Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen „Grundstück Pergolenviertel –Baufeld 6“ für ein Gebäude mit frei finanzierten und geförderten Mietwohnungen, einer Kita und weiteren Sonderflächen Die Freie und Hansestadt Hamburg verkauft gegen Gebot, mit dem Vorrang der Konzeptqualität, die Flurstücke 1615-1 sowie 1606-2 der Gemarkung Winterhude mit einer Gesamtgröße von ca. 2.728 m² für eine Bebauung mit ca. 60 frei finanzierten und geförderten Mietwohnungen und ca. 1.400 m² für eine Kita mit 100-120 Plätzen sowie einer gewerbliche Nutzung (z.B. Nachbarschaftstreff, ambulante Tagesbetreuung/- pflege usw. ) Pergolenviertel Baufeld 6 GRUNDSTÜCKSANBIETER Freie und Hansestadt Hamburg Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen Millerntorplatz 1, 20359 Hamburg Tel.: 040 / 428 23 - 4006 E-Mail: [email protected] http://immobilien-lig.hamburg.de Pergolenviertel Baufeld 6 INHALT 1. 2. UMFELD UND LAGE ............................................................................... 3 1.1. Lage ............................................................................................................. 3 1.2. Infrastruktur, Verkehrsanbindung ................................................................. 3 1.3. Sozioökonomisches Umfeld ......................................................................... 4 GRUNDSTÜCKSDATEN ........................................................................... 7 2.1. Flurstücke, Gemarkung, Größe .................................................................... 7 2.2. Erschließungszustand .................................................................................. 8 2.3. Altlasten, Kontamination............................................................................... 8 2.4. Kampfmittel .................................................................................................. 8 2.5. Baumbestand ............................................................................................... 9 3. DIE BESTANDSBEBAUUNG...................................................................... 9 4. RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN ....................................................... 9 5. 6. 4.1. Baurecht und Planung .................................................................................. 9 4.2. Mietverhältnisse und -laufzeiten ................................................................. 10 4.3. Grundbuch, Baulasten und Dienstbarkeiten ............................................... 10 KÜNFTIGE NUTZUNG .......................................................................... 11 5.1. Energetische Vorgaben .............................................................................. 12 5.2. Städtebauliche Standards .......................................................................... 12 5.3. Zusätzlich wichtige Aspekte ....................................................................... 13 5.4. Vorgaben für die Entwässerung ................................................................. 15 VERÄUßERUNGSVERFAHREN ................................................................ 15 6.1. Art des Verfahrens ..................................................................................... 15 6.2. Termine und Fristen ................................................................................... 16 6.3. Betreuung des Verfahrens ......................................................................... 16 6.4. Abgabe der Bewerbungen .......................................................................... 17 6.5. Angebotsbedingungen ............................................................................... 17 6.6. Verkaufsbedingungen ................................................................................ 18 6.7. Auswahlkriterien ......................................................................................... 20 Pergolenviertel Baufeld 6 7. ANHANDGABE .................................................................................... 22 8. ANLAGENVERZEICHNIS ........................................................................ 22 Pergolenviertel Baufeld 6 1. UMFELD UND LAGE 1.1. LAGE Das geplante Neubaugebiet „Pergolenviertel“ liegt im Stadtteil Winterhude im Bezirk Hamburg-Nord in der unmittelbaren Umgebung des Hamburger Stadtparks und ist gegenwärtig von Kleingartensiedlungen aus der Nachkriegszeit geprägt. Das Hamburger Stadtzentrum ist etwa 6 - 7 km (Luftlinie) entfernt. In direkter Nachbarschaft liegt auch die City Nord als bekannter Hamburger Bürostandort. Östlich liegt der Stadtteil BarmbekNord. Das Pergolenviertel wird im Süden von der Straße Alte Wöhr, im Osten vom Rübenkamp und im Norden von der Hebebrandstraße umschlossen. Die geplante Bebauung im Pergolenviertel umfasst etwa 1.400 Wohnungen -davon rd. 60 % öffentlich geförderten Wohnungsbau 30 % Eigentumswohnungen und ca. 10% freifinanzierte Mietwohnungen - die auf knapp 8 ha der insgesamt 24 ha großen Fläche realisiert werden. Von den insgesamt ca. 1400 Wohnungen entfallen etwa 20 % auf Baugemeinschaften. Das Pergolenviertel profitiert nicht nur von der unmittelbaren Nähe zum Hamburger Stadtpark. Darüber hinaus werden im Quartier selbst insgesamt 13 ha Grünflächen erhalten oder neu entstehen. Darunter sind ca. 6 ha Kleingartenflächen (für mind. 150 Kleingärten). Die Planung berücksichtigt nahezu alle größeren Laubbäume, die somit erhalten werden können. Damit ist für beide Quartiersbereiche (im Norden wie im Süden) ein Wohnen in grüner Umgebung mit hoher Aufenthaltsqualität gewährleistet. Mit der Entscheidung zur Entwicklung des neuen Wohnquartiers Pergolenviertel ist nun auch der Lückenschluss zwischen Barmbek-Nord und der City Nord möglich. 1.2. INFRASTRUKTUR, VERKEHRSANBINDUNG Die hohe Lagegunst des Pergolenviertels ist auch durch die S-Bahnhaltepunkte Rübenkamp und Alte Wöhr begründet. Diese sind auf kurzem Weg und sicher mit den Wohnarealen verknüpft. Rad- und Gehwegeverbindungen, sowie die Veloroute 5, durchqueren das Gebiet. Hinzukommen mehrere Buslinien sowie die U-Bahnhaltestelle Sengelmannstraße im Norden der City Nord. Mit der S-Bahn ist die Hamburger Innenstadt in 15 Minuten erreichbar, der Flughafen in sieben Minuten. 3 Pergolenviertel Baufeld 6 Das Pergolenviertel selbst wird durch die Bahntrasse und die umgebenden Straßen begrenzt. Daher ist bei seiner Entwicklung sowohl auf besondere eigene Qualitäten als auch auf vielfältige Verknüpfungen mit seiner Umgebung geachtet worden. Neben der Erschließungsfunktion übernehmen die besonderen platzartigen Straßenräume auch eine adressbildende Funktion und tragen so wesentlich zur Identität des Quartiers bei. Im Inneren des Quartiers werden öffentliche Räume angeboten, die das Rückgrat der neuen Entwicklung ausmachen und den privaten und öffentlichen Versorgungseinrichtungen eine zentrale Adresse bieten. Zur Stärkung der Adressbildung des Quartiers ist eine zusammenhängende städtebauliche Struktur über die beiden Teilbereiche hinweg vorgesehen. 1.3. SOZIOÖKONOMISCHES UMFELD Vergleicht man die Haushaltsstrukturen Hamburgs mit dem Stadtteil Barmbek-Nord zeigt sich, dass dort Mehrpersonenhaushalte deutlich weniger vertreten sind. Rund 90% aller Haushalte in diesem Stadtteil sind Ein- und Zweipersonenhaushalte. Dies ist in der Struktur des Wohnungsbestandes begründet, in dem kleine Wohnungen (Zwei- und Dreizimmerwohnungen auf kleiner Grundfläche) dominieren, die den heutigen Flächenansprüchen größerer Haushalte nicht mehr gerecht werden. Das Pergolenviertel fungiert, obgleich in Winterhude gelegen, als stadträumliche Erweiterung der Wohnquartiere in dem angrenzenden Stadtteil Barmbek-Nord. Hier sollten demzufolge vorwiegend größere familiengerechte Wohnungen entstehen. 4 Pergolenviertel Baufeld 6 Im Pergolenviertel soll es drei Kindertagesstätten mit je rund 100 Plätzen und besonderen Qualitäten geben. Während zwei Kitas einen direkten Kleingartenanschluss haben liegt die Kita im Norden an dem dort geplanten Park mit Spiel- und Bolzplatz. Im näheren Umfeld des Pergolenviertels sind folgende Schulen vorhanden: • 0,4 km Wirtschaftsgymnasium und Handelsschule H7 City Nord/Tessenowweg • 1,4 km Stadtteilschule Barmbek • 1,9 km Bugenhagen-Schule Alsterdorf • 1,9 km Stadtteilschule Helmuth Hübner • 2,2 km Grundschule Genslerstraße/Wolkausweg • 2,4 km Robert-Koch-Schule • 3,0 km Alstering-Gymnasium • 3,2 km Heinrich-Hertz-Schule • 3,4 km Heilwig-Gymnasium • 3,5 km Stadtteilschule Winterhude Die Versorgung der zu erwartenden Schülerinnen und Schüler kann grundsätzlich in den umliegenden Schulen gewährleistet werden. Einzelhandelsangebote zur Nahversorgung finden sich in der nahegelegenen Fuhlsbüttler Straße und ihrer direkten Umgebung. Die Fuhlsbüttler Straße bietet eine differenzierte Einzelhandels- und Dienstleistungsstruktur mit umfänglichem gastronomischem Angebot. Für den nördlichen Quartiersbereich sind darüber hinaus der nahe gelegene Alsterdorfer Markt und die City Nord mit ihren Einkaufsmöglichkeiten und für die Versorgung der Bewohner im südlichen Bereich der zukünftige Nahversorger des Stadtparkquartiers von Bedeutung. Darüber hinaus sollen im Pergolenviertel selbst Möglichkeiten der Nahversorgung (An der Alten Wöhr, am so genannten Dakarplatz und im Nord-Osten an der Hebebrandstraße) zum täglichen Bedarf geschaffen werden. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Pergolenviertel am Rübenkamp liegt die Asklepios Klinik Barmbek. Zahlreiche niedergelassene Ärzte sind in den benachbarten Barmbeker Wohnquartieren tätig, so dass den Bewohnern eine sehr gute medizinische Infrastruktur zur Verfügung steht. Auch die Evangelische Stiftung Alsterdorf am Alsterdorfer Markt ist mit ihrem Betreuungsangeboten in räumlicher Nähe ansässig. Hier liegt auch das Evangelische Krankenhaus Alsterdorf. Im Norden des Pergolenviertels selbst sollen ebenfalls Flächen für Gesundheitsangebote geschaffen werden. Dies macht das Quartier auch für Zielgruppen interessant, die auf intensivere medizinische oder soziale Betreuung angewiesen sind oder in diesen Fachbereichen arbeiten. 5 Pergolenviertel Baufeld 6 Abbildung aus GEWOS Gutachten, 2011 Eine Reihe von Entwicklungsund Umbaumaßnahmen im Umfeld wertet die Lage zusätzlich auf. Die City Nord soll stabilisiert und qualifiziert werden, ohne ihren eigenen Charakter zu verlieren. Insbesondere das Angebot an Läden soll in der „zentralen Zone“ in Funktion und Erscheinungsbild heutigen Anforderungen angepasst und besser verknüpft werden. Ebenso wird derzeit auch die Fuhlsbüttler Straße mit ihrer Versorgungsfunktion, mit ihren sozialen und kulturellen Angeboten und den Neubaumaßnahmen am Barmbeker Bahnhof deutlich verbessert. Und auch die Wohnungsbauentwicklung im Umfeld ist sichtbar. Dies gilt besonders für die nunmehr abgeschlossene Entwicklung des „Quartier 21“ als Bestandsumwandlung und Ergänzung der früheren Klinikgebäude sowie für das Stadtparkquartier südlich des Pergolenviertels. 6 Pergolenviertel Baufeld 6 2. GRUNDSTÜCKSDATEN 2.1. FLURSTÜCKE, GEMARKUNG, GRÖßE Die Freie und Hansestadt Hamburg verkauft gegen Gebot, mit dem Vorrang der Konzeptqualität, die Flurstücke 1615-1 sowie 1606-2 der Gemarkung Winterhude mit einer Gesamtgröße von ca. 2.728 m² für eine Bebauung mit ca. 60 Wohnungen. Davon 50% frei finanzierte Mietwohnungen und 50 % geförderte Mietwohnungen. Auf einer Fläche von ca. 300 - 400 qm muss eine betreute Wohngemeinschaft für Menschen mit Handicap mit 8-10 Kleinstwohnungen und 30 jähriger Bindung integriert werden. Informationen und Anbieter finden Sie auf der Internetseite der Behörde für Arbeit, Soziales, Familie und Integration (http://www.hamburg.de/behinderung/). Die ca. 1.400 m² im Erdgeschoss sollen für eine Kita mit 100-120 Plätzen (ca. 800m2) sowie für eine gewerbliche Nutzung (z.B. Nachbarschaftstreff, ambulante Tagesbetreuung/- pflege usw.) bereitgestellt werden. Die Errichtung einer Tiefgarage unter dem Gebäude ist nicht möglich. 7 Pergolenviertel Baufeld 6 2.2. ERSCHLIEßUNGSZUSTAND Die Fläche wird von Osten über den heutigen Dakarweg erschlossen. Es ist voraussichtlich ein Baubeginn in Abstimmung mit den öffentlichen Erschließungsarbeiten, ab Frühjahr 2017 möglich. 2.3. ALTLASTEN, KONTAMINATION Sollten im Zuge der Baumaßnahme Kontaminationen des Bodens entfernt werden müssen, beteiligt sich der Verkäufer an etwaigen Mehrkosten für die erforderliche und verhältnismäßige Entsorgung der belasteten Böden, sofern das verunreinigte Bodenmaterial nicht auf dem Kaufgegenstand verbleiben kann. Der Verkäufer übernimmt die baubedingten Entsorgungskosten (einschließlich der Kosten der Behandlung und/oder gesonderten Deponierung des Aushubbodens sowie der in diesem Zusammenhang notwendig werdenden Untersuchungskosten) soweit diese die Kosten für die Bebauung des Kaufgegenstandes mit dem vorgesehenen Bauvorhaben kontaminationsbedingt übersteigen (Mehrkosten) bis zu einer Höhe von 30% des Kaufpreises. Danach übernimmt der Käufer die Kosten bis zu einer Höhe von weiteren 20%. Sollten die kontaminationsbedingten Mehrkosten 50% des Kaufpreises übersteigen, so steht den Vertragspartnern jeweils ein Rücktrittsrecht zu. Als Entsorgungskosten im vorstehenden Sinne werden vom Verkäufer ausschließlich Kosten für die fachgerechte Behandlung, Beseitigung und Deponierung von verunreinigtem Bodenmaterial, welches entsprechend den Klassifizierungen der LAGA M20 (in ihrer aktuell gültigen Fassung, Stand 1997, 2003 bzw. 2004) Belastungen ≥ LAGA Z 2 aufweist, übernommen. Von Entsorgungskosten sind diejenigen Kosten abzuziehen, die für die fachgerechte Behandlung bis < LAGA Z 2 entstanden wären. Diese werden vom Verkäufer nicht übernommen. Die genauen Abläufe werden im Rahmen eines Entsorgungsmanagements geregelt. 2.4. KAMPFMITTEL Eine Auswertung alliierter Luftbilder aus dem II. Weltkrieg in 2012 und 2015 hat einen allgemeinen Bombenblindgängerverdacht für einen Teil des Baufeldes ergeben. Eventuell notwendige Sondierungskosten hat der Käufer zu tragen. Die Beseitigung der Kampfmittel erfolgt zu Lasten der Stadt. 8 Pergolenviertel Baufeld 6 2.5. BAUMBESTAND Das Baugebiet ist ein Kleingartengelände, das verstreut mit Bäumen bestanden und von Hecken unterteilt ist (vgl. Anlage Plan Bestand Landschaft). Das Grundstück wird von Baulichkeiten geräumt aber mit dem nach BaumschutzVO geschützten Gehölzbestand übergeben. Ein Bestandsplan ist vom Käufer für die Wettbewerbs- und Genehmigungsverfahren anzufertigen. Im Rahmen der zulässigen Vorhaben sind diese soweit möglich zu erhalten und in der Planung wie auch bei der Kampfmittelsondierung zu berücksichtigen. Für die Bäume, die nicht bestehen bleiben können, ist eine Fällgenehmigung erforderlich. Der Baumersatz ist gemäß der Anpflanzregelungen im Bebauungsplan zu leisten. 3. DIE BESTANDSBEBAUUNG Die Angebotsfläche ist nicht bebaut; etwaige Lauben und Behelfsheime werden im Zuge der Freimachung geräumt. 4. RECHTLICHE RAHMENBEDINGUNGEN 4.1. BAURECHT UND PLANUNG Das Baufeld 6 liegt im Plangebiet des Bebauungsplanes Winterhude 42/Barmbek-Nord 42/Alsterdorf 42 (Pergolenviertel). Die Planfeststellung erfolgte am 06.07.2015. Das Gebiet liegt umgeben von Rotklinker Bebauung im Osten Barmbek-Nords und den Bürogebäuden der City Nord im Westen. Die Flurstücke 1615-1 sowie 1606-2 der Gemarkung Winterhude sind gemäß Bebauungsplan Winterhude 42/Barmbek-Nord 42/ Alsterdorf 42 als Allgemeines Wohngebiet, Flachdach, GH 28 (WA V), max. GF 7.000 Quadratmeter ausgewiesen. Staffelgeschosse sind ausgeschlossen. Der Bebauungsplan sieht für das Baufeld 6 eine Bebauung mit fünf Geschossen vor. Bei dieser Bebauung kann in Baufeld 6 eine GF 861 von bis zu 7.000 m² erreicht werden. Die endgültige, tatsächlich realisierbare GF86 wird jedoch erst im Laufe des städ- Die Geschossfläche 86 (GF 86) bzw. die Geschossflächenzahl 86 (GFZ 86) ist ein in der Baunutzungsverordnung (BauNVO) genanntes Maß der baulichen Nutzung, das das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche ausdrückt und ist wie folgt definiert: Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen (z.B. Staffelgeschosse) einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände sind mitzurechnen. Dieser Begriff ist in § 20 der BauNVO in der Fassung vom 1 9 Pergolenviertel Baufeld 6 tebaulichen Wettbewerbsverfahrens ermittelt. Insbesondere bei diesem Gebäude ist davon auszugehen, dass die theoretisch erreichbare GF 86 von bis zu 7.000 qm nicht realisiert werden kann. Bei der Abgabe des Gebotes ist jedoch trotzdem von einer zu erreichenden GF 86 von 7.000 m² auszugehen. Sollte aufgrund baurechtlicher Bedingungen/ Förderrichtlinien oder aus anderen Gründen (hochbaulich-freiraumplanerisches Gutachter- oder Wettbewerbsverfahren) die GF 86 von 7.000 m² nicht erreicht werden, so wird der Kaufpreis auf Nachweis um die Anzahl der nicht realisierbaren m² angepasst. Die erforderlichen Stellplätze werden in der Tiefgarage vom Baufeld 3b im Norden des Baufeldes 6 untergebracht (hierfür ist eine privatrechtliche Regelung erforderlich). Im Baufeld 6 ist keine Tiefgarage vorgesehen. Aufgrund des Mobilitätskonzeptes (siehe Anlage und Beschreibung) verringert sich der Stellplatzbedarf in diesem Gebiet. Im Westen des Gebäudes müssen auf dem zu erwerbenden Grundstück ein bis zwei Pergolen auf Kosten des Investors errichtet und unterhalten werden. Die Kosten belaufen sich auf ca. 2.000 € pro Stück. Die Vorgaben des Bebauungsplanes Winterhude 42/Barmbek-Nord 42/Alsterdorf 42 (Pergolenviertel) sind als Anlage beigefügt. Der detaillierte Gestaltungsleitfaden für das Pergolenviertel wird zur Kaufvertragsgrundlage für alle Gebäude im Pergolenviertel (siehe Anlage). 4.2. MIETVERHÄLTNISSE UND -LAUFZEITEN Das Grundstück wird frei von Mietverhältnissen übergeben. 4.3. GRUNDBUCH, BAULASTEN UND DIENSTBARKEITEN Das Grundstück wird frei von Eintragungen im Grundbuch geliefert. Baulasten sind nicht bekannt. 26.11.1968, unverändert in den Fassungen vom 15.09.1977 und 19.12.1986 definiert. Diese Definition ist nicht identisch mit der Geschossfläche im Sinne des § 20 Abs. 3 der BauNVO vom 23.1.1990. 10 Pergolenviertel Baufeld 6 5. KÜNFTIGE NUTZUNG Das Grundstück soll je zur Hälfte mit frei finanzierten Mietwohnungen und geförderten Mietwohnungen (1. und 2. Förderweg) bebaut werden. Konzepte, die eine über den Bindungszeitraum für öffentlich geförderte Wohnungen von15 (20) Jahren nach der Bezugsfertigkeit hinausgehende Bindung von bis zu weiteren 15 (10) Jahren bis zum 30. Jahr nach Bezugsfertigkeit vorsehen, werden besser bewertet. Der Käufer verpflichtet sich hierbei nach Auslaufen der aufgrund der Förderung durch die IFB entstandenen Mietpreis- und Belegungsbindungen für einen Zeitraum von weiteren 15 Jahren (bzw. 10 Jahren) die Wohnungen nicht in Eigentumswohnungen umzuwandeln und bei der Vermietung der Wohnungen höchstens eine Miete (nettokalt) zu verlangen, die den Mittelwert des jeweils gültigen einschlägigen Rasterfeldes des gültigen Hamburger Mietenspiegels nicht überschreitet. Die Einhaltung der Mietobergrenze ist dem Verkäufer nach der Bindungslaufzeit aufgrund der Förderung der IFB und erstmalig nach drei Jahren nachzuweisen. Im Falle von umfassenden Modernisierungen der Wohnungen hat der Käufer mit dem Verkäufer vorab Einvernehmen über die Miethöhe nach Modernisierung herzustellen. Aus dem in der Ausschreibung geforderten Anteil zur Errichtung öffentlich geförderter Mietwohnungen kann kein Anspruch auf eine Förderung nach den zum Zeitpunkt des angegebenen Gebots geltenden Förderrichtlinien der Hamburgischen Investitions- und Förderbank (IFB Hamburg) hergeleitet werden. Auf einer Fläche von ca. 300 - 400 qm muss eine betreute Wohngemeinschaft für Menschen mit Handicap mit 8-10 Kleinstwohnungen und 30 jähriger Bindung integriert werden. Informationen und Anbieter finden Sie auf der Internetseite der Behörde für Arbeit, Soziales, Familie und Integration (http://www.hamburg.de/behinderung/). Angebote, die die Errichtung von Studierenden- oder Azubiwohnungen vorsehen, können nicht berücksichtigt werden. In das Erdgeschoss (mit einer Deckenhöhe von 3,60 bis 4,60m) soll eine Kita mit 100 – 120 Plätzen integriert werden (ca. 800qm Flächenbedarf). Für die restliche Fläche im Erdgeschoss sind besondere Konzepte erwünscht, die einen Mehrwert für das gesamte Quartier beinhalten. Aus Sicht des Bezirkes bietet sich die Kooperation der Kita mit einem weiteren Träger an, um an dieser Stelle Synergien zu erzeugen und im Verbund mit dem Quartiersmanagement in Baufeld 5 ein kleines Quartierszentrum zu entwickeln. Als mögliche Partner/Nutzer und Maßnahmen kommen z.B. in Frage: Tagespflege, Tagesförderung, Treffpunkt für Menschen mit psychischen Erkrankungen, ein Nachbar11 Pergolenviertel Baufeld 6 schafts-Café, eine Produktionsküche, ein multifunktionaler Bewegungsraum. Die Kita und die weiteren Räume des EG werden als lebendiger Ort verstanden und es wird erwartet, dass die Räume auch außerhalb der Öffnungszeiten genutzt werden und Menschen aus dem Pergolenviertel zur Verfügung stehen. Die Kita und weitere Flächen im Erdgeschoss sollen in jedem Fall barrierefrei sein. Die halböffentlichen Außenflächen liegen nach Süden orientiert direkt an den Kleingärten. Ein Verbund mit Kleingärten (Verein Heimat) ist erwünscht. Während der Kita Öffnungszeiten kann der Arkadengang geschlossen werden, außerhalb der Öffnungszeiten wird eine Öffnung des Arkadengangs zur Begehung der Pergola gewünscht. Es besteht reges Interesse einiger Träger für die Kitaflächen (ggf. mit Produktionsküche) im Pergolenviertel. Viele Interessenten für die Flächen haben sich im Netzwerkbereich des Forums eingetragen http://www.forum-pergolenviertel.de/netzwerk/ . 5.1. ENERGETISCHE VORGABEN Gemäß dem Hamburger Klimaplan (Drs. 21/2521) will die Stadt bis 2030 den CO2Ausstoß im Vergleich zu 1990 halbieren. Bis 2020 will Hamburg zwei Millionen Tonnen CO2 vermeiden. Gebäude leisten hierzu einen wichtigen Beitrag. Als Mindestanforderung wird hier die Realisierung des KfW 70 Standards gefordert. Darüber hinausgehende Standards (siehe Auswahlkriterien) werden besser bewertet. Die Vorgaben der Energieeinsparverordnung, der Hamburgischen Klimaschutzverordnung, des B-Plans sowie die Gestaltungsanforderungen sind unbedingt zu beachten. Aus dem in der Ausschreibung geforderten energetischen Gebäudestandard kann kein Anspruch über eine Förderung bzw. die Höhe einer Förderung aus dem Programm Energiesparendes Bauen durch die Hamburgische Investitions- und Förderbank oder die Programme der KfW hergeleitet werden. Dies gilt unabhängig davon, ob der in der Ausschreibung geforderte Gebäudestandard im Jahr der Ausschreibung grundsätzlich förderfähig ist oder war. 5.2. STÄDTEBAULICHE STANDARDS An der Schnittstelle zwischen City Nord, Stadtpark und dem ehemaligen Arbeiterquartier Barmbek-Nord fungiert das Pergolenviertel als verbindendes Element und Fortführung der grünen Nord-Süd-Achse vom S-Bahnhof Barmbek über das Stadtparkquartier bis nach Alsterdorf. Diese Grünverbindung im Westen sowie die gleisbegleitende Vegetation im Osten bilden das Motiv für die kontinuierliche Landschaft, welche die Gebäude umgibt. Ein Quartier, ähnlich einem Landschaftspark, das durch bewusst zueinander gedrehte Wohnhöfe einen großzügigen und urbanen „Binnenraum“ erhält. Die Vermeidung typischer Straßenquerschnitte und -achsen sowie die Ausbildung einer Begeg12 Pergolenviertel Baufeld 6 nungszone lassen die Gebäude anstatt an der Straße in der Landschaft stehen. Die Ausbildung von Blöcken und die Platzierung im Freiraum vermitteln zwischen den Solitärbauten in der City Nord und den Wohnblöcken im angrenzenden Barmbek. Das Aufbrechen normativer Straßenräume schafft sowohl für die Bebauung, wie auch für die dabei entstehenden Freiräume, das Alleinstellungsmerkmal eines Wohnens im Park. Die privaten Grundstücke, die die Gebäude außerhalb umgeben, werden als Parkflächen verstanden, in dem die Wohnhöfe als freistehende Bauten eingepasst werden. Auf Bewohnergärten um die Wohnhöfe herum wird deshalb verzichtet. Im Baufeld 5 an der Kleingartenanlage sind private Terrassen möglich. Außen sollen jedoch z.B. Fahrradabstellplätze ausschließlich für Besucher untergebracht werden, die erforderlichen Fahrradabstellplätze für die Bewohner sind in den Gebäuden (z.B. im EG von den Durchgängen aus erschlossen) unterzubringen. Die Anlagen für die Müllentsorgung sind im Freiraum oder alternativ in den Gebäuden unterzubringen. Im Freiraum außerhalb des Gebäudes ist die Verwendung von Unterflursystemen vorgesehen. Die möglichen Müllstandorte werden in der Funktionsplanbeschreibung auf S. 237 dargestellt. Die Lärmschutzmaßnahmen sind gemäß B-Plan einzuhalten, sie haben ggf. Auswirkungen auf die Fassadengestaltung und Grundrisse. Der Gestaltungsleitfaden wird zur Kaufvertragsgrundlage. Aufgrund der Sonderform des Baufelds 5 ist wie beschrieben ein Gutachterverfahren durchzuführen. Die städtebaulich/architektonische Punktevergabe der Konzeptausschreibung wird unter 6.7 Auswahlkriterien beschrieben. Die angegebenen Maßnahmen des Mobilitätskonzeptes (siehe Anlage) sind ebenfalls zu beachten (6.7 Auswahlkriterien). 5.3. ZUSÄTZLICH WICHTIGE ASPEKTE Für das neue Quartier Pergolenviertel mit etwa 4.000 Bewohnern sind darüber hinausgehende Aspekte für eine nachhaltige Entwicklung von hoher Bedeutung. Ein Fernwärmeanschluss ist möglich. Aktuell wurde ein Fernwärmeanschluss für alle bereits vergebenen nördlichen Baufelder beantragt. Um den Bedarf für Baufeld 6 in die Erschließung aufzunehmen, werden bis zur Angebotsabgabe entsprechende Angaben der Bieter erwartet. Um dem Anspruch einer nachhaltigen Verkehrsentwicklung gerecht zu werden, wird mit dem vorliegenden Mobilitätskonzept beabsichtigt, den Rad- und Fußverkehr sowie den ÖPNV und das Carsharing attraktiv zu gestalten und bewusst zu fördern. Vor dem Hintergrund derzeitiger Trendentwicklungen im Mobilitätsverhalten ist dies eine sinnvolle und zukunftsorientierte Strategie. Mit dem Ziel, den Mobilitätsalltag bzw. die Bedürfnisse 13 Pergolenviertel Baufeld 6 der zukünftigen Bewohner zu bedienen -ohne auf die mono-modale Nutzung privater Kfz zu setzen- wurden sowohl infrastrukturelle als auch nutzerorientierte Mobilitätsangebote in einem Konzept zusammenzugefasst (siehe Anlage). Die Umsetzung des sinnvollen Gesamtpaketes an Maßnahmen, soll im Ergebnis das Mobilitätsverhalten der zukünftigen Bewohner des Pergolenviertels nachhaltig beeinflussen. Das Umsetzungsmanagement der begleitenden Maßnahmen und der Kommunikation wird Aufgabe eines Quartiersmanagements sein. Dieses soll die aktive Umsetzung und ggf. Weiterentwicklung des Mobilitätskonzepts im Zusammenspiel mit künftigen Eigentümern, Bewohnern und Mobilitätsdienstleistern, die Kooperation mit institutionellen Akteuren wie Kitas und Schulen zur Förderung nachhaltiger Mobilität, Mobilitätspädagogik und Information über das ‚e-Quartier‘, die Ladestationen, die StadtRAD-Stationen, HVV Verbindungen und Radwege sowie begleitendes Material und Servicedienstleistungen (Anhänger, Autositze, Fahrradreparaturen usw.) managen. Einzelne für diese Ausschreibung relevanten Punkte sind unter 6.7 Auswahlkriterien zu finden. Das Quartiersmanagement für das Pergolenviertel soll -von den zukünftigen Grundeigentümern finanziert- ab Mitte oder Ende 2017 für zunächst fünf Jahre eingesetzt werden. Es soll die Prozesse der Quartiersentwicklung und der Nachbarschaftsbildung aktiv befördern und dabei auf die besonderen Anforderungen eines neu entstehenden Stadtteils eingehen. Die Entwicklung inklusiver Strukturen und eines innovativen Mobilitätsmanagements stellen dabei besondere Aufgabenschwerpunkte dar. Die Aufgaben und Leistungsbeschreibung für das künftige Quartiersmanagement erfolgt durch das Fachamt Sozialraummanagement im Bezirksamt Hamburg-Nord. Das Sozialraummanagement wird die Ausschreibung und die Steuerung des Quartiersmanagements übernehmen. Der Finanzierungsbeitrag wird mit dem Kaufvertrag festgeschrieben und ist im Januar 2018 an ein noch zu benennendes Treuhandkonto zu zahlen. Für die Kalkulation ist bei der Angebotsabgabe die Finanzierung des Quartiersbeirats mit 1% des Grundstückkaufpreises einzupreisen (für den Zeitraum 2017-2022). Ein Teil der Summe ist mit der Anhandgabe des Grundstücks zu zahlen. Langfristig soll mit der Arbeit des Quartiersmanagements die Bildung geeigneter Strukturen (z.B. Quartiersverein ab 2023) und der Einbindung, Kommunikation und Koordination einzelner Akteursgruppen (z. B. Arbeits -/Austauschformate für soziographische Fokusgruppen wie Eltern, Senioren, Studenten usw. sowie für quartiersrelevante Akteure wie z. B. Gewerbetreibende, soziokulturellen Einrichtungen oder Vertreter der Wohnungswirtschaft wie Baugenossenschaften, Baugemeinschaften, Wohnungsbauträger usw.) ein lebendiges Quartiersleben geschaffen werden. 14 Pergolenviertel Baufeld 6 5.4. VORGABEN FÜR DIE ENTWÄSSERUNG Das auf den Grundstücken anfallende Regenwasser (siehe B-Plan) wird vorrangig in den privaten Bereichen außerhalb des Wohngebäudes in leicht gemuldeten Vegetationsflächen gesammelt und zur Versickerung oder Verdunstung zurückgehalten und gegebenenfalls bei Starkregenereignissen über die Vorflut an das öffentliche Siel abgegeben. Teilweise kann es nötig sein, Flächen zur Regenrückhaltung vorzusehen. Dies können ebenfalls leicht gemuldete Vegetationsflächen mit einer Tiefe von nicht mehr als 20 cm und einer oberirdischen Zu- und Ableitung (Rinnen oder Gossen) leisten. Die Flachdächer werden – innerhalb der Attika liegend - gemäß Bebauungsplan extensiv begrünt. Der Substrataufbau dient ebenfalls als Wasserspeicher (siehe auch Funktionsplanung S. 241-245). 6. VERÄUßERUNGSVERFAHREN 6.1. ART DES VERFAHRENS Anbieter des Grundstücks ist im Rechtssinne die Freie und Hansestadt Hamburg, vertreten durch den Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG). Das Grundstücksangebot ist lediglich eine öffentliche, für den Anbieter unverbindliche Aufforderung zur Abgabe eines Angebots. Bei dem Auswahlverfahren handelt es sich nicht um eine Ausschreibung nach den Regeln des für öffentliche Aufträge anwendbaren Vergaberechts. Die FHH behält sich die volle Entscheidungsfreiheit vor, ob, wann, an wen und zu welchen Bedingungen der Verkauf erfolgt. Die FHH ist ebenso frei in ihrer Entscheidung, Kaufinteressenten nur dann am Auswahlverfahren teilnehmen zu lassen, wenn sie in eine Interessentenliste aufgenommen worden sind. Sie behält sich vor, Regelungen dahingehend zu treffen, dass Kaufinteressenten nur gegen Entrichtung eines Schutzentgeltes die Unterlagen über das Immobilienangebot erhalten und in eine Interessentenliste aufgenommen werden. Aus der Teilnahme an dem Auswahlverfahren lassen sich keine Verpflichtungen der FHH herleiten. Ansprüche gegen die FHH, insbesondere wegen der Nichtberücksichtigung von Angeboten sowie Änderung bzw. Beendigung des Auswahlverfahrens, sind ausgeschlossen. Die FHH behält sich vor, Kaufinteressenten zur Abgabe von Nachgeboten aufzufordern und einen Nachweis über die Kaufpreisfinanzierung zu verlangen. Der höchstbietende Kaufinteressent hat keinen Anspruch darauf, dass die FHH ihm das Objekt verkauft. Grundstücksanhandgaben und –verkäufe bedürfen der Zustimmung durch die unabhängige Kommission für Bodenordnung (KfB). Zum Zeitpunkt der Befassung der Kommissi15 Pergolenviertel Baufeld 6 on für Bodenordnung muss der Käufer namentlich feststehen. Projektgesellschaften müssen gegründet und im Handelsregister eingetragen sein. Ein Verkauf kann ausschließlich an den im Beschluss der Kommission für Bodenordnung genannten Käufer erfolgen. Alle Verhandlungen werden unter dem Vorbehalt der Zustimmung durch die zuständigen Gremien geführt. Im Falle einer Vermittlung durch einen Makler zahlt die Freie und Hansestadt Hamburg keine Courtage. Die Erstattung von Aufwendungen jeglicher Art ist ausgeschlossen. Die Bewerbungen sind in deutscher Sprache abzugeben. Der Erläuterung dienenden Unterlagen wie beispielsweise Unternehmensbroschüren, testierende Jahresberichte, können auch in englischer Sprache eingereicht werden. 6.2. TERMINE UND FRISTEN Rückfragen bis 17.06.2016 Rückmeldung zum Fernwärmebedarf an [email protected] 17.06.2016 Beantwortung der Fragen im Rückfragenkolloqium im großen Sitzungssaal, Robert-KochStraße 17 27.06.2016 um 15 Uhr Ende der Angebotsfrist 31.08.2016, 13 Uhr Die FHH behält sich vor, die vorgenannten Termine und Fristen während des Veräußerungsverfahrens zu ändern. Die Teilnehmer werden über neue bzw. geänderte Termine informiert. 6.3. BETREUUNG DES VERFAHRENS Interessenten haben die Möglichkeit Rückfragen zum Grundstücksangebot mit dem Vermerk „Grundstücksbewerbung XXXX (Name des Angebots)“ per Post oder E-Mail bis zum 17.06.2016 an: Herrn Christoph Brümmer o.V.i.A. Freie und Hansestadt Hamburg Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen Millerntorplatz 1 20359 Hamburg E-Mail [email protected] zu richten. 16 Pergolenviertel Baufeld 6 Fragen und Antworten werden im Rückfragenkolloqium und durch Veröffentlichung auf der Internetseite (Ausschreibungsunterlagen) beantwortet. Verbindliche Bestandteile der Angebotsunterlagen werden nur die vom Immobilienmanagement veröffentlichten Antworten. Mündliche Auskünfte und Erklärungen besitzen keine Gültigkeit. Fragen und Antworten werden im Rückfragenkolloqium und durch Veröffentlichung auf der Internetseite (Ausschreibungsunterlagen) beantwortet. Verbindliche Bestandteile der Angebotsunterlagen werden nur die vom Immobilienmanagement veröffentlichten Antworten. Mündliche Auskünfte und Erklärungen besitzen keine Gültigkeit. 6.4. ABGABE DER BEWERBUNGEN Ihr schriftliches Gebot richten Sie bitte bis spätestens zum 31.08.2016, 13 Uhr mit allen ausgefüllten anliegenden Vordrucken (E-Mails und Faxe werden nicht berücksichtigt) an folgende Adresse: Herrn Christoph Brümmer o.V.i.A. Freie und Hansestadt Hamburg Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen Millerntorplatz 1 20359 Hamburg Bitte achten Sie darauf, dass Ihr Gebot in einem gesonderten Umschlag mit dem Hinweis „Gebot für Pergolenviertel Baufeld 6, nicht öffnen vor dem 31.08.2016“ abgegeben wird. Ansonsten gelangt das Gebot in den normalen Geschäftsgang. Die Vertraulichkeit ist dann nicht mehr gewährleistet. Der Bewerber ist selbst für den termingerechten Eingang der Bewerbung verantwortlich. Die FHH behält sich vor, nicht rechtzeitig eingegangene Bewerbungen nicht zu berücksichtigen. 6.5. ANGEBOTSBEDINGUNGEN Das Grundstück soll gegen Gebot entsprechend den o.a. Vorgaben veräußert werden. Das Angebot muss enthalten: Kaufpreisangebot insgesamt in Euro Kaufpreis pro m² GF 86 Wohnungspolitische Angaben Städtebauliche Angaben: 17 Pergolenviertel Baufeld 6 o Aussagen zu der Anzahl von Teilnehmern am Gutachterverfahren o Aussagen zu der Müllentsorgung, zu den Mobilitätsaspekten usw. siehe Angebotsvordruck Angaben zum Nutzungskonzept und zu den Nutzern Angaben zum energetischen Standard gemäß 5B Aussagen zur Umsetzung des Mobilitätskonzepts Nachweisliche Angaben zu möglichen Kooperations- und Finanzierungspartnern Finanzierungsnachweis Aussagen zur Abnahme von Fernwärme ACHTUNG! Die einzureichenden Unterlagen müssen zwingend in folgender Form eingereicht werden: Bitte fügen Sie sämtliche Unterlagen des Gebotes auf einer gesonderten CD bei, getrennt nach Kaufpreis und Konzept (jeweils 1 Ordner auf der CD). Ordner 1 (CD): Alle konzeptionellen Gebotsangaben, Referenzen, Pläne etc. sowie der UNTERSCHRIEBENE„“Angebotsvordruck Konzept“ sind ohne Nennung des Kaufpreises beizufügen. Es werden ausschließlich pdf. Dateien verarbeitet. Bitte benennen Sie die Dateien kurz und präzise - ohne Sonderzeichen. Ordner 2 (CD): Im Ordner 2 ist der UNTERSCHRIEBENE „Angebotsvordruck Kaufpreis“ und der Finanzierungsnachweis beizufügen. Es werden ausschließlich pdf. Dateien verarbeitet. In ausgedruckter Form sind ausschließlich beide Angebotsvordrucke unterschrieben beizufügen. Darüber hinausgehende, in Papierform eingereichte Unterlagen werden nicht berücksichtigt. 6.6. VERKAUFSBEDINGUNGEN Das Grundstück wird frei von Nutzungsverhältnissen sowie einschließlich der auf den vorhandenen Erschließungszustand bezogenen Wege- und Sielbaubeiträge geliefert. Das Grundstück wird vom Käufer in vorhandenem Zustand übernommen. Rechte des Käufers nach § 437 BGB in Bezug auf Sach- und Rechtsmängel werden ausgeschlossen. Die Verkäuferin haftet auch nicht für Schäden durch auf dem Kaufgegenstand vorhandenes Kriegsgerät oder bisher nicht entfernte Kampfmittel. Der Kaufpreis ist spätestens drei Wochen nach Abschluss des Kaufvertrages fällig. 18 Pergolenviertel Baufeld 6 Sämtliche Vertragsnebenkosten trägt der Erwerber. Bei Grundstücksveräußerungen (Verkäufen, Erbbaurechtsbestellungen/ verlängerungen) der Stadt trägt der Erwerber grundsätzlich alle dabei anfallenden Kosten (Notar, Grundbuchamt, Vermessung etc.). Neben dem Kaufpreis für den Kaufgegenstand hat der Käufer einen Betrag von 2 % des Kaufpreises als Aufwandsbeteiligung für Leistungen des Verkäufers, die ausschließlich im Interesse des Käufers für diesen Vertrag erbracht wurden, zu zahlen. Der Höchstbetrag liegt bei 30.000 Euro. Der Kostenbeitrag ist eine nicht kostendeckende Aufwandsbeteiligung für Vermittlung und Bereitstellung des Grundstückes. Der Vertrag wird grundsätzlich durch den Notar abgewickelt. 19 Pergolenviertel Baufeld 6 6.7. AUSWAHLKRITERIEN Das Grundstück wird im Rahmen eines Gebotsverfahrens mit Vorrang der Konzeptqualität veräußert. Alle Gebote, die die definierten Konzeptanforderungen erfüllen, werden in das weitere Verfahren einbezogen. Die Auswahl erfolgt objektiv und anhand der nachfolgenden Kriterien und Gewichtung. Kriterien / Unterkriterien max. Wertungspunkte > Gesamtpunktzahl max. 1000 Punkte 1 30 % Kaufpreis max. 300 2 70 % Konzeptqualität Punkte max. 700 2.1 Wohnungspolitische Vorgaben Das Grundstück soll zu 50% im Rahmen des öffentlich geförderten Mietwohnungsbaus errichtet werden. Die Wohnungen müssen der Förderrichtlinie für öffentlich geförderten Mietwohnungsbau entsprechen (siehe www.ifbhh.de). Konzepte, die nicht 50 % der Wohnungen als öffentlich geförderte Mietwohnungen vorsehen, entfallen aus dem Wettbewerb. - Barrierefreiheit nach DIN 18040R 1 Rollstuhlfahrerwohnung 420 Punkte 40 Punkte - Wohnungsmix Mindestens 30 % für 1- und 2-Personenhaushalte 30% WE für drei und mehr Personen 60% WE für drei und mehr Personen zwingend 80Punkte 100 Punkte Längere Bindung 15 + 15 Jahre (Bindung + Nichtumwandlung) 20 + 10 Jahre (Bindung + Nichtumwandlung) 30 Jahre Bindung 100 Punkte 120 Punkte 140 Punkte - Zwingend ist die die Integration einer betreuten Wohngemeinschaft mit 8 bis 10 Kleinstwohnungen für Menschen mit Handicap (s. S.12) Nutzungskonzept für die Erdgeschossflächen Nutzungskonzept für die Erdgeschossflächen im Verbund mit der Kita und ggf. anderen Akteuren (s. Pkt. 5.1) Bei der Bewertung der Konzepte werden folgende Kriterien berücksichtigt - Verbindlichkeit (Kooperationspartner) - Nachhaltigkeit (z.B. langfristige Finanzierung erkennbar) - Mehrwert/Beitrag für das gesamte Quartier - Erdgeschosshöhe 3,60m bis 4,60m 20 zwingend bis zu 140 Punkte Pergolenviertel Baufeld 6 2.2 2.3 Städtebauliche Vorgaben - Einhaltung planungsrechtlicher Vorgaben - Einhaltung bauordnungsrechtlicher Anforderungen - Einhaltung Gestaltungsleitfaden - Qualifizierendes hochbaulich-freiraumplanerisches Gutachterverfahren mit drei Teilnehmern in Abstimmung mit dem Bezirksamt Hamburg-Nord zwingend - Qualifizierendes hochbaulich-freiraumplanerisches Gutachterverfahren mit fünf Teilnehmern in Abstimmung mit dem Bezirksamt Hamburg-Nord oder 70 Punkte - Qualifizierendes hochbaulich-freiraumplanerisches Wettbewerbsverfahren (nach RPW 2015) mit fünf Teilnehmern in Abstimmung mit dem Bezirksamt Hamburg-Nord 140 Punkte - Verbindliche Zusage zu drei Abstimmungsrunden Bauherren/Architekten mit Bezirksamt/WBZ zur Bauantragsplanung, Entrichtung der Bauberatungsgebühr Mobilitätsvorgaben oder zwingend 70 Punkte - Zwingende Abnahme von mind. 10 Stellplätzen im Baufeld 3b (privatrechtliche Regelung erforderlich). Mobilitätskonzept - Fahrradabstellplätze für Bewohner Ebenerdig) ca. 150 Stück gemäß Mobilitätskonzept S. 26-29 darunter besondere Abstellplätze (z.B. für Lastenfahrräder) - Ermöglichung E-Mobilität (Fahrräder) gemäß Mobilitätskonzept S. 31-32 Finanzierung Quartiersmanagement (zur Umsetzung Mobilitätskonzept) wie beschrieben 2.5 140 Punkte zwingend zwingend zwingend Energetische Vorgaben - Mindeststandard ist KfW-Effizienzhaus 70 zwingend bis zu 50 Punkte bis zu 20 Punkte zwingend 70 Punkte Bessere Energiestandards werden wie folgt bewertet: - KfW-Effizienzhaus 55 - IFB-Effizienzhaus 40 - Einsatz nachhaltiger Dämmstoffe mit Gütesiegel Blauer Engel oder natureplus 20 Punkte 40 Punkte 10 Punkte - 20 Punkte Zertifizierung nach DGNB oder NaWoh Alle im Rahmen eines Angebotes gemachten Aussagen werden kaufvertraglich verbindlich fixiert und mit Vertragsstrafen belegt. 21 Pergolenviertel Baufeld 6 7. ANHANDGABE Falls für die Entscheidung des Kaufinteressenten wesentliche Vorfragen geklärt werden müssen, insbesondere hinsichtlich der Planung und/oder der Finanzierung des Vorhabens, kommt vor der endgültigen Entscheidung über die Vergabe eine befristete Anhandgabe des Grundstücks in Betracht. Eine Anhandgabe ist eine Selbstbindung der Stadt. Sie gibt dem Interessenten die Gewähr, dass das Grundstück innerhalb eines bestimmten Zeitraums keinem anderen Interessenten angeboten wird. Sie schließt jedoch nicht die Verpflichtung der Stadt ein, das Grundstück zu verkaufen. Sollte eine Anhandgabe umgesetzt werden, wird hierfür ein Anhandgabeentgelt in Höhe von 1-3% des Gebotes erhoben, welches auf den Kaufpreis angerechnet werden kann. 8. ANLAGENVERZEICHNIS Anlage 1 Angebotsvordruck Kaufpreis/ Konzept Anlage 2 Musterfinanzierungsnachweis Anlage 3 Wie sind Sie auf unser Angebot aufmerksam geworden? Anlage 4 Bebauungsplan Anlage 5 Broschüre Gestaltungsleitfaden Anlage 6 Funktionsplanung Anlage 7 Mobilitätskonzept Anlage 8 Bestandsplan Landschaft Anlage 9 Kriminalprävention 22
© Copyright 2024 ExpyDoc
