FERI-Rating zu Offenen Immobilienfonds 1. Quartal 2016

PRESSEMITTEILUNG
FERI-Rating zu Offenen Immobilienfonds 1. Quartal 2016
Weiterhin hohe Transaktionsaktivitäten bei Offenen
Immobilienfonds

Rund 7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen in sechs Monaten realisiert

Frankreich weist höchstes Transaktionsvolumen auf, Deutschland die
meisten Objektverkäufe

Trend hin zu größeren Objekten

Möglicher Brexit fand keine Beachtung, Frankreich der große Verlierer

Fonds mit hoher Liquiditätsquote stehen vor Herausforderungen
Bad Homburg, 1. August 2016 – Offene Immobilienfonds haben sich im Zeitraum
1. Oktober 2015 bis 31. März 2016 weiterhin positiv entwickelt. Dies ist ein Ergebnis
des aktuellen Ratings der Offenen Immobilienfonds durch die FERI EuroRating
Services AG. Sämtliche der zwölf bewerteten Fonds erhielten eine Ratingnote
zwischen A- und A+, was dem Rating-Kommentar „sehr gut“ entspricht. „UniImmo:
Europa“ und „UniImmo: Deutschland“ erhielten die Note A+, die beste im aktuellen
Rating vergebene Note. Acht Fonds wurden mit der Note A bewertet, zwei Fonds mit
der Note A-. Von den untersuchten Fonds wurden elf quantitativ auf Basis der
öffentlich verfügbaren Informationen bewertet. Der „LEADING CITIES INVEST“, der
sich auf ausgewählte europäische Metropolen konzentriert, wurde hingegen
aufgrund seiner jungen Historie anhand einer qualitativen Analyse bewertet.
„UniImmo: Europa“, „Deka-ImmobilienEuropa“ und „WestInvest InterSelect“ konnten
sich im Vergleich zum vorherigen Rating für das dritte Quartal 2015 um eine
Ratingklasse verbessern. Lediglich „grundbesitz Europa RC“ ist als einziger der
untersuchten Fonds eine Ratingklasse heruntergestuft worden. „Mittlerweile
bewegen sich alle Ratings innerhalb des Bereichs von A- bis A+ und befinden sich
somit auf einem sehr hohen Niveau“, sagt Wolfgang Kubatzki, Leiter Real Estate der
FERI EuroRating Services AG. „Die Offenen Immobilienfonds profitieren von dem
hohen Interesse an Immobilien. Dabei weisen die Offenen Immobilienfonds einen
deutlichen Renditespread zu deutschen Staatsanleihen auf, deren Renditen sich auf
einem historischen Tiefstand befinden“, so Kubatzki weiter.
7 Milliarden Euro Transaktionsvolumen in sechs Monaten realisiert
Gemäß den der FERI EuroRating vorliegenden Daten für die elf quantitativ
bewerteten Fonds wurden im Zeitraum 4. Quartal 2015 bis 1. Quartal 2016 für rund
1,5 Milliarden Euro (ca. 21 Prozent) Objekte in Frankreich ver- und gekauft, dicht
gefolgt von Deutschland mit 1,3 Milliarden Euro (rund 20 Prozent) und
Großbritannien mit rund 1,1 Milliarden Euro (rund 16 Prozent), jeweils gemessen am
gesamten Transaktionsvolumen (An- und Verkäufe) in Höhe von rund 7 Milliarden
Euro. Die restlichen 43 Prozent verteilen sich auf weitere 13 Länder, wobei sich
Niederlande und die USA mit jeweils rund 550 Millionen Euro Transaktionsvolumen
(jeweils rund 8 Prozent) nochmals abheben.
Der Trend geht zu größeren Objekten
Bei den elf quantitativ bewerteten Fonds wurden im Zeitraum 4. Quartal 2015 bis 1.
Quartal 2016 in Summe 60 Immobilien für insgesamt rund 3,5 Milliarden Euro
verkauft. Das entspricht einem Durchschnitt von rund 58 Millionen Euro pro
Immobilie. Im selben Zeitraum wurden für diese Fonds Ankäufe von 27 Immobilien
im Wert von ebenfalls rund 3,5 Milliarden Euro getätigt. Das entspricht einem
Durchschnittswert
von
rund
130
Millionen
Euro
pro
Immobilie.
„Viele
Fondsgesellschaften haben das aktuelle Marktumfeld für Verkäufe genutzt und
haben gleichzeitig ihre Portfolien bereinigt. Es zeigt sich ein Trend in Richtung
größerer Objekte und ungebrochener Marktaktivität“, kommentiert Kubatzki.
Über die Hälfte aller Objektverkäufe fanden in Deutschland statt
Betrachtet man die reine Anzahl der insgesamt 60 Objektverkäufe isoliert vom
Transaktionsvolumen, so entfallen alleine auf Deutschland 31 Immobilienverkäufe
(rund 52 Prozent) im Betrachtungszeitraum. „Einige Fondsgesellschaften haben sich
von kleineren und älteren Immobilien mit vorwiegender Büronutzung in Deutschland
getrennt“, kommentiert Kubatzki.
Von den insgesamt 27 Immobilienankäufen entfallen acht Immobilenankäufe auf
Deutschland
(rund
30
Prozent)
bei
einem
dazugehörigen
Ankaufs-
Transaktionsvolumen von rund 630 Millionen Euro. Demgegenüber stehen die 31
Immobilienverkäufe
in
Deutschland
mit
einem
dazugehörigen
Verkaufs-
Transaktionsvolumen von rund 710 Millionen Euro. Dies entspricht einem AnkaufsDurchschnittswert von rund 79 Millionen Euro pro Immobilie und einem VerkaufsDurchschnittswert von rund 23 Millionen Euro pro Immobilie, jeweils in Deutschland.
Möglicher Brexit fand keine Beachtung, Frankreich der große Verlierer
Während sich die Immobilienwerte in den Portfolios für Großbritannien noch erhöht
haben – dem Verkaufsvolumen von rund 490 Millionen Euro steht ein
Einkaufsvolumen von rund 610 Millionen Euro gegenüber, ist die größte
Veränderung bei den Frankreich-Immobilien zu verzeichnen: rund 1,2 Milliarden
Euro Verkaufswerte standen Ankaufswerten von lediglich rund 300 Millionen Euro
gegenüber.
Verteilung Transktionsvolumen Ankauf in Prozent
(01.10.2015 - 31.03.2016)
Sonstige
Länder
18%
Deutschland
18%
Polen
9%
Großbritannien
18%
Frankreich
9%
Niederlande
12%
Sonstige
Länder
11%
USA
16%
Verteilung Transktionsvolumen Verkauf in Prozent
(01.10.2015 - 31.03.2016)
Niederlande
4%
Australien
5%
Frankreich
34%
Singapur
11%
Großbritannien
14%
Deutschland
21%
Fonds mit hoher Liquiditätsquote stehen vor Herausforderungen
Die
Spanne
der
im
Untersuchungszeitraum
zuletzt
gemeldeten
freien
Liquiditätsquoten der elf quantitativ untersuchten Fonds liegt zwischen 8,5 Prozent
und 22 Prozent. „Die Anlage der Liquidität stellt die Fondsmanager im
Niedrigzinsumfeld vor große Herausforderungen. Viele werden es schwer haben,
noch eine positive Rendite für ihre freie Liquidität zu erzielen“, so Kubatzki.
Im Detail gibt es bei den drei in die Bewertung einfließenden Kriterien Performance
(25 Prozent), Immobilienportfolio (50 Prozent) und Finanzstrukturen (25 Prozent)
deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Fonds. So erreichen „UniImmo:
Europa“ und „UniImmo: Deutschland“ die Ratingklasse A+, beide Fonds werden aber
in der Kategorie Performance sowohl von „grundbesitz europa RC“ als auch von
„hausinvest“ leicht übertroffen.
Im Anhang sind die Ergebnisse des Ratings der Offenen Immobilienfonds im
Einzelnen abgebildet.
Die FERI EuroRating Services AG veröffentlicht seit 2005 regelmäßig Ratings von
Offenen Immobilienfonds. Quantitative Ratings auf Basis öffentlich zugänglicher
Daten erstellt FERI EuroRating Services für Fonds, die investierbar und älter als drei
Jahre sind, seit 2013. FERI EuroRating Services überprüft dabei insbesondere die
Qualität des Immobilienportfolios (Standort- und Objektattraktivität sowie Portfoliound
Bewertungsrisiken),
die
Qualität
der
Finanzstrukturen
(Kapitalstruktur,
Ertragsrisiken sowie Fungibilitätsbewertung) und die Performance (Anlageerfolg,
Risiko).
Die
Ergebnisse
Gesamtbewertung ein.
Rating-Klassen
Ratingklassen
Klasse
Kommentar
fließen
mit
unterschiedlicher
Gewichtung
in
die
AAA
AA
A+
A
AB+
B
C
D
DE
E-
Herausragend
Ausgezeichnet
Sehr gut (+)
Sehr gut
Sehr gut (-)
Gut
Befriedigend
Genügend
Mäßig
Schwach
Schlecht
Sehr schlecht
Über die FERI EuroRating Services AG
Die FERI EuroRating Services AG ist eines der führenden europäischen Häuser für
Research, Selektion und Rating. Gegenstand des Bereichs Research ist die Analyse von
Investmentmärkten und -produkten. Hierzu gehören neben dem Immobilienmarktresearch
insbesondere das Fondsresearch sowie die Analyse und Bewertung von Sachwerten. Der
Bereich Selektion unterstützt Investoren bei der Auswahl von Asset Managern und
Anlageprodukten. Die Kerndienstleistungen des Geschäftsfelds Rating sind Investment
Ratings für Fonds- und Immobilienprodukte sowie Credit Ratings für Staatsanleihen,
Unternehmensanleihen, strukturierte Anleihen und Pfandbriefe. Mit diesen Dienstleistungen
ist FERI EuroRating Services AG seit über 25 Jahren kompetenter Partner für Banken,
Versicherungen, Asset Manager, Industrieunternehmen und Versorgungswerke.
Pressekontakt
Dr. Wilhelm Mirow
Dr. ZitelmannPB. GmbH
Rankestraße 17
10789 Berlin
Tel.: 030-72 62 76 1540
Fax: 030-72 62 76 1793
E-Mail: [email protected]
Fonds
UniImmo: Europa
UniImmo:
Deutschland
grundbesitz europa
RC
DekaImmobilienGlobal
SemperReal Estate
VT
WKN
980551
980550
980700
748361
A0RAVN
hausInvest
980701
UniImmo: Global
980555
DekaImmobilienEuropa
WERTGRUND
WohnSelect D
WestInvest
InterSelect
A1CUAY
grundbesitz global RC
980705
980956
980142
Performance
(25%)
Immobilienportfolio (50%)
Finanzstrukturen
(25%)
Gesamtpunkte
Ratingnote
Union Investment Real Estate
AG
Union Investment Real Estate
AG
83
62
77
71
A+
82
62
76
71
A+
RREEF Investment GmbH
85
58
71
68
A
Deka Immobilien Investment
GmbH
Semper Constantia Immo
Invest GmbH
Commerz Real
Investmentgesellschaft mbH
Union Investment Real Estate
AG
Deka Immobilien Investment
GmbH
Pramerica Property Investment
GmbH
WestInvest Gesellschaft fuer
Investmentfonds mbH
79
60
70
67
A
80
59
69
67
A
84
57
67
66
A
80
57
70
66
A
81
58
66
65
A
71
61
66
65
A
77
54
66
63
A-
RREEF Investment GmbH
76
56
60
62
A-
Anbieter
Bewertungsstichtag: 31. März 2016
Qualitatives Rating:
Fonds
WKN
LEADING CITIES
INVEST
679182
Anbieter
KanAm Grund Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
Performance
(25%)
Immobilienportfolio (50%)
Finanzstrukturen
(25%)
Gesamtpunkte
Ratingnote
73
62
72
67
A
Bewertungsstichtag: 31. März 2016

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