idee zur verdichtung im bestand arbeitsgruppe - JUSO Basel

DAS
BASLER
DACH
IDEE ZUR VERDICHTUNG IM BESTAND
ARBEITSGRUPPE STADTENTWICKLUNG
JUSO BASEL- STADT
2016
1
Superstudio
Sopraelevazione del Colosseo, 1969
Quelle: Superstudio, Editori Laterza, 2010, p 29-34
2
WIESO BRAUCHT
BASEL MEHR WOHNRAUM?
EINLEITUNG
„In den kommenden Jahren ist in
Basel ein viel zu einseitiges
Wachstum von vielen neuen
Arbeitsplätzen und zu wenigen
Wohnungen zu erwarten.
Ein Ende der Wohnungsknappheit
ist nicht in Sicht.“
asel-Stadt
Wachstum. Wie die nebenstehende Übersichtskarte zeigt, ist in den
kommenden Jahren ein viel zu einseitiges Wachstum von vielen neuen
Arbeitsplätzen und zu wenigen Wohnungen zu erwarten. Ein Ende
der Wohnungsknappheit ist nicht in Sicht. Die problematischen
sozialen und ökologischen Auswirkungen, wie steigende Mieten und
mehr Verkehr, sind bekannt. Basel braucht dringend zusätzlichen
Wohnraum. Unsere Arbeitsgruppe hat sich bereits 2013 mit der
Studie ‚Für Basel - Neuer Wohnraum für 15‘000 Menschen‘ mit konkreten städtebaulichen Vorschlägen der Thematik angenommen.
Dichte. Heute, drei Jahre danach, stehen wir politisch an einem
anderen Punkt. Die Ablehnung der Stadtrandentwicklungsprojekte
Süd und Ost hat gezeigt, dass eine weitere Ausdehnung der Siedlungsfläche nicht mehrheitsfähig ist. Dazu besteht nur eine
Alternative: Die konsequente Verdichtung des Bestands. Dichte
wird dabei oft einseitig als räumlich-bauliches Phänomen verstanden. In unseren Augen geht es jedoch genauso um die soziale und
funktionale Dichte, aber auch die Dimension der historischen
Dichte darf nicht vergessen werden: Die Geschichte des Ortes, die
massgebend zur Identität der Stadt beiträgt.
Potential. Wir wollen dabei zwei Voraussetzungen besondere
Beachtung schenken: Einerseits sind in Basel erhebliche Ausbaureserven im Bestand vorhanden, andererseits gehören rund 70%
der Wohnbauten Privatpersonen, die oft kein Interesse oder keinen
Anreiz haben, ihre Liegenschaften für einen Neubau abzureissen.
Hier skizzieren wir einen Lösungsweg: Das Basler Dach.
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Auswirkung der Zonenplanrevision Basel-Stadt bis 2030:
Die aktualisierte Übersichtskarte zeigt das grosse Ungleichgewicht
von zusätzlichen Arbeitsplätzen (blau = 20‘000) zu Wohnraum (rot = 6‘000).
Idee. Die Idee ist denkbar einfach. Auf bestehendem Wohnraum
soll neuer Wohnraum entstehen. Wie das im Detail funktioniert,
zeigen wir auf den folgenden Seiten. Ausgehend von der historischen Analyse, einem Blick nach Genf, wo Aufstockungen in den
letzten Jahren stark forciert wurden, und vorbildhaften, aktuellen
Referenzen aus dem In- und Ausland, entwickeln wir eine konkrete
Strategie für Basel. Der Kanton Basel-Stadt soll ein DachaufbauSystem in vorfabrizierter Holzbauweise entwickeln, womit sich
zeit- und geldsparend bestehende Wohnbauten aufstocken lassen.
Anhand einer konkreten Fallstudie diskutieren wir technische,
räumliche und gestalterische Fragestellungen. Wir bleiben auch den
Beweis der ökonomischen Funktionaliät nicht schuldig: In einer
fundierten Berechnung unterziehen wir unser Fallbeispiel einer
Rentabilitätsanalyse. Zu guter Letzt entwickeln wir ein Programm
zur politischen Umsetzung des ‚Basler Dachs‘ in vier Schritten.
Umsetzung. Der Dank gebührt allen, die an der vorliegenden
Publikation in irgendeiner Form mitgearbeitet und -gedacht haben.
Wir hoffen auf offene Ohren und Augen der PolitikerInnen - über
Parteigrenzen hinweg, ohne sich in rhetorischen Grabenkämpfen
zu verlieren. Nur so können wir der Lösung eines der dringlichsten
Probleme unserer Stadt, der akuten Wohnungsknappheit, einen
Schritt näher kommen.
Lukas Gruntz, Leiter AG Stadtentwicklung
1
Aufstockung Villino Alatri, Rom
Mario Ridolfi, 1949
Quelle: Surélévation d’un immeuble à Rome, L’architecture d’aujourd’hui, n°41, juin 1952, p 57
2
WIE SEHEN
HISTORISCHE
VORBILDER AUS?
ANALYSE
Historisches Beispiel Bern:
Die Bauten der Altstadt wurden systematisch aufgestockt und erweitert.
Dadurch entstanden die charakteristischen Lauben und die Vorkeller
mit direktem Zugang von der Strasse aus.
Wachstum. Wir brauchen immer mehr Platz. Sei es aufgrund des
wachsenden Raumbedarfs oder der Zunahme an Einpersonenhaushalten. Das Problem beschränkt sich aber nicht nur auf grössere
Städte wie Basel oder Zürich. Die Grenze zwischen Zentrum
und Agglomeration verschwindet zusehends. Die Zunahme des
Flächenbedarfs pro Kopf liegt aber nicht nur an den steigenden
Wohnflächen. Auch der Privatverkehr nimmt immer mehr Platz ein.
Sind die meisten Städte in den vergangenen Jahren vor allem durch
Vergrösserung über ihre Ränder hinaus gewachsen, so gilt heute das
Prinzip der inneren Verdichtung. Als mögliche Lösung präsentiert
sich das Aufstocken bestehender Liegenschaften.
Bern. Das dies keine neue Idee ist, zeigt das Beispiel Bern. Bereits
im 15. Jahrhundert sind die typischen Laubengänge durch das
Aufstocken entstanden, die Hochtrottoirs gar durch das Absenken
der Strasse. Das Aufstocken von bestehenden Häusern oder ganzen
Häuserzeilen hat nicht nur ökonomische Vorteile, sondern bringt
auch soziale Veränderungen mit sich. Bürobauten beispielsweise
können problemlos mit Wohnungen aufgestockt werden. Die
Diversität wird gesteigert, der Gefahr aussterbender Quartiere wird
Einhalt geboten und attraktiven Wohnraum gibt es obendrauf.
3
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Aufstockung Wohnhaus, Avenue de Sécheron 9, Genf
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Quelle: Nicht bloss aufgestockt, Hochparterre, 11/2015, S. 67
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WAS KÖNNEN
WIR VON GENF LERNEN?
DIE CALVIN-STADT STOCKT AUF
Baugesetz. Die Notwendigkeit der Verdichtung im Bestand wurde
in Genf längst erkannt. Aufgrund des Mangels an Wohnraum
ist eine Herangehensweise der Verdichtung bestehender Bauten
entwickelt worden. Zentrales Element dabei war die Aufzonung als
Massnahme gegen die Wohnungsnot. Im Ring um die historische
Altstadt sollen Gebäude um zwei Etagen, respektive sechs Meter
aufgestockt werden. So können die entsprechenden Stadtteile neu
von 24 auf 30 Meter oder von 21 auf 27 Meter aufgestockt werden.
Das ermöglicht zusätzlich zwei Stockwerke. Auf Drängen des Heimatschutzes und der Denkmalpflege wurde zudem eine fallweise
Prüfung vorgeschrieben. Um die bauliche Harmonie eines Strassenzugs nicht zu gefährden, erstellt das Genfer Amt für Denkmalpflege
ein Inventar jener Gebäude, die sich für eine Aufstockung eignen.
Mieterschutz. Nicht zu unterschätzen ist dabei der starke Mieterschutz: Wohnungen aus Aufstockungen dürfen nicht durch
andernorts gebaute Büros kompensiert werden. Zudem darf ein
Eigentümer die Kosten einer Aufstockung nicht auf die anderen
Mieter überwälzen. Das führt dazu, dass bestehende Wohnungen
während dem Bau selten entmietet werden. Dem gegenüber steht
ein differenziertes Bewilligungsverfahren: Die Behörden unterscheiden bei der Baubewilligung zwischen der Aufstockung (Neubau)
und dem Bestand (Altbau), beispielsweise beim Energienachweis
oder Brandschutz. So entstand aus einem Mangel an Platz und einem wirtschaftlichen Zwang eine Gesetzgebung, die sowohl soziale,
wie |auch
arte professionnelle
SITG ökonomische Ziele verfolgt.
Beispiel einer Vergleichsstudie der Baubehörden der Stadt Genf.
Es wird überprüft, was für eine Auswirkung ein zusätzliches Geschoss aufs Stadtbild hat.
Schnitte der Strassenraumprofile:
Die sich durch Aufstockungen ergebenden Traufhöhen
in Bezug zur Strassenbreite
http://ge.ch/carte/pro/?mapresources=AMENAGEM
Genfer Modell:
Starker Mieterschutz + liberales Baugesetz
= sozialverträgliche Verdichtung im Bestand
CARTE
DONNÉES
OUTILS
LOCALISATION AVANCÉE
Localisation dynamique (saisir un nom)
VirtuelleRésultats
Übersichtskarte der Stadt Genf:
Die grün markierten Bauten sind für eine Aufstockung (franz.: Surélévation) geeignet.
5
Didden Village, Rotterdam
MVRDV, 2002 - 2006
Quelle: ww.mvrdv.nl
6
WIE SEHEN AUFSTOCKUNGEN
IM 21. JAHRHUNDERT AUS?
SCHWEDEN
Stockholm. Was in Schweizer Städten im kleinen und mittleren
Massstab funktionieren kann, hat sich im Ausland bereits in grösseren Projekten bewährt. Als interessanter Beitrag darf die «Stadt
über der Stadt» am Drottninggatan 53 in Stockholm gesehen
werden. Nicht nur eine Liegenschaft, sondern gleich ein gesamtes
Quartier wurde aufgestockt. Während Form und Aussehen vom
Bestand beibehalten werden konnte, wurde auf dem Flachdach
weltweit erstmalig eine komplette Wohnsiedlung inklusive Gassen
und Straßenbeleuchtung gebaut. Es entstand eine dörfliche Struktur
in hochverdichteter Innenstadtlage.
Obwohl die Tragstruktur des Bestandsgebäudes optimale Voraussetzungen für die Lastabtragung der neuen Wohngebäude bot, ließ
sich das ungewöhnliche Vorhaben nur unter Ausnutzung des niedrigen Gewichts von Bauteilen aus Holz realisieren. Die Holzrahmenbauweise reduzierte zusätzlich dank Vorfertigung den Aufwand
auf der schwer zugänglichen Baustelle. Auch hier haben die Vorteile
einer leichten Holzbaukonstruktion überwogen.
Dorfcharakter. Die Errungenschaften der Siedlung liegen auf der
Hand. Eine neue Perspektive der Stadt mit Fernsicht, sowie weniger
Strassenlärm. Zudem ist das neue «Dorf» zentral gelegen. Der
Grundgedanke ist derselbe wie in Schweizer Städten, nur anders,
auf die örtlichen Verhältnisse zugeschnitten. Wird die Massstäblichkeit in der Schweiz respektiert, so profitiert die Liegenschaft aber
genauso.
Klaraviertel in Stockholm: Die Siedlung umfasst 100 Eigentumswohnungen,
60 davon befinden sich unmittelbar auf dem Dach, und erfreut sich grösster Beliebtheit.
7
Aufstockung des Betriebsgebäudes, Zürich
Burkhalter Sumi Architekten, 2011 - 2013
Quelle: www.burkhalter-sumi.ch
8
SCHWEIZ
Zürich. Das Konzept zum nachhaltigen Umbau des Betriebsgebäudes der Uetlibergbahn am Wolframplatz in Zürich ist unter
mehreren Gesichtspunkten interessant: Das doppelgeschossige
Betriebs- und Lagergebäude blieb stehen und wurde energetisch
saniert, der später erweiterte Aufbau aus energetischen Gründen
rückgebaut. Die Aufstockung erfolgte in leichter Holzbauweise. Die
Erschliessung ist in der architektonischen Sprache des Aufbaus bis
an den Boden gezogen worden. In seiner gestalterischen Zurückhaltung wirkt der Aufbau selbstverständlich. Energetische Notwendigkeit, ökonomische Überlegungen, sowie eine nachhaltige Bauweise
haben zu mehr Wohnraum an interessanter Lage geführt, die
Ertragsfläche ist um das dreifache gestiegen ohne mehr Bodenfläche
zu verbrauchen.
Moderner Holzbau: Aufstockung des Betriebsgebäudes in Zürich
Burkhalter Sumi Architekten haben hier von 2011 - 2013
hochverdichteten Wohnraum realisiert.
Es gilt zu bedenken, dass Gebäude erhalten werden müssen. Bei
vielen älteren Bauten stehen aus energetischer Hinsicht eine
Gesamtsanierung an. Der Moment, sich über weitere Schritte
Gedanken zu machen, könnte optimaler nicht sein. Wird bei einer
Sanierung die Gebäudehülle gleich nach geführt, so wirken neue
Stockwerke gestalterisch integriert. Ob die Fassade gerade nach
oben gezogen wird, mit einem neuen Attikageschoss aufgestockt,
angebaut oder zur Aufstockung hin nur eine neue Hülle erstellt
wird, hängt ganz vom architektonischen Aspekt und der umgebenden Häuser ab.
9
hossige Struktur des Altbaus beibehalten und der Neubau nur eingeschossig in Erscheinung tritt. Anders als im
erschränkt die Aufstockung Neubaubereich und Bestand zu einer luftigen Wohnlandschaft. Die geschossweise
en, offenen Wohn- und Essbereiche sind über eine innenliegende Treppe verbunden. Diagonale Sichtbezüge schaffen
gige Raumdurchblicke, der Blick wird über die Loggia in den weiten, baumbestandenen Innenhof geleitet.
Materialien; rohe Gipswände, ein Boden aus Duripanelplatten und Eichenriemen ergänzen den Bestand und
en Aufbau atmosphärisch an die historische Bausubstanz. Das Thema des Weiterbauens prägt auch die äussere
ung des Hauses. Der Holzbau zeigt sich als verputzter Körper und verbindet sich mit so dem Bestand; die neuen
tallfenster nehmen Bezug zur Geometrie der bestehenen Fassadeneinteilung und interpretieren in ihrer Ausformung
rischen Gewände.
gang zwischen modernem Renditebau und historischem Stadthaus schlägt das Projekt einen entspannten Umgang
t und Geschichte vor.
sabarchitekten
Aufstockung Birmannsgasse 47, Basel
sabarchitekten, 2015 - 2016
Foto: Noriaki Fujishige
10
BASEL
Erfreulicherweise werden in Basel in jüngster Vergangenheit
vermehrt Aufstockungen realisiert. Als bemerkenswertes aktuelles
Beispiel ist die Aufstockung an der Birmannsgasse von sabarchitekten zu nennen. Während die meisten renditeorientierten Immobilienentwickler das kleine, zweigeschossige Handwerkerhaus aus der
zweiten Hälfte des 19. Jahrhunderts wohl als nicht aufstockungswürdig, weil zu wenig rentabel, eingeschätzt hätten, haben die
Bauherren, sowie die Architekten Mut zur Aufstockung bewiesen.
Der Bau organisiert im bestehenden Erd- und 1. Obergeschoss zwei
einfache 3-Zimmer-Wohnungen. Die gut proportionierten Räume
wurden saniert und mit neuen Nassräumen und Küchen ausgestattet. Der Charakter des Altbaus wurde dabei bewusst gepflegt und
nur punktuell den neuen Bedürfnissen angepasst. Auf den Bestand
wurden zwei neue Wohngeschosse gesetzt: Die Aufstockung in
Holzbauweise erweitert die Wohnfläche mit einer Maisonette-Wohnung. Sie tritt zur Strasse als zweistöckiges, verputztes Volumen auf,
während zum Hof die ursprüngliche dreigeschossige Struktur des
Altbaus beibehalten wurde und der Neubau nur eingeschossig in
Erscheinung tritt. Anders als im Altbau verschränkt die Aufstockung Neubaubereich und Bestand zu einer offenen Wohnlandschaft. Die geschossweise versetzten Wohn- und Essbereiche sind
über eine innenliegende Treppe verbunden.
Birmannsgasse 47, Basel BS
privat
sabarchitekten, Basel
2015
2015 – 2016
CHF 1‘400‘000.sabarchitekten, Basel
Schmidt + Partner, Basel
Büro für Bau und Holz, Basel
Gartenmann Engineering, Basel
Michael Fontana, Basel
Auf zwei bestehenden Geschosswohnungen entstanden zwei neue Wohngeschosse als
grosse Maisonette-Wohnung. Die Erschliessung wird geschickt ergänzt und weitergeführt.
sabarchitekten
Die Materialisierung wurde einfach gehalten: Rohe Gipswände,
ein Boden aus Duripanelplatten und Eichenriemen ergänzen den
Bestand und binden den Aufbau atmosphärisch an die historische
Bausubstanz. Die technischen Fragestellungen wurden intelligent
gelöst: In der Decke des zweiten Stocks, wo Altbau und Aufstockung aufeinandertreffen, wurde ein Stahlträger eingezogen, der
die Lasten auf die bestehenden Brandwände trägt. Der erhöhte
Fussboden schafft dabei Platz für die Schalldämmung (Lärmschutz)
zur unteren Wohnung. Zur Gewährleistung der Erdbebensicherheit wurden die Badzimmerwände mit einer 3-Schicht-Platte (32
mm) beplankt und schubfest an Boden und Decke montiert, eine
raumsparende Lösung. Zudem wurden die bestehenden Fenster von
Aussen aufgedoppelt. Die Holz-Metallfenster des Neubaus nehmen
dabei Bezug zur Geometrie der bestehenden Fassadeneinteilung
und interpretieren in ihrer Ausformung die historischen Gewände.
Im Übergang zwischen modernem Renditebau und historischem
Stadthaus schlägt das Projekt einen entspannten Umgang mit Stadt
und Geschichte vor.
Der Mut hat sich gelohnt: Das Projekt leistet einen Beitrag zur
baulichen Verdichtung der Stadt. Die Aufstockung in Holzbauweise
ermöglicht es bei Erhalt der bestehenden Bausubstanz zusätzlichen
Wohnraum mitten in der Stadt zu realisieren.
Ort: Bauherrschaft: Architektur / Bauleitung: Bauzeit: Bausumme:
Statik:
Bauphysik:
Birmannsgasse 47, Basel BS
privat
sabarchitekten, Basel
2015 – 2016
CHF 1‘400‘000.Schmidt + Partner, Basel
Büro für Bau und Holz, Basel
Gartenmann Engineering, Basel
11
Reinacherstrasse
12
Solothurnerstrasse
POTENTIAL
IN BASEL?
VERDICHTEN IN BASEL
Potential. Die Frage nach dem Verdichtungs-, bzw. Aufstockungspotential in Basel beantwortet eine Studie des Swiss Real Estate Institute aus dem Jahre 2012. Gemäss dieser könnte mit zusätzlichen
Aufbauten neuer Wohnraum für rund 25‘000 Menschen geschaffen
werden. Die Zahl ist jedoch mit Vorsicht zu geniessen: Die Studie
nimmt keine Rücksicht auf lokale Gegebenheiten und ist deshalb
wahrscheinlich zu hoch gegriffen.
Das Bau- und Verkehrsdepartement rechnet vorsichtiger: In der
kantonalen Strategie zur Wohnraumentwicklung wird von Wohnraum für rund 5‘000 Menschen bei Ausbau der Reserven im Bestand ausgegangen. Wie dem auch sei, substantielles Potential ist auf
jeden Fall vorhanden. In Zeiten der Wohnungsknappheit müssen
diese unbedingt genutzt werden. Rund 70 Prozent der Wohngebäude in Basel gehören Privarpersonen. Es stellt sich die Frage, wie diese
dazu gebracht werden können, die vorhandenen Ausbaureserven zu
nutzen. Das ‚Basler Dach‘ liefert hier erste Antworten.
Gesetzliche Grundlagen. Erschwerend wirken dabei gewisse
Vorgaben im kantonalen Baugesetz: Zur Berechnung der Ausnützung einer Parzelle werden Vorgaben zur Geschosszahl (Zone),
Ausnützungsziffern (AZ) sowie der Sonneneinfallswinkel zu
Nachbarbauten (in der Regel 45 Grad) herbeigezogen. Diese
Parameter widersprechend sich teilweise bzw. lassen in vielen Fällen
kein zusätzliche Verdichtung einer Parzelle zu. Weiter muss über die
Dachbauvorschriften nachgedacht werden: Heute darf beispielsweise ein zweites Dachgeschoss nur teilweise von der Bruttogeschossfläche (BGF) abgezogen werden. Auch die vorgeschriebene Firsthöhe
liegt
oft zu tief. Fazit: Eine Revision des Baugsetzes zur Förderung
von Aufstockungen drängt sich auf.
Tabelle8:ZusätzlicheStadtbewohnerüberhöheresBauen(eigeneBerechnung)
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(25'074)
Köniz(38'936),
Ostermundigen
(15'702)
Walenstadt
(5'428),
Wartau(5'084)
Plus145'022
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Einwohner
Plus25'731
Einwohner
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75%
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DasmöglicheBevölkerungswachstumproStockwerkwirdzurVeranschauli‐
Tabelle: Zusätzliche Stadtbewohner über höheres Bauen
chungineinenZusammenhangmitAgglomerationsstädtensowiederkantonalen
aus der Publikation ‚Verdichtung der städtischen Wohnbevölkerung,
Bevölkerungsprognosegebracht.SofändeninZürichineinemStockwerkZu‐
Swiss
Real Estate Institute, Zürich, 2012
wanderndeimUmfangderStädteUsteroderDübendorfPlatz.EinStockwerk
nimmtbis2025rund20ProzentderkantonalenZuwanderungauf.InBasel
könntenStadtbewohnerimUmfangdergrossenVororteRiehenoderAllschwil
untergebrachtwerden,wasweitüberderBevölkerungsprognosebis2025liegt.
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zwischenKönizundOstermundigenbeherbergen.WürdeeinStockwerkbis2025
gefüllt,sofändendarin75ProzentderkantonalenZuwanderungPlatz.InWinter‐
13
thurhättenGemeindenderGrösseKilchbergsoderLangnauPlatzundin
Ersatzneubau Unterer Rheinweg 88, Basel
Steinmann & Schmid, 2013 - 2016
Foto: Lukas Gruntz
14
WAS IST
UNSERE IDEE?
DAS BASLER DACH
+ 50 % GF
01
BESTAND
100 %
02
ABBRUCH
UNBEHEIZTES DACH
+ 50 % GF
03
AUFSTOCKUNG
+ 50 % = 150%
+ 50 % GF
100
In drei Schritten zu mehr Wohnraum:
Die bestehenden Wohnungen bleiben weitgehend unangetastet und müssen
nicht entmietet werden. Die Holz-Elementbauweise ermöglicht eine kurze Bauzeit.
Analyse typischer Basler Grundrisse der Jahrhundertwende:
Metzerstrasse, Peffingerstrasse, Sierenzerstrasse, Rufacherstrasse (v. l. n. r.)
Metzerstrasse
GSPublisherEngine 0.0.100.100
Pfeffingerstrasse
Idee. Unsere Idee ist denkbar einfach: Auf bestehendem Wohnraum
soll neuer Wohnraum entstehen. So einfach, so gut. Die grosse
Herausforderung besteht darin, die vorhandenen Wohnungen nicht
entmieten zu müssen. Entmietung bedeutet in vielen Fällen Wegfall
von günstigem Wohnraum, den wir in unserer Stadt so dringend
benötigen. Das bedingt eine kurze Bauzeit und minimale Anpassungen der bestehenden Bausubstanz. Damit unsere Idee funktionieren kann, muss die Aufstockung als Holz-Elementbau ausgeführt
werden. Die Bauteile können in der Werkhalle vorfabriziert werden
und innerhalb von kürzester Zeit montiert werden.
Neuer Wohnraum + kurze Bauzeit - Entmietung = Basler Dach
Analyse. Die Analyse von Wohnbau-Typologien in Basel hat uns
auf einen grossen Vorteil des ‚Basler Dach‘ als System aufmerksam
gemacht: Eine Vielzahl der zur Aufstockung in Frage kommenden
Bauten, vorwiegend aus der Gründerzeit, weisen eine grosse typologische Verwandschaft auf: Die Anordnung der Treppenhäuser,
Nasszellen, Zimmer gehorcht gewissen Regeln, auf die das System
des ‚Basler Dachs‘ reagieren kann. Die statischen Dimensionen sind
zudem relativ klein. Die vertikale Lastabtragung der Aufstockung ist
in den meisten Fällen problemlos lösbar.
„Unsere Idee ist denkbar einfach:
Auf bestehendem Wohnraum soll
neuer Wohnraum entstehen. Die
grosse Herausforderung besteht
darin, die vorhandenen Wohnungen
nicht entmieten zu müssen.
Denn Entmietung bedeutet in
vielen Fällen den Wegfall von
günstigem Wohnraum.“
Sirenzerstrasse
Rufacherstrasse
15
Aufstockung St. Johanns-Platz, Basel
Anarchitekton, Basel, 2002 - 2003
Quelle: holzbauschweiz
16
WIESO
HOLZBAU?
KONSTRUKTION: HOLZELEMENTBAU
Der Baustoff Holz vereint gleich mehrere, für Aufstockungen
notwendige Eigenschaften:
Geringes Eigengewicht. Das geringe Eigengewicht der neuen Stockwerke ist ein wichtiges Kriterium, da die bestehenden Tragstrukturen
von Gebäuden meistens nicht darauf ausgelegt sind, massive, zusätzliche
Lasten aufzunehmen. Holz ist rund fünfmal leichter als Beton und
eignet sich daher ausgezeichnet als Werkstoff.
Clevere Konstruktion – starke Wärmedämmung. Über die Eigenlast
hinaus spielt auch die Konstruktionsweise eine ausschlaggebende Rolle für
das Gesamtvolumen eines Bauwerks. Holzkonstruktionen weisen einen
erheblichen Anteil an Hohlräumen auf, welche wiederum die eher leichten
Wärmedämmschichten ideal einschliessen können. Dadurch wird Gewicht
reduziert und ein Raumgewinn erzielt. Die notwendigen Wärmedämmstärken werden somit konstruktiv ideal integriert.
Kurze Bauzeit. Dank der im Holzbau üblich gewordenen Vorfertigung von
ganzen Wand-, Decken- und Dachelementen, kann die Bauzeit deutlich reduziert werden. Die bauseitige Montage der Elemente erfolgt in Rekordzeit
und die entstehenden Belästigungen der Bewohner bleiben gering.
Integrierte Gebäudetechnik. Durch die Vorfertigung kann die Präzision
und Qualität der Bauteile deutlich erhöht werden. Technische Installationen, sowie Fenster und Fassadenbekleidungen lassen sich bereits in der
Produktion integrieren. Dadurch kann auch die Koordination unter den
verschiedenen Gewerken vereinfacht werden.
„Aufstocken mit Holz kommt
der Forderung unserer Zeit nach
und ist aus bautechnischer Sicht
problemlos realisierbar.“
Erdbebensicher. Die Vorteile des Holzbaus werden ebenfalls deutlich,
wenn es um das Verhalten bei Erdbeben geht. So lässt die Holzbauweise bei
horizontaler Belastung grosse Verformungen zu.
Wirtschaftlich. Das Märchen vom „teuren Holzbau“ gehört definitiv der
Vergangenheit an. Heutzutage sind die Fertigungskosten für Holzelementbauten dem Massivbau absolut ebenbürtig.
Kreativ. Der Holzbau bietet einen grossen Gestaltungsspielraum. Die
verschiedenen Holzstrukturen können nach Belieben verkleidet werden.
Sei es, um sich vom Alten abzuheben oder sich jenem in seiner Erscheinung
anzugleichen.
In diesem Sinne kommt das Aufstocken mit Holz der Forderung unserer Zeit nach und ist aus bautechnischer Sicht problemlos realisierbar.
Corina Gisin / Holzbauexpertin und Architektin
17
01
02
03
18
adt, www.geo.bs.ch
ativen Charakter
WIE SIEHT
DIE UMSETZUNG AUS?
„Die Höhe des Dachaufbaus
berechnen wir über den Sonneneinfallswinkel von zur gegenüberliegenden Häuserzeile. Die so errechnete,
maximale Dachhöhe ermöglicht
eine dreigeschossige Aufstockung. “
KONKRETE FALLSTUDIE: FELDBERGSTRASSE 8
Realität. Wir prüfen unsere Idee anhand einer konkreten Liegenschaft an der Feldbergstrasse. Das nach einfachen Raumprinzipien
organisierte Haus aus der Gründerzeit hat ein Treppenhaus Richtung Hof und jeweils eine Wohnung pro Geschoss. Es scheint sich
für eine Aufstockung gut zu eignen. Die Höhe des Dachaufbaus
berechnen wir mit dem in Basel üblichen Sonneneinfallswinkel von
45 Grad zur gegenüberliegenden Häuserzeile an der Feldbergstrasse.
FELDBERGSTRASSE
01 Strassenraumprofil Feldbergstrasse bestehend
Dachhöhe. Die so errechnete, maximale Dachhöhe ermöglicht eine
dreigeschossige Aufstockung. Das erste Dachgeschoss erstreckt sich
über die gesamte Geschossfläche des Bestands - bleibt aber dennoch
klar als Dach lesbar. Auf die Fragen der technischen Umsetzung und
Raumorganisation des ,Basler Dachs‘ werden wir auf der folgenden
Seite eingehen.
Thema Stadtplan - Informationen
FELDBERGSTRASSE
02 Abbruch des unbeheizten, unbewohnten Dachstocks
45O
FELDBERGSTRASSE
GSPublisherEngine 0.0.100.100
Luftbild unseres Fallbeispiels:
Feldbergstrasse zwischen Erasmusplatz und Johanniterbrücke
Quelle: www.stadtplan.bs.ch/geoviewer
www.stadtplan.bs.ch
Koordinaten 2610996 | 1268191 | 2611504 | 1268487
Ausdruck vom 16. Mai 2015
Massstab 1:2000
03 Aufstockung um drei Dachgeschosse
Zur Berechnung der Dachhöhe: Der Sonneneinfallswinkel (45 Grad) vom
gegenüberliegenden Gebäude ergibt die maximale Dachhöhe der Aufstockung
19
20
WAS GILT ES
DABEI ZU BEACHTEN?
„Das Resultat unserer Fallstudie
an der Feldbergstrasse ist
eindeutig : Die Anzahl Wohnungen könnte mit dem ‚Basler
Dach‘ verdoppelt werden.“
Basler Dach
3. Geschoss
Basler Dach
2. Geschoss
HAUSTECHNIK, STATIK, RAUMORGANISATION
Raumorganisation. Bei der Aufstockung mit dem ‚Basler Dach‘
besteht die grosse Herausforderung darin, die bestehende Erschliessung, sei es räumlich, aber auch technisch, aufzunehmen.
Das Treppenhaus wird um ein Geschoss nach oben erweitert. Im
ersten Dachgeschoss befindet sich eine 2,5-Zimmer-Wohnung.
Danach führt eine Stichtreppe ins zweite Dachgeschoss, wo zwei
weitere Wohnungen erschlossen werden.
Basler Dach
1. Geschoss
Diese organisieren sich über zwei Geschosse und sind räumlich
ineinander verschränkt. Von einem Wohn-Essraum mit angeschlossenem Bad erreicht man über eine Treppe den Schlafbereich im dritten Dachgeschoss.
Haustechnik. Die zusätzlichen Haustechnik-Installationen werden über eine Verteilerebene oberhalb des zweiten Obergeschosses an die bestehenden Steigzonen angeschlossen. Zudem dient
die Ebene dazu, die Traglast auf die darunterliegende Struktur, sei
es Fassade, Innen- oder Brandwände, zu verteilen.
Das Resultat unserer Fallstudie an der Feldbergstrasse ist eindeutig: Die bestehende Wohnfläche von circa 220 m2 würde mit
einer Aufstockung mittels dem ‚Basler Dach‘ um 140 m2 vergrössert werden. Die Anzahl Wohnungen könnte von drei auf sechs
verdoppelt werden. Die neuen Wohnungen bestechen durch
eine hohe räumliche Qualität, gepaart mit einer platzsparenden
Organisation.
GSPublisherEngine 0.0.100.100
Bestand
Obergeschoss
0
1
2
5
21
Eine
Eineökonomische
ökonomischeBerechBerechnung
nungdes
desBasler
BaslerDaches
Daches
MIETPREISE MARKT
Mietpreise
Mietpreise
Markt
Markt
PREIS AUFSTOCKUNG
Preis
Preis
Aufstockung
Aufstockung
Feldbergstrasse 18,18
4057
Feldbergstrasse
Feldbergstrasse
18Basel
4057
4057
Basel
Basel
Altbau 1. Obergeschoss
Zimmer
Zimmer
3.0 Zimmer / 290 CHF / m23.03.0
Altbau
Altbau
1. Obergeschoss
1. Obergeschoss
2
2
290290
CHF/m
CHF/m
Feldbergstrasse
Feldbergstrasse
4 4Basel4057
4057
Basel
Basel
Feldbergstrasse 4, 4057
Altbau Dachwohnung
Zimmer
Zimmer
Altbau
Altbau
2.5 Zimmer / 437 CHF / m22.52.5
2
2
Dachwohnung
Dachwohnung
437437
CHF/m
CHF/m
Breisacherstrasse 36, 4057 Basel
Breisacherstrasse
Breisacherstrasse
36 36 4057
4057
Basel
Basel
Altbau Erdgeschoss
4.0 Zimmer / 326 CHF / m24.04.0
Zimmer
Zimmer
Altbau
Altbau
Erdgeschoss
Erdgeschoss
2
2
326326
CHF/m
CHF/m
Bärenfelserstrasse
Bärenfelserstrasse
33Basel
4057
4057
Basel
Basel
Bärenfelserstrasse 33, 33
4057
Altbau 3. Obergeschoss
Zimmer
Zimmer
Altbau
Altbau
2.0 Zimmer / 384 CHF / m22.02.0
3. Obergeschoss
3. Obergeschoss
2
2
384384
CHF/m
CHF/m
Sperrstrasse
Sperrstrasse
354057
35 Basel 4057
4057
Basel
Basel
Sperrstrasse 35,
Altbau 3. Obergeschoss
2.02.0
Zimmer
Zimmer
Altbau
Altbau
2.0Obergeschoss
Zimmer / 298 CHF / m2
2
2
3. Obergeschoss
3.
298298
CHF/m
CHF/m
Haltingerstr.
Haltingerstr.
5 5
4057
4057
Basel
Basel
Haltingerstrasse
5, 4057 Basel
Altbau 3. Obergeschoss
3.03.0
Zimmer
Zimmer
Altbau
Altbau
3.0Obergeschoss
Zimmer / 265 CHF / m2
2
2
3. Obergeschoss
3.
265265
CHF/m
CHF/m
22
Aufbau
Aufbau
Rue
Maunoir,
Maunoir,
Genf 2005
2005
Aufbau
RueRue
Maunoir,
Genf, Genf
2005
920 CHF / m3
GVGV
SIASIA
416:
416:
BKP2
BKP2
920920
CHF
CHF
/ m/3 m3
Einfamilienhaus,
Einfamilienhaus,
Grand-Lancy
Grand-Lancy
2002
Einfamilienhaus,
Grand-Lancy,
2002 2002
950 CHF / m3
GVGV
SIASIA
416:
416:
BKP2
BKP2
950950
CHF
CHF
/ m/3 m3
Médecins
SansSans
Frontières,
2006
Médecins
Médecins
Sans
Frontières
Frontières
810 CHF / m3
GVGV
SIASIA
416:
416:
2006
2006
BKP2
BKP2
810810
CHF
CHF
/ m/3 m3
Aufbau
Josefstrasse,
Zürich, 2004
Aufbau
Aufbau
Josefstrasse,
Josefstrasse,
Zürich
Zürich 2004
2004
708 CHF / m3
GVGV
SIASIA
416:
416:
BKP2
BKP2
708708
CHF
CHF
/ m/3 m3
Aufbau
Aufbau
Gewerbehaus,
Gewerbehaus,
Aarau
Aarau
2001
Aufstockung
Birmannsgasse,
Basel,
20162001
900 CHF / m3
GVGV
SIASIA
416:
416:
BKP2
BKP2
674674
CHF
CHF
/ m/3 m3
Aufstockung
Aufstockung
Rapperswil-Jona
Rapperswil-Jona
2006
2006
Aufstockung Rapperswil-Jona, 2006
700 CHF / m3
GVGV
SIASIA
416:
416:
BKP2
BKP2
700700
CHF
CHF
/ m/3 m3
IST DAS BASLER DACH
ÜBERHAUPT FINANZIERBAR?
ÖKONOMISCHE BERECHNUNG
Methode. Von Immobilien-Vertretern wird gegenüber Aufstockungen oft Skepsis geäussert. „Das rentiert doch nicht“, ist ein
viel gehörter Satz. Wir wollen es genau wissen und unterziehen
das Projekt unserer Fallstudie einer gebräuchlichen Form der
Renditerechnung: Anhand der Erstellungskosten werden die
nötigen Mieterträge berechnet. Wir wählen die relevanten
Kennwerte für die Erstellungskosten und Mieterträge bewusst
konservativ. Zieht man von den potentiell möglichen Mieterträgen (MieteMarkt) die nötigen Mieterträge (Zins Hypothek,
Bewirtschaftung, Unterhalt) ab, so erhält man den jährlichen
Reingewinn, der in Bezug auf das Eigenkapital die Rendite ergibt.
In unserem Fallbeispiel fällt auf das Eigenkapital
von rund 150‘000 CHF eine Rendite von 7% ab.
Rentabilität. Es kann also keine Rede davon sein, dass sich eine
Aufstockung finanziell nicht lohnt. Es geht vielmehr darum,
dass die Immobilienbranche generell an grösseren Bauvolumen
interessiert ist, da diese höhere Baukosten und damit höhere
Honorare ermöglichen. Insofern ist es kaum verwunderlich,
dass der Ersatzneubau in den meisten Fällen als die vermeintlich
einzig praktikable Lösung vorgeschlagen wird. Hier muss ein
Umdenken stattfinden. Aufstockungen sind für Privateigentümer
auch aus einem weiteren Grund prüfenswert: Sie müssen deutlich
weniger Eigenkapital aufbringen, als bei einem Ersatzneubau.
Die Berechnung basiert auf der Analyse von vergleichbaren
Mietobjekten (Quelle: homegate.ch / Herbst 2015) und Erstellungskosten von Wohnbau-Aufstockungen in Holzbauweise
(siehe Tabelle links). Bei letzteren zeigen sich relativ grosse Preisdifferenzen von 400 CHF bis 950 CHF pro Kubikmeter. Die
Ursachen können unterschiedlich hohe Ausbaustandards, Anpassungen an den Bestand oder lokale Gegebenheiten sein. Wir sind
bei unserer Berechung deshalb bewusst von einem hohen Betrag
ausgegangen, welcher über eine serielle Bauweise und technische
Optimierung sicher massiv gesenkt werden könnte.
Erstellungskosten
Abbruch Bestand : Neubau : Gebäudekosten BKP 2 : ErstellungskostenEK : 190 m3 x 50 CHF/m3
640 m3 x 950 CHF/m3
617‘500 CHF
BKP 2 / 80 % = 771‘875 CHF
Für den Rückbau wird ein Referenzwert von 50 CHF/m3 angenommen.
Der Kubikmeterpreis für die Erstellung des Dachaufbaus kann durch die Typisierung
und Standardisierung des Holzbaus gesenkt werden. Der Preis ist weiter abhängig
vomAusbaustandard der Nutzräume.
Die Gebäudekosten decken erfahrungsgemäss 80 % der Erstellungskosten ab.
Mieterträge Markt
Wohnraum HNF : mögliche Mieterträge: 140 m2 x 300 CHF/m2
42‘000 CHF/a
Der Quadratmeterpreis pro HNF variiert vom Ausbaustandard.
Hier wurde durch eine Marktanalyse in der direkten Umgebung
des Grundstückes ein Referenzwert von 360 CHF/m2 als möglicher
Ertrag befunden. Die HNF ist erfahrungsgemäss 75 % der
Bruttogeschossfläche von 191 m2. Die HNF beträgt somit 140 m2.
Anlagekosten
Anlagekosten AK : Erstellungskosten EK = 771‘875 CHF
Die Anlagekosten sind in diesem Fall, da es sich um einen Dachaufbau auf einen
bestehenden Bau handelt, gleich den Erstellungskosten. Die Verzinsung des
Grundstückes bezieht sich bereits auf den Grundbau.
Nötige Mieterträge
Hypothek Bank: AK x 80 %
HB: 617‘500 CHF x 2.5 % = 15‘440 CHF/a
AbschreibungAb : AK x 0.5% = 3‘860 CHF/a
BewirtschaftungBew : AK x 1.5% =
11‘580 CHF/a
nötige Mieterträge: HB + Ab + Bew = 30‘880 CHF/a
Das Eigenkapital beträgt 20% = 154‘375 CHF
Rendite
pro Jahr : MieteMarkt - Mietenötig = 11‘120 CHF/a
Die Differenz zwischen der möglichen Miete über Marktpreise
und der nötigen Mieterträge ergibt den jährlichen Reingewinn.
23
24
PROGRAMM
01
Wir fordern,
die Umsetzung unserer Idee in vier Schritten!
Potentialanalyse von Liegenschaften:
Masterplan Dachlandschaft Basel
02Wettbewerb:
Konzeption, Gestaltung, Technik
03Realisierung:
Bau eines Prototyps durch den Kanton
04
Verbesserung Rahmenbedingungen:
- Anpassungen Baugesetz
- Beratungsstelle ‚One-Stop-Shop‘
- vereinfachte Baubewilligung
- Darlehen / Bürgschaften
- Mieterschutz
Potentialanalyse. Im Bewusstsein, dass nicht jede städtebauliche
Situation eine Aufstockung zulässt (Stadtbild, Belichtung, Strassenraum) fordern wir analog dem Genfer Modell eine flächendeckende Analyse bestehender Liegenschaften und Strassenzüge
nach deren Aufstockungspotential. Dies geschieht in Zusammenarbeit mit der Stadtbildkommission und der Denkmalpflege. Aufstockungsperimeter sollen definiert werden.
Wettbewerb. Die Gestaltung des Basler Dachs muss von
höchster Qualität sein. Ein Architekturwettbewerb soll sich am
Beispiel konkreter Liegenschaften den technischen und gestalterischen Fragen annehmen: In welcher Form kann das Basler
Dach den Dialog zu den bestehenden Bauten führen?
Realisierung. Als Vorreiter soll der Kanton Basel-Stadt auf einer
eigenen Liegenschaft das erste Basler Dach ausführen und dabei
sämtliche technischen Problemstellungen (Haustechnik, Statik,
Erdbebensicherheit) exemplarisch lösen.
Verbesserung Rahmenbedingungen. Entscheidend für den
Erfolg sind die Rahmenbedingungen: Ein One-Stop-Shop für
Hauseigentümer soll geschaffen werden, wo sämtliche juristischen, technischen und finanziellen Themen geklärt werden
können. Zwingend ist aber auch ein stärkerer Mieterschutz: Das
Aufstocken darf nicht zum Vorwand für unverhältnismässige
Mieterhöhungen und Entmietungen herhalten. Daneben soll
das Baugesetz so angepasst werden, dass eine höhere Ausnützung
einer Parzelle und zusätzlich bewohnbare Dachgeschosse
(Revision Dachbauvorschriften) ermöglicht wird.
WAS SIND UNSERE
POLITISCHEN FORDERUNGEN?
25
26
27
LITERATURVERZEICHNIS
Aufstocken mit Holz: Verdichten, Sanieren, Dämmen
Markus Mooser; Marc Forestier; Mélanie Pittet-Baschung; et al.
Bauingenieur, Basel, 2014
Elever la ville
Christophe Aumeunier; Pierre Bonnet; Marianne Huguenin; et al.
Avenir Suisse, Ecublens, 2008
22 Aufstockungen mit Holz
Mélanie Baschung und Denis Pflug
Cedotec / Lignum, Lausanne, 2008
Evaluation des raisons de las sous-exploitation des surfaces
constructibles à l‘intérieur des gabarits actuels
Pierre Bonnet; Mireille Adam Bonnet
Atelier Bonnet, Genf, 2007
Urbaner Holzbau: Chancen und Potenziale für die Stadt
Peter Cheret, Kurt Schwaner, Armind Seidel, Stuttgart, 2013
Obendrauf
Anne Isopp; Christina Simmel; Kurt Zweifel
Pro Holz, Zuschnitt 42, Wien 2011
La surélévation: Définition d‘une problématique
Carole Westhoff
EPFL ENAC Architecture, Lausanne, 2013
Verdichtung der städtischen Wohnbevölkerung
Swiss Real Estate Institute; Dr. Peter Ilg
Zimraum Raum + Gesellschaft; Joëlle Zimmerli
Zürich, 2012
Rooftop Archtiecture, Building on a elevated surface
Eric Vreedenburgh; Ed Melet
Rotterdam, 2005
IMPRESSUM
LEITUNG:
LUKAS GRUNTZ
MITARBEIT:
CÉLINE DIETZIKER
CORINA GISIN
LAURENT GODEL
SIMON HEINIGER
PHILIPP LUTZ
NICOLAS MÜLLER
DRUCK:
DRUCKKOLLEKTIV PHÖNIX, BASEL
JUSO BASEL- STADT, 2016
ALLE RECHTE VORBEHALTEN.
WWW.JUSO-BS.CH

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