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Az.: 16/ 26-1,2. Eigentumswohnung Nr. 19, TG-Stellplatz Nr. 117; Steinfeldtstr. 4b * 22119 Hamburg
Urheberrechtlich geschützt; Vervielfältigung nur mit Genehmigung des Gutachters Dipl.-Kfm. Martin Heitmann
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4. Beschreibung der Bewertungsobjekte
4.1 Beschreibung der Wohnung
Sondereigentum Nr.:
19.
Lage im Gebäude:
3. Obergeschoss links hinten.
Grundriss:
Zweckmäßig, aber nur bedingt zeitgemäß, da ohne Balkon sowie
Bad ohne Fenster, zudem Ostausrichtung.
Wohnfläche:
Die Wohnfläche habe ich durch eigenes überschlägiges Aufmaß
ermittelt und mithilfe von Bauzeichnungen kontrolliert.
Zur Berücksichtigung von Messungenauigkeiten beträgt die diesem
Gutachten zugrunde gelegte
Nettowohnfläche ca. 26,3 m².
Raumgrößen,
Raumanordnung:
Folgende Räume sind vorhanden: 1 Zimmer mit Kochnische, 1 Bad,
1 Flur, 1 Abstellraum.
Die Räume sind lt. Bauakte wie folgt aufgeteilt und orientiert
(g = gartenseitig, i = innenliegend sowie Himmelsrichtungen):
Wohnzimmer, Kochnische
Bad
Flur
Abstellraum
20,59
3,13
1,98
0,61
m²
m²
m²
m²
g
i
i
i
O
----
Alle obigen Maße stellen „ca.“-Angaben dar.
Lichte Raumhöhe:
Ca. 2,43 m.
Besonnung/ Belichtung:
Normal bis leicht unterdurchschnittlich ( Ostausrichtung).
Belüftung:
Normal.
Heizung:
Fernwärmezentralheizung, Rippenheizkörper (Bad: Handtuchheizkörper) mit Thermostatventilen.
Die Heizungsrohre liegen teilweise über Putz.
Warmwasserversorgung:
Zentral über Heizung.
Eingangstür:
Stahltür mit Schloss/ Beschlägen von üblicher Qualität, Stahlzarge;
zudem (auskunftsgemäß nicht funktionsfähiges) Tastenfeld für Zugangscode.
Zimmertüren:
Einfache Holztüren (zum Wohnraum mit Lichtausschnitt), einfache
Schlösser/ Beschläge, Holzzargen.
Fenster:
Isolierverglastes Kunststofffenster (Baujahr ca. 2007) mit üblichen
Dreh-Kipp-Beschlägen.
Fensterbänke innen aus Kunststein, außen Putz.
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Fußböden:
Wandverkleidung:
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Wohnraum,
Pantry, Flur:
Laminat.
Bad:
Übliche Fliesen.
Wohnraum,
Pantry, Flur:
Glatt verputzt und heller Anstrich, teils Kunststofftapete.
Bad:
Raumhoher, üblicher Fliesenbelag.
Deckenverkleidung:
Glatt verputzt, heller Anstrich oder Paneele.
Elektroinstallation:
Baujahrstypische Unterputzausstattung mit Schaltern und Steckdosen aus Kunststoff, Fernseh-4 und Telefonanschluss sowie einfacher
Gegensprechanlage.
Sanitäre Installation:
Eingebaute Duschwanne mit Kunststoffkabine, Waschbecken,
wandhängendes-WC; Waschmaschinenanschluss.
Weiße Sanitärelemente sowie Armaturen einfacher Qualität.
Elektrische Zwangsentlüftung.
Küchenausstattung:
Pantryeinrichtung mit Einzelspüle, zwei Kochplatten, Mikrowelle,
Kühlschrank und Hängeschränken; elektrische Zwangsentlüftung.
Einbaumöbel:
Pantryeinrichtung (s.o.).
Besondere Einrichtungen:
Sind nicht vorhanden.
Wasserleitungen
(Zu- und Abführung):
Nicht bekannt, vermutlich unmodernisiert.
Wasserzähler:
Sind für Kalt- und Warmwasser vorhanden.
Rauchmelder:
Sind vorhanden.
Besondere Bauteile
im Sondereigentum:
Sind nicht vorhanden.
Terrasse, Balkon:
Sind nicht vorhanden.
Baumängel/ Bauschäden
im Sondereigentum:
•
•
•
•
•
•
Die Pantry weist einen stärkeren Riss in der Arbeitsplatte sowie
allgemein eine gewisse Abnutzung auf.
Der elektrische Lüfter im Bad funktioniert auskunftsgemäß nicht.
Das Wasser im Waschbecken fließt nur sehr träge ab.
Die Gegensprechanlage funktioniert auskunftsgemäß nicht
einwandfrei.
Möglicherweise ist der Warmwasserzähler defekt.
Der Mieterin fehlen auskunftsgemäß diverse Schlüssel zu Wohnung und Gebäude.
Ich berücksichtige eine geschätzte Wertminderung von 2.000,00 €.
4 Das aus der wand herausführende Fernsehkabel macht eine veralteten Eindruck, zudem ist es im oberen Wandbereich
nahe der Zimmerdecke angebracht; der eigentliche Fernsehanschluss ist nicht erkennbar
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Wirtschaftl. Wertminderung
am Sondereigentum:
Bad ohne Fenster, fehlender Balkon.
Allgemeinbeurteilung:
Die Wohnung befindet sich in einem durchschnittlichem Zustand
mit eher einfacher Ausstattung. Modernisierungen wurden vorgenommen (z.B. Baderneuerung), liegen aber schon etwas länger zurück. Schäden waren im obigen Umfang feststellbar.
Stellplatz/ Garage:
Bei den Tiefgaragenstellplätzen handelt es sich um rechtlich selbstständiges Teileigentum, der Bewertungswohnung ist daher kein
Stellplatz zugeordnet. In diesem Gutachten ist jedoch der selbständige Tiefgaragenstellplatz Nr. 117 zu bewerten, der im nachfolgenden Kapitel beschrieben wird.
Die Außenstellplätze sind lt. Hausverwaltung anderen Sondereigentumseinheiten zugeordnet.
Kellerabstellraum:
Der hier gegenständlichen Wohnung ist der Kellerraum Nr. 19 zugeordnet.
Kellergeschoss und Abstellraum konnte ich nicht besichtigen, da im
Ortstermin kein Schlüssel vorhanden war.
Nebengebäude:
Sind nicht vorhanden.
Sondernutzungsrechte:
Am Kellerraum Nr. 19 (s.o.); gemäß Teil II Nr. 3 Teilungserklärung.
Erträge aus gemeinschaftlichem Eigentum:
Zinserträge, die jedoch für eine Werterhöhung zu gering sind und
zudem der Instandhaltungsrücklage zugeführt werden.
Miteigentumsanteil (MEA):
2.689/ 638.094
Das Stimmrecht wird gemäß Teil III Nr. 6 Teilungserklärung nach Höhe der MEA ausgeübt. Größere Einheiten mit mehr MEA besitzen
demnach mehr Stimmrechte als kleinere Einheiten.
Wohngeld:
140,33 €/ Monat (lt. noch gültigem Wirtschaftsplan 2013).
Von dem Wohngeld können etwa 105,00 € auf einen Mieter umgelegt werden.
Das Wohngeld, das zu rd. 38% aus Heizkosten besteht, liegt oberhalb des Üblichen, ist aber wiederum für vergleichbar kleine Wohnungen nicht ungewöhnlich, zumal ein eigener Hausmeisterdienst
im Haus etabliert ist. Ein Werteinfluss ist daher letztlich noch nicht
gegeben.
Anzumerken ist, dass die tatsächlichen Heiz- und Wasserkosten der
Jahresabrechnung 2014 knapp doppelt so hoch ausgefallen sind
wie die im noch immer gültigen Wirtschaftsplan 2013 bzw. im obigen Wohngeld veranschlagten Heizkostenvorauszahlungen. Die
tatsächlichen monatlichen Heiz- (und Wasser)kosten betrugen
demnach rd. 3,85 €/ m². Dies ist ein extrem hoher Wert, dessen Ursache letztlich nicht geklärt werden konnte, der vermutlich aber
auf den vorherigen Wohnungsmieter zurückzuführen ist.
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4.2 Beschreibung des Tiefgaragenstellplatzes
Hinweis: Der Zugang zur Tiefgarage war im Ortstermin wegen fehlenden Schlüssels nicht möglich,
ich konnte jedoch durch das Gittertor die Tiefgarage teilweise einsehen.
Sondereigentum Nr.:
117.
Lage im Gebäude:
Tiefgarage hinten links.
Grundriss:
Zweckmäßig.
Nutzfläche:
Beträgt ca. 12 m² und ist damit noch von üblicher Größe.
Belüftung:
Normal.
Garagentor:
Elektrisches Stahlschiebetor.
Fenster:
Sind nicht vorhanden.
Boden:
Beton.
Wände:
Beton mit hellem Anstrich.
Decke:
Stahlbeton mit hellem Anstrich.
Elektroinstallation:
Ist für den Stellplatz, soweit erkennbar, nicht bzw. ansonsten im nutzungstypischen Umfang vorhanden.
Heizung:
Ist nicht vorhanden.
Wasserversorgung:
Ist nicht vorhanden.
Hinweis: Es wurden von mir, auch wegen des fehlenden Zutritts, keine Funktionsprüfungen der
technischen Einrichtungen vorgenommen. In diesem Gutachten gehe ich, sofern nicht anders
erwähnt, von einer einwandfreien Funktionsweise der genannten Anlagen aus.
Besondere Bauteile
im Sondereigentum:
Sind nicht vorhanden.
Baumängel/ Bauschäden
im Sondereigentum:
Waren nicht erkennbar.
Wirtschaftl. Wertminderung
am Sondereigentum:
Ist nicht gegeben.
Allgemeinbeurteilung:
Gut befahrbare Tiefgarage von üblicher Größe in baujahrstypischem Zustand ohne erkennbare Schäden.
Sondernutzungsrechte:
Sind nicht zugeordnet.
Erträge aus gemeinschaftlichem Eigentum:
Sind nicht vorhanden.
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Miteigentumsanteil (MEA):
18
2.298/ 638.094
Der MEA ist für einen Tiefgaragenstellplatz erheblich überhöht, er
entspricht fast dem MEA einer kleinen Wohnung im Gebäude, wie
z.B. dem in diesem Gutachten ebenfalls bewerteten Wohnungseigentum Nr. 19. Da die im Gebäudekomplex anfallenden Bewirtschaftungskosten stark überwiegend nach MEA auf die einzelnen
Einheiten umgelegt werden und dadurch die Tiefgaragenstellplätze sogar an Kosten, die sie tatsächlich nicht verursachen (z.B. Kabelfernsehgebühren), beteiligt sind, sind die auf die Tiefgaragenstellplätze entfallenden Verpflichtungen, ausgedrückt durch das
monatliche Wohngeld (rd. 70,00 €, s.u.), so hoch, dass sie durch die
möglichen Mieteinnahmen (ca. 50,00 € monatlich) nicht voll kompensiert werden können. Da insoweit die Tiefgaragenstellplätze als
Kapitalanlage nicht wirtschaftlich, sondern (derzeit) mit geringen
monatlichen Verlusten verbunden sind, sind die Tiefgaragenstellplätze prinzipiell wertlos. Eigennutzer könnten noch an den Tiefgaragenstellplätzen interessiert sein, doch werden vergleichbare
Wohnungen nur sehr selten selbst genutzt, so dass der Interessentenkreis äußerst klein sein dürfte und auch aus diesem Blickwinkel
die Tiefgaragenstellplätze kaum einen Wert besitzen können. Die
Wertlosigkeit des hier gegenständlichen Stellplatzes weise ich außerdem alternativ im Ertragswertverfahren nach.
Das Stimmrecht wird gem. Teilungserklärung, wie erwähnt, nach
MEA ausgeübt. Größere MEA gewähren also mehr Stimmrechte.
Wohngeld:
69,88 €/ Monat (lt. noch gültigem Wirtschaftsplan 2013).
Das Wohngeld, liegt weit oberhalb des Üblichen, was durch den
unangemessen hohen MEA (s.o.) verursacht wird. Der Werteinfluss
ist bereits unter dem vorherigen Punkt zu den MEA abgehandelt
worden.
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Bild 3
Bild 4
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Anlage 6: Grundrisse, Gebäudeschnitt
Wohnung
Hinweis: Die Bewertungswohnung besitzt keine Badewanne, sondern eine Dusche.
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Anlage 9: Wohnflächenberechnung
Die Berechnung erfolgt anhand von
auf der Grundlage
Berechnungsart
Fertigmaßen
eines örtlichen überschlägigen Aufmaßes
WMR
Wohnraum
Kochnische
20,59 m²
3,22 m
1,72 m
x
x
5,43 m
1,81 m
=
=
17,48 m²
3,11 m²
1,75 m
0,42 m
x
x
1,59 m
0,84 m
=
=
2,78 m²
0,35 m²
Bad
3,13 m²
Flur
1,98 m²
1,20 m
x
1,65 m
=
1,98 m²
Abstellraum
0,61 m²
0,84 m
x
0,73 m
=
0,61 m²
Summe Wohnung
Gesamtnettowohnfläche
26,31 m²
ca.
26,3 m²

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