Geschäftsbericht 2015 Gutes und bezahlbares Wohnen heute und in Zukunft GESCHÄFTSBERICHT 2015 Inhalt Geschäftsbericht 2015 Vorwort5 Daten und Fakten 8 Organe der Genossenschaft 10 Die LBG auf einen Blick 13 Bericht des Vorstands 14 Momentaufnahmen 2015 32 Lagebericht des Vorstands 34 Bericht des Aufsichtsrats 54 Jahresabschluss 56 für das Geschäftsjahr 2015 Bestätigungsvermerk 66 3 Gutes und bezahlbares Wohnen heute und in Zukunft Stuttgart-Möhringen 4 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Vorwort Liebe Mitglieder, sehr geehrte Geschäftsfreunde, trotz Einrichtung zahlreicher Bündnisse für bezahlbares Wohnen steigen die Mieten und Kaufpreise für Wohneigentum in vielen Regionen in Deutschland weiter. Dabei wird der Wohnraumbedarf aufgrund aktueller Berechnungen und Entwicklung der Migration von Flüchtlingen weiter zunehmen. Neben hohen Grundstückspreisen, verteuern neue Verordnungen und hohe städtebauliche Standards das Bauen und Wohnen. Bezahlbares Wohnen ist insbesondere für Normalverdiener kaum zu finden. Es ist höchste Zeit, „Bezahlbares Wohnen“ nicht nur zu fordern, sondern auch mit geeigneten Rahmenbedingungen die Grundlagen dafür zu schaffen. Die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG hat ihre positive Geschäftsentwicklung auch im Jahr 2015 fortgesetzt. Die Bilanzsumme ist auf rund 219 Mio. Euro angestiegen. Das Eigenkapital konnte auf über 100 Mio. Euro gesteigert werden. Die Bauinvestitionen betrugen 18 Mio. Euro. Seit dem Jahr 2004 investierte die LBG über 224 Mio. Euro in die eigenen Wohnungen und Gebäude. Trotz dieser herausragenden Investitionen beträgt die Durchschnittsmiete für unsere Mitglieder und Mieter nur 5,82 Euro pro m² Wohnfläche. Die Mitgliederförderung steht bei der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG an oberster Stelle. Wir gewährleisten eine sozial verantwortbare Wohnungsversorgung für unsere Mitglieder. Wir streben keine Höchstrendite an. Wir bieten gutes und bezahlbares Wohnen für unsere Mitglieder und Mieter. Die Grundlage des Erfolgs ist das Engagement Vieler. Wir möchten uns deshalb bei allen herzlich bedanken, die der LBG auf unterschiedlicher Weise verbunden sind. Ein besonderer Dank geht an unsere Mitglieder. Gemeinsam haben deshalb Vorstand und Aufsichtsrat beschlossen, alle Mitglieder an den Stromerlösen aus Photovoltaikanlagen teilhaben zu lassen und der Vertreterversammlung im Juni 2016 zusätzlich zur üblichen Dividende von 4 % einen Solarbonus von 1 %, somit insgesamt 5 % Dividende als Ausschüttung vorzuschlagen. LBG …mehr als wohnen. Josef Vogel Mathias Friko 5 LBG – Mehr als Wohnen Kirchheim unter Teck 6 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Auf Erfolgskurs 5,82 €/m2 48,7 % 224 Mio. € nur monatl. Durchschnitts-Miete Eigenkapitalquote Bauinvestitionen seit 2004 1921 Gründungsjahr 206 Mio. € Anlagevermögen 5.700 Tonnen CO2-Einsparung durch zukunftsweisende Energiekonzepte seit 12/2005 164.838,15 € direkte Stromgutschrift für unsere Mitglieder aus Blockheizkraftwerken 110.440,05 € S tromerlöse aus Photovoltaikanlagen 8 LBG-Außenstellen 13 hauptamtliche Hauswarte und 75 geringfügig Beschäftigte vor Ort 49 Veranstaltungen im LBG-Mietertreff 35 Kinder beim Nikolausbesuch 415 Übernachtungen in den Gästewohnungen über 2.600 Besucher bei Mieterfesten seit 2004 6.062 Mitglieder 7 Daten und Fakten Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG GRÜNDUNG: am 13. Januar 1921 EINTRAG IN DAS GENOSSENSCHAFTSREGISTER: am 31. Januar 1921 beim Amtsgericht Stuttgart unter der Nummer GnR 112 MITGLIEDSCHAFTEN: … GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. … vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e. V. … Arbeitgeberverband der Wohnungswirtschaft e. V. … Industrie- und Handelskammer Region Stuttgart … Arbeitsgemeinschaft der Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenschaften … Marketinginitiative der Wohnungsbaugenossenschaften Deutschland e. V. …Freundeskreis Studiengang Immobilienwirtschaft, Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen … DESWOS Deutsche Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e. V. BAU- UND INSTANDHALTUNGSLEISTUNGEN in Millionen Euro 25,4 25,2 23,7 21,8 21,1 18,8 17,6 18,0 2008 2009 2010 2 0 11 2 0 12 2 0 13 2 0 14 2 0 15 8 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Unsere Geschäfts- und Außenstellen 9 Organe der Genosse Vorstand, Aufsichtsrat und Mitgliedervertreter VORSTAND: Kaufmännischer Geschäftsführer Technischer Geschäftsführer AUFSICHTSRAT: Nach der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrats stellt sich die Zusammensetzung wie folgt dar: VORSITZENDER stellv. Vorsitzender Joachim Leitow Manfred Stangl SCHRIFTFÜHRERIN stellv. Schriftführer Margarita Kiefer Dietmar Beier BAUAUSSCHUSS Vorsitzender Mitglieder Manfred Stangl Birgit Stadler Dietmar Beier PRÜFUNGSAUSSCHUSS Vorsitzende Mitglieder Margarita Kiefer Eduard Engert Walter Hahn WOHNUNGSAUSSCHUSS Vorsitzender Mitglieder Roland Anicker Eduard Engert Rudi Unfried PERSONALAUSSCHUSS Vorsitzender Mitglieder Joachim Leitow Margarita Kiefer Walter Hahn Manfred Stangl MITGLIEDERVERTRETER (WAHLPERIODE 2011 – 2016) WAHLBEZIRK 1 Anette Steurer, 70191 Stuttgart Volker Knecht, 70191 Stuttgart Tanja Czieslik-Krasulsky, 70191 Stuttgart Walter Swoyka, 70191 Stuttgart Waltraud Schultz, 70191 Stuttgart WAHLBEZIRK 2 Roland Ackermann, 70191 Stuttgart Ernst Kessler, 70191 Stuttgart Kurt Mezger, 70191 Stuttgart WAHLBEZIRK 3 Michael Spörer, 70193 Stuttgart Rolf Deiner, 70499 Stuttgart Karl Schweder, 70469 Stuttgart WAHLBEZIRK 4 Franz Lantenhammer, 70374 Stuttgart Karin Schmid Lopes, 70374 Stuttgart 10 Josef Vogel Mathias Friko Wilhelm Meurer, 70374 Stuttgart Xaver Graf, 70374 Stuttgart Reinhard Gerling, 70374 Stuttgart WAHLBEZIRK 5 Klaus Cablitz, 70736 Fellbach Timo Gerhardt, 73630 Remshalden WAHLBEZIRK 6 Rainer Conrad, 70567 Stuttgart Hansjürgen Köhler, 70567 Stuttgart Klaus-Walter Schmidtmann, 70567 Stuttgart Jürgen Traubert, 70567 Stuttgart Klaus Gerstenberger, 70567 Stuttgart WAHLBEZIRK 7 Otto Heininger, 70327 Stuttgart Jörg-Peter Jadzinski, 70327 Stuttgart Egon Baldus, 70327 Stuttgart GESCHÄFTSBERICHT 2015 nschaft WAHLBEZIRK 8 Werner Hutzmann, 71332 Waiblingen Gottfried Koller, 71332 Waiblingen WAHLBEZIRK 9 Peter Berger, 70806 Kornwestheim Wolfgang Wenzel, 70806 Kornwestheim Traian Schulz, 70806 Kornwestheim Gerhard Betz, 70806 Kornwestheim Kurt Steinhöfer, 70806 Kornwestheim WAHLBEZIRK 10 Alfred Rannenberg, 71634 Ludwigsburg Regina Kohr, 71634 Ludwigsburg Peter Höfner, 71634 Ludwigsburg James Pahler, 71634 Ludwigsburg WAHLBEZIRK 11 Franz Gangl, 74081 Heilbronn Ilse Weitbrecht, 74074 Heilbronn WAHLBEZIRK 12 Heinz Ohnheiser, 74523 Schwäbisch Hall WAHLBEZIRK 13 Siegfried Stein, 73431 Aalen Emil Wiesenfarth, 73431 Aalen WAHLBEZIRK 14 Helmut Simon, 73033 Göppingen WAHLBEZIRK 15 Rudolf Schreiner, 89075 Ulm Gebhard Lang, 89075 Ulm Thomas Schlumberger, 89134 Blaustein Hans Fritz, 89134 Blaustein WAHLBEZIRK 16 Herbert Haller, 88046 Friedrichshafen Alfons Zodel, 88045 Friedrichshafen Günther Erdmann, 88046 Friedrichshafen WAHLBEZIRK 17 Axel König, 73230 Kirchheim unter Teck WAHLBEZIRK 18 Hanns Sautter, 71665 Vaihingen an der Enz Hartmut Frey, 89075 Ulm Klemens Thamm, 72160 Horb Hartmut Enzinger, 73434 Aalen Klaus Meyer, 89081 Ulm Peter Schedel, 89079 Ulm Günter Schnabel, 88662 Überlingen Manfred Waber, 89231 Neu-Ulm LBG – Gutes und bezahlbares Wohnen bei herausragenden Investitionen. 11 Wohnen in guten Lagen Friedrichshafen 12 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Zahlen Die LBG auf einen Blick Mit rund 5.500 Wohnungen gehört die LBG zu den namhaften Wohnungsunternehmen in Baden-Württemberg. Seit der Gründung im Jahre 1921 ist die LBG im Mietwohnungs bau tätig. Das Angebot an Mietwohnungen reicht von der großzügigen 1-ZimmerWohnung über attraktive, gut geschnittene 2- und 3-Zimmer-Wohnungen bis zu familiengerechten 4- und 5-Zimmer-Wohnungen. Auch schöne Penthouseund Maisonette-Wohnungen sind vorhanden. Wohnrecht auf Lebenszeit Mieterfeste, Mietertreff Gäste- und Ferienwohnungen Senioren-WG Mehrgenerationenhaus Vielfältiges Dienstleistungsangebot BO DE NS EE G E S C H Ä F T S J A H R 2015 201420132 012 2 011 Bilanzsumme 219 Mio. € 212 Mio. € 204 Mio. € 190 Mio. € 182 Mio. € Wohnungen 5.431 5.451 5.454 5.448 5.453 Mitglieder 6.062 6.014 5.985 5.978 5.977 48,7 % 47,1 % 48,0 % 47,6 % 45,4 % Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder 6,2 Mio. € 6,1 Mio. € 5,5 Mio. € 5,2 Mio. € 5,3 Mio. € Rücklagen 99,3 Mio. € 92,6 Mio. € 89,6 Mio. € 82,3 Mio. € 74,4 Mio. € Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung 34,2 Mio. € 34,6 Mio. € 34,3 Mio. € 33,5 Mio. € 33,5 Mio. € Bau- und Instandhaltungsleistungen 18,0 Mio. € 21,1 Mio. € 23,7 Mio. € 18,8 Mio. € 25,2 Mio. € Eigenkapitalquote* Bilanzgewinn748.396 €637.838 €558.018 €491.084 €392.739 € Bruttodividende 5 % 5 % 5 % 5 % 4% *bis zum Jahr 2013 einschließlich langfristiger Rückstellungen 13 Bericht des Vorstands Vertreterversammlung 2015 BEGRÜSSUNG Joachim Leitow, Vorsitzender des Aufsichtsrats, eröffnete am 17. Juni 2015 im Kultur- und Kongress zentrum Liederhalle in Stuttgart die Vertreterver sammlung 2015 und begrüßte rund 120 Mitglieder und geladene Gäste sehr herzlich. BERICHT DES VORSTANDS Josef Vogel, kaufmännischer Vorstand, und Mathias Friko, technischer Vorstand, berichteten mit Zahlen und Fakten über das erfolgreiche Geschäftsjahr 2014. Dabei wurden insbesondere die umfangreichen Bauinvestitionen vorgestellt, die gutes und trotzdem bezahlbares Wohnen bei der LBG ermöglichen. Die Mitgliederförderung steht ebenfalls im Fokus. Die Zufriedenheit der Mitglieder wurde im Jahr 2014 durch eine umfangreiche Mitgliederbefragung ermittelt und die Ergebnisse daraus wurden in einer 14 Sonderausgabe für alle Mitglieder veröffentlicht. Mit der Implementierung des Bereichs – Aktive Sozialarbeit – wurde die Mitgliederorientierung weiter aus gebaut. Die Bilanzsumme konnte im abgelaufenen Geschäftsjahr auf rund 212 Mio. Euro erhöht werden. Die Rücklagen konnten von 89,6 Mio. Euro auf 92,6 Mio. Euro gesteigert werden. Die Eigenkapitalquote liegt bei 47,1 %. ÜBER 200 MIO. EURO BAUINVESTITIONEN SEIT 2004 Die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG hat seit dem Jahr 2004 über 200 Mio. Euro in die Instandhaltung und Modernisierung ihrer Wohnan lagen investiert. Im Jahr 2014 lagen die Bauinvestitionen bei 21,1 Mio. Euro. Mit dieser Summe drücken wir den Wert aus, den wir auf gutes und sicheres Wohnen bei der LBG legen. Im Vergleich zu den durchschnittlichen Investitionssummen aller GdW Wohnungs- und Immobilienunternehmen in Deutschland investierte die LBG auch im Jahr 2014 weit mehr als andere Wohnungsunternehmen. Trotz dieser herausragenden Investitionen bietet die LBG ihren Mitgliedern mit einer Durchschnittsmiete von 5,76 Euro pro m² Wohnfläche bezahlbares Wohnen (Stand: 31.12.2014). Das Eigenkapital unserer Genossenschaft beträgt 99,7 Mio. Euro. Ein qualifiziertes Finanzmanagement sorgt für erhebliche Mieteinsparungen und ist für eine bezahlbare Miete für unsere Mitglieder und Mieter mitverantwortlich. GESCHÄFTSBERICHT 2015 Neben den Themen zum aktuellen Geschäftsjahr berichteten die Vorstände über die derzeit angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt und die digitale Entwicklung bei der LBG. Vorstand und Aufsichtsrat haben beschlossen, der Vertreterversammlung wieder eine Dividende in Höhe von 5 % vorzuschlagen, die sich aus den üblichen 4 % sowie einem Solarbonus in Höhe von 1 % zusammensetzt, um alle Mitglieder an den Erlösen aus Stromerzeugung zu beteiligen. BERICHT DES AUFSICHTSRATS Joachim Leitow erläuterte in seinem Bericht die Tätigkeiten des Aufsichtsrats im abgelaufenen Geschäftsjahr. Der Aufsichtsrat hat die durch Gesetz und Satzung erforderlichen Aufgaben wahrgenommen und schriftliche sowie mündliche Informationen vom Vorstand über die Geschäftsentwicklung und die wichtigen Vorgänge erhalten. Des Weiteren informierte Joachim Leitow über die Arbeit in den verschiedenen Ausschüssen des Aufsichtsrats. Insbesondere hob er hervor, dass die LBG ihren Mitgliedern und Mietern gutes und bezahlbares Wohnen trotz herausragender Investitionen bietet. GASTREFERENT ZUM THEMA „LIVE-HACKING“ Stefan Tomanek, Dipl.-Informatiker, Institut für Internetsicherheit if(is), Gelsenkirchen, gab in seinem Vortrag „»Zu Risiken und Nebenwirkungen...« – Der Live-Hacking-Beipackzettel zum täglichen Umgang mit Smart Phone und Smart Home“ interessante und verblüffende Hinweise zum täglichen Umgang mit den neuen Medien. Das Publikum war von seinem humorvollen und lebendigen Vortrag begeistert. BERICHT ÜBER DIE GESETZLICHE PRÜFUNG Margarita Kiefer, Vorsitzende des Prüfungsausschusses, berichtete im nichtöffentlichen Teil über die gesetzliche Prüfung für das Jahr 2014. Die gesetzliche Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. Die wirtschaftliche Lage des Unternehmens basiert auf soliden Zahlen. Der gesetzliche Prüfungsverband erteilte einen uneingeschränkten Bestätigungsvermerk. Dem Lagebericht des Vorstands, dem Bericht des Aufsichtsrats und dem Bericht über die gesetzliche Prüfung wurde jeweils einstimmig zugestimmt. Die Feststellung des Jahresabschlusses zum 31. Dezember 2014 wurde einstimmig beschlossen. ENTLASTUNG DES VORSTANDS UND DES AUFSICHTSRATS Die Verteilung des Bilanzgewinns wurde nach Vorschlag des Vorstands einstimmig angenommen. Es werden somit 5 % Dividende mit einem Betrag von 274.950,15 Euro auf die Geschäftsguthaben ausgeschüttet. Der übrige Betrag in Höhe von 362.888,20 Euro wird auf neue Rechnung vorgetragen. Die Entlastung des Vorstands und des Aufsichtsrats wurden jeweils einstimmig beschlossen. In diesem Jahr endete die Amtszeit von Frau Kiefer, die sich zur Wiederwahl stellte. Weitere Kandidaten wurden nicht benannt. Frau Kiefer wurde einstimmig erneut in den Aufsichtsrat gewählt. Der Aufsichtsratsvorsitzende Joachim Leitow und die Vorstände Josef Vogel und Mathias Friko bedankten sich bei allen Vertretern und Mitgliedern für ihren Einsatz und ihr Engagement für die Landes-BauGenossenschaft Württemberg eG. ORGANISATION DES AUFSICHTSRATS Nach der konstituierenden Sitzung des Aufsichtsrats stellt sich die Zusammensetzung wie folgt dar: Vorsitzender Stellv. Vorsitzender Joachim Leitow Manfred Stangl Schriftführerin Stellv. Schriftführer Margarita Kiefer Dietmar Beier Bauausschuss Vorsitzender Manfred Stangl Birgit Stadler Dietmar Beier Prüfungsausschuss Vorsitzende Margarita Kiefer Eduard Engert Walter Hahn Personalausschuss Vorsitzender Joachim Leitow Margarita Kiefer Walter Hahn Manfred Stangl Wohnungsausschuss Vorsitzender Roland Anicker Eduard Engert Rudi Unfried 15 Finanzmanagement sichert bezahlbares Wohnen Qualifiziertes Finanzmanagement sichert bezahlbares Wohnen bei der LBG Die Optimierung des Finanzmanagements ermöglicht die Reduzierung erforderlicher Mieterhöhungen und sichert deshalb das bezahlbare Wohnen bei der LBG. 160.000 EURO JÄHRLICHE ZINSEINSPARUNG DURCH OPTIMIERUNG DES DARLEHENSPORTFOLIOS IM JAHR 2015 Die LBG überprüft regelmäßig den gesamten Darlehensbestand auf mögliche Zinseinsparungspotenziale durch Ablösung/Umschuldung von Darlehen. Durch die im Jahr 2015 durchgeführten Darlehensumfinanzierungen konnte noch im Jahr 2015 eine Zinsreduzierung von rund 125.000 Euro erzielt werden. Die jährliche Zinseinsparung für die folgenden Jahre beträgt für die LBG über 160.000 Euro. Blaustein 16 Bei den umfinanzierten Darlehen handelt es sich insbesondere um KfW-Darlehen in Höhe von 10,8 Mio. Euro, die zu den jeweiligen Zahlungsterminen ohne Vorfälligkeitsentschädigung, vorzeitig während der Zinsfestschreibung zurückgezahlt werden können. 1,1 MIO. EURO ZINSREDUZIERUNG P.A. DURCH OPTIMIERUNG Zur Finanzierung unserer umfangreichen Bauinvestitionen in Höhe von 18 Mio. Euro im Jahr 2015 wurden neben den erwirtschafteten Eigenmitteln hauptsächlich zinsgünstige KfW-Modernisierungsdarlehen eingesetzt. Einschließlich der L-Bank-Ergänzungsdarlehen betragen die Zusagen für Förderdarlehen seit dem Jahr 2004 zwischenzeitlich über 65 Mio. Euro. Die Modernisierung von 3.334 Wohnungen mit rund 220.000 m2 Wohnfläche konnte somit zinsgünstig finanziert werden. Sehr positiv wirken sich dabei die GESCHÄFTSBERICHT 2015 Zinsermäßigungen für unsere Mitglieder und Mieter aus, da diese zusätzlich auch eine direkte Reduzierung der erforderlichen Mieterhöhungen ermöglichen. Der Zinsermäßigungsbetrag der Darlehen (bei Beantragung und Vollauszahlung der Darlehen) beträgt zwischenzeitlich über 1,1 Mio. Euro p.a. Dies entspricht bei einer Wohnung mit 65 m2 Wohnfläche einem jährlichen Mietverzicht in Höhe von 335 Euro. DEUTSCHE BUNDESBANK BESTÄTIGT ERNEUT „NOTENBANKFÄHIGKEIT“ DER LBG Auch im Jahr 2015 wurde die LBG von der Deutschen Bundesbank als „notenbankfähig“ eingestuft. Mit dieser Einstufung unserer Genossenschaft wird insbesondere die solide und erfolgreiche Arbeit der LBG nachhaltig bestätigt. FREMDKAPITALKOSTENSATZ GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Wohnungsbaugenossenschaften in Deutschland LBG 5 % 4,6 4,3 4,0 4 % 4,2 4,2 3,7 4,1 3,5 4,0 3,3 4,0 3,2 3 % 3,0 2,7 2 % 1 % 2008 2009 2010 2 0 11 2 0 12 2 0 13 2 0 14* 2 0 15 * * Zahlen des GdW liegen nicht vor 17 Mitgliederförderung Der Mensch steht im Mittelpunkt Die LBG bietet ihren Mitgliedern ein breites Dienstleistungsspektrum Die LBG übernimmt Verantwortung für die Menschen. Ein breites Service- und Dienstleistungsangebot sorgt für zufriedene Mitglieder – heute und morgen. AKTIVE SOZIALARBEIT Soziales Engagement ist bei der LBG fester Bestandteil der Unternehmensstrategie. Eine Sozialarbeiterin unterstützt daher seit Juli 2013 innerhalb des neuen Bereichs – Aktive Sozialarbeit – die Mitglieder und Mieter in verschiedenen Lebenslagen. Im Jahr 2015 wurden 112 Themen bearbeitet. Insgesamt gab es Kontakte zu 188 Mitgliedern und deren Familienangehörigen. Die Betreuung umfasste insbesondere die Mietschuldnerberatung, die Seniorenberatung, die Begleitung bei Modernisierungsmaßnahmen und die Vermittlung bei Konflikten. Des Weiteren werden Menschen unterstützt, die sich in prekären Lebenslagen befinden wie z. B. bei Verwahrlosung oder psychischen Beeinträchtigungen. Weitere Schwerpunkte des Aufgabengebiets stellen die Begleitung unserer neuen Wohnformen wie der Senioren-WG oder des Mehrgenerationenhauses sowie unserer vielfältigen Mieterveranstaltungen dar. Die – Aktive Sozialarbeit – unterstützt direkt unsere Mitglieder und Mieter und fördert das Miteinander. Bei Bedarf werden Kontakte zu Behörden, Schulen, Kirchen und Sozialeinrichtungen vermittelt, sodass die Betroffenen weitere geeignete Hilfestellungen erhalten können. 18 DAS JAHR 2015 IM LBG-MIETERTREFF Der LBG-Mietertreff besteht seit März 2006 und bietet regelmäßige Mieter-Cafés, ein vielfältiges Veranstaltungsprogramm mit besonderen Gästen und abwechslungsreichen Ausflügen. Im Jahr 2015 haben im LBG-Mietertreff 49 Veranstaltungen stattgefunden. Highlights waren Führungen durch das Stuttgarter Polizeimuseum sowie durch das BSW-Museum für Fernmeldetechnik. Ein interessanter Reisebericht über Marokko mit anschaulichen Bildern begeisterte unsere Mitglieder genauso wie der Neujahrsempfang mit Gesang und Sekt. Das Tanzcafé der Seniorenresidenz Leonberg wurde aufgrund des großen Anklangs sogar zwei Mal besucht. Immer wieder freuen sich die Mitglieder auch über die Andachten im LBGMietertreff, die jeweils von einem katholischen und einem evangelischen Kirchenvertreter gehalten werden. Ein bunter Sitztanz sowie das traditionelle Oktoberfest und das Zwiebelkuchenfest sorgten für ausgelassene Stimmung. Seit dem Jahr 2008 haben auch die beliebten Advents-Cafés der LBG Tradition. An sechs Wohnungsstandorten besuchten rund 200 Mitglieder und Mieter die stimmungsvollen Nachmittage. Der Nikolaus konnte zusammen mit Knecht Ruprecht über 35 Kinder im LBG-Mietertreff begrüßen und gemeinsam die Weihnachtszeit einläuten. GESCHÄFTSBERICHT 2015 SONNIGES LBG-MIETERFEST IN STUTTGART-NORD Bei angenehm sommerlichen Temperaturen wurde im Juli 2015 in Stuttgart-Nord ein Mieterfest gefeiert. Bezirksvorsteherin Sabine Mezger sprach für die 120 Gäste ein Grußwort, in dem sie betonte, dass sie stolz darauf sei, dass in ihrem Bezirk eine Genossenschaft individuelle Wohnformen wie die Senioren-WG und das Mehrgenerationenhaus anbietet sowie Mieterfeste veranstaltet. Ein Mittagsbuffet mit anschließendem Kaffee und Kuchen bot Gelegenheit für den Austausch untereinander. Das Kinderschminken und eine Hüpfburg sorgten auch bei den kleinen Gästen für gute Laune. MITTAGSTISCH IM LBG-MIETERTREFF – EIN VOLLER ERFOLG In Kooperation mit dem Arbeiter-Samariter-Bund (ASB) bietet die LBG ihren Mitgliedern und Mietern seit Mai 2014 an festgelegten Terminen einen Mittagstisch an und hat damit ihr vielfältiges Service- und Dienstleistungsangebot erweitert. Im Jahr 2015 wurden elf Mittagstische veranstaltet mit jeweils zwei Menüs im Angebot, wobei ein Menü vegetarisch ist. Mit bis zu 20 Gästen pro Termin werden die Mittagstische gut von unseren Mitgliedern angenommen. GÄSTE- UND FERIENWOHNUNGEN Die LBG Gäste- und Ferienwohnungen in Stuttgart und in Friedrichshafen werden von unseren Mitgliedern gerne gebucht. Das zeigen auch die Zahlen der Übernachtungen im Jahr 2015. Die Stuttgarter Gästewohnung war an 206 Tagen belegt. Die Gästewohnung Friedrichshafen mit schönem Blick über den Bodensee war mit 209 Übernachtungen gebucht. Eine weitere attraktive Möglichkeit als Mitglied der LBG zu verreisen und in vielen deutschen Städten Urlaub zu machen, bietet der Gästewohnungstausch, der seit 2012 besteht. Gästewohnungen von partnerschaftlich verbundenen Genossenschaften können dabei von unseren Mitgliedern genutzt werden. INNOVATIVE WOHNFORMEN Mit den Wohnformen Senioren-WG und Mehrgenerationenhaus ist die LBG neue Wege gegangen. Das Mehrgenerationenhaus besteht seit 2008 und die Senioren-WG wurde im April 2013 eröffnet. Beide Projekte erfreuen sich nach wie vor großer Beliebtheit und sorgen für ein geselliges und lebendiges Miteinander. 19 Modernisierung Sanierung für mehr Wohn- und Lebensqualität Die herausragenden Investitionen für Modernisierung und Instandhaltung erhöhen die Wohn- und Lebensqualität unserer Mitglieder und Mieter und sichern das Fundament unseres Unternehmens. Im vergangenen Jahr betrugen die Investitionen über 18 Mio. Euro. Seit 2004 hat die LBG in ihre Wohnungen und Gebäude über 224 Mio. Euro investiert. Energiesparende Heizungssysteme, neue Fenster, neue barrierearme Bäder und Wärmedämmmaßnahmen verbessern die Wohn- und Lebensqualität für unsere Mitglieder und Mieter. Bei einem Vergleich mit den Zahlen anderer Wohnungsunternehmen des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. wird deutlich, dass die LBG erheblich mehr als ihre Wettbewerber in den eigenen Wohnungsbestand investiert. Ein umfangreiches Bauprogramm wurde auch für die Jahre 2016 und 2017 verabschiedet. 37,6 Mio. Euro werden verwendet, um unseren Mitgliedern und Mietern ein komfortables Wohnen bei der LBG zu ermöglichen. 20 GESCHÄFTSBERICHT 2015 BAUINVESTIONEN IM BESTAND – INSTANDHALTUNG UND MODERNISIERUNG (Euro/m 2 ) GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Wohnungsunternehmen in Deutschland LBG 66,53 64,63 63,54 58,45 56,30 50,39 46,25 42,13 32,95 21,03 2006 21,30 2007 21,66 2008 22,57 2009 23,14 2010 24,43 2 0 11 25,28 2 0 12 25,37 2 0 13 24,81 2 0 14 Ulm-Söflingen 21 Komfortable Mietwohnungen in guten Lagen Biberach 22 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Neubauprojekte 17,4 Mio Euro für Mietwohnungsneubau 84 NEUBAU-MIETWOHNUNGEN AN VERSCHIEDENEN WOHNUNGSSTANDORTEN Am Standort Biberach wurde im Februar 2016 ein neues Wohngebäude fertiggestellt. Weitere Neubauprojekte sind in Stuttgart, Friedrichshafen und Crailsheim bereits im Bau oder befinden sich in der Planungsphase. In der Ehinger Straße 37 in Biberach hat die LBG ein Wohngebäude mit rund 900 m² Gesamtwohnfläche erstellt. Die 12 Mietwohnungen mit 2- bis 4-Zimmern besitzen großzügige Balkone oder Terrassen. Die LBG baut in der Friedhofstraße 51 in StuttgartNord auf rund 775 m² ein neues Wohngebäude mit zehn Mietwohnungen. Der geplante Neubau in Stuttgart-Degerloch, Obere Weinsteige umfasst zwei Gebäude mit insgesamt 14 Wohnungen. Die großzügigen 3,5- und 4,5-ZimmerWohnungen sind mit Balkonen oder Dachterrassen ausgestattet. In Friedrichshafen, Margaretenstraße 31, 33 sind zwei Häuser mit insgesamt 21 Wohnungen und einer LBG-Außenstelle geplant. Der Neubau an der Kalkäckerstraße in Crailsheim soll 27 neue Mietwohnungen umfassen. 23 Umweltschutz 5.700 Tonnen CO2-Einsparung durch Photovoltaik, Blockheizkraftwerke und Pelletheizung Zukunftsweisende Energiekonzepte gehören seit Dezember 2005 zur Ausstattung der Wohngebäude der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG. Zwischenzeitlich sind 14 Blockheizkraftwerke und eine Pelletheizanlage in Betrieb, die 965 Wohnungen der LBG mit Wärme versorgen. Ein weiteres Blockheizkraftwerk befindet sich in der Planung. Die Energie der Sonne wird aktuell von neun Photovoltaikanlagen auf den Gebäuden der LBG mit insgesamt 291 kWp auf 1.884 m² Fläche genutzt. Die erste Anlage wurde im Jahr 2009 installiert. Der selbst erzeugte Strom einer dieser Photovoltaikanlagen wird über eine Leitung direkt in eine Elektroladesäule gespeist mit der zwei Firmenfahrzeuge der 24 LBG aufgeladen werden. Die Elektrofahrzeuge gehören seit Dezember 2014 zum Fuhrpark der Landes-BauGenossenschaft Württemberg eG und sind unter dem Motto „Wir fahren mit der Sonne“ im Stadtgebiet Stuttgart unterwegs. GESCHÄFTSBERICHT 2015 Mit nachhaltigen Energiekonzepten leistet die LBG einen entscheidenden Beitrag zum Umweltschutz. Die Photovoltaikanlagen, Blockheizkraftwerke und Pelletheizung sparen seit Dezember 2005 5.700 Tonnen des klimaschädlichen CO2 ein. Unser Beitrag zum Umweltschutz mit Photovoltaik Jahr Anzahl der Photo- Leistung CO2-Einsparung voltaikanlagen [kWp] [to kumuliert] 2009 1 12263,6 2010 2 151 142,2 2011 4 192 242,2 2012 6 232 362,9 2013 7 246 491,2 2014 8 276 635,1 2015 9 291 786,5 Im Jahr 2015 betrug die Gesamtleistung unserer Photovoltaikanlagen 291 kWp. Seit 2009 wurden insgesamt 786,5 Tonnen des klimaschädlichen CO2 zugunsten unserer Umwelt eingespart. 25 Informationsbesuch Südkoreanische Delegation informiert sich über die Wohnungsbranche Seltene Gäste kamen am 29. Oktober 2015 zum vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen und der LBG Landes-BauGenossenschaft Württemberg eG. Vertreter des südkoreanischen Verbands der Konsumgenossenschaften iCOOP Korea hatten sich angekündigt, um mehr über das Genossenschaftswesen und die Wohnungsbranche in Deutschland zu erfahren. Seit dem Jahr 2010 unternehmen Mitglieder und Führungskräfte des koreanischen Konsumgenossenschaftsverbandes iCOOP einmal jährlich eine Bildungsreise, um sich über das Genossenschaftswesen in anderen Ländern rund um den Globus zu informieren. Ihre diesjährige Reise führte sie neben einem Besuch in der Schweiz bei den dortigen Wohnungsgenossenschaften auch zum vbw nach Stuttgart. 26 Hier erhoffte sich die koreanische Delegation aus acht Frauen und einem Mann, Antworten auf ihre Fragen rund um die Themen des Genossenschaftswesens in Deutschland, der Wohnungswirtschaft, des nachhaltigen Bauens und der Förderung einer aktiven Mitgliederstruktur zu erhalten. Der Verband umfasst ca. 220.000 Mitglieder und 300 Läden, die in ganz Korea verteilt sind. Ihr Fokus auf nachhaltige, regionale Produkte und Fair Trade beschert iCOOP einen Jahresumsatz knapp unter 500 Millionen Euro. In Empfang genommen wurden die Gäste aus Fernost in den zentral gelegenen Räumlichkeiten der LBG. Josef Vogel, kaufmännischer Vorstand der LBG, und Egon Bertenbreiter, Vorsitzender der Arbeitsgemeinschaft Genossenschaften im vbw, sorgten dafür, dass die Gäste die praktische Arbeit GESCHÄFTSBERICHT 2015 einer Wohnungsgenossenschaft anhand realer Beispiele erfahren konnten. Michael Roth, Referent für Interessenvertretung des vbw, klärte über die Arbeit des Verbandes auf, erörterte politische und gesetzliche Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau und gab einen Überblick über die aktuellen Herausforderungen der Branche. Am Ende eines Nachmittages mit vielen Fragen, Informationen und gutem deutschen Kuchen besuchte die Gruppe eines der Vorzeigeprojekte der LBG, eine der bundesweit ersten Senioren-WG’s, die sich nur einen Steinwurf von der Unternehmenszentrale befindet. Für die Gäste aus Korea stellte sie eine spannende Lösung dar, hat ihre Gesellschaft doch eine ähnliche demografische Entwicklung wie Deutschland. In Südkorea ist die Geburtenrate mit gerade einmal 1,19 Kindern pro Frau noch niedriger als in Deutschland und der demografische Wandel droht auch dort das Renten- und Gesundheitssystem zu überlasten. Gut informiert und höchst zufrieden zeigte sich die Delegation von iCOOP Korea über den Besuch und auch die Gastgeber konnten einiges lernen über Gebräuche und Regeln im asiatischen Raum. Am Ende zeigte sich, dass Genossen ähnlich handeln, egal aus welchem Land sie kommen. Soziale Verantwortung, nachhaltiges Wirtschaften und ein Gefühl des Miteinanders und des Zupackens sind genossenschaftliche Werte, die von Korea bis Deutschland Bestand haben. Senioren-WG Fraunhofer IAO besucht LBG Senioren-WG Am 19. Juni 2015 besuchten Frau Wohlfart und Frau Haug vom Fraunhofer IAO zusammen mit Frau Gillard der ACH Group aus Australien die LBG. Im Rahmen der Fraunhofer Trendstudie „Was passiert im Alten pflegemarkt in Europa?“ hatten die Besucher Interesse an einer Besichtigung der Senioren-WG der LBG bekundet. Josef Vogel, kaufmännischer Vorstand, erläuterte zunächst in einer kurzen Einführung das Konzept der Wohngemeinschaft und das umfangreiche Serviceangebot. Anschließend konnten die Räumlichkeiten der Senioren-WG mit großem Gemeinschaftsraum, moderner Küche und Wohnbereich besichtigt werden. Die Besucher waren begeistert und dankbar für die umfassenden Einblicke in die Senioren-WG. Die Personen auf dem Bild sind (v.l.n.r.): Josef Vogel (LBG), Anne-Marie Gillard (ACH Group, Australien), Yvonne Naumann (LBG), Melanie Kopf (LBG), Liza Wohlfart (Fraunhofer IAO). 27 Erfolgreiche Mitgliederversammlung der ARGE der Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenschaften Auf der diesjährigen Mitgliederversammlung der Arbeitsgemeinschaft der Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenschaften am 15./16. September 2015 in Berlin konnte Josef Vogel, Vorsitzender der ARGE der Eisenbahner-Wohnungsbaugenossenschaften, neben den über 80 Teilnehmern am 16. September auch Staatssekretär Gunther Adler aus dem Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz, Bau und Reaktorsicherheit sowie Senator für Stadtentwicklung und Umwelt von Berlin Andreas Geisel, Axel Gedaschko, Präsident des GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. und Alexander Rychter, Verbandsdirektor VdW Rheinland Westfalen begrüßen. Nach der Begrüßung und den Grußworten von Susanne Kittner (Deutsche Bahn AG), Claudia Hamelbeck (BEV), Norbert Weber (EVG), Steffen Knaup (DEVK) und Gerald Horst (BEV) folgte der Bericht des Vorstands durch Josef Vogel. Prof. Dr. Carsten Lausberg der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen referierte über Risikocontrolling für Genossenschaften. Über innovative Systemlösungen und Benutzerfreundlichkeit in der Wohnung sprach anschließend Bernd Steltner der HEWI Heinrich Wilke GmbH. Große 28 Begeisterung fand auch die am Abend stattgefundene Spree-Rundfahrt. Bei einem leckeren Buffet und mit einem Stadtführer an Bord konnten alle Teilnehmer Berlin mit seinen Sehenswürdigkeiten vom Wasser aus erleben. GESCHÄFTSBERICHT 2015 Der zweite Tag der Veranstaltung wurde durch ein Grußwort von Staatssekretär Gunther Adler eröffnet. Im Anschluss folgten Grußworte von Senator Andreas Geisel und Siegfried Rehberg, BBU Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen e.V. Mit seinem Vortrag „Was die Wohnungswirtschaft bewegen wird“ gab Axel Gedaschko, Präsident des GdW vielfältige und aufschlussreiche Einblicke in die derzeitige und zukünftige Situation auf dem Wohnungsmarkt. Josef Vogel bedankte sich bei allen Mitgliedern und Gästen für ihre zahlreiche Teilnahme an der gelungenen und informativen Mitgliederversammlung 2015 in Berlin. Die Personen auf dem Bild sind (v.l.n.r.): Siegfried Rehberg, BBU; Alexander Rychter, Verbandsdirektor VdW Rheinland Westfalen; Frank Nolte, ARGE; Staatssekretär Gunther Adler; Senator Andreas Geisel; Axel Gedaschko, Präsident des GdW; Josef Vogel, ARGE. Studentenbesuch bei der LBG Studenten informieren sich im Rahmen einer Exkursion über das Soziale Management der LBG. Mit 15 Studenten der Immobilienwirtschaft besuchte Dozentin Dr. Iris Beuerle, Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen, am 19. Januar 2015 die LBG, um sich über das umfangreiche Soziale Management der Genossenschaft zu informieren. Josef Vogel, kaufmännischer Vorstand, erläuterte nach einer kurzen Einführung zur LBG das Soziale Management, das sich grundsätzlich in die vier Bereiche Mitgliederförderung, Wohnqualität, Personalbereich und gesellschaftliches Engagement einteilen lässt. Insbesondere stellte er die Mitgliederförderung vor, die ein breites Servicespektrum umfasst, das teilweise auch Kooperationen beinhaltet. Es reicht u.a. vom ASB-Wohnservice über Mitglieder-/Mieterfeste, Veranstaltungen im LBGMietertreff, Gäste- und Ferienwohnungen, Mehrgenerationenhaus, Senioren-WG bis hin zu wirksamer Hilfe bei Mietschulden. Anhand eines umfangreichen Modernisierungsprojektes in Kornwestheim wurde das aktive Soziale Management erläutert. Die Besucher konnten durch den Ausflug zur LBG interessante Eindrücke über das Unternehmen sowie über ein erfolgreiches Soziales Management gewinnen. 29 Soziales Engagement Besuch der ehemaligen Sozialministerin Katrin Altpeter EHEMALIGE SOZIALMINISTERIN BESUCHT ERFOLGREICHES LBG-SOZIALPROJEKT Bei der Veranstaltung in Sigmaringen am 3. September 2015 begrüßte die ehemalige Sozialministerin Katrin Altpeter ausdrücklich die Fortführung des erfolgreichen Wohnungslosenprojektes, das seit zehn Jahren von der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG in Kooperation mit dem Fachverband für Prävention und Rehabilitation in der Erzdiözese Freiburg betrieben wird. Bis zu drei Jahre könnten Wohnungslose in einer der Wohnungen unterkommen und erhielten dort vielfältige Hilfen zur Bewältigung ihres Alltags, „von der Haushaltsführung bis zur beruflichen Reintegration“, so die ehemalige Ministerin. Sie zeigte sich beeindruckt von der „hohen Erfolgsquote“ in Sigmaringen, an dem auch die Kirchengemeinden, Landkreis, Stadt und Agentur für Arbeit mitwirkten. Von bisher 152 betreuten wohnungslosen Personen zwischen 2006 und 2014 hätten demnach 139 Personen, also 91 Prozent, mit Hilfe des Sigmaringer Wohnungslosenprojektes „Wieder selbständig wohnen – von der Obdachlosigkeit in ein geregeltes Leben“ erfolgreich wiedereingegliedert werden können. 30 Die ehemalige Sozialministerin Katrin Altpeter im Gespräch Die ehemalige Ministerin Katrin Altpeter: „Durch Wohnungslosigkeit geraten die Menschen schnell an den Rand der Gesellschaft. Das Sigmaringer Projekt zeigt, dass man gemeinsam mehr bewegen kann. Hier wird deutlich, wie wichtig die Zusammenarbeit verschiedener Beteiligter ist, um Betroffenen den Weg zurück in ein selbstbestimmtes Leben zu eröffnen. Angemessener Wohnraum ist Grundvoraussetzung für soziale Teilhabe.“ GESCHÄFTSBERICHT 2015 Die Personen auf dem Bild sind (v.l.n.r.): Sozialdezernent Frank Veser; Marco Juddat, Bewohner; Stefanie Schmitz, ehemalige Bewohnerin; Joachim Freitag, Leiter AGJ Wohnungslosenhilfe Landkreis Sigmaringen, ehemalige Sozialministerin Katrin Altpeter, Josef Vogel, geschäftsführender Vorstand der LBG. Diese Projekte und Vereine hat die LBG u.a. ebenfalls unterstützt: Stiftung Bahn-Sozialwerk DESWOS SV Salamander Kornwestheim 1894 e.V. Unterstützung Umbau und Sanierung der Dreifaltigkeitskirche in Crailsheim Karnevalsverein Cannstatter Quellenclub e.V. PragA Second Hand Boutique Katholische und evangelische Kirchengemeinden in Stuttgart-Nord Herzenssache e.V. Caritasverband für Stuttgart e.V. 31 Momentaufnahmen Mehr Lebensqualität durch gutes Wohnen bei der LBG. 32 GESCHÄFTSBERICHT 2015 2015 33 Lagebericht des Vorstands 1. Grundlagen •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG gehört zu den erfolgreich etablierten Wohnungsunternehmen in Baden-Württemberg. Die Genossenschaft besteht seit 1921 und ist heute ein im Mietwohnungsbau tätiges modernes Dienstleistungsunternehmen. Sie hat ihren Hauptsitz in Stuttgart und verfügt über Außenstellen in Heilbronn, Kornwestheim, Ludwigsburg, Stuttgart und Ulm. Mit einem Besitz von 5.431 Wohnungen sowie 17 gewerblichen Einheiten in BadenWürttemberg, bietet die LBG ihren Mitgliedern Wohnsicherheit zu angemessenen Mieten, Wohnrecht auf Lebenszeit, satzungsgemäße Gewinnbeteiligung sowie ein vielfältiges Dienstleistungsangebot. 2. Gesamtwirtschaftliche Lage •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Das Jahr 2015 war von zahlreichen politischen Ereignissen geprägt (Aufhebung der Frankenuntergrenze, eskalierende griechische Schuldenkrise, wirtschaftliche Abschwächung in den Schwellenländern und China, Flüchtlingskrise), von denen jedes geeignet gewesen wäre die wirtschaftliche Dynamik negativ zu beeinflussen. Dennoch wird mit einer Zunahme des realen Bruttoinlandsprodukts (BIP) in Baden-Württemberg von knapp 2 % gerechnet. Für 2016 wird eine Zunahme des realen BIP in Baden-Württemberg von rund 1,5 % prognostiziert. Mit der guten Wirtschaftsentwicklung hat sich der Beschäftigungsaufbau in Baden-Württemberg fortgesetzt. Im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2015 nahm die Zahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg um 0,9 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum zu (bundesweit + 0,7 %). Nach vorläufigen Zahlen könnte sich die Zahl der Erwerbstätigen in Baden-Württemberg im Jahresdurchschnitt 2015 auf ein Rekordniveau von knapp 6,1 Millionen belaufen. Die Arbeitslosenzahl in Baden-Württemberg belief sich in den Monaten Januar bis November 2015 im Schnitt auf rund 228.000 Personen und hat sich damit gegenüber dem Vorjahreszeitraum um knapp 3.400 Personen vermindert. Im November 2015 betrug die Arbeitslosenquote in Baden-Württemberg 3,6 % (Gesamt-Deutschland 6,0 %). Die positiven Arbeitsmarktbedingungen und die verbesserte Einkommenssituation der privaten Haushalte sorgten für einen weiteren Rückgang der Verbraucherinsolvenzen. In den ersten acht Monaten des Jahres 2015 wurden in Baden-Württemberg 4.610 Privatinsolvenzen angemeldet, im Vorjahreszeitraum waren es noch 4.982 Anträge. Dagegen erhöhte sich 2015 in Baden-Württemberg die Anzahl der Unternehmensinsolvenzen. In den ersten acht Monaten meldeten sich 1.265 Unternehmen zahlungsunfähig, was einem Anstieg von 5 % entspricht. 201 Insolvenzanträge betrafen Unternehmen des Baugewerbes und hier vorwiegend Kleinstbetriebe. Im Baugewerbe ergab sich damit in den ersten acht Monaten 2015 eine Zunahme der Insolvenzen von annähernd einem Drittel gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres. 34 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Der Anstieg der Verbraucherpreise im Durchschnitt der ersten zehn Monate des Jahres 2015 betrug lediglich 0,2 %. Das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank (knapp unter 2 %) wurde damit zum dritten Mal in Folge deutlich unterschritten. Wie bereits in den Jahren 2013 und 2014 ist der Preisrückgang bei Mineralölprodukten hauptursächlich für das nahezu konstante Preisniveau. Der Preis für ein Barrel der Referenzsorte Brent lag im Oktober 2015 knapp 47 % unter dem Vorjahresniveau. Im weiteren Jahresverlauf hat sich der Preisverfall noch beschleunigt. In Euro gerechnet wird der Rückgang durch die Wechselkursentwicklung jedoch gebremst, denn die in erster Linie durch die expansive Geldpolitik der Europäischen Zentralbank sowie die Leitzinserhöhung in den USA ausgelöste Abwertung des Euro gegenüber dem US-Dollar setzte sich auch im Jahr 2015 fort. Die Wirtschaftsforschungsinstitute erwarten für 2016 einen Anstieg der Verbraucherpreise um rund 1,1 %. Im Durchschnitt der ersten zehn Monate des Jahres 2015 lag in Baden-Württemberg der Teilpreisindex „Wohnen“ mit einer Veränderungsrate von – 0,1 % ungefähr auf dem Niveau des Vorjahres. Dabei wurde der Anstieg der relativ hoch gewichteten Nettomiete einschließlich Nebenkosten um 1,4 % durch den rund fünfprozentigen Preisrückgang bei der Haushaltsenergie ausgeglichen. Nach Mitteilung des Statistischen Bundesamtes stiegen die Preise für den Neubau konventionell gefertigter Wohngebäude in Deutschland im November 2015 gegenüber dem November 2014 um 1,6 %. Dabei stiegen die Preise für Rohbauarbeiten an Wohngebäuden von November 2014 bis November 2015 um 1,1 %. Bei den Ausbauarbeiten erhöhten sie sich binnen Jahresfrist um 2,1 %. Nennenswerte Preissteigerungen unter den Bauarbeiten an Wohngebäuden gab es bei Gas-, Wasser- und Entwässerungsanlagen (+ 3,0 %), bei Nieder- und Mittelspannungsanlagen (+ 2,8 %), bei Verglasungsarbeiten sowie bei Heizanlagen- und zentralen Wassererwärmungsanlagen (jeweils + 2,6 %). Die Preise für Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden (ohne Schönheitsreparaturen) nahmen gegenüber dem Vorjahr um 2,2 % zu. Die Bevölkerung in Baden-Württemberg ist 2014 um 85.400 Personen angestiegen; für 2015 liegen noch keine Zahlen vor, doch dürfte aufgrund der Flüchtlingskrise die Bevölkerung deutlich über diesem Wert zugenommen haben. Zu Beginn des Jahres 2015 lebten in Baden-Württemberg 10,7 Mio. Einwohner. Der Zuwachs der Bevölkerung beruht auf Wanderungsgewinnen aus dem Ausland. Das Geburtendefizit wirkte dem Bevölkerungsanstieg entgegen, jedoch nicht mehr so stark wie in den Vorjahren. Während im Durchschnitt der fünf Vorjahre rund 90.000 Neugeborene in Baden-Württemberg zu verzeichnen waren, erhöhte sich dieser Wert im Jahr 2014 auf gut 95.600. Auch für 2016 sind weitere Wanderungsgewinne zu erwarten. Ausschlaggebend für die Wohnungsnachfrage ist aber auch die Zahl der Haushalte. Auf Basis einer zwischen Statistischem Bundesamt und den Statistischen Landesämtern koordinierten Vorausrechnung der Haushalte hat das Statistische Landesamt Baden-Württemberg festgestellt, dass sich die Zahl der Privathaushalte in Baden-Württemberg ausgehend 35 von annähernd 4,95 Mio. im Jahr 2007 (erstes Vorausrechnungsjahr) voraussichtlich auf knapp 5,27 Mio. im Jahr 2020 erhöhen wird. Ursächlich für diese Entwicklung ist vor allem der Trend zu kleineren Haushalten, der sich wahrscheinlich auch künftig fortsetzen wird. Durch die sinkende Alterssterblichkeit ist auch in den kommenden Jahren mit mehr Ein- und Zweipersonenhaushalten zu rechnen. Die Angaben geben nur einen groben Gesamtrahmen für einen möglichen zukünftigen Wohnungsbedarf an; bei einer kleinräumigeren Betrachtung ergeben sich deutliche regionale Unterschiede. Die Nachfrage nach Wohnraum ist ungebrochen. Der Wohnungsbau machte in den ersten drei Quartalen 2015 knapp 38 % des baugewerblichen Umsatzes aus (Vorjahr 39 %). Im gleichen Zeitraum wuchs der Umsatz nach den hohen Zuwächsen in den Vorjahren aber nur noch um 1,2 %, bei gleichzeitig 4,6 % mehr Baugenehmigungen (gemessen pro Kubikmeter umbauten Raums), aber einem um 2,0 % gesunkenen Auftragseingang. Nach fast zehn Jahren hat die amerikanische Notenbank im Dezember 2015 erstmals wieder den Leitzins angehoben. Es wird davon ausgegangen, dass der Zinssatz in den USA im kommenden Jahr weiter steigen wird. Von Experten wird erwartet, dass das Zinsniveau in den USA am Jahresende 2016 zwischen 1,25 bis 1,50 % betragen wird; dies wäre aber immer noch ein historisch niedriges Zinsniveau. Die Europäische Zentralbank hält bisher an ihrer ultralockeren Geldpolitik fest. Bereits seit September 2014 beträgt der Leitzins unverändert nur 0,05 %. Zusätzlich hat die EZB im Januar 2015 ein umfangreiches Programm zum Ankauf von Staatsanleihen beschlossen. Entsprechend der lockeren Geldpolitik haben die Baufinanzierungszinsen ein historisch niedriges Niveau. Im April 2015 wurde das bisherige Zinstief erreicht. Danach kam es bis zum Juni 2015 zu einem überschaubaren Zinsanstieg. Bis Ende November sanken die Bauzinsen wieder, ohne jedoch den Tiefpunkt im April erneut zu erreichen. 3. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Im Geschäftsjahr 2015 erhöhte sich das Anlagevermögen um 6,5 Mio. Euro auf 205,8 Mio. Euro. Diese Erhöhung resultiert hauptsächlich aus der Investitionstätigkeit in Modernisierung und Neubau. Der Anteil des Anlagevermögens am Gesamtvermögen beträgt 94,1 %. Das Umlaufvermögen erhöhte sich um 0,65 Mio. Euro auf 13 Mio. Euro. Diese Zunahme ist vor allem auf eine Erhöhung der flüssigen Mittel zum Bilanzstichtag zurückzuführen. Die Bilanzsumme beträgt 218,8 Mio. Euro und erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 7,1 Mio. Euro. Im Jahr 2015 wurden insgesamt 18 Mio. Euro für Bauinvestitionen ausgegeben. Neben den erwirtschafteten Eigenmitteln wurden zur Finanzierung dieser Investitionen hauptsächlich zinsgünstige KfW-Darlehen in Anspruch genommen. Die Höhe der Darlehensneuaufnahmen betrug 10,1 Mio. Euro. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 36 GESCHÄFTSBERICHT 2015 bzw. gegenüber anderen Kreditgebern erhöhten sich durch die Darlehensaufnahmen nach Abzug von Darlehensrückzahlungen und Tilgungsleistungen um 1 Mio. Euro. Durch die entsprechende Bildung von Rückstellungen wurde den Erfordernissen laufender Geschäfte Rechnung getragen. Mit dem Jahresüberschuss in Höhe von 7,1 Mio. Euro werden wir wieder hauptsächlich unser Eigenkapital stärken und damit das finanzielle Fundament für die Zukunft weiter sichern. Die Eigenkapitalquote konnte im Vergleich zum Vorjahr gesteigert werden und beträgt 48,7 %. Im Vergleich zum Vorjahr haben sich die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung um 0,3 Mio. Euro auf 34,2 Mio. Euro reduziert. Bestimmt werden die Umsatzerlöse überwiegend von Mietumsätzen und Betriebskosten (Wohnnebenkosten). Die Vermögens-, Finanz- und Ertragslage sind weiterhin stabil und geordnet. 4. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Das Risikomanagement entspricht dem Bestreben, frühzeitig Chancen und Risiken zu erkennen und zu analysieren. Mit wirkungsvollen Gegenmaßnahmen können unangemessene Risiken vermieden werden. Mit gezielten Maßnahmen werden Erfolgspotentiale weiter gefördert. Der ganzheitliche Ansatz ist dabei entscheidend und kann für jedes Unternehmen existenzielle Bedeutung erlangen. Bei der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG wird ein aktives Risikomanagement mit ganzheitlichem Ansatz eingesetzt. Die Risikoprozesse werden kontinuierlich optimiert, die eingesetzten Risikomanagement-Instrumente überwacht, die Informationssysteme gefördert und die Mitarbeiter eingebunden. Mit einem räumlich weit gestreuten Wohnungsbestand in Baden-Württemberg ist die Entwicklung der Wohnungsnachfrage in den einzelnen Teilmärkten für die LBG von besonderer Bedeutung. Die Vermietung gewerblicher Räume fällt angesichts des geringen Anteils nicht ins Gewicht. Aufgrund einer Leerstandsquote (ohne baulich bedingten Leerstand) zum 31.12.2015 von rund 1 % sind derzeit keine Marktrisiken zu befürchten. Das Finanzmanagement sichert und gewährleistet die Zahlungsfähigkeit und den dauerhaften Fortbestand des Unternehmens. Die LBG prüft laufend die Möglichkeiten der Optimierung des Darlehensbestandes. Chancen, die aus der Zinsentwicklung entstehen können, werden dadurch genutzt, Risiken minimiert. 37 Durch die im Jahr 2015 durchgeführten Umfinanzierungen von Darlehen, insbesondere KfW-Darlehen in Höhe von 10,8 Mio. Euro, die zu den jeweiligen Zahlungsterminen ohne Vorfälligkeitsentschädigung, vorzeitig während der Zinsfestschreibung zurückgezahlt werden können, konnte eine Zinsersparnis von über 160.000 Euro anfänglich jährlich erreicht werden. Selbst für das Jahr 2015 wurde noch eine Zinsersparnis von rund 125.000 Euro erzielt. Die Finanzierung unserer umfangreichen Bauinvestitionen in Höhe von 18 Mio. Euro erfolgte größtenteils über erwirtschaftete Eigenmittel. Bei den Fremdmitteln wurden im Jahr 2015 hauptsächlich zinsgünstige KfW-Modernisierungsdarlehen eingesetzt. Sehr positiv wirken sich dabei die Zinsermäßigungen für unsere Mitglieder und Mieter aus, da diese zusätzlich auch eine direkte Reduzierung der erforderlichen Mieterhöhungen ermöglichen. Für das Jahr 2016 sind Investitionen in Höhe von 21,9 Mio. Euro geplant. Die Finanzierung erfolgt größtenteils mit Eigenmitteln und KfW-Darlehen. Auf das Eingehen von undurchschaubaren und waghalsigen Finanzierungsarten wurde verzichtet. Auch spekulative Kapitalmarktanlagen wurden nicht getätigt. Die Deutsche Bundesbank hat auch im Jahr 2015 die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG mit dem Prädikatsurteil „notenbankfähig“ eingestuft. Im Rahmen geldpolitischer Operationen des Eurosystems können dadurch Geschäftsbanken, die Kreditforderungen, die sie gegenüber der LBG haben, als Sicherheiten für ihre eigene Refinanzierung bei der Deutschen Bundesbank einsetzen. Diese Refinanzierungsmöglichkeit kann sich positiv auf die Zinsvereinbarungen der LBG mit den entsprechenden Geschäftsbanken auswirken und zur Zinsreduzierung beitragen. Die Einhaltung des Datenschutzes wird von einem externen Datenschutzbeauftragten überwacht. Versicherungen sind in ausreichendem Umfang abgeschlossen und werden laufend überprüft. Bei der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG sind derzeit keine bestandsgefährdenden sowie entwicklungsbeeinträchtigenden Risiken erkennbar. 5. Nachtragsbericht •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Es haben sich keine Vorgänge von besonderer Bedeutung nach Bilanzstichtag bis zum Zeitpunkt der Berichterstellung ergeben. 38 GESCHÄFTSBERICHT 2015 6. Altersstruktur und Zugehörigkeitsdauer der Mitglieder (Stand 31.12.2015) •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• AlterMitglieder bis 35 Jahre 1.407 bis 50 Jahre 1.681 bis 65 Jahre 1.490 über 65 Jahre 1.484 ZugehörigkeitMitglieder bis 10 Jahre 3.414 11 – 30 Jahre 1.975 31 – 50 Jahre 522 51 – 60 Jahre 136 über 60 Jahre 15 7. Wohnungsbestand am 31.12.2015 •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Im abgelaufenen Geschäftsjahr konnten aus unserem Wohnungsbestand 381 Wohnungen an Wohnungssuchende vermietet werden. Die meisten dieser Wohnungen wurden aufgrund beruflich und persönlich bedingter Umzüge frei. Die Fluktuationsrate, die alle Kündigungen beinhaltet, beträgt 7,37 %. Am 31.12.2015 verwaltet die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG 5.431 Wohnungen. Darunter befinden sich 1.871 Vertragswohnungen der Bahn und 263 Vertragswohnungen der Post. Ferner verwaltet die LBG 17 gewerbliche Einheiten. Außerdem stehen 786 Garagen/Stellplätze in Tiefgaragen und 1.520 Abstellplätze zur Verfügung. 8. Ausstattung unserer Wohnungen am 31.12.2015 •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Wohnungen mit Zentralheizung und Warmwasserversorgung Wohnungen mit Zentralheizung Gesamtzahl der Wohnungen Anzahl 4.392 1.039 5.431 Prozent 80,9 19,1 100,0 39 9. Erhaltungs- und Herstellungsaufwand im Jahr 2015 •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Die LBG hat ausgegeben: Für Herstellungsaufwand Für andere aktivierte Eigenleistungen Zwischensumme Herstellungsaufwand Für Erhaltungsaufwand 12.390.067,14Euro 402.305,19 Euro 12.792.372,33 Euro 5.238.626,13 Euro Gesamtaufwand für bauliche Anlagen18.030.998,46Euro 10. Der Aufwand für Baumaßnahmen im Zehnjahresüberblick (in Millionen Euro) •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 2015 2014 2013 2012 2011 20102009200820072006 Erhaltungsaufwand 5,24 8,63 5,27 5,21 11,49 11,57 9,52 9,7013,85 11,55 Herstellungsaufwand12,7912,4218,4313,5813,7313,8012,31 7,94 2,09 1,35 Gesamt 18,03 21,0523,70 18,7925,2225,3721,83 17,6415,9412,90 40 GESCHÄFTSBERICHT 2015 11. Bauprogramm 2015 •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Fassadensanierung, Balkonanbau, Außenanlagen Wohnungen Umfang 131Wärmedämmfassade (WDVS), Balkonanbau, Dachdämmung und -sanierung, ggf. Kellerdeckendämmung, ggf. Außenanlagen Objekte Aalen Hermannstr. 5 Esslingen Karl-Pfaff-Str. 23 Geislingen Eybstr. 24 Stuttgart-Nord Mönchstr. 24-30 (mehrjähr.) Stuttgart-Nord Sarweystr. 16-22 Ulm-Söflingen In der Wanne 21-28 vorauss. Baukosten 4.620.000 Euro BaujahrWE 1951 6 1950 10 1922 6 1924 26 1927 31 1906-1956 52 Aalen, Hermannstr. 5 Esslingen, Karl-Pfaff-Str. 23 Stuttgart-Nord, Mönchstr. 24-30 Stuttgart-Nord, Sarweystr. 16-22 41 Fassadensanierung, Balkonanbau (Fortsetzung) Geislingen, Eybstr. 24 Ulm-Söflingen, In der Wanne 42 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Fassadensanierung, Balkonanbau, Bäder Wohnungen Umfang 32Wärmedämmfassade (WDVS), Balkonanbau, Dachdämmung und -sanierung, Badsanierung Objekte Esslingen Karl-Pfaff-Str. 25+27 Parkstr. 32-36 vorauss. Baukosten 2.210.000 Euro Baujahr 1923 1923-1925 WE 14 18 43 Badsanierung, Elektroverstärkung Wohnungen Umfang 27Badsanierung, Elektroverstärkung, Treppenhausanstrich Objekte Geislingen Charlottenstr. 19-23 Stuttgart Landhausstr. 227 44 vorauss. Baukosten 720.000 Euro Baujahr 1953-1959 1927 WE 21 6 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Komplettsanierung Wohnungen Umfang 13Komplettsanierung: Wärmedämmfassade (WDVS), Balkonanbau, Dachdämmung und -sanierung, Kellerdeckendämmung, Badsanierung und Elektroverstärkung, zentrale Warmwasserversorgung, Wohnungseingangstüren und Dämmarbeiten, ggf. Außenanlage Objekt Stuttgart-Nord Rümelinstr. 43-45 vorauss. Baukosten 1.250.000 Euro Baujahr 1961 WE 13 45 Blockheizkraftwerk Wohnungen Umfang 60 Blockheizkraftwerk Objekte Crailsheim Alter Postweg 9 Kalkäckerstr. 16-30 46 vorauss. Baukosten 264.000 Euro Baujahr 1948- 1964 WE Insg. 60 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Neubau Wohnungen 12 Umfang Erstellen eines Neubaus (2014/2015) Objekt Biberach/Riß Ehinger Str. 37 vorauss. Baukosten 2015 2.000.000 Euro Baujahr 2014/2015 WE 12 47 Neubau Umfang Abbruch vorauss. Baukosten 2015 100.000 Euro Objekt Friedrichshafen Margaretenstr. 31+33 Baujahr WEGE 2015/2016 21 1 ANSICHT SÜD 2.00 1.50 Besucher Besucher 24 Besucher GRUNDSTÜCKSFLÄCHE CA. 1855M² 5.00 Besucher 3.01 SPIELPLATZ TG - ABFAHRT Mögliche Lage für Straßenbeleuchtung 23 4.00 25 25 bestehender Zaun zum Freigelände Kinderhaus Fahrräder 10ST (gem. VwV Stellpl. 80/200cm) Müll ZUFAHRT RASENFUGEN-PFLASTER 4.00 6.00 VERSICKERUNGSFÄHIGER BELAG Vorhandene Straßenbeleuchtung rückbauen Zugang Zugang ELTERN 16.12 m² KIND 10.23 m² 1.89 m² ABST ABST 1.80 m² 19.215 FLUR/GARD. 5.76 m² KÜCHE 7.44 m² KÜCHE 6.84 m² ABST 1.50 m² KÜCHE 4.06 m² ES/WO 31.26 m² FLUR 2.51 m² KÜCHE 4.06 m² BAD 5.17 m² 3.82 BAD 5.17 m² FLUR / GARD. 3.00 m² ES/WO 30.97 m² 3.82 FLUR / GARD. 3.00 m² ES/WO 31.26 m² FLUR 2.51 m² WO/ES 23.02 m² WO/ES 23.02 m² SCHLAFEN 13.79 m² TERRASSE 5.83 m² W 03 4 1/2 ZI-WHG ca. 101,6m² W 02 2 1/2 ZI-WHG ca. 62,5m² ALLE WOHNFLÄCHEN SIND INKLUSIVE DER BALKONFLÄCHEN (FAKTOR 0,5) ANGEGEBEN 48 TERRASSE 13.78 m² TERRASSE 9.42 m² W 01 3 1/2 ZI-WHG ca. 95,6m² TERRASSE 9.60 m² TERRASSE 13.11 m² TERRASSE 14.17 m² TERRASSE 5.83 m² W 03 4 1/2 ZI-WHG ca. 101,6m² W 02 2 1/2 ZI-WHG / LBG - GESCHÄFTSSTELLE ca. 62,5m² ALLE WOHNFLÄCHEN SIND INKLUSIVE DER BALKONFLÄCHEN (FAKTOR 0,5) ANGEGEBEN TERRASSE 13.78 m² TERRASSE 9.42 m² W 01 3 1/2 ZI-WHG ca. 95,6m² 2.25 TERRASSE 13.11 m² TERRASSE 14.17 m² 1.57 TERRASSE 9.60 m² 2.25 2.955 2.955 SCHLAFEN 13.79 m² 1.57 ABST 1.50 m² 1.77 m² WC TRH 15.02 m² KÜCHE 6.86 m² 19.215 1.77 m² WC TRH 15.02 m² FLUR/GARD. 5.76 m² ES/WO 30.97 m² BAD 8.03 m² FLUR/GARD 7.78 m² WC 2.84 m² 1.89 m² ABST ABST 1.80 m² BESTEHENDER GEHWEG reduzierte Breite 1,50m KIND 2 10.18 m² BAD 8.06 m² FLUR/GARD 7.78 m² WC 2.84 m² 8.585 FLUR 6.19 m² 8.585 FLUR 6.19 m² KIND 2 10.18 m² KÜCHE 7.44 m² ELTERN 16.12 m² KIND 10.23 m² BAD 6.97 m² BAD 6.97 m² 2 best. Verteilerkästen (Telekom / SwSee) bestehender Zaun zum Freigelände Kinderhaus KIND 1 11.19 m² ELTERN 13.91 m² KIND 1 11.19 m² ELTERN 13.91 m² 1.605 1.605 74 74 4.00 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Neubau Wohnungen 10 Umfang Erstellen eines Neubaus (2015/2016) Objekt Stuttgart-Nord Friedhofstr. 51 vorauss. Baukosten 2015 1.000.000 Euro Baujahr 2015/2016 WE 10 49 12. Betriebswirtschaftliche Kennzahlen •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Anlagenintensität Sachanlagenintensität Eigenkapitalquote* Anlagendeckungsgrad Sachanlagendeckungsgrad Langfristiger Verschuldungsgrad Langfristiger Fremdkapitalanteil Fremdkapitalkostensatz Umlaufintensität Return on Investment Cash Flow (in Euro) 2015 94,1 % 94,0 % 48,7 % 100,8 % 100,8 % 92,7 % 45,1 % 2,7 % 5,9 % 3,2 % 14,07 Mio. 2014 94,2 % 94,1 % 47,1 % 100,0 % 100,1 % 98,1 % 46,2 % 3,0 % 5,8 % 1,6 % 9,53 Mio. 2013 94,4 % 94,4 % 48,0 % 99,0 % 99,0 % 95,0 % 45,6 % 3,2 % 5,6 % 3,7 % 12,94 Mio. * im Jahr 2013 einschließlich langfristiger Rückstellungen 13. Wohnungswirtschaftliche Kennzahlen •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Durchschnittliche Sollmiete je m² Wohnfläche/Monat Anteil der Mietforderungen Leerstandsquote zum 31.12. (ohne baulich bedingten Leerstand) Zinsen und ähnliche Aufwendungen je m² Wohn- u. Nutzfläche/Monat Betriebskosten je m² Wohn- u. Nutzfläche/Monat Sonstige betriebliche Aufwendungen je m² Wohn- u. Nutzfläche/Monat Bauinvestitionen je m² Wohn- u. Nutzfläche/Jahr 2015 5,82 € 0,46 % 1,10% 2014 5,76€ 0,82% 0,61% 2013 5,73€ 0,94% 1,17% 0,59 € 1,74 € 0,64€ 1,80€ 0,67€ 1,85€ 0,33€ 0,29€ 0,27€ 47,57 € 55,75€ 62,99€ 14. Beschlussfassung der Organe •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Die Organe der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG haben über alle ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Sachverhalte beraten und – soweit erforderlich – hierzu Beschlüsse gefasst. 50 GESCHÄFTSBERICHT 2015 15. Personal- und Sozialbereich •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Eine qualifizierte Personalentwicklung ist für jedes Unternehmen eine strategische Herausforderung. Zeitgemäße Konzepte, Teamarbeit und hohe Fachkompetenz sind wichtige Erfolgsfaktoren. Eine offene Kommunikation stellt die Basis für eine gute und effiziente Zusammenarbeit dar. Eine ausgeprägte Dienstleistungsorientierung ist ein wichtiger Bestandteil zur Sicherung der Zukunftsfähigkeit der LBG. Im abgelaufenen Geschäftsjahr haben sich unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit großem Engagement und Einsatzwillen den vielfältigen Aufgaben gestellt und entscheidend zu unserem herausragenden Geschäftsergebnis 2015 beigetragen. Besonderen Wert legen wir auf eine fundierte Ausbildung. Als ein von der IHK Stuttgart geprüfter und nach dem Berufsausbildungsgesetz anerkannter Ausbildungsbetrieb stellen wir regelmäßig Ausbildungsplätze zur Verfügung. Als Partner der Dualen Hochschule Baden-Württemberg erweiterte die Landes-BauGenossenschaft Württemberg eG ihr Ausbildungsangebot. Im Oktober 2014 hat eine Studentin ihr duales Studium im Bereich BWL-Immobilienwirtschaft begonnen. Nach drei Jahren abwechslungsreicher und vielfältiger Studienzeit wird der Abschluss Bachelor of Arts (B.A.) erreicht. Neben den beiden hauptamtlichen Vorstandsmitgliedern waren zum Ende des Geschäftsjahrs 2015 tätig: Hauptamtlich Beschäftigte davon in Teilzeit 8 davon Hauswarte 13 Auszubildende Geringfügig Beschäftigte (Hausverwalter, Hauswarte, Gartenpfleger, Reinigungspersonal) Gesamtzahl 57 3 75 135 Als Förderer des Studiengangs Immobilienwirtschaft an der Hochschule für Wirtschaft und Umwelt Nürtingen-Geislingen ermöglichen wir Studenten, sich in einem Wohnungsunternehmen in Form eines mehrmonatigen Praktikums umfassende Einblicke in die Immobilienwirtschaft zu verschaffen. Im Jahr 2015 absolvierten zwei Schülerinnen jeweils ein Schulpraktikum bei der LBG und sammelten erste Erfahrungen über die vielfältige Arbeit eines Wohnungsunternehmens. Mit Aufträgen und Investitionen von über 18 Mio. Euro sicherte die LBG im Jahr 2015 über 450 Arbeitsplätze im Handwerk und in der mittelständischen Bauwirtschaft in BadenWürttemberg. 51 Als Mitglied der Deutschen Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. DESWOS engagiert sich die LBG zusätzlich für soziale Ziele. Weiterhin werden soziale Einzelprojekte sowie Vereine und Institutionen in Baden-Württemberg unterstützt. 16. Herzlichen Dank •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Wir bedanken uns bei allen, die zu unserem guten Geschäftsergebnis 2015 beigetragen haben. Insbesondere danken wir unseren Mitgliedern und Mietern für ihr Vertrauen und ihre partnerschaftliche Unterstützung. Für die stets gute Zusammenarbeit danken wir allen Kommunen und Institutionen, vor allem dem Bundeseisenbahnvermögen, der Deutschen Bahn AG und der Deutschen Post AG. Der Vorstand dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, ohne deren Einsatzbereitschaft und herausragendes Engagement dieses gute Geschäftsergebnis 2015 nicht möglich gewesen wäre. Ganz besonders bedanken wir uns bei unseren geringfügig beschäftigten Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern, die vor Ort vielfältige Arbeiten für die LBG verrichten. Für die kooperative und offene Zusammenarbeit bedanken wir uns beim Betriebsrat. Den Mitgliedern des Aufsichtsrats danken wir für die gute und konstruktive Zusammenarbeit, die sich zum Wohle unserer Genossenschaft bewährt hat. Dank diesem partnerschaftlichen Miteinander werden wir für die Herausforderungen der Zukunft bestens vorbereitet sein. 52 GESCHÄFTSBERICHT 2015 17. Ausblick •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Nach dem Jahreswirtschaftsbericht 2016 der Bundesregierung setzt die deutsche Volkswirtschaft ihren soliden Wachstumskurs fort. Trotz eines schwierigen weltwirtschaftlichen Umfelds wird die deutsche Konjunktur vor allem von der Binnennachfrage getragen. Weitere Impulse gehen von den steigenden Wohnungsbauinvestitionen aus. Grundsätzlich wird die hohe Flüchtlingsmigration für Deutschland eine große Herausforderung sein. Die Geschäftsentwicklung der LBG ist weiterhin positiv. Im Jahr 2015 hat die Landes-BauGenossenschaft Württemberg eG 18,03 Mio. Euro für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen ausgegeben. Seit 2004 investierte die LBG über 224 Mio. Euro in die eigenen Wohnungen und Gebäude. Die Wohn- und Lebensqualität für unsere Mitglieder und Mieter hat sich dadurch weiter erhöht. Die herausragenden Investitionen tragen zur Unternehmenssicherung bei. Auch für die kommenden Jahre wurde ein umfangreiches Bauprogramm verabschiedet, das neben Modernisierungs- und Instandhaltungsinvestitionen auch ein bedeutendes Neubauprogramm umfasst. Für die Finanzierung dieser Maßnahmen werden insbesondere erwirtschaftete Eigenmittel und bei den Fremdmitteln vor allem zinsgünstige KfW-Darlehen eingesetzt. Hauptsächlich wegen der zeitlichen Verlagerung von Bauinvestitionen wurde der für 2015 geplante Jahresüberschuss übertroffen. Für das Geschäftsjahr 2016 erwarten wir einen Jahresüberschuss in der Größenordnung von rund 4,8 Mio. Euro. Unsere vorrangige Aufgabe ist die gute, sichere und bezahlbare Wohnungsversorgung. Mit einem vielfältigen Service- und Dienstleistungsangebot bieten wir mehr als nur Wohnen. Die Betreuung und die Zufriedenheit unserer Mitglieder und Mieter stehen im Mittelpunkt. Qualifizierte Finanzkonzepte tragen dazu bei, auch zukünftig bezahlbare Mieten zu gewährleisten. Neue Wohnformen erweitern unser Angebot und verbinden Tradition und Innovation. Für die anstehende Vertreterwahl 2016 wurden die vorbereitenden Schritte eingeleitet. Die Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG bietet ihren Mitgliedern, Mieterinnen und Mietern gutes und bezahlbares Wohnen, heute und in Zukunft. Stuttgart, 22.02.2016 Der Vorstand Josef Vogel Mathias Friko 53 Bericht des Aufsichtsrats Der Aufsichtsrat hat im Geschäftsjahr 2015 die ihm nach Gesetz und Satzung obliegenden Aufgaben wahrgenommen und sich vom Vorstand regelmäßig über die Geschäftsentwicklung und die wirtschaftliche Lage der Genossenschaft unterrichten lassen. Durch wiederholte Prüfungen überzeugte sich der Aufsichtsrat von der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung und erteilte die erforderlichen Zustimmungen. Im Mittelpunkt der Tätigkeit lagen die Vorbereitung, Erörterung und Überwachung des umfangreichen Bauprogramms. Die einzelnen Modernisierungs-, Instandhaltungs- und Neubaumaßnahmen sind ausführlich behandelt, besprochen und anschließend zur Durchführung beschlossen worden. Insgesamt wurden im Geschäftsjahr acht Sitzungen des Gremiums abgehalten. Davon haben in sieben Sitzungen Aufsichtsrat und Vorstand über die Bautätigkeit, Mitgliederförderung, Hausbewirtschaftung, Organisation, Risikomanagement und sonstige wichtige Vorgänge beraten und erforderliche Beschlüsse gefasst. Für besondere Aufgaben bestehen ein Bau-, Personal-, Prüfungs- und Wohnungsausschuss. Im Berichtsjahr befassten sich Ausschüsse des Aufsichtsrats in gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand insbesondere mit den Bauvorhaben in Stuttgart und Friedrichshafen, dem aktuellen Nutzungsvertrag und der Aktivierung von Kosten – Auswirkungen auf die Bilanz. Im Anschluss einer gemeinsamen Sitzung des Wohnungs- und Bauausschusses informierte sich der Aufsichtsrat vor Ort über Bauvorhaben in Biberach und Ulm-Söflingen. Der Jahresabschluss zum 31.12.2015 und der Lagebericht sind unter Einbeziehung der Buchführung vom vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (Prüfungsverband) geprüft worden. Hierbei ergaben sich keine Beanstandungen. Der Jahresabschluss wurde mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk 54 GESCHÄFTSBERICHT 2015 versehen. Das Ergebnis der Prüfung wurde in der Sitzung des Aufsichtsrats am 4. April 2016 mit der Abschlussprüferin und dem Vorstand gemäß Genossenschaftsgesetz besprochen. Der Aufsichtsrat stimmt dem Ergebnis der Prüfung, dem Jahresabschluss 2015 und den darin enthaltenen Vorwegzuweisungen zu den Ergebnisrücklagen zu. Er erklärt sich mit dem Lagebericht für das Geschäftsjahr 2015 einverstanden und empfiehlt der Vertreterversammlung, den Jahresabschluss festzustellen und den Bilanzgewinn dem Vorschlag des Vorstands entsprechend zu verwenden. Der Aufsichtsrat dankt allen Mitgliedern, Mieterinnen und Mietern für die Verbundenheit mit unserer Genossenschaft. Der Geschäftsleitung sowie den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern spricht der Aufsichtsrat seinen Dank für die erfolgreiche Arbeit aus. Als Vorsitzender des Aufsichtsrats bedanke ich mich bei den Mitgliedern des Aufsichtsrats sowie den Mitgliedern der Vertreterversammlung für ihr Engagement zum Wohle der Mitglieder, Mieterinnen und Mieter unserer Genossenschaft. Stuttgart, 4. April 2016 Joachim Leitow Vorsitzender 55 Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2015 1. Bilanz zum 31. Dezember 2015 •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 2015 (Euro) 2015 (Euro) Aktivseite 2014 (Euro) A.A n l ag e ve r m ö g e n I. Immaterielle Vermögensgegenstände39.722,0058.234,00 II.Sachanlagen 1. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten 197.801.751,39 195.171.744,13 2. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 1.443.333,47 1.564.499,22 3. Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 1.689.190,50 952.589,32 4. Technische Anlagen und Maschinen 475.754,00 507.484,75 5.Geschäftsausstattung 686.628,22 670.879,42 3.391.526,39 251.312,75 6. Anlagen im Bau 7.Bauvorbereitungskosten 253.444,45 205.741.628,42141.844,37 III. Finanzanlagen 1. Andere Finanzanlagen 16.493,73 16.492,57 Anlagevermögen insgesamt 205.797.844,15 199.335.080,53 B.U m l a u f ve r m ö g e n I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke und andere Vorräte 1. Unfertige Leistungen 2. Andere Vorräte 7.929.819,92 187.009,36 8.156.127,00 8.116.829,28 219.492,26 121.848,17 215.628,70 3.769,93 16.939,41 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 2. Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 3. Sonstige Vermögensgegenstände 301.400,35 427.018,45 83.457,00 III. Flüssige Mittel und Bausparguthaben 1.Kassenbestand, Postbankguthaben und Guthaben bei Kreditinstituten4.426.617,943.628.007,34 C.R e c h n u n g s a b g r e n z u n g s p o s t e n 1. Andere Rechnungsabgrenzungsposten 2.160,88 3.839,11 Bilanzsumme 218.770.470,70 211.658.571,35 56 GESCHÄFTSBERICHT 2015 2015 (Euro) 2015 (Euro) Passivseite 2014 (Euro) A.E i g e n k a p i t a l I.Geschäftsguthaben 1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder 2. der verbleibenden Mitglieder 233.854,88 6.245.918,80 265.145,60 6.479.773,68 6.103.142,11 12.280.000,00 11.280.000,00 81.800.000,00 76.100.000,00 II.Ergebnisrücklagen 1. Gesetzliche Rücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt Vorjahr 1.000.000,00 Euro 400.000,00 Euro 2.Bauerneuerungsrücklage davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr eingestellt 5.700.000,00 Euro Vorjahr 2.600.000,00 Euro 3. Andere Ergebnisrücklagen 5.263.927,43 99.343.927,43 5.263.927,43 III. Bilanzgewinn 1.Gewinnvortrag 362.888,20 298.077,89 2.Jahresüberschuss 7.085.507,78 3.339.760,46 3. Einstellungen in Ergebnisrücklagen 6.700.000,00 748.395,98 3.000.000,00 Eigenkapital insgesamt 106.572.097,09 99.650.053,49 B.R ü c k s t e ll u n g e n 1. Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen 2. Sonstige Rückstellungen 2.118.730,00 274.000,00 2.029.476,00 2.392.730,00 300.154,61 1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 88.219.391,43 85.188.637,68 2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 10.784.490,18 12.816.150,96 9.237.393,87 9.053.879,52 169.657,57 163.666,81 1.354.841,36 2.404.876,52 39.869,20 109.805.643,61 51.675,76 C.Ve r b i n d li c h ke i t e n 3. Erhaltene Anzahlungen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 6. Sonstige Verbindlichkeiten davon aus Steuern: Vorjahr 0,00 Euro 5.734,90 Euro davon im Rahmen der sozialen Sicherheit: 0,00 Euro Vorjahr 0,00 Euro Bilanzsumme 218.770.470,70 211.658.571,35 57 2. Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• 2015 (Euro) 2015 (Euro) 2014 (Euro) 34.238.676,19 34.560.332,80 1.Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 232.166,94 34.470.843,13 215.021,68 2.Verminderung des Bestandes an zum Verkauf bestimmten Grundstücken mit fertigen und unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 226.307,08 187.587,56 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 402.305,19 392.488,81 4. Sonstige betriebliche Erträge 1.470.509,70 530.249,45 5. Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 12.830.053,17 16.762.197,28 6.Rohergebnis 23.287.297,77 18.748.307,90 3.242.328,97 3.251.742,29 7.Personalaufwand a) Löhne und Gehälter b) s oziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung und Unterstützung 735.052,92 3.977.381,89 705.883,81 8.Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen 7.263.176,14 6.473.806,09 9. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.504.525,12 1.321.546,80 4,29 5,54 davon für Altersversorgung: 188.127,81 Euro Vorjahr 129.056,14 Euro 10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen des Finanzanlagevermögens 11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 7.752,98 7.757,27 27.767,39 12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 2.690.788,76 2.916.898,00 13. Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 7.859.183,13 4.106.203,84 14. Außerordentliche Aufwendungen 25.352,00 25.352,00 15. Steuern vom Einkommen und Ertrag 143,42 130,63 16. Sonstige Steuern 748.179,93 740.960,75 17. Jahresüberschuss 7.085.507,78 3.339.760,46 18. Gewinnvortrag 362.888,20 298.077,89 19. Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen 6.700.000,00 3.000.000,00 20. Bilanzgewinn 748.395,98 637.838,35 58 GESCHÄFTSBERICHT 2015 3. Anhang des Jahresabschlusses 2015 •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• A.Allgemeine Angaben 1.Die Gliederung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung richtet sich nach dem vorgeschriebenen Formblatt für Wohnungsunternehmen. Für die Gewinn- und Verlustrechnung wurde das Gesamtkostenverfahren gewählt. 2. Unsere Genossenschaft ist eine mittelgroße Genossenschaft gem. § 267 HGB. B.Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden Bei der Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung wurden folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt: Sachanlagen sind zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich planmäßiger Abschreibungen bewertet. Folgende Abschreibungssätze wurden verrechnet: Die immateriellen Vermögensgegenstände wurden zu Anschaffungskosten bewertet und auf 3 Jahre abgeschrieben. Das gesamte Sachanlagevermögen wurde zu den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bewertet, vermindert um planmäßige Abschreibungen. Die Bemessung der Abschreibung bei den Wohngebäuden auf eigenen Grundstücken beruht grundsätzlich auf einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren, bei den neu erworbenen Mietobjekten von 40 bzw. 50 Jahren, bei den Geschäfts- und anderen Bauten von 25 bzw. 40 Jahren. Bei Komplettsanierungen werden in Einzelfällen degressive Abschreibungen vorgenommen. Die Restnutzungsdauer voll abgeschriebener Gebäude wurde im Falle von Nachaktivierungen um 15 Jahre verlängert. Andere Anlagen und die Betriebs- und Geschäftsausstattung werden linear mit Sätzen zwischen 5 und 33 % p. a. abgeschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter mit Nettoanschaffungskosten von 150,00 € bis 1.000,00 € werden in Übereinstimmung mit § 6 Abs. 2a EStG in einem jahrgangsbezogenen Sammelposten erfasst und linear über 5 Jahre abgeschrieben. Technische Anlagen und Maschinen werden linear mit 5 % p. a. abgeschrieben. 59 Die Finanzanlagen werden zu den Anschaffungskosten bewertet. Die Unfertigen Leistungen enthalten neben den Fremdkosten auch anteilige Löhne der Hauswarte. Die Anderen Vorräte sind nach dem Anschaffungskostenprinzip (Einstandspreis) unter Anwendung der Fifo-Methode bilanziert. Die Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind zum Nominalwert bewertet. Zur Deckung des Ausfallrisikos ist eine Pauschalwertberichtigung gebildet. Bei den übrigen aktivierten Rechnungsabgrenzungsposten handelt es sich um vorausbezahlte Aufwendungen zur Abgrenzung der Erfolgsrechnung. Die Bildung der Rückstellungen erfolgte in Höhe des voraussichtlich notwendigen Erfüllungsbetrages. Die erwarteten künftigen Preis- und Kostensteigerungen wurden bei der Bewertung berücksichtigt. Die Rückstellungen für Pensionen wurden gemäß Sachverständigengutachten nach dem modifizierten Teilwertverfahren unter Berücksichtigung von zukünftigen Entgelt- und Rentenanpassungen errechnet. Die Bewertung erfolgte nach versicherungsmathematischen Grundsätzen unter Anwendung der Richttafeln von Prof. K. Heubeck (2005 G) und einem auf den Bilanzstichtag prognostizierten 15jährigen Rechnungszins von 3,89 %. Die Bewertung wurde vor der Bekanntgabe des Stichtagszinses durch die Deutsche Bundesbank durchgeführt. Die Wahl des prognostizierten Zinssatzes führt zu keinen wesentlichen Abweichungen im Vergleich zum Rechnungszins der Deutschen Bundesbank in Höhe von 3,89 %. (Stand Monatsende Dezember 2015, Restlaufzeit 15 Jahre) Aufgrund der durch das BilMoG geänderten Bewertung der Pensionsrückstellung ergab sich zum 01.01.2010 ein Zuführungsbetrag. Dieser wird entsprechend Art. 67 Abs. 1 S. 1 EGHGB bis zum 31.12.2024 zu einem Fünfzehntel jährlich angesammelt. Aus der Zuführung zur Pensionsrückstellung zur Beseitigung der Unterdeckung ergibt sich im Geschäftsjahr ein außerordentlicher Aufwand von 25.352 €. Zum Ende des Geschäftsjahres beträgt die nicht passivierte Unterdeckung 228 T €. Die Verbindlichkeiten sind zu ihrem Erfüllungsbetrag bewertet. Die Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und die Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern sind mit den jeweiligen Erfüllungsbeträgen angesetzt. 60 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Unter den erhaltenen Anzahlungen werden die mit der Sollmiete erhobenen Vorauszahlungen auf abrechenbare Betriebs- und Heizkosten gezeigt. Die Verbindlichkeiten aus Vermietung und die Sonstigen Verbindlichkeiten sind zu Nominalbeträgen bilanziert. C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung I. Bilanz 1. Entwicklung des Anlagevermögens Immaterielle Vermögensgegenstände Anschaffungs-/ Zugänge Abgänge UmbuchungenZuschreibungenAbschreibungen Buchwert zum Abschreibungen Herstellungs- des Geschäftsjahres (+/-) (kumulierte) 31.12.2015 des kosten Geschäftsjahres € €€ €€ €€€ 235.746,54 11.814,32 207.838,86 39.722,00 30.326,32 Sachanlagen Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Geschäfts- und anderen Bauten 289.956.671,92 10.213.587,89 435.623,80-480.736,46 101.452.148,16 197.801.751,39 6.878.756,40 3.847.626,74 2.404.293,27 1.443.333,47 Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte ohne Bauten 952.589,32 924.000,00 Technische Anlagen und Maschinen 630.436,90 Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung -187.398,82 1.689.190,50 154.682,90 475.754,00 31.730,75 1.893.620,94 266.865,01 281.567,87 1.192.289,86 686.628,22 201.196,92 Anlagen im Bau 251.312,75 2.384.677,86 755.535,78 3.391.526,39 Bauvorbereitungskosten 141.844,37 199.000,58 -87.400,50 297.674.102,94 13.988.131,34 Finanzanlagen Andere Finanzanlagen Anlagevermögen insgesamt 121.165,75 16.492,57 253.444,45 717.191,67 0,00 0,00 105.203.414,19 205.741.628,427.232.849,82 1,16 297.926.342,05 13.999.946,82 717.191,67 16.493,73 0,000,00 105.411.253,05 205.797.844,15 7.263.176,14 61 2. In der Position "Unfertige Leistungen" sind 7.929.819,92 Euro (Vorjahr 8.156.127,00 Euro) noch nicht abgerechnete Betriebskosten enthalten. 3. In den Sonstigen Rückstellungen sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang enthalten: Rückstellung für rückständige Urlaubsansprüche 50.000,00Euro Rückstellung für Vertreterversammlung und Veröffentlichung 45.000,00Euro Kosten der Bilanzierung (intern/extern) 32.000,00Euro Prüfungskosten 32.000,00Euro Abrechnung Betriebskosten 55.000,00Euro Kosten der Archivierung 30.000,00Euro 4. Die Fristigkeiten der Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte o. ä. Rechte stellen sich wie folgt dar: Verbindlichkeiten Insgesamt Davon Bei den Angaben in Klammern Restlaufzeit gesichert handelt es sich um die Vorjahreszahlen unter 1 Jahr 1 bis 5 Jahre über 5 Jahre € € € € € Verbindlichkeiten gegenüber 88.219.391,43 Kreditinstituten Verbindlichkeiten gegenüber 10.784.490,18 9.237.393,87 Verbindlichkeiten aus Lieferungen 1.354.841,36 109.805.643,61 (109.678.887,25) 62 *steht zur Verrechnung an GPR 2.374.723,64 (3.003.301,76) 7.883.828,04 (9.140.082,32) 10.784.490,18 (12.816.150,96) GPR GPR 169.657,57 (163.666,81) 1.354.841,36 (2.404.876,52) 39.869,20 (51.675,76) Gesamtbetrag 88.218.371,68 9.237.393,87* (2.404.876,52) 39.869,20 67.118.555,17 (9.053.879,52*) 169.657,57 (163.666,81) GPR = Grundpfandrecht 525.938,50 17.124.699,35 (3.333.958,10)(14.943.708,99) (66.910.970,59) (85.188.637,68) GPR (672.766,88) (9.053.879,52) Verbindlichkeiten aus Vermietung (12.816.150,96) Erhaltene Anzahlungen Sonstige Verbindlichkeiten 3.976.136,91 (85.188.637,68) anderen Kreditgebern und Leistungen Art der Sicherung (51.675,76) 15.303.837,41 19.499.422,99 (15.680.823,59) (17.947.010,75) 75.002.383,21 (76.051.052,91) 99.002.861,86 (98.004.788,64) GPR GPR GESCHÄFTSBERICHT 2015 II. Gewinn- und Verlustrechnung In den Posten der Gewinn- und Verlustrechnung sind – soweit nicht vorstehend erläutert – folgende wesentlichen periodenfremden Erträge enthalten: Sonstige betriebliche Erträge: Erträge aus Mietwohnungs- und Grundstücksverkäufen 600.912,23 Euro Teilschulderlass KfW 265.872,28 Euro Erträge aus sonstigen Verkäufen 11.814,30 Euro Erträge aus Miet- und Räumungsklagen 25.375,11 Euro Eingänge auf abgeschriebene Mietforderungen 20.538,39 Euro In den Außerordentlichen Aufwendungen sind an wesentlichen Beträgen enthalten: Außerordentliche Aufwendungen Zuführungen zu den Rückstellungen für Pensionen aufgrund geänderter Bewertung nach BilMoG 25.352,00 Euro Aus der Zuführung zur Pensionsrückstellung ist ein Zinsaufwand von 98.881,00 Euro (Vorjahr 105.606,00 Euro) angefallen. D. Sonstige Angaben 1. E s bestehen folgende, nicht in der Bilanz ausgewiesene oder vermerkte finanzielle Verpflichtungen, die für die Beurteilung der Finanzlage von Bedeutung sind (z. B. Miet-, Pacht-, Leasingverpflichtungen, aus laufenden Bauvorhaben, Besserungsscheinverpflichtungen): Sanierungen und Modernisierungen 2.000.000,00 Euro Vertrag über Kabelversorgung (Laufzeit 2014 – 2029) 5.000.000,00 Euro 63 2. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich beschäftigten Arbeitnehmer betrug: Kaufmännische Mitarbeiter Technische Mitarbeiter Hauswarte VollzeitbeschäftigteTeilzeitbeschäftigte 22 4 14 4 13 0 498 Außerdem wurden durchschnittlich 78 geringfügig Beschäftigte und zwei Auszubildende beschäftigt. 3. Mitgliederbewegung Anfang2015 Zugang2015 Abgang2015 Ende 2015 6.014 385 337 6.062 4. Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder haben sich im Laufe des Geschäftsjahres um 142.776,69 Euro erhöht. 5. Die Haftsumme beträgt 4.849.600,00 Euro; sie hat sich gegenüber dem Vorjahr um 38.400,00 Euro erhöht. 6. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes: vbw Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. Herdweg 52/54, 70174 Stuttgart 7. M itglieder des Vorstandes: Josef Vogel Mathias Friko 64 Dipl.-Betriebswirt (FH), Bankkaufmann Dipl.-Ingenieur (FH), Architekt GESCHÄFTSBERICHT 2015 8. M itglieder des Aufsichtsrates: Joachim Leitow Beamter a. D. Vorsitzender Roland Anicker Rentner Dietmar Beier Rentner Eduard Engert Abteilungspräsident a. D. Walter Hahn Sparkassenbetriebswirt Margarita Kiefer Beamtin Birgit Stadler Dipl.-Ingenieurin, Architektin Manfred Stangl Dipl.-Ingenieur Stellv. Vorsitzender Rudi Unfried Beamter a. D. E. Weitere Angaben Die Geschäftsführung schlägt folgende Ergebnisverwendung vor: Gewinnausschüttung 304.645,02 Vortrag auf neue Rechnung 443.750,96 Bilanzgewinn748.395,98 4. Verteilung des Bilanzgewinns •••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••• Der Vertreterversammlung wird im Einvernehmen mit dem Aufsichtsrat folgende Gewinnverteilung vorgeschlagen: Ausschüttung von 5 % Dividende auf die Geschäftsguthaben zum 01.01.2015 304.645,02 Euro Vortrag des verbleibenden Restes auf neue Rechnung 443.750,96 Euro Stuttgart, 04. April 2016 Der Vorstand Josef Vogel Mathias Friko 65 Bestätigungsvermerk Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz, Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der LandesBau-Genossenschaft Württemberg eG, Stuttgart, für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung der gesetzlichen Vertreter der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben. Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317 HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt. Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen der gesetzlichen Vertreter sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Wir sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet. Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt. 66 GESCHÄFTSBERICHT 2015 Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft. Der Lagebericht steht im Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Stuttgart, 4. März 2016 67 IMPRESSUM: Herausgegeben vom Vorstand der Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG Mönchstraße 32 | 70191 Stuttgart Tel.: 0711 25004-0 | Fax: 0711 25004-26 www.lbg-online.de Abbildungen: Landes-Bau-Genossenschaft Württemberg eG Umschlagbild, Seite 16, 17, 20, 21: Patrick May Seite 4, 6: Roman Hermann Seite 12: Tourist-Information Friedrichshafen Seite 24 (unten): Ferdinando Iannone Entwurf | Gestaltung | Umsetzung C.W.G Creativ-Werbung GmbH Druck und Weiterverarbeitung Göhring Druck GmbH 68 Mönchstraße 32 • 70191 Stuttgart www.lbg-online.de
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