Sturm und Hochwasser: Das sind die Rechte Ihres Mieters

Sturm und Hochwasser: Das sind die
Rechte Ihres Mieters
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Starkregen und das damit verbundene Hochwasser haben viele Häuser, Wohnungen
und Keller beschädigt.
Nach dem Schock kommen nun die Einbußen und Sorgen um die zerstörte oder
durchnässte Wohnung oder Haus. Die treffen nicht nur den Mieter, sondern auch viele
Vermieter.
In der Not heißt es zusammenhalten! Reparieren, mindern, kündigen: Welche Rechte
Mieter und Vermieter in dieser Notsituation haben.
Autoren: Heidi Schnurr, Rechtsanwältin und Chefredakteurin meineimmobilie.de
Worum geht es?
Sturm, Hagel, Starkregen, Hochwasser: Das sind die Rechte und Pflichten für Mieter und
Vermieter.
Was Sie als Vermieter reparieren und instand setzen
müssen
Als Eigentümer und Vermieter müssen Sie die Gebäudeschäden und Wohnungsschäden
durch den Starkregen und das eingedrungene Hochwasser schnellstmöglich beseitigen.
Dazu gehört auch das Abpumpen des Wassers aus den Kellern und ggf. den Wohnungen.
Außerdem müssen Sie die Wohnung trocken legen lassen.
Wer für die Schäden am Mobiliar haftet
In der Mietwohnung selbst müssen Sie im Übrigen nur Schäden an den mitvermieteten
Gegenständen übernehmen. Beispielsweise, wenn Sie dem Mieter eine Wohnung mit
Einbauküche oder Laminatboden vermietet haben, müssen Sie ihm schlimmstenfalls eine
neue Küche kaufen bzw. einen neuen Fußboden verlegen lassen.
Schäden an sonstigen Einrichtungsgegenständen, am Mobiliar bzw. am Eigentum des
Mieters muss dieser selbst beseitigen und auch selbst bezahlen.
Starkregen: Was die Versicherung zahlt
Versicherungen, wie die Hausrat- oder Wohngebäudeversicherung, treten grundsätzlich
nur für Sturmschäden ein, aber nicht für reine Hochwasserschäden. Dazu kommt, dass
hier meist nur Leitungswasserschäden bzw. Schäden auf Grund eines Wasserrohrbruchs
mitversichert sind.
Die Hochwasserschäden bekommen Sie bzw. der Mieter meist nur ersetzt, wenn Sie
zusätzlich eine Elementarschadenversicherung abgeschlossen haben.
Wann der Mieter mindern darf
Solange die Mietwohnung wegen der Unwetterschäden nicht oder nur eingeschränkt nutzbar
ist, darf der Mieter die Miete mindern.
Steht die Wohnung beispielsweise vollständig unter Wasser oder ist das Dach komplett
abgedeckt, gilt die Wohnung als unbewohnbar. Das bedeutet, dass der Mieter die Miete um
100 Prozent kürzen darf.
Bevor der Mieter allerdings mindern darf, muss er Ihnen die Wohnungsmängel anzeigen.
Diese Anzeigepflicht ist vor allem dann wichtig, wenn Sie nicht am Ort des Mietobjekts
wohnen und somit gar nichts vom Starkregen und dessen schlimmen Folgen wissen.
Selbst, falls Sie in Ihrem Mietvertrag eine Klausel haben, wonach das Mietminderungsrecht
in Fällen höherer Gewalt eingeschränkt ist, ist diese unwirksam.
Falls nicht ohnehin schon Ihr Mieter Fotos von den Wohnungsmängeln gemacht hat, sollten
Sie das unbedingt für die Versicherung nachholen, damit Sie den Umfang und das Ausmaß
später notfalls beweisen können.
Wann der Mieter Schadenersatz von Ihnen verlangen kann
Keine Sorgen: In der Regel sind Schadenersatzansprüche des Mieters gegen Sie
ausgeschlossen. Normalerweise müssen Sie als Vermieter auch keine Vorkehrungen gegen
nur ganz seltene und ungewöhnliche Naturkatastrophen treffen. Das gilt nur, wenn Ihre
Wohnung bekanntermaßen in einem Überschwemmungsgebiet liegt.
Schadenersatz kommt erst in Betracht, wenn Sie mit dem Beseitigen der Mängel in Verzug
geraten und dadurch zusätzliche Schäden am Mieterinventar entstehen.
Was gilt, wenn Ihre Wohnung unbewohnbar ist
Ist Ihr vermietetes Haus bzw. Ihre Wohnung völlig durch das Hochwasser zerstört worden,
endet damit Ihre Pflicht zur Gebrauchsüberlassung. Gleiches gilt, wenn Ihr Haus so
beschädigt ist, dass es einem Totalverlust des Gebäudes gleichzusetzen ist und es
abgerissen werden muss.
In diesen Fällen endet Ihr Mietverhältnis. Das bedeutet: Der Mieter muss keine Miete mehr
zahlen. Er kann aber im Gegenzug auch nicht verlangen, dass Sie ihm eine Ersatzwohnung
stellen.
Was bei einer teilweisen Zerstörung der Mietsache gilt
Ist das Gebäude beschädigt, ggf. auch stark beschädigt, sind Sie als Vermieter grundsätzlich
verpflichtet, das Haus oder die Wohnung wieder aufzubauen bzw. zu reparieren. Dies gilt
nicht, wenn die Grenze des wirtschaftlich Zumutbaren überschritten wird.
Diese „Opfergrenze“ ist dann überschritten, wenn ein krasses Missverhältnis zwischen
Ihrem Instandsetzungsaufwand, dem Nutzen der Instandsetzung für den Mieter sowie dem
Wert des Mietobjektes einerseits und den zu erzielenden Mieteinnahmen andererseits
besteht.
Oder kürzer gesagt: Besteht ein krasses Missverhältnis zwischen Ihrem Reparaturaufwand
einerseits und dem Nutzen der Reparatur für Ihren Mieter sowie der Miethöhe andererseits,
wäre es treuwidrig vom Mieter, dennoch auf eine Reparatur zu pochen.
In diesen Fällen sprechen die Juristen von einem „Wegfall der Geschäftsgrundlage“, die eine
Vertragsanpassung erforderlich macht. Das kann so weit gehen, dass Ihr Mieter von Ihnen
sogar eine gleichwertige Ersatzwohnung aus Ihrem Wohnungsbestand fordern kann.
Haben Sie keine Ersatzwohnung in Ihrem Bestand oder ist Ihnen auch keine andere Form
der Vertragsanpassung zumutbar, können Sie Ihrem Mieter den Mietvertrag kündigen.
Wegen Hochwasser: Wann der Mieter deswegen kündigen
kann
Der Mieter hat das Recht, bei gravierenden Sturm- oder Hochwasserschäden den
Mietvertrag fristlos wegen Gesundheitsgefährdung zu kündigen. Beispielsweise dann, wenn
in seiner Wohnung Schlamm und Fäkalien stehen und es Ihnen nicht gelingt, die Mieträume
relativ kurzfristig wieder in einen brauchbaren, das heißt vermietbaren Zustand zu versetzen.
Der Mieter kann auch fristlos kündigen, wenn er die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen
kann. Voraussetzung ist, dass Sie auch nach einer angemessenen Frist nicht in der Lage
sind, dem Mieter das Mietobjekt ohne gravierende Mängel wieder zur Verfügung zu stellen.
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