der Deka Immobilien Investment GmbH, Frankfurt am Main,
beziehungsweise gegenüber deren Rechtsnachfolger als jeweiligen
Vermieter der mietvertraglichen Mietsache und verpflichtete sich
gegenüber dem Vermieter zur unverzüglichen Erfüllung der dem
Vermieter gegen den Mieter zustehenden Ansprüche, sobald der
Vermieter mitteilt, dass er den Schuldbeitretenden aus diesem
Schuldbeitritt in Anspruch nimmt. Der Schuldbeitritt ist beschränkt
auf eine Summe in Höhe von TEUR 49 (Vorjahr: TEUR 49).
Die LBBW Immobilien Management GmbH verbürgte sich gegenüber
der HSH Nordbank AG zur Sicherung aller bestehenden und künftigen,
auch bedingten oder befristeten Forderungen der HSH Nordbank AG
gegen den Hauptschuldner, die LBBW Immobilien Westend Carrée II
GmbH & Co. KG, ohne zeitliche Beschränkung als Selbstschuldner bis
zum Betrag von TEUR 650 (TEUR 0).
Es besteht weiterhin folgende sonstige Verpflichtung gegenüber der
HSH Nordbank AG:
Die LBBW Immobilien Management GmbH verpflichtete sich gegenüber der HSH Nordbank AG, nach erfolgtem Verkauf der Objekte
Ganghoferstraße 31-33 und Nymphenburger Straße 13-15 (sei es im
Wege des Asset-Deal oder des Share-Deal) einen Betrag in Höhe der
erzielten Überschüsse (Verkaufserlös abzüglich Ankaufspreis plus
127
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
sieben Prozent Nebenkosten), maximal jedoch TEUR 3.000 (Vorjahr:
TEUR 3.000), als zusätzliche Barsicherheit für das Darlehen unter dem
Darlehensvertrag I (Darlehensvertrag vom 18. Dezember 2014) auf
ein verpfändetes Konto der EuroCityCenterWest GmbH & Co. KG bei
der Bank einzuzahlen, sofern zu diesem Zeitpunkt des Abverkaufes
die DSCR (Debt Service Coverage Ratio, wie im Darlehensvertrag I
definiert) weniger als 160 Prozent beträgt. Diese Verpflichtungserklärung wird aufgehoben, wenn hinsichtlich des Darlehens unter
dem Darlehensvertrag I eine DSCR von 160 Prozent an einem darauffolgenden Berechnungsstichtag (wie im Darlehensvertrag I definiert)
erreicht ist.
Insgesamt bestanden am Bilanzstichtag Cost-Overrun-Garantien in
Höhe von TEUR 25.125 (Vorjahr: TEUR 22.600).
Die Landesbank Baden-Württemberg hat der aiP Gärtnerplatz GmbH
& Co. KG einen Rahmenkreditvertrag sowie einen Avalrahmenkreditvertrag für die anteilige Grundstücks- und Aufbaufinanzierung des
Bauvorhabens The Seven zugesagt. Die LBBW Immobilien Management
GmbH verpflichtete sich gegenüber der Landesbank, dem Kreditnehmer
für die Laufzeit des Rahmen- und Avalkredites Mittel in Höhe von
TEUR 15.000 (Vorjahr: TEUR 15.000) in dem Umfang zur Verfügung
zu stellen, wie dies zum Ausgleich höherer Gesamtkosten im vorstehenden Sinne notwendig ist, so dass der Kreditnehmer jederzeit in
der Lage ist, seine Verpflichtungen gegenüber der Landesbank und
Dritten zu erfüllen.
Die LBBW Immobilien Management GmbH garantiert der Berlin Hyp AG, dass die Gestehungskosten eines Bauvorhabens den Betrag von
TEUR 30.310 nicht übersteigen werden. Im Falle des Überschreitens
der Gestehungskosten garantiert die LBBW Immobilien Management GmbH der Berlin Hyp AG gegenüber die fristgemäße Zahlung aller
zur vollständigen Fertigstellung des Bauvorhabens nicht durch den
Kreditvertrag finanzierten oder von der LBBW Immobilien Development GmbH aus Eigenmitteln aufzubringenden Geldbeträge. Die Garantieerklärung ist der Höhe nach begrenzt auf insgesamt maximal
TEUR 1.700 (TEUR 0).
Die LBBW Immobilien Management GmbH übernimmt, sollten die
Kreditmittel zusammen mit dem Eigenkapital der LBBW Immobilien
Development GmbH zur Gesamtfertigstellung eines Bauvorhabens
nicht ausreichen, der LBBW Immobilien Development GmbH gegenüber die unbedingte und unwiderrufliche Garantie, ihr zusätzliche
liquide Mittel in Höhe von insgesamt bis zu TEUR 1.325 (TEUR 0) zur
Verfügung zu stellen, damit die LBBW Immobilien Development GmbH
in die Lage versetzt wird, das Bauvorhaben ohne zeitliche Verzögerung fertig zu stellen.
Die Frankfurter Sparkasse stellt der Rebstockpark 7.1 Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG mit einem Kreditvertrag Kreditmittel zur
Verfügung. Sollten die Kreditmittel zusammen mit dem Eigenkapital
der Rebstockpark 7.1 Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG
128
(Begünstigte) zur Gesamtfertigstellung des Bauvorhabens nicht
ausreichen, übernahm die LBBW Immobilien Management GmbH der
Begünstigten gegenüber die unbedingte und unwiderrufliche Garantie, ihr zusätzliche liquide Mittel in Höhe von insgesamt TEUR 5.100
(Vorjahr: TEUR 5.100) zur Verfügung zu stellen, damit die Begünstigte
in die Lage versetzt wird, das Bauvorhaben ohne zeitliche Verzögerung fertig zu stellen.
Die LBBW Immobilien Management GmbH garantiert der Berlin Hyp AG,
im Falle des Überschreitens der Gestehungskosten oder Finanzierungskosten (gemäß Vereinbarung) die fristgemäße Zahlung aller zur
vollständigen Fertigstellung des Bauvorhabens nicht durch den Kreditvertrag finanzierten oder vom Kreditnehmer, der Rheinpromenade Mainz GmbH & Co. KG, aus Eigenmitteln aufzubringenden Geldbeträge.
Die Garantieerklärung ist der Höhe nach begrenzt auf insgesamt
maximal TEUR 2.000 (TEUR 0).
Insgesamt bestanden am Bilanzstichtag sonstige Garantien und
Verpflichtungen in Höhe von TEUR 12.250 (Vorjahr: TEUR 12.550).
Die LBBW Immobilien Management GmbH hat sich gegenüber der
Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG zur Zahlung eines Betrages
in Höhe von TEUR 7.150 (Vorjahr: TEUR 7.150) verpflichtet für den
Fall des Eintritts eines oder mehrerer der im Vertrag (Garantie vom
4. März 2013) genannten Ereignisse (Ablauf des Kreditvertrages,
außerordentliche Kündigung, Aufhebung Gewinnabführungsvertrag,
Leistungsstörungen des Kreditvertrages).
Die Landesbank Baden-Württemberg hat der Grundstücksgesellschaft
Einkaufszentrum Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG Kredite
zum Zwecke der Mitfinanzierung der Gesamtinvestitionen für das
fertig gestellte und verkaufte Einkaufszentrum Kröpeliner-Tor-Center
in Rostock gegeben. Die IMBW Capital & Consulting GmbH übernimmt
gegenüber der Bank die Garantie, bei jeweiliger Fälligkeit alle im
Zusammenhang mit den Kreditverträgen stehenden Ansprüche der
Bank auf Rückzahlung bis zu einem Betrag von TEUR 5.100 (Vorjahr:
TEUR 5.400) zu erfüllen. Die Garantie wurde im Oktober 2015 auf
TEUR 5.100 reduziert, nachdem die Avalkredite sich reduziert haben.
Für alle oben genannten Bürgschaften, Cost-Overrun-Garantien und
sonstigen Garantien und Verpflichtungen bestehen zum Bilanzstichtag
keine signifikanten Anzeichen, dass die vertraglich vereinbarten
möglichen künftigen Verbindlichkeiten tatsächlich eintreten werden.
12.1.2 Patronatserklärungen
Durch diese Patronatserklärungen trägt die LBBW Immobilien
Management GmbH für die in der Aufstellung des Anteilsbesitzes
gekennzeichneten Unternehmen unabhängig von der Anteilsquote
dafür Sorge, dass diese ihre Verbindlichkeiten erfüllen können.
Am Bilanzstichtag bestehen folgende aus der Bilanz nicht ersichtliche
Patronatserklärungen:
aiP Isarauen GmbH & Co. KG
Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
Haerder-Center Lübeck GmbH & Co. KG
Mannheim O 4
Projektgesellschaft mbH & Co. KG
Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft
Sendlinger Straße GmbH & Co. KG
Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft
Sendlinger Straße GmbH & Co. KG,
VVS II GmbH & Co. KG,
VVS III GmbH & Co. KG
20152014
TEURTEUR
0
250
3.683
0
6.576
6.576
2.321
2.321
50.000 50.000
62.580 59.147
Die LBBW Immobilien Management GmbH hat die folgende Patronatserklärung abgegeben: Für die Zeit des Bestehens von vertraglichen
Verpflichtungen wird die LBBW Immobilien Management GmbH die
Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum Haerder-Center Lübeck
mbH & Co. KG bis zur Höhe von TEUR 3.683 (TEUR 0) finanziell so
ausstatten und leiten, dass diese die besagten Verpflichtungen stets
fristgerecht und vollständig erfüllen kann.
Die LBBW Immobilien Management GmbH erklärte, dass sie bis zu
einem Höchstbetrag von TEUR 740 (Vorjahr: TEUR 740) dafür Sorge
tragen wird, dass die Mannheim O 4 Projektgesellschaft mbH & Co.
KG als Auftraggeber ihren Verpflichtungen und zur Zahlung der
Vergütung einschließlich geänderter und zusätzlicher Leistungen
gemäß Generalunternehmervertrag vom 6. November 2013 mit der
Baresel GmbH für das Projekt Mannheim O 4 nachkommen wird und
dass die an die Firma Baresel GmbH gezahlten Beträge unter allen
Umständen endgültig bei ihr verbleiben.
Die LBBW Immobilien Management GmbH übernahm in der Patronatserklärung vom 8. Dezember 2014 gegenüber dem Käufer Quantum
Immobilien Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH die uneingeschränkte
und unwiderrufliche Verpflichtung mit Wirkung ab Abschluss des
Kaufvertrages und vollständiger Zahlung des Kaufpreises gemäß
dem Kaufvertrag gegenüber dem Käufer: Die LBBW Immobilien
Management GmbH wird die Mannheim O 4 Projektgesellschaft mbH
& Co. KG in der Zeit, in der sie aus dem Kaufvertrag verpflichtet ist,
derart mit allen finanziellen Mitteln ausstatten und in der Weise leiten,
dass die Mannheim O 4 Projektgesellschaft mbH & Co. KG stets in der
Lage ist, sämtliche Ansprüche des Käufers aus dem Kaufvertrag zu
erfüllen. Alle Zahlungsverpflichtungen aufgrund dieser Patronatserklärung sind beschränkt auf einen Maximalbetrag in Höhe von
15 Prozent des Kaufpreises. Dies entspricht TEUR 5.836 (Vorjahr:
TEUR 5.836).
Die LBBW Immobilien Management GmbH übernahm in der Patronatserklärung vom 9. März 2009 gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) Hackenstraße 2 und den Wohnungs- und Teileigentümern dieser WEG die uneingeschränkte Verpflichtung, dafür
Sorge zu tragen, dass die Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft
Sendlinger Straße GmbH & Co. KG und die Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße GmbH in der Weise geleitet
und finanziell ausgestattet werden, dass sie stets zur vollständigen
und rechtzeitigen Erfüllung ihrer Verpflichtungen gegenüber der WEG
Hackenstraße 2 und den Wohnungs- und Teileigentümern dieser WEG
in der Lage sind. Diese Verpflichtung ist in der Höhe nach begrenzt
bis zu einem Höchstbetrag von insgesamt TEUR 2.000 (Vorjahr:
TEUR 2.000).
Die LBBW Immobilien Management GmbH verpflichtete sich in der
Patronatserklärung vom 14. Juli 2011 bis zu einem Höchstbetrag von
TEUR 321 (Vorjahr: TEUR 321), dass die Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft Sendlinger Straße GmbH & Co. KG als Auftraggeber
ihren Verpflichtungen zur Zahlung der Vergütung gemäß Werkunternehmervertrag für das Gewerk Holzfenster – Projekt Hofstatt – vom
22. Juni 2011 nachkommen wird.
Die LBBW Immobilien Management GmbH hat die Verpflichtung
sicherzustellen, dass die Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft
Sendlinger Straße GmbH & Co. KG, VVS II GmbH & Co. KG und die
VVS III GmbH & Co. KG in der Weise geleitet und finanziell ausgestattet
werden, dass sie stets in der Lage sind, ihren jeweiligen Verpflichtungen gegenüber dem Käufer aus oder im Zusammenhang mit dem
Grundstückskaufvertrag fristgemäß nachzukommen und dass beim
Käufer an ihn zu zahlende Beträge unter allen Umständen endgültig
verbleiben. Alle Zahlungsverpflichtungen unter dieser Patronatserklärung sind beschränkt auf einen aggregierten Maximalbetrag
von TEUR 50.000 (Vorjahr: TEUR 50.000).
Für alle oben genannten Patronatserklärungen bestehen zum Bilanzstichtag keine signifikanten Anzeichen, dass die vertraglich vereinbarten möglichen künftigen Verbindlichkeiten tatsächlich eintreten
werden.
129
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
12.2 Sonstige finanzielle Verpflichtungen
12.4 Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH übernimmt
treuhänderisch für Städte und Gemeinden Verwaltungsarbeiten. Das
daraus resultierende Treuhandvermögen in Höhe von TEUR 38.921
(Vorjahr: TEUR 34.100) und die in gleicher Höhe bestehenden Treuhandverbindlichkeiten betreffen Bankguthaben und -verbindlichkeiten
sowie Grundvermögen aus Sanierungsträgerschaften in Höhe von
TEUR 38.921 (Vorjahr: TEUR 34.100).
Aufgrund des Verkaufs sämtlicher Anteile an die LBBW und dem
damit einhergehenden Verlust der Beherrschung erfolgt die Entkonsolidierung der BW-Immobilien GmbH zum 1. Januar 2016. Weitere
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Abschluss des
Geschäftsjahres 2015 eingetreten sind und eine andere Darstellung
der Ertrags-, Finanz- oder Vermögenslage der LBBW Immobilien
erfordert hätten, sind nicht eingetreten.
Am Bilanzstichtag bestehen sonstige finanzielle Verpflichtungen
aus im Bau befindlichen Maßnahmen in Höhe von TEUR 100.133
(Vorjahr: TEUR 64.739). Sie betreffen geplante Baukosten gegenüber
Dritten für Projektentwicklungen (Differenz zwischen der gesamten
Auftragssumme und den bereits bezahlten Abschlagszahlungen). Die
Werte basieren auf den Werten der Wirtschaftlichkeitsberechnungen
zu Beginn der Projekte und werden gemäß Projektverlauf regelmäßig
angepasst.
Es bestehen zum Bilanzstichtag keine unwiderruflichen Finanzierungszusagen (Vorjahr: TEUR -9.300).
12.3 Kapitalmanagement
Das vorrangige Ziel des Kapitalmanagements der LBBW Immobilien ist
es sicherzustellen, dass auch in Zukunft die Schuldentilgungsfähigkeit
und die finanzielle Substanz erhalten bleiben.
Die LBBW Immobilien ist aufgrund des abgeschlossenen Gewinnabführungsvertrags mit der LBBW Immobilien-Holding GmbH, Stuttgart,
grundsätzlich keinen eigenen Eigenkapitalrisiken ausgesetzt.
Anfallende Verluste der LBBW Immobilien werden durch die LBBW Immobilien-Holding GmbH ausgeglichen.
Die Eigenkapitalquote, die die Bilanzsumme des Konzernabschlusses
sowie das in der Konzernbilanz ausgewiesene Eigenkapital berücksichtigt, ergibt sich zu den jeweiligen Stichtagen wie folgt:
31. 12. 2015 31. 12. 2014 Veränderung
in %
Eigenkapital in TEUR
414.999
457.317
-9 %
Bilanzsumme in TEUR
1.201.466
1.121.679
7%
Eigenkapitalquote in % 35 %
41 %
-6 %
130
12.5 Beziehungen zu nahe stehenden Unternehmen
und Personen
Als Mitglieder des Managements in Schlüsselpositionen werden
die Geschäftsführung und der Aufsichtsrat sowie deren enge
Familienmitglieder angesehen. Mit Mitgliedern des Managements
in Schlüsselpositionen sowie deren nahen Angehörigen wurden
nur in unwesentlichem Umfang Geschäfte abgeschlossen.
Die kurzfristigen fälligen Gesamtbezüge der Mitglieder der Geschäftsführung der LBBW Immobilien Management GmbH, Stuttgart,
betragen im Berichtszeitraum TEUR 810 (Vorjahr: TEUR 1.773),
die der ehemaligen Mitglieder der Geschäftsführung TEUR 27
(Vorjahr: TEUR 0).
Zum Bilanzstichtag belaufen sich die anderen langfristigen fälligen
Leistungen (Umfang der Pensionsverpflichtungen) für Mitglieder
der Geschäftsführung auf TEUR 321 (Vorjahr: TEUR 604) und für
ehemalige Mitglieder der Geschäftsführung auf TEUR 336 (Vorjahr:
TEUR 0).
Die Bezüge des Aufsichtsrates der LBBW Immobilien Management
GmbH, Stuttgart, betragen TEUR 31 (Vorjahr: TEUR 28).
Nachstehend werden die Geschäftsvorfälle mit sonstigen
nahestehenden Unternehmen aufgezeigt:
Anteilseigner Anteilseigner Tochter-
Assoziierte Gemeinschafts-
(unmittelbar) (mittelbar) unternehmenUnternehmenunternehmen
TEURTEURTEURTEURTEUR
Aktiva/Passiva
Langfristige Forderungen Darlehen
31.12.2015
0
0
0
17.377
6.896
31.12.2014
000
27.389
1.967
Positive Marktwerte aus derivativen
Finanzinstrumenten
31.12.20150 27
0 0 0
31.12.20140 29
0 0 0
Forderungen gegenüber nahe stehenden
Unternehmen
31.12.201513.922
312
14
12
4.499
31.12.2014860 3.617
27 6.320 4.465
Zahlungsmittel und Zahlungsmitteläquivalente 31.12.2015
0
70.280
0
0
0
31.12.2014 082.646
0
0
0
Finanzverbindlichkeiten
31.12.2015 0128.441
0
0
0
31.12.2014 0209.374
0
0
0
Verbindlichkeiten gegenüber
nahe stehenden Unternehmen
31.12.2015
928
3.769
139
0
168
31.12.2014928 1.953
817
0 168
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschafter
31.12.2015
45.302
0
0
0
0
31.12.2014
17.462000
0
Sonstige Verbindlichkeiten
31.12.2015
3.713
1.318
2
0
0
31.12.201411.001
1.335
0
0
0
Sonstige kurzfristige Rückstellungen
31.12.2015
0
2.106
0
0
0
31.12.2014
0000
0
Negative Marktwerte aus derivativen
Finanzinstrumenten
31.12.20150 58
0 0 0
31.12.2014 02.841
0
0 0
131
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
Anteilseigner Anteilseigner Tochter-
Assoziierte Gemeinschafts-
(unmittelbar) (mittelbar) unternehmenUnternehmenunternehmen
TEURTEURTEURTEURTEUR
GuV
Bewirtschaftungsergebnis – Umsatzerlöse für als
Finanzinvestition gehaltene Immobilien
2015
0
1.408
0
0
0
2014 0
01.159
0 0
Veräußerungsergebnis – Aufwendungen zur
Erzielung von Veräußerungserlösen
2015
0
-130
0
0
0
20140 -310
0
0 0
Dienstleistungsergebnis – Umsatzerlöse
2015
0
16.325
194
125
560
2014 016.441 1.402
79 462
Dienstleistungsergebnis – betriebliche Aufwendungen
zur Erzielung von Dienstleistungserlösen
2015
0
-1.847
0
0
0
Sonstige betriebliche Erträge
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Finanzerträge
Finanzaufwendungen
Sach- und Verwaltungsaufwand
2014 0-2.343
0
-8 0
2015
0
41
93
0
43
2014 03.487
1 41 747
2015
0
0
-7
0
-790
2014-118
0
-5
-6
0
20150 209
0 257814
2014
090
438
0
2015 0-12.175
0
0
0
2014 0-9.293
-1
0 0
2015
0
-4.000
-158
0
0
2014 0-3.709 -339
0 0
Hinsichtlich Bürgschaften, Garantien und Patronatserklärungen
zugunsten nahestehender Unternehmen verweisen wir auf
Kapitel 12.1.
Hinsichtlich Verpflichtungen aus Garantiedividenden verweisen
wir auf Kapitel 8.1.
132
12.6 Leistungen an Arbeitnehmer
Altersvorsorge bei der ZVK
Die LBBW Immobilien Management GmbH und LBBW Immobilien
Development GmbH sind Mitglied bei der Versorgungsanstalt des
Bundes und der Länder (VBL). Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter
sind gemäß tariflicher und individualvertraglicher Vereinbarung bei
der VBL für eine zusätzliche Alters- und Hinterbliebenenversorgung
versichert. Die mit Wirkung vom 1. Januar 2001 in Kraft getretene
Satzung neuer Fassung, letztmalig geändert mit der 19. Änderung
(in Kraft getreten mit Wirkung vom 1. Januar 2015), findet auf die
Versicherungsverhältnisse Anwendung.
Die Mitarbeiter leisten wie im Vorjahr eine Eigenbeteiligung von
0,15 Prozent des versorgungspflichtigen Einkommens. Die von der
LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH an die ZVK zu leistende Umlage von 5,35 Prozent (Vorjahr: 5,35 Prozent) des versorgungspflichtigen Einkommens ist im Personalaufwand enthalten.
Die der Beitragsbemessung zugrunde liegende Lohn- und Gehaltssumme belief sich 2015 auf TEUR 7.978 (Vorjahr: TEUR 7.966). Für
die LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH besteht bei einer
weiteren Versorgungsanstalt (ZVK) eine Mitgliedschaft. Die der Beitragsbemessung zugrunde liegende Lohn- und Gehaltssumme belief
sich 2015 auf TEUR 5.405 (Vorjahr: TEUR 5.392).
Die zu erwartenden Zusatzversorgungsleistungen an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter werden von den Zusatzversorgungsanstalten
getragen. Weitere Kosten sind vom Arbeitgeber zurzeit nicht zu
entrichten. Eventuelle Umlageverpflichtungen sind nach allgemeiner
Bilanzierungspraxis nicht bilanziert.
Die Umlagen zählen zum steuer- und sozialversicherungspflichtigen
Einkommen und werden unter teilweiser Nutzung der Pauschalversteuerungsmöglichkeit abgerechnet. Über die Umlage hinaus trägt
der Arbeitgeber einen Sanierungsbeitrag für Verpflichtungen des
Umlagesystems der ZVK, der hauptsächlich aus der Zeit der großen
Satzungsreform 2001/2002 resultiert. Dieser belief sich für das
Geschäftsjahr 2015 auf 2,6 Prozent (Vorjahr 2,5 Prozent) für die
LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH. Zusätzlich wird seit
1. Januar 2008 zum Einstieg in die Kapitaldeckung ein Zusatzbeitrag
in Höhe von 0,40 Prozent (Vorjahr 0,40 Prozent) des versorgungspflichtigen Einkommens erhoben.
Unter Inanspruchnahme der Regelungen des IAS 19.34 erfolgt die
Bilanzierung wie ein beitragsorientierter Plan.
12.7 Durchschnittliche Zahl der Arbeitnehmer
Altersvorsorge in der VBL
Die Mitarbeiter leisten wie im Vorjahr eine Eigenbeteiligung von
1,41 Prozent des versorgungspflichtigen Einkommens. Die von der
LBBW Immobilien Management GmbH und LBBW Immobilien Development GmbH an die VBL zu leistende Umlage von 6,45 Prozent (Vorjahr: 6,45 Prozent) des versorgungspflichtigen Einkommens ist im
Personalaufwand enthalten.
Die Umlagen zählen zum steuer- und sozialversicherungspflichtigen
Einkommen und werden unter teilweiser Nutzung der Pauschalversteuerungsmöglichkeit abgerechnet. Über die Umlage hinaus tragen
die Arbeitgeber einen Sanierungsbeitrag für Verpflichtungen des
Umlagesystems der VBL, der hauptsächlich aus der Zeit der großen
Satzungsreform 2001/2002 resultiert. Dieser belief sich für das
Geschäftsjahr 2015 auf 6,61 Prozent (Vorjahr 6,58 Prozent) für die
LBBW Immobilien Management GmbH, wobei im Tochterunternehmen
LBBW Immobilien Development GmbH das Sanierungsgeld 2015
unverändert zum Vorjahr null Prozent betrug.
Der Verwaltungsrat der VBL hat im November 2015 die künftige
Finanzierung der VBL geregelt und beschlossen, dass die Sanierungsgelder für die Kalenderjahre 2013 bis 2015 wieder zurückgezahlt
werden.
Die Zahl der im Jahresdurchschnitt beschäftigten Mitarbeiter betrug
2015:
Mitarbeiter
Leitende Angestellte
Auszubildende
Geringfügig Beschäftigte
20152014
TEURTEUR
456459
24
24
480
483
88
23
18
31
26
Unter Inanspruchnahme der Regelungen des IAS 19.34 erfolgt die
Bilanzierung wie ein beitragsorientierter Plan.
133
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
12.8 Mitglieder des Aufsichtsrats und der Geschäftsführung
Mitglieder des Aufsichtsrats *
Hans-Jörg Vetter
Vorsitzender des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
Aufsichtsratsvorsitzender
Sigfried Mutter
Vorsitzender des Betriebsrats der BW-Immobilien GmbH
stellv. Aufsichtsratsvorsitzender
(Arbeitnehmervertreter)
Dr. Hans-Ulrich Rülke, MdL
Vorsitzender der FDP/DVP-Fraktion
Dr. Dieter Salomon
Oberbürgermeister der Stadt Freiburg
Dr. Heiko Schmid
Landrat des Landkreises Biberach
Barbara Bosch
Oberbürgermeisterin der Stadt Reutlingen /
Präsidentin des Städtetags Baden-Württemberg
Thorsten Schönenberger
Bereichsvorstand der Landesbank Baden-Württemberg
ab 01. März 2015
Jürgen Dosenbach
Vorsitzender des Betriebsrats der
LBBW Immobilien Management GmbH
(Arbeitnehmervertreter)
Maliko Summ
Gruppenleiterin Rechnungswesen der BW-Immobilien GmbH
(Arbeitnehmervertreterin)
Ivo Gönner
Oberbürgermeister der Stadt Ulm
bis 31. Dezember 2015
Anke Koppsieker
Sachbearbeiterin Flächenmanagement der BW-Immobilien GmbH
(Arbeitnehmervertreterin)
Volker Wirth
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
ab 01. März 2015
*
Die Aufstellung des aktuellen Aufsichtsrats finden Sie auf Seite 8.
Karl Manfred Lochner
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
bis 28. Februar 2015
Mitglieder der Geschäftsführung
Ingo Mandt
Mitglied des Vorstands der Landesbank Baden-Württemberg
bis 28. Februar 2015
Michael Nagel, Bad Homburg
Vorsitzender der Geschäftsführung
Frank Berlepp, Seeheim-Jugenheim
Geschäftsführer
Alexander Sieber, München
Geschäftsführer (ab 01. Januar 2016)
134
12.9 Anteilsbesitzliste der LBBW Immobilien Management GmbH
Stand: 31.12. 2015
Lfd. Name/Ort
Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
Nr.
Stimmrechte)
in % in TEUR
in TEUR
I. In den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen
1.1 Voll konsolidierte Tochterunternehmen
1 Bahnhofplatz Objekt-GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 9)
100,00 13.441,5191.589,84
2 Bahnhofplatz Objektverwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 6) 100,00 13,46-0,41
3 Bahnhofplatz-Gesellschaft Stuttgart AG, Stuttgart 4) 6)
88,334.452,44 0,00
4 Bauwerk-Stuttgart GmbH, Stuttgart 6)
75,00-567,65 -5,61
5 BW-Immobilien GmbH, Stuttgart 4) 6)
100,001.920,04 0,00
6 Dritte Industriehof Objekt-GmbH, Stuttgart 1) 7)
100,00 701,91507,44
7 Employrion Komplementär GmbH, Weil 1) 6)
100,00 29,311,12
8Entwicklungsgesellschaft
Grunewaldstraße 61-62 mbH & Co. KG, Stuttgart 1) 6)
94,84
94,90-3.397,41 131,54
9Entwicklungsgesellschaft
Uhlandstraße 187 GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 6)
94,90-2.197,09 659,78
10 Erste IMBW Capital & Consulting Komplementär GmbH, Weil 1) 6)100,00
26,37
-0,79
11 Erste Industriehof Objekt-GmbH, Stuttgart 1) 7)
100,00 450,1688,75
12 EuroCityCenterWest GmbH & Co. KG, Stuttgart 6)
100,00-19.781,31 90,65
13 EuroCityCenterWest Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 6)
94,80 35,830,31
14 FOM/LEG Verwaltungs-GmbH, Heidelberg 6)
50,00 -17,27-5,27
15 Fünfte Industriehof Objekt-GmbH, Stuttgart 1) 7)
100,00 575,02-59,21
16 Ganghofer Straße München GmbH & Co. KG, Stuttgart 9) 100,00
1,00266,78
17 Ganghofer Straße München Komplementär GmbH, Stuttgart 6)100,00
23,47
-1,53
18 Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
Haerder-Center Lübeck mbH & Co. KG, Stuttgart 3) 6)
94,00-24.482,91 -108,83
19 Grunewaldstraße 61-62 GmbH, Stuttgart 1) 6)
100,00 28,200,84
20 IMBW Capital & Consulting GmbH, Stuttgart 4) 6)
100,00250,00 0,00
21 Industriehof-Aktiengesellschaft, Stuttgart 4) 6)
88,7323.281,64 0,00
22 IRP Immobilien-Gesellschaft Rheinland-Pfalz mbH, Mainz 6) 51,41 90,6974,27
23 Kommunalbau Rheinland-Pfalz GmbH, Mainz 6)
51,40 534,84-248,59
24 LBBW Immobilien Asset Management GmbH, Stuttgart 4) 6) 100,001.305,03 0,00
25 LBBW Immobilien Capital Fischertor GmbH & Co. KG, München 1) 6)93,98
94,00 -5.306,88
-6,73
26 LBBW Immobilien Capital GmbH, Stuttgart 6)
100,00-2.194,26 665,37
27 LBBW Immobilien Development GmbH, Stuttgart 4) 6)
94,9015.783,69 0,00
28 LBBW Immobilien Kommunalentwicklung GmbH, Stuttgart 4) 6)81,62 2.016,51 0,00
29 LBBW Immobilien Luxembourg S. A., Luxembourg, Luxemburg 6)100,00
-76.021,25
-78,71
30 LBBW Immobilien Management Gewerbe GmbH, Stuttgart 4) 6)94,90 3.303,97 0,00
31 LBBW Immobilien M_Eins Berlin GmbH, Stuttgart 6)
100,00 -13,47-38,47
32 LBBW Immobilien Romania SRL., Bukarest, Rumänien 2) 6)
100,00 -35.037,70-8.596,88
33 LBBW Immobilien Süd GmbH & Co. KG, Stuttgart 2) 6)
100,00-42.523,94 275,04
34 LBBW Immobilien Versicherungsvermittlung GmbH, Stuttgart 4) 6)100,00
25,00
0,00
35 LBBW Immobilien Westend Carrée II GmbH & Co. KG, Stuttgart 8)
100,00
k. A.
k. A.
36 LBBW Immobilien Westend Carrée II
Komplementär GmbH, Stuttgart 8)
100,00
k. A.
k. A.
37 LEG Baden-Württemberg Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 6) 100,00 25,33-1,01
38 LEG Projektgesellschaft 2 GmbH & Co. KG, Stuttgart 6)
100,005.460,99 60,23
39 LEG Verwaltungsgesellschaft 2 mbH, Stuttgart 1) 6)
100,00 27,88-0,39
135
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
Lfd. Name/Ort
Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
Nr.
Stimmrechte)
in % in TEUR
in TEUR
40 LOOP GmbH, Stuttgart 6)
100,00 -36,63-2,88
41 Mannheim O 4 Projektgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 2) 3) 9)100,00
1,00 5.852,75
42 MANUKA Grundstücks-Verwaltungsgesellschaft mbH, Stuttgart 6)100,00
56,66
-0,91
43 Nagatino Property S.à.r.l., Luxembourg, Luxemburg 1) 6)
100,00-27.656,46 -25,79
44 Nymphenburger Straße München GmbH & Co. KG, Stuttgart 6)100,00
-26,97 -27,97
45 Nymphenburger Straße München Komplementär GmbH, Stuttgart 6)100,00
23,47
-1,53
46 Projekt 20 Verwaltungs-GmbH, München 1) 6)
100,00 35,681,27
47 Rebstockpark 7.1 Entwicklungsgesellschaft mbH & Co. KG,
Stuttgart 6)
100,00 -1.158,05-1.073,32
48 Rheinpromenade Mainz GmbH & Co. KG, Stuttgart 6)
100,00 -28,78-26,05
49 Schlossgartenbau Objekt-GmbH, Stuttgart 1) 7)
100,00 18.548,972.302,10
50 Schlossgartenbau-Aktiengesellschaft, Stuttgart 4) 6)
87,776.592,42 0,00
51 Schockenried GmbH & Co. KG, Stuttgart 6)
100,00-4.935,17 109,00
52 Schockenriedverwaltungs-GmbH, Stuttgart 6)
100,00 26,760,53
53 SG Management GmbH, Stuttgart 1) 6)
100,009.622,87485,09
54 SGB-Hotel GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 6)
100,00-1.513,19 -83,81
55 Turtle Beteiligungs-Ehningen II GmbH, Frankfurt am Main 1) 6) 10)100,00
27,16
0,25
56 Turtle Beteiligungs-Hannover-City GmbH, Frankfurt am Main 1) 6) 10)100,00
2,06
-3,98
57 Turtle Beteiligungs-Portfolio GmbH, Frankfurt am Main 1) 6) 10)100,00
7,54 -4,96
58 Turtle Ehningen II GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main 1) 6) 11)100,00 -58,33 -6,80
59 Turtle Portfolio GmbH & Co. KG, Frankfurt am Main 1) 6)
100,00-45.854,782.707,90
60 Turtle 1. Verwaltungs-GmbH, Frankfurt am Main 1) 6)
100,00 37,96-2,54
61 Uhlandstraße 187 GmbH, Stuttgart 1) 6)
100,00 27,981,12
62 Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft
Sendlinger Straße GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 3) 6)
100,00-55,390,00
63 Vermietungs- und Verwaltungsgesellschaft
Sendlinger Straße mbH, Stuttgart 1) 3) 6)
100,00 18,81-0,88
64 Vierte Industriehof Objekt-GmbH, Stuttgart 1) 7)
100,001.176,78330,26
65 VVS II GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 3) 6)
100,00 -315,80-25,37
66 VVS II Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 6)
100,00 16,36-0,65
67 VVS III GmbH & Co. KG, Stuttgart 1) 3) 6)
100,00 -30,47-34,21
68 VVS III Verwaltungs-GmbH, Stuttgart 1) 6)
100,00 13,01-0,62
69 Zweite IMBW Capital & Consulting
Komplementär GmbH, Stuttgart 6)
100,00 22,69-1,63
70 Zweite Industriehof Objekt-GmbH, Stuttgart 1) 7)
100,0019.825,72 262,10
136
Lfd. Name/Ort
Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
Nr.
Stimmrechte)
in % in TEUR
in TEUR
1.2 Voll konsolidierte Tochterunternehmen (SE)
71 aiP Gärtnerplatz GmbH & Co. KG, Oberhaching 1) 5)
45,00
66,67-3.095,6513.028,80
72 aiP Isarauen GmbH & Co. KG, Oberhaching 1) 6)
45,00 50,0054,78 33,20
73 Employrion Immobilien GmbH & Co. KG, Weil 1) 6)
35,00 50,0054,85 0,00
74 Erste IMBW Capital & Consulting
Objektgesellschaft mbH & Co. KG, Weil 6)
40,00 50,00-29,67 -80,38
75 FOM/LEG Generalübernehmer GmbH & Co. KG, Heidelberg 6)50,00 -8.879,03 -75,56
76 Grundstücksgesellschaft Einkaufszentrum
Kröpeliner-Tor-Center Rostock mbH & Co. KG, Berlin 1) 6)
39,94
50,00-8.921,51 -155,15
77 Turtle Vermögensverwaltungs-GmbH & Co. KG,
Frankfurt am Main 6)
49,00
50,00-41.563,16-41.463,62
2. Gemeinschaftsunternehmen at equity
78 ARGE ParkQuartier Berg, Stuttgart 1) 6)
50,00 -884,04-79,40
79 Bad Kreuznacher Entwicklungsgesellschaft mbH (BKEG),
Bad Kreuznach 6)
50,00 544,20592,43
80 OVG MK6 GmbH, Berlin 3) 6)
50,00 -92,61-96,48
81 Parcul Banatului SRL, Bukarest, Rumänien 1) 6)
50,00-23.207,82-202,40
82 SGB-Hotel-Verwaltung GmbH, Stuttgart 1) 6)
50,00 22,774,33
83 TCD LEG/FOM GbR, Stuttgart 6)
50,00 190,410,31
3. Assoziierte Unternehmen at equity
84 Altstadt-Palais Immobilien GmbH & Co. KG, Weil 1) 6)
40,0050,0036,7270,01
85 Bauland Kruft Süd GmbH, Mainz 1) 6)
51,00 -342,56179,70
86 EGH Entwicklungsgesellschaft Heidelberg GmbH & Co. KG,
Heidelberg 6)
33,33 1.596,28402,89
II. Nicht in den Konzernabschluss einbezogene Unternehmen wegen untergeordneter Bedeutung
1.1. Nicht einbezogene Tochterunternehmen
87 aiP Gärtnerplatz Verwaltungs-GmbH, Oberhaching 1) 5)
100,00
20,50-1,31
88 aiP Isarauen Verwaltungs-GmbH, Oberhaching 1) 6)
100,00
23,69-1,20
89 Haerder-Center Lübeck Verwaltungsgesellschaft mbH, Stuttgart 1) 6) 100,00
31,221,50
90 KB Projekt GmbH, Mainz 1) 6)
100,00
-2,5546,81
91 Kröpeliner-Tor-Center Rostock Verwaltungsgesellschaft mbH,
Berlin 1) 6)
100,00
21,631,51
92 KURIMA Grundstücksgesellschaft mbH & Co. KG, Stuttgart 2) 6)
1,00
84,00
-6,99-4,18
93 LEG Osiris 4 GmbH, Stuttgart 6)
100,00
32,80-0,93
94 LEG Osiris 5 GmbH, Stuttgart 6)
100,00
17,49-0,98
95 LEG Verwaltungsgesellschaft 4 mbH, Stuttgart 1) 6)
100,00
28,870,37
96 Mannheim O 4 Verwaltungsgesellschaft mbH, Stuttgart 1) 6)
100,00
28,000,42
97 Rebstockpark 7.1 Komplementär GmbH, Stuttgart 6)
100,00
24,08-0,92
98 Rheinpromenade Mainz Komplementär GmbH, Stuttgart 6)
100,00
24,460,03
99 Zweite Karl-Scharnagl-Ring Immobilien Verwaltung GmbH,
München 1) 6)
100,00
36,341,62
137
>> Geschäftsbericht 2015 > Konzernanhang
Lfd. Name/Ort
Kapitalanteil (ggf. abw. Eigenkapital Ergebnis
Nr.
Stimmrechte)
in % in TEUR
in TEUR
1.2. Nicht einbezogene Tochterunternehmen, keine Konsolidierung (SE)
100 Palmsche Park GbR Esslingen, Stuttgart 1) 6)
94,50 50,00-53,45 53,45
2. Nicht einbezogene assoziierte Unternehmen
101 aiP Hirschgarten 1 Verwaltungs-GmbH, Oberhaching 1) 6) 45,0030,641,77
102 Cäcilienpark am Neckar GbR, Heilbronn 1) 6)
33,33615,6415,73
103 TC Objekt Bonn Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 6)
25,00
22,37 k. A.
104 TC Objekt Darmstadt Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 6)
25,00 22,69-2,31
105 TC Objekt Münster Nord Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 6) 25,00 22,13-2,87
106 TC Objekt Münster Süd Beteiligungs-GmbH, Soest 1) 6)
25,00 22,40-2,60
Fußnoten:
1 Mittelbar gehalten.
2 Einschließlich mittelbar gehaltener Anteile.
3 Es besteht eine Patronatserklärung.
4 Mit der Gesellschaft besteht ein Ergebnisabführungsvertrag.
5 Es liegen Daten nur zum 31. Dezember 2013 vor.
6 Es liegen Daten nur zum 31. Dezember 2014 vor.
7 Es liegen Daten nur zum 30. April 2015 vor. Vom 1. Mai 2015 an besteht ein Ergebnisabführungsvertrag
mit der Gesellschaft.
8 Die Gesellschaft wurde 2015 neu gegründet.
9 Das Jahresergebnis wurde phasengleich vereinnahmt.
10 Die Verschmelzung mit der Turtle 1. Verwaltungs-GmbH wurde am 4. Februar 2016 im Handelsregister eingetragen,
die Gesellschaft ist aufgelöst.
11 Die Eintragung der Anwachsung auf die Turtle Vermögensverwaltungs-GmbH & Co. KG im Handelsregister
ist noch ausstehend.
Stuttgart, den 29. Februar 2016
LBBW Immobilien Management GmbH
138
Michael Nagel
Frank Berlepp
Alexander Sieber
Bestätigungsvermerk
des Abschlussprüfers
Wir haben den von der LBBW Immobilien Management GmbH, Stuttgart, aufgestellten
Konzernabschluss – bestehend aus Gewinn- und Verlustrechnung, Gesamtergebnisrechnung,
Bilanz, Eigenkapitalveränderungsrechnung, Kapitalflussrechnung und Anhang – sowie den
Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft.
Die Aufstellung von Konzernabschluss und Konzernlagebericht nach den IFRS, wie sie in der
EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach § 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften liegt in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Gesellschaft.
Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung
über den Konzernabschluss und den Konzernlagebericht abzugeben.
Wir haben unsere Konzernabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom
Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger
Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen,
dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Konzernabschluss unter Beachtung der anzuwendenden Rechnungslegungsvorschriften und durch
den Konzernlagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung
der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das
wirtschaftliche und rechtliche Umfeld des Konzerns sowie die Erwartungen über mögliche
Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben im Konzernabschluss
und Konzernlagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung
umfasst die Beurteilung der Jahresabschlüsse der in den Konzernabschluss einbezogenen
Unternehmen, der Abgrenzung des Konsolidierungskreises, der angewandten Bilanzierungsund Konsolidierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen
Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Konzernabschlusses und des
Konzernlageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere
Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht
der Konzernabschluss den IFRS, wie sie in der EU anzuwenden sind, und den ergänzend nach
§ 315a Abs. 1 HGB anzuwendenden handelsrechtlichen Vorschriften und vermittelt unter
Beachtung dieser Vorschriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns. Der Konzernlagebericht steht in Einklang
mit dem Konzernabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des
Konzerns und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Stuttgart, den 1. März 2016
Ernst & Young GmbH
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft
Müller-Marqués Berger
Ketterle
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer
139
Bericht des Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat hat die ihm nach Gesetz, dem Gesellschaftsvertrag und nach der Geschäftsordnung Aufsichtsrat obliegenden Aufgaben wahrgenommen und die Geschäftsführung
kontinuierlich überwacht und beratend begleitet.
Information durch die Geschäftsführung
Er hat sich von der Geschäftsführung regelmäßig sowohl schriftlich als auch mündlich, zeitnah
und umfassend über die Lage und Entwicklung der Gesellschaft und des Konzerns, über
bedeutsame Geschäftsvorfälle und zu Fragen der Unternehmensplanung und Geschäftspolitik
unterrichten lassen und hat sich mit der Geschäftsführung hierüber beraten. Ferner berichtete
die Geschäftsführung über das Risikomanagement einschließlich des internen Kontrollsystems
sowie der Compliance mit den Schwerpunkten der Geldwäsche- und Betrugsprävention.
Daneben hat die interne Revision dem Aufsichtsrat über ihre Prüfungstätigkeit und Schwerpunkte berichtet.
Aufsichtsratssitzungen
Neben den zwei ordentlichen Sitzungen des Aufsichtsrats am 24. März 2015 und am
30. November 2015 sowie der außerordentlichen Aufsichtsratssitzung am 25. Juni 2015,
in denen die Geschäftsführung den Aufsichtsrat über die Lage und Entwicklung der
Gesellschaft durch schriftliche und mündliche Berichte sowie ausführliche Erläuterungen
informiert hat, berichtete die Geschäftsführung dem Aufsichtsrat und den Gesellschaftern
regelmäßig über Geschäftslage und Sachstand im Hinblick auf laufende Projekte und
Akquisitionen im Geschäftsbereich Development sowie die Entwicklung in den Geschäftsbereichen Asset Management und Real Estate Services.
Sitzung vom 24. März 2015
In seiner Sitzung am 24. März 2015 wurde der Aufsichtsrat von Ernst & Young GmbH,
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Stuttgart (Ernst & Young) zum Jahres- und Konzernabschluss
2014 informiert. In diesem Rahmen erfolgte der Bericht über die wesentlichen Ergebnisse der
Prüfung des internen Kontrollsystems, welche ebenfalls durch Ernst & Young vorgenommen
wurde. Nach Beratung im Plenum wurden Jahresabschluss, Konzernabschluss sowie die IKSBerichte 2014 zur Kenntnis genommen und der Gesellschafterversammlung die Empfehlung
zur Feststellung des Jahresabschlusses und Billigung des Konzernabschlusses 2014 ausgesprochen. Des Weiteren befasste sich der Aufsichtsrat in dieser Sitzung turnusgemäß mit
der geschäftsstrategischen Ausrichtung der LBBW Immobilien Management GmbH in deren
einzelnen Geschäftsbereichen.
140
Außerordentliche Sitzung vom 25. Juni 2015
In der außerordentlichen Aufsichtsratssitzung am 25. Juni 2015 befasste sich der Aufsichtsrat
mit der Institutsvergütungsverordnung (IVV), da die Vergütungsgrundsätze und -systeme der
LBBW Immobilien-Gruppe den Anforderungen der IVV unterliegen. Nach Abstimmung hat der
Aufsichtsrat seine Zustimmung erteilt, nicht IVV-konforme Betriebsvereinbarungen zur variablen Vergütung zu kündigen. Diese sind entsprechend neu zu verhandeln und abzuschließen.
Sitzung vom 30. November 2015
Im Vordergrund der Sitzung vom 30. November 2015 standen die Befassung mit der unterjährigen Ergebnisentwicklung der LBBW Immobilien Management GmbH für das Jahr 2015
sowie der Sachstandsbericht zu wesentlichen Projekten. Das Plenum befasste sich zudem
mit der Neuausrichtung des Segmentes Asset Management/BW-Immobilien GmbH, mit der
aktualisierten Geschäftsstrategie und den Risikostrategien der LBBW Immobilien-Gruppe für
das folgende Geschäftsjahr. Die ihm vorgelegte Mittelfristplanung sowie den Vergütungsbericht nahm der Aufsichtsrat zur Kenntnis.
Weiterhin erfolgte durch den Vorsitzenden des Aufsichtsrats eine fortlaufende Information
des Aufsichtsrats über wesentliche Sachverhalte und Ereignisse des Geschäftsbetriebes der
LBBW Immobilien Management GmbH. Im Rahmen der Überwachung der Geschäftsführung
und der Vorbereitung der für die Gesellschafterversammlung anstehenden Beschlüsse hat
sich der Aufsichtsrat von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung überzeugt.
Zusammensetzung des Aufsichtsrats
Im Geschäftsjahr 2015 gab es zwei Veränderungen in der Besetzung des Aufsichtsrats:
Zum 28. Februar 2015 sind Herr Karl Manfred Lochner und Herr Ingo Mandt aus dem Aufsichtsrat ausgeschieden. Zum 1. März 2015 sind Herr Volker Wirth und Herr Thorsten Schönenberger
in den Aufsichtsrat bestellt worden. Er setzt sich wie folgt zusammen:
Anteilseignervertreter: Hans-Jörg Vetter (Vorsitzender), Barbara Bosch, Ivo Gönner, Volker
Wirth, Thorsten Schönenberger, Dr. Hans-Ulrich Rülke, Dr. Dieter Salomon, Dr. Heiko Schmid
Arbeitnehmervertreter: Sigfried Mutter (Stellvertreter), Jürgen Dosenbach, Anke Koppsieker,
Maliko Summ.
141
Jahres- und Konzernabschluss 2015
Die Geschäftsführung hat dem Aufsichtsrat den Jahresabschluss, den Lagebericht, den Konzernabschluss, den Konzernlagebericht sowie den Prüfungsbericht jeweils für das Geschäftsjahr
2015 vorgelegt. Der Jahres- und Konzernabschlusses der LBBW Immobilien Management GmbH
wurde von dem durch die Gesellschafterversammlung mit Beschluss vom 26. März 2015
bestellten und danach vom Aufsichtsrat beauftragten Abschlussprüfer Ernst & Young geprüft,
der die folgenden uneingeschränkten Bestätigungsvermerke erteilt hat:
„Wir haben den Jahresabschluss/den Konzernabschluss der LBBW Immobilien Management
GmbH, Stuttgart, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. […]
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.“
In seiner Sitzung am 23. März 2016 hat der Aufsichtsrat den Jahresabschluss und den Konzernabschluss 2015 sowie den Lagebericht und Konzernlagebericht zur Kenntnis genommen und
mit den anwesenden Vertretern des Wirtschaftsprüfers eingehend diskutiert. Die Vertreter
des Wirtschaftsprüfers erteilten dabei ergänzende Auskünfte. Der Aufsichtsrat hat im Ergebnis
seiner Prüfung keinen Anlass, Einwendungen gegen die geprüften Jahres- und Konzernabschlussunterlagen zu erheben. Er schließt sich daher dem Ergebnis der Prüfung seitens
des Abschlussprüfers an und empfiehlt der Gesellschafterversammlung die Feststellung des
Jahresabschlusses 2015 und die Billigung des Konzernabschlusses 2015.
Dank an die Mitarbeiter
Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung und allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern für
ihr großes Engagement und ihre hohe Einsatzbereitschaft.
142
Stuttgart, 23. März 2016
Der Vorsitzende des Aufsichtsrats
Hans-Jörg Vetter
143
Herausgeber:
LBBW Immobilien Management GmbH
Redaktion:
Dr. Brigitte Reibenspies
Fotos:
Andreas Langen - die arge lola
Dominik Scheid - Fotostudio Nieder
Holger Leicht
Jean-Luc Valentin
Manfred Zentsch/Deka Immobilien
Visualisierungen:
Imago Design - Dr. Jan Kokol
moka-studio
Konzeption, Gestaltung,
Satz und Reproduktion:
Hasenmaile Unternehmenspräsentation,
Rutesheim
Druck:
Offizin Scheufele
Druck und Medien GmbH & Co. KG,
Stuttgart
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 015
Geschäftsbericht
2015
Geschäftsbericht
2015
LBBW Immobilien Management GmbH Konzernzahlen auf einen Blick
2015
2014
105 Mio. EUR
96 Mio. EUR
1.201 Mio. EUR
1.122 Mio. EUR
Eigenkapital:
415 Mio. EUR
457 Mio. EUR
Ergebnis vor Ertragsteuern: *
46,2 Mio. EUR
32,5 Mio. EUR
Vertriebsbeginne Wohneinheiten:
136
476
Fertigstellungen Wohneinheiten:
21
240
Neubauverkauf Wohneinheiten:
205
374
Immobilienbestand (eigene Gewerbeflächen m2):
217.103
140.182
Immobilienbestand (verwaltete Gewerbeflächen m2):
592.048
599.629
488
494
Rohertrag:
Bilanzvolumen:
Mitarbeiter (Stand 31. Dezember): **
*
Ergebnis gemäß Teilkonzernabschluss der LBBW Immobilien einschließlich Aufwendungen für konzerninternes Derivat 2015
** Ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfen
Geschäftsbericht
2015
LBBW Immobilien Management GmbH Konzernzahlen auf einen Blick
2015
2014
105 Mio. EUR
96 Mio. EUR
1.201 Mio. EUR
1.122 Mio. EUR
Eigenkapital:
415 Mio. EUR
457 Mio. EUR
Ergebnis vor Ertragsteuern: *
48,9 Mio. EUR
32,5 Mio. EUR
Vertriebsbeginne Wohneinheiten:
136
476
Fertigstellungen Wohneinheiten:
21
240
Neubauverkauf Wohneinheiten:
205
374
Immobilienbestand (eigene Gewerbeflächen m2):
217.103
140.182
Immobilienbestand (verwaltete Gewerbeflächen m2):
592.048
599.629
488
494
Rohertrag:
Bilanzvolumen:
Mitarbeiter (Stand 31. Dezember): **
*
Ergebnis gemäß Teilkonzernabschluss der LBBW Immobilien einschließlich Aufwendungen für konzerninternes Derivat in 2015
** Ohne Auszubildende, Praktikanten und Aushilfen
G E S C H Ä F T S B E R I C H T 2 015
Geschäftsbericht
2015

Früh Immobilien AG Frau Frau

unser ankaufsprofil

Anlage zur Selbstauskunft

lesen - MediNavi AG

Erste Stadtratssitzung – kleine Tagesordnung mit großen

Programm

2016_06_10_Die CINEMEDIA AG wächst im 1. Quartal 2016 vor

30.09.2015 - Akbank AG

CINEMEDIA Tochter Berliner Synchron GmbH steigert

LBBW bietet Nachhaltigkeitsanalyse an