Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm

Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm
Investorenauswahlverfahren
Errichtung und Betrieb einer Gastronomie im Bürgerpark
Exposé / Ausschreibungsbedingungen
Die Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm bietet nachfolgend näher bezeichnetes Grundstück in Erbpacht an bonitätsstarke und leistungsfähige Entwickler und Investoren, die bereit und in der
Lage sind, das Grundstück entsprechend den Vorgaben zu nutzen.
Bei dem Investorenauswahlverfahren handelt es sich um ein Bewerbungsverfahren. Das
bedeutet, dass der Bieter mit der höchsten Gesamtpunktzahl unter vergaberelevanter Berücksichtigung der tragfähigen und aussagekräftigen Konzeption und vorbehaltlich der Zustimmung des Stadtrates der Stadt Pfaffenhofen an der Ilm den Zuschlag zur Erbpacht der
Immobilie erhält.
Die Grundstückseigentümerin Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm vergibt eine Teilfläche des voll
erschlossenen Immobilienobjekts Fl.-Nr. 1108/0 (Gemarkung Pfaffenhofen a. d. Ilm).
1. Lageplan / Luftaufnahme
2. Objektbeschreibung
Das zu verpachtende Grundstück weist eine Fläche von ca. 575 m² und liegt am nordöstlichen Rand zur Pfaffenhofener Innenstadt. Das Gelände befindet sich topographisch etwas
unterhalb des Straßenniveaus (ca. 0,9 m). In der Umgebung sind Einzelhandelsgeschäfte
und Banken, das Landratsamt, die Stadtverwaltung sowie zahlreiche Wohnbebauung, die
den Standort besonders reizvoll für eine gastronomische Nutzung machen. Hinzu kommt,
dass sich angrenzend zwei wichtige Verkehrsachsen kreuzen (B13 und ST2045) und der
südlich sowie westlich angrenzende Bereich im Rahmen der kleinen Landesgartenschau
„Natur in Pfaffenhofen an der Ilm 2017“ als Bürgerpark angelegt wird. Dabei wird der westliche Bereich zukünftig eine wichtige Fuß- und Radweg-Verbindung aufweisen. Die Lage verspricht somit einen hohen (fußläufigen) Kundenkreis.
Das Grundstück wird im Rahmen der kleinen Landesgartenschau „Natur in Pfaffenhofen an
der Ilm 2017“ als Ausstellungsort genutzt und dafür mit einer wassergebundenen Wegedecke versehen.
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Im Rahmen der kleinen Landesgartenschau ist die Errichtung des sog. „Hopfenturms“ geplant. Dieser wird eine Höhe von 6 m aufweisen und greift neben seiner Funktion als Aussichtspunkt (insb. über den Park) die Geschichte der Holledau auf.
Blick Richtung Süden; am unteren Bildrand ist der „Hopfenturm“ zu erkennen.
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3. Planungsziele
Nutzungskonzept
Die Stadt Pfaffenhofen a. d. Ilm beabsichtigt, auf o.g. Grundstück – nach Abschluss der kleinen Landesgartenschau 2017 – eine Gastronomie errichten und betreiben zu lassen. Bei
der gastronomischen Nutzung soll es sich vorrangig um eine „gutbürgerliche“ handeln, die
ganzjährig zu betreiben ist.
Zusätzlich dazu ist mindestens in den Sommermonaten ein klassischer Biergartenbetrieb
vorzuhalten. Im Biergarten sind ca. 300-400 Sitzmöglichkeiten nachzuweisen.
Beim Gastronomiekonzept ist auf eine sinnvolle Anordnung der Räumlichkeiten bzw. unterschiedlichen Nutzungen zu achten: Küche inkl. Bewirtschaftungsbereich (Schänke, Lager
etc.), Gastraumbereich mit ansprechender Raumatmosphäre, Biergarten und zusätzliche
öffentliche Toiletten. Die Anordnung hat auf einen möglichst reibungslosen Ablauf des Betriebes hinzuwirken.
Zudem sind vom Investor öffentliche Toiletten zu den Öffnungszeiten der Gastronomie
(inkl. Biergarten-Betrieb) vorzuhalten und kostenlos zur Verfügung zu stellen. Die dabei anfallenden Unterhaltskosten sind vom Investor zu tragen.
Planungskonzept
Die Stadt erwartet eine Planung, die sich harmonisch in das Gelände einfügt. Das Gebäude
sollte II-geschossig sein. Die Dachform wird offen gelassen, ein Flachdach bzw. flach geneigtes Dach ist jedoch nicht vorgesehen. Der im Westen angrenzende „Hopfenturm“ ist
insb. hinsichtlich dessen Höhe (6 m) zu berücksichtigen.
Die Architektur soll einen modernen Bezug zu einem typischen „Traditionswirtshaus“ aufweisen; die ortstypischen bzw. traditionellen Materialien und Bauweisen sind dabei modern
zu interpretieren. Beispielhaft wird im Folgenden auf das Biohotel Hörger in Kranzberg sowie
auf die Gastronomie „SCHRAMM's Bar - Restaurant – Lounge“ in Au in der Hallertau verwiesen (Deppisch Architekten, Fotograph Sebastian Schels):
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Das Gebäude soll architektonisch jedoch keinen Bezug zum Hopfenanbau aufweisen, da
bereits mit dem westlich angrenzenden Hopfenturm ein entsprechender Bezug vorhanden
ist.
Auch von der Innenraumgestaltung / Innenarchitektur sollte die Planung einen Bezug zu
einem typischen „Traditionswirtshaus“ herstellen (s.u. Beispielfotos).
Die Situierung und die äußere Gestalt des Gebäudes sollten einen möglichst optimalen
Schallschutz (B 13) für den Biergarten darstellen.
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Die Lage des Gebäudes und die Anordnung der Biertischgarnituren haben sich an der vorhandenen Wegeführung (Zugang von der Weiherer Straße und weiterführende Wege nach
Süden) zu orientieren. Auf eine sinnvolle Einbindung der Gastronomie in den Park bzw. die
bestehenden und fortzuführenden Wegeflächen ist zu achten.
Die Baumpflanzungen (als Folge der kleinen Landesgartenschau) sind hierbei möglichst zu
erhalten und sinnvoll zu integrieren.
Da der Bürgerpark nicht durch einen Parkplatz verkleinert werden soll bzw. nur eine begrenzte Fläche für die gastronomische Nutzung zur Verfügung steht, können keine Parkplätze auf dem Grundstück angelegt werden. Gemäß der Stellplatzsatzung der Stadt Pfaffenhofen an der Ilm sind – aufgrund der Lage im Altstadtgebiet – keine Stellplätze nachzuweisen. Eine Ablöse ist somit nicht erforderlich. In 2-minütiger Fußwegentfernung bestehen
ca. 60, in 5-minütiger Fußwegentfernung sogar ca. 1.000 Parkplätze.
4. Untergrundsituation und Bodendenkmäler
Ein Bodengutachten für den zu überplanenden Bereich liegt nicht vor bzw. ist vom späteren
Pächter auf eigene Kosten zu veranlassen. Es existiert jedoch ein Bodengutachten, das in
ca. 10 m und in ca. 20 m Entfernung Untersuchungsstellen aufweist: Das Grundwasser befand sich zum Zeitpunkt der Untersuchung ca. 3,10 m bzw. 2,50 m u. GOK (s. Gutachten).
Bei Hochwasser ist davon auszugehen, dass wesentlich höhere Grundwasserstände auftreten. Die bodenmechanischen Werte können dem Gutachten entnommen werden. Der tragfähige Boden beginnt bei 4,00 m bzw. 4,90 m u. GOK.
Die Fläche liegt in einem Bereich, in dem Bodendenkmäler vorhanden sein könnten. Ein Antrag auf denkmalrechtliche Erlaubnis ist demnach erforderlich.
5. Grundstücksangaben:
Der Umgriff des Grundstücksbereiches ist in dem diesem Exposé beigefügten Lageplan ersichtlich und bildet einen wesentlichen Bestandteil der Ausschreibung.
Die Grundstücksvergabe erfolgt in Form einer Erbpacht. Der Erbpachtzins beträgt fix
6.000,- / Jahr und ist auf die Gesamtvertragslaufzeit wertgesichert nach dem Verbraucherpreisindex. Die Erbpachtzahlungen sind halbjährlich jeweils zum 01.04. und 01.10. eines
jeden Jahres zur Zahlung fällig.
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Die vertraglichen Regelungen zum Erbbaurecht (z.B. Vertragslaufzeit, Unterhalt, Heimfallregelung, Zustimmungsregelungen etc.) werden mit Zuschlagserteilung in einem notariellen
Vertrag zusammen mit dem Pächter ausgearbeitet und nach einem entsprechender Stadtratsbeschluss beurkundet.
Für das o.g. Grundstück besteht derzeit kein Baurecht. Dies soll jedoch im Rahmen der Bebauungsplanung nach erfolgter Ausschreibung und Zuschlagserteilung erfolgen (Bebauungsplan der Innenentwicklung, § 13a BauGB).
6. Angebotsunterlagen
Folgende Unterlagen sind dem Angebot beizulegen:
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Planungskonzept
Architektur: Grundrisse, Schnitte und Ansichten im Maßstab 1 : 200
Innenraumgestaltung: Stilbeschreibung, verwendete Materialien
Freiraumplanung: Wegeführung, Erhalt von Bäumen, Art der Außenbestuhlung (Stilbeschreibung, verwendete Materialien)
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Nutzungskonzept
Konzept zum Gastronomie- und Biergartenbetrieb: Zielgruppenbeschreibung, Öffnungszeiten, Jahreszeitenplanung (Konzept für Sommer- und Winterbetrieb), Servicekonzept (Selbstabholung, Service am Platz), Speisekartenvorschlag (Preisgestaltung, Art und Umfang des Speisenangebots, Art und Umfang des Getränkeangebots)
7. Angebotsverfahren und Abgabefrist
Anbieter des Grundstückes ist die Stadt Pfaffenhofen. Das Immobilienangebot ist lediglich
eine öffentliche, für den Anbieter unverbindliche Aufforderung zur Abgabe eines Planungsund Nutzungskonzeptes.
Der Anbieter behält sich vor, ob, wann, an wen und auf Basis welches Konzeptes die Verpachtung erfolgt. Ansprüche gegen den Grundstücksanbieter sind z. B. bei Nichtberücksichtigung von Angeboten oder Beendigung (auch ohne Verpachtung) des Verfahrens ausgeschlossen.
Zur Abgabe des Planungs- und Nutzungskonzeptes sind Einzelpersonen oder Einzelinvestoren, Investorenkonsortien sowie Unternehmen, die den nachgenannten Voraussetzungen in
Ziff. 10 entsprechen, eingeladen. Ihre persönlichen Angaben werden ausschließlich im Zusammenhang mit der Verpachtung der Immobilie verwendet.
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Die Planungs- und Nutzungskonzepte werden vom Immobilienanbieter streng vertraulich
behandelt; sie werden weder veröffentlicht noch Dritten zur Kenntnis gegeben, die nicht mit
der Vorprüfung und Auswahl befasst sind.
Dieses Investorenauswahlverfahren ist nicht mit den Verfahren nach der Vergabe- und Vertragsordnung für Baudienstleistungen (VOB) oder der Verdingungsordnung für Leistungen
(VOL) vergleichbar.
Mit der Versendung des Exposés ist kein Maklerauftrag verbunden. Bei der Vermittlung
durch einen Makler zahlt der Immobilienanbieter keine Courtage.
Sämtliche mit der Grundstücksbereitstellung anfallenden Kosten (Notar, Grundbuch,
Vermessung, etc.) trägt der Investor bzw. Erbbauberechtigte.
Mit der Abgabe eines Angebots entsteht kein Anspruch auf Abschluss eines Erbbaurechtsvertrages. Der Ersatz von Aufwendungen und Vorleistungen jeglicher Art ist ausgeschlossen.
Es handelt sich um eine Einholung von Planungs- und Nutzungskonzepten. Es wird darauf
hingewiesen, dass kein Anspruch auf Verpachtung besteht bzw. begründet wird. Insoweit
werden auch keine Auslagen bzw. Kosten erstattet.
Wir bitten um Abgabe bzw. Zusendung Ihres verschlossenen und mit dem Vermerk
„Gastronomie SG 3.5“ versehenen Konzeptes in Form eines einfachen Briefes bis spätestens
Dienstag, den 31.05.2016
bei der Stadtverwaltung Pfaffenhofen a. d. Ilm, Hauptplatz 18, 85276 Pfaffenhofen/Ilm
(auch Briefkasten) abzugeben.
Nach Ablauf des genannten Termins eingehende Planungs- und Nutzungskonzepte können
nicht mehr berücksichtigt werden. Konzepte die per Fax oder E-Mail eingehen, werden
grundsätzlich nicht berücksichtigt.
8. Gremium zur Bewertung der Planungs- und Nutzungskonzepte
Die eingegangenen Planungs- und Nutzungskonzepte in der jeweils finalen Fassung werden
durch ein Gremium der Stadt Pfaffenhofen gemäß den bekannt gemachten Zuschlagskriterien bewertet. Diesem Gremium gehören voraussichtlich an:
Thomas Herker, 1. Bürgermeister
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4 Fraktions-Vertreter
Gerald Baumann, Stadtbaurat
Christine Müller, Sachgebietsleiterin Grundstückswesen
Florian Zimmermann, Sachgebietsleiter Stadtentwicklung
Herr Matthias Scholz, Wirtschafts- und Servicegesellschaft mbH Pfaffenhofen a. d. Ilm
Herr Philipp Schleef, Wirtschafts- und Servicegesellschaft mbH Pfaffenhofen a. d. Ilm
9. Zuschlagserteilung / Beurteilungsmatrix
Dem Bewerber mit der höchsten Punktzahl soll nach Beschlussfassung durch das zuständige politische Entscheidungsgremium der Zuschlag erteilt werden. Hier behält sich die Stadt
ausdrücklich vor, auch nach Abgabe des Planungs- und Nutzungskonzeptes in der finalen
Fassung mit sämtlichen Bewerbern nochmals in Verhandlung zu treten.
Die Zuschlagserteilung erfolgt auf der Grundlage einer Beurteilungsmatrix. In dieser sind
Nutzungs- und Planungskonzept mit jeweils 50 % von Bedeutung.
Zuschlagskriterien
Punkte
Gewichtung
Planungskonzept
1 bis 5
50 %
1 bis 5
50 %
(Architektur, Innenraumgestaltung, Freiraumplanung)
Nutzungskonzept
(Gastronomie, Biergarten, öffentliche Toiletten)
Die Bewertung der einzelnen Kriterien erfolgt dabei gemäß den nachfolgenden Bestimmungen:
Architektur / Nutzungskonzept
5 Punkte: Das Kriterium wird sehr gut erfüllt.
4 Punkte: Das Kriterium wird gut erfüllt.
3 Punkte: Das Kriterium wird befriedigend erfüllt.
2 Punkte: Das Kriterium wird ausreichend erfüllt.
1 Punkt: Das Kriterium wird mangelhaft erfüllt.
10.
Referenzen
Es sind Unterlagen vorzulegen, welche die Voraussetzungen zum Führen eines Gastronomiebetriebes darlegen (gesundheits- und gewerberechtliche Erlaubnisnachweise). Zusätzlich
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sollte auch eine Beurteilung der Bonität des Interessenten durch Vorlage von z.B. Bilanzen,
Geschäftsberichten, Unternehmensdarstellungen aus den letzten Jahren möglich sein.
11.
Allgemeines
Alle tatsächlichen und rechtlichen Angaben in diesem Exposé sind mit größtmöglicher Sorgfalt zusammengestellt worden. Gleichwohl kann für die Richtigkeit keine Gewähr übernommen werden. Dies schließt auch die dem Exposé beiliegenden Pläne ein. Die genannten
Daten erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Eine Haftung für die Richtigkeit und
Vollständigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen ist ausgeschlossen.
12.
Anlagenverzeichnis
Sämtliche nachfolgend aufgeführten Anlagen können über Herrn Claus Reisner (s.u.) angefordert werden:
13.

Baugrunduntersuchung vom 04.04.2014

Plangebiet mit Umgriff im dxf- / dwg-Format

Spartenpläne im pdf-Format

Vermessung im dxf- / dwg-Format
Ihre Ansprechpartner im Stadtbauamt Pfaffenhofen a. d. Ilm:
Interessenten haben die Möglichkeit, Rückfragen zum Grundstück, Planungsrecht, Gebotsverfahren oder zum Standort per Post, Telefon oder E-Mail an die unten genannten Ansprechpartner zu richten. Mündliche Auskünfte besitzen jedoch keine verbindliche Gültigkeit.
Unterlagen erhalten Sie über:
Herr Claus Reisner (Mitarbeiter SG Stadtentwicklung)
Hauptplatz 18, 85276 Pfaffenhofen a. d .Ilm
Tel.: 08441/78-136, Mail: [email protected]
Fragen zum Verfahrensablauf, dem Planungsrecht und den -zielen richten Sie bitte an:
Herr Florian Zimmermann (Leiter SG Stadtentwicklung)
Hauptplatz 18, 85276 Pfaffenhofen a. d .Ilm
Tel.: 08441/78-2060, Mail: [email protected]
Auskunft zur Vertragsgestaltung erteilt Ihnen:
Frau Christine Müller (Leiterin SG Grundstückswesen)
Hauptplatz 18, 85276 Pfaffenhofen a. d .Ilm
Tel.: 08441/78-2043, Mail: [email protected]
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Für Fragen zum Wirtschaftsstandort steht Ihnen zur Verfügung:
Wirtschafts- und Servicegesellschaft mbH Pfaffenhofen a. d. Ilm
Herr Matthias Scholz
Frauenstraße 36, 85276 Pfaffenhofen a. d. Ilm
Tel. 08441/4055011, Mail: [email protected]
Für Fragen zur Gastronomie steht Ihnen zur Verfügung:
Wirtschafts- und Servicegesellschaft mbH Pfaffenhofen a. d. Ilm
Herr Philipp Schleef
Frauenstraße 36, 85276 Pfaffenhofen a. d. Ilm
Tel. 08441/4055012, Mail: [email protected]
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