Law, Accounting & Tax 不動産ファンドに関する国際財務報告基準 第44回 IFRS第15号–公表後の議論の動向 清水 毅 PwC あらた有限責任監査法人 パートナー 公認会計士 (ARES マスター M0600830) 太田 英男 藪谷 峰 PwC あらた有限責任監査法人 パートナー 公認会計士 PwC あらた有限責任監査法人 ディレクター 公認会計士 に収益認識のルール ( Topic 360 – Property, Plant 1.はじめに and Equipment )を定める一方で、IFRSでは IAS 第18号の一般的な収益認識モデルが適用されるな 本連載は、不動産ファンドに関係する国際財務報 ど、提供されるガイダンスのレベルに差異が生じてい 告基準 ( 「 IFRS 」 ) の動向及び IFRSの基本的な考え た結果、いくつかの取引において会計処理に差異が 方を解説することを目的として連載しています。 発生していました。この新しい収益認識基準が公 2014 年 5月28日、 国 際 会 計 基 準 委 員 会 ( 「 IASB 」 )は、 「 顧客との契 約から生じる収 益 」 表されたことで、基準のコンバージェンスは概ね達成 されたことになります。 ( 「 IFRS第15号」 ) を公表しました。また、米国財務 IFRS第15号 については、第 33回「 収 益 認 識 会計基 準審議会 ( 「 FASB 」 )は 同 時 期 に、ASC -IFRS15号『 顧客との契約から生じる収益 』が不動 Topic 606 – Revenue From Contracts with 産売却および不動産アセット・マネジメント業に対す Customersを公表しました。これは IASBとFASB る影響」において解説しましたが、本稿ではその後 が共同で開発した新たな収益認識の基準であり、 の議論の動向から不動産ファンドに関係する議論の IFRSと米国基準 ( 「 USGAAP 」 )において現在適用 内容について補足解説するものです。なお、文中の されている収益の認識基準を置き換えるものです。 意見にわたる部分は筆者の私見であることをあらか 現行の両基準では、収益の認識基準について、業種 じめお断りしておきます。 や取引の種別に応じて複数の基準が存在し、これ らのどの基準を適用するかの検討から開始しなけ ればなりませんでした。また、たとえば、不動産売 却にかかる収益認識については、USGAAPは個別 102 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.33 2.公表後の議論の経過 IASBは、2014 年 5月、FASBと共同で新しい収 益認識のルールを公表し、この適用を円滑に進める て) 収益を認識する ための方策として、FASBと合同で収益認識移行リ 第 33回「 収益認識 -IFRS15号『 顧客との契約か ソースグループを創設しました。移行リソースグルー ら生じる収益 』が不動産売却および不動産アセッ プは、新たな収益基準の導入によって生じる実務上 ト・マネジメント業に対する影響」では、これらの原 の問題についてメンバーの見解を共有し、両審議会 則について詳細を解説し、不動産アセット・マネジメ にその内容を伝えることを目的としています。移行リ ント業に対する影響として、以下のような項目を紹介 ソースグループは 2015 年11月まで両審議会が共同 しました。 で議論を行いましたが、IASBでは概ね議論を終え (1 ) アセット・マネジメント報酬 たものとして移行リソースグループは当面開催しな (2 ) パフォーマンス報酬に対する考え方 いこととし、その後開催された2016 年 4月はFASB (3 ) 顧客とはだれか が単独で議論を行いました。また、IASBは強制適 (4 ) 契約と履行義務 用の時期を、FASBとの平仄をとり、当初の2017年1 (5 ) プロパティ・マネジメント報酬 月1日から開始する事業年度から、1年延期し、2018 これらの項目は、アセット・マネジメント契約にお 年1月1日から開始する事業年度とすることを決定 ける報酬の変動性や、契約に含まれる複数の履行 し、2015 年9月に公表しています。 義務に対する取扱いについて述べたものです。 両審議会は移行リソースグループの議論を踏ま え、異例ともいえる、未だ強制適用前の基準に係る 改訂について検討を行い、IASBは、2015 年7月に、 履行義務の識別、ライセンスの取り扱い、本人代理 4.最近の議論の動向 (1 ) 本人か代理人かの検討 人の検討等のガイダンスおよび設例の追加修正のた 企業が、顧客が受け取る財やサービスの対価の総 めに,公開草案「 IFRS第15号の明確化 」を公表 額を受け取るものの、当該財やサービスの提供に第 し、2016 年 4月に最終化しました。この修正は、こ 三者が関与し、受け取った対価の一部をその第三 れらの論点に対するFASBにおける修正の内容と必 者へ支払う必要がある場合、企業の収益として、受 ずしも一致していません。 け取った対価の総額を収益、第三者への支払いを費 用として総額表示するか、これらの純額として企業 3.IFRS第 15 号の概要 が稼得するマージンを純額で収益として計上する か、その判断には困難が伴うときがあります。 IFRS第15号の原則は、企業が収益の認識を、顧 この点、IAS第18号「収益 」においても、代理の 客への財又はサービスの移転を企業が当該財又は 関係にある場合、回収した金額は、本人のために回 サービスと交換に権利を得ると見込んでいる対価を 収したもので、企業の収入ではなく、この場合には、 反映する金額で記帳しなければならないというもの 手数料の額が収益となるとしており ( IAS第18号第 です。この原則の適用と判断は以下のステップで行 8 項 )、現行の収益認識基準においても、本人か代 われます。 理人かの判断が必要とされ 、企業がその財やサー 1) 顧客との契約を識別する ビスの提供をする本人である場合には総額、代理人 2) 契約における履行義務を識別する である場合には純額で計上するべきこととしていま 3) 取引価格を算定する す。 4) 取引価格を契約における履行義務に配分す る 5) 履行義務を充足した時に ( 充足するにつれ 2015 年 5月に公表されたIFRS第15号では、本人 か代理人かの判断についてより詳細なガイダンスが 提供されています。この判断のガイダンスについて September-October 2016 103 は、IFRS第15号の公表後、IFRS第15号の適用を これらの判断を容易にするために、契約内容の簡素 円滑に進めるためFASBとIASBが共同で進めてい 化や統一化が進む可能性があります。 る移行リソースグループの議論の中で取り上げられ 、 現状のガイダンスに適用の困難性があるものとして、 (2 ) キャリードインタレストの取り扱い IFRS第15号 の 修正として「 IFRS第15号 の明 確 ファンドマネージャーは、運用するファンドの規模 化 」が 2016 年 4月に最終化されています。修正され に応じて、例えば純資産額の一定割合などをマネジ た内容では、修正前のIFRS第15号が代理人である メント報酬としてファンドから受け取ります。これに ことを示唆する状況を例示していたのに対し、修正 加え、例えば、5 年や 7年の期限のある不動産やプラ 後では、本人であることを示唆する状況を例示する イベートエクイティの私募ファンドで、ハードルレート よう変更が加えられているほか、各状況についてよ と呼ばれる一定の内部収益率を投資家に優先的に 。 り詳細な説明が加えられています (図表1 ) 分配し、そのハードルレートを超過した場合に、イン 不動産ファンドにおいては、保有している不動産、 センティブとしてその超過分の一定割合をファンドマ 例えば、オフィスビルなどで、電力会社や水道会社と ネージャーが享受できるマネジメント契約を行ってい オーナーである不動産ファンドが契約し、テナントの ることが一般的です。これは、投資家に対して一定 使用分について、別途テナントに使用量に応じて賃 の利益をファンドマネージャーに優先して分配しつ 料と一緒に請求するという実務が行われる場合があ つ、目標とする利益を超過する部分についてはファ ります。この場合、テナントに請求される光熱費に ンドマネージャーにその利益の一部を還元すること ついて、不動産ファンドがこれらの資源を提供する で、ファンドマネージャーにインセンティブを与える 本人であるのか、あるいは、これらの資源を電力会 仕組みです。非米国系のファンドではこのインセン 社や水道会社などの第三者が提供するための代理 ティブ報酬を現金で決済し、米国系のファンドでは 人であるのか、判断が困難になることも考えられま ファンドマネージャーであるジェネラルパートナーの す。 ファンド持分の増額という形式で配分し、そのため これらの判断は、例えば、個別のテナントの専有 一般に後者はキャリードインタレストと呼ばれていま 部分に対する判断とテナントの共用部分に対する判 す。現状の新しい収益認識基準はこうした持分の 断が異なる場合もあるでしょう。また、それぞれの 増額という形式で配分されるキャリードインタレスト 不動産により、テナント、オーナー、電力会社や水道 について範囲に含むことが明確ではなく、2016 年 4 会社の契約条件は異なり、対象となる不動産に対し 月に、FASBの移行リソースグループでは、このキャ て個別に検討が必要になると考えられます。また、 リードインタレストが新しい収益認識基準の範囲に 図表1 本人か代理人かの判断指標 項目 104 IFRS 第15 号における規定 - 企業が代理人であることを示唆する状況の例示 IFRS 第15 号の修正公開草案 - 企業が本人であることを示唆する状況の例示 (a) 他の当事者が、 契約履行の主たる責任を有している。 (b) 顧客が財を注文した前後において,出荷中にも返品時にも , 特定された財又はサービスが顧客に移転される前 、又は当該 企業が在庫リスクを有していない。 移転の後に 、企業が在庫リスクを有していない。 (c) 当該他の当事者の財またはサービスの価格の設定において 特定された財又はサービスの価格の設定において企業に裁 企業に裁量権がなく、 そのため、 企業が当該財またはサービス 量権がある。 から受け取ることのできる便益が限定されている。 (d) 企業の対価が手数料の形式によるものである。 (e) 当該他の当事者の財またはサービスと交換に顧客から受け取 (削除 ) る金額について、 企業が信用リスクに晒されていない。 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.33 企業が、特定された財またはサービスの履行の主たる責任を 有している。 (削除 ) 含まれるべきかどうかについて、議論が行われまし た。 (3 ) セール・アンド・リースバック取引 現行のIAS第17号「リース」では、セール・アンド ・ 現行の米国基準における収益認識では、このキャ リースバック取引に関して、リースバック取引がファ リードインタレストの取り扱いは、収益計上にかかる イナンス・リース取引か、オペレーティング・リース取引 不確実性がなくなった際に計上する方法と、報告日 かにより、異なる会計処理が適用されます。一方、 時点においてファンドが清算したならば支払われる 2016 年1月に公表された新リース基準 ( IFRS第16 であろうファンドマネージャーのキャリードインタレス 号) では、セール・アンド・リースバック取引の売却取 トの額を見積って計上する方法の2 種類の方法が認 引は IFRS第15号「 収益認識 」の支配の移転の考 められています。そのため、現在後者の方法により え方に基づいて、売却の有無を判断します。IFRS 計上している会社は、キャリードインタレストは、そ 第15号の支配とは、当該資産の使用を指図し、当 の経済的実態はファンドに対する持分であること、 該資産からの残りの便益のほとんどすべてを獲得す 金融資産の定義を満たすこと、また、連結の判定に る能力を有している状態を指します。例えば、売手 おいても変動持分として考慮されていることとの整 が買戻しオプションを有する場合は、資産の使用を 合性をとること、などから、キャリードインタレストは 指図し、便益のほとんどすべてを獲得する能力が制 収益認識のルールではなく、別のルール ( たとえば、 限されていると考えられ 、支配の移転は認められま 金融商品に適用されるルール)により会計処理され せん。支配の移転が発生したかどうかは判断が伴 るべきものと主張しました。 いますが、以下の項目は履行義務の充足がどの時点 しかしながら、ファンドの持分の配分という形で で起きたかを判定する指標とされており、支配の移 支払われるものであっても、決済方法により会計処 転を示唆する状況として参考になると考えられます 理に差異を設けるべきでないこと、ファンドマネジメ 。これまで、リース基準において規定され ( 図表 2 ) ントサービスに対する対価であることには変わりは ていたセール・アンド・リースバック取引の収益認識に ないこと、連結の判定において考慮すべき変動持分 ついて、一般原則により判断されることで、会計基 とは損失のリスクがない点で本質的に異なることを 準の全体的な体系化が図られたと言えます。 あげ、キャリードインタレストも新しい収益認識基準 売却取引として取り扱われない場合には金融取引 の範囲である点を確認し、その明確化 ( Topic 606 ) として処理されますが、売却取引として取り扱われ のために基準の変更を行うことを検討するとしまし る場合、リースバック契約の終了時の原資産に対す た。 る残存持分にかかる売買益のみ売買処理において 認識します。たとえば、概念的には、経済的耐用年 図表 2 支配の移転の指標 支配が移転した時点を判断する指標 (a) 企業が資産に対する支払を受ける現在の権利を有している (b)顧客が資産に対する法的所有権を有している (c)企業が資産の物理的占有を移転した (d)顧客が資産の所有に伴う重大なリスクと経済価値を有している (e) 顧客が資産を検収した September-October 2016 105 数 50 年の建物を売却して25 年のリースバックを行 た、不動産ファンドのマネージャーは運用するファン う場合、売却に伴う売却益は半分 ( 25/50) だけ認識 ドのマネジメント報酬が収益となり、いずれの場合 し、残りの半分はリースバック取引の借手になること も、収益の認識は他の業種に比べ相対的に複雑で により生じる使用権資産の減額として処理すること はなく、IFRS第15号またはASC Topic 606 の適用 とされています。 (なお、この売買益の計上に関する 上の論点は限定的であると考えられます。しかしな 制限は、FASBが公表した新リース基準ASC Topic がら、本人か代理人かの判定を明示的に行い、代 842 – Leasesの規定には存在せず、この点について 理人として判断された場合には、収益の認識を純額 相違が生じています。 ) こうした、セール・アンド・リー で行うことになり、収益計上額は大きく減少する可 スバック取引の会計処理は、不動産ファンドやリート 能性があります。また、不動産私募ファンドのキャ のスポンサー企業に主に影響を与えることになるで リードインタレストをファンドマネージャーの収益認 しょう。 識の問題とするか、ファンドマネージャーのファンド 持分とするかの議論は興味深く、今後の収益認識の おわりに 議論によっては、キャリードインタレストの仕組み自 体が見直される可能性があります。今後も、新しい 不動産ファンドの収益は、保有する不動産の賃貸 収入と不動産の売却による収入により構成され 、ま しみず たけし 公認会計士、日本証券アナリスト協会 検 定 会 員、 不 動 産 証 券 化 協 会 認 定 マ ス タ ー、 PwC あ ら た 監 査 法 人 パ ー トナー 資産運 用 イ ン ダ ス ト リ ー リ ー ダー 不動産ファンドおよび運用会社に 対して、監査およびアドバイス業務を提 供。主たる著書として、「投資信託の計 理と決算」 (中央経済社・共著)、「不動 産投信の経理と税務」 (中央経済社・共 著) 、 「集団投資スキームの会計と税務」 (中央経済社・共著)等。PwC あらた 監査法人の不動産業・IFRS チャンピオ ン、および PwC・Global の IFRS・業 種別委員会・不動産部会の委員を務める。 106 ARES 不動産証券化ジャーナル Vol.33 収益認識の基準の適用上の問題について引き続き 注目されます。 おおた ひでお やぶたに たかし 公認会計士、PwC あらた監査法人 第 3金融部(資産運用)パートナー 不動 産運用インダストリー全般、J リートお よび私募不動産ファンドなどに対して、 監査およびアドバイス業務を提供。主た る著書として、「ファンド投資のモニタ リング手法」(中央経済社・共著)、「不 動産投資法人(J リート)設立と上場の 手引き」(不動産証券化協会・共著)、「集 団投資スキームの会計と税務」(中央経 済社・共著)、 「投資信託の計理と決算」 (中 央経済社・共著)等。不動産証券化協会 IFRS コンバージェンスグループ委員及 び日本公認会計協会 投資信託等専門部 会及び経営研究調査会、バリュエーショ ン専門部会 専門委員。 公認会計士、PwC あらた監査法人 第 3金融部(資産運用)ディレクター 不 動産運用インダストリー全般、J リート および私募不動産ファンドなどに対し て、監査およびアドバイス業務を提供。 PwC ニューヨーク事務所で 2 年間勤務、 不動産ファンド及び運用会社の米国基 準・IFRS 基準財務諸表の監査に従事。
© Copyright 2024 ExpyDoc