八尾市営住宅等管理業務仕様書［平成 29 年度～平成 31 年度］平成 28 年７月八尾市建築部住宅管理課目次１全般的事項・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 1～6 ２市営住宅の入居者に係る業務・・・・・・・・・・・・・・・・・ 6～13 ３駐車場の管理に係る業務・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 13～15 ４市営住宅の家賃等に係る業務・・・・・・・・・・・・・・・・・ 15～22 ５市営住宅等の管理に係る業務・・・・・・・・・・・・・・・・・ 22～28 ６市営住宅等の施設管理に係る業務・・・・・・・・・・・・・・ 29～31 ７その他の業務・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 32～33 八尾市営住宅等管理業務仕様書１全般的事項（１）趣旨本書は、八尾市営住宅及び共同施設、駐車場等（以下「市営住宅等」という。）の管理業務を指定管理者が行うにあたり、八尾市が指定管理者に要求する業務の内容及びその基準等を示すものである。なお、本書に記載している内容は最低限の管理運営水準を定めたものであり、業務方法等に関し、指定管理者が現行の入居者サービス水準を向上させる提案や、現行水準を維持した上での効率的な業務改善方法の提案を行い、市が認める場合は、それらの提案を実施することができる。（２）指定管理者を公募する市営住宅指定管理者を公募する市営住宅等の所在地、名称は、別紙１「市営住宅の概要」のとおりである。また、共同施設とは、公園、集会所、緑地、通路、外灯等入居者の共同の福祉のために必要な施設として住宅敷地内の市が管理する一切の施設とする。なお、指定期間内における市営住宅の除却や用途廃止等により指定管理の対象となる市営住宅等が変動することがある。（３）管理運営の基本的な考え方指定管理者は、次の事項を基本として、市営住宅等の管理運営を行うこととする。ア八尾市営住宅条例（平成９年八尾市条例第 20 号）、八尾市営住宅条例施行規則（平成９年八尾市規則第 29 号）、公営住宅法（昭和 26 年法律第 193 号）、住宅地区改良法（昭和 35 年法律第 84 号）及び地方自治法（昭和 22 年法律第 67 号）等の関係法令に基づき管理運営を行うこと。イ個人情報保護を徹底するとともに、情報公開を積極的に行うこと。ウ入居者の平等な取り扱いを確保するとともに、意見や要望を管理運営に反映させ、サービスの向上を図ること。エ施設の設置目的に照らして施設の効用を最大限に発揮するとともに、施設の効率的な運営を図ること。オ入居者の安全に配慮して施設設備の維持管理を行うこと。カ入居者、関係機関、自治会をはじめとする地域自治組織等と良好な関係を保ちつつ、連携して運営管理を行うこと。キその他市総合計画、各種分野別計画等に基づき市が実施する施策に協力をすること。 1 / 33 （４）管理運営を行うにあたっての留意事項指定管理者は、管理運営を行うにあたり、特に次の点に留意しなければならない。ア事故の予防及び緊急時の対応指定管理者は、市営住宅等での事故の予防対策や発生時の対処、災害等緊急時の入居者の避難、安全確保等についての対応計画（安全管理マニュアル等）を作成し、事故の未然防止に万全を期すとともに、入居者へ周知の上、緊急事態の発生時には的確に対応すること。イ管理運営規程の作成指定管理者は、あらかじめ市営住宅等の管理運営に必要な規程を定め、市に報告すること。ウ帳簿の記帳指定管理者は、市営住宅等の管理運営に係る収入及び支出の状況について、適切に帳簿に記載するとともに、当該収入及び支出に係る帳簿及び証拠書類については、次年度の４月 1 日から起算して、帳簿については１０年間、証拠書類については５年間保存すること。また、これらの関係書類について、市が閲覧を求めた場合は、これに応じること。エ備品の管理（ア）指定管理者は、八尾市の所有する備品について、八尾市財務規則及び関係例規に基づき適切に管理すること。（イ）指定管理者は、八尾市の所有する備品について、利用に支障をきたさないよう管理を行うとともに、不具合が生じた場合は、速やかに改善が図られるよう適切に対処すること。（ウ）指定管理者が自己の負担により購入した備品については、指定管理者に帰属する。ただし、指定管理者に帰属する備品であっても、必要に応じ市と協議の上、市又は市の指定する者に引き継ぐことができるものとする。なお、指定管理者に帰属する備品についても、備品台帳等により管理すること。（エ）指定管理者は、新たに備品を取得した場合には、八尾市に報告すること。オその他（ア）指定管理者は、あらかじめ市の承諾を得て業務の一部を委託することができるが、本業務を一括して第三者に委託し、又は請け負わせることはできない。なお、委託できない業務については、両者協議の上協定書に定めることとする。 2 / 33 （イ）指定管理者の雇用する職員は、市営住宅等を訪問する際には、名札を着用するなど、常に身分を明らかにすること。（５）業務の実施体制指定管理者は、市庁舎内の市が指定する場所に事務所（以下「執務スペース」という。）を設置し、窓口も同じ場所で開設するものとする。また、市と協議を行い、指定管理者の負担において、別途他所に執務スペースを設置することを妨げない。ただし、八尾市桂町１丁目 38 番１号内の詰所は無償で使うことができる。なお指定管理者が行う業務に要する車両の駐車場については、指定管理者で必要台数分を確保すること。（６）窓口の開設時間及び開設日窓口の開設時間は、午前８時 45 分から午後５時 15 分までとし、開設日は、月曜日から金曜日まで（国民の祝日及び年末年始の指定された期間を除く。）とする。ただし、この開設時間及び開設日以外の窓口対応について事業計画書により提案することも可能である。また、指定管理者は、業務時間中、入居者の手続きや問合せ等に対応するため必ず執務スペースに常駐するとともに、災害時や漏水等の緊急的な修繕への対応については、24 時間 365 日体制で対応すること。（７）人員体制ア執務スペースに責任者として常駐の常勤職員を１名配置すること。イ市営住宅等の管理運営等に必要な人員を配置すること。ウ配置する人員（以下「従業員」とする。）の勤務形態は、労働基準法その他の労働関係法を遵守し、市営住宅等の管理運営及び執務スペースにおける市民サービスの確保に支障がないようにすること。エ従業員に対して、市営住宅等の管理運営上必要となる知識、技能を習得させるとともに、資質の向上を図るために必要な研修（人権研修を含む。）を行うこと。また研修実施に際しては、市に計画書及び報告書を提出すること。オ業務の内容に応じて必要となる有資格者を従業員として配置すること。また、修繕業務や保守点検管理業務の検査確認等を適正に実施できるように、１級又は２級建築士、１級又は２級建築施工管理技士及び設備に関する知識を有するものを配置すること。 3 / 33 （８）指定管理業務開始前の準備新たに指定管理者に指定された事業者は、管理開始までに指定管理業務の円滑な開始のための準備を実施すること。指定管理業務開始前の準備として実施する主な事項は以下のとおりとし、このために必要となった経費はすべて新たに指定された指定管理者の負担とする。ア事業計画、協定書の項目についての市との協議イ従業員の確保及び業務内容、人権、個人情報保護等の従業員研修ウシステムの利用に関する準備エ業務に関連する各種規程等の作成及び協議オ第三者への一部委託業務に関する協議と委託先業者選定カ入居者説明会の開催、説明会資料等の作成及び印刷キその他、指定管理業務の円滑な開始に必要な事項（９）市営住宅管理システムの運用ア指定管理者は、市営住宅等の管理をするため、執務スペースにおいて、市が貸与する住宅管理システムを利用することとする。指定管理者は、貸与された端末機器を執務スペース内で使用すること。また、消耗品等の住宅管理システム運用上の維持費の一切は指定管理者の負担とする。イこの住宅管理システムの使用にあたり、市が使用を承認していない機器を使用して市営住宅等の管理を行うことを固く禁ずる。ウ機器等を増設、更新する場合は、あらかじめ市の承認を得なければならない。それ以外の機器等を利用して本業務を行うことはできない。エ業務の効率化を図るため、現在の手作業部分をＯＡ化しようとする場合、市と協議して市の承認を得た上でソフト開発を行うものとする。オ個人データを扱うパソコンについては、外部との接続を禁じる。カこの住宅管理システムとそれを補完するためのパソコン処理は、市で一括してデータ管理をすることが望ましいことから、現行システムの改善等についても市と協議を行い検討すること。キ指定期間の満了又は指定取消しにより本業務が終了したときは、本業務に関連して作成したコンピュータソフト（データを含む）に関する一切の権利を、市に無償で譲渡する。（10）個人情報の保護指定管理者は、市営住宅等の管理運営を行うにあたり、八尾市個人情報保護条例第 34 条の２の規定により、個人情報の適正な取扱いその他適正な管理のために必要な措置を講ずる責務を有する。 4 / 33 なお、個人情報の取扱いの具体的な内容については、市と指定管理者が締結する協定で定める。（11）情報の公開指定管理者は、八尾市情報公開条例第 19 条の規定により、市営住宅等の管理業務により保有することとなった情報について、市が行う公文書の公開に関する施策に留意しつつ、市の施策に準じた措置を講ずる責務を有する。（12）リスクの分担及び保険への加入本管理業務に関する基本的なリスク分担の方針は別表１「八尾市と指定管理者の責任分担表」の通りとし、指定管理者は、これらに基づく自らのリスクに対して、適切な範囲で保険等に加入する。なお、火災保険及び施設賠償責任保険については市が加入する。別表１に疑義のある場合、又は定めのない場合については、市と指定管理者が協議して決定する。協議事項は事業ごとの原因により判断するものとする。軽微なものを除き基本的には市対応とするが詳細は協定で定める。（13）事業報告等ア年次報告指定管理者は、毎年度終了後１ヶ月以内に、事業報告書を市に提出すること。事業報告書の内容は、次のとおりであるが、詳細については、市と指定管理者が締結する協定で定める。（ア）市営住宅等の管理業務の実施状況及び利用状況、組織体制、施設等維持管理状況、課題分析と自己評価（イ）市営住宅等の管理に係る経費の収支状況イ月次報告指定管理者は、毎月、月次報告書を作成し、翌月 10 日までに市に提出すること。月次報告書の主な内容は、次のとおりであるが、詳細については、市と指定管理者が締結する協定にて定める。（ア）修繕状況（イ）家賃収納状況と家賃滞納整理状況（ウ）入居者等からの苦情とその対応状況（エ）その他必要事項 5 / 33 ウ即時報告指定管理者は、管理運営業務を実施するにあたり、人身事故等重大な事故が発生した場合は、即時市に報告すること。（14）事業評価指定管理者は、入居者アンケート等によりセルフモニタリングを行い、入居者や入居申込者の意見や要望を把握するとともに、行政機関や関係団体、学識経験者等から運営等に関する意見を求め、管理運営に反映させること。なお、施設の管理運営に関して自己評価を行い、その結果を前記の事業報告書にまとめ、市に提出すること。（15）経営状況の確認指定管理者は、経営の健全性を証するため、指定管理者が会社法、特定非営利活動促進法、その他関係法令で求められる計算書類及び監査報告書を、指定管理者の毎事業年度終了後３か月以内に市に提出すること。（16）指定期間終了後の引継ぎア指定管理者は、指定期間が満了したとき又は指定期間満了前に指定の取消しが行われたときは、次期指定管理者が円滑かつ支障なく管理運営業務を遂行できるよう、引継ぎを行うこと。イ引継ぎにあたっては、引継ぎ内容が不十分であることを原因とした事故等を防止するため、施設の管理運営に必要な情報を遅滞なく次期指定管理者へ提供するなど、引継ぎに遺漏の無いよう充分留意すること。ウ次期指定管理者との間で事務引継ぎを行ったときは、引継ぎが完了したことを示す書面を取り交わし、市に対してはその写しを提出すること。 (17) 協議この仕様書に定めがない事項又は疑義が生じた場合は、市と指定管理者が協議の上、決定する。２市営住宅の入居者に係る業務（１）市営住宅の入居者の入居等募集に係る補助業務ア公募における入居業務（ア）募集準備指定管理者は、入居者の募集にあたり、市と協議の上、募集計画案及び募集のしおり（案内書、申込書等）の印刷案を作成し、 6 / 33 市に提出するものとする。なお、募集のしおり等については、市の確認後に必要部数を印刷し、市の指定する期日までに本庁舎等の市が指定する場所に配付すること。また、募集については、指定管理者及び八尾市のホームページに掲載をするため、募集のしおり等の電子データを市に提出すること。（イ）入居申込の受付・審査指定管理者は、入居しようとする者に対し、窓口、電話対応及び申込書の記入についての説明を行うとともに、窓口または郵送にて提出された申込書の受付及び受付簿を作成する。受付後、申込書の審査を行う。審査に際し、申込書の内容、添付書類の不備を確認するとともに、入居申込資格の適否、重複申込の有無の点検を行うものとする。審査後、申込書類の不備や申込要件に該当しない者等については、電話等で連絡し、書類の再受付もしくは返送を行ったうえで、有効受付者を確定させ、申込状況及び審査結果一覧表を添えて入居申込書を市へ提出し、市の確認を受けるものとする。また審査の上、失格者と判断された申込者については申込基準に合致しない理由を記載した通知書（以下「失格通知書」という。）を作成の上、市へ提出し、市の確認を受けるものとする。（ウ）抽選番号通知の作成・送付指定管理者は、市の確認後、申込区分ごとの有効受付件数を再度確認の上、有効受付者には抽選番号を発行の上通知し、失格者に対しては失格通知書を送付するものとする。（エ）抽選会場の準備、公開抽選会の実施指定管理者は、公開抽選会の実施要領案を作成し、市へ提出し、市の確認を受けた上、実施要領に基づき、申込区分ごとに抽選を実施する。また、実施にあたり、運営及び会場設定、設営、撤去は指定管理者が行う。（オ）当選者、補欠当選者、落選者の名簿の作成及び通知書の発送指定管理者は、公開抽選会の結果に基づき、申込区分ごとの当選者、補欠当選者、落選者の名簿を作成し、その名簿に基づき抽選結果通知書案を作成し、市へ提出し、市の確認を受けた上、抽選結果を速やかに通知すること。（カ）入居資格審査指定管理者は、公開抽選会の結果に基づく当選者に対して、必 7 / 33 要な提出書類について指示し、書類上の不備の有無を確認する。また、市の指示に従い、居住実態の確認等を行う。資格審査の結果、申込資格を満たしたものについては、入居決定通知書案を作成し、市へ提出する。また、資格審査の結果、失格となったものについては、入居資格に係る失格通知書案を作成の上、市へ提出し、市の確認を受けた上、当該失格者に通知を行う。なお、辞退者については、辞退届の提出を指示し、提出された辞退届を市へ提出する。（キ）入居決定通知書の送付市は、指定管理者から提出された書類に基づいて入居決定を行う。指定管理者は、市から入居決定通知書の交付があれば、当該書類を速やかに当選者に送付する。（ク）補欠当選者の取り扱い指定管理者は、当選者が辞退あるいは失格になった場合に、補欠当選者に対して、（カ）及び（キ）の手続きを行う。募集住戸すべてに入居者が確定した場合、補欠当選失効通知書を送付する。（ケ）入居者説明会の実施指定管理者は、入居決定者を対象として必要な手続きその他住宅の設備及び使用に関する説明会を開催し、入居決定者に対して案内を行う。入居説明会にあたり、下記の業務を実施するとともに、入居決定者が、これらの事項を行うにおいて遺漏がないよう必要な説明を行うこと。 ① 申請書、保証人届等関係書類の交付指定管理者は、申請書、保証人届等を交付し、その記載及び期限までの提出等について指導を行う。 ② 敷金納入通知書の交付指定管理者は、市が作成した敷金納入通知書を入居決定者に交付するものとし、期限までに敷金を納付するよう指導する。 ③ 住宅入居上の諸注意事項の説明指定管理者は、入居決定者に対して、市営住宅等の使用に関する諸注意事項についての説明を行い、円滑な使用を行うようあらかじめ指導を行う。また、管理人と連絡を取りながら、各住棟のルールについても説明を行うこと。 8 / 33 ④ 駐車場の説明指定管理者は、駐車場の使用を希望する入居決定者に対して必要な手続きを進める。（コ）入居手続指定管理者は、次の手続きを行う。 ① 申請書等関係書類の受付、審査、提出指定管理者は、入居決定者から提出された申請書等を受付し、その記載内容及び必要な添付書類の有無等の確認及び審査を行い、市へ提出する。ただし、書類等に不備があった場合は直ちにその補正を求めるなど必要な指導を行う。 ② 敷金納入の確認指定管理者は、入居決定者が納入する敷金について、領収書によりその事実を確認し、その写しを受領及び保管する。 ③ 家賃等支払い方法の確認家賃等の納入方法は、原則口座振替によるものとする。 ④ 鍵渡しの実施指定管理者は、上記①～③の手続きが終了し次第、鍵を交付する。（サ）入居承認書の送付指定管理者は、市営住宅使用承認書案を作成の上、市へ提出する。市の確認後、市から市営住宅入居承認書の交付があれば、当該書類を速やかに入居決定者に送付又は手交する。（シ）市営住宅管理システムへの入力指定管理者は、住宅管理システムに必要な情報を入力し、適切に運用する。イ特定入居（住宅替え）における入居業務（ア）入居申込の受付指定管理者は、住宅替え（市が認めるものに限る。）を希望する世帯から、住宅替え登録者台帳登録申請書を受付し、その記載内容等を確認した後、市に提出し、住宅替え登録台帳に記載する。（イ）住宅のあっせん指定管理者は、市と協議のもと、あっせん先に適した住宅に空きが出れば、登録者に意向の確認を行う。また、登録者の住宅替えの意向が確認できれば、必要な改修等を行う。 9 / 33 （ウ）住宅替えの実施指定管理者は、必要な改修等が終わった後、登録者に必要書類の提出を求めるとともに、前述の「ア公募における入居業務（ケ）～（シ）」の手続きを行う。（エ）鍵の返還指定管理者は、住替えが完了すれば、住替え前の住居の鍵の返還を受けるとともに、登録者から返還届等必要書類の提出を受ける。受け取った返還届等必要書類については、住宅管理システムに入力後速やかに市へ提出をする。ウ火災等に伴う一時使用指定管理者は、火災等により市営住宅の一時使用を希望する市民から相談があった場合は、市と協議を行い、市の指示により、希望者から住宅目的外使用申請書等必要書類一式の提出を受ける。受け取った当該書類を市へ提出し、市の使用許可を受けた上、住宅の一時使用を認めるものとする。指定管理者は、一時使用にあたり入居条件、入居期間等を希望者に説明し、入居期間が過ぎた場合は、当該住宅を明け渡すように指導をする。エ八尾市営住宅機能更新事業計画に伴う住替え八尾市営住宅機能更新事業計画の実施に伴い、市が指定した住棟から入居者が住替え等を行うときは、協力をすること。（２）入居者からの各種申込み・届出に関する補助業務指定管理者は、市が行う市営住宅等の使用に係る承認（許可）等の補助業務を行う。ア申請行為等の相談、指導指定管理者は、入居者から市営住宅等に係る申請行為等について相談を受けるものとし、相談があった場合は、入居者が行うべき手続きその他について必要な指導を行う。イ申請書類等の受付、審査指定管理者は、入居者から提出のあった各種申請書等の受付をするとともに、内容について審査を行い、記載内容、不足書類等の不備について速やかに補正を求め、必要な指導を行う。また、条例等に照らして疑義がある場合は申請書を受理する前に市へ確認を行う。審査の終了した申請書は速やかに市に提出し、市の承認後、市から承認書等の交付があれば、入居者に当該書類を送付または手交する。なお、必要に応じて住宅管理システムへの入力、台帳整理を行う。 ※申請書類等の受付、審査に係る事務は以下の通りである。 10 / 33 （ア）名義承継承認事務（イ）同居承認事務（ウ）模様替え承認事務（エ）保証人変更承認事務（オ）同居者異動事務（カ）一時不在承認事務（３）入居者の保管義務違反指定管理者は、入居者の保管義務違反について常に注意を払い、実態の把握に努め、市の承認が必要なものについては、「（２）入居者からの各種申込み・届出に関する補助業務」に基づき必要な手続きを取らせるとともに、入居者への指導及び市への報告など必要な措置を講じるものとする。また、実態に即して、住宅管理システムへの修正入力及び台帳整理を行う。なお、当該保管義務違反に対しての市営住宅明渡請求及び損害賠償請求等の法的措置は、市が行うものとし、指定管理者は法的措置が行えるよう現地での実態把握、指導状況の報告等必要な対応を行うものとする。ア保管義務違反の報告指定管理者は、入居者の保管義務に違反する以下の行為についての情報を得た場合には、遅滞なく当該入居者等に対する事情聴取及び現地調査を行い、その事実を確認し、市に報告をする。（ア）故意棄損入居者は、故意に市営住宅等を滅失し、又は棄損してはならない。（イ）無断同居入居者は、市の承認なくして入居の際に同居した親族以外の者を無断で同居させてはならない。（ウ）住宅不使用入居者は、正当な事由なくして引き続き１月以上市営住宅を不使用であってはならない。（エ）無断転貸入居者は、市営住宅を他の者に貸し、又はその入居の権利を譲渡することはできない。（オ）用途変更入居者は、市営住宅の用途を変更してはならない。（カ）無断模様替、増改築入居者は、市の承認なくして市営住宅を模様替し、又は増築し 11 / 33 てはならない。（キ）迷惑行為入居者は、周辺の環境を乱し、又は他に迷惑を及ぼす行為をしてはならない。イ是正指導及び是正内容の確認、報告指定管理者は、アの保管義務違反の事実を確認した場合は、遅滞なく当該入居者に対して是正指導をする。指定管理者は、指導の内容について遅滞なく市に報告をするとともに、違反事項が指導に従って是正されたかについて、期限を定めて当該入居者に確認し、是正されていない場合は是正が行われるように継続して指導する。また、当該指導及び是正の結果については、確認後速やかに市に報告をする。ウ保証人への協力要請指定管理者は、保管義務の是正にあたり、当該入居者の保証人に対して協力を求め、連携のもとに是正に向けた指導を行う。（４）期限付き入居者への対応５年又は１０年間を限度とする期限付き入居者に対し、円滑な明渡しが行われるように期限満了の最低２年前から通知文書の送付等で事前指導をするとともに、住宅の明渡し指導及び府営住宅等の情報提供を行い、市に報告をするものとする。（５）住宅返還に関する補助業務ア通常の返還手続き入居者から住宅の返還の申し出があった場合は、次の処理を行う。（ア）退去相談への対応指定管理者は、入居者から市営住宅の返還についての相談を受けるものとし、相談があった場合は、相談内容を記録するとともに、入居者が行うべき必要な手続きについて指導を行うものとする。（イ）未納家賃の確認及び支払指導、連絡先の確認指定管理者は、市営住宅の退去手続きに際して、未納家賃等を確認するとともに未納家賃等がある場合は、これを納付するよう指導を行うものとする。また、必要に応じて敷金の家賃への充当の説明を行う。今後の 12 / 33 連絡先等の確認も行い、速やかに市に報告するものとする。（ウ）返還届の提出、返還の立会い指定管理者は、住宅返還時に入居者と立会い、住宅の破損状況、残材の状況、電気・ガス・水道・電話の停止状況等の確認を行う。入居者が原状回復すべき模様替え、工作物等が設置されている場合又は入居者が処分すべき残材が放置されている場合には、入居者の負担において原状回復及び撤去をさせ、これを確認した後に鍵の返還を受け付け、返還届等必要書類の提出を受ける。受け取った返還届については、住宅管理システムに入力後速やかに市へ提出をする。また、入居者が原状回復及び撤去等に応じない場合は敷金より充当を行う。なお、家賃、敷金等の還付がある場合は、入居者から支出証書の提出を受け、審査のうえ、市に提出し、市が還付処理を行う。（エ）鳩よけネットの設置鳩糞による近隣への迷惑が生じないように、必要に応じてベランダに鳩よけネットの設置を行う。イ単身入居者が死亡した住宅の返還手続き単身入居者が死亡した場合は、市と協議し、市により調査された相続人又は保証人等に連絡し、入居者の代理として返還を依頼する。なお、返還手続きについては上記の返還手続きに準ずる。３駐車場の管理に係る業務指定管理者は、駐車場の管理業務を行うにあたり、自治会等に管理業務の一部を委託するものとする。なお、委託する業務の範囲については、資料２「八尾市営住宅入居者用自動車駐車場管理業務処理要領」を参照のこと。（１）苦情、通報及び相談業務ア事実関係の把握指定管理者は、入居者等からの電話や来所による苦情、通報、相談があった場合は、内容を聞き取った上、事実関係の把握を行う。イ応対記録指定管理者は、入居者等からの苦情、通報、相談があった場合は、必ず応対記録を取らなければならない。ウ指導・報告・連絡指定管理者は、アで把握した事実関係に基づき、必要があれば自治会等と連携し、原因者に対し注意指導をする。 13 / 33 （２）使用許可に関する補助業務ア駐車場使用許可申請書の受付指定管理者は、入居者の駐車場の使用許可に関して、条例、規則等に照らして許可基準を満たしているかを確認した上で、空き駐車区画を割り当て、駐車場使用許可申請書に必要事項を記入させ、自動車の検査証の写し等の必要書類を添付させた上、提出された書類を市へ提出する。イ使用申込者の資格についての留意点指定管理者は、申請者が生活保護を受給している場合は、市の担当課に報告し、担当課より自動車を使用することについて問題がないか確認をする。ウ使用許可市から許可の決定がされた後、駐車場使用許可書と、支払い方法が納付書払いであれば納付書を作成し、駐車場区画使用者に送付又は手交する。併せて住宅管理システムの入力及び駐車場台帳の整理を行う。エ一時的な使用指定管理者は、市の工事等により空き駐車場の一時使用の要請があったときは、これに対応する。（３）自動車保管場所使用承認書（車庫証明）発行業務ア申請書の受付指定管理者は、自動車保管場所使用承認書発行の申請があった場合は、条例、規則等に照らして承諾基準を満たしているかを確認の上、自動車保管場所使用承諾証明書発行申請書の必要事項の記載内容に誤りがないか確認し、市へ提出する。イ証明書の交付指定管理者は、市からの証明書と併せて、当該住宅の全体図及び当該駐車場区画の配置図を申請者へ交付する。ウ証明書発行手数料証明書の手交時に証明書発行手数料を受領し、領収書を手渡す。証明書発行手数料は、速やかに市の指定金融機関に納入する。エ車両の変更指定管理者は、申請の理由が車両の新規購入である場合は、見積書等から車両のサイズが駐車場の区画に適合するか確認すること。なお不適合の場合は許可できないことを伝える。証明書発行後、１カ月以内に自動車検査済証の写しの提出を依頼し、提出がない場合は、使用許可を取り消す場合があることを伝える。 14 / 33 必要に応じて、住宅管理システムの入力及び駐車場台帳の整理を行う。（４）車両変更、区画変更等処理事務ア車両変更指定管理者は、入居者が駐車場に駐車している自動車を変更するときは、市又は自治会等と協議した上、市営住宅駐車場変更届に自動車検査証を添付の上、提出させること。必要に応じて、住宅管理システムの入力及び駐車場台帳の整理を行う。イ区画変更指定管理者は、駐車場区画使用者から駐車場の使用区画の変更の申し出があったときは、市営住宅駐車場変更届を提出させるようにすること。必要に応じて、住宅管理システムの入力及び駐車場台帳の整理を行う。（５）駐車場の返還指定管理者は、駐車場区画使用者が駐車場を返還しようとする場合は、自動車駐車場返還届を提出させること。また、提出された届を市へ提出するとともに、住宅管理システムに入力及び駐車場台帳の整理を行う。（６）迷惑駐車・不法駐車指定管理者は住宅敷地における駐車場区画内に迷惑駐車・不法駐車がないか、適宜現地調査を行うとともに、自治会等と連携して対策を講じ、必要があれば、空き区画にブロックやコーンを設置すること。また、住宅敷地内の駐車場区画外で、迷惑駐車・不法駐車があった場合も同様に対応すること。４市営住宅の家賃等に係る業務（１）入居者の収入認定等の補助業務収入認定は市が行い、指定管理者は当該業務の補助を行う。ア収入申告の準備指定管理者は、市から収入申告開始の指示を受け、料金受取人払いの申請を郵便局に行い、次年度の家賃決定のための収入申告書案、説明資料案及び返送用封筒の印刷の見本を作成した上で、発送時期等について、市と協議を行う。イ収入申告書等の送付指定管理者は、市から収入申告書案等の承認があれば、入居者（別送先が設定されている入居者については別送先）へ当該書類を送付するものと 15 / 33 する。なお、収入申告書等の送付及び回収の時期は、毎年おおむね７月から８月頃を目途とする。ウ収入申告書等の受付、審査、提出指定管理者は、入居者から提出された収入申告書等を受付し、その記載内容及び必要な添付書類の有無などの確認・審査及び住宅管理システム入力作業を行い、不備があった場合は速やかにその補正を求め、必要な指導を行うものとする。受付は原則として郵送受付であるが、収入申告書類を窓口に持参された場合は、指定管理者窓口で受付すること。また、必要に応じて住宅地区内の適切な場所で出張受付を行うこと。なお、概ね８月末頃を目途として回収の状況と指導結果を記載した名簿を市に提出するものとする。ただし、イの回収期限までに提出のなかった入居者についてはこの限りではないが、未提出者については速やかに督促、催告等の必要な対応（処理手順は上記と同じ）を行い、随時必要に応じて市に提出するものとする。エ実態調査市は、提出された収入申告書について、指定管理者からの報告に基づき、必要があると認める場合、入居者の実態調査を実施するが、その場合において指定管理者は、市が行う実態調査の補助を行うものとする。（２）家賃の決定及び変更等事務補助家賃の決定については市が行い、指定管理者は当該業務の補助を行う。ア家賃決定通知書等の送付指定管理者は、家賃決定通知書（収入額認定通知書）等、家賃決定に係る各種通知書の案及び送付対象者リスト等を作成し、市の決裁を経た後、入居者（別送先が設定されている入居者については別送先）へ当該書類を送付（他に同封すべき書類がある場合は、当該書類も同封）するものとする。この時期は毎年おおむね１月末頃を目途とするが、随時必要に応じて行う場合もある。なお、年度途中の申告分については、調定変更後の納入通知書や納付書も必要となる。イ意見申出書の受付指定管理者は、上記家賃決定通知書等に対して入居者から意見申出書の提出があった場合、受付し、その記載内容及び必要な添付書類の有無等の確認・審査及び住宅管理システム入力作業と受付簿作成を行い、不備があった場合は速やかにその補正を求め、必要な指導を行うものとする。 16 / 33 なお、住宅管理システム入力後、収入認定更正等通知書案を作成し、当該意見申出書とともに、受付日ごと、団地コード、棟、部屋番号順に編綴し、市の決裁を経た後、入居者（別送先が設定されている入居者については別送先）へ当該書類を送付又は手交するものとする。（３）家賃の減免及び徴収猶予等補助業務家賃の減免及び徴収猶予の決定は市が行い、指定管理者は当該業務の補助を行う。ア家賃減免及び徴収猶予申請書の受付、審査、提出指定管理者は、入居者から家賃の減免又は徴収猶予の申請があった場合、申請書を受付し、その記載内容及び必要な添付書類の有無等の確認・調査・審査及び住宅管理システム入力作業と受付簿作成を行い、不備があった場合は速やかにその補正を求め、必要な指導を行うものとする。なお、住宅管理システム入力後、減免承認書案又は却下通知書案を作成し、当該減免申請書とともに、種類別、団地コード、棟、部屋番号順に編綴し、市に提出するものとする。なお、年度途中の申請分については、調定変更後の納入通知書や納付書も必要となる。徴収猶予等については市の指示の下、分割納付の相談により、これを行うものとする。イ審査結果通知書（減免承認書等）の送付指定管理者は、市の決裁後、入居者（別送先が設定されている入居者については別送先）へ当該書類を送付又は手交するものとする。ウ減免取消指定管理者は、入居者に減免取消事由が生じた場合は、速やかに市に連絡を行う。折り返し、市からの指示により取消通知書案や調定変更後の納入通知書や納付書等を作成し、市の決裁を経た後、入居者（別送先が設定されている入居者については別送先）へ当該書類を送付又は手交するものとする。（４）共益費の免除等補助業務共益費の免除の決定は市が行うが、指定管理者は当該業務の補助を行う。ア共益費免除申請書の受付、審査、提出指定管理者は、入居者から共益費の免除の申請があった場合、申請書を受付し、その記載内容及び必要な添付書類の有無等の確認・調査・審査及び住宅管理システム入力作業と受付簿作成を行い、不備があった場合は速 17 / 33 やかにその補正を求め、必要な指導を行うものとする。なお、住宅管理システム入力後、共益費免除決定通知書案又は共益費免除却下通知書案を作成し、当該免除申請書とともに、種類別、団地コード、棟、部屋番号順に編綴し、市に提出するものとする。なお、年度途中の申請分については、調定変更後の納入通知書や納付書も必要となる。イ審査結果通知書（共益費免除決定通知書等）の送付指定管理者は、市の決裁後、入居者（別送先が設定されている入居者については別送先）へ当該書類を送付又は手交するものとする。ウ免除取消指定管理者は、入居者に免除取消事由が生じた場合は、速やかに市に連絡を行う。折り返し、市からの指示により取消通知書案や調定変更後の納入通知書や納付書等を作成し、市の決裁を経た後、入居者（別送先が設定されている入居者については別送先）へ当該書類を送付又は手交するものとする。（５）納入通知事務指定管理者は、前年度末から当該年度当初に家賃等納入通知書及び納付書（共益費、駐車場使用料、店舗使用料、目的外使用料、滞納分も含む）を作成し、市の決裁を経た後、入居者（別送先が設定されている入居者については別送先）へ当該書類を送付（通知書等同封すべきものがある場合は、当該書類も同封）するものとする。また、年度途中において、減免等の事由により家賃額の変更があった場合や入居者からの依頼があった場合は、必要に応じて家賃等納入通知書及び納付書を発行し、入居者に当該書類を送付又は手交するものとする。また、入居者等から再発行の希望があれば収納状況を確認の上、必要な対応をすること。なお、納入通知事務については、第三者に委託することはできない。（６）家賃の収納等に関する補助業務ア収納事務指定管理者は、市の会計課より、家賃等に関する領収済通知書を受け取ったのち、住宅管理システム又は紙台帳を用いて収納金の消込、更正及びチェックを行い、収納消込一覧表を作成する。また、領収済通知書及び収納消込一覧表については、整理、保管する。イ家賃調定・収納管理 18 / 33 （ア）４月４月当初、指定管理者は、現年度の調定を集計し、家賃変動等を確認し、各入居者について１２か月調定がされているか等を確認するものとする。問題がなければ、調定調書を市に提出するものとする。（イ）５月～３月月の当初、指定管理者は、先月中に行った調定変動と収納の集計と点検を行うものとする。確認後、調定増減明細表、月計表を作成し、市に提出するものとする。（ウ）翌年度４月月の当初、指定管理者は、先月中に行った調定変動と収納の集計と点検を行うものとする。確認後、調定増減明細表、月計表を作成し、市に提出するものとする。また、滞納繰越分の調定及び収納の点検、確認を行った上で、調定収入調書を作成し、市に提出するものとする。（エ）翌年度５月月の当初、指定管理者は、先月中に行った調定変動と収納の集計と点検を行うものとする。確認後、調定増減明細表、月計表（現年度分のみ）を作成し、市に提出するものとする。（オ）翌年度６月月の当初、指定管理者は、先月中に行った調定変動と収納の集計と点検を行うものとする。確認後、調定増減明細表、月計表（現年度分のみ）を作成し、市に提出するものとする。また、指定管理者は、前年度分の調定収納の点検、確認を行った上で調定収入調書及び決算報告を作成し、市に提出するものとする。ウ納付受付事務指定管理者は、入居者から窓口において家賃等を受領したときは、領収書を入居者へ発行し、即日又は次営業日に指定金融機関への払い込みを行う。また、必要に応じて、住宅地区内の適切な場所で出張受付を行っても差し支えない。エ代理納付事務生活保護受給世帯については、家賃等の支払い方法は基本的に代理納付となる。指定管理者は、毎月１回、市から消込対象者リストを受領して、その消込を行う。 19 / 33 なお、指定管理者は、必要に応じて代理納付制度の説明を行うこと。オ過誤納金の処理指定管理者は、家賃等の支払いについて、過誤納があった場合は、その内容（原因、対象者、金額など）及び入居者の意思を確認し、還付又は充当の処理案を作成し、市の決定を経て、当該入居者へ通知する。また、市の決定内容に従って、住宅管理システムへの入力を行う。なお、還付事務については、事前に当該入居者から過誤納金払戻請求書の提出を受け、審査のうえ、市に提出し、市が還付処理を行う。カ口座振替事務（ア）口座振替制度の説明指定管理者は、入居者より口座振替に関する相談があれば、口座振替制度について説明を行う。（イ）口座情報の登録等指定管理者は、口座振替の開始、変更及び廃止に伴う住宅管理システムの入力、口座振替決定通知書等の送付などの事務を行う。（ウ）口座振替依頼書等作成と各金融機関への提出指定管理者は、市の指示する日までに、口座振替依頼書、口座振替データ及び対象者一覧表を作成し、市に提出する。市の決裁後、各金融機関へ口座振替依頼書等を提出する。（エ）口座振替不能通知書の作成と発送各金融機関から提出される口座振替結果データの消込を行った後、振替不能者一覧表を市に提出する。市の決裁後、口座振替不能者に対して、口座振替不能通知書及び納付書を送付する。（オ）口座振替の勧奨指定管理者は、積極的に、文書または口頭にて口座振替の勧奨を行う。また、市営住宅の新規入居者については、原則、口座振替によるものとする。（７）滞納整理に関する補助業務指定管理者は、市の指示に従い、滞納整理の補助業務を行う。ア督促状の作成補助及び送付（毎月）指定管理者は、滞納者一覧表から督促対象者の絞込みを行った上で、督促状案を作成し、市に提出する。市の決裁後、滞納者一覧表との最終照合を行い、対象者に督促状を送付するものとする。イ納付相談及び納付勧奨等指定管理者は、滞納者に対して、電話や各戸訪問等による納付相談等（収 20 / 33 入申告・減免手続・口座振替の案内等を含む）及び納付勧奨を実施する。訪問時、不在のときは不在票を投函するとともに、電気・ガス・水道・郵便受けの状況等をチェックし、無断退去及び死亡のおそれがある場合は調査等を行い、必要に応じて市に連絡し、市の指示に従って対処すること。また、返戻された郵便物があれば、速やかに現場訪問すること。ウ分納誓約書に関する業務等の補助指定管理者は、滞納者から滞納家賃等の一括納付が困難である等の相談があった場合は、市に連絡し、市の指示に従って対処すること。エ滞納家賃等の受領指定管理者は、滞納者から滞納家賃等の納付があればそれを受領し、領収書を発行する。オ催告書及び保証人あて文書の作成補助及び送付（随時）指定管理者は、滞納者一覧表から催告候補者の絞り込みを行った上で、市と滞納者対策会議を開催し、市の指示に基づいて催告対象者を選定する。選定後、催告書案及び催告対象者の保証人あて文書（納付指導依頼文書又は保証債務履行請求書（催告対象者の滞納状況による））案を作成し、市に提出する。市の決裁後、滞納者一覧表との最終照合を行い、催告書及び保証人あて文書を送付するものとする。カ滞納者に関する経過記録の作成指定管理者は、上記ア～オの経過について、以後の滞納整理事務に資するため、処理・折衝のつど記録し、その後の納付勧奨に活かすとともに、市の求めに応じて記録文書を提出するものとする。キ法的措置手続等の検討について（随時）指定管理者は、滞納状況の改善が見られない滞納者について、市と滞納者対策会議を開催し、市の指示に基づいて法的措置対象者を選定する。選定後、法的措置対象者に関する経過記録を整理し、市に提出するものとする。ク法的措置対象者に関する補助業務指定管理者は、法的措置対象者から滞納家賃等の支払いに関して相談があった場合や、滞納家賃等の持参・納付があった場合は、直ちに市へ報告し、市の指示に従って対処すること。ケ退去滞納者に対する催告及び納付指導に関する補助業務指定管理者は、市営住宅入居者の退去に際し、未納家賃の納付指導を行ったにもかかわらず、一括納付させることが困難な場合は、上記ウにより、分納誓約書の提出を求めること。また、分納誓約書の提出を受けた後は、その履行状況を管理し、履行を 21 / 33 怠った場合は市の指示に従い、当該退去者又はその保証人に対し催告及び納付指導を行い、その経過を記録し、市へ報告する。コ不納欠損処理に関する補助業務指定管理者は、市の指示に従い、不納欠損処理の補助業務を行う。（８）収入超過者及び高額所得者の対応業務市が認定した収入超過者及び高額所得者に対して、通知（毎年 1 月）及び面談に必要な資料を作成の上、市に提出し、市の決裁後、送付する。また、高額所得者制度の説明及び事情聴取を行い、住宅あっせん等、退去に向けて指導するとともに、経過を市に報告する。高額所得者のうち、市の指示に基づいて明渡請求対象者を選定し、明渡請求の予告通知及び市が作成した明渡請求通知書を送付する。５市営住宅等の管理に係る業務（１）苦情、通報及び相談業務ア事実関係の把握指定管理者は、入居者等からの電話及び来所による苦情、通報、相談があった場合は、その内容を詳しく聞き取り、早急に事実関係を把握すること。イ応対記録指定管理者は、入居者等から苦情、通報、相談があった場合は内容を記録するとともに、市と情報を共有すること。ウ指導、報告、連絡指定管理者は、アで把握した事実関係に基づき、必要があれば原因者に対して指導をすること。処理件数、処理概要については、別に定める月事報告書、事業報告書にて市へ報告をすること。エ他の業務への準用指定管理者は、他の業務において苦情、通報、相談があった場合は、上記ア～ウを準用する。（２）主な緊急対応業務ア入居者の安否確認指定管理者は、高齢単身世帯等の安否確認について対応ができるように、入居者の親族等緊急連絡先の把握に努めること。指定管理者は、入居者の親族、近隣等から入居者の安否を心配する相談があった場合は、現地調査を実施し、慎重に対応すること。調査の結果、 22 / 33 住宅内を確認する必要がある場合は、警察官及び親族立ち合いのもと確認を行うこと。ただし親族が遠距離、高齢等の理由で立ち合いができない場合は、この限りでない。室内への立ち入りは、警察官や救急隊員に依頼し、警察官等から要請がない限り原則として室内に立ち入らない。また、緊急で室内に立ち入る場合は、事前若しくは事後に市へ報告すること。イ孤独死の場合の親族への対応等指定管理者は、入居者の安否確認の結果、入居者の死亡を確認した場合は、市へ報告するともに、市と連携しながら親族または保証人等へ連絡するなど必要な措置を講ずること。ウ水漏れの対応指定管理者は、水漏れが発生した場合、水漏れの原因を解明し、原因者に被害補償等の対応を取るように指導する。エ入居者相互間に生ずるトラブル等への対応（ア）入居者相互間で生じたトラブルで、当事者の一方から解決の申し出があった場合は、両当事者から事情を聴取しトラブル解決に向けた適切な指導を行う。（イ）入居者相互間のトラブルであって、迷惑行為に相当するものと認める場合については、事実調査、是正指導等を行う。是正されない場合等で、訴訟手続きが必要と判断した場合は、市に報告をする。オ上記以外の苦情対応指定管理者は、入居者や近隣住民からの苦情についても適切に対応し、解決するように適切な処置を講ずる。（３）災害及び事故等の危機管理対応業務ア緊急連絡体制等の整備指定管理者は、風水害、地震、火災、ガス漏れ、事故等（以下「災害等」という。）緊急事態に備え、24 時間迅速に対応できるよう事前に緊急連絡体制及び安全管理マニュアル等を整備し、最新のものを市に提出する。イ平常時の対応（ア）指定管理者は、市営住宅等において想定される災害等に備え、情報の収集や必要な技術や知識の習得に努める。（イ）指定管理者は、法令等の規定により定められた点検を実施するほか、定期的に点検・清掃・巡回保守等を行うことにより災害等による被害の拡大を未然に防止する。 23 / 33 （ウ）指定管理者は、地域、管理人及び自治会等に対して、緊急時に連絡が取れる体制を整備すること。また、災害等の発生に備え、地域、管理人及び自治会等と連携し、防災訓練等の実施など、計画的な取り組みを行うものとする。ウ発災時の対応（ア）災害等の緊急事態が発生した場合、指定管理者は入居者や使用者及び近隣住民等の安全確保と住宅施設等の損傷を最小限にするため、必要な措置を行った上で、速やかに市に報告すること。（イ）八尾市災害対策本部が設置されたときは、市と協力し緊急事態に対応すること。（ウ）指定管理者は、現地の被害状況により応急処置、再発及び二次的被害防止に努め、入居者の安全を確保する。（エ）指定管理者は、消防及び警察の現場検証が済み次第、被害状況がわかる写真を撮影する。（オ）指定管理者は、被害者への対応は速やかに行う。（カ）指定管理者は、被害状況を確認し、市と協議の上、入居者に修繕費用負担区分について説明をする。（キ）指定管理者は、修繕内容や範囲について疑義がある場合は市と協議を行う。（ク）保険請求を行う場合は、資料(発生時期、現況写真、修繕見積等)を作成する。指定管理者は、火災により被害を受け、修繕を行わないと住めない住宅の入居者に対して修繕完了時までの仮住居について相談を受ける。仮住居の事務手続きについては市と協議する。（４）火災発生事後処理事務ア消防署への火災損害届、罹災証明願の提出指定管理者は、火災発生事後に消防署へ火災損害届及び罹災証明願を提出する。イ市への事故発生報告書の提出指定管理者は、発生した火災事故に関する事故発生報告書を作成し、市へ提出する。なお、事故発生報告書には、罹災証明書、火災損害届の写し、住宅位置図、火元部屋の見取り図、水損部屋の見取り図、部屋ごとの損害概算額及び被害状況写真をそれぞれ添付する。ウ住宅の原形復旧指示及び返還指導等指定管理者は、放火等の悪質原因者に対して、毀損した住宅を原形に服 24 / 33 するように指示し、保管義務違反者として住宅の明け渡しを指導する。また、原形復旧や損害金の決定については、市と協議をすること。（５）敷地内看板設置業務ア苦情受付指定管理者は、入居者等から苦情に対する注意喚起を促す看板設置に関する要望があった場合は、現地調査の上、必要に応じて設置する。立て看板の場合は強風等が原因で事故につながる危険性もあるので慎重に判断すること。イ看板設置指定管理者は、看板設置を行うときは、立て看板あるいはラミネート等により看板を作成し、設置する。ウ看板の様式指定管理者が新たに作成する看板について、「八尾市営住宅指定管理者」と表記すること。また必要に応じて指定管理者の電話番号も表記すること。（６）敷地内放置ごみ処理業務ア苦情の受付指定管理者は、入居者等から住宅敷地内にごみ等が放置されているとの連絡があった場合は、現地調査を行い、放置ごみの内容を確認すること。イ放置ごみの処置（ア）家具類及び機械器具等の処理指定管理者は、家具類及び機械器具等が住宅敷地内に放置されている場合は、市に確認の上、一定期間、当該放置物に注意文書を掲示したうえで処理すること。（イ）生活ごみ等の処理指定管理者は、生活ごみ等が住宅敷地内に放置された場合は、悪臭等の原因になるので早急に処理すること。（ウ）産業廃棄物等の処理指定管理者は、産業廃棄物等が住宅敷地内に放置されている場合は、一定期間、当該放置物に注意文書を掲示したうえで産業廃棄物処理許可業者を通じて処理すること。（エ）家電リサイクル４品目及びパソコンの処理指定管理者は、家電リサイクル４品目及びパソコンが住宅敷地内に放置されている場合は、一定期間、当該放置物に注意文書を掲示したうえで家電リサイクル法等に基づき処理を行うこと。 25 / 33 （７）敷地内放置車両処理業務ア苦情の受付指定管理者は、入居者等から住宅敷地内に自動車、単車、自転車等が放置されているとの連絡があった場合又は巡回中に発見した場合は、現地調査を行い、登録番号等を調べる。イ注意・指導指定管理者は、自動車については駐車場台帳や住宅管理システムを使って、使用者を確認し、入居者であれば、書面若しくは口頭にて注意を行う。ウ警察等への確認指定管理者は、放置されている自動車、単車、自転車等の所有者が判明しない場合は、ナンバープレートや防犯登録票をもとに八尾警察署に市を通じて照会を行い、盗難届が出されている場合は、警察を通じて被害者に引き取りを依頼する。エ放置車両の処分指定管理者は、最終的に引き取り手のない自動車、単車、自転車等について、一定期間告知を行い、市と協議の上、処分を行う。指定管理者は、処分後、放置車両の写真と処分費用の領収書を市へ提出すること。（８）自動火災報知設備、消火器等管理業務ア自動火災報知設備等の設定および解除指定管理者は、住宅ごとの自動火災報知機設備等のシステムマニュアル（説明書）を熟読し緊急時に備える。イ作動原因の調査・報告指定管理者は、システムが作動した場合は、すぐに現場へ駆けつけるとともに作動原因を特定する。作動原因を特定し、それが誤作動であった場合は、至急解除するとともに、市、管理人に報告を行う。なお、作動原因が緊急事態によるものであれば、すぐに消防等に通報をすること。ウ消火器の取替業務指定管理者は、住宅内に備え付けている消火器について、必要に応じて取替を行っていくこと。（９）外灯等管理業務指定管理者は、外灯あるいは住宅の共用部分の非常灯等の球切れ等について、必要に応じて取替等を行うこと。 26 / 33 （10）敷地内樹木剪定、草刈り業務ア樹木・植栽の維持管理指定管理者は、樹木剪定等業務に基づき、敷地内の樹木、植栽の維持管理を行う。また必要に応じて樹木除草区域図の整理を行うこと。イ除草業務指定管理者は、樹木除草区域図に基づいて、除草業務を行うとともに、除草区域以外については、入居者等で除草を行うように指導する。（11）防火管理者選任業務ア防火管理者の選任指定管理者は、市営住宅の防火管理者を選任し、市営住宅所在地の所轄消防署へ届け出ること。イ防火管理者の変更指定管理者は、市営住宅の防火管理者を変更したときは、所轄消防署に防火管理者の変更の届け出をする。ウ管理施設の変更指定管理者は、市営住宅の管理施設に変更があったときは、所轄消防署にその旨を届け出ること。（12）消防計画書作成業務ア消防計画書の作成指定管理者は、市営住宅の消防計画書を作成し、所轄消防署へ届け出をする。イ消防計画書の変更指定管理者は、消防計画書の内容に変更が生じたときは、所轄消防署へ消防計画書の変更の届け出をすること。（13）消防訓練に関する業務ア関係者等及び消防署との協議指定管理者は、自治会等関係者及び住宅管理人等から消防訓練の実施についての相談があった場合は、日時、場所及び訓練内容について消防署等と協議をする。イ消防訓練実施計画書の提出指定管理者は、消防訓練の詳細について決定したときは、消防訓練実施計画書を消防署へ提出する。ウ消防訓練 27 / 33 指定管理者は、消防訓練当日、消防自動車等の駐車場所の確保、住宅施設の開錠等の対応をする。エ消防訓練開催の居住者への通知指定管理者は、消防訓練を行う住宅の入居者に対して、あらかじめ消防訓練を知らせる文書を作成し、配付及び掲示板に掲示する。（14）集会所の維持管理業務指定管理者は、市営住宅に付随する集会所について、利用者が安心して使えるように集会所の維持管理に努めること。西郡住宅の集会所については、指定管理者で貸出等を行うこと。また、萱振、大正、安中住宅の集会所については、地域で自主管理を行っているので引き続き地域の自主管理で運営できるようにすること。なお、今後、西郡住宅の集会所についても、地域で管理できるように、市と協力して協議を行うこと。（15）公園施設等維持管理業務指定管理者は、市営住宅に付随する公園施設については、利用者が安心して使用できるように、日常的に点検を実施し、安全な利用を促進するものとする。指定管理者は、現地の状況により利用者に対して危険性のある遊具については、応急処置、再発及び二次的被害防止に努め、利用者の安全を確保する。ア危険な遊具等は、即座にバリケードあるいはトラロープで囲う等利用者が立ち入らないよう「使用禁止」処置をしたうえで、市に至急報告する。イ危険な遊具等については、必要性や利用状況を鑑み、市と協議の上、修理または撤去を検討し、市へ書面により報告をする。（16）空き家及び敷地管理業務指定管理者は、空き家及び住宅敷地が不正に使用されていないか定期的に巡回すること。（17）鍵の保管指定管理者は、受水槽等設備、集会所等の鍵の保管をする。鍵の保管は、執務スペース内の金庫等により行う。関係機関等からの鍵の借用について依頼があった場合は、適宜対応する。 28 / 33 ６市営住宅等の施設管理に係る業務指定管理者は、施設管理に関する業務の実施にあたり、入居者や使用者及び近隣住民等に迷惑、損害等が生じないよう十分注意し、市又は指定管理者に、直接又は第三者から損害賠償の請求その他、異議、苦情の申立等があった場合は、市に報告するとともに、指定管理者の責任と費用負担において解決するものとする。（１）保守点検管理に関する業務指定管理者は、市営住宅等の施設について、常時適正な状態を維持するために、保守点検管理に関する以下のアからウまでの業務（以下「保守点検管理業務」という。）を行うものとする。ア点検遊具や植栽を含む市営住宅等の施設について、損傷、変形、腐食、異臭、その他の異常の有無を調査することをいい、保守又はその他の処置が必要か否かの判断を行うことをいう。イ保守点検の結果に基づき施設等の機能の回復又は危険の防止のために行う消耗部品等の取替え、注油、塗装その他これらに類する作業をいう。ウ維持管理市営住宅等の住環境について、適正な状態を維持するために行う補修、更新、剪定、駆除、監視、検査その他これらに類する作業をいう。以下の各保守点検管理業務の詳細は、「資料４八尾市営住宅等施設管理業務説明書」によるものとし、保守点検業務の結果及び維持管理の実施状況について報告書を作成し、適宜、市に提出するものとする。また、指定管理者は指定管理料の範囲において施設の状況に応じて、保守点検管理業務の追加、業務内容の更新等を市と協議の上行うものとする。（ア）電気工作物保守管理業務（イ）消防設備保守点検業務（ウ）貯水槽等維持管理業務（エ）貯水槽等清掃検査業務（オ）排水管・会所清掃業務（カ）エレベーター保守点検業務（キ）テレビ共聴設備保守業務（ク）定期点検業務（法定点検）（ケ）鳥類等の防除業務（コ）非常警報設備保守点検業務（サ）火災監視・救急通報業務（シ）樹木剪定等業務 29 / 33 指定管理者は、保守点検管理業務の点検結果により、遊具や植栽を含む市営住宅等の施設の事故を未然に防ぐ安全確保等のための修繕が必要になった場合は、（２）に定める一般・緊急修繕として対応すること。また、保守点検管理業務により把握した劣化状況に応じて、設備等の機能回復及び安全確保等のために必要となる工事等について市に提案するものとする。なお、指定管理者の発意により、自ら上記の修繕を行うことは妨げない。（２）修繕に関する業務指定管理者は、以下に定める市営住宅等の修繕業務（計画修繕を除く）を行うものとする。ア修繕の種類と範囲（ア）一般・緊急修繕市営住宅等の施設の不具合に関し、市や入居者等からの連絡や通報に応じ、実用上支障のない状態に性能や機能の回復を図るとともに、事故等を未然に防ぐ安全確保等のために実施する工事をいう。（イ）空家修繕空家となった市営住宅のうち、募集対象住宅とするものについて、その性能、機能を実用上支障のない状態に回復させるための工事をいう。また、必要に応じて修繕計画に基づく工事も併せて実施するものとする。（ウ）計画修繕大規模修繕に該当する工事、及び八尾市営住宅機能更新事業計画（長寿命化計画）に定める長寿命化型改善など工事費の一部に国費が含まれる工事をいう。なお、計画修繕は市が実施するものとする。イ一般・緊急修繕指定管理者は以下の一般・緊急修繕に関する業務を行うものとする。また受付は 24 時間 365 日体制を整えること。（ア）負担区分審査指定管理者は、入居者から修繕依頼があった場合、確認、受付を行った上で、市の定める修繕負担区分により当該修繕が入居者又は指定管理者のいずれの負担になるか審査を行い、指定管理者の負担であれば速やかに、修理工事を発注するなど復旧に努める。また、修理費用が入居者の負担であれば入居者にその旨の説明 30 / 33 をするとともに、必要があれば修繕業者を紹介するなどを行う。その場合は、出来うる限り費用負担の少ない手法を提案すること。（イ）施工等指定管理者は、自らあるいは業者委託を行いながら復旧作業を完了すること。（ウ）修繕工事実施状況報告書及び工事管理台帳の作成、提出指定管理者は、工事の完了後、検査及び確認を行うとともに、修繕工事に係る業務の遂行状況について修繕工事実施状況報告書を作成し、これを毎月提出することにより市の確認及び検査を受けるものとする。また、指定管理者は、管理期間終了後、工事管理台帳を作成し、市に提出するものとする。ウ空家修繕指定管理者は、以下の空家修繕に関する業務を行うものとする。（ア）空家現状確認指定管理者は、入居者から返還届（鍵返還）の提出があれば、対象となる空家の現状を確認するものとする。（イ）設計、施工等指定管理者は、現状の確認の後、募集計画に従って空家修繕工事を施工するものとし、完了後、施工内容及び実績について市に報告するものとする。修繕内容については、別途市と協議する。（ウ）修繕工事実施状況報告書及び工事管理台帳の作成、提出イ（ウ）に同じ（３）施設情報の管理に関する業務ア施設情報の整理、管理指定管理者は、市営住宅等の各種修繕履歴、保守業務及び点検業務の結果等を整理し、施設情報の管理を行うものとする。イ施設情報の更新等指定管理者は、毎年、施設情報の更新を行うものとし、更新履歴を市に報告するものとする。指定管理者は施設情報の拡充及び蓄積を行うものとする。 31 / 33 ７その他の業務（１）住宅管理人についてア住宅管理人の配置指定管理者は、市営住宅の維持管理を円滑に行うため、各住棟に住宅管理人を配置すること。なお、大正住宅、安中住宅については、住宅管理人に代わり、住宅の自治会等と管理委託契約を結び、住宅管理人の業務を行わせるものとする。なお、住宅管理人の業務については、八尾市営住宅条例、八尾市営住宅条例施行規則及び資料３「八尾市営住宅管理人事務取扱要綱」参照のこと。住宅管理人は、入居者の自主的な管理を促し、自治活動の活性化のため重要な制度であることから、引き続き配置促進を図ることとし、住宅管理人の配置ができない住棟については、指定管理者がこの業務を行うこと。イ住宅管理人との連絡調整指定管理者は、入居者からの苦情、通報及び相談があった場合は、必要に応じて住宅管理人と連絡調整を行う。ウ住宅管理人等の運営の助言指定管理者は、住宅管理人、自治会等からの要望、相談等について適切に対応すること。エ住宅管理人等の勧誘指定管理者は、住宅管理人が選定されていない住宅では、住宅管理人を配置できるように既存入居者に対して積極的に勧誘する。（２）自治会等の支援指定管理者は、敷地内清掃活動など入居者が行う自治活動の支援を行うとともに、必要に応じて、地域行事や会議に参画すること。（３）広報・宣伝に関する業務ア市営住宅にかかる周知・啓発活動指定管理者は、市営住宅等の保守管理に必要な周知活動や啓発活動に伴う通知文書等を適宜作成、配付する。イ市の依頼による文書の配付等指定管理者は、市の依頼により、文書を住宅内の掲示板に掲示し、必要に応じて各戸に配付する。ウその他の文書の配布指定管理者は、ア、イの他、必要に応じて入居者への周知活動として、文書等を作成し配付してもかまわない。 32 / 33 （４）各種資料作成業務等指定管理者は、本業務に関して、市より依頼された資料の作成、検査の立会等を行う。具体的な資料は以下の通りである。ア予算決算事務に関することイ照会回答事務に関することウ調査統計事務に関することエ会計検査、市監査事務、外部包括監査事務に関することオ入居者及び関係団体との協議に関することカ訴訟事務に関することキその他本業務に関すること（５）事業計画書等の作成指定管理者は、毎年度、次年度の年次事業計画書を次年度の開始 1 カ月前までに市へ提出し、承認を得ること。（６）府営住宅等に関すること指定管理者は、大阪府営住宅等の申込書を窓口に置き、市民の相談に応じること。また、この申込書等を市の出先機関に配付すること。（７）市営住宅近隣の防犯灯の管理業務別に指定する場所の防犯灯の管理をするものとする。（８）市の施策への協力について指定管理者は、実施計画に基づく市の施策について、出来うる限りの協力をすること。（９）その他の事項業務遂行に必要な資料のうち次のものについては市から無償で貸与する。ア各住宅の図面等イ市営住宅管理業務にかかる要綱及び要領等ウ業務マニュアル 33 / 33