22 - Camberger Anzeiger

22
Usinger Anzeigenblatt
15. September 2016
Mit Mieteinnahmen die Rente aufbessern
Wer eine kleine Wohnung als Altersvorsorge kauft, sollte genau rechnen – Vier wichtige Punkte, was private Vermieter alles wissen sollten
Vermieter zu werden ist für
die Generation jenseits der
50 eine attraktive Geldanlage. Wer eine kleine Wohnung als Altersvorsorge
kauft, sollte genau rechnen.
Das lohnt sich, wenn der
Einstiegspreis stimmt. Doch
verteuerten sich Eigentumswohnungen laut dem IVD
2015 um 4,5 bis 5,8 Prozent.
So kostete eine Altbauwohnung
in einer Großstadt mit über
500 000 Einwohnern im Mittel
1825 Euro pro Quadratmeter.
„Käufer, die vermieten wollen,
sollten auf eine gute Lage achten,
das ist der wichtigste Faktor für
die Wertentwicklung“, sagt Georg
Hoogendijk von Postbank Immobilien. Vorsicht bei Schnäppchen,
die teure Modernisierungen erfordern! Es gilt die Devise: Umsichtig kalkulieren und auch die
Langfristkosten für Instandhaltung, Verwaltung und Mieterwechsel im Blick haben. Zwar
machen Vermieter ihre Werbungskosten bei der Steuer geltend. Sie
sollten aber über Rücklagen verfügen und nicht allein auf die
Mietzahlungen angewiesen sein.
Kostet ein 60-QuadratmeterApartment 120 000 Euro, sollte
der Vermieter jährlich 5.400 Euro
an Miete einnehmen. „Eine lohnende Bruttomietrendite bewegt
sich bei 4,5 Prozent“, erläutert der
Postbank Experte. Bei Mieteinnahmen von 15 Prozent und Investitionskosten von 20 Prozent
beträgt die Nettorendite 4,78 Prozent. Die Formel: Die Nettomiete
4590 Euro wird durch Nettoinvestitionskosten von 96 000 Euro geteilt, das Ergebnis mit 100 multipliziert.
Das Gesetz zur Mietpreisbremse lässt bei privaten Vermietern
viele Fragen offen: Ab wann gilt
die Regelung und in welchen
Städten? Was ändert sich und wo
gibt es Ausnahmen? Was private
Vermieter wissen sollten:
1. Inzwischen haben elf Bundesländer die Mietpreisbremse
realisiert; zuletzt Thüringen im
März 2016. Das Gesetz zur Drosselung von Preissteigerung im
Mietmarkt sieht vor, dass das ortsübliche Niveau im Falle einer
Neuvermietung um nicht mehr als
zehn Prozent überschritten werden darf.
2. Für die Höhe der Vergleichsmiete ist der lokale Mietspiegel
ausschlaggebend. Dafür werden
Variablen wie Quadratmeterpreis,
Ausstattung und Lage der Immobilie zur Bewertung herangezogen. Übernimmt ein weiteres
Bundesland die Mietpreisbremse,
ist die Vorgabe erst mit dem
Datum der Einführung bindend,
also nicht rückwirkend.
3. Die Mietpreisbremse greift
nicht bei der Vermietung von
Neubauwohnungen. Stichtag ist
hier der 1. Oktober 2014. „Der
Gesetzgeber will durch diese Ausnahme verhindern, dass Investitionen in den Wohnungsbau blockiert werden“, erläutert Georg
Hoogendijk von Postbank Immobilien. „Auch Vermieter, die ihre
Wohnung umfassend renoviert
oder modernisiert haben, sind
Mietimmobilien gelten als attraktive Altersvorsorge.
nicht von der Regelung betroffen.“ Reine Schönheitsreparaturen sind davon allerdings ausgenommen.
4. Was passiert, wenn die aktu-
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über der Grenze von 110 Prozent,
besteht keine Verpflichtung, die
monatliche Zahlung im Falle
eines Mieterwechsels wieder zu
reduzieren.
Wer erbt,
hat es nicht leicht
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elle Miete höher ist, als gemäß
Preisbremse zugelassen? Bisher
gibt es dafür keine verbindlichen
Strafkataloge. Liegt ein Mietpreis
zum Zeitpunkt der Einführung
Foto: Postbank
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Statistisch gesehen befindet
sich jeder siebte Nachkomme in
Auseinandersetzungen um das Erbe. Besonders hoch ist das Konfliktpotenzial in Erbengemeinschaften. Häufige Gründe: Der
Erblasser hat keine Regelung getroffen, im Testament sind mehrere Erben eingesetzt, oder Erben
werden gemäß gesetzlicher Erbfolge berufen.
Wenn mehrere Kinder gemeinsam das Elternhaus erben, müssen
sie sich über die Nutzung oder
einen Verkauf einig werden. Eine
häufig gewählte, weil vergleichsweise einfache Möglichkeit besteht darin, dass ein Erbe das
Haus übernimmt und Miterben
ihre Anteile auszahlt. „Diese Lösung bewahrt nicht nur den Familienfrieden, sie schont auch das
Vermögen“, erläutert Rüdiger
Grimmert von der BHW Bausparkasse. „Denn die Gerichtskosten
eines Erbstreits orientieren sich
am Nachlasswert.“ Auch ist zu
bedenken, dass Instandhaltungskosten von Erben so lange gemeinsam getragen werden müssen, bis sie eine Lösung gefunden
haben. Angehörige einer Erbengemeinschaft sind berechtigt,
ihren Anteil zu verkaufen. Den
Miterben steht allerdings ein
zweimonatiges Vorkaufsrecht zu.
Eskaliert ein Konflikt zum offenen Streit, kommt es im schlechtesten Fall zu einer Auseinandersetzungsklage. Deren Ergebnis ist
in der Regel eine Teilungsversteigerung der Immobilie. „Der Erlös
einer Zwangsveräußerung liegt
meist deutlich unter dem Verkehrswert“, warnt Grimmert. „Es
liegt also im Interesse aller, sich
gütlich zu einigen.“ Bei Bedarf
auch mittels eines neutralen Mediators.
Quelle: BHW Bausparkasse
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Foto: Hermann Hansen V&L/BHW Bausparkasse

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