2. Änderungsplan

Stadt Bocholt
Fachbereich Stadtplanung und Bauordnung
Begründung
zur Änderung des Bebauungsplan K 6 (2. Änderungsplan) für
das Gebiet
nördlich der Kreuzstraße,
östlich des Neutorplatzes,
südlich der Bocholter Aa sowie
westlich des Theodor-Heuss-Ringes
als Bebauungsplan der Innenentwicklung gem. § 13 a Baugesetzbuch (BauGB) mit Berichtigung des Flächennutzungsplanes
Stand:
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch, 04/ 2016
Inhalt
1.
2.
3.
4.
5.
6.
7.
8.
9.
10.
11.
12.
Vorbemerkung, Planungsanlass und städtebauliche Zielsetzung ....................................................................... 2
Verfahren/ Geltungsbereich ............................................................................................................................... 3
Örtliche Situation/ Bestand ................................................................................................................................ 4
Raumordnung und Landesplanung/ Geltendes Städtebaurecht .......................................................................... 6
Berichtigung des Flächennutzungsplanes .......................................................................................................... 8
Festsetzung des Bebauungsplanes ................................................................................................................... 10
6.1
Zielsetzung des Einzelhandelskonzeptes .............................................................................................. 10
6.2
Art der baulichen Nutzung ................................................................................................................... 11
6.2.1 Kerngebiet gemäß § 7 Baunutzungsverordnung .............................................................................. 11
6.2.2 Mischgebiet gemäß § 6 Baunutzungsverordnung ................................................................................. 12
6.2.3 Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 Baunutzungsverordnung ............................................................ 12
6.2.4 Vergnügungsstätten ............................................................................................................................ 13
6.3
Maß der baulichen Nutzung ................................................................................................................. 13
Verkehr und Erschließung ............................................................................................................................... 14
Ver- und Entsorgung, Leitungstrassen ............................................................................................................. 15
Denkmalschutz / Bodendenkmalpflege ........................................................................................................... 16
Umweltbelange und grünordnerische Belange des Freiraumes ....................................................................... 16
10.1 Vorprüfung gemäß § 13 a Baugesetzbuch ............................................................................................ 16
10.1.1 Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und sonstiger Behörden
gemäß § 13 a (1) Ziffer 2 Baugesetzbuch .......................................................................................... 18
10.2 Bodenschutz, Altlasten, Kampfmittel ................................................................................................... 21
10.3 Belange von Natur und Landschaft / Artenschutz ................................................................................ 22
10.4 Klimaschutz .......................................................................................................................................... 22
10.5 Immissionsschutz ................................................................................................................................. 23
10.6 Extrem-Hochwasser.............................................................................................................................. 25
Flächenbilanz ................................................................................................................................................... 26
Kosten und Realisierung .................................................................................................................................. 26
Anhang:
1. Vorprüfung gemäß § 13 a Baugesetzbuch
2. CIMA, Gestaltungspotenziale zur Weiterentwicklung des Einzelhandels in der Stadt
Bocholt mit Blick auf Revitalisierung des ehemaligen KARSTADT / HERTIE – Hauses, Auftraggeberin Stadt Bocholt, September 2014 (ist im Fachbereich
Stadtplanung und Bauordnung einsehbar)
3. Lärmprognose vom Oktober 2015
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24.05.2016
1. Vorbemerkung, Planungsanlass und städtebauliche Zielsetzung
Dem Bebauungsplan K 6 aus dem Jahre 1966 liegt die Baunutzungsverordnung (BauNVO)
aus dem Jahre 1962 zugrunde. Die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes
sind für die heutigen städtebaulichen Vorstellungen hinsichtlich der innerstädtischen Lage
der Grundstücke nicht zeitgemäß. Für eine Neubebauung und Wiedernutzung der
Grundstücke nördlich der Kreuzstraße ist die Festsetzung eines Gewerbegebietes wie im
rechtverbindlichen Bebauungsplan überwiegend festgesetzt nicht zielführend. Gemischte
städtebauliche Strukturen sollen diesen Bereich beleben und auch gerade Wohnnutzungen
in den Obergeschossen entlang der Kreuzstraße ermöglichen. Die Lage an der Bocholter Aa
ist außerdem einzigartig und überwiegend für das Wohnen prädestiniert.
Mit der Schließung des Hertie - Kaufhauses 2009 und der Aufnahme der Innenstadt in das
Forschungsfeld des BBSR (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung)
„Experimenteller Wohnungs- und Städtebau (ExWoSt) - Innovationen für Innenstädte“
wurde die Um- bzw. Neunutzung dieses Großleerstandes Schwerpunkt der Betrachtungen
und Aktivitäten in der Innenstadt. Deswegen wurde am 11.09.2012 die Einleitung
vorbereitenden Untersuchungen für das Gebiet zwischen Ebertstraße, Theodor-HeussRing, Bocholter Aa und Neutorplatz vom Ausschuss für Planung und Bau beschlossen
(Vorlage 0157/ 2012).
Zentrales Element der vorbereitenden Untersuchungen ist der städtebauliche Rahmenplan
für dieses Gebiet. Deutlich wurde in der bisherigen Bearbeitung und Klärung der
städtebaulichen Themenfelder, dass eine Anpassung des Planungsrechtes insbesondere für
das Plangebiet zwischen Kreuzstraße, Theodor-Heuss-Ring, Bocholter Aa und Neutorplatz
notwendig ist. (siehe auch Sachstandsbericht Kreuzstraße vom 09.09.2014 im Ausschuss
für Planung und Bau, http://ratsinfo.bocholt.de/anlagen.php?anz=be&vid=zt_4&sid=ni_2014-2.2.181&status=1&x=15&y=12)
Abb. Auszug aus dem Maßnahmenplan: Zielaussagen für den Änderungsbereich des
Bebauungsplanes K6.
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24.05.2016
Die inhaltliche Grundlage des Rahmenplanes bildet das integrierte Handlungskonzept für
die Bocholter Innenstadt, das im Rahmen des ExWoSt-Forschungsfeldes erarbeitet wurde.
Es wurde durch die Stadtverordnetenversammlung am 24.09.2014 als städtebauliches
Entwicklungskonzept gemäß Baugesetzbuch beschlossen.
Folgende städtebauliche Ziele werden mit der Änderung des Bebauungsplanes K6 verfolgt:
 Umsetzung des städtebaulichen Rahmenplanes zu den vorbereitenden
Untersuchungen für das Gebiet Kreuzstraße.
 Verbesserung und Stärkung des Hauptgrünzuges der Bocholter Aa im Norden des
Änderungsbereiches unter Berücksichtigung der vorhandenen Grünflächen und der
verschiedenen Freiraumfunktionen (wie beispielsweise Erholung, Rad- und
Fußweg, Spielflächen).
 Festsetzung einer abgestuften Nutzungskonzeption zwischen Kerngebiet,
Mischgebiet und Allgemeinen Wohngebiet.
 Berücksichtigung der Wohnfunktion auch im Kerngebiet.
 Angemessene städtebauliche Dichte, Berücksichtigung der Innenstadtlage.
 Prüfung des Umfangs der Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben zur Stützung des
Zentrums und der Nahversorgungszentren sowie Untersuchung der Auswirkungen
von
Einzelhandelsansiedlungen
auf
die
Innenstadt
und
auf
die
Nahversorgungszentren im Sinne des von der Stadtverordnetenversammlung
beschlossenen Einzelhandelskonzeptes von 2011.
 Berücksichtigung der Ergebnisse des Vergnügungsstättenkonzeptes im Sinne des
von der Stadtverordnetenversammlung beschlossenen Entwicklungskonzeptes von
2011
 Untersuchung und Regelung der verkehrlichen und immissionsschutzrechtlichen
Belange unter besonderer Berücksichtigung der Anschlüsse der Grundstücke an die
öffentlichen Verkehrsflächen.
Um für die Akteure in diesem Bereich Planungssicherheit zu gewährleisten und die
Planungsschritte für das Änderungsverfahren parallel zum Verfahren der vorbereitenden
Untersuchungen vorzunehmen, ist die Einleitung des Änderungsverfahrens durch den
Ausschuss für Planung und Bau am 09.12.2014 vorgenommen worden.
2. Verfahren/ Geltungsbereich
Für die Änderung des Bebauungsplanes K 6 mit einer Gesamtfläche von ca. 39.000 m² ist
die Durchführung eines beschleunigten Verfahrens gemäß § 13 a Baugesetzbuch möglich.
Entsprechend den gesetzlichen Regelungen ist eine Vorprüfung bezüglich der
Auswirkungen auf die Umweltbelange und eine artenschutzrechtliche Prüfung notwendig.
Der Flächennutzungsplan wird im Zuge der Durchführung dieses Verfahrens berichtigt. Die
Darstellungen werden im Laufe des Verfahrens konkretisiert.
09.12.2014
22.02. bis 22.03.2014
Beschluss zur Einleitung des Änderungsverfahrens durch den
Ausschuss für Planung und Bau
Träger öffentlicher Belange und sonstige Behörden gemäß §
13a Abs. 1 Ziffer 2. Baugesetzbuch, Beteiligung an der Vorprüfung
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Zurzeit
______________
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1
Baugesetzbuch
Öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher
Belange § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch
Die Änderung des Bebauungsplanes K 6 umfasst das Gebiet nördlich der Kreuzstraße,
östlich des Neutorplatzes, südlich der Bocholter Aa sowie westlich des Theodor-HeussRinges.
Das Verfahren zur Änderung des Bebauungsplanes K 6 wird bearbeitet, obwohl die
vorbereitenden Untersuchungen für dieses Plangebiet nicht abgeschlossen sind. Die
vorbereitenden Untersuchungen wurden am 11.09.2012 durch den Ausschuss für Planung
und Bau eingeleitet. Die Bestandsanalyse wurde am 24.07.2013 den Betroffenen in einem
Erörterungstermin vorgestellt. Zahlreiche Eigentümergespräche wurden seither über die
Sanierungsziele geführt. Die bisherigen Ergebnisse der vorbereitenden Untersuchungen
mit dem dazu gehörigen städtebaulichen Rahmenplan wurden parallel zu dieser
Trägerbeteiligung und Beteiligung der sonstigen Behörden gemäß § 13 a Abs. 1 Ziffer 2
Baugesetzbuch zur Änderung des Bebauungsplanes K6 ebenfalls den Behörden und
Trägern öffentlicher Belange gemäß § 139 Baugesetzbuch vorgestellt. Eine Entscheidung
über das Ergebnis der Voruntersuchungen wird noch vor der Sitzungpause Sommer 2016
erwartet.
Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und sonstiger
Behörden gemäß § 13 a (1) Ziffer 2 Baugesetzbuch wurden die Ergebnisse der Vorprüfung
mit den zuständigen Behörden und Stellen reflektiert. Die Behörden und Träger
öffentlicher Belange haben die Einschätzung geteilt, dass die Änderung des
Bebauungsplanes K6 keine erheblichen Umweltauswirkungen hat. Demnach kann die
Änderung des Bebauungsplanes K 6 als Bebauungsplan der Innenentwicklung im
beschleunigten Verfahren fortgesetzt werden. Die Ergebnisse der Behördenbeteiligung im
Rahmen der Vorprüfung sind im Kapitel 10.1 Vorprüfung gemäß § 13 a Baugesetzbuch
dargestellt.
3. Örtliche Situation/ Bestand
Die Stadt Bocholt übernimmt im Münsterland, am Niederrhein und in den angrenzenden Niederlanden eine Versorgungsfunktion für rund 475.000 Menschen. Umso gravierender trifft es Stadt
und Region immer noch, dass die Innenstadt mit dem Leerstand von Schlüsselimmobilien zu
kämpfen hat (seit 2009: Hertie am Neutorplatz und SinnLeffers an der Osterstraße). Diesen Häusern kam eine zentrale Rolle als „Leuchttürme“ und Frequenzbringer für die einzelnen Lagen zu.
Für beide Immobilien sind Lösungen erarbeitet worden. Für den Bereich Osterstraße wird am
Standort SinnLeffers der Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses mit wesentlich weniger
Verkaufsfläche entstehen. Das Hertie-Areal wurde 2013 von der Stadtsparkasse Bocholt erworben, um neben der Entwicklung des Einzelhandelsstandortes auch die Hauptzentrale der
Stadtsparkasse dort anzusiedeln.
Das Plangebiet befindet sich in der südöstlichen Innenstadt und stellt einen wichtigen Teil im innerstädtischen Gefüge dar: die direkte Verbindung zwischen Bahnhof und Fußgängerzone.
Außerdem ist die Straße Neutorplatz seit dem Jahr 2000 als Fußgängerzone gestaltet und stellt
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eindeutig eine 1A-Lage dar, auch wenn die Fußgängerfrequenz seit der Schließung des HertieKaufhauses deutlich gesunken ist.
Die Erschließung der Grundstücke ist über die Kreuzstraße für Kfz, Radfahrer und Fußgänger
gegeben. Die Kreuzstraße ist wiederrum an dem Kreuzungspunkt Ebertstraße/ Industriestraße/
Theodor-Heuss-Ring mit dem Innenstadtring verbunden. Dieser Knotenpunkt ist stark frequentiert.
Zwischen Bocholter Aa und Kreuzstraße befinden sich große Grundstücksbereiche, die augenblicklich nicht oder mindergenutzt werden. Dazu gehört von Westen nach Osten, das ehemalige
heute leerstehende Kaufhaus, das Gelände einer ehemaligen Spedition und das Gelände einer
ehemaligen Holzhandlung. Es gab in den letzten Jahren immer wieder Überlegungen das leerstehende Kaufhaus für Zwischennutzungen in Betrieb zu nehmen. Dies scheiterte an den hohen
Aufwendungen für den Brandschutz und die Sicherheit. Das Gelände der ehemaligen Spedition
wird derzeit für Lagerzwecke genutzt; auch ist zurzeit das Verwaltungsgebäude mit Dienstleistungen belegt. Eine Spedition ist an diesem Ort nach der typisierenden Betrachtung nicht mehr
genehmigungsfähig. Auf dem Gelände der ehemaligen Holzhandlung stehen zurzeit Containeranlagen für die Unterbringung von Flüchtlingen. Die Gebäude der Holzhandlung wurden bis auf
das Verwaltungsgebäude zwischenzeitlich abgebrochen. Daher besteht kein Bestandsschutz für
die Holzhandlung. Im Plangebiet gibt es auch genutzte Gebäude, wie ein Ärztehaus, einen KfzBetrieb, und ein Möbelhaus mit Parkplatz. Störungen gehen von diesen Betrieben und Anlagen
nicht aus. Einige Wohngebäude befinden sich am Theodor-Heuss-Ring und sind auch durch diesen erschlossen. Im nordwestlichen Plangebiet befinden sich ebenfalls Wohnhäuser entlang der
Bocholter Aa, sie sind über einen Stichweg an den Theodor-Heuss-Ring angeschlossen.
Die Kreuzstraße stellt die direkte Verbindung zwischen dem südlichen Ende der Fußgängerzone
und dem Bahnhof dar. Sie ist im Süden geprägt von großflächigen und kleinflächigen Einzelhandelsbetrieben, Dienstleistungsunternehmen (Büros, Verwaltung, Spielhalle) und
hauptsächlich Wohnungen in den Obergeschossen (südlich der Kreuzstraße befindet sich eine
Wohnung im Erdgeschoss). Die von den Nutzungen benötigten Stellplätze befinden sich oberirdisch auf den Grundstücken.
Der Landschaftsraum der Bocholter Aa ist sehr stark überformt und die Randbereiche entlang
des Flusses sind sehr schmal, so dass nur Platz für einen ca. 2 m breiten Fuß- und Radweg verbleibt. Der Fuß- und Radweg ist funktionell nicht ausreichend. Im Bereich der NeutorplatzBrücke ist der Fluss durch eine Spundwand eingefasst, jedoch weiter entfernt von der Innenstadt
Richtung Osten gibt es bewachsene Böschungen. In diesem Bereich befinden sich zahlreiche
große Bäume. Auch wenn der Grünzug Bocholter Aa nicht ausreichend breit ist, um wirkliche
Aufenthaltsqualität zu entfalten, ist er doch schon heute ein beliebter Erholungsort mit Ausbaupotential. Im Osten befindet sich ein ca. 800 m² großer Naturkinderspielplatz.
Die besondere Problemlage im Areal Kreuzstraße ist, den Leerstand des Hertie-Gebäudes zu beseitigen bzw. der anstehenden Projektentwicklung und zukünftigen Nutzung ein adäquates
Umfeld zu bieten. Der sich verschlechternde Zustand der Großimmobilie wertet akut das jeweilige Umfeld ab und führt dort zu Investitionszurückhaltung – die Trading-Down-Effekte sind
mittlerweile deutlich zu erkennen. Die aktuelle Herausforderung ist es das Gebiet entsprechend
seiner Bedeutung für die Bocholter Innenstadt zu entwickeln und auszubauen. Die Änderung des
Bebauungsplanes bietet dazu die bauplanungsrechtliche Voraussetzung.
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4. Raumordnung und Landesplanung/ Geltendes Städtebaurecht
Im Regionalplan ist für das Planungsgebiet des Bebauungsplanes K 6 Allgemeiner
Siedlungsbereich dargestellt. Der Innenstadtring, der das Plangebiet im Osten abgrenzt, ist
als Straße für den vorwiegend überregionalen und regionalen Verkehr gekennzeichnet. Das
Aufstellungsverfahren für den Regionalplan Münsterland ist gerade erst abgeschlossen und
der Regionalplan von der Landesregierung genehmigt worden. Die Veröffentlichung
erfolgte mit der Bekanntmachung des Regionalplanes Münsterland im Gesetzes- und
Verordnungsblatt des Landes NRW (GV.NRW. 17/2014) am 27. Juni 2014, Seite 334.
Hinsichtlich der Einzelhandelsfestsetzung gelten die Ziele und Grundsätze des sachlichen
Teilplanes Großflächiger Einzelhandel zum Landesentwicklungsplans NRW. Dabei ist Ziel 1
und Ziel 2 für das Plangebiet anzuwenden. Ziel 3 ist generell bei Ansiedlungsvorhaben zu
überprüfen.
Auszug aus dem sachlichen Teilplan großflächiger Einzelhandel zum Landesentwicklungsplan Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) vom 13. Juli 2013, Kapitel 3. Festlegungen
und Erläuterungen zum großflächigen Einzelhandel
Ziele und Grundsätze
1 Ziel Standorte nur in Allgemeinen Siedlungsbereichen
Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung dürfen nur in regionalplanerisch festgelegten Allgemeinen Siedlungsbereichen dargestellt
und festgesetzt werden.
2 Ziel Zentrenrelevante Kernsortimente: Standorte nur in zentralen Versorgungsbereichen
Dabei dürfen Kerngebiete und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Kernsortimenten nur:
- in bestehenden zentralen Versorgungsbereichen sowie
- in neu geplanten zentralen Versorgungsbereichen in städtebaulich integrierten Lagen, die aufgrund ihrer räumlichen Zuordnung sowie verkehrsmäßigen Anbindung für die Versorgung der
Bevölkerung zentrale Funktionen des kurz-, mittel- oder langfristigen Bedarfs erfüllen sollen,
dargestellt und festgesetzt werden.
Zentrenrelevant sind
- die Sortimente gemäß Anlage 1 und
- weitere von der jeweiligen Gemeinde als zentrenrelevant festgelegte Sortimente (ortstypische Sortimentsliste).
Ausnahmsweise dürfen Sondergebiete für Vorhaben im Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten auch außerhalb zentraler
Versorgungsbereiche dargestellt und festgesetzt werden, wenn nachweislich:
- eine Lage in den zentralen Versorgungsbereichen aus städtebaulichen oder siedlungsstrukturellen Gründen, insbesondere der Erhaltung gewachsener baulicher Strukturen oder der
Rücksichtnahme auf ein historisch wertvolles Ortsbild, nicht möglich ist und
- die Bauleitplanung der Gewährleistung einer wohnortnahen Versorgung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten dient und
- zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
3 Ziel Beeinträchtigungsverbot
Durch die Darstellung und Festsetzung von Kerngebieten und Sondergebieten für Vorhaben im
Sinne des § 11 Absatz 3 Baunutzungsverordnung mit zentrenrelevanten Sortimenten dürfen
zentrale Versorgungsbereiche von Gemeinden nicht wesentlich beeinträchtigt werden.
Anlage 1
- Papier/Bürobedarf/Schreibwaren
- Bücher
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-
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
medizinische, orthopädische, pharmazeutische Artikel
Haushaltswaren, Glas/Porzellan/Keramik
Spielwaren
Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportartikel (ohne Teilsortimente Angelartikel, Campingartikel, Fahrräder und Zubehör, Jagdartikel, Reitartikel und Sportgroßgeräte)
Elektrogeräte, Medien (= Unterhaltungs- und Kommunikationselektronik, Computer, Foto –
ohne Elektrogroßgeräte, Leuchten)
Uhren, Schmuck und
Nahrungs- und Genussmittel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant)
Gesundheits- und Körperpflegeartikel (gleichzeitig nahversorgungsrelevant)
Mit der Änderung des Bebauungsplanes K 6 sind die Ziele der Raumordnung und Landesplanung eingehalten, da der Bereich der Innenstadt der Stadt Bocholt innerhalb des
inneren Stadtringes im Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes 2011 als
zentraler Versorgungsbereich bestätigt wurde (siehe Kapitel 6.1 Zielsetzung des Einzelhandelskonzeptes, S. 10).
Der Flächennutzungsplan aus dem Jahr 1979 stellt den Änderungsbereich des
Bebauungsplanes K 6 als Kerngebiet, Gewerbegebiet, Wohngebiet und öffentliche
Grünfläche dar. Eine Anpassung im Wege der Berichtung ist daher erforderlich.
Abb. Flächennutzungsplan 1979
Eine Beurteilung der Bauvorhaben im Plangebiet erfolgt seit 1966 auf der Basis des rechtsverbindlichen Bebauungsplanes K 6 (§ 30 Baugesetzbuch). Änderungen erfuhr der
Bebauungsplan bisher nur im Bereich der Wohnbebauung an der Bocholter Aa und wegen
der Ansiedlung des Karstadt-Kaufhauses in der 1970er Jahren entlang der Straße Neutorplatz, die es erst in dieser Form seit dem Jahr 2000 mit der Entwicklung des ZentrenProjektes Neutorplatz gibt. 2015 ist gerade die Änderung zur Bebauung eines Grundstückes am Theodor-Heuss-Ring nördlich der Bocholter Aa als Satzung beschlossen worden.
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Abb. Rechtsverbindlicher Bebauungsplan von 1966
5. Berichtigung des Flächennutzungsplanes
Entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung und der Festsetzung des
Änderungsentwurfes des Bebauungsplanes K 6 wird der Flächennutzungsplan
entsprechend der rechtlichen Regelung gemäß § 13a Abs. 2 Ziffer 2 Baugesetzbuch
berichtigt.
Entsprechend seiner Leitfunktionen für die Bauleitplanung wird die Zielsetzung Kerngebiet
entlang der Straße Neutorplatz und der Kreuzstraße vorgesehen. Dies korrespondiert mit
der Funktion des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt. Im nördlichen Bereich
entlang der Bocholter Aa ist das Wohnen als Nutzungsart vorherrschend gewünscht. Zum
einem spiegelt es die bestehende Nutzung wieder, weist aber deutlich in die Zukunft, denn
das Wohnen soll wieder in der Innenstadt als eine der vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten
mehr Bedeutung erlangen.
Entlang der Bocholter Aa ist eine öffentliche Grünanlage festgelegt. Obwohl sie womöglich
unter dem Stichwort „Parzellenunschärfe“ nicht dargestellt werden könnte, ist es
notwendig, die Grünanlage im Flächennutzungsplan zukünftig als lineares Element noch
klarer darzustellen und damit deutlicher zu betonen. Die Bocholter Aa wird in den
nächsten Jahren eine deutliche Veränderung erfahren. Vom Aa-See im Osten über das
KuBAaI-Areal zur Innenstadt in Richtung Werther Straße (Westen) wird sich der Grünzug
deutlich für die Natur und die Menschen verbessern. Dieser Zielsetzung muss der
Flächennutzungsplan weiterhin Rechnung tragen, auch wenn die Darstellung im Einzelfall
gering ausfällt. Diese Zielsetzung ist im Übrigen auch im Grünordnungsrahmenplan der
Stadt Bocholt von 1999 enthalten. Diese grüne Verbindung wird zukünftig durch die Regio–
Velo-Route für den Radverkehr an Bedeutung gewinnen.
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Zum jetzigen Verfahrensstand sind noch 2 Varianten des Änderungsentwurfes des
Bebauungsplanes K 6 mit der Öffentlichkeit und den Betroffenen zu erörtern. Die
Flächennutzungsplanentwürfe (Berichtigung) werden daher auch in Varianten gezeigt.
Abb. Berichtigungsvorschlag des Flächennutzungsplans entsprechend der Variante 1 des
Bebauungsplanentwurfes
Abb. Berichtigungsvorschlag des Flächennutzungsplans entsprechend der Variante 2 des
Bebauungsplanentwurfes
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6. Festsetzung des Bebauungsplanes
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes entsprechen den Regelungsinhalten des § 9
Baugesetzbuch. Die Festsetzungen sind dem Planentwurf zu entnehmen. Textliche
Festsetzungen sind entsprechend den Regelungsbedürfnissen ebenfalls Bestandteil des
Bebauungsplanes; sie lauten für beide Varianten gleich.
Der Entwurf für den Änderungsplan des K 6 wird zunächst in zwei Varianten vorgelegt. Sie
unterscheiden sich
 in der Größe und Ausdehnung der Grünanlage entlang der Bocholter Aa.
 der Dichte der im Nordosten geplanten Wohngebiete (höhere städtebauliche Dichte
verlangt zur Wahrung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse einen größeren
Freiraum).
 rechtliche Stellung der inneren Erschließung (öffentliche oder private Straße) und
die konkrete Ausformung der Straße.
6.1
Zielsetzung des Einzelhandelskonzeptes
Um die Entwicklungen für den Einzelhandel in der Stadt städtebaulich steuern zu können,
hat die Stadtverordnetenversammlung am 21.12.2011 die 2. Fortschreibung des
Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Bocholt als Leitlinie für die Bauleitplanung gemäß § 1
Abs. 6 Ziffer 11 Baugesetzbuch beschlossen. Oberstes Ziel hierbei ist es, die negativen
Auswirkungen
auf
die
Zentrenstruktur
(Innenstadt
als
Hauptzentrum,
Nahversorgungszentren in den Stadtteilen) zu vermeiden.
Die Funktionen der Innenstadt sind genau im Einzelhandelskonzept beschrieben. Der
vorliegende Änderungsplan zum Bebauungsplan K 6 setzt die entsprechenden
Zielsetzungen um. Da es sich um den Zentralen Versorgungsbereich Innenstadt handelt, ist
die Auswahl der Nutzungsart Kerngebiet richtig. Im Gebiet befindet sich zudem
großflächiger Einzelhandel, der an diesem Standort traditionell zu finden ist und durch die
Festsetzung abgesichert werden soll.
Zur Projektentwicklung des Hertie-Areals wurde ein Einzelhandelsgutachten in Auftrag
gegeben und 2014 erarbeitet. Die Aufgabenstellung bezog sich auf die Frage, wie viel
Verkaufsfläche am Standort des ehemaligen Hertie-Areal stadtverträglich ist und welche
Sortimente und Betriebskonzepte des Einzelhandels für die Bocholter Innenstadt
notwendig bzw. wünschenswert wären.
Zusammenfassend ist zu sagen, „das Gestaltungspotenzial für Einzelhandelsnutzungen in
der ehemaligen KARSTADT / HERTIE – Immobilie dürfte zwischen 3.000 m² und 5.000 m²
(Verkaufsfläche, A.d.V.) liegen. Adressaten sollten internationale Filialisten sein, die das
gute und hohe Angebotsniveau des Bocholter Einzelhandels weiterentwickeln und ggf. zu
einem ‚Aufstieg‘ mit oberzentralen Angebotsqualitäten führen. Die ehemalige KARSTADT /
HERTIE-Immobilie und ihr Umfeld ist ein Profil bildender Standort. Die Gesamtattraktivität
der Projektentwicklung wird nicht nur durch die Flächenausschöpfung im Einzelhandel
geprägt werden, sondern durch ihre Multifunktionalität mit Sitz der Stadtsparkasse
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Bocholt, attraktiver Gastronomie und Wohnungsnutzung in den Obergeschossbereichen.“1
Das Gutachten ist beim Fachbereich Stadtplanung und Bauordnung einzusehen und
Anhang 2 zur Begründung.
6.2
Art der baulichen Nutzung
Für die jeweiligen Baugebiete ist gemäß § 7 der Baunutzungsverordnung Kerngebiet,
gemäß § 6 Baunutzungsverordnung Mischgebiet und gemäß § 4 Baunutzungsverordnung
Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Mit dieser Festsetzung ergibt sich ein abgestuftes
System der Nutzungsmöglichkeiten, die dem Standort im zentralen Versorgungsbereich
Innenstadt gerecht werden.
In den textlichen Festsetzungen zum Bebauungsplan ist eine Definition der Verkaufsfläche
vorgegeben. Sie entspricht der einschlägigen Rechtsprechung.
6.2.1 Kerngebiet gemäß § 7 Baunutzungsverordnung
Entlang der Straße Neutorplatz und der Kreuzstraße ist die Festsetzung Kerngebiet
vorgesehen.
Der Bebauungsplan setzt für die Bereiche Wohnen in den Obergeschossen fest.
Rechtsgrundlage hierzu ist § 7 Abs. 2 in Verbindung mit § 7 Abs. 4
Baunutzungsverordnung. Immer wieder wird diskutiert, in wieweit eine Festsetzung von
Wohnen im Kerngebiet die Zweckbestimmung des Kerngebietes konterkariert.
Die Zweckbestimmung des Kerngebietes ist insbesondere auf die Innenstadt als
Kristallisationspunkt aller Nutzungen und aller Funktionen ausgerichtet und weist auch
deutlich auf die Tatsache hin, dass es sich um zentrale Einrichtungen der Wirtschaft,
Verwaltung und Kultur handeln muss. Allerdings spielt das Thema Wohnen in der
Beschreibung der Zweckbestimmung keine Rolle, obwohl die Aufhebung von
Monostrukturen und die Belebung der Innenstädte klare Zielsetzung in der
Städtebaupolitik des Landes und des Bundes ist. Die Lebensqualität der Innenstädte soll
gerade durch das Wohnen wieder belebt werden. Darin sind sich Fachleute einig.
Auch in Bocholt als Mittelstadt ist eine „Renaissance“ der Innenstadt für die Nutzung
Wohnen festzustellen. Der Strukturwandel im Einzelhandel und die damit frei werdenden
Flächen in den Obergeschossen ermöglichen auch der Nutzung Wohnen als
Investitionsobjekt unter besseren ökonomischen Bedingungen wieder in der Innenstadt
Fuß zu fassen. Die Nutzung Wohnen kann in der Innenstadt oder in einem Teilbereich wie
der Kreuzstraße ökonomisch schlechtere Bedingungen oder Lagen stabilisieren und zur
Frequenzsteigerung beitragen. Zum jetzigen Zeitpunkt kann aus Bocholter Sicht festgestellt
werden, dass die Zunahme der Nutzung Wohnen die Innenstadt attraktiver macht. Eine
Abnahme der zentralen Funktion für die Region ist dadurch nicht zu erkennen.
Hinsichtlich des Einzelhandels ist gerade die Kreuzstraße keine 1 A Lage, sondern
ermöglicht unter Umständen auch nicht so renditeträchtigem Einzelhandel die Ansiedlung.
Das ist für die Innenstadt auch für großflächige Betriebe von Bedeutung. Auch wenn es so
1
CIMA, Gestaltungspotenziale zur Weiterentwicklung des Einzelhandels in der Stadt Bocholt mit Blick auf Revitalisierung des ehemaligen KARSTADT / HERTIE – Hauses, Auftraggeberin Stadt Bocholt, September 2014, S. 41
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scheint, als wäre die 1A-Lage in der Innenstadt immer die entscheidend bestimmende
Lage, wird die Qualität einer Stadt zunehmend auch durch die anderen Lagen geprägt, in
denen alternative Handelskonzepte ausprobiert und angeboten werden können. Inhaber
geführter Betriebe oder Neugründungen können unter günstigeren Bedingungen einen
Standort finden. Zunehmend unterscheiden sich Innenstädte gerade durch solche Lagen
mit vielfaltiger Nutzungsmischung.
Die Zweckbestimmung des Kerngebietes in Kombination mit den Höchstgrenzen der
städtebaulichen Kennwerte der Baunutzungsverordnung weist auf Gebäude hin, die in
größeren Maßstäben gebaut werden können. Diese städtebauliche Gewichtung im Hochbau
macht gerade die gewünschte Urbanität an der Kreuzstraße aus. Das Gefühl der Urbanität
entsteht dann, wenn sich viele Menschen auf engem Raum aufhalten. Durch diese
Festsetzung soll die Möglichkeit eröffnet werden, diesen Gesamteindruck entstehen zu
lassen.
Unterschied zwischen Variante 1 und 2: In Variante 2 wird das Kerngebiet weiter nach
Norden entlang des Ringes festgesetzt und damit erweitert. Hierbei spielen städtebauliche
Überlegungen zur Bedeutung der Flächen am Theodor-Heuss-Ring für den großflächigen
Einzelhandel und andere für eine Innenstadt typische gewerbliche Nutzung eine Rolle.
6.2.2 Mischgebiet gemäß § 6 Baunutzungsverordnung
Im Nord-Westen des Plangebietes ist entlang der Bocholter Aa ein Mischgebiet vorgesehen.
Da dieser Teil des Plangebietes nicht direkt an der Kreuzstraße liegt, aber immer noch
durch seine Lage zur Fußgängerzone geprägt ist, ist die Festsetzung eines Mischgebietes
für die Entwicklung zuträglich. Ein höherer Anteil von Dienstleistungen kann hier durchaus
zum Tragen kommen. Das Wohnen ist ebenfalls eine gewünschte Nutzung, die sich auch im
Erdgeschoss befinden kann.
Für diesen Bereich schließt sich das Kerngebiet aus, da gerade in der „zweiten“ Reihe
entlang der Bocholter Aa die Nutzung Wohnen eine größere Rolle spielen soll. Der
Charakter des Gebietes dürfte aber noch deutlich gewerblicher geprägt sein, als der eines
Allgemeinen Wohngebietes.
6.2.3 Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 Baunutzungsverordnung
Im nordöstlichen Plangebiet ist Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Am Theodor-HeussRing und entlang der Bocholter Aa im Norden wird die bestehende Wohnbebauung
berücksichtig und dadurch gesichert.
Variante 1: Der Grundstückseigentümer Theodor-Heuss-Ring 22 hält an der Nutzung
Wohnen fest und ist mit einer Entwicklung des Bereiches hinsichtlich anderer Nutzungen
nicht einverstanden. Diese Haltung hat in der Abwägung dazu geführt, die Nutzungsart
Wohnen für den Norden des Plangebietes stärker in Betracht zu ziehen. Damit wurde
deutlich heraus gearbeitet, dass die Kerngebietsnutzung nur im Einmündungsbereich zur
Kreuzstraße und entlang der Kreuzstraße festgesetzt wird. Die bisherige im
Flächennutzungsplan vorgesehene Erweiterung des Kerngebietes nach Norden wird nicht
Rechnung getragen. Insbesondere auch unter dem Aspekt der Erschließung. Es ist davon
auszugehen, dass eine Wohngebietsnutzung immer noch weniger Frequenz aufweist.
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Um den Charakter einer lockeren Villensiedlung in Form von Einfamilienhäusern zu
erhalten, wie er im Norden der Bocholter Aa vorherrscht, ist die Anzahl der Wohneinheiten
auf 2 pro Grundstück begrenzt. Dies hängt auch mit der verkehrlichen Situation zusammen
(siehe Kapitel: 7. Verkehr und Erschließung, S. 14). In dieser Variante 1 erhält das
Grundstück mit der Hausnummer 22 keine hintere Baufläche, da es sich um ein gefangenes
Grundstück handelt und eine Erschließung über eine rückwärtige Zufahrt städtebaulich
nicht gewünscht ist.
Variante 2: In dieser Variante ist eine höhere Dichte geplant. Die Anzahl der
Wohneinheiten pro Gebäude ist nicht festgeschrieben, so dass Geschosswohnungsbau auf
größeren Bauflächen entstehen kann. Die Ausdehnung des Allgemeinen Wohngebietes ist
gegenüber Variante 1 zurückgenommen worden. Durch die öffentliche Erschließung mit
Wendehammer ist eine höhere Dichte auch im nordöstlichen Bereich möglich. Die
Erschließung über den Wohnweg wird zurückgebaut.
6.2.4 Vergnügungsstätten
Die Lenkung der Vergnügungsstätten erfolgt im Sinne des von dem Büro Stadt- und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH in Köln, im Oktober 2011 erstellte Steuerungskonzeptes
„Vergnügungsstätten“ für die Stadt Bocholt, welches am 21.12.2011 von der Stadtverordnetenversammlung als städtebauliches Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Ziffer
11 Baugesetzbuch (BauGB) beschlossen wurde. Die Bereiche, in denen Vergnügungsstätten
in der Innenstadt zugelassen werden können, sind auf die Ravardistraße (westliche Innenstadt) beschränkt. Sogenannte Freizeitzentren sind aber möglich. Eine entsprechende
Festsetzung wird in den Bebauungsplan aufgenommen.
6.3
Maß der baulichen Nutzung
Das Maß der baulichen Nutzung bewegt sich innerhalb der Regelungen des § 17
Baunutzungsverordnung für die jeweilige Gebietskategorie. Jedoch gibt es bei den
Varianten 1 und 2 Unterschiede beim Allgemeinen Wohngebiet, die im Detail beschrieben
werden.
Die überbaubaren Grundstücksflächen sind ausreichend groß bemessen und lassen
Spielraum für die hochbauliche Ausführung.
Entlang der Kreuzstraße und der Straße Neutorplatz ist eine drei bis fünf geschossige
Bauweise vorgesehen.
Variante 1:
Die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen im allgemeinen Wohngebiet zielt
auf einen Typen „Stadtvilla“ ab. Die Ausführung ist als Ein- bzw. Zweifamilienhaus vorgesehen. Die überbaubaren Grundstücksflächen deuten auf die Bautypen hin. Allerdings wird
das Gebäude mit der Adresse Theodor Heuss-Ring 18 überplant. Das große Grundstück bietet bei anderer Aufteilung zwei Bauflächen. Die Raumkante an der Straße Theodor-HeussRing als auch das Abrücken von der Bocholter Aa ist als wichtige Entwurfskriterien zu
nennen. So rückt die Baugruppe im Norden insgesamt von der Bocholter Aa ab.
Insgesamt ist eine zwei geschossige Bebauung vorgesehen.
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Variante 2:
Für das Allgemeine Wohngebiet in Nordosten des Bebauungsplangebietes wurden die
Höchstwerte des § 17 der Baunutzungsnutzungsverordnung erhöht, um eine größere, der
Innenstadt entsprechende Dichte im Wohnungsbau anbieten zu können. Städtebaulich ist
diese Festsetzung damit zu begründen, dass eine breitere Grünfläche an der Bocholter Aa
für gesunde Arbeits- und Lebensbedingungen sorgt. Die Erhöhung der städtebaulichen
Kennwerte über die Höchstgrenze des § 17 Baunutzungsverordnung hinaus, erfordert eine
städtebauliche Begründung. In diesen Fall ist die Begründung gegeben. Die breite
Grünanlage entlang der Bocholter Aa gleicht die hohe Versiegelung aus. Dadurch werden
die Anforderungen an gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt und
die Umweltbelange ausreichend berücksichtigt.
Die anderen Bauflächen des Wohngebietes sind von der Kreuzstraße über eine
Erschließungsstraße zu erreichen. Daher kann auch eine Bebauung in Form von
Geschoßwohnungsbau dort vorgesehen werden. Auch ist bei dieser Variante eine größere
überbaubare Grundstücksfläche gewählt worden, um freiere Formen des
Geschoßwohnungsbaus zu ermöglichen. Wenn eine größere Dichte entwickelt werden soll,
kann und sollte der Stellplatznachweis in der Tiefgarage erfolgen. Hierzu ist sogar eine
Ausweitung der überbaubaren Grundstücksflächen auf den entsprechenden Baufeldern
festgesetzt.
Die Festsetzungen sind in beiden Varianten im Planentwurf durch Texteinschrieb
ausgewiesen.
Eine Festsetzung der Höhe ist in den textlichen Festsetzungen für beide Varianten gleich
lautend aufgenommen.
7. Verkehr und Erschließung
Die Erschließung des Planbereiches erfolgt über den Kreuzungspunkt Ebertstraße,
Industriestraße, Theodor-Heus-Ring, Hindenburgstraße und Kreuzstraße. Dieser
Knotenpunkt ist aufgrund der versetzten Einmündungen Industriestraße und Kreuzstraße
sehr langgezogen. Es handelt sich aus Sicht des KFZ-Verkehrs um den frequenzstärksten
Standort in der Stadt Bocholt mit rund 30.000 Kraftfahrzeugen (KFZ) am Tag. Dem
Knotenpunkt kommt eine wichtige Erschließungsfunktion für die Innenstadt für alle
Verkehrsarten zu.
Die Straße Kreuzstraße ist für die Erschließung des Gebietes ausreichend dimensioniert, so
dass die Erschließung gesichert ist. Die Bebauung an der Kreuzstraße ist direkt von der
Kreuzstraße aus erschlossen. Die westliche Plangebietsgrenze ist die Fußgängerzone
Neutorplatz. Von dort ist lediglich die Erschließung zu Fuß oder mit dem Rad vorgesehen.
Das Grundstück der ehemaligen Hertie-Immobilie wird zur Anlieferung und zur KFZErschließung nur von der Kreuzstraße erschlossen werden.
Entlang des Theodor-Heus-Ringes wird wegen der verkehrstechnisch schwierigen
Situation ein Zu- und Abfahrtsverbot festgesetzt. Die vorhandenen Zufahrten für die
Gebäude Theodor-Heuss-Ring 20 und 18 müssen zukünftig über das Geh-, Fahr- und
Leitungsrecht (GFL) erschlossen werden. Dadurch wird die Vielzahl der Zufahrt reduziert.
Lediglich die Zufahrt des Gebäudes Theodor-Heuss-Ring 22 wird auf die bestehende
Zufahrt beschränkt, da sich hier keine andere Lösung anbietet.
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Die Breite der Grünanlage an der Bocholter Aa berücksichtigt die Belange des Fuß- und
Radverkehrs. Die Breite des Grünstreifens ermöglicht einen ausreichenden
Promenadenweg, der der Frequenz am Standort gerecht wird und den Baumschutz
berücksichtigen kann. Zukünftig wird diese Grünfläche von der Fußgängerzone aus den
Auftakt über einen gestalteten Platz in den Freiraum / Parkanlage bieten. Der
Radschnellweg (Regio-Velo-Route) muss in die Gestaltung der Grünanlage eingebunden
werden. Die Wegebeziehung an der Bocholter Aa ist für den lokalen und regionalen
Radverkehr in die Bocholter Innenstadt als Einkaufs-, Arbeits- und Kulturort sehr
bedeutend.
In der Variante 1 wird das Allgemeine Wohngebiet von zwei Richtungen erschlossen, die
nicht miteinanderverbunden werden können und sollen. Diese sind als GFL vorgesehen.
Die Begünstigten sind in der Planzeichnung festgelegt. Ein von Süden kommendes GFL
erschließt die rückwertige Bebauung eines Grundstückteiles einer ehemaligen
Holzhandlung. Durch die Dimensionierung der Straße und des Anschlusses an das
Verkehrsnetz ist eine Bebauung in Form von Einzel- und Doppelhäusern möglich. Eine
Notwendigkeit, die Anzahl der Wohneinheiten aus Sicht der Verkehrserschließung zu
beschränken, besteht hier nicht.
Für den nördlichen Teil des allgemeinen Wohngebietes stellt sich der Sachverhalt durchaus
schwieriger dar. Die Einmündung des bestehenden Weges liegt unmittelbar vor der
signalisierten Kreuzung. Heute kann die Einmündung nur „rechts rein und rechts raus“ für
den KFZ-Verkehr genutzt werden. Diese ungünstige Situation ist für die Sicherheit des
Verkehrs von Bedeutung und sollte auf keinen Fall durch die Planung verschlechtert
werden. Daher ist die Anzahl der Wohneinheiten auf 2 pro Grundstück beschränkt. Es
ergibt sich bei einer max. Anzahl von ca. 24 WE ca. 75 Fahrten am Tag an die Einmündung.
Hierbei wird die Bestandssituation gewürdigt, obwohl diese Erschließung
verkehrstechnisch als schlecht bewertet wird.
Bei der Variante 2 wird die Erschließung über das GFL/ Theodor-Heuss-Ring für das im
Nordosten liegenden Allgemeine Wohngebiet auf ein Mindestmaß reduziert. Lediglich die
Straßenrandbebauung ist über dieses GFL erschlossen.
Das Allgemeine Wohngebiet ist daher über eine öffentliche Straße erschlossen, die in einen
Wendehammer mündet. Dieser kann von Ver- und Entsorgungsfahrzeugen befahren
werden. Die Dimensionierung der Wendeanlage ist ausreichend.
8. Ver- und Entsorgung, Leitungstrassen
Der Bebauungsplanbereich tangiert öffentliche Straßen. Insofern werden Leitungstrassen
in der Kreuzstraße berührt. In den privaten Erschließungsflächen, auf denen Geh- Fahrtund Leitungsrechte festgesetzt werden, sind diese auch für die Versorgungsträger als
Leitungstrassen vorgesehen. Ein Hinweis wurde für die Abstimmung mit der Deutschen
Telekom aufgenommen.
Im Übrigen ist dieses ältere Stadtgebiet voll erschlossen, Ver- oder Entsorgungsfragen sind
grundsätzlich geregelt. Insofern wird davon ausgegangen, dass auch das anfallende
Niederschlagswasser bei einer eventuellen Neubebauung von Grundstücken in die
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öffentliche Kanalisation abzuleiten ist, da andere Lösungen im Aufwand technisch bzw.
wirtschaftlich unverhältnismäßig wären.
Sämtliche Abfälle zur Beseitigung unterliegen dem Anschluss- und Benutzungszwang nach
§ 4 Abs. 1 und 2 der Abfallentsorgungssatzung der Stadt Bocholt und sind somit dem
Entsorgungs- und Servicebetrieb (ESB) zu überlassen.
9. Denkmalschutz / Bodendenkmalpflege
Die Belange des Denkmalschutzes sind nicht betroffen. Weder im Plangebiet noch in der
unmittelbaren Umgebung sind Denkmäler vorhanden. Eine Sichtbeziehung zur St.
Georgkirche besteht über den Grünzug entlang der Bocholter Aa.
Auch hinsichtlich des Vorhandenseins von Bodendenkmälern liegen keine Erkenntnisse
vor. Bodendenkmäler können aber trotzdem im Boden vorhanden sein. Bezüglich der
Belange der Bodendenkmalpflege ist ein Hinweis in den Bebauungsplan aufgenommen
worden.
10.
Umweltbelange und grünordnerische Belange des Freiraumes
10.1 Vorprüfung gemäß § 13 a Baugesetzbuch
Im Rahmen des Änderungsverfahrens ist wegen der Flächengröße (ca. 39.000 m²
Gesamtfläche und ca. 22.000 m² überbaubare Grundstücksfläche) eine Vorprüfung der
Umweltbelange gemäß § 13 a zu erstellen. Durch die Planung werden keine
nennenswerten neuen Baurechte geschaffen, die sich auf die Bodenversiegelung
auswirken. Ganz im Gegenteil wird durch die Umwandlung von Gewerbegebiet in
Allgemeines Wohngebiet und Grünanlage Strukturen verbessert. Insofern werden keine
erheblichen Auswirkungen durch die Änderung des Bebauungsplanes eintreten. Im
Vorprüfbericht werden die Belange des Umweltschutzes gemäß den § 1 Abs. 6 Nr. 7 in
Verbindung mit Anlage 2 des Baugesetzbuches beschrieben und bewertet. Sie beschreibt
dabei die Auswirkungen auf die Schutzgüter Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft und Klima
und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7a Baugesetzbuch), die umweltbezogenen Auswirkungen auf den Menschen
und seine Gesundheit (§ 1 Abs. 6 Nr. 7c) sowie die umweltbezogenen Auswirkungen auf
Kulturgüter und sonstige Sachgüter (§ 1 Abs. 6 Nr. 7d).
Der Vorprüfbericht legt dar, dass die zu erwartenden Umweltauswirkungen bei
Realisierung des Vorhabens bzw. der Baurechte nicht erheblich sind.
Der Vorprüfbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung und ist als Anhang
beigefügt.
Für die Belange des Freiraums ist die Breite der Grünanlage an der Bocholter Aa von
besonderer Bedeutung. Schon im Grünordnungsrahmenplan aus dem Jahr 1999 ist die
Bocholter Aa als Hauptgrünzug beschrieben und Maßnahmen zur Verbesserung
niedergelegt. Mit der jetzt vorliegenden städtebaulichen Planung besteht die Möglichkeit
diesen Grünzug zu sichern. Die Ausdehnung berücksichtigt einerseits die Belange des Fußund Radverkehrs andererseits die Belange der Landschaftsökologie und des Kinderspiels.
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Die Breite des Grünstreifens ermöglicht einen ausreichenden Promenadenweg, der der
Frequenz am Standort gerecht wird und den Baumschutz berücksichtigen kann. Die
städtebaulich bedeutenden Bäume sind zum Erhalt festgesetzt. Sollten sie gefällt werden
müssen, ist eine Nachpflanzung durchzuführen. Zukünftig wird diese Grünfläche von der
Fußgängerzone aus den Auftakt über einen gestalteten Platz in den Freiraum / Parkanlage
bieten. Der Radschnellweg (Regio-Velo-Route) muss in die Gestaltung der Grünanlage
eingebunden werden.
Ein entsprechender Hinweis ist in den Bebauungsplan aufgenommen worden.
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10.1.1 Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und sonstiger Behörden gemäß § 13 a (1) Ziffer 2 Baugesetzbuch
Folgende Stellungnahmen sind in der frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und sonstiger Behörden gemäß § 13 a (1) Ziffer 2
Baugesetzbuch eingegangen.
Dienstelle
Straßen NRW
Kreis Borken - Anlagen bezogener
Immissionsschutz
Kreis Borken –
Raumplanung, Landschaft,
Wasserwirtschaft und
Abgrabung
Deutsche Telekom
Stellungnahme
 Zu- und Abfahrtsverbot entlang des Theodor-HeussRings wird befürwortet.
 Variante 2 soll aus Verkehrssicherheitsgründen weiter
verfolgt werden.
 Fehlende Informationen zum Anlagen bezogenen Immissionsschutz in der Begründung.
 Deutliche Aussagen zur Bestands- und Genehmigungssituation auf den Grundstücken, damit die
Immissionssituation eindeutig dargestellt wird.
 Forderung nach Immissionsschutzgutachten, wenn Betriebe noch vorhanden sind.
 Teile des Plangebietes können beim Extremhochwasser überschwemmt werden.
 Bei Planung der Freianlagen an der Bocholter Aa sollen landschaftsökologische Aspekte und Belange des
Rad- und Fußverkehrs Berücksichtigung finden.
 Prüfauftrag, ob Maßnahmen zur strukturellen und ökologischen Aufwertung der Bocholter Aa realisiert
werden können.
 Abschließende Stellungnahme nach Vorliegen des
Gutachtens zum Artenschutz.
 Altlastensituation ist ausreichend im Plangebiet berücksichtigt (Kennzeichnung in Variante 2)
 Berücksichtigung der Leitungstrassen und bei Ände-
Stellungnahme und Einschätzung der Verwaltung

Kapitel 3: Örtliche Situation/ Bestand auf Seite 4 und
Kapitel 10.5 Immissionsschutz auf Seite 23wird um die
Punkte Bestands- und Genehmigungssituation wird ergänzt.

Die Begründung wird um ein Kapitel Hochwasserschutz
und einen Hinweis ergänzt.
Für die öffentliche Grünanlage wird ein Hinweis hinsichtlich der landschaftsökologischen Grüngestaltung
und der Berücksichtigung der Belange des Rad- und
Fußverkehrs in den Bebauungsplan aufgenommen.


Ein entsprechender Hinweis wird in den Bebauungsplan
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Technik GmbH
IHK Nord Westfalen

Bezirksregierung
Münster, Dez. Regionalplanung
BEW




Feuerwehr


Wirtschaftsförderung/ 
Stadtmarketing
Bocholt
ESB


rung rechtzeitige Mitteilung (fünf Monate vorher) vor
Baubeginn.
Flächenanteil für Erschließung und Grünflächen zu
hoch
Entspricht den Zielen der Raumordnung und Landesplanung
Bestätigung der Löschwasserentnahme vom 96 m³/h
Bei Erschließungsflächen, die mit einem Geh-, Fahrund Leitungsrecht versehen werden, den Versorgungsträger berücksichtigen.
Abstimmung zu Standorten von Transformatorenstationen und Ortsnetzregeleinrichtungen
Variante 1: Grundstückszufahren müssen 3 m breit
sein, wenn Sie weiter als 50 m von der öffentlichen
Verkehrsfläche entfernt sind; Wendemöglichkeiten für
Feuerwehrfahrzeuge in den privaten Stichwegen; Befahrbarkeit der Grünfläche an der Bocholter Aa für
Feuerwehrfahrzeuge; ausreichende Löschwassermenge
Variante 2: Wendemöglichkeiten für Feuerwehrfahrzeuge in den privaten Stichwegen; Befahrbarkeit der
Grünfläche an der Bocholter Aa für Feuerwehrfahrzeuge; ausreichende Löschwassermenge
Berücksichtigung der wirtschaftlichen Interessen der
Investoren bei der Planung der Verkehrs- und Grünflächen
Variante 1: Am GFL 1 müssen die Mülltonnen am
Theordor-Heuss-Ring gesammelt werden; beim GFL 2
werden die Mülltonnen am zentralen Platz gesammelt,
der Platz ist von Parkplätzen freizuhalten und muss als
Wendeanlage für die Müllfahrzeuge ausreichend sein.
Variante 1: Wendeanlage 22 m, Aufstellung der Mülltonnen im Bereich der Wendeanlage.
aufgenommen.

Der Anteil an Erschließungs- und Grünflächen entspricht
einer wirtschaftlichen Ausnutzung des Areals.

Ein Hinweis zur Löschwasserentnahme wird in den Bebauungsplan aufgenommen.
Für alle Fläche mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten
werden für die Versorgungsträger festgelegt.
Ein Hinweis zur Abstimmung mit dem Ver- und Entsorgungsträger wird aufgenommen.
Die technischen Erfordernisse für die Erschließung werden nach der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit
mit der Feuerwehr vor der öffentlichen Auslegung abgestimmt, da erst zu diesem Zeitpunkt das weiter zu
verfolgende Konzept feststeht.
Die Forderung der Befahrbarkeit der Grünfläche wird in
dem Hinweis zur Gestaltung der öffentlichen Grünanlage
aufgenommen.





Die wirtschaftlichen Auswirkungen sind bei der Planung
in der Abwägung aller Belange berücksichtigt worden.

Die erforderlichen Breiten der Erschließungsanlagen
werden in den Bebauungsplan aufgenommen.
Die Entwässerungsfragen werden nach der frühzeitigen
Beteiligung der Öffentlichkeit mit dem ESB vor der öffentlichen Auslegung abgestimmt, da erst zu diesem
Zeitpunkt das weiter zu verfolgende Konzept feststeht.

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
FB Tiefbau Verkehr
Stadtgrün







Überprüfung der Leistungsfähigkeit und Zustand der
Kanalisation
Überprüfung der Direkteinleitung in die Bocholter Aa
Berücksichtigung der Ergebnisse des Artenschutzrechtlichen Gutachtens (Hinweise und Maßnahmen)
zur Offenlage
Verzicht auf die Festsetzung der Bäume in der Grünanlage entlang der Bocholter Aa, da die Trasse des
Radschnellweges (Regio-Velo-Route) noch nicht feststeht. Bei Baumfällung soll Nachpflanzung erfolgen
Prüfung, ob Radschnellweg nicht als Verkehrsfläche
festgesetzt werden muss – exakte Linienführung und
endgültiger Querschnitt steht noch nicht fest.
Abstimmungen im Bereich des westlichen Plangebietes entlang der Bocholter Aa und des ehemaligen
Hertie-Kaufhauses hinsichtlich der Freiraumnutzung
und Radverkehr
Variante 2 aus Sicht der Verkehrsplanung sehr günstig, Zuwegung muss nicht als öffentliche Straße
ausgebildet werden, eine Privaterschließung ist denkbar.
Zu- und Abfahrtsverbot entlang des Theodor-HeussRings wird befürwortet.

Für die öffentliche Grünanlage wird ein Hinweis hinsichtlich der landschaftsökologischen Grüngestaltung
und der Berücksichtigung der Belange des Rad- und
Fußverkehrs in den Bebauungsplan aufgenommen.
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10.2 Bodenschutz, Altlasten, Kampfmittel
Mit der Ausweisung des Kern- und Mischgebietes und der Allgemeinen Wohngebiete
werden lediglich schon versiegelte Bereiche neu geordnet. Die Wiedernutzbarmachung der
brach gefallenen und mindergenutzten Grundstücke sowie die planungsrechtliche
Absicherung entsprechen den Grundsätzen der Innenentwicklung und vermeiden weitere
Entwicklungen im Außenbereich. (§ 1a Abs. 2 Baugesetzbuch). Gegenüber dem derzeitigen
Zustand wird im Planbereich der Umfang der überbauten / versiegelten Flächen nicht
zunehmen. Die Funktionen des Bodens als Vegetationsstandort, als Lebensraum für
Bodenlebewesen sowie als Filter des Niederschlags- bzw. Sickerwassers werden durch
Überbauung und Versiegelungen nicht weiter beeinträchtigt, kann sogar im Einzelfall im
Allgemeinen Wohngebiet und in der Grünanlage verbessert werden.
Im Altlastenkataster des Kreises Borken sind folgende Flächen im Plangebiet dargestellt:
Grundstück des ehemaligen Hertie-Kaufhauses, Grundstück des Ärztehauses und
Grundstück des KFZ-Betriebes.
Das Grundstück des ehemaligen Hertie-Kaufhauses Neutorplatz 1 wird als ehemaliger
Webereistandort im Altlastenkataster geführt. Im Augenblick ist eine Untersuchung nicht
notwendig. Im Rahmen des Abrisses sind in Abstimmung mit dem Kreis Borken die
notwendigen Untersuchungen durchzuführen. Ein entsprechender Hinweis ist im
Bebauungsplan berücksichtigt.
Das Grundstück der Spedition Kreuzstraße 11/13 ist bisher nicht im Altlastenkataster
erfasst. Im Vorfeld der Umnutzung ist eine historische Recherche anzufertigen und falls ein
Altlastenverdacht besteht auch eine Untersuchung zur Gefährdungsabschätzung
durchzuführen.
Das Grundstück Kreuzstraße 15 beheimatete ehemals eine Tankstelle. Im Rahmen der
Errichtung des heutigen Ärztehauses ist eine umfangreiche Bodensanierung durchgeführt
worden. Weitere Maßnahmen und Untersuchungen sind nach dem gegenwärtigen
Kenntnisstand nicht erforderlich.
Auf dem Grundstück Kreuzstraße 17 bis 19 wurde bis zum Jahr 2000 eine Holzhandlung
geführt. Es ist bisher nicht im Altlastenkataster erfasst. Im Vorfeld der Umnutzung ist eine
historische Recherche anzufertigen und falls ein Altlastenverdacht besteht auch eine
Untersuchung zur Gefährdungsabschätzung durchzuführen.
Eine Tankstelle befand sich auf dem Grundstück Kreuzstraße 23. Diese Fläche wird im
Altlastenkataster geführt. Bis 2005 sind verschiedene Untersuchungen durchgeführt
worden, die auch zu Sanierungsmaßnahmen führten, die Ende 2009 durchgeführt worden
sind. Auf diesem Grundstück sind weitere Untersuchungen notwendig, die auch den in
Nutzung befindlichen Werkstattbereich einschließen.
Eine Kennzeichnung im Bebauungsplanentwurf ist aber geschehen.
Entsprechende Hinweise sind im Bebauungsplan K 6 enthalten. Die Gutachten sind beim
Fachbereich Tiefbau, Verkehr und Stadtgrün einsehbar (Liste der Gutachten siehe S. 26)
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24.05.2016
Im Plangebiet können Kampfmittel liegen. Aus diesem Grund ist ein Hinweis im
Bebauungsplan berücksichtigt worden.
10.3 Belange von Natur und Landschaft / Artenschutz
Ein Ausgleich von Eingriffen in Natur und Landschaft ist nicht erforderlich, da die Eingriffe
bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind (§ 1a Abs. 3 Baugesetzbuch).
In einer Ersteinschätzung zum Artenschutz sind unter Berücksichtigung von Vermeindungs
und Erhaltungsmaßnahmen aller Voraussicht nach keine erheblichen Konflikte für
planungsrelevante Arten zu erwarten. Da aber Abbrucharbeiten im Bereich vorhandener
Gebäude anstehen könnten, ist die Beschädigung bzw. Zerstörung von Fortpflanzungs- und
Ruhestätten geschützter Arten (z.B. Fledermäuse, Vögel) nicht ausgeschlossen. Insofern
wird im Genehmigungsverfahren zum Abbruch generell geprüft, ob der Verdacht auf Tiere
oder Lebensstätten geschützter Arten gegeben sein könnte. Im Verdachtsfall wird die
Fachbehörde beteiligt und ein Hinweis im Antragsbescheid aufgenommen.
Dieses Verfahren ist inzwischen gängige Praxis und wenden die gesetzlichen Grundlagen
an. Gleichwohl kann natürlich nicht ausgeschlossen werden, dass im Einzelfall Baum- bzw.
Gehölzfällungen erforderlich und Lebensstätten geschützter Arten zerstört werden
könnten. Ein entsprechender Hinweis ist im Bebauungsplan aufgenommen.
Ein artenschutzrechtliches Gutachten ist beauftragt, so dass die entsprechenden
Ergebnisse im weiteren Verfahren und bei der weiteren Freiraumplanung des Grünzuges
eingearbeitet werden können.
10.4 Klimaschutz
Das in der Innenstadt liegende Plangebiet ist dem dicht besiedelten Bereich in der Mitte
der Stadt zugeordnet. Damit unterliegt dieser Bereich den typischen klimatischen
Bedingungen des Stadtklimas mit gestörtem Temperatur-/ Feuchteverlauf und normaler
Strahlung. Mikroklimatisch ist die Bocholter Aa von Bedeutung, die deutlich für Abkühlung
und Feuchtigkeitsregulierung sorgt. Aus Sicht des Klimaschutzes ist es gerade für die
Innenstadt bedeutsam, diesen Hauptgrünzug zu schützen und weiter zu entwickeln. Für
Bocholt liegt keine stadtklimatische Untersuchung vor. Die topografische Situation und der
Grad der Immissionen lassen gravierende Belastungssituationen nicht befürchten.
Die vorhandenen versiegelten Flächen können zur Aufheizung der Luft und zur
Verringerung der Luftfeuchtigkeit führen (Wärmeinseln). Der Verkehr und die ansässigen
Betriebe können durch die Emissionen an diesem Standort die Luftsituation ungünstig
beeinflussen.
Durch die Planung werden die überbaubaren Flächen nicht erweitert. Die Festsetzung des
Kern- und Mischgebietes und des Allgemeinen Wohngebietes trägt wie bisher nicht zur
Kaltluftproduktion bei. Die Erweiterung der Grünanlage Bocholter Aa dagegen verbessert
die Situation.
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Ein Luftaustausch erfolgt nach wie vor insbesondere aufgrund der dominanten
Südwestwinde. Das Plangebiet befindet sich an einer der verkehrsreichsten Straße der
Stadt Bocholt. Erkenntnisse über Feinstaubbelastungen sind nicht vorhanden. Veränderte
Luftbelastungen sind allerdings nicht zu erwarten, da sich der Kfz-Verkehr durch die
(Wieder-)Nutzung der Grundstücke nicht wesentlich erhöhen wird.
Um den Klimaschutz zu verbessern, hat die Stadt Bocholt Leitziele festgelegt und das
‚Integrierte Klimaschutz- und Klimaanpassungskonzept’ (IKKK 2013) aufgestellt und
beschlossen (einzusehen auf der Homepage der Stadt Bocholt). Im Konzept ist ein
Aufgaben- und Maßnahmenkatalog dargelegt, der sich bereits sukzessive in der Umsetzung
befindet.
Maßnahmen beziehen sich auf die stadtstrukturellen Überlegungen zur Anordnung der
Nutzungen in Verbindung mit den Grünanlagen. Das städtebauliche Ziel der
Innenentwicklung in diesem Änderungsbereich steht im Vordergrund, ist geschickt
kombiniert mit der linearen Struktur der erweiterten öffentlichen Grünanlage, die positive
Effekte auf das Plangebiet hat.
Um den Grünanteil zu erhöhen wurde eine Festsetzung mit Dacheingrünung in den
Bebauungsplan aufgenommen.
Erhebliche negative Auswirkungen auf die Schutzgüter Klima und Luft sind durch die
Bebauungsplanänderung nicht zu erwarten (§ 1a Abs. 5 Baugesetzbuch).
10.5 Immissionsschutz
Hinsichtlich der Immissionssituation, die auf das Plangebiet einwirkt, wurde ein
Lärmschutzkonzept erstellt, um geeignete Festsetzungen für wirksame Maßnahmen zu
treffen. Ziel dieser Maßnahmen soll es sein gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse
sicherzustellen. Die Lage des Plangebietes wirft allerdings hinsichtlich der Maßnahmen
Problemstellungen auf. Es befindet sich an dem verkehrsreichsten Kreuzungspunkt in der
Stadt Bocholt. Zur Berücksichtigung des Schallschutzes in der städtebaulichen Planung ist
unter anderem die DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) anzuwenden. Die Immissionen
des Gewerbegebietes an der Ewaldstraße und der Schienenverkehrslärm des südöstlich
gelegenen Bahnhofs sind aufgrund der Entfernung zum Plangebiet und der Dominanz des
Straßenverkehrslärms unerheblich.
Für
die
Planung
ist
zuallererst
der
Trennungsgrundsatz
des
Bundesimmissionsschutzgesetzes (§ 50 BImSchG) in die Abwägung einzustellen. Der
Trennungsgrundsatz besagt, dass bei raumbedeutsamen Planungen die Flächen einander
so zuzuordnen sind, dass schädliche Umwelteinwirkungen so weit wie möglich vermieden
werden. Die Anforderungen dieses Grundsatzes (Einhaltung der Grenzwerte der 16.
BImSchV – Verkehrslärmschutzverordnung) können und sollen im Rahmen der
vorliegenden Bauleitplanung keine Berücksichtigung finden, da die gesteckte Zielsetzung
der Innenentwicklung keine Standortalternativen zulässt. Der Trennungsgrundsatz ist eine
Abwägungsdirektive, der beim Überwiegen konkurrierender Belange zurückgestellt
werden kann.
In dem Bereich in dem das Plangebiet direkt an den Theodor-Heuss-Ring angrenzt ist von
einer Gesundheitsgefährdung auszugehen. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass von
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einer Gefährdung ausgegangen werden kann, wenn die Beurteilungspegel von 70 dB(A) am
Tag (von 6 bis 22 Uhr) und 60 dB(A) in der Nacht (von 22 bis 6 Uhr) überschritten werden.
Da jedoch die vorliegende Bauleitplanung zu keiner Verschlechterung und auch ursächlich
nur unerheblich dazu beiträgt, ist diese zulässig. Jedoch sind die Bewohner in diesem
Bereich innerhalb der Gebäude und in den Außenwohnbereichen der
Gesundheitsgefährdung nicht unmittelbar ausgesetzt. Im Zuge der städtischen
Lärmaktionsplanung sind Maßnahmen zu ergreifen, die in dem betreffenden Bereich
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zum Ziel haben.
Durch die städtebauliche Zielsetzung ergibt sich eine Zuordnung der Nutzungsarten. Der
rechtsverbindliche Bebauungsplan K6 setzt derzeit für die Bebauung an der Kreuzstraße
Gewerbegebiet fest. In beiden Planvarianten 1 und 2 wird dieser Bereich zukünftig als
Kerngebiet festgesetzt. Im Bereich des Theodor-Heuss-Ringes 18 bis 24 ist im
rechtsverbindlichen Bebauungsplan K 6 Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. In der
Variante 1 wird diese Nutzungsart nur für die Grundstücke Theodor-Heuss-Ring 18 bis 22
A beibehalten. Der Änderungsentwurf Variante 2 überplant die Grundstücke TheodorHeuss-Ring 20 bis 22 A mit Kerngebiet.
Aus dem Nutzungskonzept beider Varianten ergibt sich ebenfalls keine Verschlechterung
gegenüber der heutigen baurechtlichen Situation durch die Änderungsplanung für den
Bebauungsplan K 6.
Aktive Schallschutzmaßnahmen scheiden aufgrund der innerörtlichen Lage und der
negativen Auswirkungen auf das Orts- und Straßenbild aus. Aus städtebaulicher Sicht ist
aktiver Schallschutz in Form von Lärmschutzwänden oder Lärmschutzwällen zum Schutz
der straßenzugewandten Fassaden im Planbereich entlang der Innenstadtstraßen faktisch
nicht umsetzbar.
Da der Trennungsgrundsatz nicht eingehalten werden kann, soll für die
Nutzungskonzeption zum Schutz vor Lärmeinwirkungen durch den Straßenverkehr des
angrenzenden Theodor-Heuss-Ringes im Osten und Ebertstraße im Süden passive
Schallschutzmaßnahmen erforderlich, da aktive nicht möglich sind. Die angrenzende
Hauptverkehrsstraße L 572 weist eine Verkehrsbelastung von ca. 30.000 Kfz/Tag
(Prognose-0-Fall 2015 bzw. 2025 gem. Verkehrsberechnungsmodell) auf.
Im Beiblatt der DIN 18005 sind für die jeweiligen Gebietsnutzungen Orientierungswerte
angegeben. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für Mischgebiete/ Kerngebiete von 60
/ 65 dB(A) tags und 50 / 55 dB(A) nachts und für Allgemeine Wohngebiete von 55 dB(A)
tags und 45 dB(A) nachts werden in Teilbereichen überschritten. In den Bereichen in
denen Überschreitungen festgestellt wurden (Bereich wird festgelegt nachdem sich eine
Planungsvariante verfestigt hat), werden Anforderungen an den Lärmschutz definiert. Die
Beurteilungspegel (Rasterberechnung) für den Tag werden zu diesem Zweck entsprechend
dem Regelwerk der DIN 4109 ff (Schallschutz im Hochbau – 1989) um 3 dB/A erhöht um
eine Zuordnung zu den Lärmpegelbereichen der Norm vornehmen zu können. Der
Entwurfsverfasser hochbaulicher Anlagen bzw. der Sachverständige für den hochbaulichen
Schallschutz kann auf dieser Grundlage die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen für das
Gebäude festlegen. Um ungestörte Kommunikation in den Außenwohnbereichen zu
ermöglichen, sollen diese im Lärmpegelbereich IV nicht zulässig sein. (Festsetzung und
Zuordnung der Lärmpegelbereiche siehe Entwurf zur Änderung des Bebauungsplanes K 6).
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Die durch die vorliegende Bauleitplanung ausgelöste zusätzliche Verkehrserzeugung und
die damit einhergehende zusätzliche Lärmbelastung im nachgeordneten Straßennetz
(Fernwirkung) sind unerheblich.
Die verbleibende abwägungsrelevante Geräuscheinwirkung im Blockinnenbereich
oberhalb der Geringfügigkeitsschwelle (der Schwelle ab der das menschliche Ohr
Geräusche wahrnimmt) und unterhalb der schädlichen Umwelteinwirkung entspricht der
ortsüblichen Hintergrundbelastung des städtischen Lebens und ist zumutbar.
Sollte sich im weiteren Planverfahren die Variante 2 (die eine öffentliche Straße zur
Erschließung des Blockinnenbereiches vorsieht) verfestigen sind die Ausführungen in
diesem Kapitel zu ergänzen, da der Neubau einer öffentlichen Straße in den
Anwendungsbereich der 16.BImSchV fällt und ggf. Maßnahmen zur Lärmvorsorge auslösen
kann. Zur Vermeidung schädlicher Umwelteinwirkungen, sollen die in dieser Verordnung
aufgeführten Grenzwerte nicht überschritten werden.
Die Grundlagen der Lärmprognose können beim Geschäftsbereich Stadtplanung der Stadt
Bocholt eingesehen werden.
Hinsichtlich des Gewerbelärms handelt es sich um nicht störende Betriebe in der
Innenstadt. Der KFZ-Betrieb mit vornehmlich Verkauf, kleineren Reparaturen und Pflege
von KFZ an der östlichen Kreuzstraße kann aufgrund der Größe und des
Immissionsverhaltens als nicht störend eingestuft werden. Er ist als atypisch zu bewerten.
Für die heute aufgegebenen Nutzungen besteht kein Bestandsschutz.
10.6 Extrem-Hochwasser
Der Bereich der Bebauungsplanänderung des K 6 liegt im Überschwemmungsgebiet des
HQextrem. Die Hochwassergefahrenkarten HQ 100 und HQextrem sind Resultat der
Hochwasserrisiko-Management-Richtlinie der EG, wurden 2010 in nationales Recht im
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) umgesetzt und haben in erster Linie informativen Charakter. Daraus resultierende Maßnahmen (bis Ende 2015) sehen z. B. vor, dass es zukünftig einen Link auf den Internetseiten der Städte geben soll, der direkt zu den Karten
der Bezirksregierung führt, sodass sich interessierte Bürger informieren können. Das
Plangebiet ist im HQextrem teilweise als potentielles Überschwemmungsgebiet im Blatt
4/18 zur Hochwassergefahrenkarte für das Bocholter Aa-System vom Mai 2013 der
Bezirksregierung Münster dargestellt.
Diese markierten Flächen sind aber keine gesetzlichen Überschwemmungsgebiete. Die
Hochwasserrisikokarte HQ Extrem enthält Informationen für Extremereignisse, die im
statistischen Mittel sehr viel seltener als alle 100 Jahre auftreten. Ein diesbezüglicher
Hinweis wird im Bebauungsplan aufgenommen.
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Abb. Auszug aus der Karte der Bezirksregierung Münster, Hochwassergefahrenkarte,
Bocholter Aa-System A00, Mai 2013
11.
Flächenbilanz
Variante 1
Kerngebiet
davon GFL
davon GFL
Mischgebiet
davon GFL
Wohnbaufläche
davon GFL
davon GFL
m²
18.371
Bauflächen insgesamt
GFL insgesamt
Grünfläche
Gesamt
33.680
12.
% in Bezug
auf Bauflächen
%
46
% in Bezug
auf Bauflächen
3
9
514
1.700
3.425
9
0
17
11.884
30
m²
20.496
Bauflächen insgesamt
GFL insgesamt
Grünfläche
Verkehrsfläche
Gesamt
31.098
% in Bezug
auf Bauflächen
%
52
% in Bezug
auf Bauflächen
8
1.700
3.425
9
0
17
7.177
18
2
171
7
9
797
1.111
85
29
4.139
5.884
39.564
Variante 2
Kerngebiet
davon GFL
Mischgebiet
davon GFL
Wohnbaufläche
davon GFL
15
100
79
1.888
6.844
1.622
39.564
0
17
4
100
Kosten und Realisierung
Die weitere Realisierung der Bauvorhaben auf den Baugrundstücken wird in
Privatinitiative erfolgen. Zur Umsetzung der Planungsziele sind bodenordnende
Maßnahmen erforderlich. Der Umfang der Umlegung ist für die Varianten 1 und 2
unterschiedlich. Öffentliche Verkehrs- und Erschließungsanlagen sind in der Variante 2
anzulegen. Die Fläche der Grünanlage unterscheidet sich in den Varianten 1 und 2. Eine
Kostenübersicht wird daher erst zur öffentlichen Auslegung in die Begründung
aufgenommen.
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Bocholt, im April 2016
30-dö
Der Bürgermeister
i.A.
Dipl.- Ing. Andrea Döring
Städtische Baudirektorin
Anhang:
1. Vorprüfung gemäß § 13 a Baugesetzbuch
2. CIMA, Gestaltungspotenziale zur Weiterentwicklung des Einzelhandels in der Stadt
Bocholt mit Blick auf Revitalisierung des ehemaligen KARSTADT / HERTIE – Hauses,
Auftraggeberin Stadt Bocholt, September 2014 (ist im Fachbereich Stadtplanung und
Bauordnung einsehbar)
3. Lärmprognose vom Oktober 2015
Gutachten zu Altlasten und Bodenverunreinigungen(Einsehbar beim Fachbereich Tiefbau,
Verkehr und Stadtgrün)
Neutorplatz 1
 Untersuchung von Wasserproben Grundwassermessstellen Karstadt, WBI GmbH, Altenberge vom 23.03 1998
 Prüfbericht Grundwassermonitoring Karstadt, Wessling GmbH, Altenberge vom
24.06.2013
 Bericht: Orientierende Bausubstanz- und Bodenuntersuchung, Wessling GmbH, Altenberge, 15.07.2013, AG Stadtsparkasse! Freigabe müsste geklärt werden!
Kreuzstraße 15:
 Bericht zu Boden- und Grundwasseruntersuchungen auf dem ehemaligen Tankstellengelände Auto Heinzel (BTG) in Bocholt, Arbeitsgemeinschaft Abfall und Altlast,
Münster vom 07.11.1989
 Bericht: Wohn- und Geschäftshaus an der Kreuzstraße in Bocholt – Bodenuntersuchungen, Hinz Geo Technik, Münster vom 30.04.1992
 Bericht: Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses an der Kreuzstraße in Bocholt –
Bodenuntersuchung, Hinz Geo Technik, Münster vom 28.09.1991
 Bericht: Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses an der Kreuzstraße in Bocholt –
Bodensanierung, Hinz Geo Technik, Münster vom 22.10.1991
 Bericht: Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses an der Kreuzstraße in Bocholt –
Bodensanierung, Hinz Geo Technik, Münster vom 14.04.1993
 Bericht: Neubau eines Wohn- und Geschäftshauses an der Kreuzstraße in Bocholt –
Grundwasseranalyse, Hinz Geo Technik, Münster vom 28.04.1993
Kreuzstraße 23:
 Boden- und Grundwasseruntersuchungen auf dem ehemaligen Tankstellengelände
van Oepen in Bocholt, Arbeitsgemeinschaft Abfall und Altlast, Münster vom
07.11.1989
 Untersuchungen des Altstandortes Fa. Tepasse, Kreuzstraße in Bocholt, GP Umweltmanagement, Münster vom 26.07.1991
 Gutachterliche Stellungnahme zur Untersuchung von Untergrundverunreinigungen
der ehemaligen Tankstelle an der Kreuzstraße 23 in Bocholt, GP Umweltmanagement, Münster vom März 1992
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 Gutachten zur Grundwasseruntersuchung auf dem Grundstück Kreuzstraße 23 in
Bocholt, ehemalige Tankstelle Pieper, Dipl. Geol. Veronika Steinberg, Grefrath vom
03.09.2006
 Dokumentation der Bodensanierung an der ehemaligen Tankstelle Kreuzstraße 23
in Bocholt, Dipl. Geol. Veronika Steinberg, Grefrath vom 27.12.2006
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