osnabrück

OSNABRÜCK
UNTERSCHÄTZTER EINZELHANDELSSTANDORT
OKTOBER 2016
IN ZAHLEN
Bundesland:
Osnabrück ist Oberzentrum für ein Einzugsgebiet mit
knapp 700.000 Einwohnern und der herausragende
Einzelhandelsstandort im Südwesten Niedersachsens.
Niedersachsen
Einwohnerzahl:
156.897
Bevölkerungsentwicklung:
+0,4 %
Sozialversicherungspflichtig
Beschäftigte:
Die Stadt lag schon immer am Schnittpunkt wichtiger
Handelsstraßen und europäischer Wirtschaftsachsen.
Industrie-, Großhandels-, Logistik- und zunehmend
Dienstleistungsunternehmen bestimmen die wirtschaftliche
Leistung. Zudem hat sich in der viertgrößten Stadt des
Bundeslandes eine bedeutende Auto-, Metall- und
Papierindustrie angesiedelt.
89.821
Arbeitslosenquote:
7,8 %
Einzelhandelskaufkraft:
98,3
Einzelhandelszentralität:
148,2
Relevante Shopping-Center:
Kamp-Promenade (C), OSKAR am Neumarkt
(Planung)
C=City
S=Stadtteil P=Peripherie
Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH,
Bundesagentur für Arbeit,
1A-EINZELHANDELSMIETEN
von 2005- 2015 in EUR / m²
80-120m²
300-500m²
120
Neben Europas größtem Autokonzern Volkswagen, der
seit der Übernahme von Karmann in Osnabrück produziert, ist in der Stadt eine große Bandbreite an Branchen
vertreten. Zum produzierenden Gewerbe zählen Konzerne
wie KME (früher Kabelmetal), der Kuchenhersteller
Coppenrath & Wiese und die wieder erstarkte Georgsmarienhütte vor den Toren der Stadt. Eine große Bedeutung
hat die Logistikbranche mit Speditionen wie Hellmann,
Koch und Nosta-Transport. Dienstleister wie Piepenbrock
und die Kaffee-Partner Holding runden das Bild ab. In
Studien zur Wirtschaftsfreundlichkeit rangiert Osnabrück
im bundesweiten Vergleich ganz vorne.
100
Ein weiterer Pluspunkt ist die gute Verkehrsanbindung.
Über die Autobahn A 1 gelangt man zügig nach Hamburg
und ins Ruhrgebiet. Hannover und die holländische
Grenze sind über die A 30 und die A 2 schnell erreicht.
80
60
40
20
0
05
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14
15
INNENSTADTANTEILE
Osnabrück
Die Universitätsstadt hat rund 21.000 Studierende und ist
bundesweit die einzige Stadt, die in einem Naturpark liegt.
Das Bild der Bistumsstadt ist von Kirchen geprägt. Im
nördlichen Teil der Innenstadt zwischen der Kathedrale
Dom St. Peter und Heger Tor erstreckt sich die historische
Altstadt mit dem Rathaus des Westfälischen Friedens. Der
dreieckige Marktplatz mit dem Rathaus sowie der Kirche
St. Marien versprüht mittelalterliches Flair und lockt
jährlich rund 250.000 Touristen in die Stadt.
Ø 100T - 200T Einwohner
„Jenseits der allgemeinen positiven Grunddaten und
Rahmenbedingungen lohnt aber insbesondere auch ein
Blick auf die besondere Einzelhandelsattraktivität der City“,
meint COMFORT-Chefresearcher Olaf Petersen.
Umsatzanteile
Verkaufsflächenanteile
0
10
20
30
40
50
Quellen: COMFORT Research & Consulting
COMFORT Städtereport Osnabrück 2016
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EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND
-ZENTRALITÄT
Ø 100T ≤ 200T Einwohner
Osnabrück
Einzelhandelskaufkraft
Historisches Rathaus
Einzelhandelszentralität
0
50
100
150
200
Quelle: GfK GeoMarketing GmbH
MODEZENTRALITÄT
Osnabrück
0
50
Ø 100T - 200T Einwohner
100
150
200
250
300
BEDEUTUNG DER STADT ALS
EINZELHANDELSSTANDORT
Als Einzelhandelsstandort ist Osnabrück auch über die
Stadtgrenzen hinaus von großer Bedeutung. Aktuell
werden auf der 128.000 Quadratmeter großen Verkaufsfläche in der City 429 Millionen Euro umgesetzt. Der
Umsatzanteil der innerstädtischen Verkaufsfläche am
Gesamtumsatz der Stadt liegt dabei mit rund 38,2 % auf
dem Niveau von vergleichbaren Städten, der Verkaufsflächenanteil ist mit rund 32 % vergleichsweise hoch. Die
Zentralität ist mit 148,2 bemerkenswert hoch. „Ein
Umstand, der die Stärke des Einzelhandelsstandortes
Osnabrück deutlich unterstreicht“, erläutert COMFORTGeschäftsführer Jürgen Kreutz.
Quelle: COMFORT – Research & Consulting
EINZUGSGEBIET
Quelle: COMFORT – Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph
COMFORT Städtereport Osnabrück 2016
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1A-LAGE
MIETPREISANGABE
in EUR/m²
GROSSE STRASSE






Top 1A-Lage zwischen Neumarkt und Nikolaiort
Hauptschlagader mit höchster Passantenfrequenz
Großflächenmieter H&M, Müller Drogerie, L+T, Reno, P&C
Starke Mieternachfrage, kaum Mieterwechsel
Weiterhin gefestigtes Mietpreisniveau
Neue Mieter: Camp David, Hallhuber, Tommy Hilfiger, Superdry, Nordsee, The
Store
 Aktueller Mietpreis liegt bei 98 EUR/m² (Shopfläche zwischen 80 – 120 m²) bzw.
45 EUR/m² für große Handelsflächen (300 – 500 m²)
80-120 m²
98
300-500 m²
45
INNENSTADT IM WANDEL
Die Osnabrücker Innenstadt hat sich in den letzten Jahren stark gewandelt und zieht heute jeden Monat
Hunderttausende Besucher aus dem Umland in das Zentrum. Doch herrscht beileibe kein Stillstand, weitere
Großprojekte sind in der Umsetzung beziehungsweise Planung.
Das Osnabrücker Unternehmen Lengermann & Trieschmann (L+T), das größte familiengeführte Modekaufhaus in
Norddeutschland, hat mit dem Abriss des Wilhelminenstiftes an der Hase begonnen. L+T wird an dieser Stelle ein
Sporthaus mit fünf Etagen bauen.
Ab 2018 Indoor-Surfen möglich: Sport-Erlebniskaufhaus mit integriertem Wasserbecken; Quelle: Prof. Moths Architekten, Hamburg
Besonderheit des neuen Kaufhauses ist eine Arena mit zweihundert Sitzplätzen und einem Wasserbecken mit
einer sogenannten „stehenden Welle“, die durch Überströmen eines Hindernisses erzeugt wird. Der Haupteingang
öffnet sich zur Herrenteichsstraße hin (gegenüber Vapiano und Parkhaus) und erlaubt direkte Zugänge zum
Modehaus, zur Markthalle und ins Sporthaus. Lengermann & Trieschmann erweitert damit sein schon sehr
umfangreiches Angebot vor Ort und möchte mit der Realisierung des Sportkaufhauses sicher auch einen
innerstädtischen Gegenpol zu dem geplanten Einkaufszentrum „OSKAR“ (Arbeitstitel) setzen.
COMFORT Städtereport Osnabrück 2016
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Hier hat es zuletzt wieder Verzögerungen gegeben, unter anderem durch die Übernahme des Entwicklers mfi
durch die französische Unibail-Rodamco 2015 und ein Überdenken des Konzeptes für das Shoppingcenter. Die
Fertigstellung des Projektes mit etwa 16.500 Quadratmeter Einzelhandelsfläche wird nun für Herbst 2018
prognostiziert.
Als Ankermieter wurde seinerzeit SinnLeffers, bisher in der Johannisstraße 41-44 vertreten, vermeldet. Vor dem
Hintergrund des aktuell beantragten Insolvenzverfahren in Eigenverwaltung bleibt abzuwarten, ob es tatsächlich
einen SinnLeffers im neuen Einkaufszentrum geben wird. Da außerdem viele Diskussionen mit dem genehmigten
Besatz des neuen Centers einhergehen, wird es spannend, wie der Mietermix konkret aussehen wird. Zwischen
Entwickler und Stadt gibt es eine Vereinbarung, dass die Hälfte der geplanten etwa 100 Geschäfte noch nicht in
der Stadt vertreten sein dürfen oder alternativ auf der Hälfte der Verkaufsfläche im Center neue Läden entstehen.
Ob das Modekaufhaus von der bereits an Attraktivität verlierenden
Lage Johannisstraße in das Center umzieht oder im Zuge der
Insolvenz schließen muss: beides hätte sicherlich eine weitere
Schwächung der Johannisstraße zur Folge.
Die beständig hohe Nachfrage der nationalen und internationalen
Filialisten könnte allerdings durch die Centerentwicklung zumindest
zum Teil aufgefangen werden.
Große Straße mit der Neueröffnung von Nordsee
Erwähnenswert sind in diesem Zusammenhang auch die dem
Vernehmen nach bei der DIC laufenden Planungen für eine
umfassende Neuaufstellung der ‚in die Jahre gekommenen‘
Theaterpassage.
Mit
einem
grundlegend
veränderten
Nutzungskonzept soll hier neue Attraktivität für die beiden langjährig
etablierten Einzelhandelslagen Krahnstraße und Domshof
geschaffen werden.
In der Großen Straße ergänzen die neuen Filialisten Camp David und Tommy Hilfiger in der Projektentwicklung in
der Hausnummer 57-58 sowie die weiteren neuen Mieter Hallhuber und Nordsee die Angebotsvielfalt und
bestätigen die nachhaltige Attraktivität dieser Lage.
Die durch die Insolvenz von Pohland sehr schnell wieder freigewordene Fläche wird von der Clinton Großhandels
GmbH übenommen, die hier mit ihrem Konzept „The Store“ Mode verkaufen wird. Im Herbst 2017 wird Vodafone
eine rund 800 m² große, neu geschaffene Fläche beziehen. Noch in diesem Jahr wird das Gebäude Große Straße
74-75 dafür abgerissen und durch einen Neubau ersetzt.
Große Straße mit Blick Richtung Kamp Promenade, wo TK Maxx seinen Mietvertrag für 2.500 m² verlängert hat.
COMFORT Städtereport Osnabrück 2016
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INVESTMENT
Der Einzelhandelsstandort Osnabrück erfreut sich seit Jahren großer
Beliebtheit, wobei sich die stärkste Nachfrage auf die
Haupteinkaufszone Große Straße / Nikolaiort konzentriert. Dort
lassen sich in der aktuellen Marktphase Kaufpreisfaktoren jenseits
der 20 realisieren. Lagen wie die Johannisstraße oder sonstige
innerstädtische B-Lagen führten zu deutlich geringeren Kaufpreisen.
KAUFPREISFAKTOR
18,5 - 20,5 
10
20
30
40
Aus Sicht der Einzelhandels- und Immobilienexperten ist die 0
Nachfrage nach Geschäftshäusern in Osnabrück groß.
Dem
gegenüber steht, wie an vielen anderen Standorten auch, eine eher geringe Verkaufsbereitschaft der Eigentümer.
Zuletzt wurde die P&C Immobilie sowie ein Geschäftshaus in der Großen Straße, bei dem die Vertragspartner
absolute Vertraulichkeit vereinbart haben, veräußert.
COMFORT CITY-RANKING 2016
Demographie / (Sozio-) Ökonomie
Einzelhandel
Standort und Immobilien
Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen:
• Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft
• Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, verkaufsfläche, -flächenproduktivität
• Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der
Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität
Als Ergebnis der zuvor benannten vielfältigen positiven Aspekte erreicht Osnabrück im aktuellen COMFORT-City
Ranking 2016 mit 62 Punkten (ggü. 60 Punkten im Vorjahr) eine insgesamt gute Bewertung: Rang 18 unter 70
untersuchten deutschen Städten. Auf der Basis von 35 untersuchten einzelnen Parametern geht dieses sehr
beachtliche Ergebnis insbesondere auf die positiven Bewertungen bei den Parametern im Teil-Ranking
Einzelhandel (u.a. Einzugsgebiet, Einzelhandelszentralität, Modezentralität u.a.) zurück.
FAZIT UND PERSPEKTIVEN
Osnabrück ist der Einzelhandelsstandort in der Region, was die weit überdurchschnittliche Zentralitätskennziffer
eindrucksvoll belegt. „Wenn auch von einigen Marktteilnehmern noch unterschätzt, so wissen viele Einzelhändler
und Investoren die Qualitäten und die Konstanz des Standortes entsprechend zu schätzen. Daran wird mittel- und
langfristig auch die Center-Realisierung am Neumarkt mit zusätzlichem Flächenangebot nichts ändern“, resümiert
Jürgen Kreutz.
Auch größere Lageverschiebungen sind bis auf weiteres nicht zu erwarten. Die Einkaufslagen entlang der Großen
Straße und am Nikolaiort sowie umliegender Bereiche werden weiterhin im Fokus von Konsumenten, Händlern
und Investoren stehen.
Spannend bleibt zu beobachten, inwieweit die Vorgaben hinsichtlich des Besatzes für das Center eingehalten
werden und welche Auswirkungen zukünftig in den schwächeren Lagen der Innenstadt zu verzeichnen sind.
COMFORT Städtereport Osnabrück 2016
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IHRE ANSPRECHPARTNER:
VERMIETUNG
JÜRGEN KREUTZ
COMFORT Düsseldorf
Fon: +49 211 9550-140
Mobil: +49 175 7217701
E-Mail: [email protected]
INVESTMENT
EGON MEINERS-HAGEN
COMFORT Düsseldorf
Fon: +49 211 9550-112
Mobil: +49 175 7217714
E-Mail: [email protected]
RESEARCH & CONSULTING
OLAF PETERSEN
COMFORT Research & Consulting
Fon: +49 40 300858-22
Mobil: +49 175 7217720
E-Mail: [email protected]
Herausgeber:
COMFORT Holding GmbH
Kaistraße 8A
40221 Düsseldorf
Über die COMFORT-Gruppe
Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von
Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als
Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot
zählen zusätzlich Center Consulting, Centermanagement und die gesonderte Einheit Luxury Retail. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in
Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte,
Städtereports u.v.m. finden Sie unter www.comfort.de
Medienkontakt:
Frank Hinz, Unternehmenskommunikation
Kaistraße 8A, 40221 Düsseldorf /Fon: +49 211 9550-144/ E-Mail: [email protected]
DEFINITIONEN
1A-Einzelhandelsmieten
Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen
über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art
und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m²
monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten.
Innenstadtanteile
Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat.
Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100.
Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an
einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen.
Modezentralität
Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem
maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien,
Schuhe/Lederwaren zusammensetzt.
Einzugsgebiet
Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige
Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige
Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II).
COMFORT Städtereport Osnabrück 2016
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