Erbbaurecht - ImmobilienScout24

Erläuterungen zum Erbbaurecht
Die Evangelischen Kirchengemeinden als Körperschaften des öffentlichen Rechts vergeben ihre
Grundstücke nach Erbbaurecht. Dies wird seit vielen Jahrzehnten von den Kirchengemeinden so
praktiziert. Die Kirchengemeinden haben vor vielen Jahrhunderten das Land erhalten, um von den
Erträgen zu leben. Deshalb wird in der Regel das Land nicht verkauft, sondern über Erbbaurecht
an Bauwillige abgegeben. Der Vorteil für die Kirchengemeinden besteht in der regelmäßigen
Einnahme. Die häufig geäußerte Ansicht, daß das Haus nach 99 Jahren an die Kirchengemeinde
fällt und der Erbbauberechtigte mit leeren Händen dasteht, ist falsch. Die Kirchengemeinde muß
nach Ablauf der 99 Jahre dem Erbbauberechtigten das Haus entschädigen, man kann auch sagen
abkaufen. Da die Kirchengemeinde mit Sicherheit nicht in der Lage ist, nach 99 Jahren allen
Erbbauberechtigten das Haus abzukaufen, wird sie in der Regel dem Erbbauberechtigten die
Verlängerung des Vertrages anbieten. Dies ist tägliche Praxis aus alten Verträgen und in den
heutigen Erbbaurechtsverträgen werden Regelungen für die Verlängerung aufgenommen. Der
Erbbauberechtigte hat im vorliegenden Fall das Vorrecht auf Verlängerung zu gleichen
Bedingungen um weitere 20 Jahre. Nach diesen 20 Jahren kann dann der Erbbaurechtsvertrag
erneut verhandelt werden. Auch an bereits bebauten Grundstücken können Erbbaurechte bestellt
werden. Dies ist in der Regel bei der Veräußerung von Pfarrhäusern der Fall.
Erbbaurecht bedeutet einen Erwerb durch einen notariellen Vertrag (Erbbaurechtsvertrag), der
dem Erwerber sowohl die Beleihung, die Weiterveräußerung oder Vermietung ermöglicht. Weil
Erbbaurecht ein Erwerb ist, wird leider auch die Grunderwerbssteuer fällig. Der Berechnung der
Grunderwerbssteuer wird im Regelfall der 18-fache Betrag des jährlichen Erbbauzinses zugrunde
gelegt. Dazu kommt der Wert eines bestehenden Gebäudes. Dabei ist der Wert des Gebäudes der
im Vertrag angegeben Kaufpreis für das Gebäude. Von diesen beiden Beträgen werden dann 5 %
als Grunderwerbssteuer fällig. Der Wert des Hauses wird ebenfalls in die Berechnung der
Grunderwerbssteuer hineingenommen, wenn Sie das Erbbaurecht und das Haus aus einer Hand,
z.B. von einem Bauträger erwerben.1)
Wenn der Erbbaurechtsvertrag bei einem Notar beurkundet worden ist, wird ein Erbbaugrundbuch
für das betreffende Grundstück angelegt. In diesem Grundbuch ist der jeweilige Erbbauberechtigte
als
Eigentümer
des
Erbbaurechtes
verzeichnet.
Die
Banken
akzeptieren
das
Erbbaurechtsgrundbuch als Beleihungsgrundlage genauso wie ein „normales“ Grundbuch. Eine
Eintragung von Grundschulden ist in der Abt. III des Erbbaugrundbuches möglich.
Die Pflichten des Erbbauberechtigten sind die eines Haus- und Grundstückseigentümers. Alle
Kosten, wie Grundsteuer, Straßenreinigungsgebühren sowie die Erschließungskosten zählen
dazu. Auch die Anliegerpflichten sind die gleichen wie bei einem gekauften Grundstück. Gemäß
BGB § 1017 gelten für das Erbbaurecht die gleichen Vorschriften wie für ein Grundstück.
Ein Vorkaufsrecht ist im Vertrag verankert. Dies bedeutet, wenn die Kirchengemeinde das
Grundstück veräußern sollte, hat jeder Erbbauberechtigte das Recht, sei Grundstück käuflich zu
erwerben. Ein Erbbaurechtsvertrag kann im Gegensatz zum Pacht- oder Mietvertrag nicht
gekündigt werden. Ein Verkauf des Erbbaurechtes mit dem Haus ist jederzeit möglich. Gleiches gilt
für den Erbfall. Die Erben können beim Grundbuchamt unter Vorlage des Erbscheines die
Berichtigung des Grundbuches veranlassen.
1)
Steuerrechtliche Angaben ohne Gewähr

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