Der neue Verbandsdirektor im Interview Seit dem 1. September 2016 ist der Vorstand des VdW südwest wieder komple . Neuer Verbandsdirektor ist Dr. Axel Tausendpfund, der für den Bereich Interessenvertretung zuständig ist. Herr Dr. Tausendpfund, Sie sind kein „Neuling“ in der Branche, vielmehr haben Sie bei der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) und bei Haus & Grund schon viele Erfahrungen in der Immobilienwirtscha gesammelt. Was wird nun neu für Sie im VdW süd‐ west? Dr. Tausendpfund: Nun, bei der BImA verwaltete ich einen Be‐ stand von über 5.000 Wohnungen und 3.000 Gewerbeeinheiten in Baden‐Wür emberg. Seitdem weiß ich, was es bedeutet, auch mit schwierigen Mietern umzugehen (lacht). Ich kann also die täg‐ liche Praxis und auch die Schwierigkeiten unserer Mitgliedsunter‐ nehmen im Vermietungsgeschä durchaus „nachfühlen“. Als Vor‐ stand des Landesverbands Haus & Grund Baden lag der Schwer‐ punkt meiner Tä gkeit dann in der Interessenvertretung gegen‐ über der Poli k und der Öffentlichkeit – also Bereiche, die ich hier beim VdW südwest auch abdecken werde. Somit kann ich auf meine Erfahrungen au auen. Dennoch ist jede neue Aufgabe auch eine neue Herausforderung: neue Kolleginnen und Kollegen, neue Geschä spartner und auch veränderte Rahmenbedingun‐ gen in der Poli k. Neu für mich ist auch, dass wir auf poli scher Ebene im VdW südwest zwei Bundesländer betreuen, Hessen und Rheinland‐Pfalz, die beide unterschiedliche Rahmenbedingungen haben – sowohl auf poli scher Ebene als auch im wohnungswirtscha lichen Kerngeschä . Dazu haben wir ja auch noch eine en‐ ge Zusammenarbeit mit dem VdW saar und viele Schni stellen mit dem VdW Rheinland‐Wes alen. Insge‐ samt eine tolle und spannende Aufgabe, über die ich mich sehr freue. Wenn Sie Ihre Art, Interessenpoli k zu betreiben, kurz zusammenfassen, was würden Sie da sagen? Ich stehe für eine starke Vertretung der poli schen Interessen der Wohnungswirtscha . Themen gibt es zu‐ hauf, zum Beispiel die erneut anstehende Reform des Mietrechts, die Energiewende, der altersgerechte Um‐ bau und die Integra on von Flüchtlingen in den Wohnungsmarkt. Und oben auf der Agenda steht natürlich auch das Schaffen von mehr bezahlbarem Wohnraum in den Ballungszentren. Hier haben wir mit einer Viel‐ zahl von Hemmnissen zu kämpfen: angefangen bei ständig steigenden Baukosten durch immer mehr Vor‐ schri en über zu una rak ve Förderprogramme bis hin zu einem eklatanten Mangel an Bauland. Hier wer‐ de ich mit den poli schen Entscheidungsträgern auf verschiedenen Ebenen Gespräche führen und konstruk‐ ve Verbesserungsvorschläge einbringen. Welche weiteren Arbeitsschwerpunkte wollen sie als Verbandsdirektor des VdW südwest setzen? Der VdW südwest ist gut aufgestellt, das kann man ruhig einmal sagen. Daher kann ich in einigen Bereichen for üh‐ ren, was sich in der Vergangenheit bewährt hat. Ich möchte aber auch neue Impulse setzen und den Verband weiter zu einem modernen Dienstleister hin ausrichten. Die Mitglie‐ der sollen einen spürbaren Mehrwert durch die Verbands‐ mitgliedscha erfahren. Dazu zählt auch, dass wir als Ver‐ band den Service für die Mitglieder weiter passgenau aus‐ bauen – vor allem durch Informa onen und Beratung. Wir wollen daneben auch Pla ormen schaffen für die Vernet‐ zung der Mitglieder untereinander und mit anderen Akteu‐ ren aus Wirtscha und Poli k. Schließlich werden wir auch großen Wert auf die Ausbildung, Fort‐ und Weiterbildung legen. Mit dem Europäischen Bildungszentrum (EBZ) haben wir hier einen starken Partner an unserer Seite. Außerdem ist mir eine vertrauensvolle, offene und konstruk ve Zusammenarbeit mit allen Beteiligten au‐ ßerordentlich wich g. Dazu gehört die Einbindung der Gremien ebenso wie die partnerscha liche Zusam‐ menarbeit mit meiner Vorstandskollegin, Claudia Brünnler‐Grötsch, sowie die Zusammenarbeit mit den Kol‐ leginnen und Kollegen in der Geschä sstelle. Meine jahrelange Erfahrung in unterschiedlichen Teams ist: Gemeinsam sind wir stark. Auf dem Verbandstag ha en bereits viele Vertreter unserer Mitgliedsunternehmen und der Dienstleister die Möglichkeit, Sie persönlich kennenzulernen. Aber nicht alle konnten in Ludwigshafen anwesend sein. Werden Sie sich demnächst noch bei weiteren Unter‐ nehmen persönlich vorstellen? Teilweise ha e ich nach dem Verbandstag schon die Gelegenheit, Geschä sführer und Vorstände unserer Mitglieder kennenzulernen. Im Oktober fand in München die EXPO REAL sta , auf der ich viele interessante Gespräche führen konnte. Sowohl der moderne Dienstleistungsgedanke als auch eine gute Vernetzung sind mir sehr wich g. Von daher werde ich gezielt den Kontakt zu unseren Mitgliedern suchen. Dazu werde ich zum Beispiel an Sitzungen von Fachausschüssen teilnehmen. Dort treffe ich dann nicht nur auf die Leitungs‐ ebene unserer Mitgliedsunternehmen, sondern auch auf die Verantwortlichen aus den verschiedensten Be‐ reichen. So stehen zum Beispiel im November die Sitzungen der Fachausschüsse für Genossenscha en und Kapitalgesellscha en an. Außerdem werde ich in den nächsten Wochen und Monaten verschiedene Mit‐ gliedsunternehmen besuchen und mir im persönlichen Gespräch einen Eindruck über die Gegebenheiten und Herausforderungen vor Ort verschaffen. Darauf lege ich großen Wert: Zum einen erhalte ich so wertvol‐ le Impulse für die poli sche Arbeit, zum anderen lerne ich so die Bedürfnisse und Wünsche der Mitglieder an den Verband näher kennen. Nur mit diesem Wissen kann es gelingen, die Serviceangebote des Verbands weiter mitgliederorien ert anzupassen und auszubauen. Es gibt aber auch ein Leben neben dem Beruf. Wir wissen, dass Sie verheiratet sind, zwei Kinder haben und mit Ihrer Familie in Wiesbaden leben. Konnten Sie sich schon ein biss‐ chen in Hessen einleben? Ja, absolut, auch wenn wir erst seit einigen Monaten hier sind, fühlen wir uns schon heimisch. Meine beiden Kinder sind im neuen Kindergarten ganz glücklich und meine Frau und ich fühlen uns in Wiesbaden sehr wohl. Dazu noch der Rheingau, Rheinhessen und der Taunus vor der Tür – was will man mehr? Außer‐ dem ist der VdW südwest nicht meine erste Sta on in Hessen beziehungsweise Rheinland‐Pfalz. Als Rechts‐ anwalt bei der Kanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer war ich unter anderem in Frankfurt tä g, zudem habe ich in Speyer Verwaltungswissenscha en studiert. Der Wäldchestag, ein Schoppe und auch der Saumagen sind also Begriffe, die ich durchaus kenne – und schätze. Außerdem mag ich die lockere und offene Art der Hessen und Rheinland‐Pfälzer. Mein Eindruck ist: Hier wird hart gearbeitet, aber dann darf auch mal gefeiert werden. Wie würden Sie sich denn selbst beschreiben? Was sind zum Beispiel Ihre größten Stärken? Ich würde mich als Generalist beschreiben, der dabei den Blick für Einzelheiten und den Einzelnen nicht ver‐ liert. Außerdem bin ich offen und kommunika v, wobei ich auch unangenehme Sachen anspreche – der Ton macht die Musik. Im poli schen Diskurs kämpfe ich lieber mit dem Flore als mit dem Holzhammer; das ist nach meiner Erfahrung im Ergebnis nachhal ger und erfolgreicher. Ihre Ansprechpartnerin: Sabine Oefner Berufliche Bildung Telefon: 069 97065‐128 [email protected] Und Ihre größte Schwäche? Gutes Essen natürlich. Leider muss ich aufgrund meines Namens schlank bleiben. Neues Angebot des Hessischen Umweltministeriums Am 5. Oktober 2016 hat die „Servicestelle Wohnungsbau in Hessen“ ihre Arbeit aufgenommen. Die Ser‐ vicestelle ist bei der HA Hessen Agentur GmbH angesiedelt, soll als Lotse die Kontaktvermi lung im The‐ menfeld Wohnungsbau in Hessen leisten und den Transfer von Informa onen über gute Beispiele, Pro‐ gramme und Studien sicherstellen. Die Servicestelle, die auf Ini a ve der Bündnispartner der „Allianz für Wohnen“ eingerichtet wurde, ist vor allem Ansprechpartner für Städte und Gemeinden, Wohnungs‐ baugesellscha en, Bau‐ und Projek räger, Architekten sowie andere professionelle Akteure im Wohnungsmarkt. Nach einem Erstkontakt mit der Servicestelle erfolgt eine Vermi lung an Fachberatungsstellen, die bei Partnern der „Allianz für Wohnen“ und darüber hinaus bereits be‐ stehen. Bis zum Ende des Jahres 2016 wird der Informa onsbe‐ darf in einer Probephase getestet. Über die For ührung in den darauffolgenden Jahren kann dann anhand konkreter Erfahrungen gemeinsam mit den Bündnispartnern in der „Allianz für Wohnen“ entschieden wer‐ den. Die Servicestelle Wohnungsbau in Hessen bei der HA Hessen Agentur GmbH ist erreichbar unter Telefon: 0611 95017‐8181, [email protected] ► Presseinforma on Nr. 336 des hessischen Umweltministeriums Bündnis für bezahlbares Wohnen Rheinland‐Pfalz Das Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen Rheinland‐Pfalz veran‐ staltet am 27. Oktober 2016 in Mainz eine Wohnungsbautagung mit dem Titel „Modell – Modul – Mischung – Wohnungsbau zwischen Be‐ schleunigung, Kostendruck und Qualität“. Mehr bezahlbarer Wohnraum in den Ballungsräumen, hohe Qualität in lebendigen Quar eren und für unterschiedliche Lebensmodelle, eine durchmischte Bewohnerstruktur, zentrumsnah und nachhal g ‐ so lauten die Ziele. Finanzielle Förderung, Reduzierung der Baukosten, modulares, serielles, elemen ertes Bauen, Grundstücksak vierung: Viele Lösungsbei‐ träge sind in der Diskussion, vieles ist im Fluss. Wie kommen die Ergebnis‐ se zusammen? Welche konkreten Umsetzungserfahrungen werden ge‐ macht? Wo liegen Hindernisse und wie kommen wir darüber hinweg? In der am 27. Oktober 2016 vom Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen, vertreten durch das Ministerium der Finanzen Rheinland‐Pfalz, veranstalteten Tagung werden Antworten auf diese zentralen Fragestel‐ lungen erarbeitet. Die zuständige Staatsministerin Doris Ahnen gibt ein Statement zur aktuellen Wohnungspoli k des Landes, die Preisträger des Ideenwe bewerbs „Sozial‐Schnell‐Gut“ stellen ihre Planentwürfe vor. Zu weiteren Themen wie Prozessop ‐ mierung, Vorfer gung, Serienfer gung im Wohnungsbau, Strategien zur Nachverdichtung oder Konzeptver‐ gabe in Landau sprechen ausgewiesene Experten. Der Veranstaltungsort für die ganztägige Tagung ist das Rathaus Mainz, die Teilnahme ist kostenfrei. ► Veranstaltungsprogramm und Anmeldung Ihre Ansprechpartnerin: Roswitha Sinz ARGE rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen Telefon: 0211 16998‐46 r.sinz@vdw‐rw.de Aktuelles aus dem VdW südwest Das Team des VdW südwest hat sowohl in der Interessenvertretung als auch in der Steuer‐ und Prüfungs‐ abteilung Verstärkung bekommen: Neben Alice Simeon haben Alexander Hofmann und Frederik Sieker ihre Tä gkeit aufgenommen. Alexander Hofmann neuer Mitarbeiter in der Steuerabteilung Der gebür ge Oberfranke hat in Bayreuth und Gießen Betriebswirtscha studiert, dort auch seinen Masterabschluss in Business Administa on er‐ worben, und ein Auslandssemester in Peking absolviert. Der 32‐Jährige bringt bereits fünf Jahre Erfahrung aus der Wirtscha sprüfung mit, die er in großen Unternehmen gesammelt hat. Dort hat er sowohl Jahresab‐ schlüsse nach na onalen als auch interna onalen Normen geprü . Hof‐ mann wurde im Frühjahr 2015 zum Steuerberater bestellt und verstärkt seit dem 1. Oktober 2016 das Team der Steuerabteilung. Frederik Sieker neuer poli scher Referent der Interessenvertretung Am 1. Oktober 2016 hat Frederik Sieker seine Tä gkeit als neuer poli scher Referent beim VdW südwest in Frankfurt aufgenommen. Der gebür ge Ost‐ wes ale absolvierte ein poli kwissenscha liches Studium an der Freien Universität Berlin mit Auslandssemestern in Brüssel und Amsterdam. Seine Schwerpunkte lagen dabei im Gebiet der Parteien‐ sowie Wahlforschung. In seiner Masterarbeit analysierte er die Medienberichtersta ung über die FDP. Der 25‐Jährige sammelte sowohl als Prak kant als auch als Werkstu‐ dent bereits Praxiserfahrungen im poli schen Bereich, unter anderem im Leitungsstab des Bundesfinanzministeriums, in der Pressestelle des BDI und in zwei Agenturen für Poli kberatung. Zuletzt wirkte er im Brüsseler Büro der Allianz SE an der Interessenvertretung auf EU‐Ebene mit. Frederik Sie‐ ker tri die Nachfolge von Thorsten Schmi an. Alice Siméon neue Prüfungsassisten n Am 1. September 2016 hat Alice Siméon ihre Tä gkeit als neue Prüfungsassisten‐ n bei der Domizil‐Revisions AG aufgenommen. Die gelernte Rechtsanwalts‐ und Notarfachangestellte absolvierte ein Bachelorstudium (Bachelor of Laws in Ac‐ coun ng and Taxa on) an der Wiesbaden Business School der Hochschule Rhein‐ Main. Sie sammelte als Prak kan n und Werkstuden n bereits Praxiserfahrungen in den Bereichen der Wirtscha sprüfung und des Controlling, so unter anderem bei der Domizil‐Revisions AG und Deloi e in Frankfurt am Main. Ins tut für Genossenscha swesen der Universität Münster Das Ins tut für Genossenscha swesen (IfG) der Universität Münster lädt zum 28. Symposium „Perspek ven für Wohnungsgenossenscha ‐ en“ ein, das am 25. Oktober 2016 in Münster sta indet. Anmeldungen sind noch möglich. Unter dem Titel „Mitglieder, Vertreter, Aufsichtsrat – Erfolgreiche Gre‐ mienarbeit und Mitgliederbeteiligung bei Wohnungsgenossenscha en“ disku eren Experten einen Tag lang, wie Mitglieder erfolgreich in Wohnungsgenossenscha en beteiligt und zur Mitwirkung mo viert werden können, wie die Aufgaben in der Genossenscha zu trennen sind und wel‐ che Instrumente im Konflik alle genutzt werden können. Die Veranstaltung findet am 25. Oktober im Mövenpick Hotel, Kardinal‐v.‐Galen‐Ring 65, 48149 Münster sta . Sie beginnt um 10.00 Uhr und endet voraussichtlich um 15.30 Uhr. Das IfG lädt die Genossenscha en im VdW südwest herzlich zur Teilnahme ein. ► Informa on und Anmeldung BASF Wohnen + Bauen GmbH, Ludwigshafen am Rhein Das 72‐Parteien‐Objekt am Rande des Ludwigshafener Stad eils Gartenstadt war schon immer ein Blickfang. Denn es ragt durch seine Größe über die meisten der Häuser im Stad eil Gartenstadt hinaus. Das Gebäude, ganz typisch für 70er‐Jahre‐Bauten mit einer Fassade be‐ stehend aus vorgehängten Waschbetonpla en und Beton‐ balkonen, war in die Jahre gekommen und in einem reno‐ vierungsbedür igen Zustand. Deshalb beschloss die BASF Wohnen + Bauen GmbH es zu sanieren. Heute, nach der energe schen Sanierung, zieht das Gebäude mit seiner modernen, farblich aufgelockerten Gestaltung wieder alle Blicke auf sich. Es waren nicht die op schen Gründe, die die Sanierung notwendig machten, sondern vielmehr wurde bei einer Rou neuntersuchung an der Au ängung der Fassadenpla en Handlungsbedarf festgestellt: „Ansta nur die Pla en zu befes gen und eine Betonsanierung durchzuführen, haben wir uns für eine umfassendere Lösung entschieden. Das Objekt hat großes wohnungswirtscha liches Potenzial, deshalb lohnt sich hier die energe sche Sanierung“, analysiert Ralf Werry, Leiter Wohnungsbau und Modernisierung der BASF Wohnen + Bauen GmbH. „Somit haben wir uns für die Erneuerung der Fassade durch Aufdämmung mit einem Wär‐ medämmverbundsystem (WDVS) entschieden“, so Werry weiter. Aus baurechtlichen Gründen kam nur ein WDVS in Frage, das auf Mineralwolle basiert. Denn für Gebäude mit einer Höhe von 22 bis 100 Metern schreiben die Landesbauordnungen aller Bundesländer vor, dass an der Fassade nur Dämmstoffe der Bau‐ sto lasse A gemäß DIN 4102 verbaut werden dürfen. Die Fassade auf einer Fläche von rund 3.000 Quadratmetern wurde mit einem Capatect WDVS aus dem Hause Caparol gedämmt. Außergewöhnlich ist daran vor allem die Dicke der zweilagig aufgebrachten Mine‐ ralwolldämmung: Sie misst sta liche 340 Millimeter, was baurechtlich erst seit 2013 zulässig ist. „Das Mehrfamilienhaus der BASF Wohnen + Bauen in der Dackenheimer Straße in Ludwigshafen dür e das erste Gebäude überhaupt sein, das über eine mineralische Fassadendämmung in dieser außergewöhnlichen Dimension verfügt“, schätzt Dipl.‐Ing. Werner Aumann, Planer und Objektberater im Außendienst des WDVS‐Herstellers Caparol. Zunächst wurden die Waschbetonpla en demon ert. Dies ha e zur Folge, dass die Fassade in einigen Be‐ reichen Versprünge aufwies. Die Dämmpla en hierauf sicher anzubringen, war eine große bauliche Heraus‐ forderung. Die erfahrenen Handwerksfirmen lösten das, indem sie mit speziellen Dübeln, die für Bohrloch‐ efen von 255 bis 395 Millimeter bauaufsichtlich zugelassen sind, für eine feste Verankerung sorgten. Die komple e Sanierung erfolgte im bewohnten Zustand „Man kann sich kaum vorstellen, welche Anstrengungen für die Bauhand‐ werker mit dem Bohren der Dübellöcher in die Betonwände verbunden waren und welche Lärm‐ und Vibra onsbelastung es von den Bewohnern des Gebäudes auszuhalten galt. Gerade den Mietern, die für alle sanie‐ rungsbedingten Zumutungen über den Zeitraum von fast zwei Jahren hin‐ weg Verständnis au rachten, gebührt Dank und Respekt“, sagt Dipl.‐Ing. Michael Hübner, der als Projektleiter der BASF Wohnen + Bauen für die sowohl fach‐ als auch mietvertragsgerechte Umsetzung aller Sanierungs‐ arbeiten verantwortlich war. Im Vorfeld von Sanierungen analysiert die BASF Wohnen + Bauen das gesamte Gebäude, teilweise sogar das ganze Wohnviertel. Hierbei werden der Gebäudezustand, anstehende Instandhaltungsarbeiten und mögli‐ che Modernisierungsmaßnahmen auf Machbarkeit, Notwendigkeit und Kosten überprü . Im Falle des Mehrfamilienhauses in der Dackenheimer Straße wurden zusätzlich zur Fassadensanierung noch weitere bauliche Arbeiten beschlossen und durchgeführt. So erhielten 2.500 Quadratmeter Betonfläche in Gemeinscha sräumen wie Keller und Treppenhaus einen neuen Anstrich. Außerdem wurden die Kel‐ lerdecken gedämmt. Die Fenster wurden ausgetauscht und in diesem Zug auch Rollläden eingebaut. Um den Wohnkomfort zu erhöhen wurden neue, größere Balkone errichtet, die thermisch entkoppelt sind von der Gebäude‐ konstruk on. Um auch in der kälteren Jahreszeit die Balkone nutzen zu kön‐ nen, wurden diese mit flexiblen Glaselementen versehen. So können die Bewohner diese im Winter fast wie einen Wintergarten nutzen. Auch der Eingangsbereich wurde verändert. Der bisher kleine und drückende Bereich wurde in ein helles Eingangsportal verwandelt. Von Anfang wurden die Hausbewohner über alle geplanten Maßnahmen in‐ formiert und um Verständnis für die damit verbundenen Unannehmlichkei‐ ten gebeten gebeten. Alle Mieter erhielten dafür automa sch eine Miet‐ minderung während der Sanierungszeit. Die frühzei ge Einbindung wurde von den Bewohnern sehr geschätzt. „Zu unseren Aufgaben gehört es, die Gebäude für die Bewohner professionell zu bewirtscha en und außerdem für den zeitgemäßen Zustand der Häuser sorgen. Bei unseren Mietern handelt es sich in erster Linie um ak ve BASF‐Mitarbeiter nebst Fami‐ lien, ferner um BASF‐Rentner und ‐Rentnerehepaare sowie um Mieter, die der freie Wohnungsmarkt zu uns führt. Die offene Kommunika on gegenüber unseren Mietern dür en dafür ausschlaggebend sein, dass es selbst bei aufwändigen und lang andauernden Baumaßnahmen wie in der Dackenheimer Straße nur äußerst selten Probleme gibt“, erläutert Michael Hübner die Haltung der BASF Wohnen + Bauen. Die Fer gstellung der Sanierung feierte die BASF Wohnen + Bauen mit den Be‐ Sascha Lankes wohnern der Dackenheimer Straße mit ei‐ Energie, Planung, Technik, Mul media nem Mieterfest. „Ein gemeinsames Fest Telefon: 069 97065‐144 zum Abschluss von einem solchen Sanie‐ [email protected] rungsprojekt stärkt nochmal den Zusam‐ menhalt in der Mieterscha und auch gegenüber uns als Vermieter“, so Tanja Hahn, Leiterin Sozialmanage‐ ment der BASF Wohnen + Bauen. „Wir haben durchweg posi ves Feedback bekommen. Die Bewohner freu‐ en sich über ihr modernes, saniertes Gebäude und genießen den erhöhten Wohnkomfort.“ Ihr Ansprechpartner: ► Image‐Film der BASF Wohnen + Bauen GmbH Fachausschuss für Betriebswirtscha Am 26. September 2016 fand die Herbstsitzung des Fachausschusses für Betriebswirtscha sta . Gastgebendes Un‐ ternehmen war die Baugenossenscha Viernheim eG. Im Mi elpunkt der Sitzung standen die Themen Inves ons‐ entscheidungen und Betriebskostenbenchmarking. Welche Auswirkungen hat die Niedrigzinsphase auf Inves onsent‐ scheidungen? Wie hat sich durch die aktuelle Kapitalmarktsitua on der Anbietermarkt verändert? Auf diese und weitere Fragen ist Hen‐ drik Cornehl, Projektleiter Consul ng bei Dr. Klein, in seinem Vortrag „Inves onsentscheidungen in Niedrigzinsfragen“ eingegangen, den wir Ihnen auf der nächsten Seite nochmals zur Verfügung stellen. Petra Pfeiffer, Wohnbau Wörth am Main, eröffnete zuvor die Sitzung mit einem Praxisvortrag zum Thema Betriebskostenbenchmarking. Die Vorstände des VdW südwest, Dr. Axel Tausendpfund und Claudia Brünnler‐Grötsch, führten unter anderem Gesprä‐ che mit Dr. Thomas Hain von der Unternehmensgruppe Nassauische Heimstä e/WOHNSTADT sowie (im Uhrzeigersinn von oben links:) mit der Chefredakteurin der DW, Ulrike Silberberg; Stefan Bürger von der GWH; Peter Stöhr (hinten) und Gerald Buxel (vorne) von Dr. Klein, sowie Thomas Will von der Wohnbau Mainz. Fotos: VdW; Hintergrund/Transparent: Sebas an Widmann/Chris an Hartlmaier, Messe München GmbH Bauforum Rheinland‐Pfalz In der Gesellscha erversammlung des Bauforums Rheinland‐Pfalz am 15. September 2016 wurde Dr. Ulrich Link, Vorstand der ISB Inves ons‐ und Strukturbank Rheinland‐Pfalz, eins mmig zum neuen Vorsitzenden des Bauforums gewählt. Er tri damit die Nachfolge von Rainer Richarts an, der die Ge‐ schicke des Bauforums 16 Jahre leitete. Im Bauforum Rheinland‐Pfalz haben sich das Land Rheinland‐Pfalz, die Inves ‐ ons‐ und Strukturbank Rheinland‐Pfalz, die Berufskammern und Fachverbände, die kommunalen Spitzenverbände, die Wohnungs‐ und Versicherungswirtscha sowie die Hochschulen des Landes zu‐ sammengeschlossen. Das Ministerium der Finanzen Rheinland‐Pfalz ini ierte im August 1999 die Gründung des Baufo‐ rums als Transferstelle für innova ves Planen, Bauen und Wohnen. Rainer Ri‐ charts hat seitdem den Vorsitz ausgeübt. Die Gesellscha erversammlung war sich einig, dass Rainer Richarts in den kommenden Wochen noch in einem gesonderten Rahmen würdevoll ver‐ abschiedet wird. Roswitha Sinz, Koordinatorin der Arbeitsgemeinscha rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen, wurde eins mmig und wiederum zur stellvertretenden Vorsitzenden gewählt. Jenseits der Wahl und des Wechsels im Vorsitz befasste sich die Gesellscha erversammlung bereits mit der Vorbereitung der kommenden zentralen und alljährlichen Fachveranstaltung des Bauforums im Jahr 2017. Themen wurden disku ert und eine Arbeitsgruppe für die inhaltliche Strukturierung gebildet. Ferner legte das Bauforum druckfrisch die Dokumenta on des Ideenwe bewerbs Sozial‐Schnell‐Gut vor, in der alle Ergebnisse des We bewerbs dargestellt werden. Nunmehr geht es um das prak sche Aufgreifen der von den Architekten eingebrachten Lösungskonzepte für kostengüns ges Bauen. Eine erste ver efende Fachtagung dazu findet am 27. Oktober 2016 in Mainz unter dem Mo o „Modell‐Modul‐Mischung“ sta , zu der das Bündnis für bezahlbares Wohnen mit weiteren Partnern eingeladen hat. Die Dokumenta on „Sozial‐Schnell‐Gut“ kann in der Geschä sstelle des Bauforums kostenlos bestellt wer‐ den bei Be na Egner, Telefon: 06131 164346, [email protected] ► Direktdownload der Broschüre Ihre Ansprechpartnerin: Roswitha Sinz ARGE rheinland‐pfälzischer Wohnungsunternehmen Telefon: 0211 16998‐46 r.sinz@vdw‐rw.de Beamten‐Wohnungs‐Verein Frankfurt am Main eG Wohnen für Senioren in urbanen Ballungsgebieten wie Frankfurt ist aktuell ein schwieriges Thema. Ent‐ weder sind die Mieten im Stadtgebiet für normale Renten fast nicht mehr erschwinglich, oder es fehlt an Betreuung und einem seniorengerechten Umfeld in Mieterstruktur und Architektur. Da bleibt o nur der Weg in spezielle Seniorenheime, doch auch diese sind häufig kaum finanzierbar. Der Beamten‐Wohnungs‐Verein Frankfurt am Main eG, 1899 ge‐ gründet und damit eine der ältes‐ ten Wohnungs‐Genossenscha en der Stadt, hat daher ein neues Konzept zum seniorengerechten Wohnen erarbeitet und umge‐ setzt. In den genossenscha seige‐ nen Liegenscha en mi en im zen‐ tralen und beliebten Stad eil Bornheim finden Senioren ein spe‐ ziell auf ihre Bedürfnisse zuge‐ schni enes Umfeld. Ma hias Hen es, Vorstand der Genossenscha , möchte mit den 60 Wohnungen in der Falltorstraße ein Umfeld schaffen, welches älteren Menschen die Möglichkeit bietet, zum einen bezahlbaren Wohnraum mi en in Frankfurt zu nutzen, zum anderen durch die Mieterstruktur und die angebotenen Betreuungsleis‐ tungen der Arbeiterwohlfahrt AWO einen dem Alter entsprechenden, gemeinscha lichen Alltag zu genie‐ ßen. Auf die bestehende Wohnanlage wurden 2015 im Zuge einer Nachverdichtungsmaßnahme noch einmal sie‐ ben neue Wohnungen mit insgesamt 500 Quadratmeter Wohnfläche, großen Terrassen beziehungsweise Balkonen und barrierefreier Aussta ung aufgesetzt. Das Projekt wurde inklusive des Gemeinscha sraumes in Holzständerbauweise, welche sehr leicht ist und zügig erstellt werden kann, vom Architekturbüro Turkali aus Frankfurt realisiert. Die Wohnungen werden nur an Mieter über 60 Jahre vergeben, die Miete bewegt sich dabei deutlich unter dem aktuellen Mietspiegel. Die Anlage ist barrierefrei und aus Sicherheitsgründen nicht frei zugänglich. Die Außenanlagen sind sicher eines der Highlights des Komplexes: Hier wurde von der auf seniorengerechte Gartengestaltung spezialisierten Architek n Andrea Bartholomey ein barrierefreier Rund‐ und Erlebnisweg angelegt, der mit seinen Hochbeeten, Ruhe‐ und Sonnenplätzen, Sinnespunkten und sogar einem kleinen Waldgebiet alles für eine ak ve Erholung mi en in der Mainmetropole bietet. Nach der Fer gstellung ha‐ ben einige Mieter spontan eine Gartengruppe gebildet, um die Anlage zu pflegen und mit zu gestalten. Integriert in der Wohnanlage ist auch eine Betreuungssta on der AWO Frankfurt, die den Bewohnern eine altersgerechte Betreu‐ ung anbietet, denn ein erfülltes Leben im Alter braucht hier und da ein wenig Unterstützung, sei es bei gesundheitlichen Proble‐ men, bei alltäglichen Unwägbarkeiten und nicht zuletzt bei Ak vi‐ täten zur Freizeitgestaltung. Die AWO‐Sta on wird durch deutlich reduzierte Aufwendungen für die Nutzung der Büro‐ und Clubräu‐ me innerhalb der Anlage von der Genossenscha unterstützt. Die AWO bietet den Bewohnern Hilfe in allen Lebenslagen an. Dazu zählen zum Beispiel ein unentgeltlicher Einkaufsdienst, Beratung in Gesundheitsfragen oder Hilfe bei Behördengängen und Rentenangelegenheiten. Aber auch die soziale Komponente spielt eine wich ge Rolle. So werden die Bewohner auf Wunsch auch in deren Wohnungen besucht, um über Probleme zu spre‐ chen oder um einfach nur mal ein Schwätzchen zu halten. Nach Bedarf wird auch ein Hausnotruf zur Verfügung gestellt. Darüber hinaus ini iert und koordiniert die AWO die Ak vitäten im anlageneigenen Seniorenclub, wobei viele der Freizeitak vitä‐ ten von den Bewohnern selbst organisiert werden. So gibt es zum Beispiel ein Freitags‐Bistro mit Wii‐Kegeln, einen Computerclub, verschiedene Angebote aus dem Bereich Gymnas k und Fitness, einen Englischkurs und vieles mehr. Alle Angebote sind selbstverständlich kostenfrei und freiwillig. Wer möchte, kann eine Vielzahl von Kontakten und Freundscha en unter Gleichgestellten knüpfen, denn soziale Isola on ist im Alter eine große Gefahr. In diesem Konzept kommt der genossen‐ Ihr Ansprechpartner: scha liche Gedanke von einem selbstbe‐ Sascha Lankes s mmten und freiwilligen Miteinander voll Energie, Planung, Technik, Mul media zum Tragen. Dass es auf reges Interesse Telefon: 069 97065‐144 stößt, beweist die inzwischen sehr lange [email protected] Warteliste. Und nur Genossenscha en sind überhaupt in der Lage, außerhalb von staatlichen Stellen solche Konzepte ohne Unterstützung durch öffentliche Gelder oder Förderungen umzusetzen. Denn Genossenscha en sind nicht renditeorien ert und daher sehr viel flexibler, auf diese speziellen Bedürfnisse der Menschen einzugehen. Aktuelles Steuerrecht Die Finanzverwaltung kehrt zu ihrer früheren Auffassung zurück: Es kommt jetzt doch nicht zu einer dop‐ pelten Steuerbelastung von Gewinnen im steuerpflich gen Bereich einer Vermietungsgenossenscha . Ingeborg Esser, GdW Bundesverband deutscher Wohnungs‐ und Immobilien‐ unternehmen, berichtete von der Weiter‐ entwicklung der Grundsteuerreform. Un‐ ter der Federführung des Landes Hessen wurde ein Gesetzesvorschlag dem Bun‐ desrat vorgelegt. Bei unbebauten Grund‐ stücken wird auf den Bodenrichtwert ab‐ gestellt werden. Bei bebauten Grund‐ stücken wird zudem noch der Wert des Gebäudes erfasst, wobei die Art des Ge‐ bäudes und das Baujahr berücksich gt werden. Der S chtag für die erste Bewer‐ tung soll der 1. Januar 2022 sein. Zum Thema aktuelle Gesetzesänderungen ging Esser auf das Gesetz zur Modernisie‐ rung des Besteuerungsverfahrens, das zweite Bürokra eentlastungsgesetz und den Gesetzentwurf zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus (§ 7 b EStG) ein. Jürgen Gnewuch, VdW Rheinland Wes alen, ha e als Haup hema die Flüchtlingsunterbringung und deren steuerliche Praxisprobleme. Es wurden fünf steuerliche Problemfelder herausgearbeitet, die bei der Errich‐ tung von Flüchtlingsunterkün en durch Wohnungsunternehmen sowohl von kommunalen Wohnungsgesell‐ scha en, in der Rechtsform der GmbH oder Ak engesellscha als auch von Genossenscha en, insbesonde‐ re Vermietungsgenossenscha en zu beachten sind. Jörg Cammann, VdW Niedersachsen und Bremen, betrachtete das Thema „E‐Bike“ unter lohnsteuerlichen Aspekten. Er ging außerdem auf die neueren Entwicklungen beim § 13b UStG und das geänderte BMF‐Schreiben zur fik ven Gewinnausschü ung von Betrieben gewerblicher Art ein. Auch wurde von ihm das derzeit viele Wohnungsunternehmen interessierende Thema der steuerlichen und bilanziellen Behand‐ lung der Umstellungskosten beim Wechsel des EDV‐Anbieters behandelt. Anke Kirchhof, VdW südwest, konzentrierte sich Ihre Ansprechpartnerin: auf umsatzsteuerliche Themen. Es wurden aktu‐ Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof elle Urteile des Europäischen Gerichtshofs und Steuerberaterin des Bundesfinanzhofs besprochen, die erhebli‐ Telefon: 069 97065‐138 che Auswirkungen auch für Wohnungsunterneh‐ [email protected] men haben können. Eine umsatzsteuerliche Or‐ ganscha mit einer Personengesellscha als Organgesellscha , die Rückwirkung der Rechnungsberich gung und weitere umsatzsteuerliche Themen wurden von ihr behandelt. November 2016 70 Jahre 7. November 1946 Wohnungs‐ und Siedlungsbaugenossenscha in Schwalmstadt eG 28. November 1946 Wohnungsbaugenossenscha 1946 Kassel eG „Urbanes Gebiet“ als neuer Gebietstyp Bundesbauministerin Barbara Hendricks (SPD) plant, die EU‐Richtlinie zum Städtebaurecht und zur Stärkung des neuen Zusammenlebens in der Stadt bis Ende des Jahres 2016 in deutsches Recht umzusetzen. Der relevanteste und zugleich meist disku erte Aspekt der sogenannten Bauplanungsrechtsnovelle ist die Schaffung der Bau‐ rechtskategorie „Urbanes Gebiet“. Der Referentenentwurf des Gesetzes zur Umsetzung der EU‐Richtlinie wurde am 16. Juni 2016 vorgelegt. Das Gesetz ist im Bundesrat zus mmungspflich g, soll aber noch vor dem Jahreswechsel endgül g beschlossen werden. Aller‐ dings sind einige Detailfragen noch unter den Bundeslän‐ dern umstri en. Die vorgelegten Änderungen betreffen so‐ wohl das Baugesetzbuch als auch die Baunutzungsverord‐ nung. Die neue Kategorie „Urbanes Gebiet“ sieht eine gelockerte Mischnutzung von Wohnen und Gewerbe vor, wobei im Vergleich zu bisherigen Kern‐ und Mischgebieten die Lärm‐ obergrenzen in der Technischen Anleitung zum Schutz ge‐ gen Lärm (TA Lärm) höher liegen. Bei urbanen Gebieten sollen drei Dezibel höhere Immissionsrichtwerte gelten. Durch die reduzierten Anforderungen im Hinblick auf den Lärmschutz und auch auf Mindestabstände soll beispielsweise die vereinfachte Umwandlung leer‐ stehender Büroflächen in Wohnraum ermöglicht werden. Während in reinen Wohngebieten Grundstücke nur zu 40 Prozent bebaut werden dürfen, beträgt der Wert in urbanen Gebieten kün ig 60 Prozent. Die Häuser dürfen dort außerdem höher gebaut werden als in Misch‐ und Wohngebieten. Ihr Ansprechpartner: Somit besteht das Ziel der Reform des Bau‐ rechts darin, den Kommunen die Ausweisung von neuen Wohngebieten zu erleichtern. Die Wohnungswirtscha teilt diese Zielsetzung, hält jedoch die konkret vorgesehenen Rege‐ lungen zum urbanen Gebiet für nicht ausrei‐ chend. Es ist nicht nachvollziehbar, dass reine Wohngebäude nur ausnahmsweise zulässig sein sollen, denn dadurch wird die grundsätzlich begrüßenswerte Idee der urbanen Gebiete enorm abgewertet. Eine Forde‐ rung geht daher in die Richtung, dass reine Wohngebäude als Regelfall zugelassen werden können. Frederik Sieker Interessenvertretung Telefon: 069 97065‐300 [email protected] Integra onsgesetz ist in Kra getreten Am 6. August 2016 ist das von Bundestag und Bundesrat beschlossene Integra onsgesetz in Kra getreten. Über die Anwendung der darin vorgesehenen Wohnsitzauflage herrscht jedoch Uneinigkeit zwischen den Bundesländern. Die Regelung sieht vor, dass die Bundesländer die Mög‐ lichkeit erhalten, anerkannten Flüchtlingen für drei Jahre einen bes mmten Wohnort vorzuschreiben. Bisher ma‐ chen nur Bayern und Baden‐Wür emberg von der Wohn‐ sitzauflage Gebrauch. Das hessische Sozialministerium hat bisher lediglich ange‐ kündigt, das weitere Vorgehen zu prüfen und darüber mit den kommunalen Spitzenverbänden zu sprechen. Dabei stehe auch zur Deba e, ob es in Hessen überhaupt nennenswerte Wanderungsbewegungen von Flüchtlingen gebe, die eine Wohnsitzauflage nö g machten. Die Stadt Frankfurt hat sich dafür ausgespro‐ chen, die Regelung anzuwenden. Konkret geht es um die Frage, ob den kommunalen Ausländerbehörden per Verordnung erlaubt wird, die freie Wohnortwahl der Flüchtlinge einzuschränken. Das Saarland wird die Wohnsitzauflage umsetzen, allerdings nicht rückwirkend. Ursprünglich war vorgese‐ hen, dass alle, die seit dem 1. Januar 2016 als Flüchtlinge anerkannt wurden, von der Regelung betroffen sind. Nur Nordrhein‐Wes alen möchte an diesem S chtag festhalten, um Flüchtlinge in die Bundesländer ihrer Registrierung zurückzuschicken. Hingegen lehnt die rheinland‐pfälzische Lan‐ desregierung die Auflage ab. Integra onsmi‐ Frederik Sieker nisterin Anne Spiegel (Grüne) erklärte, dass es Interessenvertretung derzeit keine Notwendigkeit dafür gebe, weil Telefon: 069 97065‐300 keine signifikanten Wanderungsbewegungen [email protected] anerkannter Flüchtlinge vom Land in die Bal‐ lungszentren feststellbar seien. Zudem drohe bei einer Wohnsitzregelung ein beträchtlicher bürokra scher Aufwand. Die Landesregierung wurde für ihre Entscheidung vom poli schen Gegner und von kommunalen Spitzenverbänden zum Teil harsch kri siert. Ihr Ansprechpartner: Berufszulassungsregelungen für Makler und Verwalter Die Bundesregierung hat am 31. August 2016 einen vom Bundesminister für Wirtscha und Energie vorgelegten Gesetzentwurf zur Einführung einer Berufszulassungsre‐ gelung für gewerbliche Immobilienmakler und Verwalter von Wohnungseigentum beschlossen. Damit soll § 34c GewO geändert werden. Nach dem Gesetzentwurf sollen Immobilienmakler kün ig für die Erteilung einer Gewerbeerlaubnis einen Sachkunde‐ nachweis erbringen müssen. Für Wohnungseigentumsver‐ walter wird erstmals eine Erlaubnispflicht eingeführt, für die auch sie kün ig einen Sachkundenachweis vorlegen und eine Berufsha pflichtversicherung abschließen müssen. Mit den neuen Regelungen werden eine Verbesserung der von Immobilienmaklern und Wohnungseigen‐ tumsverwaltern erbrachten Dienstleistungen und damit eine Stärkung des Verbraucherschutzes angestrebt. Durch die Einführung einer Berufsha pflichtversicherung sollen Wohnungseigentümer und Au raggeber von Immobilienmaklern vor finanziellen Risiken geschützt werden, die durch fehlerha e Berufsausübung entstehen können. Ihr Ansprechpartner: RA Stephan Gerwing Jus ziar Telefon: 069 97065‐178 [email protected] Der Gesetzentwurf enthält des Weiteren Übergangsregelungen sowie eine Bestands‐ schutzregelung, die bereits langjährig am Markt tä ge Makler und Wohnungseigen‐ tumsverwalter von der Sachkundeprüfung befreit. Der Entwurf wird nun im parlamen‐ tarischen Verfahren behandelt. Telemediengesetz Mit Wirkung zum 27. Juli 2016 ist eine Änderung des Tele‐ mediengesetzes (Zweites Gesetz zur Änderung des Tele‐ mediengesetzes – TMG) in Kra getreten, nach der Anbie‐ ter von WLAN‐Hotspots kün ig nicht mehr für Rechtsver‐ stöße ihrer Nutzer ha en sollen – etwa für unberech gtes Herunterladen von Musik, Filmen oder Computerspielen. Mit der Änderung des Telemediengesetzes wird klarge‐ stellt, dass ein WLAN‐Anbieter in einem solchen Fall nicht als Störer auf Besei gung und Unterlassung in Anspruch genommen werden kann. In Deutschland ist die Verfügbarkeit des Internets über WLAN weitaus weniger verbreitet als in vielen ande‐ ren Ländern. Insbesondere kleinere Unternehmen verzichteten in der Vergangenheit aufgrund der Ha ‐ ungsrisiken auf die Bereitstellung von WLAN‐Internetzugängen. Dieser Nachteil soll durch das neue Gesetz ausgeräumt werden und so das Angebot von Hotspots deutlich erleichtert und damit ausgeweitet werden. Ihr Ansprechpartner: RA Stephan Gerwing Jus ziar Telefon: 069 97065‐178 [email protected] Weitere Informa onen hierzu können Sie auch der Ausgabe 07/08‐16 unseres VdWaktuell entnehmen: ► Ar kel im VdWaktuell 07/08‐16 Änderung des Bundesmeldegesetzes Aufgrund erster Praxiserfahrungen mit dem überwiegend zum 1. November 2015 in Kra getretenen Bundesmelde‐ gesetz (BMG) werden bereits ein Jahr später erste Korrek‐ turen vorgenommen. Das entsprechende Änderungsge‐ setz zum BMG (Gesetz zur Änderung des Bundesmeldege‐ setzes und weiterer Vorschri en) tri zum 1. November 2016 in Kra . Von Bedeutung für die Wohnungswirtscha ist lediglich ei‐ ne Änderung: Ab dem 1. November 2016 en ällt die in § 19 BMG geregelte Mitwirkungspflicht beim Auszug des Mieters. Bei einem Wegzug ins Ausland kann sich die betreffende Person kün ig auch elektronisch bei der Meldebehörde abmelden. Allerdings dür en sich die prak schen Auswirkungen in engen Grenzen halten, da die Mitwirkungspflicht beim Auszug eines Mieters ohnehin nur zwei Fälle betraf: zum einen den Wegzug ins Ausland und zum an‐ deren den Auszug ohne nachfolgende Wohnsitznahme im Inland. Bei einem normalen Umzug des Mieters war eine Mitwirkung des bisherigen Vermieters beim Auszug ohnehin bislang nicht erforderlich, da die Ziel‐ setzungen des Melderechts schon allein durch die Anmeldung am neuen Wohnsitz erfüllt wurden. Ihr Ansprechpartner: RA Stephan Gerwing Jus ziar Telefon: 069 97065‐178 [email protected] Die in der wohnungswirtscha lichen Praxis deutlich relevantere Verpflichtung des Ver‐ mieters zur Ausstellung einer Wohnungsge‐ berbescheinigung beim Einzug eines Mieters bleibt hingegen auch in Zukun unverändert bestehen. Mietrecht Das Amtsgericht (AG) Lichtenberg hat mit Urteil vom 28. September 2016 als erstes Gericht die Vorschri ‐ en über die sogenannte Mietpreisbremse angewandt und eine Vermieterin zur Rückzahlung von über‐ höhter Miete verurteilt. Damit liegt das erste Urteil vor, in dem es um Mietschutz in Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt geht. Sachverhalt Die Parteien des Rechtsstreits ha en am 16. Oktober 2015 einen Mietver‐ trag über die Vermietung einer 73,95 Quadratmeter großen, in Berlin‐Lich‐ tenberg gelegenen Wohnung abgeschlossen. Danach betrug die vom Mie‐ ter zu zahlende Miete 562,02 Euro. Dies entspricht einem Mietzins von 7,60 Euro ne o kalt pro Quadratmeter. Mit Schreiben vom 12. Oktober 2015 wandte sich der Mieter an die Vermieterin und beanstandete, dass die zu zahlende Miete im Hinblick auf die seit 1. Juni 2015 in Berlin geltende Mie‐ tenbegrenzungsverordnung um 32,47 Euro monatlich zu hoch sei. Da die Vermieterin sich nicht auf eine Verringerung der Miete einließ, erhob der Mieter nachfolgend Klage auf Rückzahlung überhöhter Miete für die Mona‐ te November 2015 bis einschließlich Mai 2016, also insgesamt 227,29 Euro. Entscheidung Das AG Lichtenberg gab dem Mieter in vollem Umfang Recht. Aufgrund der Mietenbegrenzungsverordnung sei das gesamte Gebiet der Stadt Berlin als ein Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt bes mmt worden. Somit gelte § 556d Abs. 1 BGB, der für Bestandswohnungen wegen des überdurchschni lichen Ans egs der Mie‐ ten in diesen Gebieten, in denen das Angebot regelmäßig niedriger ist als die Nachfrage an freien Wohnun‐ gen, Beschränkungen vorsieht. In dem hier entschiedenen Fall liege ein Verstoß gegen § 556d Abs. 1 BGB vor. Der Vergleichsmietzins sei anhand des Berliner Mietspiegels 2015 zu ermi eln, der als einfache Schätz‐ grundlage angewendet werden dürfe. Denn er ist vom Land Berlin sowie von Interessenvertretern der Mie‐ ter und Vermieter anerkannt worden. Die Berechnung der Miete anhand dieses Mietspiegels ergebe eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,51 Euro/m², was mit dem zugelassenen zehnprozen gen Aufschlag eine maximal zulässige Miete von 7,16 Euro/m² bedeutet. Diese ist durch die tatsächlich vereinbarte Miete von 7,60 Euro/m² überschri en, so dass ein Rückforderungsanspruch des Mieters in Höhe der Differenz begrün‐ det ist. Da der Mieter die Rüge der überzahlten Miete im Oktober 2015 ausgesprochen hat, muss die Ver‐ mieterin den Differenzbetrag für die Monate November 2015 bis Mai 2016 an den Mieter zurückzahlen (Ur‐ teil des AG Lichtenberg vom 28. September 2016, Az.: 2 C 202/16). Ihr Ansprechpartner: Anmerkung Das Urteil des AG Lichtenberg ist die ersicht‐ lich erste gerichtliche Entscheidung zur Mietpreisbremse und zur Rückzahlungs‐ pflicht eines Vermieters wegen eines Versto‐ ßes gegen diese. Im Mi elpunkt der gericht‐ lichen Ausführungen standen jedoch Rechtsfragen zur Anwendung des Berliner Mietspiegels und zur Be‐ s mmung der ortsüblichen Vergleichsmiete, die die Grundlage für die Beurteilung, ob ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliegt oder nicht, bildet. RA Stephan Gerwing Jus ziar Telefon: 069 97065‐178 [email protected] Mietrecht Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 24. Au‐ gust 2016 entschieden, dass ein wegen Zahlungsverzugs des Mieters entstandenes Recht zur fristlosen Kündigung nur durch vollständige Zahlung des Rückstands vor Zu‐ gang der Kündigung en ällt. Eine bereits ausgesprochene Kündigung wird durch eine unverzügliche Aufrechnung oder Schonfristzahlung ebenfalls nur dann unwirksam, wenn die Rückstände vollständig ge lgt werden. Sachverhalt Die Vermieterin einer Wohnung verlangt vom Mieter nach einer Kündigung die Räumung. Die monatliche Miete einschließlich Betriebskostenvorauszahlungen betrug 560 Euro. Nachdem der Mieter über einen län‐ geren Zeitraum mit Mietzahlungen von insgesamt 1.340 Euro in Rückstand gekommen war, kündigte die Vermieterin das Mietverhältnis fristlos. Nach Zugang der Kündigung erklärte der Mieter mit Guthaben aus einer Betriebskostenabrechnung in Höhe von insgesamt 420 Euro die Aufrechnung gegen die Forderungen der Vermieterin. Entscheidung Der BGH entschied, dass die Kündigung jedenfalls nicht wegen der Aufrechnung unwirksam ist. Die Voraus‐ setzungen für eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 b) BGB lagen hier zu‐ nächst vor, da die Zahlungsrückstände den Betrag von zwei Monatsmieten übers egen. Eine solche Kündi‐ gung wird nur unter bes mmten, vom Gesetz im Einzelnen aufgeführten Voraussetzungen ausgeschlossen oder unwirksam: 1. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter vorher – das heißt vor dem Zugang der Kündigung – befriedigt wird. 2. Die Kündigung wird unwirksam, wenn sich der Schuldner von seiner Schuld durch Aufrechnung befreien konnte und unverzüglich nach der Kündigung die Aufrechnung erklärt. 3. Die Kündigung wird unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintri der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen Miete und der fälligen Nut‐ zungsentschädigung befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet. All diese Möglichkeiten setzen allerdings voraus, dass die Rückstände, auf die der Vermieter die Kündigung stützt, vollständig ausgeglichen werden. Nur dann, wenn ein geringer Teilbetrag offen bleibt, kann dies aus‐ nahmsweise unbeachtlich sein, so der BGH in einem weiteren Urteil vom 17. Februar 2015 (Az.: VIII ZR 236/14). In dem Fall ha e das Jobcenter die Mieten für zwei Monate nicht überwiesen, zudem bestand ein älterer Rückstand. Nach Nachzahlung der Miete durch das Jobcenter und Zahlung eines Teilbetrages durch die Mieterin blieb lediglich ein Restbetrag von 43,88 Euro offen. Eine solche Ausnahmekonstella on war vorliegend aber nicht gegeben, da hier ein Betrag von fast 1.000 Euro offenblieb. Im Ergebnis konnte der Mieter damit die Wirksamkeit der Kündigung durch die Aufrechnung nicht mehr beeinflussen (Urteil des BGH vom 24. August 2016, Az.: VIII ZR 261/15). Anmerkung Ihr Ansprechpartner: In einer im vorliegenden Fall zusätzlich zu klä‐ RA Stephan Gerwing renden Vorfrage hinsichtlich der Existenz auf‐ Jus ziar rechenbarer Gegenforderungen des Mieter Telefon: 069 97065‐178 hat der BGH zudem entschieden, dass es für [email protected] die formelle Ordnungsgemäßheit einer Heiz‐ kostenabrechnung ohne Bedeutung ist, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten Verbrauchswerte auf ab‐ gelesenen Messwerten oder auf einer Schätzung beruhen und ob eine vom Vermieter vorgenommene Schätzung den Anforderungen des § 9a HeizkostenV entspricht. Es bedürfe deshalb weder einer Erläute‐ rung, auf welche Weise eine Schätzung vorgenommen wurde noch der Beifügung von Unterlagen, aus de‐ nen der Mieter die Schätzung nachvollziehen kann. Hiermit hat der BGH seine frühere Rechtsprechung zu dieser Frage bestä gt. ► www.bundesgerichtshof.de Gewerbemietrecht Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 17. Fe‐ bruar 2016 entschieden, dass eine unklare Grundsteuer‐ klausel in Gewerbemietverträgen zu Lasten des Vermie‐ ters gehen kann. Bleibt in einer vom Vermieter gestellten AGB‐Klausel in einem Gewerbemietvertrag, die nur Erhö‐ hungen der Grundsteuer dem Mieter au ürdet, der Aus‐ gangswert unklar, muss der Vermieter die Erhöhungen selbst tragen. Sachverhalt Vermieter und Mieter eines Ladenlokals streiten über die Umlage von Grundsteuer. Der Mietvertrag über ein noch zu errichtendes Geschä shaus wurde im März 2007 geschlossen. Im Zusammenhang mit den Nebenkosten enthält der Mietvertrag folgende, vom Vermie‐ ter gestellte allgemeine Geschä sbedingung: „Die Grundsteuer zahlt die Vermieterin. Erhöhungen gegenüber der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer tragen die Mieter (…).“ Die Übergabe der Mieträume erfolgte am 1. Dezember 2008. Die Eröffnung des Geschä shauses mit insge‐ samt vier Mietern fand am 5. März 2009 sta . Für das Jahr 2009 wurde die Grundsteuer durch Bescheid der Stadt Heilbronn vom 9. Januar 2009 ausgehend von einem Grundsteuermessbetrag für ein unbebautes Grundstück auf 16.029,24 Euro festgesetzt. Mit Bescheid vom 11. Januar 2010 wurde die Grundsteuer – nunmehr aufgrund eines Grundsteuermessbetrags für ein Geschä sgrundstück – auf 66.998,14 Euro festge‐ setzt. Der Vermieter meint, der Mieter müsse wegen der Klausel im Mietvertrag anteilig die Grundsteuer‐ differenz tragen und verlangt von ihm für die Jahre 2010 und 2011 insgesamt 45.310,63 Euro. Entscheidung Der BGH wies das Begehren des Vermieters ab. Die Vertragsklausel könne nicht eindeu g im Sinne des Ver‐ mieters ausgelegt werden. Aufgrund der konkreten Formulierung sei es für den Fall der Neufestsetzung der Grundsteuer aufgrund der Bebauung und Vermietbarkeit des Grundstücks unklar geblieben, ob die sich da‐ raus ergebenden Differenzbeträge auf die Mieter umlegbar sind. Dass die Klausel auf Erhöhungen der bei Übergabe des Objekts erhobenen Grundsteuer abstellt, spricht da‐ für, dass maßgebliche Vergleichsgröße die bei Übergabe des Mietobjekts festgesetzte Grundsteuer ist. Die Steuerfestsetzung beruhte hier bei Übergabe noch auf dem unbebauten Grundstück und dem sich daraus ergebenden Steuermessbetrag. Die Auslegung der umstri enen Klausel rech er gt keine hiervon abwei‐ chende Interpreta on zuungunsten des Mieters. Ihr Ansprechpartner: Anmerkung Etwas anderes ergibt sich auch nicht daraus, dass der Grundsteuerbescheid mit dem er‐ höhten Steuermessbetrag in der Regel erst nach Übergabe des Mietobjekts ergeht. Daraus folgt noch nicht ohne weiteres, dass die Beklagte als Mieterin sich auch mit der Tragung des Differenzbetrags einverstanden erklären wollte. Die‐ ses Ergebnis wird dadurch gestützt, dass durch die Klausel der Umfang der Grundsteuerumlage im Zweifel einheitlich festgelegt und nicht erst von den bei Vertragsschluss noch ungewissen Zeitpunkten der Übergabe und der steuerlichen Wer ortschreibung abhängig gemacht werden sollte (Urteil des BGH vom 17. Februar 2016; Az.: XII ZR 183/13). RA Stephan Gerwing Jus ziar Telefon: 069 97065‐178 [email protected] ► www.bundesgerichtshof.de WEG‐Recht Das Amtsgericht (AG) München hat mit Urteil vom 7. November 2014 entschieden, dass der Austausch von Fenstern, sofern die Eigentümergemeinscha für den Außenanstrich zuständig ist, in der Regel Sache der Ei‐ gentümergemeinscha ist. Sachverhalt Der Inhaber von zwei Eigentumswohnungen im neunten und zwöl en Stockwerk eines Mehrfamilienhauses in München baute ohne Beschluss der Eigentümergemeinscha im Jahr 2012 in der Wohnung im zwöl en Stock die alten Holz‐Alu‐Fenster aus. Diese ha en keinen Mi elsteg, waren flächenbündig und alufarben. Er ließ weiße Kunststofffenster mit Mi elsteg und ohne rahmen‐ und flächenbündige Ausführung einbauen. In Ziffer 2 b der Gemeinscha sordnung werden die Eigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung auch der Außenfenster verpflichtet, jedoch mit Ausnahme des Außenanstrichs, der Sache der Eigentümergemein‐ scha sei. In V. 5. der Gemeinscha sordnung für das Gebäude steht: „Sofern in dieser Gemeinscha sord‐ nung nicht ausdrücklich etwas anderes bes mmt ist, darf der Wohnungseigentümer die äußere Gestalt des Bauwerks oder seine im gemeinscha lichen Eigentum stehenden Bestandteile – insbesondere die Farbe der außerhalb des Sondereigentums sichtbaren Anstriche – nicht ändern.“ Die Eigentümergemeinscha verlangte von dem Miteigentümer der Wohnung mit Schreiben vom 13. De‐ zember 2013, dass er die neuen Fenster besei gt und den alten Zustand wiederherstellt. Dieser widersetzte sich dem Verlangen und kündigte an, auch in seiner zweiten Wohnung im neunten Stockwerk die Fenster auszutauschen. Kurz darauf baute er auch in der zweiten Wohnung die gleichen Fenster wie in der Wohnung im zwöl en Stock ein. Er ist der Meinung, dass der Austausch der Fenster nicht zu einer op schen Störung geführt hat. In der Wohnanlage sei keine einheitliche Fassadengestaltung vorhanden. Die Eigentümergemeinscha erhob Klage auf Besei gung der neuen Fenster und Wiederherstellung des ur‐ sprünglichen Zustands auf eigene Kosten. Entscheidung Das AG München hat der Klage sta gegeben. Nach Auffassung des Gerichts stehen die Fenster nebst Rah‐ men zwingend im Gemeinscha seigentum. Dies habe zur Folge, dass die Gemeinscha der Wohnungsei‐ gentümer für ihren Austausch zuständig sei. Ein Beschluss der Eigentümergemeinscha , der die baulichen Veränderungen genehmigt, läge nicht vor und sei auch nicht entbehrlich. Ein Beschluss wäre nur dann nicht notwendig gewesen, wenn die Vorbefassung der Eigentümerversammlung dem Eigentümer ausnahmsweise unzumutbar sei, weil etwa im Einzelfall eindeu g und ohne weitere Prüfung feststehe, dass keinerlei Nach‐ teile im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG ausgelöst werden würden, wie dies zum Beispiel bei einem Nagel oder Dü‐ bel in der Außenmauer des Hauses der Fall sein könne. Weise die Gemeinscha sordnung – wie vor‐ liegend in Nummer V. 2 b) – die Pflicht zur RA Stephan Gerwing Instandhaltung und Instandsetzung der Jus ziar Fenster nebst Rahmen in dem räumlichen Telefon: 069 97065‐178 Bereich des Sondereigentums den einzelnen [email protected] Wohnungseigentümern zu und nehme dabei den Außenanstrich aus, sei die vollständige Erneuerung der Fenster im Zweifel Sache der Gemeinscha (…). Behalte sich die Gemeinscha schon den Außenanstrich vor, gelte dies erst recht für die vollständige Er‐ neuerung. Mit einer solchen Regelung wollen die Wohnungseigentümer nämlich die einheitliche Außenan‐ sicht des Gebäudes sicherstellen. Da der Eigentümer damit keinen Anspruch auf die von ihm durchgeführ‐ ten Baumaßnahmen habe, sei das Besei gungsverlangen auch nicht rechtsmissbräuchlich (Urteil des AG München vom 7. November 2016, Az.: 481 C 12070/14 WEG). ► Pressemi eilung des AG München Ihr Ansprechpartner: Pilotvorhaben Mieterstrommodelle Das Land Hessen fördert die Umrüstung von Mietshäu‐ sern auf eine eigene Stromversorgung mit Photovoltaik oder kleinen Blockheizkra werken. Das Pilotprogramm ist auf bis zu 1.000 Wohnungen in Gebäuden mit sechs bis 100 Wohneinheiten ausgelegt. Es sollen nicht nur Hauseigentümer, sondern auch Mieter von der Energiewende profi eren können. Das Programm richtet sich besonders an Wohnungsunternehmen, Energieversorger, Energiegenossenscha en und speziali‐ sierte Energiedienstleister. Das Land bietet einen Zuschuss zu den zusätzlichen Inves onen, die erforder‐ lich sind, wenn der Strom sta ins allgemeine Netz an die eigenen Mieter geht, also etwa für Zähleranlagen und automa sierte Abrechnungssysteme. Voraussetzung ist, dass der Strom aus der hauseigenen Anlage pro Kilowa stunde mindestens einen Cent güns ger ist als bei Bezug vom lokalen Grundstromversorger. Die Förderung von Mieterstrommodellen ist einer der zwölf Impulse der Energie‐Agenda 2015 des Hessi‐ schen Wirtscha sministeriums. Insgesamt sind für das Pilotprogramm bis zu 1,5 Millionen Euro vorgesehen. Die Förderung erfolgt über einen pauschalen Grundbetrag pro Gebäude und einen Zuschlag pro Wohnein‐ heit. Die Abwicklung des Programms liegt bei der Hessischen Wirtscha s‐ und Infrastrukturbank WIBank. Vor Einreichung Ihrer Projektskizze können Sie eine für Sie kostenfreie Vorfeldberatung durch die hessen‐ ENERGIE Gesellscha für ra onelle Energienutzung mbH in Anspruch nehmen. Die Vorfeldberatung, in der Ihre projektspezifischen Fragen eingehend erörtert werden können, wird im Au rag des Landes Hessen ge‐ leistet. Bei Fragen zu Mieterstrommodellen und deren Förderung durch das Land Hessen sowie für eine Terminvereinbarung für eine Vorfeldberatung steht Ihnen bei der hes‐ senEnergie Daniel Paschka, Telefon: 0611 74623‐26, als Ansprechpartner zur Verfü‐ gung, [email protected] ► www.energieland.hessen.de ► Merkbla Mieterstrommodelle Ihr Ansprechpartner: Sascha Lankes Energie, Planung, Technik, Mul media Telefon: 069 97065‐144 [email protected] Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende Am 24. Juni 2016 ist das „Gesetz zur Digitalisierung der Energiewende“, das die Einführung von Smart Metern in Deutschland regelt, vom Bundestag beschlossen und am 1. September 2016 im Bundesgesetzbla verkündet wor‐ den. Es ist seit 2. September 2016 in Kra . Typische Mieterhaushalte mit einem Jahresstromverbrauch von weniger als 6.000 Kilowa stunden sind wegen einer fehlenden Wirtscha lichkeit nicht von einem ver‐ pflichteten Rollout sogenannter Smart Meter (elektronische Zähler) betroffen. Für diese Haushalte ist ab 2020 eine op onale Regelung vorgesehen, wenn der Messstellenbetreiber dies möchte. Die erste verpflichtende Stufe soll bereits Anfang 2017 mit Verbrauchsstellen ab 10.000 Kilowa stunden starten. Auch wenn prozentual erst einmal nur wenige Messstellen betroffen sind, müssen Strukturen und Prozesse für die Gateway‐Administra on bis dahin stehen und Grundsatzentscheidungen gefällt sein. Nach Verabschiedung des Gesetzes ist nunmehr klar, dass trotz eines erheblichen Gegenwindes des Bundes‐ rats und betroffener Branchen das für die Wohnungswirtscha als Op on vorteilha e „Liegenscha smo‐ dell“ ab dem 1. Januar 2021 gesetzlich verankert ist. Wesentliche Inhalte des Gesetzes sind: Der Gebäudeeigentümer erhält als Anschlussnehmer das Recht zur Wahl eines Messstellenbetreibers („Liegenscha smodell“). Voraussetzung ist, dass er alle Zählpunkte einer Liegenscha für Strom mit intelli‐ genten Messsystemen aussta et und neben dem Messstellenbetrieb der Sparte Strom mindestens einen zu‐ sätzlichen Messstellenbetrieb der Sparten Gas, Fernwärme oder Heizwärme über das Smart Meter‐Gateway bündelt (Bündelangebot). Bei Ausübung dieses Auswahlrechts enden laufende Verträge für den Messstellenbetrieb der betroffenen Sparten entschädigungslos, wenn deren Laufzeit mindestens zur Häl e abgelaufen ist, frühestens jedoch nach einer Laufzeit von fünf Jahren. Zwei Wermutstropfen bringt der Gesetzentwurf jedoch mit sich: Erstens können Mieter vom Anschlussnehmer dann alle zwei Jahre – sta wie vom GdW gefordert nur alle fünf bis acht Jahre – die Einholung von Bündelangeboten für den Messstellenbetrieb der Liegenscha verlan‐ gen. Zweitens sah der Gesetzentwurf bis kurz vor der Abs mmung vor, dass die Kosten für den Einbau der neu‐ en Stromzähler vorrangig diejenigen tragen sollten, die davon in erster Linie profi eren: die Messstellenbe‐ treiber – also die Netzbetreiber. Sie hä en dann sicherlich die Kosten in den Netzkosten gleichmäßig verteilt. Kurz vor der Verabschiedung wurde das Gesetz geändert, sodass nun die Eigentümer die Kosten für die Instal‐ la onsvorrichtung der neuen intelligenten Stromzähler selbst tragen müssen. Dies entspricht zwar der heu ‐ gen Regelung, jedoch werden nun die Anschlussnehmer im Falle der Umrüstung mit hohen Kosten belastet, die gerechterweise beim Nutznießer der digitalen Messstellen hä en verortet sein müssen. Mit den S mmen von Union und SPD gegen die S mmen der Opposi on beschloss das Parlament ferner, dass spätestens bis zum Jahr 2032 sämtliche mechanische Ferrariszähler bei den Stromkunden durch elek‐ tronische Zähler ersetzt werden sollen. Zudem werden Millionen Verbraucherhaushalte und Stromerzeuger mit vernetzten Stromzählern, sogenannten intelligenten Messsystemen, ausgesta et. Nach eingehender Prüfung der beschlossenen Gesetzesinhalte erhalten Sie ausführliche Informa onen mit einer Bewertung. HBCD‐hal ge Polystyroldämmstoffe Dämmstoffe mit dem Flammschutzmi el HBCD zählen nun zum gefährlichen Abfall. Die Folge: Schon jetzt haben Wohnungsunternehmen Probleme, ihre Dämmstoffabfälle zu entsorgen, denn viele Entsorgungs‐ unternehmen nehmen dieses Material gar nicht mehr an. Dies führt nicht nur zu Verzögerungen bei der Sanierung, sondern verteuert auch den gesamten Entsorgungsprozess. Das Umweltbundesamt informiert über die Bedeutung des seit 30. September 2016 rechtswirksamen Grenzwerts für HBCD: „Nach der POP‐Verordnung müssen Abfälle, die persistente organische Schadstoffe (POPs) enthalten, so verwertet oder besei gt werden, dass die darin enthalte‐ nen persistenten organischen Schadstoffe zerstört oder un‐ umkehrbar umgewandelt werden‘. Abfall gilt dann als ,POP‐hal g‘, wenn dessen POP‐Gehalt größer oder gleich einer bes mmten Grenzwertkonzentra on im Anhang IV der POP‐Verordnung ist. Der für HBCD festgelegte Grenz‐ wert von 1000 mg/kg ist seit 30. September 2016 rechts‐ wirksam. Die neue Einstufung betri vor allem Polystyrol‐Dämmstoffe, die mit HBCD als Flammschutzmi el ausge‐ rüstet sind. Expandiertes Polystyrol (EPS) enthält in der Regel 0,7 Prozent und extrudiertes Polystyrol (XPS) ca. 1,5 Prozent HBCD. Da der Grenzwert für die Einstufung als gefährlicher Abfall bei 1000 ppm (0,1 Prozent) liegt, gelten diese Abfälle ab 30. September 2016 als gefährlich und nachweispflich g und dürfen nur noch in Abfallverbrennungsanlagen behandelt werden, die über eine entsprechende Zulassung verfügen. Der Be‐ griff ,gefährlich‘ meint in diesem Zusammenhang, dass die Behandlung des Abfalls gesondert zu erfolgen hat und mit entsprechenden Nachweisen belegt werden muss. Für Kleinmengen HBCD‐hal ger Dämmstoffabfälle (unter zwei Tonnen pro Jahr) sind keine Entsorgungsnach‐ weise zu führen. Aber auch für diese Abfälle gilt die Vorschri der POP‐Verordnung, dass das HBCD in ihnen unumkehrbar zerstört oder umgewandelt werden muss. Hierfür ist die Abfallverbrennung das geeignete Verfahren. Neben der Verbrennung sind Verfahren zur selek ven Abtrennung von HBCD aus Polystyrolabfäl‐ len in der Erprobung.“ Die Wohnungswirtscha fordert kurzfris g ein Moratorium der Regelungen der Abfallverzeichnis‐Verord‐ nung, damit sichergestellt ist, dass die bisherigen Entsorgungswege solange genutzt werden können, bis die Entsorger auf die neue Situa on vorbereitet sind. Die Länder müssen darüber hinaus sicherstellen, dass die notwendigen Genehmigungen für die Entsorger, entsprechende Abfälle zu verwerten, schnell erteilt wer‐ den. Mi elfris g sind die Länder aufgefordert, die Folgen der neuen Regelung neu zu disku eren und prag‐ ma sche Lösungen finden, die sowohl der Umwelt gerecht werden als für die Wohnungs‐ und Baubranche umsetzbar und bezahlbar bleiben. Ihr Ansprechpartner: Sascha Lankes Energie, Planung, Technik, Mul media Telefon: 069 97065‐144 [email protected] ► Wie werden HBCD‐hal ge Dämmstoffe eingestu ? Der GdW hat für seine Mitgliedsunter‐ nehmen die GdW‐Informa on 152 zum Thema veröffentlicht, die im Mitglieder‐ bereich zum Download bereitgestellt ist. Weiterführende Informa onen finden Sie auch auf der Homepage des Bundesum‐ weltamtes. Körperscha steuergesetz Die Finanzverwaltung kehrt zu ihrer früheren Auffassung zurück: Es kommt jetzt doch nicht zu einer dop‐ pelten Steuerbelastung von Gewinnen im steuerpflich gen Bereich einer Vermietungsgenossenscha . Am 2. Februar 2016 ha e die Finanzver‐ waltung ein neues Schreiben zu Ausle‐ gungsfragen des Einnahmetatbestands von § 20 Abs. 1 Nr. 10 b Einkommensteu‐ ergesetz (EStG) erlassen. Dieser Einnah‐ metatbestand des § 20 Abs. 1 Nr. 10 b EStG wurde bereits mit dem Steuersen‐ kungsgesetz vom 23. Oktober 2000 ein‐ geführt. Grund hierfür war der System‐ wechsel bei der Unternehmensbesteue‐ rung vom Anrechnungsverfahren zum Halbeinkün everfahren. Im System des Halbeinkün everfahrens wurde aufgrund der niedrigen Besteue‐ rung des Einkommens der Körperscha auf Ebene der Körperscha eine Nachversteuerung des an die An‐ teilseigner ausgeschü eten Gewinns auf Ebene der Anteilseigner notwendig. Durch die Einführung des § 20 Abs. 1 Nr. 10 EStG soll erreicht werden, dass der Gewinn von Betrieben gewerblicher Art (BgA) im Sinne des § 4 Körperscha steuergesetz (KStG) einer juris schen Person des öffentlichen Rechts (§ 1 Abs. 1 Nr. 6 KStG) aus Gründen der steuerlichen Gleichbehandlung einer Besteuerung mit Kapitalertragsteuer zugeführt wird, damit dieser Gewinn im Ergebnis derselben Steuerbelastung wie Gewinne anderer Steuersubjekte unter‐ worfen wird. Sinn und Zweck der Erhebung von Kapitalertragsteuer auf die „fik ve" Ausschü ung ist folglich der Aus‐ gleich der fehlenden Besteuerung auf Ebene der Anteilseigner als „Letztverbraucher". Die Trägerkörper‐ scha soll mit ihrer wirtscha lichen Betä gung aus rechtlich unselbstständigen BgA derselben Steuerbelas‐ tung wie andere Steuersubjekte ausgesetzt werden. Unsere Auffassung war, dass diese Regelung nicht auf Vermietungsgenossenscha en übertragbar ist. Vermietungsgenossenscha en im Sinne des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG begründen bezüglich ihrer par ellen Steuerpflicht keinen wirtscha lichen Geschä sbetrieb im Sinne von § 14 Abgabenordnung (AO); die Vor‐ schri des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG stellt auch nicht auf den Begriff des „wirtscha lichen Geschä sbetriebs" ab, was aber wiederum Voraussetzung für die Anwendung des § 20 Abs. 1 Nr. 10 b Satz 4 EStG wäre. Eine Einbeziehung der Vermietungsgenossenscha en ist daher schon vom Gesetzeswortlaut her nicht abge‐ deckt. Nunmehr hat das Bundesfinanzministerium (BMF) ein Einsehen. Das BMF‐Schreiben vom 2. Februar 2016 wurde geändert. Die bisherige Textziffer (Tz) 2 wurde um einen neuen Satz 3 ergänzt. Zunächst heißt es in Tz 2 weiterhin, dass § 20 Abs. 1 Nr. 10 b Satz 4 EStG insbesondere die nach § 5 Abs. 1 Nr. 5, 7, 10, 12, 14, 16, 19, 21, 22 und 24 KStG befreiten Körperscha en erfasst. Dann allerdings wird klarge‐ stellt, dass § 20 Abs. 1 Nr. 10 b Satz 4 EStG nicht anzuwenden ist, wenn Ausschü ungen der von der Körper‐ scha steuer befreiten Körperscha en beim Empfänger zu Einkün en im Sinne des § 20 Abs. 1 Nr. 1 EStG führen. Dieser Tatbestand ist bei Ausschü ungen (Divi‐ Ihre Ansprechpartnerin: dendenzahlungen) von Vermietungsgenossen‐ Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof scha en an ihre Mitglieder gegeben. Damit läu Steuerberaterin die seitens der Finanzverwaltung erfolgte Einbe‐ Telefon: 069 97065‐138 ziehung der Vermietungsgenossenscha en in [email protected] den Anwendungsbereich des § 20 Abs. 1 Nr. 10 b Satz 4 EStG ins Leere. Es findet daher keine Versteuerung von „fik ven“ Ausschü ungen sta . Modernisierung des Besteuerungsverfahrens Noch vor der parlamentarischen Sommerpause hat der Gesetzgeber das „Gesetz zur Modernisierung des Besteuerungsverfahrens“ verabschiedet. Dieses sieht sowohl für die Finanzverwaltung als auch für den Steuerzah‐ ler einige Änderungen vor. Frist für die Abgabe der Steuererklärung Für den Steuerzahler besonders interessant dür en die Änderungen bei der Frist für die Abgabe der Steuererklärung sein. Wird die Erklärung von uns erstellt, muss sie kün ig bis zum 28. Februar des Zwei olgejahres beim Fi‐ nanzamt eingegangen sein. Andernfalls setzt das Finanzamt ab 2019 sofort Verspätungszuschläge fest – einen Ermessensspielraum hat es dann nicht mehr. So sind bei einer verspätet abgegebenen Einkommensteuererklärung beispielsweise 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer, mindestens aber 25 Euro je angefangenen Monat zu zahlen. Eine erfreuliche Ausnahme von der zwingenden Festsetzung der Verspä‐ tungszuschläge sieht das Gesetz für Altersrentner vor, die in der Vergangen‐ heit – o aus Unkenntnis – keine Steuererklärung abgegeben haben. Fordert das Finanzamt sie jetzt auf, ei‐ ne Steuererklärung einzureichen, wird erst ab dem Ende der vom Finanzamt gesetzten Frist ein Verspä‐ tungszuschlag festgesetzt. Geregelt wurde übrigens auch, dass das Finanzamt die Steuererklärung vorab anfordern darf. Wer beispiels‐ weise seine Steuererklärungen früher nicht oder nur verspätet abgegeben hat, muss damit rechnen, dass seine Frist kün ig schon vor dem 28. Februar des Zwei olgejahres endet. Auch bei hohen Nachzahlungen in der Vergangenheit oder bei einer bevorstehenden Betriebsprüfung kann das Finanzamt die Steuererklärung früher anfordern. Belege müssen nicht mehr zwingend eingereicht werden Spendenbescheinigungen und Steuerbescheinigungen über Kapitalerträge müssen kün ig nicht mehr mit der Steuererklärung eingereicht werden, sondern nur noch dann, wenn das Finanzamt dies verlangt. Die Steuerbescheinigungen über Kapitalerträge können ab 2017 auch in elektronischer Form von der Bank an‐ gefordert werden. Wich g ist aber, dass die Belege trotzdem mindestens so lange aufgehoben werden, bis das Veranlagungsverfahren abgeschlossen ist. Nachweise zur Geltendmachung einer Behinderung müssen nur noch bei der erstmaligen Antragstellung und bei einer Änderung der Verhältnisse vorgelegt werden. Diese sollen kün ig ebenfalls in elektronischer Form von der für die Feststellung einer Behinderung zuständigen Stelle an das Finanzamt übermi elt wer‐ den. Was sich sonst noch ändert Anstelle von Sachbearbeitern werden hauptsächlich Computer die Steuererklärungen prüfen. Hierzu wer‐ den Risikomanagementsysteme als Unterstützung eingesetzt. Sta des guten alten Steuerbescheids auf Papier sollen kün ig vermehrt elektronische Bescheide über‐ sandt werden. Hierfür muss sich der Steuerpflich ge beziehungsweise dessen Steuerberater bei der Finanz‐ verwaltung anmelden und einverstanden erklären. Der elektronische ersetzt dann den Papierbescheid. Neben der Modernisierung des Besteue‐ rungsverfahrens gibt es eine erfreuliche Ände‐ rung bei der Ermi lung der steuerlichen Herstel‐ lungskosten. Hier dürfen kün ig angemessene Teile der allgemeinen Verwaltungskosten sowie angemessene Aufwendungen für soziale Einrich‐ Ihre Ansprechpartnerin: Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof Steuerberaterin Telefon: 069 97065‐138 [email protected] tungen des Betriebs, für freiwillige soziale Leistungen und für die betriebliche Altersversorgung mit einbezo‐ gen werden, soweit diese auf den Zeitraum der Herstellung en allen. Dieses Wahlrecht muss allerdings in Übereins mmung mit der Handelsbilanz ausgeübt werden. Diese Änderungen sind größtenteils ab 2018 erstmals anzuwenden. EuGH‐Vorlagen zum Vorsteuerabzug Nach dem Unionsrecht ist der Empfänger einer Leistung nur dann zum Vorsteuerabzug berech gt, wenn er eine Rechnung mit der vollständigen Anschri des leistenden Unternehmers besitzt. Die Umsatzsteuersenate des Bundesfinanzhofs (BFH) ha‐ ben dem Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) die Frage vorgelegt, wann eine solche vollständige Anschri vorliegt. In der Sache geht es um die Frage, ob ein Vor‐ steuerabzug bereits dann eröffnet ist, wenn die angege‐ bene Anschri lediglich den Brie astensitz des leisten‐ den Unternehmers beschreibt oder ob nach dem Unions‐ recht zu fordern ist, dass unter der Anschri die wirt‐ scha liche Tä gkeit des leistenden Unternehmers en al‐ tet wird. In den zugrundeliegenden Verfahren ha en zwei Autohändler einen Vorsteuerabzug aus Rechnungen be‐ gehrt, obwohl an den angegebenen Anschri en keinerlei geschä liche Ak vitäten ihrer Geschä spartner en altet worden waren. Hinweis Die Vorabentscheidungsersuchen sind nach An‐ Ihre Ansprechpartnerin: sicht des BFH erforderlich, weil die EuGH‐Recht‐ Dipl.‐Kffr. Anke Kirchhof sprechung aus 2015 den Schluss zulässt, dass ei‐ Steuerberaterin ne vollständige Anschri auch dann vorliegt, Telefon: 069 97065‐138 wenn sie nicht den Ort der wirtscha lichen Ak ‐ [email protected] vitäten des leistenden Unternehmers beschreibt. Wäre dies der Fall, könnte ein Vorsteuerabzug also auch bei bloßer Angabe eines Brie astensitzes eröffnet sein. Es bleibt nun abzuwarten, wie sich der EuGH in dieser Frage posi onieren wird. Informa on Oktober 2016 Themen der Ausgabe: Oktober 2016 Gesetzgebung Elektronische Kassensysteme: Bundesregierung plant neue Maßnahmen gegen Manipula on Mul na onale Unternehmen: Bundesregierung will gegen Gewinnkürzungen und – verlagerungen vorgehen Investmen onds: Ab 2018 werden bes mmte Erträge schon auf Fondsebene besteuert Einkommensteuer Pflichtveranlagung: Wann Arbeitnehmer eine Einkommensteuererklärung abgeben müssen Häusliches Arbeitszimmer: Kein anteiliger Kostenabzug für Küche, Bad und Flur Geschenke an Geschä sfreunde: Wann Kalender mit Firmenlogo nicht als Betriebsausgaben abziehbar sind Betriebsausflüge: Wann der Fiskus den 110‐€‐Freibetrag gewährt 40‐jähriges Dienstjubiläum: Arbeitnehmer kann Kosten der Feier absetzen Fahrgemeinscha en: Jedes Mitglied kann En ernungspauschale abziehen Handwerkerleistungen: Kosten für Einbruchsschutz sind absetzbar Umsatzsteuer Bauträgerfälle: Vertrauensschutz für Subunternehmer weiterhin möglich Op on zur Umsatzsteuer: Grundstücksvermietung für unternehmerische Zwecke und Wohnzwecke Gemischte Gebäudevermietung: Nach welchem Schlüssel ist die Vorsteuer aufzuteilen? Wechsel der Steuerschuldnerscha : Betriebsvorrichtung kann Gebäudebestandteil sein Geschä sveräußerung im Ganzen: Wann ein sofor ger Weiterverkauf unschädlich ist Grunderwerbsteuer Wohnungseigentümergemeinscha : Steuerpflicht bei Erwerb einer Anwartscha auf Sondereigentum Verfahrensrecht Betriebsprüfung: Zurückbehaltene Anlagespiegel und Kontennachweise wecken das Prüfungsinteresse Nichtabgabe von Steuererklärungen: Landesamt fasst Regeln für Schätzungen zusammen Sons ges Steuerrecht Solidaritätszuschlag: Steuerzahlerbund fordert Abschaffung der Ergänzungsabgabe Baden‐Wür emberg: Finanzministerium schnürt steuerliches Hilfspaket für Hochwasseropfer ► Download der Oktober‐Ausgabe Oktober 2016 Information STEUERN und BILANZIERUNG Information Oktober 2016 Inhalt Seite Gesetzgebung _____________________________________________________________________ 1 Elektronische Kassensysteme: Bundesregierung plant neue Maßnahmen gegen Manipulation ________ 1 Multinationale Unternehmen: Bundesregierung will gegen Gewinnkürzungen und – verlagerungen vorgehen _____________________________________________________________ 1 Investmentfonds: Ab 2018 werden bestimmte Erträge schon auf Fondsebene besteuert _____________ 2 Einkommensteuer _________________________________________________________________ 2 Pflichtveranlagung: Wann Arbeitnehmer eine Einkommensteuererklärung abgeben müssen __________ 2 Häusliches Arbeitszimmer: Kein anteiliger Kostenabzug für Küche, Bad und Flur __________________ 3 Geschenke an Geschäftsfreunde: Wann Kalender mit Firmenlogo nicht als Betriebsausgaben abziehbar sind _____________________________________________________________________ 4 Betriebsausflüge: Wann der Fiskus den 110-€-Freibetrag gewährt _____________________________ 4 40-jähriges Dienstjubiläum: Arbeitnehmer kann Kosten der Feier absetzen _______________________ 5 Fahrgemeinschaften: Jedes Mitglied kann Entfernungspauschale abziehen _______________________ 5 Handwerkerleistungen: Kosten für Einbruchsschutz sind absetzbar _____________________________ 6 Umsatzsteuer _____________________________________________________________________ 6 Bauträgerfälle: Vertrauensschutz für Subunternehmer weiterhin möglich ________________________ 6 Option zur Umsatzsteuer: Grundstücksvermietung für unternehmerische Zwecke und Wohnzwecke ______________________________________________________________________ 7 Gemischte Gebäudevermietung: Nach welchem Schlüssel ist die Vorsteuer aufzuteilen? ____________ 7 Wechsel der Steuerschuldnerschaft: Betriebsvorrichtung kann Gebäudebestandteil sein _____________ 8 Geschäftsveräußerung im Ganzen: Wann ein sofortiger Weiterverkauf unschädlich ist ______________ 8 Grunderwerbsteuer ________________________________________________________________ 9 Wohnungseigentümergemeinschaft: Steuerpflicht bei Erwerb einer Anwartschaft auf Sondereigentum _________________________________________________________________________ 9 Verfahrensrecht ___________________________________________________________________ 9 Betriebsprüfung: Zurückbehaltene Anlagespiegel und Kontennachweise wecken das Prüfungsinteresse __________________________________________________________________ 9 Nichtabgabe von Steuererklärungen: Landesamt fasst Regeln für Schätzungen zusammen ___________ 9 Sonstiges Steuerrecht _____________________________________________________________ 10 Solidaritätszuschlag: Steuerzahlerbund fordert Abschaffung der Ergänzungsabgabe _______________ 10 Baden-Württemberg: Finanzministerium schnürt steuerliches Hilfspaket für Hochwasseropfer _______ 10 Verband der Südwestdeutschen Wohnungswirtschaft e.V. Franklinstraße 62, 60486 Frankfurt Telefon: 069 97065–167 Telefax: 069 97065–204 [email protected] www.vdwsuedwest.de Gesetzgebung Elektronische Kassensysteme: Bundesregierung plant neue Maßnahmen gegen Manipulation Vorsichtig geschätzt 5 Mrd. € Steuerausfälle hat der Fiskus jedes Jahr wegen manipulierter Registrierkassen zu beklagen. Denn aufgrund der fortschreitenden Technisierung ist es heute problemlos möglich, digitale Grundaufzeichnungen in elektronischen Kassen unerkannt zu löschen oder zu verändern. Als Gegenmaßnahme hat die Bundesregierung am 13.07.2016 den „Entwurf eines Gesetzes zum Schutz vor Manipulationen an digitalen Grundaufzeichnungen“ auf den Weg gebracht. Ab 2020 sollen die folgenden Neuerungen auf die Nutzer und Hersteller zukommen: Um die nachträgliche Manipulation von digitalen Grundaufzeichnungen auszuschließen, sollen sogenannte elektronische Aufzeichnungssysteme (dazu gehören auch elektronische Registrierkassen) künftig durch eine zertifizierte technische Sicherheitseinrichtung geschützt werden. Die digitalen Grundaufzeichnungen müssen einzeln, vollständig, richtig, zeitgerecht und geordnet aufgezeichnet (Einzelaufzeichnungspflicht) und auf einem Speichermedium gesichert und verfügbar gehalten werden. Die technischen Anforderungen an die elektronischen Aufzeichnungs- und Sicherungssysteme im Geschäftsverkehr sollen in einer gesonderten Rechtsverordnung detailliert geregelt werden. Zur Prüfung der Ordnungsmäßigkeit von Aufzeichnungen und Buchungen der Kasseneinnahmen und ausgaben soll das Finanzamt künftig ohne vorherige Ankündigung eine sogenannte Kassennachschau durchführen können. Wird ein Kassensystem verwendet, das nicht den neuen gesetzlichen Anforderungen entspricht, so kann ein Bußgeld von bis zu 25.000 € verhängt werden. Diese Sanktion kann auch dann zum Einsatz kommen, wenn die neue zertifizierte technische Sicherheitseinrichtung für elektronische Aufzeichnungssysteme fehlt. Hinweis: Zu den Fragen, ob Ihre Kassensoftware den neuen Anforderungen genügt und welche Schritte notwendig sind, damit Sie auch nach 2020 noch ein gesetzeskonformes Kassensystem verwenden, beraten wir Sie gern persönlich. Der Gesetzentwurf sieht übrigens Bestandsschutz für diejenigen Registrierkassen vor, die aufgrund der Verlautbarung des Bundesfinanzministeriums vom 26.11.2010 (vgl. Ausgabe 08/16) angeschafft oder aufgerüstet wurden, aber den nun geplanten technischen Anforderungen nicht genügen: Alle nach dem 25.11.2010 und vor dem 01.01.2020 erworbenen Registrierkassen dürfen längstens bis zum 31.12.2022 weiter verwendet werden, sofern es technisch nicht möglich ist, sie nachzurüsten. Prüfen Sie daher bitte rechtzeitig, ob Ihre Registrierkasse aufgerüstet werden kann. Stellt sich erst bei einer Kassenprüfung heraus, dass das möglich gewesen wäre, gilt die Bestandsschutzregelung nicht. Regierungsentwurf v. 13.07.2016; www.bundesfinanzministerium.de Multinationale Unternehmen: Bundesregierung will gegen Gewinnkürzungen und –verlagerungen vorgehen Am 13.07.2016 hat die Bundesregierung ein gesetzliches Maßnahmenpaket gegen Gewinnkürzungen und -verlagerungen auf den Weg gebracht. Die wichtigsten Punkte des Gesetzentwurfs sollen der Tendenz ein Ende setzen, dass multinationale Unternehmen im Vergleich zu vorwiegend national tätigen Firmen die Unterschiede zwischen den Steuersystemen einzelner Länder ausnutzen und so ihre Steuerlast auf ein Minimum senken. Dazu soll sich die Zusammenarbeit der Finanzverwaltungen in den Staaten verbessern, in denen die Konzerne tätig sind. Letztere sollen zu diesem Zweck ab 2017 einen Überblick über ihre weltweiten wirtschaftlichen Aktivitäten sowie ihre Steuerzahlungen an die Finanzverwaltungen übermitteln. Ferner will der Gesetzgeber einige Urteile des Bundesfinanzhofs (BFH), die für Steuerpflichtige günstig sind, ab 2017 für nicht anwendbar erklären - unter anderem die folgenden: Im Jahr 2014 hatte der BFH entschieden, dass Gewinnausschüttungen aus verbundenen Unternehmen (sog. Organschaftsfälle) nicht nur eine 95%-ige, sondern eine komplette Freistellung von der Gewerbesteuer genießen. Durch eine neue Regelung im Gewerbesteuergesetz soll diese Verbesserung künftig rückgängig gemacht werden. Information VdW südwest Oktober 2016 1 Um die Nichtbesteuerung bestimmter Einkünfte von in Deutschland ansässigen Steuerpflichtigen zu verhindern, machen die Doppelbesteuerungsabkommen die Freistellung ausländischer Einkünfte davon abhängig, ob diese im anderen Staat besteuert werden. Diese Regelung soll künftig auch dann gelten, wenn die Einkünfte im anderen Staat nur teilweise nicht besteuert werden. Dann soll die Besteuerung in dem Umfang erfolgen, in dem die Einkünfte im anderen Staat nicht besteuert wurden. Der Gesetzentwurf wird demnächst im Bundestag beraten. Wir halten Sie auf dem Laufenden. Regierungsentwurf v. 13.07.2016; www.bundesfinanzministerium.de Investmentfonds: Ab 2018 werden bestimmte Erträge schon auf Fondsebene besteuert Noch vor der parlamentarischen Sommerpause hat der Bundesrat dem Gesetz zur Reform der Investmentbesteuerung zugestimmt. Damit können die Neuerungen ab 2018 ihre Wirkung entfalten. Die umfangreichsten Änderungen gibt es bei der Besteuerung von Publikums-Investmentfonds, also solchen Investmentfonds, die jedem Anleger offenstehen: Bisher wurden die Erträge nicht auf der Ebene des Investmentfonds besteuert, sondern ausschließlich beim Anleger. Das hatte unter anderem zur Folge, dass Sie als Anleger jedes Jahr eine umfangreiche Steuerbescheinigung erhalten haben. Ab 2018 werden bestimmte Erträge - Dividenden und Immobilienerträge - bereits auf der Ebene des Fonds besteuert. Bei allen anderen Ertragsarten (z. B. Zinsen, Gewinnen aus der Veräußerung von Aktien und anderen Wertpapieren sowie Erträgen aus Termingeschäften) bleibt es bei der Steuerfreiheit auf Fondsebene. Als Anleger müssen Sie die Ausschüttungen eines Publikums-Investmentfonds grundsätzlich in voller Höhe versteuern. Da ein Teil der Erträge aber bereits auf Fondsebene versteuert worden ist, werden die Erträge bei Ihnen teilweise freigestellt. Die Höhe der Freistellung hängt vom Anlageschwerpunkt des Fonds ab. Konkret werden bei einer Kapitalanlage in Aktienfonds beim Privatanleger 30 % der Erträge steuerfrei gestellt. Bei Immobilienfonds sind bei allen Anlegern 60 % (beim Investitionsschwerpunkt in Auslandsimmobilien 80 %) der Einkünfte steuerfrei. Die Steuererhebung erfolgt - wie bisher - im Wege des Kapitalertragsteuerabzugs. Sollte der Publikums-Investmentfonds keine oder nur geringe Ausschüttungen vornehmen, wird künftig eine sogenannte Vorabpauschale beim Anleger besteuert. Dies soll verhindern, dass Investmentfonds als Steuerstundungsmodelle genutzt werden. Die Pauschale kommt immer dann zum Ansatz, wenn in einem Veranlagungszeitraum die Ausschüttungen des Investmentfonds die Höhe einer risikolosen Marktverzinsung (sog. Basisertrag) nicht erreichen. Die Berechnung der Vorabausschüttung ist sehr komplex: Sie hängt von einem Basiszins sowie der Wertentwicklung der Fondsanteile ab. Diese Änderungen wirken sich auch auf die jährliche Steuerbescheinigung aus, die Sie als Anleger erhalten. Diese soll künftig nur noch vier statt bisher bis zu 33 Angaben enthalten. Das Gesetz sieht im Übrigen Ausnahmen von der Besteuerung vor, soweit bestimmte steuerbefreite Anleger (insbesondere Kirchen und gemeinnützige Stiftungen) investiert haben oder die Anteile im Rahmen von zertifizierten Altersvorsorge- und Basisrentenverträgen gehalten werden. Weitgehend unverändert geblieben sind dagegen die Besteuerungsregeln für Spezial-Investmentfonds. BGBl 2016 I S. 1730 Einkommensteuer Pflichtveranlagung: Wann Arbeitnehmer eine Einkommensteuererklärung abgeben müssen Alljährlich zu Jahresbeginn regeln die obersten Finanzbehörden der Länder, bis wann die Einkommensteuererklärungen des Vorjahres abgegeben werden müssen. Für die Steuererklärungen 2015 von steuerlich nicht beratenen Bürgern haben die Behörden als Abgabefrist (erneut) den 31.05.2016 bestimmt. Steuerlich beratene Bürger dürfen sich mit ihrer Erklärungsabgabe für 2015 bis zum 31.12.2016 Zeit lassen. Information VdW südwest Oktober 2016 2 Hinweis: Das Bundesland Hessen zeigt sich bei beratenen Steuerbürgern als einziges Bundesland großzügiger und hat in einem eigenen Fristenerlass geregelt, dass sich die Abgabefrist bei ihnen allgemein auf den 28.02.2017 verlängert. Voraussetzung hierfür ist lediglich, dass die Steuererklärungen des Vorjahres fristgemäß abgegeben wurden. Für viele Arbeitnehmer sind diese Fristen allerdings bedeutungslos, weil sie nur für Bürger gelten, die zur Abgabe einer Einkommensteuererklärung verpflichtet sind. Zu diesen Pflichtveranlagungsfällen zählen Arbeitnehmer beispielsweise, wenn sie positive Einkünfte aus der Vermietung einer Wohnung oder ausländische Kapitaleinkünfte von mehr als 410 € bezogen haben, sie Lohnersatzleistungen wie Eltern-, Kurzarbeiter-, Arbeitslosen- oder Krankengeld von mehr als 410 € bezogen haben, bei einem der zusammenveranlagten Ehe- oder Lebenspartner die Steuerklasse V, VI oder IV mit Faktor angewandt worden ist oder bei ihnen ein Freibetrag in den elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmalen eingetragen wurde (z. B. für Verluste aus Vermietung und Verpachtung). Ein eingetragener Behindertenpauschbetrag führt nicht zur Pflichtveranlagung. Fallen Arbeitnehmer nicht unter diese Fallgruppen, können sie in der Regel als sogenannte Antragsveranlager freiwillig eine Einkommensteuererklärung abgeben, um sich zu viel bezahlte Lohnsteuer zurückzuholen. Sie müssen bei der Erklärungsabgabe lediglich die vierjährige Festsetzungsfrist einhalten; Einkommensteuererklärungen 2012 können von ihnen daher noch bis zum 31.12.2016 eingereicht werden. Hinweis: Die freiwillige Abgabe einer Einkommensteuererklärung lohnt in der Regel, wenn die Werbungskosten des Arbeitnehmers über dem Arbeitnehmer-Pauschbetrag von 1.000 € liegen, Kirchensteuer vom Arbeitslohn einbehalten wurde, Spenden geflossen sind oder die außergewöhnlichen Belastungen die zumutbare Belastung übersteigen. In diesen Fällen lässt sich mit der Erklärungsabgabe häufig eine Steuererstattung erzielen. Pressemittelung BDL vom 27.05.2016 Häusliches Arbeitszimmer: Kein anteiliger Kostenabzug für Küche, Bad und Flur Wer von zuhause aus arbeitet, kann die Kosten für sein häusliches Arbeitszimmer als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abziehen, wenn der Raum der Mittelpunkt seiner gesamten betrieblichen und beruflichen Tätigkeit ist (Komplettabzug) oder ihm für die dort ausgeübte betriebliche bzw. berufliche Tätigkeit kein anderer Arbeitsplatz zur Verfügung steht (beschränkter Abzug bis 1.250 € pro Jahr). Nach neuerer Rechtsprechung des Großen Senats des Bundesfinanzhofs (BFH) setzt dieser Raumkostenabzug aber voraus, dass das häusliche Arbeitszimmer ausschließlich oder nahezu ausschließlich betrieblich bzw. beruflich genutzt wird. Eine nicht nur geringfügige private Mitnutzung des Raumes schließt einen Kostenabzug komplett aus - selbst ein anteiliger Kostenabzug ist dann nicht möglich. Das hat zur Folge, dass beispielsweise Arbeitsecken oder Durchgangszimmer aufgrund der privaten Mitnutzung des Raumes steuerlich nicht als abziehbares Arbeitszimmer anerkannt werden. Anknüpfend an diese Rechtsprechung hat der BFH entschieden, dass auch die Kosten für Nebenräume der Privatwohnung wie Küche, Bad und Flur nicht anteilig abgesetzt werden können. Geklagt hatte eine selbständige Lebensberaterin, die ein steuerlich anerkanntes häusliches Arbeitszimmer unterhalten hatte, der aber vom Finanzamt ein zusätzlicher hälftiger Betriebsausgabenabzug für Küche, Bad und Flur der Privatwohnung verwehrt worden war. Der BFH bestätigte diese Entscheidung mit dem Argument, dass auch diese Nebenräume nicht (nahezu) ausschließlich betrieblich genutzt wurden. Hinweis: Die Kosten für gemischt (privat und betrieblich) genutzte Nebenräume der Privatwohnung können also nicht steuermindernd abgezogen werden. Anders ist der Fall aber gelagert, wenn der Erwerbstätige sich ein außerhäusliches Arbeitszimmer - beispielsweise in einer separat angemieteten Arbeitswohnung - eingerichtet hat. In diesem Fall sind die dortigen Nebenräume nicht in die Privatwohnung eingebunden und können daher im Paket mit dem eigentlichen Arbeitsraum abgesetzt werden. BFH, Urt. v. 17.02.2016 – X R 26/13 Information VdW südwest Oktober 2016 3 Geschenke an Geschäftsfreunde: Wann Kalender mit Firmenlogo nicht als Betriebsausgaben abziehbar sind Eine gute geschäftliche Verbindung lebt nicht nur von stetigem Warenaustausch und Zahlungsflüssen. Es ist auch üblich, sich hin und wieder gegenseitig zu beschenken. Sei es mit einer Flasche Wein und einer Dankeskarte zu Weihnachten oder einfach mit einem typischen Produkt aus eigener Herstellung. Auch Kalender finden alle Jahre wieder neue Besitzer. Dumm nur, wenn das Finanzamt hierbei allzu genau auf die Details schaut. Bevor Sie sich Gedanken über die nächsten Weihnachtspräsente machen, sollten Sie daher das folgende Urteil im Zusammenhang mit dem Verschenken von Kalendern kennenlernen. In einem Streitfall vor dem Finanzgericht Baden-Württemberg (FG) ging es nämlich um Kalender, die der verschenkende Unternehmer nicht einmal als Geschenke betrachtete, sondern als Werbeträger (das Firmenlogo und das mutmaßlich eigene Gebäude waren darauf abgedruckt). Doch aufgrund der Hochwertigkeit und der eigenen Herstellung kam am Ende ein Preis von 10,69 € pro Kalender heraus. Die Grenze für Geschenke an Geschäftsfreunde, die als Betriebsausgaben abziehbar sind, liegt jedoch bei 10 €. Sind die Präsente mehr als 10 € und weniger als 35 € (brutto bei Kleinunternehmern und netto bei allen anderen) pro Jahr und Empfänger wert, müssen sie in der Buchführung abgegrenzt und die Beschenkten separat aufgeführt werden, um die Kosten als Betriebsausgaben abziehen zu können. Bei Missachtung dieser Aufzeichnungspflicht oder bei einem Wert von über 35 € können die Betriebsausgaben im Zusammenhang mit den Geschenken gar nicht berücksichtigt werden. Doppeltes Pech für das klagende Unternehmen: Einerseits handelte es sich bei den Kalendern nach Auffassung des FG durchaus um Geschenke. Denn das Unternehmen und das Finanzamt hatten sich zuvor bereits auf eine Wertung als Geschenk verständigt. Andererseits konnte das Unternehmen aufgrund seines internen Controllingsystems zwar eine einzelne Verfolgbarkeit der Kalender sicherstellen und nachweisen. Das jedoch ist nicht ausreichend, um die Aufzeichnungspflicht zu erfüllen. Einzig eine Abgrenzung in der steuerlichen Buchführung genügt den gesetzlichen Anforderungen. Die Klage hatte daher keinen Erfolg. Hinweis: Neben der Grenze von 10 € kommt es auch immer darauf an, wer das Geschenk erhält. Bei eigenen Arbeitnehmern gelten beispielsweise andere Grenzen. Bei Fragen hierzu wenden Sie sich gern an uns. FG Baden-Württemberg, Urt. v. 12.04.2016 – 6 K 2005/11, Revision zugelassen Betriebsausflüge: Wann der Fiskus den 110-€-Freibetrag gewährt Betriebsveranstaltungen wie Betriebsausflüge, Weihnachtsfeiern oder Jubiläen werden steuerlich begünstigt, wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind. Damit der Fiskus mitspielt, muss die Veranstaltung in der Regel allen Mitarbeitern des Unternehmens oder des Betriebsteils offenstehen - elitäre Feste, bei denen nur bestimmte Gruppen bevorzugt werden, sind nicht begünstigt. Ausnahmsweise erkennt der Fiskus aber auch einen fest umrissenen Teilnehmerkreis an, wenn sich die Abgrenzung aus betriebsstrukturellen Konstellationen ergibt (z. B. Feier einer Abteilung, Pensionärstreffen). Wird eine Betriebsveranstaltung steuerlich anerkannt, dürfen die Zuwendungen des Arbeitgebers an den Arbeitnehmer anlässlich dieses Events mit maximal 110 € je Veranstaltung und Arbeitnehmer steuerund sozialabgabenfrei belassen werden; dies gilt für maximal zwei Betriebsveranstaltungen pro Jahr. Da es sich um einen Freibetrag handelt, müssen nur die darüber hinausgehenden Zuwendungen versteuert bzw. verbeitragt werden. Hinweis: Bis einschließlich 2014 war die 110-€-Schwelle noch als Freigrenze ausgestaltet, so dass eine Überschreitung um einen einzigen Cent dazu führte, dass die gesamten Zuwendungen als Arbeitslohn versteuert werden mussten. Zur Berechnung der Arbeitgeberzuwendungen anlässlich einer Betriebsveranstaltung müssen zunächst sämtliche Kosten der Feier zusammengerechnet werden. Hierzu gehören nicht nur die „unmittelbar konsumierbaren“ Kostenpositionen für Speisen und Getränke, sondern auch die Kosten für den äußeren Rahmen der Veranstaltung (z. B. Kosten für Bus- oder Schifffahrt, Raummiete). Nimmt ein Arbeitnehmer eine Begleitperson mit zu einer Betriebsveranstaltung, müssen ihm deren anteilige Kosten steuerlich zugerechnet werden. Information VdW südwest Oktober 2016 4 Beispiel: Ein Arbeitgeber zahlt für einen Betriebsausflug insgesamt 10.000 €. Es nehmen 75 Arbeitnehmer an der Veranstaltung teil, von ihnen bringen 25 eine Begleitperson mit, so dass insgesamt 100 Personen teilnehmen. Die Gesamtkosten müssen zunächst auf 100 Personen verteilt werden, so dass sich ein geldwerter Vorteil von 100 € pro Kopf ergibt. Die Arbeitnehmer ohne Begleitperson liegen somit unterhalb des 110-€-Freibetrags, so dass bei ihnen durch die Feier keine Steuerlast entsteht. Den Arbeitnehmern mit Begleitperson müssen Vorteile von jeweils 200 € zugerechnet werden, so dass sie nach Abzug des Freibetrags 90 € versteuern müssen. Steuerberaterkammer Niedersachsen, Meldung v. 14.07.2016 40-jähriges Dienstjubiläum: Arbeitnehmer kann Kosten der Feier absetzen Dass auch Finanzbeamte mitunter gegen ihren Einkommensteuerbescheid klagen, hat nun ein Staatsdiener aus Niedersachsen bewiesen, dem die Kosten für sein 40-jähriges Dienstjubiläum vom Fiskus zunächst aberkannt worden waren. Für die Feier an einem Montagmittag hatte er alle Beschäftigten seines Finanzamts in den Sozialraum der Behörde eingeladen; für Häppchen, Sekt und Wein waren Kosten von 834 € angefallen. Der Bundesfinanzhof (BFH) erkannte diese Aufwendungen als Werbungskosten an. Ob eine Feier beruflich veranlasst und damit abziehbar ist, muss nach Gerichtsmeinung anhand folgender Fragestellungen überprüft werden: Was war der Anlass der Feier? Wer trat als Gastgeber auf? Wer bestimmte die Gästeliste? Welcher Personenkreis wurde eingeladen? Wann und wo fand die Feier statt? Waren die Kosten der Feier üblich? Lädt ein Jubilar seine Arbeitskollegen wegen ihrer Zugehörigkeit zu einer bestimmten betrieblichen Einheit (z. B. Abteilung) oder wegen ihrer Funktion (z. B. alle Auszubildenden) zu seiner Feier ein, spricht dies für eine berufliche Veranlassung der Kosten, weil die Einladungen dann nach abstrakten berufsbezogenen Kriterien ausgesprochen wurden. Werden hingegen nur einzelne ausgewählte Kollegen eingeladen, spricht dies eher für eine private Mitveranlassung der Kosten (Einladung persönlicher Weggefährten). Im vorliegenden Fall stufte der BFH die Kosten der Jubiläumsfeier als (nahezu) ausschließlich beruflich veranlasst ein. Hierfür sprach, dass Dienstjubiläen berufsbezogene Ereignisse sind und der klagende Finanzbeamte uneingeschränkt alle Amtsangehörigen zu seiner Feier eingeladen hatte. Gegen den privaten Charakter der Veranstaltung sprach, dass die Kosten moderat ausgefallen waren und die Veranstaltung im Finanzamt und teilweise während der Dienstzeit stattgefunden hatte. Hinweis: Wer seine Jubiläumsfeier in einem berufsbezogenen üblichen Rahmen stattfinden lässt, hat also gute Chancen auf einen Kostenabzug. Die steuerliche Anerkennung hat allerdings ihre Grenzen: In einem anderslautenden Urteil hat der BFH vor Jahren entschieden, dass kein Werbungskostenabzug eröffnet ist, wenn ein Jubilar in gehobener beruflicher Position einen Empfang mit 250 geladenen Personen des öffentlichen Lebens veranstaltet, um seinen Repräsentationspflichten nachzukommen. BFH, Urt. v. 20.01.2016 – VI R 24/15 Fahrgemeinschaften: Jedes Mitglied kann Entfernungspauschale abziehen Die steigenden Immobilienpreise in den Ballungszentren verdrängen immer mehr Arbeitnehmer in das Umland, so dass sie täglich weite Fahrtstrecken zur Arbeit zurücklegen müssen. Wer sich einer Fahrgemeinschaft anschließt, profitiert gleich doppelt: Er spart nicht nur Benzinkosten, sondern kann obendrein noch die Entfernungspauschale als Werbungskosten absetzen. Für den Kostenabzug ist nach dem Einkommensteuergesetz unerheblich, ob der Arbeitnehmer selbst fährt oder sich im Auto eines anderen mitnehmen lässt. Jeder Teilnehmer einer Fahrgemeinschaft kann daher seine Entfernungsstrecke zur Arbeit mit 0,30 € pro Kilometer in der Einkommensteuererklärung abrechnen. Umwegfahrten zum Einsammeln von Mitfahrern dürfen allerdings nicht zusätzlich abgesetzt werden. Ob man Fahrer oder Mitfahrer einer Fahrgemeinschaft ist, spielt lediglich für den jährlich absetzbaren Maximalbetrag eine Rolle: Für Arbeitstage, an denen der Arbeitnehmer sich von einer Fahrgemeinschaft mitnehmen lässt, ist der Werbungskostenabzug auf maximal 4.500 € pro Jahr gedeckelt. Für Arbeitstage, Information VdW südwest Oktober 2016 5 an denen er selbst das Steuer in die Hand nimmt, gilt keine Höchstgrenze, so dass diese Fahrten unbegrenzt absetzbar sind. Pro Arbeitstag ist die Entfernungspauschale immer nur für eine Fahrt abziehbar; bei einer Fünf-TageWoche eines Arbeitnehmers akzeptiert das Finanzamt in der Regel 220 bis 230 Fahrten pro Jahr. Wer seine Pendelfahrten in der Einkommensteuererklärung geltend macht, sollte beachten, dass er nicht zwingend die kürzeste Straßenverbindung zwischen Wohnung und Tätigkeitsstätte erklären muss. Auch eine längere Fahrtstrecke wird vom Fiskus anerkannt, wenn der Arbeitnehmer nachweisen kann, dass diese Strecke offensichtlich verkehrsgünstiger ist und regelmäßig genutzt wurde. Hinweis: Wer statt der kürzesten Straßenverbindung eine längere Strecke zur Arbeit fährt, sollte für den steuerlichen Kostenabzug eine gute Beweisvorsorge treffen. So empfiehlt es sich, beispielsweise Zeitungsartikel, Ausdrucke aus Routenplanern und Staumeldungen aufzubewahren, aus denen sich ergibt, dass auf der kürzesten Straßenverbindung regelmäßig Verkehrschaos herrschte. Lohnsteuerhilfe Bayern e.V., Steuertipp v. 26.07.2016 Handwerkerleistungen: Kosten für Einbruchsschutz sind absetzbar Alarmanlagen, Überwachungskameras und einbruchhemmende Fenster - viele deutsche Haushalte rüsten auf und lassen die eigenen vier Wände nachträglich gegen Einbrüche sichern. Nach Berichten der Tageszeitung „Die Welt“ stieg die Zahl der Wohnungseinbrüche im Jahr 2015 deutschlandweit auf 167.136 an, nach Angaben der Gewerkschaft der Polizei blieben davon immerhin 71.300 Taten erfolglos, was auch der verbesserten Sicherheitstechnik geschuldet sein mag. Wer sein Eigenheim nachrüsten lässt, sollte wissen, dass er 20 % der hierbei anfallenden Handwerkerlöhne, Fahrt- und Maschinenkosten von der tariflichen Einkommensteuer abziehen kann; begrenzt ist der Steuerbonus auf 1.200 € pro Jahr. Die Kosten für die verbaute Sicherheitstechnik sind allerdings nicht absetzbar. Beispiel: Ein Privathaushalt zahlt für den nachträglichen Einbau einer Alarmanlage insgesamt 4.000 €, darin enthalten sind Handwerkerlöhne von 1.300 € (einschließlich Umsatzsteuer). Die Löhne können auf dem Hauptvordruck der Einkommensteuererklärung abgerechnet werden, so dass das Finanzamt einen Steuerbonus von 260 € (20 % von 1.300 €) von der Einkommensteuer abzieht. Die Steuerermäßigung für Handwerkerleistungen wird vom Fiskus allerdings nur gewährt, wenn der private Auftraggeber eine Rechnung für die Leistungen erhalten und den Rechnungsbetrag unbar auf das Konto des Leistungserbringers gezahlt hat. Durch diese Abzugsvoraussetzungen will der Gesetzgeber die Schwarzarbeit in Privathaushalten bekämpfen. Hinweis: Seit 2015 werden einbruchhemmende Baumaßnahmen über zinsgünstige Kredite und Zuschüsse der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) gefördert. Wer diese Vergünstigungen in Anspruch nimmt, darf die Handwerkerkosten allerdings nicht mehr zusätzlich steuerlich absetzen. Private Auftraggeber sollten daher vorab durchrechnen, ob eine Förderung über die KfW oder der Steuerbonus günstiger ist. Lohnsteuerhilfe Bayern e.V., Steuertipp v. 05.07.2016 Umsatzsteuer Bauträgerfälle: Vertrauensschutz für Subunternehmer weiterhin möglich In der Baubranche gibt es zurzeit ein besonderes Problem, das vor allem Subunternehmer von Bauträgern beschäftigt. Im Jahr 2013 hatte der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass die Steuerschuldnerschaft bei Leistungen an Bauträger im Regelfall nicht auf den Leistungsempfänger übergeht. Hat ein Bauträger in der Vergangenheit mit seinem Subunternehmer netto (ohne Umsatzsteuer) abgerechnet, kann er die Erstattung der Steuer verlangen, die er fälschlicherweise für seinen Subunternehmer an das Finanzamt abgeführt hat. Beispiel: Ein Fliesenleger war 2012 als Subunternehmer für einen Bauträger tätig. Der Bauträger rechnete netto mit ihm ab und führte die Umsatzsteuer für den Fliesenleger an das Finanzamt ab. Nach dem Urteil des BFH aus 2013 beantragt der Bauträger die Erstattung der Umsatzsteuer, die er eigentlich nicht geschuldet hätte. Für gewöhnlich ziehen die Finanzämter in solchen Fällen die Subunternehmer nachträglich zur Steuerzahlung heran. Ob diese Vorgehensweise verfassungsgemäß ist, hat der BFH bislang nicht abschließend Information VdW südwest Oktober 2016 6 geklärt. Allerdings hat er schon mehrfach bestätigt, dass der Subunternehmer zunächst nicht zu zahlen braucht. Denn die Finanzämter müssen in diesen Fällen eine sogenannte Aussetzung der Vollziehung gewähren. Dies hat der BFH jüngst wieder bestätigt. Hinweis: Durch die Aussetzung muss der Subunternehmer zunächst nicht zahlen. Stellt sich später heraus, dass das Finanzamt die Steuer bei ihm nachfordern kann, muss er die Steuer allerdings zuzüglich 6 % Jahreszinsen nachzahlen. BFH, Beschl. v. 31.03.2016 – XI B 13/16 Option zur Umsatzsteuer: Grundstücksvermietung für unternehmerische Zwecke und Wohnzwecke Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main (OFD) erläutert in einer aktuellen Verfügung, was bei der Vermietung eines Grundstücks für unternehmerische und Wohnzwecke umsatzsteuerlich zu beachten ist. Prinzipiell ist die Vermietung steuerfrei. Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit, auf die Steuerbefreiung zu verzichten (Option). Warum er das tun sollte? Mit dem Verzicht auf die Steuerbefreiung kann sich der Vermieter die Vorsteuer - zum Beispiel aus den Herstellungskosten eines Gebäudes - vom Finanzamt erstatten lassen. Beispiel: Ein Grundstückseigentümer errichtet auf seinem bislang unbebauten Grundstück ein Geschäftshaus. Die Baukosten betragen insgesamt 1.000.000 € zuzüglich 190.000 € Umsatzsteuer. Hat der Eigentümer die Absicht, das gesamte Objekt steuerpflichtig zu vermieten, kann er die 190.000 € als Vorsteuer vom Finanzamt zurückverlangen. Im Gegenzug muss er seine Mieteinnahmen bei der Umsatzsteuer versteuern. Diese Möglichkeit zum Verzicht auf die Steuerbefreiung hat der Unternehmer allerdings nur, soweit der Mieter die Räume für sein Unternehmen nutzt und selbst zum vollen Vorsteuerabzug berechtigt ist. Bei der Vermietung für private Wohnzwecke ist eine Option nicht möglich. Die OFD weist nun darauf hin, dass bei Räumlichkeiten, die sowohl für private Wohn- als auch für unternehmerische Zwecke genutzt werden, eine steuerpflichtige Vermietung nur für den unternehmerisch genutzten Teil möglich ist. Der Verzicht auf die Steuerbefreiung kann dabei auch für einzelne unternehmerisch genutzte Räume erfolgen. Vermietet man beispielsweise eine Wohnung an einen Rechtsanwalt, kann man daher für den Teil, der für die Kanzlei genutzt wird, auf die Steuerbefreiung verzichten. Hinweis: Die Option scheidet bei den Praxisräumen eines Arztes dagegen aus, da dieser im Regelfall umsatzsteuerfreie Umsätze ausführt. OFD Frankfurt/Main, Verf. v. 08.03.2016 – S 7198 A - 1/86 - St 111 Gemischte Gebäudevermietung: Nach welchem Schlüssel ist die Vorsteuer aufzuteilen? Ein Gebäude können Sie sowohl umsatzsteuerfrei als auch umsatzsteuerpflichtig vermieten. Vermieten Sie es sowohl steuerpflichtig als auch steuerfrei, müssen Sie die Vorsteuer aus den Baukosten aufteilen. Beispiel: Ein Investor baut ein Objekt für 1.000.000 € zuzüglich 190.000 € Umsatzsteuer. Die gesamte nutzbare Fläche beträgt 1.000 qm. Davon vermietet er 600 qm steuerpflichtig und 400 qm steuerfrei. Die Vermietungsumsätze, die auf den steuerpflichtigen Teil entfallen, entsprechen 75 % des gesamten Vermietungsumsatzes. Nach Ansicht des Europäischen Gerichtshofs (EuGH) kann die Vorsteuer in einem solchen Fall nach einem Flächenschlüssel aufgeteilt werden (also dem Verhältnis der steuerpflichtig zu den steuerfrei vermieteten Flächen, im Beispiel 60:40) oder nach einem Umsatzschlüssel (also dem Verhältnis der steuerpflichtigen zu den steuerfreien Vermietungsumsätzen, im Beispiel 75:25). Diese beiden Schlüssel kommen allerdings nur dann in Betracht, wenn eine direkte Aufteilung nicht möglich ist. Daher muss man nach Auffassung des EuGH beim Bau einer Immobilie zunächst eine direkte Zuordnung der Vorsteuer versuchen. (Der EuGH trifft leider keine Aussage dazu, wie eine solche direkte Zuordnung erfolgen könnte.) Erst wenn dies nur schwer durchzuführen ist, kann man auf den Flächen- oder Umsatzschlüssel zurückgreifen. In der Praxis kommt daher zumeist der Flächenschlüssel zur Anwendung. In dem Beispiel würde dies einen Vorsteuerabzug von 60 % aus der gesamten Vorsteuer bedeuten. Hinweis: Es bleibt aber abzuwarten, wie der Bundesfinanzhof dieses Urteil des EuGH interpretieren wird. Möglicherweise könnte es doch noch auf eine direkte Zuordnung hinauslaufen. EuGH, Urt. v. 09.06.2016 – C-332/14 Information VdW südwest Oktober 2016 7 Wechsel der Steuerschuldnerschaft: Betriebsvorrichtung kann Gebäudebestandteil sein Zwischen dem Bundesfinanzhof (BFH) und dem Bundesfinanzministerium (BMF) schwelt ein Streit darüber, ob eine Betriebsvorrichtung Bestandteil eines Gebäudes sein kann: Nach Auffassung des BMF können Sachen, Ausstattungsgegenstände oder Maschinen, die auf Dauer in einem Gebäude oder einem Bauwerk installiert sind, Bestandteile des Gebäudes sein. Diese Betriebsvorrichtungen werden nach Auffassung des BMF dann zu Gebäudebestandteilen, wenn sie nicht bewegt werden können, ohne das Bauwerk zu zerstören oder erheblich zu verändern. Nach Auffassung des BFH können Betriebsvorrichtungen dagegen keine Gebäudebestandteile sein. Diese Frage wirkt sich insbesondere beim Wechsel der Steuerschuldnerschaft - unter anderem beim Bau von Photovoltaikanlagen - aus. Beispiel: Ein Bauunternehmer beauftragt eine Montagefirma mit dem Einbau von Photovoltaikpaneelen auf dem Dach einer Lagerhalle. Die Paneele sollen die Fabrik mit Strom versorgen. Damit handelt es sich bei den Paneelen um Betriebsvorrichtungen. Gleichzeitig sind sie jedoch auch Gebäudebestandteile. Nach Auffassung des BMF kommt es in einem solchen Fall zum Wechsel der Steuerschuldnerschaft, so dass das Bauunternehmen als Leistungsempfänger die Umsatzsteuer schuldet. Der BFH würde den Fall dagegen so entscheiden, dass aufgrund der Betriebsvorrichtung kein Gebäudebestandteil vorliegt und die Steuerschuldnerschaft daher nicht wechselt. Allerdings hat das BMF seine Sichtweise erst kürzlich wieder in einem Schreiben bekräftigt. Zusätzlich wurde im letzten Jahr das Umsatzsteuergesetz in diesem Sinne geändert. BMF-Schreiben v. 10.08.2016 – III C 3 - S 7279/16/10001 Geschäftsveräußerung im Ganzen: Wann ein sofortiger Weiterverkauf unschädlich ist Für Geschäftsveräußerungen ist im Umsatzsteuerrecht eine Vereinfachungsregelung vorgesehen: Sogenannte Geschäftsveräußerungen im Ganzen unterliegen nicht der Umsatzsteuerpflicht - die gesamte Übertragung ist dann umsatzsteuerlich irrelevant. Beispiel: A verkauft seinen Handwerksbetrieb einschließlich der Maschinen, des Materials usw. an B. B beabsichtigt, das Geschäft fortzuführen. A wird nicht mehr unternehmerisch tätig. A und B vereinbaren einen Kaufpreis von 100.000 €. Eigentlich müsste A eine Rechnung mit gesondert ausgewiesener Umsatzsteuer ausstellen und darin die einzelnen Gegenstände des Inventars (Maschinen, Material usw.) aufführen. Die Veräußerung des Handwerksbetriebs erfüllt jedoch die Voraussetzungen einer Geschäftsveräußerung im Ganzen, da A sein gesamtes Unternehmen verkauft. Daher muss und darf A keine Rechnung ausstellen. B tritt quasi an seine Stelle und übernimmt das Unternehmen mit allen umsatzsteuerlichen Rechten und Pflichten (sog. Fußstapfentheorie). Würde A aus dem Beispiel trotzdem eine Rechnung ausstellen, hätte dies steuerlich ungünstige Folgen. Die korrekte rechtliche Einordnung des Vorgangs ist daher sehr wichtig. Finanzämter und Unternehmen streiten sich immer wieder über die Frage, ob bzw. wann eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegt. Der Bundesfinanzhof (BFH) hat kürzlich darüber entschieden, ob auch dann eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vorliegen kann, wenn der Erwerber das Unternehmen gleich weiterverkauft. Dies hat der BFH bejaht. Somit liegt im Beispiel zwischen A und B eine Geschäftsveräußerung im Ganzen vor, selbst wenn B den Handelsbetrieb sofort an den dritten Unternehmer C weiterverkauft. Voraussetzung ist allerdings, dass C das Unternehmen fortführt. Außerdem muss B das Unternehmen in seiner Gesamtheit weiterverkaufen. Würde B beispielsweise die Maschinen für sich behalten und nur das Material an C verkaufen, würde es sich nicht mehr um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen handeln. Denn dann würde nicht dasselbe Unternehmen von B an C veräußert und durch C fortgeführt, das A ursprünglich an B verkauft hat. BFH, Beschl. v. 15.04.2016 – XI B 109/15, NV Information VdW südwest Oktober 2016 8 Grunderwerbsteuer Wohnungseigentümergemeinschaft: Steuerpflicht bei Erwerb einer Anwartschaft auf Sondereigentum Als Grundstückseigentümer hat man es mit dem Finanzamt oft nicht leicht - und als Wohnungseigentümer in einer Eigentümergemeinschaft wird es steuerlich auch nicht einfacher. So musste sich kürzlich eine bereits seit Jahren bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) mit einer Grunderwerbsteuerforderung des Finanzamts auseinandersetzen. Eine Eigentümerin sah das nicht ein und klagte. Was war passiert? Zum Vermögen der WEG gehörte neben bebauten Grundstücken auch ein unbebautes Grundstück, welches ursprünglich ebenfalls bebaut werden sollte. Nach Jahren der Nichtbebauung erwarb einer der Wohnungseigentümer dieses Sondereigentum von einem anderen, um die Bebauung endlich zu realisieren. Unter anderem aus statischen Gründen war dies aber gar nicht möglich. Darüber ärgerte sich der Erwerber so sehr, dass ihm der Rest der WEG das Baurecht für 200.000 € abkaufte. Steuerrechtlich - so sah es nicht nur das Finanzamt, sondern auch das Finanzgericht München - handelte es sich allerdings nicht um den Erwerb eines Baurechts, sondern um den Erwerb einer Anwartschaft auf Sondereigentum. Und da das Sondereigentum untrennbar mit dem Miteigentumsanteil der WEG verbunden war, hatten alle Gesellschafter anteilig Miteigentum erworben. Es handelte sich in der Konsequenz um einen grunderwerbsteuerlich relevanten Vorgang mit einer Bemessungsgrundlage von 200.000 €. Einwendungen, dass die 200.000 € nur gezahlt worden seien, um jahrelangen Rechtsstreitigkeiten aus dem Weg zu gehen, hätten die Bemessungsgrundlage möglicherweise reduzieren können. Eine Berücksichtigung kam jedoch nicht in Betracht, da weder eine Abgrenzung noch ein Nachweis über die Höhe vorgebracht worden war. FG München, Urt. v. 17.02.2016 – 4 K 644/14 Verfahrensrecht Betriebsprüfung: Zurückbehaltene Anlagespiegel und Kontennachweise wecken das Prüfungsinteresse Bilanzierende Unternehmen sind mittlerweile verpflichtet, den Inhalt ihrer Bilanz sowie Gewinn- und Verlustrechnung auf elektronischem Wege beim Finanzamt einzureichen; die sogenannten E-Bilanzen müssen erstmals für Wirtschaftsjahre übermittelt werden, die nach dem 31.12.2011 beginnen. Die Oberfinanzdirektion Frankfurt am Main weist in einer aktuellen Verfügung darauf hin, dass sich durch die elektronische Übermittlungspflicht keine Änderungen beim Umfang der einzureichenden Bilanzunterlagen ergeben haben. Was Unternehmen bisher in Papierform einreichen mussten, müssen sie also nun auch in elektronischer Form übermitteln. Weiterhin freiwillig eingereicht werden können Informationen, die den Jahresabschluss ergänzen - hierzu zählen unter anderem Kontennachweise, Anlageverzeichnisse, Anlagespiegel und Angaben zum Investitionsabzugsbetrag. Werden diese Informationen jedoch trotz nachträglicher Anforderung durch das Finanzamt vom Unternehmen zurückgehalten, sollen die Betriebsprüfungsstellen dieses Verhalten als gewichtigen Anhaltspunkt für eine Prüfungswürdigkeit des Falles werten. Hinweis: Wer dem Finanzamt die angeforderten Informationen vorenthält, zieht also das Prüfungsinteresse des Amts auf sich - auch wenn die Unterlagen eigentlich nur freiwillig eingereicht werden müssen. In diesem Fall ist es wahrscheinlich, dass zeitnah der Betriebsprüfer vorstellig wird. Es empfiehlt sich daher, mit offenen Karten zu spielen und dem Amt die gewünschten Informationen zur Verfügung zu stellen. OFD Frankfurt/Main, Vfg. v. 12.04.2016 – S 1456 A - 001 - St 33 Nichtabgabe von Steuererklärungen: Landesamt fasst Regeln für Schätzungen zusammen Wer beim Finanzamt keine Steuererklärungen einreicht, muss mit der Schätzung seiner Besteuerungsgrundlagen rechnen. In einer neuen Verfügung hat das Bayerische Landesamt für Steuern nun zusam- Information VdW südwest Oktober 2016 9 mengefasst, welche Regeln die Finanzämter bei ihren schätzweisen Berechnungen beachten sollten. Danach gilt: Ziel einer Schätzung ist es, die Besteuerungsgrundlagen mit der größten Wahrscheinlichkeit der Richtigkeit zu ermitteln. In sogenannten Dauerschätzfällen, in denen Bürger die festgesetzte Steuer aus einer Vorjahresschätzung gezahlt haben, sollen die Finanzämter bei der aktuellen Schätzung regelmäßig von höheren Besteuerungsgrundlagen ausgehen. Schätzungen sind kein Druckmittel, um den Steuerbürger zur Erklärungsabgabe zu veranlassen; hierfür sollen die Finanzämter auf Verspätungszuschläge und Zwangsgelder zurückgreifen. Im Rahmen einer Schätzung müssen die Finanzämter unter anderem ihre Erkenntnisse aus den Vorjahren, Kontroll- und Veräußerungsmitteilungen sowie Gewerbean- und -abmeldungen berücksichtigen. Zudem müssen sie sämtliche Daten in die Schätzung einbeziehen, die ihnen bereits in elektronischer Form vorliegen (z. B. Lohnsteuerbescheinigungen, Rentenbezugsmitteilungen). Schätzungsbescheide sollen unter dem Vorbehalt der Nachprüfung erlassen werden, so dass die Finanzämter spätere Erkenntnisse nachträglich noch in der Steuerfestsetzung berücksichtigen können. Legt ein Bürger gegen einen Schätzungsbescheid Einspruch ein, ohne gleichzeitig die entsprechende Steuererklärung nachzureichen, sollen die Finanzämter grundsätzlich weder eine Aussetzung der Vollziehung noch einen Vollstreckungsaufschub gewähren. Bei der Schätzung der Umsatzsteuer sollen sich die Finanzämter an den vorangemeldeten Umsätzen in den Voranmeldungszeiträumen orientieren und dabei einen angemessenen Sicherheitszuschlag einrechnen. Auch Vorsteuerbeträge können dementsprechend geschätzt werden. BayLfSt, Vfg. v. 04.07.2016 – S 0335.1.1-4/2 St42 Sonstiges Steuerrecht Solidaritätszuschlag: Steuerzahlerbund fordert Abschaffung der Ergänzungsabgabe Seit dem Jahr 1991 müssen Steuerzahler in Deutschland den Solidaritätszuschlag zahlen, der derzeit bei 5,5 % der Einkommen- und Körperschaftsteuer liegt. Bis auf kurze Unterbrechungen in den Jahren 1992 bis 1994 ist die ursprünglich befristete Ergänzungsabgabe schon seit einem Vierteljahrhundert zu entrichten. Der Bund der Steuerzahler (BdSt) fordert anlässlich dieses „Jubiläums“ die Abschaffung des Solidaritätszuschlags spätestens bis Ende 2019, wenn die Finanzhilfen für den Aufbau Ost auslaufen. Der BdSt untermauert seine Forderung mit einer eigens in Auftrag gegebenen Umfrage, nach der 79 % der Bürger für die Abschaffung sind. Allein im Jahr 2015 nahm der Bund knapp 16 Mrd. € durch den Solidaritätszuschlag ein, wobei nur 6,7 Mrd. € in den Aufbau Ost flossen. Der BdSt sieht darin die Tendenz bestätigt, dass die Einnahmen aus dem Solidaritätszuschlag seit Jahren steigen, während die Leistungen für die neuen Bundesländer stetig sinken. So werden im Jahr 2019 voraussichtlich knapp 19 Mrd. € an Solidaritätszuschlag vereinnahmt werden, während nur 3,6 Mrd. € für den Aufbau Ost anfallen. Die Ergänzungsabgabe speist nach Ansicht des BdSt somit nicht den Solidarpakt, sondern fließt in den Bundeshaushalt ein und ist damit nicht zweckgebunden. BdSt, Pressemitteilung v. 30.06.2016 Baden-Württemberg: Finanzministerium schnürt steuerliches Hilfspaket für Hochwasseropfer Im Mai und Juni 2016 sind durch Starkregen und Hochwasser in weiten Teilen Baden-Württembergs beträchtliche Schäden entstanden. Um die betroffenen Bürger steuerlich zu entlasten, hat das Finanzministerium Baden-Württemberg (FinMin) unter anderem folgende Hilfsmaßnahmen getroffen: Geschädigte Bürger können bis zum 30.09.2016 die Stundung bereits fälliger oder fällig werdender Steuern beantragen. Die Finanzämter sollen bei der Prüfung der Stundungsvoraussetzungen keine Information VdW südwest Oktober 2016 10 strengen Maßstäbe anlegen; auch Stundungszinsen sollen sie regelmäßig nicht erheben. Bei nach dem 30.09.2016 fälligen Steuern muss der Stundungsantrag besonders begründet sein. Ist einem Finanzamt bekannt, dass ein Vollstreckungsschuldner unmittelbar und nicht unerheblich von der Unwetterkatastrophe betroffen ist, soll es bis zum 30.09.2016 von Vollstreckungsmaßnahmen bei allen rückständigen oder bis zu diesem Zeitpunkt fällig werdenden Steuern absehen. Bis zum 30.09.2016 geleistete Spenden für Opfer der Unwetterkatastrophe sind bereits dann steuerlich abziehbar, wenn sie dem Finanzamt durch Bareinzahlungsbeleg, Kontoauszug oder Onlinebanking-Ausdruck nachgewiesen werden (keine Spendenbescheinigung erforderlich). Voraussetzung ist, dass die Spenden auf ein anerkanntes Sonderkonto eingezahlt worden sind. Hat ein Bürger infolge der Unwetterkatastrophe seine Buchführungsunterlagen verloren, sollen die Finanzämter hieraus keine steuerlich nachteiligen Folgerungen ziehen. Beim Wiederaufbau von Betriebsgebäuden wird innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums eine Sonderabschreibung von bis zu 30 % der Herstellungs- oder Wiederherstellungskosten zugelassen. Bei der Ersatzbeschaffung von beweglichen Anlagegütern ist eine Sonderabschreibung bis zu 50 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten erlaubt (ebenfalls innerhalb eines Drei-Jahres-Zeitraums). Unterstützungsleistungen des Arbeitgebers an einzelne betroffene Arbeitnehmer bleiben nach den Regelungen in den Lohnsteuerrichtlinien nur unter besonderen Voraussetzungen steuerfrei, zum Beispiel ist eine Auszahlung durch eine unabhängige Einrichtung oder den Betriebsrat erforderlich. Diese Voraussetzungen hat das FinMin für Zuwendungen in Zusammenhang mit der Unwetterkatastrophe aufgehoben. Auch Leistungen über 600 € pro Jahr müssen nunmehr regelmäßig nicht als steuerpflichtiger Arbeitslohn behandelt werden, da ein besonderer Notfall vorliegt. Verzichten Arbeitnehmer zur Unterstützung der Unwettergeschädigten auf die Auszahlung von Teilen ihres Arbeitslohns, bleiben diese Lohnteile steuerfrei, wenn die Geldmittel zugunsten einer Beihilfe des Arbeitgebers an geschädigte Arbeitnehmer des Unternehmens fließen oder auf ein zugelassenes Spendenkonto eingezahlt werden (Arbeitgeber muss aber Verwendungsauflage erfüllen und dies dokumentieren). FinMin Baden-Württemberg, Erlass v. 10.06.2016 – 3 - S - 1915/28 Information VdW südwest Oktober 2016 11 Finanzierungsvermi lung Die rich ge Finanzierungsentscheidung ist maßgeblich für die Wirtscha lichkeit unter‐ nehmerischen Handelns. Die Assekuranz‐ und Finanzierungsvermi ‐ lungsservice GmbH prü kon nuierlich den Markt, um güns ge Darlehen zu beschaffen. ► Aktuelle Zinskondi onen Ihr Ansprechpartner: Bernd Müller Betriebswirtscha licher Berater Telefon: 069 97065‐216 berndmueller@n mmoconsult.de Für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Umschuldungen von Miethausobjekten können wir Ihnen - vorbehaltlich der Objekt- und Bonitätsprüfung - gegenwärtig Darlehen zu folgenden freibleibenden Tagesbedingungen beschaffen: I. Darlehen von Versicherungsgesellschaften und Realkreditinstituten Abschnitte ab ca. EUR 500.000 mit Besicherung im werthaltigen (60 %) erststelligen Beleihungsraum Zinsbindung 10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre Laufzeit: Zinssatz p.a. 10.10..2016 0,89% 1,28% 1,45% 01.01.2017 für 10/15/20 Jahre Bereitstellungszs.: 3 % p. a. BZ-frei bis 01.01.2017 FORWARD-Zinssatz p. a. (Vorlaufzeit 1 Jahr) 0,96% 1,28% 1,45% ab 01.11.2017 bis 30.10.2027 / 2032 / 2037 Bereitstellungszs.: 3 % p. a. BZ-frei bis 01.11.2017 FORWARD-Zinssatz p. a. (Vorlaufzeit 2 Jahre) 1,20% 1,52% 1,69% ab 01.11.2018 bis 30.10.2028 / 2033/ 2038 Bereitstellungszs.: 3 % p. a. BZ-frei bis 01.11.2018 In Einzelfällen bei Neubau bis zu 24 Monate bereitstellungszinsfrei - Auszahlung 100 %, 2 % Tilgung p. a. (zzgl. ersparter Zinsen), ohne Nebenkosten - Zahlungsweise monatlich nachträglich mit sofortiger Tilgungsverrechnung - Auf Anfrage können wir Ihnen auch Zinsfestschreibungen bis 30 Jahre anbieten und bis zu 5 Jahre Forwarddarlehen! Mittel der KfW-Förderbank (für durchzuleitende Anträge mit Abschlägen auf die Tableaubedingungen) KfW-ProgrammKurzbeschreibung „Energieeffizient Sanieren“ Einzelmaßnahmen KfWEffizienzhaus (Nr. 151) „Energieeffizient Bauen“ (Nr. 153) 10.10..2016 Ihr ASW Team Laufzeit Jahre / Tilgungsfreijahre / Zinsfestschreibung Jahre 10 / 1 - 2 / 10 20 / 1 - 3 / 10 30 / 1 - 5 / 10 10,20 oder 30 Jahre / 1-5 / 10 20 / 1 - 3 / 20 30 / 1 - 5 / 20 Zinssatz p. a. und Abrechnung Stand: 05.07.2016 0,75 %, 100 % Auszahlung 0,75 %, 100 % Auszahlung 0,75 %, 100 % Auszahlung 0,75 % 100 % Auszahlung 1,30 % 100 % Auszahlung 1,50 % 100 % Auszahlung Veranstaltungen 2016 Kongresse, Tagungen und Foren ► 5. Forum Personal, 24. und 25. November, München ► AWI saar‐Kongress , 27. Oktober, Saarbrücken Bildungsangebote des EBZ in Frankfurt am Main EBZ ‐ Europäisches Bildungszentrum der Wohnungs‐ und Immobilienwirtscha ► Veranstaltungsübersicht Verbandsrat, Fachausschüsse und Arbeitsgemeinscha en ► Verbandsrat (VdW südwest), 22. November ► Prüfungsausschuss, 15. November ► Fachausschuss für EDV und Organisa on, 24. Oktober, Frankfurt ► Fachausschuss für Kapitalgesellscha en, 17. November, Ho eim ► Fachausschuss für Planung und Technik, 8. Dezember ► Fachausschuss für Recht, 2. November, Mainz ► Fachausschuss für Steuern, 3. November, Frankfurt Mit einem Bestand von rund 8.000 eigenen und fremd verwalteten Woh‐ nungen sind wir das größte Immobilienunternehmen im Saarland. Unser Gesellscha er ist die Landeshauptstadt Saarbrücken. Als kommunales Unternehmen arbeiten wir für eine langfris ge und bezahlbare Versor‐ gung mit modernem Wohnraum für breite Schichten der Bevölkerung. In Zeiten des gesellscha lichen Wandels posi onieren wir uns als modernes, kundenorien ertes Dienstleis‐ tungsunternehmen. Unser Handeln ist geprägt von wirtscha lichen Zielsetzungen und sozialer Verantwor‐ tung. Wir suchen einen In dieser herausgehobenen Posi on verantworten Sie einen Fachbereich, der das Kerngeschä unseres Un‐ ternehmens umfasst. Ihre Aufgaben Gesamtverantwortung in allen Fragen der Kundenbetreuung und Hausbewirtscha ung sowie Impulsgeber für neue strategische Handlungsfelder Ansprechpartner für Kunden, Mieter und Au raggeber Wertschätzende und mo vierende Führung der mehr als 40 Ihnen zugeordneten Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter sowie kompetente und umsich ge Steuerung des Fachbereiches Organisa on von Arbeits‐ und Prozessabläufen sowie Gewährleistung und Umsetzung der Leistungsstandards Ausbau und Op mierung des Kundenservices Betriebskostenmanagement mit Überwachung der Budgetvorgaben Überwachung der vertragsgemäßen Aufgabenerfüllung, aber auch Umsetzung von Vertragsänderungen inkl. der erforderlichen Schri e der Qualitätssicherung Ihr Profil Einschlägiges Hochschulstudium oder vergleichbare Qualifika on Mehrjährige Führungs‐ und Ergebnisverantwortung für die Bewirtscha ung eines Wohnungsunterneh‐ mens Unternehmerisches und strategisches Denken und Handeln Ausgeprägte Dienstleistungsorien erung und Verhandlungsgeschick Überzeugende Kontakt‐ und Kommunika onsfähigkeit Ausgewiesene Führungskompetenz mit der Fähigkeit, Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zu mo vieren Problemlösungs‐ und Entscheidungskompetenz Loyalität und Zuverlässigkeit Ausdauer und Belastbarkeit Wir bieten Ihnen einen spannenden und zukun ssicheren Arbeitsplatz in der Saar‐Lor‐Lux‐Region mit eirner a rak ven Vergütung und weiteren Sozialleistungen im Rahmen des TVöD. 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Zur Verstärkung unseres dynamischen Teams suchen wir zum nächstmöglichen Zeitpunkt Ihre Aufgaben Finanzbuchhaltung inklusive Jahresabschlusserstellung Revisionstä gkeit Allgemeine betriebswirtscha liche Beratung Interessante Sonderprojekte rund um die Immobilie Ihr Profil Ausbildung als Bilanzbuchhalter/‐in, ein betriebswirtscha liches Studium oder eine vergleichbare Qualifika on Kenntnisse der Wohnimmobilienverwaltung (Mieterhöhung, Betriebskosten) sind von Vorteil Gutes Zahlenverständnis Fundierte EDV‐Kenntnisse (MS Office / GES / WODIS / WoWi c/s ) Mandanten‐ bzw. Dienstleistungsorien erung Teamfähigkeit Verantwortungsbewusstsein Strukturierte, effiziente Arbeitsweise Reisebereitscha Unser Angebot Angenehmes Arbeitsklima Kurze Entscheidungswege Gute Sozialleistungen (u. a. 30 Tage Urlaub) Work‐Life‐Balance (u. a. durch geregelte Arbeitszeiten) Wir freuen uns darauf, Sie kennenzulernen. Ihre Bewerbungsunterlagen richten Sie unter Angabe des frühestmöglichen Eintri stermins und Ihrer Gehaltsvorstellungen – bi e ausschließlich per E‐Mail – an: anne‐[email protected] Treuhandgesellscha für die Südwestdeutsche Wohnungswirtscha mbH, Frau Anne‐Kathrin Triebel, Franklinstraße 62, 60486 Frankfurt, Telefon 069 97065‐124, www.tdwsuedwest.de
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