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Analyse von Jones Lang Lasalle
Markt für Logistikflächen bricht weiter Rekorde
Und wieder wird eine Rekordmarke übertroffen: In den ersten neun Monaten dieses Jahres
wurden rund 5 Millionen Quadratmeter (Eigennutzungen und Vermietungen) auf dem
deutschen Markt für Lager- und Logistikflächen umgesetzt. Das hat eine Analyse von Jones
Lang Lasalle ergeben.
In den ersten neun Monaten 2016 lag das Umsatzvolumen auf dem deutschen Markt für Lager- und
Logistikflächen bei insgesamt rund 5 Millionen Quadratmeter (Eigennutzungen und Vermietungen).
Damit bewegt sich der Umsatz leicht (plus 3 Prozent) über dem Vergleichszeitraum des Vorjahres.
5- und 10-jährige Durchschnittswerte wurden um 20 Prozent beziehungsweise 43 Prozent deutlich
übertroffen. Während die Umsätze durch Eigennutzer im Jahresvergleich stabil blieben, legten die
Vermietungsumsätze um 5 Prozent zu.
„2016 wird als neues Rekordjahr in die Geschichte des Logistikflächenmarktes eingehen – so viel
scheint schon jetzt sicher. Unter anderem angetrieben durch den Onlinehandel wird die Nachfrage
der Unternehmen nach neuen Logistikflächen auch im vierten Quartal einen sehr erfreulichen
Umsatz generieren. Zum Jahresende könnte die 6,5 Millionen Quadratmeter Marke erreicht
werden“, sagt Frank Weber, bei Jones Lang Lasalle (JLL) Leiter der Industrievertretung
Deutschland. Bundesweit seien allein durch E-Commerce-Unternehmen im laufenden Jahr bislang
zirka 348.000 Quadratmeter umgesetzt.
In den Big 5 Flächenumsatz leicht rückläufig
In den Big 5-Ballungsräumen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und München) machte der
Dreivierteljahresumsatz mit insgesamt rund 1,48 Millionen Quadratmeter 5 Prozent weniger aus als
im Vergleichszeitraum 2015, verursacht vor allem durch das im laufenden Jahr deutlich niedrigere
Ergebnis im 3. Quartal. Der fünfjährige Durchschnittswert der ersten drei Quartale wurde erreicht,
der zehnjährige Vergleichswert um 14 Prozent übertroffen. Das größte Plus verzeichnete im
Jahresvergleich die Region Frankfurt mit 22 Prozent. Ebenfalls positiv schnitten die Regionen
München (11 Prozent) und Berlin (10 Prozent) ab. Düsseldorf, wo ein gewisser Sättigungseffekt
durch das herausragende Ergebnis im Vorjahreszeitraum und ein zunehmend fehlendes Angebot zu
registrieren ist sowie Hamburg mit gleichermaßen überproportionalem Rückgang bei den Umsätzen
in der Größenordnung ab 5.000 Quadratmeter, mussten Einbußen von 55 Prozent beziehungsweise
12 Prozent hinnehmen.
Drei der vier größten Abschlüsse in den Big 5 wurden im dritten Quartal getätigt, darunter auch die
Anmietung von rund 43.000 Quadratmeter durch den Online-Händler ASOS in Großbeeren bei
Berlin und je zirka 35.000 Quadratmeter als Eigennutzerdeals in Gernsheim bei Frankfurt durch
einen Logistiker und in Henstedt-Ulzburg bei Hamburg durch Netto. Insgesamt entfallen 35 Prozent
des Umsatzes auf Handelsunternehmen, weitere 32 Prozent auf Unternehmen aus dem Bereich
Transport/Verkehr/Lagerhaltung. Industrieunternehmen kommen auf 19 Prozent.
„Der Angebotsmangel in der Größenordnung ab 5.000 Quadratmeter begleitet die Big 5 nun schon
seit geraumer Zeit. Zum einen spielt eine fehlende Grundstücksverfügbarkeit für
Logistikimmobilien eine Rolle, dies aus planerischen bzw. kommunalpolitischen Gründen oder
wegen konkurrierender Nutzungen“, so Weber. Andererseits sei zwar auch zu beobachten, dass die
Verknappung zu etwas mehr spekulativer Bautätigkeit beziehungsweise Planung geführt hat, so zum
Beispiel in der Region Rhein-Main an den Standorten Ginsheim (30.000 Quadratmeter), Weiterstadt
(35.000 Quadratmeter) und kurzfristig auch in Groß-Gerau (20.000 Quadratmeter). „Zur spürbaren
Entlastung tragen diese Volumina allerdings nicht bei. Den Unternehmen in den BIG 5 bleibt daher
nur, in die weitere Umgebung auszuweichen, wo die Verfügbarkeit an Grundstücken deutlich besser
ist“, so der Logistikvermietungsexperte.
In München sind die höchsten Lagerflächenmieten zu zahlen
Auch nach neun Monaten zeigt sich bei den Spitzenmieten für Lagerflächen in der Größenordnung
ab 5.000 Quadratmeter in allen betrachteten Regionen eine stabile Entwicklung. Bis auf Frankfurt,
wo ein leichter Anstieg wahrscheinlich ist, wird sich daran auch bis Ende des Jahres nichts ändern.
Am meisten müssen die Nutzer mit 6,75 Euro/Quadratmeter/Monat in München zahlen. Deutlich
darunter bewegen sich die Regionen Frankfurt (6,00 Euro/ Quadratmeter /Monat), Hamburg (5,60
Euro/ Quadratmeter /Monat) und Düsseldorf (5,40 Euro/ Quadratmeter /Monat). Noch günstiger
sind Flächen in der Region Berlin zu bekommen: Auch in den besten Lagen liegen die Spitzenwerte
dort nur bei 4,70 Euro/ Quadratmeter /Monat.
Neuer Umsatzrekord außerhalb der Big 5 Ballungsräume
Das Umsatzvolumen außerhalb der Big 5 Ballungsräume (In diese Zahlen fließen ausschließlich
Flächenumsätze ab einer Größe von mindestens 5.000 Quadratmeter ein (Eigennutzer und
Vermietungen)) eilt von Rekord zu Rekord: 3,51 Millionen Quadratmeter ist eine noch nie nach
neun Monaten erreichte Größenordnung: Gegenüber dem Vorjahr ein Plus von 6 Prozent, fünf- und
zehnjährige Durchschnittswerte um 31 Prozent beziehungsweise 61 Prozent getoppt. Dabei liegen
alle drei Quartale des laufenden Jahres über den Volumina der jeweiligen Zeiträume in 2015. Rund
57 Prozent des Umsatzes wurden durch Vermietungen generiert, sie legten im Jahresvergleich um 3
Prozent zu. Bei den Umsätzen durch Eigennutzer war ein Plus von 11 Prozent zu verbuchen.
Unternehmen aus dem Bereich Transport, Verkehr, Lagerhaltung sorgten für die meisten Umsätze,
ihr angemietetes oder eigengenutztes Flächenvolumen macht 1,24 Millionen Quadratmeter aus, der
Handel kommt auf 1,15 Millionen Quadratmeter. Knapp unter der 1 Millionen Quadratmeter Marke bewegt sich die Industrie.
Das Ruhrgebiet bleibt Top Umsatz-Performer.
Mit 885.000 Quadratmeter und damit einem Viertel des Umsatzes außerhalb der Big 5 ist bereits
drei Monate vor Ende des Jahres ein doppelt so hohes Flächenvolumen wie in Gesamt 2011 erreicht,
das bis dato als Rekordjahr galt. Das Ruhrgebiet profitierte von einer Reihe großflächiger Umsätze,
darunter auch die drei größten Deals bundesweit: im dritten Quartal mietete die Metro Group für
ihre neuen Zentrallager (Metro CC und Real) am Standort Marl insgesamt rund 225.000
Quadratmeter Lagerfläche in zwei eigenständigen Gebäuden an und gibt dafür die bestehenden
Standorte in Kamen, Unna und Essen auf. Die neuen Flächen sollen Anfang 2018 fertiggestellt
werden. Bereits im ersten Halbjahr waren großflächige Abschlüsse von Amazon in Werne und von
Opel (Eigennutzer) in Bochum zu notieren. Insgesamt entfielen im Ruhrgebiet 92 Prozent des
Umsatzes auf Neubauten/Projektentwicklungen, in den übrigen Regionen liegt dieser Anteil bei
durchschnittlich 75 Prozent. Über 60 Prozent der Flächenumsätze im Ruhrgebiet entfiel auf
Handelsunternehmen, ein überdurchschnittlich hoher Anteil. „Das Ruhrgebiet, auch in den letzten
Jahren in punkto Umsatz-Ranking immer unter den Top-Standorten, steht nicht zuletzt aufgrund
seiner hohen Einwohnerzahl und Bevölkerungsdichte als Absatzmarkt im Fokus vieler
Unternehmen. Dabei profitiert die Region von der relativ guten Grundstücksverfügbarkeit und den
im Vergleich mit anderen Ballungsräumen niedrigeren Grundstückspreisen. Das Potential für
weitere großflächige Logistikansiedlungen ist enorm“, so Weber. Aber auch insgesamt seien die
Standorte zwischen den Ballungsräumen oft notwendige Knotenpunkte in den jeweiligen
Netzwerkstrukturen von Kontraktlogistikern. Auch für Investoren gelte ein Engagement in den
‚peripheren‘ Regionen mittlerweile als selbstverständlich. „Oft sind hier die entscheidenden
Bedingungen gegeben: Mieterbonität, akzeptabler Grundstückseinstand, langfristige Mietverträge.
Bei Projektentwicklungen machen das fehlende Flächenangebot und steigende Grundstückspreise in
den BIG 5 die Anziehungskraft dieser Standorte aus“, so Weber. Und weiter: „Unter dem
Gesichtspunkt einer optimierten Logistikinfrastruktur-Versorgung für den deutschen Markt,
immerhin der größte in Europa, gehen wir davon aus, dass auch und gerade diese Standorte
weiterhin sehr gefragt bleiben und für hohe Umsatzvolumina sorgen werden.“
Dieser Artikel erschien am 21.10.2016 unter folgendem Link:
http://www.dieimmobilie.de/analyse-von-jones-lang-lasalle-markt-fuer-logistikflaechen-bricht-weiter-rekorde-14770
43637/
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