Brexit Referendum

8 Juli 2016
Brexit Referendum
Alternative Investment Funds
Droht offenen Immobilienfonds die nächste Krise?
Brexit Referendum
Droht offenen Immobilienfonds die nächste Krise?
Was sind mögliche Auswirkungen des Brexit Referendums auf die deutschen
offenen Immobilienfonds? Scope Analysis hat nach den aktuellen
Fondsschließungen britischer Immobilienfonds in Folge der derzeitigen
Marktunsicherheit alle deutschen offenen Fonds mit Großbritannien-Anteilen auf
aktueller Datenbasis erneut untersucht und kommt zu folgenden Ergebnissen:
1. Höheres Absorptionsvermögen der Marktunsicherheit in Großbritannien
aufgrund der höheren geografischen Diversifizierung deutscher Fonds.
2. Kurzfristig keine nennenswerten Verluste aus Abschwächung des Britischen
Pfunds zu erwarten, da die Fonds ihre Währungsrisiken fast vollständig
absichern.
3. Leichte
Marktanpassungen
sind
aufgrund
aktuell
vergleichsweise
konservativerer
Bewertungsniveaus
und
langlaufender
Mietverträge
verkraftbar.
4. Risiko von Fondschließungen deutlich geringer als nach der Finanzkrise, da
höhere
Robustheit
gegen
Mittelrückgaben
aufgrund
der
Regelwerksanpassungen nach der Finanzkrise 2008.
Analyst
Sonja Knorr
+49 30 27891 141
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Business Development
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Presse
Oliver Müller
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Sollte es zu deutlichen Korrekturen am britischen Immobilienmarkt kommen,
werden sich die offenen Immobilienfonds diesen jedoch nicht gänzlich entziehen
können.
Eine durch den Brexit ausgelöste Eintrübung der wirtschaftlichen Lage würde sich
negativ auf die Mietflächennachfrage insbesondere im Bürobereich auswirken. Davon
können sich perspektivisch auch die Fondsimmobilien bei Neu- oder Nachvermietung
nicht abkoppeln. Dieses Risiko wird dadurch begrenzt, dass der überwiegende Teil des
UK-Portfolios der offenen Fonds durch recht lange Mietvertragsrestlaufzeiten
gekennzeichnet ist.
Eine höhere Risikowahrnehmung bei Investoren, ausgelöst durch erwartete negative
wirtschaftliche Auswirkungen, kann zu fallenden Immobilienpreisen führen. Aktuell ist der
Transaktionsmarkt in Großbritannien vorübergehend zum Erliegen gekommen. Die
Auswirkungen auf den britischen Immobilienmarkt schätzt Scope allerdings deutlich
geringer ein als bei vorangegangenen Krisen, wie beispielsweise der Finanzmarktkrise
2008.
Aber auch mögliche positive Optionen werden aktuell bereits von den deutschen
Assetmanagern geprüft. Sofern sich keine dauerhaften und strukturellen Veränderungen
der Investmentmärkte ergeben, wird die Möglichkeit der Ausnutzung von Marktchancen
geprüft, um für die Fonds antizyklisch anzukaufen, z. B aus den Portfolios der nun
geschlossenen britischen Fonds.
Schließungen wie bei den Immobilienfonds in Großbritannien erwartet Scope aktuell
jedoch nicht. Anders als bei den britischen Produkten wurden die gesetzlichen
Regelungen hinsichtlich der Rückgabemöglichkeiten bei den deutschen offenen
Immobilienpublikumsfonds nach der Finanzkrise 2008 geändert. Die tägliche
Rückgabemöglichkeit gilt nur noch für Altanleger und dies auch nur beschränkt auf bis zu
30.000 Euro pro Halbjahr. Für Neuanleger sind seit Einführung des KAGB im Juli 2013
eine zweijähige Mindesthaltedauer sowie eine einjährige Kündigungsfrist einzuhalten.
Scope Analysis GmbH
Lennéstraße 5
10785 Berlin
Phone +49 30 27891 150
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Währungsabsicherung minimiert Risiken signifikant
Die offenen Immobilienpublikumsfonds sichern ihre offenen Währungspositionen
weitgehend ab. Das heißt signifikante Abwertungen einer Währung, wie dies aktuell beim
Britischen Pfund der Fall ist, haben nur marginale Auswirkungen auf die
Sondervermögen.
Die
überwiegend
über
zwölf
Monate
abgeschlossenen
Devisentermingeschäfte (DTG) schwanken zwar in ihrer internen Bewertung - ein DTG
gewinnt im Falle einer Abwertung der Fremdwährung bei entsprechender Konstruktion
ungefähr so viel an Wert, wie die Immobilie parallel an Wert verliert und vice versa – aber
der Währungseffekt für den Fonds wird durch sie fast vollständig ausgeglichen. Bei
Abschluss zum Ende der Laufzeit findet der „verlorene“ Betrag daher als Liquidität
Eingang in das Fondsvermögen, das Immobilienvermögen sinkt wie dargestellt auf der
Gegenseite. Ein bilanziell neutraler Vorgang. Einzig die Mieteinnahmen können nicht im
Vorfeld abgesichert werden. Die Mieteinnahmen, die in Britischen Pfund vereinnahmt
werden und in Euro bei den Fonds ankommen, sinken folglich bei dem aktuellen Niveau
des Kurses des Britischen Pfunds verglichen mit seinem Wechselkursniveau vor der
Brexit-bedingten Abwertung. Fazit: Auf die Fondsanteilpreise wirkt also nur die
Schwankung des laufenden Devisentermingeschäftes. Die sinkenden Mieteinnahmen
sind Cashflow-relevant und mindern daher das operative Ergebnis der Fonds.
Breite Diversifikation im Vergleich zu den britischen Fonds wirkt
positiv
Die deutschen offenen Immobilienfonds für Privatanleger sind überwiegend breit
diversifiziert und dies sowohl hinsichtlich der Nutzungsarten als auch hinsichtlich der
geografischen Verteilung. So sind die höchsten UK-Quoten in der Spitze bei 25 Prozent
(siehe nachstehende Tabelle). Der hausInvest, der hier die Spitzenposition einnimmt
(25,1 Prozent per 31.05.2016), investiert überwiegend jedoch nicht in den sehr
schwankungsanfälligen Büromarkt (19 Prozent), sondern insbesondere in den Bereich
Einzelhandel (75 Prozent). Das Handelssegment könnte von der derzeitigen Abwertung
des Britischen Pfund sogar profitieren, da das günstige Pfund Reisen nach
Großbritannien attraktiver macht; auf der anderen Seite trübt sich das Konsumklima im
Binnenmarkt aktuell natürlich ein.
In Summe ist jedoch zu erwarten, dass sich die derzeitige Unsicherheit eher negativ auf
den Immobilienmarkt auswirkt. Aktuelle Vertragsverhandlungen werden unterbrochen
oder kürzlich abgeschlossene Verträge nachverhandelt. Die überwiegende Anzahl der
Vertragsabschlüsse, die nach Bekanntwerden der Durchführung des BrexitReferendums, getätigt wurden, enthalten Rücktrittsklauseln. Allgemein bleibt zu
konstatieren, dass die Haltung am Markt derzeit sehr abwartend, gar zögerlich ist.
Allerdings schauen sich große institutionelle Investoren bereits die Portfolien der unter
Druck geratenen UK-Fonds an. Es besteht jedoch noch keine Einigkeit darüber, wie hoch
die anzusetzenden Risikoprämien sein sollten. Alle Marktteilnehmer warten deshalb
derzeit auf die ersten Transaktionen am Markt. Der Einstieg wäre auch vor dem
Hintergrund des Wechselkurses attraktiv.
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Fondsname
ISIN
Anteil Großbritannien
hausInvest
DE0009807016
25.1%
grundbesitz europa
DE0009807008
18.8%
Deka-ImmobilienEuropa
DE0009809566
15.4%
UniImmo: Global
DE0009805556
11.7%
grundbesitz global
DE0009807057
9.7%
WestInvest InterSelect
DE0009801423
5.6%
Deka-ImmobilienGlobal
DE0007483612
5.5%
UniImmo: Europa
DE0009805515
4.8%
UniImmo: Deutschland
DE0009805507
3.0%
Quelle & Stand: letzte Angaben der KVGen per 31.05.2016 bzw. 30.06.2016
Abwertungsrisiken und das aktuelle Bewertungsniveau der Fonds
Die Fonds sind derzeit etwas konservativer bewertet, als es das jüngste Vorkrisenniveau
erlaubt hätte. Dies liegt an dem deutschen Bewertungsverfahren, das auf den
nachhaltigen Wert einer Immobilie abstellt. Dieser Umstand bietet den Fonds aktuell
einen Puffer, um mögliche Abwertungen abfedern zu können. So ist das UK-Portfolio der
Union Investment mit einem Vervielfältiger mit 19,3 (Renditeäquivalent: 5,2%), der
grundbesitz global mit 18,6 ebenso wie die Publikumsfonds der Deka mit 18,5
(Renditeäquivalent: jeweils 5,4%) der grundbesitz europa mit 16,9 (Renditeäquivalent:
5,9%) und der hausInvest mit 16,3 (Renditeäquivalent: 6,1%) - per Stand 31.05.2016
bzw. 30.06.2016. Die Vergleichbarkeit der Bewertungsfaktoren ist aufgrund der
Nutzungsarten und Objektqualitäten zwar nur mit Einschränkungen möglich, die Renditen
über fünf Prozent sind aber in Bezug auf die jüngsten Immobilientransaktionen
grundsätzlich als eher konservativ zu bezeichnen.
Dennoch würden sich bei einer deutlichen Anpassung der Vervielfältiger auch negative
Auswirkungen auf die bestehenden Bewertungen ergeben. Aufgrund der überwiegend
langfristigen Mietverträge wirken sich wirtschaftsinduzierte Mietrückgänge jedoch eher
zeitverzögert auf die Bewertungen aus.
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Ratingübersicht 2016 – Stand 06.06.2016
ISIN
Fonds
KAG / KVG
Rechtsstruktur
Kategorie
Zielmarkt
Rating
2015
Rating
2016
DE0009809566
Deka-ImmobilienEuropa
Deka Immobilien Investment GmbH
(L)
Publikumsfonds
Large
Portfolios
Europa
aAIF
a+AIF
DE0007483612
Deka-ImmobilienGlobal
Deka Immobilien Investment GmbH
(L)
Publikumsfonds
Large
Portfolios
Global
aAIF
a+AIF
DE000DK0LL42
Deka-Immobilien
StrategieInstitutionell
Deka Immobilien Investment GmbH
(L)
Dachfonds*
Gemischt
Global
./.
aa-AIF
DE0009807008
grundbesitz europa
RREEF Investment GmbH (L)
Publikumsfonds
Large
Portfolios
Europa
aa-AIF
aa-AIF
Global
bb+AIF
bb-AIF
DE0009807057
grundbesitz global
RREEF Investment GmbH (L)
Publikumsfonds
Large
Portfolios
DE0009807016
hausInvest
Commerz Real Investmentgesellschaft mbH (L)
Publikumsfonds
Large
Portfolios
Europa
aAIF
a+AIF
DE0006791825
Leading Cities Invest
KanAm Grund
Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH
(L)
Publikumsfonds
Small
Portfolios
Global
aAIF
aAIF
DE0009805507
UniImmo: Deutschland
Union Investment Real Estate GmbH
(L)
Publikumsfonds
Large
Portfolios
Deutschland
aaAIF
aa-AIF
DE0009805515
UniImmo: Europa
Union Investment Real Estate GmbH
(L)
Publikumsfonds
Large
Portfolios
Europa
a+AIF
aa-AIF
DE0009805556
UniImmo: Global
Union Investment Real Estate GmbH
(L)
Publikumsfonds
Large
Portfolios
Global
a-AIF
aAIF
DE0009805549
UniInstitutional European
Real Estate
Union Investment Real Estate GmbH
(L)
Publikumsfonds*
Large
Portfolios
Europa
aaAIF
aa-AIF
DE000A1J16Q1
UniInstitutional German
Real Estate
Union Investment Real Estate GmbH
(L)
Publikumsfonds*
Small
Portfolios
Deutschland
aa-AIF
aa-AIF
DE000A1CUAY0
WERTGRUND
Wohnselect D
Pramerica Property Investment
GmbH
Publikumsfonds
Small
Portfolios
Deutschland
./.
aa-AIF
DE0009801431
WestInvest ImmoValue
WestInvest Gesellschaft für
Investmentfonds mbH (L)
Publikumsfonds*
Large
Portfolios
Europa
aaAIF
aaAIF
DE0009801423
WestInvest InterSelect
WestInvest Gesellschaft für
Investmentfonds mbH (L)
Publikumsfonds
Large
Portfolios
Europa
bbb+AIF
bbb+AIF
DE0009801456
WestInvest TargetSelect
Hotel
WestInvest Gesellschaft für
Investmentfonds mbH (L)
Spezialfonds*
Small
Portfolios
Global
aaAIF
aaAIF
DE0009801449
WestInvest TargetSelect
Logistics
WestInvest Gesellschaft für
Investmentfonds mbH (L)
Spezialfonds*
Small
Portfolios
Global
aaAIF
aaAIF
DE0009801464
WestInvest TargetSelect
Shopping
WestInvest Gesellschaft für
Investmentfonds mbH (L)
Spezialfonds*
Small
Portfolios
Global
aa-AIF
aaAIF
(L) Lizenznehmer der Scope Analysis GmbH; Quelle: Scope Analysis; Stand: 08.06.2016
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Portfolioallokation der offenen Immobilienfonds nach Nettosollmieten
Quelle: letzte Veröffentlichungen der KVGen; Stand: 31.12.2015
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