Information zum Verbraucherschutz Augen auf beim Immobilienkauf! Darauf sollten Sie beim Kauf einer Immobilie achten Ein eigenes Heim – das ist für viele ein 1. Anschaffungskosten Lebenstraum teuerste Ob der Kauf einer Immobilie empfehlenswert ist, Anschaffung im Leben. Das anhaltend günstige hängt neben deren Zustand und Lage zunächst Zinsniveau lässt derzeit viele Bürgerinnen und natürlich von der Höhe des Kaufpreises ab. Bürger konkret über die Anschaffung einer Neben dem eigentlichen Kaufpreis kommen Immobilie nachdenken. Der Kauf einer Immobilie, jedoch auch weitere Kosten auf Sie zu. Sie egal ob zur Eigennutzung oder als Kapitalanlage, sollten sich deshalb einen Überblick verschaffen, will jedoch wohl überlegt sein. mit welchen Kosten Sie insgesamt rechnen und oft auch die müssen: Die nachfolgende Zusammenstellung gibt Ihnen Der im Vertrag genannte Kaufpreis ist der einen Überblick über Kriterien für eine erste Betrag, der an den Verkäufer zu zahlen ist. Einschätzung, ob der Kauf einer Immobilie für Sie Achten Sie auch auf Grundpfandrechte (z.B. empfehlenswert sein kann oder mit untragbaren Hypothek und Grundschuld). Risiken verbunden ist. Die Informationen sollen Ihnen dabei Orientierung bieten, welche Punkte bei der Prüfung des Kaufs einer Die Grunderwerbssteuer beträgt in Hamburg aktuell 4,5 Prozent vom Kaufpreis. Ggf. das Maklerhonorar, das üblicherweise Bestandsimmobilie von Bedeutung sind. Auf die zwischen 3 und 6 Prozent vom Kaufpreis zzgl. Besonderheiten, die im Zusammenhang mit der Mehrwertsteuer liegt und dessen Höhe – Neuerrichtung von Gebäuden bestehen (z.B. abhängig von der jeweiligen Marktsituation – Vertragsgestaltung mit dem Bauträger) wird grundsätzlich verhandelbar ist. hingegen nicht eingegangen. Durch den Notargebühren und Grundbuchkosten, als Leitfaden kann und soll eine rechtliche Beratung Faustformel: nicht ersetzt werden. Bitte beachten Sie auch, Kaufpreises. dass die nachfolgend genannten Punkte keinen Anspruch auf abschließende Vollständigkeit erheben. knapp 2 Prozent des Ggf. Kosten für eine Teilungserklärung, die es bei Eigentumswohnungen familienhäusern immer Manchmal fehlt sie oder vollständig. Dann (Teilungserklärung in Mehr- geben muss. sie ist nicht entstehen mit allen Kosten. Nachträgen Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz | Billstraße 80 | 20539 Hamburg www.hamburg.de/bgv 1 Information zum Verbraucherschutz unbedingt prüfen, ggf. Fachmann Immobilieneigentümer (für Renovierungs- und hinzuziehen.) Instandhaltungsarbeiten, Ggf. Finanzierungsvermittlung: Fragen Sie Umzugskosten) sollten weiterhin finanzierbar unbedingt, wie hoch die Provision für den bleiben. Vertrieb ist. Wenn Sie sich die Immobilie zur Eigennutzung Sofern Sie eine vermietete Immobilie anschaffen, empfiehlt ggf. sich Vermögensvergleich Mietpartei müssen, http://www.test.de/rechner-mietenkaufen). Dabei wenn Sie diese nicht vom Verkäufer bei müssen Sie die Vermögensentwicklung im Falle Übergabe der zurückzahlen übergeben oder überwiesen Internet unter Immobilienanschaffung Berücksichtigung bekommen. im langfristiger erwerben, ggf. Kautionen, die Sie Ihrer später (z.B. ein auch von (unter Gesamtkaufpreis, In jedem Fall müssen Sie also zusätzlich zum monatlicher eigentlichen Kaufpreis mit Kosten in Höhe von Instandhaltungsrücklage, ca. (für erwarteter Wert-/Mietsteigerung) mit der Option sowie vergleichen, dass Sie auf den Kauf verzichten und Welchen weiterhin zur Miete wohnen. Ob ein langfristiger leisten Vorteil für den Käufer besteht, hängt von etlichen verfügbaren Faktoren der Marktentwicklung ab. Den größten Sie Einfluss 6,5 Prozent des Kaufpreises Grunderwerbssteuer, Notargebühren Grundbuchkosten) rechnen. Gesamtkaufpreis können, Sie hängt Eigenkapital sich von ab. finanziell Ihrem Kalkulieren vom Kreditrate, haben Gesamtkaufpreis mit mindestens 30 Prozent, Wertsteigerung besser 40 Prozent eigenem Geld, das Sie erwartende investieren müssen. Eine häufige Empfehlung Zinsniveau. lautet: Vom Nettokaufpreis sollten dabei der jährlicher Mietersparnis, die zu Immobilie Mietsteigerung erwartende und die sowie zu das Sie mindestens 20 Prozent und die Nebenkosten 2. Zustand der Immobilie sollten Sie zu 100 Prozent aus eigenen Mitteln Um bestreiten den Kaufpreises zu prüfen, machen Sie sich in jedem Gesamtkaufpreis ergibt das etwa 30 Prozent bis Fall selbst ein Bild von dem konkreten Objekt. 40 Prozent Eigenkapitalanteil. Beachten Sie dabei Lassen Sie sich nicht mit einer Musterwohnung auch, dass Sie nicht Ihre gesamten Ersparnisse vertrösten. Sehr wichtig: Nicht nur die Wohnung für selbst kann Mängel haben, deren Beseitigung die können. Bezogen Finanzierung dieses auf Eigenanteils die Angemessenheit des geforderten der Geld kosten wird, sondern auch das ganze Haus allgemeinen Lebensführung (z.B. Autoreparatur, kann Mängel am Dach, im Keller, beim Aufzug der nächste Sommerurlaub) sowie finanzielle oder den Außenanlagen besitzen, die Sie als Verpflichtungen neuer Eigentümer einer Wohnung anteilig mit einsetzen sollten. aus Übliche der Ausgaben neuen Rolle als Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz | Billstraße 80 | 20539 Hamburg www.hamburg.de/bgv 2 Information zum Verbraucherschutz übernehmen müssen. Anhaltspunkte zum Informieren Sie sich über etwaige rechtlich Zustand der Immobilie erhalten sie auf folgenden verbindliche Wegen: Denkmalschutzvorschriften, Schauen Sie sich die Wohnung und das Grundbuch, ganze Haus, insbesondere auch Dach und Teilungserklärung), die Sie in der späteren Keller unbedingt selbst an und nehmen Sie Nutzung der Immobilie einschränken würden zur Besichtigung am besten eine Person oder einem (ggf. wertsteigernden) Ausbau Ihres Vertrauens mit. „Vier Augen sehen des Gebäudes im Wege stünden. mehr als zwei“ und im Zweifel haben Sie (z.B. Einträge Vereinbarungen in im der Lassen Sie sich alle Zusagen des Verkäufers einen Zeugen dabei. zum Zustand der Immobilie schriftlich im Machen Sie eine zweite Besichtigung mit Kaufvertrag einem Fachmann Ihres Vertrauens. Zusagen sind schwer zu beweisen. Lassen Sie sich die Protokolle Eigentümerversammlungen aller zeigen, bestätigen. Alle mündlichen Erkunden Sie die Umgebung der Immobilie. Gehen Sie am besten zu Fuß und mehrmals mindestens der letzten drei Jahre. Oft finden zu sich dort Informationen über anstehende Wochenzeiten Reparaturen oder Investitionen. Seien Sie Umgebung vorsichtig, wenn es im Haus unter den Atmosphäre? Was für Gaststätten und Läden Miteigentümern in der Vergangenheit viel gibt es? Würden Sie sich dort wohl fühlen? Streit gegeben haben sollte. Regelungen verschiedenen Vergleichen Tages-, in der spazieren. Sie den Nacht- und unmittelbaren Wie Ihnen ist die genannten Lassen Sie sich nachweisen, wie hoch die in Kaufpreis mit den Preisen für ähnliche der Angebote. Eigentümergemeinschaft bereits angesammelte Instandhaltungsrücklage ist. Die größte Sicherheit erlangen Sie, wenn Sie Ist diese vergleichsweise niedrig, müssen Sie viele Angebote geprüft haben und sich viele im Fall einer unvorhergesehenen Reparatur Objekte angeschaut haben. Prüfen Sie auch die mit einer Sonderumlage rechnen. Sprechen einschlägigen Internetportale und studieren Sie Sie mit der (ist diese die Angebote in den Zeitungen. NEHMEN SIE und dem SICH ZEIT! Lassen Sie sich unter keinen Hausmeister, am besten ohne einen Vertreter Umständen zu einem schnellen Kauf drängen des Verkäufers oder Maklers. Gehen Sie zu (nach dem Motto, es gebe noch einen anderen den Nachbarn und fragen Sie. Reden Sie mit Käufer usw.). Nur wenn Sie eine ausreichende den Eigentümern der anderen Wohnungen im Marktübersicht haben, können Sie ein gutes Haus. Angebot erkennen und dann vielleicht auch unabhängig Hausverwaltung vom Verkäufer?) einmal schnell zugreifen. Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz | Billstraße 80 | 20539 Hamburg www.hamburg.de/bgv 3 Information zum Verbraucherschutz 3. Wert der Immobilie geforderte Kaufpreis also im vorliegenden Fall bei Es gibt in Deutschland verschiedene Verfahren 75.000 Euro ist die Immobilie vergleichsweise zur Ermittlung des Wertes einer Immobilie, die in günstig, wird ein Preis von über 100.000 Euro der gefordert, wäre dies hingegen vergleichsweise Immobilienwertermittlungsverordnung geregelt sind. Da diese jedoch relativ kompliziert teuer. sind, können Sie den ungefähren Wert einer Der so überschlägig ermittelte Immobilienwert Immobilie auch selbst mit einem vereinfachten kann gerade Menschen, die wenig Vermögen Verfahren ermitteln: Wenn Sie die monatliche bzw. Eigenkapital besitzen, einen Anhaltspunkt Nettokalt-Miete mit 12 multiplizieren, bekommen geben, ob die langfristige Finanzierbarkeit einer Sie die sogenannte Jahresnettokaltmiete (d.h. Immobilie möglich ist. In sehr guten Lagen und nicht nur ohne Heizung, sondern auch ohne alle bei relativ niedriger Miete kann der Faktor im anderen die Einzelfall auch höher liegen. Andererseits muss dem er in einfachen Lagen und bei hoher Miete sogenannten „Maklerverfahren“, das lediglich möglicherweise auch noch niedriger sein. Der auf Erfahrungswerten beruht und kein offizielles Faktor hängt von der Lage der Immobilie, ihrem Wertermittlungsverfahren ungefähre Zustand, der Marktlage und von der Annahme ab, Hierfür wie sich die Mieten in Zukunft entwickeln. multiplizieren Sie die Jahresnettokaltmiete mit Vermietete Wohnungen sind häufig wesentlich einem bestimmten Faktor. Als Faustformel lässt günstiger, sich sagen, dass der Faktor 12 einen eher regelmäßig günstigen Wert, der Faktor 18 schon einen relativ Verkäufer reden dem Käufer deshalb ein, er hohen Wert für den Käufer darstellt, wobei Lage könne die Wohnung nach Auszug eines Mieters und wesentlich Nebenkosten). Jahresnettokaltmiete Wert einer lässt Immobilie Zustand der Über sich ist, der schätzen. Immobilie Bedeutung sind. Durch ermittelten Bandbreite mit von den zentraler Selbstnutzer nicht kaufen teurer weiter das wollen. Objekt Manche verkaufen. Doch der beachten Sie, dass das deutsche Mietrecht dem eine Schutz des Mieters einen sehr hohen Stellenwert Immobilie geforderten Kaufpreis können Sie einräumt und Sie als künftiger Vermieter, von ungefähr wenigen mit einschätzen, ob Vergleich weil dem für die Immobilie vergleichsweise günstig oder teuer ist. Beispiel: Euro geregelten Ausnahmen abgesehen, nicht einfach kündigen können. Gehen 500 gesetzlich Sie also, insbesondere, wenn die derzeitige Miete sehr niedrig ist, davon aus, dass Kaltmiete Jahresnettokaltmiete; x es 12 = ergibt 6.000 Euro Ihr Mieter nicht auszieht und prüfen Sie, ob die sich eine Miete auch dann Ihre Kosten abdeckt. Ein Bandbreite zwischen 72.000 Euro (12 x 6.000) Sachverständiger oder ein professioneller und 108.000 Euro (18 x 6.000). Liegt der Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz | Billstraße 80 | 20539 Hamburg www.hamburg.de/bgv 4 Information zum Verbraucherschutz Immobilienmakler können das im Einzelfall sehr genau prüfen. Vergleichen Garagen und größere, trockene Lagerräume (Keller) Sie den Neben der Ausstattung spielt die Lage eine Gesamtkaufpreis mit der errechneten Bandbreite. große Rolle. Auch hier gibt es ein Einzelmerkmal, Schauen Sie sich den Unterschied an und das besonders wichtig ist: Immobilien an lauten bewerten Straßen sind schwer wieder zu verkaufen. Sie, in jedem ob die Fall nachfolgenden werterhöhenden bzw. wertmindernden Faktoren Werterhöhend wirken zum Beispiel: einen möglichen Unterschied rechtfertigen. Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr Ruhige Wohnlage a) Werterhöhende Einflüsse Uneinsehbarkeit des Grundstücks Es gibt viele Ausstattungsmerkmale, die eine Gute Einkaufsmöglichkeiten Wohnung wertvoller machen können, gerade Infrastruktur in der Nähe (Schulen, Ärzte beim Wiederverkauf Vermietung. Ein oder einer wichtiges etwaigen Merkmal usw.). ist Freizeitwert beispielsweise das Vorhandensein eines Balkons. Nähe zu einem Park Viele mögliche Käufer und Mieter schließen Wohnungen ohne Balkon grundsätzlich aus. Das b) Wertmindernde Einflüsse macht Die oben genannten Kriterien gelten natürlich einen späteren Wiederverkauf schwieriger. Ansonsten zählen dazu etwa: auch Hochwertige neue Bäder Ausstattung, wie veraltete Elektroanlagen oder Einbauküchen (Alter, mit oder ohne Geräten) altmodische Energieeffizienter (Energiepass Faktoren. Dasselbe gilt für schlechtere Lagen, prüfen! Als potentieller Käufer haben Sie etwa an lauten, viel befahrenen Straßen. Prüfen einen Anspruch darauf, den Ausweis gezeigt sollten Sie im jeweiligen Einzelfall: zu bekommen), moderne Heizungsanlage Ausbau in umgekehrter Heizungen Richtung: sind Schlechte wertmindernde Zu erwartende größere Veränderungen in Stuck, Parkett und originale Kassettentüren dem Gebiet, die das Wohnen belasten sowie originale Tür- und Fensterbeschläge könnten Gut erhaltene Doppelkastenfenster oder Geruchs-, Geräusch- oder Lärmbelästigungen hochwertige neue Holz-Isolierfenster (anstatt aus der Umgebung oder im Haus (z.B. auch billiger, älterer Plastikfenster) Flugrouten) Moderne Haustechnik (Klimaanlagen) Größe der Wohneinheiten, z.B. Hochhäuser Großzügige Balkons und Terrassen Fehlende Trittschalldämmung und Geräusche Gartenzugang Aufzug und barrierefreier Ausbau über Abwasserleitungen Starke Verschattung gerade im Winter Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz | Billstraße 80 | 20539 Hamburg www.hamburg.de/bgv 5 Information zum Verbraucherschutz Schadstoffhaltige Baumaterialien (z.B. Asbest) sinnvoll, aber auch nicht günstig. Sie reduzieren Feuchtigkeitsschäden im ganzen Gebäude allerdings das Risiko vor Überraschungen und oder in der Wohnung erleichtern die Finanzierung bei einer Bank. Mangelhafte Türen und Fenster Alter des Allerdings erstellen auch die Banken Wertgutachten, die sie für die Risikoabschätzung (Undichtigkeit) durch Sachverständige sind der Sache nach Gebäudes und ggf. letzte der Finanzierung benötigen auch 7. Finanzierung Wie alt ist die Heizung? Wann ist mit einer Wertgutachten sollten Sie sich zeigen lassen. Sie Erneuerung zu rechnen? müssen selbst entscheiden, wie sicher Sie sich im Hinterhaus und im Eigenkapital). unter umfangreiche Sanierung Wohnungen und (s. Dieses bei der Einschätzung fühlen. Auch wenn Sie ein Erdgeschoss sind meist deutlich billiger als im Sachverständigengutachten Vorderhaus und in oberen Etagen, weil sie sollten, schwerer zu vermieten sind und weil sie beim Überraschungen gefeit. Denn versteckte Mängel Wiederverkauf meist einen niedrigeren Preis wie Hausschwamm hinter Dachabdichtungen erzielen. oder in Deckenbalken unter unfachmännisch Die Wohnung hat keinen individuellen sind Sie eingeholt nicht haben vollständig vor abgedichteten Bädern sind vorher oft nicht zu abschließbaren trockenen Kellerraum. erkennen, weil man dafür die Altbausubstanz Beachten Sie, dass die meisten Käufer hohe hätte freilegen und prüfen müssen. Deshalb ist Deckenhöhen bevorzugen. Wenn die Decken wichtig, dass Sie für Ihre langfristige Planung sehr niedrig sind, ist ein Wiederverkauf Reserven für Überraschungen, für ungeplante schwieriger. und unvorhergesehene Kosten einrechnen. Das Prüfen Sie, wie der Blick aus dem Fenster ist. sind vor allem Reparaturen/Modernisierungen Wenn haben, (sowohl an der Wohnung selbst als auch am sondern gleich auf die nächste Fassade Gemeinschaftseigentum wie dem Dach des schauen, führt das beim Wiederverkauf meist Hauses, an den Treppen etc.). Bei nicht selbst zu einem Preisabschlag. genutzten Sie keinen weiten Blick sondern vermieteten Immobilien zählen dazu auch zeitweiliger Mietausfall (der Mieter kann nicht zahlen, mindert die Miete oder 4. Unvorhergesehene / ungeplante Kosten grobe zieht überraschend aus) und Leerstand bis zu Wertermittlung hinaus wird nur ein Fachmann einer Neuvermietung. Allerdings: Nahezu jede mit weiteren Methoden (z.B. dem sog. Substanz- Kapitalanlage oder schwanken, Über die oben Sachwert) annähernd den ermitteln beschriebene Wert können. Ihrer Immobilie Wertgutachten manchmal hat Fonds Risiken. bringen negative Aktienkurse unterschiedliche, Renditen, selbst Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz | Billstraße 80 | 20539 Hamburg www.hamburg.de/bgv 6 Information zum Verbraucherschutz Staatsanleihen sind nicht immer sicher. Auch der Schauen Sie in den Mietspiegel (im Internet Wert von Immobilien unterliegt Schwankungen. unter Dafür müssen Sie finanzielle Vorsorge treffen. http://www.hamburg.de/mietenspiegel/) und vergleichen Sie die dort genannten Mieten 5. Mieteinnahmen mit denen der Ihnen angebotenen Wohnung. Sofern Sie Ihre Immobilie nicht selbst nutzen Ist die Wohnung nicht vermietet, überprüfen wollen, bestimmen die Mieteinnahmen den Sie den Leerstand im Haus und in den Erfolg Ihrer Wohnungsanschaffung. Ermitteln Sie, angrenzenden wie jemand Erfahrenes um die Neuvermietung? hoch die Nettokaltmiete (nicht die Gesamtmiete) heute tatsächlich ist und ob Sie Häusern. Kümmert sich Sie dürfen die Miete grundsätzlich nur in diese auch langfristig sicher bekommen werden: begrenztem Umfang erhöhen. Seit 2015 gilt Lassen Sie sich den bestehenden Mietvertrag in Hamburg flächendeckend eine gesetzliche in Kopie aushändigen. Ebenso eventuelle Mietpreisbremse. Gehen Sie im Zweifel spätere Mieterhöhungsvereinbarungen. davon aus, dass Sie die Miete nicht erhöhen Lassen Sie sich anhand von Kontoauszügen können, oder lassen Sie sich die Möglichkeit beweisen, dass die behauptete Miete auch zur Mieterhöhung von einem unabhängigen tatsächlich gezahlt wird. Räumungsklagen bei Fachmann bestätigen. nicht gezahlter Miete dauern sehr lange und Neben der Nettokaltmiete erhalten Sie von sind teuer. Ihren Lassen Sie sich die Mieterakte zeigen und vorauszahlung. In Ihrer Wohngeldzahlung sind prüfen Sie, ob es in der Vergangenheit diese Nebenkosten, aber auch Kosten für Korrespondenz Instandhaltungsrücklagen und Verwaltungs- über Mietminderungen, usw. Mängel, Mietern eine Nebenkosten- hat. kosten enthalten. Lassen Sie sich mindestens Insbesondere wenn es in der Vergangenheit die beiden letzten Wohngeldabrechnungen Streit mit dem Mieter gab, vertrauen Sie vorlegen und ermitteln Sie die auf die keinen Aussagen wie: Der Mieter ziehe bald Mietpartei nicht umlegbaren Kosten. Diese aus. müssen Sie bei der Renditebetrachtung Fragen Sie gegeben Nachbarn und Hausverwaltung, wie viele Mieterwechsel es gab. Erkundigen nach Die angeführten Aspekte sind eine nützliche Mietminderungen im Haus in den letzten Hilfe, damit Sie die langfristig realistischen Jahren und den Gründen dafür. Nettokaltmiete-Einnahmen für Ihre Wohnung Sprechen Sie Sie insbesondere sich zudem von der Nettokaltmiete abziehen. mit dem errechnen können. Es ist sehr wichtig, dass Sie derzeitigen Mieter in Ihrer Wohnung. Er bzw. dies sorgfältig untersuchen. Unseriöse Verkäufer sie sind in Zukunft Ihr wichtigster Kunde. versprechen hier oft viel zu viel. Sprechen Sie Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz | Billstraße 80 | 20539 Hamburg www.hamburg.de/bgv 7 Information zum Verbraucherschutz Ihre Kalkulation mit einem Finanzfachmann Ihres Vertrauens noch einmal durch. Sie sollten daneben noch Spielraum für Tilgungen die Zinsen haben sowie Reserven für das oben genannte 6. Steuervorteile Unvorhergesehene besitzen. Die zeitweiligen Zwar können Immobilien Steuervorteile bringen, Erleichterungen nur genügen diese in keinem Fall als Argument, häufig überschätzt. Sie müssen schließlich damit um Denn rechnen, dass Ihr Einkommen auch sinken kann. Steuervorteile setzen Verluste voraus, das heißt, Damit wird auch Ihr Steuervorteil zwingend Sie haben höhere Kosten (inkl. Abschreibungen) geringer. Wenn Sie wirklich hohe Steuervorteile als Einnahmen. Wenn Sie allerdings dauerhaft erwarten, zum Beispiel bei Wohnungen, die in Verluste machen, schmälert die Steuer Ihre einem denkmalgeschützten Gebäude oder in Einbußen bestenfalls, aber es bleiben Ihnen eben einem förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet Verluste. Im Extremfall erkennt liegen, eine Immobilie zu kaufen. Ihnen das über sollten Sie Steuervorteile einen werden Steuerfachmann Finanzamt die Verluste nicht an, weil Ihnen die hinzuziehen, der Ihre persönliche Situation genau Gewinnerzielungsabsicht gefehlt hat. Dann haben einschätzen kann. Suchen Sie dafür einen vom Sie uneingeschränkt Verluste. Sie können etwa Verkäufer oder Vermittler unabhängigen Experten bei anfänglichen hohen Instandhaltungskosten auf. Ist Ihnen das zu aufwendig, rechnen Sie zeitweilig Verluste machen und damit einen Teil Ihren Immobilienkauf einfach ohne Steuervorteile ihrer anfänglichen Kosten zurückbekommen, da durch. Ihre Steuerlast sinkt. Das gilt jedoch nur für die erste Zeit. Danach müssen Sie Gewinn machen. 7. Finanzierung und Eigenkapital Das Auch hier gibt es ein paar einfache Regeln, die heißt, Ihre dauerhaft erzielbare Nettokaltmiete (s. oben) muss höher sein als Ihre Sie beachten sollten: Kosten. Bei vermieteten Eigentumswohnungen Kaufen Sie eine Immobilie nicht ohne sind das folgende Kosten: Eigenkapital. Das Risiko, alles über Kredit zu Der Teil des Wohngelds, den Sie nicht auf finanzieren, ist einfach zu groß. Das gilt auch den für Mieter umlegen (Hausverwaltungskosten, Reparaturen, dürfen Instandhaltung den günstigen Fall, bei dem die / Mieteinnahmen von Anfang an höher sind als Rechtsberatungskosten, die gesamten Kosten. Kalkulieren Sie vom Bankspesen). Gesamtkaufpreis (s. auch unter Punkt 1. die Kosten für Berater, Makler, Steuerberater, Anschaffungskosten) Rechtsanwälte, etc. Prozent, besser 40 Prozent Eigenkapital. sonstige nicht auf die Mieter umlegbare Nebenkosten Sprechen Sie in mit jedem mindestens Fall mit Ihrer Hausbank (die Ihr Gehaltskonto führt) und Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz | Billstraße 80 | 20539 Hamburg www.hamburg.de/bgv 30 8 Information zum Verbraucherschutz bitten Sie diese um ein sinnvollerweise mit Eintritt in das Rentenalter Finanzierungsangebot. Erstens lohnt es sich zu vergleichen und zweitens kann Ihre bezahlt sein. Hausbank einschätzen, wie viel Belastungen wenn Sie im Monat verkraften können, wenn werden zwischendurch familiäre Veränderungen). einmal Extrakosten oder Mietausfälle auf Sie zukommen sollten. Da soll Kredit (Krankheit, bedient Arbeitslosigkeit, Wenn Banken in Zusammenhang mit der hohe Zinsen für Immobilienfinanzierungen Wertgutachten erstellen lassen, verlangen Sie verlangen, sollten von Einsicht in diese Wertgutachten. So erhalten mehreren anderen Angebote Sie einen Einblick, was die angebotene Sie sich auch Banken der Immobilie ein Immobilie "tatsächlich“ wert ist. Achten Sie darauf, dass alle Angaben in Ihrem Kreditantrag korrekt sind. Falsche 8. Referenzen Angaben gehen zu Ihren Lasten. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser, holen Sie Bei dem aktuell niedrigen Referenzen ein. Leider gibt es immer einige Zinsniveau ist es oft sinnvoll, eine langfristige schwarze Schafe. Erkundigen Sie sich nach dem Zinsbindung zu vereinbaren. In jedem Fall Verkäufer, dem Makler oder Vermittler und auch sollten Sie prüfen, wie hoch Ihre Restschuld nach der Hausverwaltung. Suchen Sie dafür nach Ablauf der Zinsbindungsfrist noch ist. nach: Dabei ist zu beachten, dass die Tilgung der bei historisch zukünftig möglicherweise höheren Zinsen auch eine höhere monatliche Informationen im Internet Fragen Sie Ihre derzeitigen Zinsumfeld der Fall ist. Verbraucherschutzzentralen Prüfen Sie ganz genau, was Sie bei der Personen bzw. Unternehmen. jeweiligen Gesamtlaufzeit an Bitten Sie telefonieren und Personen. Kosten an die Bank zurückzahlen müssen. (z.B. Verkäufer, den IVD) nach und diesen Vermittler und Hausverwaltung um mehrere Referenzen und tatsächlichen Kosten aus Tilgung, Zinszahlung sonstigen diese Hausbank, Immobilienverbände der über Personen / Unternehmen Belastung zur Folge haben kann als es im erforderlichen Kreditsumme letztendlich nach langlaufender Finanzierung Restschuld ein manche Hausbanken jedoch vergleichsweise unterbreiten lassen. Bedenken Sie auch die persönlichen Risiken, Sie mit den genannten Lassen Sie sich von einem Vermittler, gerade Überlegen Sie bei der Laufzeit auch, ob Sie wenn er als Finanzberater auftritt, schriftlich dann noch im arbeitsfähigen Alter sind. Eine bestätigen, wie viel Honorar er bei Abschluss Immobilie des Vertrages vom Verkäufer bzw. der als Altersvorsorge sollte Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz | Billstraße 80 | 20539 Hamburg www.hamburg.de/bgv 9 Information zum Verbraucherschutz finanzierenden Bank bekommt. Wenn er muss Ihnen auch ungefragt alles Wichtige diese Auskunft verweigert, sollte Sie dies erklären. Wenn Sie Fragen haben, können und misstrauisch machen. sollten Sie diese unbedingt stellen. Unterbrechen Sie ihn an allen Punkten, wo Ihnen etwas unklar 9. Kaufvertrag / Notar ist und lassen es sich so lange erläutern, bis Sie Lassen Sie sich nicht unter Druck setzen! es verstanden haben. Der Notar kann und darf Bestehen Sie jedoch nicht in wirtschaftlichen Dingen, Sie darauf, dass Ihnen der Kaufvertragsentwurf mindestens zwei Wochen beispielsweise vor dem Beurkundungstermin beim Notar zur Immobilie, beraten. Dazu brauchen Sie einen Verfügung gestellt wird. Dies ist bei Verträgen eigenen Berater wie z. B. einen Baugutachter. zwischen Lassen Sie sich und Ihrem Berater jeden einem Unternehmer und einem zum baulichen Zustand der Verbraucher gesetzlich regelhaft so vorgesehen. geänderten Entwurf (ggf. mehrfach) erneut zur Lassen Sie den Vertrag von einem fachkundigen Prüfung Menschen Ihres Vertrauens prüfen (z.B. von unerfahrener Käufer keine Aussage wie „das einem spezialisierten regeln wir bei Beurkundung“, sondern klären sie Anwalt). Bestehen Sie darauf, dass dessen alles vorher und zwar mit Ihrem fachkundigen eventuelle Berater. Akzeptieren Sie keine überraschenden auf Immobilienrecht Einwände berücksichtigt werden. vorlegen. solchen Beurkundung. Im Zweifel unterbrechen Sie die Eine falsche während als Änderungen entstehen. Vertrages Sie Scheuen Sie nicht die Kosten, die bei einer Prüfung des Akzeptieren der Investition mit einem ungünstigen Kaufvertrag Beurkundung um einige Stunden oder Tage. kostet Sie im Zweifel ein Vielfaches. Nehmen Sie eine Person Ihres Vertrauens zur Bedenken Sie, dass Sie den Notar bezahlen und Beurkundung mit. Manchmal hat man als Laie deshalb nicht auch das Recht haben, diesen die Kraft, auszuwählen. Lassen Sie sich nicht gegen Ihren selbstbewusste Willen einen Notar, den der Verkäufer oder der anzumelden. gegen erfahrene Verkäufervertreter und Bedenken Vermittler bevorzugt, einreden. Insbesondere der Hinweis „der Notar kenne das Objekt“ / habe 10. Weitere Informationen / Links schon „mehrere Verträge in dem Objekt Weitere Informationen insbesondere zum beurkundet“, ist nicht überzeugend: Jeder Notar Thema Schrottimmobilien bietet ein Internet- kann – ohne dass Ihnen Mehrkosten entstehen – Informationsangebot einen Senatsverwaltung Immobilienkaufvertrag entwerfen und der für Berliner Justiz und beurkunden. Verbraucherschutz (https://www.berlin.de/se Der Notar ist unparteiisch und dient insbesondere n/verbraucherschutz/verbraucherportal/finanz auch dem Schutz des Schwächeren. Der Notar en/schrottimmobilien/). Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz | Billstraße 80 | 20539 Hamburg www.hamburg.de/bgv 10 Information zum Verbraucherschutz Die Verbraucherzentrale Hamburg e.V. bietet (z.T. kostenpflichtige) Seminare Publikationen insbesondere zum und Thema Baufinanzierung an (http://www.vzhh.de/baufinanzierung/). Informationen über Fördermöglichkeiten für Bauvorhaben sowie neutrale fachkundige Beratung bietet Investitions- die Hamburgische und Förderbank (https://www.ifbhh.de/). Der Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. hat eine Ombudsstelle Immobilien (http://www.ombudsmann-immobilien.net/) eingerichtet, um bei Streitigkeiten im Zusammenhang mit Immobilien das Finden außergerichtlicher Lösungen zu erleichtern. Der Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e.V bietet für seine Mitglieder individuelle Beratungen rund um das Thema Impressum Herausgeber Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz Amt für Verbraucherschutz Billstr. 80, 20539 Hamburg http://www.hamburg.de/bgv Bezug Diesen Informationsleitfaden können Sie im Internet unter www.hamburg.de/kundenschutz/veroeffentlichungen kostenlos herunterladen. Stand Juni 2016 Hinweis zur Verteilung Diese Druckschrift wird im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit des Senats der Freien und Hansestadt Hamburg herausgegeben. Sie darf weder von Parteien noch von Wahlbewerbern oder Wahlhelfern zum Zwecke der Wahlwerbung oder in einer Weise verwendet werden, die als Parteinahme der Landesregierung zugunsten einzelner politischer Gruppen verstanden werden könnte. Immobilien an (https://www.grundeigentuemerverband.de). Behörde für Gesundheit und Verbraucherschutz | Billstraße 80 | 20539 Hamburg www.hamburg.de/bgv 11
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